نحوه اضافه کردن نام همسر یا فرزند به سند ملک در تورنتو و ونکوور

اضافه کردن نام همسر یا فرزند به سند ملک در تورنتو و ونکوور از نظر ماهوی یک انتقال ملک (Transfer) به شمار می‌رود و نیازمند ثبت رسمی سندی است که طی آن مالک بخشی از مالکیت خود را واگذار می‌کند. این فرایند باید توسط وکیل رسمی یا دفتر اسناد از طریق سیستم الکترونیکی انتاریو یا اداره ثبت بریتیش کلمبیا ثبت شود و ممکن است مشمول مالیات انتقال ملک گردد، مگر آنکه معافیت قانونی مشخصی وجود داشته باشد.

ما در دفتر وکالت پکس لا پرونده‌های انتقال ملک و امور حقوقی خانواده را در استان‌های انتاریو و بریتیش کلمبیا مدیریت می‌کنیم.

نگاه کلی به اضافه کردن نام به سند ملک

تغییر در اسناد مالکیت یک اقدام اداری ساده نیست، بلکه واگذاری بخشی از حقوق عینی ملک محسوب می‌شود.

نحوه و مکانیزم ثبت سند در انتاریو و بریتیش کلمبیا

مکانیزم ثبت در انتاریو (تورنتو)

طبق قانون Land Titles Act انتاریو، مالک ثبت‌شده می‌تواند کل یا بخشی از ملک را منتقل کند. انتقال زمانی کامل می‌شود که مسئول ثبت، نام منتقل‌الیه را در دفتر ثبت وارد کند و تا آن زمان، انتقال‌دهنده مالک قانونی تلقی می‌شود.

بر اساس قانون Land Registration Reform Act، در مناطق تعیین‌شده، ثبت اسناد تنها به صورت الکترونیکی انجام می‌پذیرد. سند الکترونیکی همان ارزش قانونی سند کتبی را دارد و تنها توسط وکلا یا اشخاص دارای مجوز از مدیر ثبت قابل ارسال است.

برای انجام امور ثبت و انتقال رسمی مالکیت، می‌توانید با وکیل سند ملکی در کانادا مشورت کنید تا مدارک شما طبق قوانین استان ثبت شوند.

مکانیزم ثبت در بریتیش کلمبیا (ونکوور)

در استان بریتیش کلمبیا، طبق قانون Land Title Act، هیچ سندی پیش از ثبت در دفتر ثبت اراضی، حق مالکیت ایجاد نمی‌کند. ملک دقیقا از زمان ثبت انتقال می‌یابد، صرف‌نظر از تاریخ امضای سند.

انتخاب نوع مالکیت: Joint Tenancy یا Tenancy in Common

در زمان افزودن نام شخص جدید، باید نوع مالکیت مشخص شود:

• مالکیت مشترک با حق بازماندگی (Joint Tenancy): در صورت فوت یکی از مالکان، سهم او خودکار به مالک زنده منتقل می‌شود. در انتاریو می‌توان عبارت «No Survivorship» را ثبت کرد تا انتقال سهم متوفی فقط با حکم دادگاه ممکن باشد.
• مالکیت مشاع (Tenancy in Common): هر فرد درصد مشخصی از ملک را مالک است و پس از فوت، سهم وی بر اساس وصیت‌نامه یا قوانین ارث منتقل می‌شود.

مالیات انتقال ملک و معافیت‌های قانونی

انتاریو — مالیات انتقال ملک (Land Transfer Tax)

طبق قانون Land Transfer Tax Act، مالیات بر اساس ارزش واگذاری محاسبه می‌شود. تعریف همسر بر اساس بخش ۲۹ قانون Family Law Act است. انتاریو معافیت عمومی برای انتقال بین همسران ندارد، مگر اینکه انتقال طبق حکم دادگاه یا توافق‌نامه رسمی جدایی (Separation Agreement) انجام شود. انتقال به فرزندان مشمول معافیت عمومی نیست.

بریتیش کلمبیا — مالیات انتقال ملک (Property Transfer Tax)

طبق قانون Property Transfer Tax Act بریتیش کلمبیا، معافیت مهمی در بخش ۱۴ وجود دارد: اگر ملک حداقل ۶ ماه متوالی قبل از انتقال، اقامتگاه اصلی (Principal Residence) انتقال‌دهنده یا منتقل‌الیه بوده باشد، انتقال به «فرد مرتبط» (همسر، فرزند، والد و نوه) معاف از مالیات است.

حقوق خانواده و رویه‌های قضایی امانت نتیجه

اقامتگاه خانوادگی در انتاریو (Matrimonial Home)

طبق قانون Family Law Act انتاریو، هر دو همسر حق برابر در تصرف خانه مشترک (Matrimonial Home) دارند. هیچ همسری نمی‌تواند بدون رضایت کتبی همسر دیگر یا حکم دادگاه، سهم خود را واگذار کند.

تقسیم اموال در بریتیش کلمبیا

طبق قانون Family Law Act بریتیش کلمبیا، همسران به طور برابر در اموال خانوادگی شریک هستند و هنگام جدایی، سهم هر یک به مالکیت مشاع تبدیل می‌شود.

انتقال به فرزند بالغ: فرض اعتماد نتیجه (Resulting Trust)

بر اساس رای دیوان عالی کانادا در پرونده Pecore v Pecore، اگر والدی نام فرزند بالغ خود را بدون دریافت پول به سند اضافه کند، قانون فرض را بر «اعتماد نتیجه» می‌گذارد؛ یعنی فرزند ملک را به امانت برای والد نگه‌داشته و مالک واقعی نیست، مگر اینکه ثابت کند قصد والد اعطای هدیه بوده است (*Falsetto v Falsetto*; *McCready v McCready*).

برای اثبات هدیه بودن باید سه شرط ثبت شود:

1. قصد واقعی بخشش توسط دهنده؛
2. قبول هدیه توسط گیرنده؛
3. تحویل و انتقال کامل ملک.

قطع مالکیت مشترک هنگام جدایی

• انتاریو: طبق بخش ۲۶(۱) قانون حقوق خانواده، اگر خانه مشترک به صورت Joint Tenancy با شخصی غیر از همسر باشد و همسر فوت کند، مالکیت مشترک قبل از فوت قطع و به مشاع تبدیل می‌شود (*Koutsovasilis v Carreira*).
• بریتیش کلمبیا: طبق بخش ۸۱ قانون خانواده، جدایی می‌تواند مالکیت مشترک را به مالکیت مشاع تبدیل کرده و حق بازماندگی را از بین ببرد (*Gee v Gee*).

سوالات متداول

چگونه نام همسر یا فرزند خود را به سند ملک در تورنتو یا ونکوور اضافه کنیم؟

اضافه کردن نام فرد جدید به سند ملک از نظر قانونی یک معامله و انتقال ملک محسوب می‌شود. این فرایند باید از طریق وکیل رسمی و با تنظیم سند انتقال الکترونیکی در سیستم ثبت اراضی انتاریو (Teraview) یا اداره ثبت اسناد بریتیش کلمبیا صورت گیرد.

آیا انتقال سند ملک به فرزند در بریتیش کلمبیا معاف از مالیات است؟

در بریتیش کلمبیا، طبق بخش ۱۴ قانون مالیات انتقال ملک، اگر ملک برای حداقل ۶ ماه متوالی اقامتگاه اصلی انتقال‌دهنده یا منتقل‌الیه بوده باشد، انتقال به «فرد مرتبط» مانند فرزند یا همسر از مالیات معاف است.

آیا افزودن نام فرزند بالغ به سند به معنای هدیه دادن ملک است؟

خیر، طبق رویه قضایی دیوان عالی کانادا، افزودن نام فرزند بالغ بدون دریافت وجه فرض را بر «امانت نتیجه» (Resulting Trust) می‌گذارد و هدیه محسوب نمی‌شود، مگر اینکه قصد هدیه دادن با مدارک قانونی اثبات شود.