주거용 부동산 소유권 이전(Residential Conveyancing)

성공적인 소유권 이전 업무는 효과적인 의뢰인 응대에서 시작됩니다. 최초 상담부터 클로징 이후까지 모든 의사소통에서 전문성, 명확성, 적극성을 유지하십시오.

친절하고 협조적인 태도를 유지하되, 본인의 역할 범위 안에 머물러야 함을 기억하십시오. 전문 분야를 벗어난 조언(예: 세무 또는 투자 자문)은 제공하지 마십시오. 확실하지 않을 때는 의뢰인에게 해당 분야의 전문가 자문을 받도록 권유하십시오. 또한 거래의 타당성이나 부동산 가치와 같은 사안에 대한 의견 제시는 삼가고, 법적 절차에 집중하십시오.

계약서상 매수인과 매도인이 정확하고 완전하게 특정되어 있는지 확인하십시오 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure). 이후 등기부(title)상 불일치를 방지하기 위해 이름은 (가능하다면 중간 이름이나 이니셜을 포함하여) 법적 신분증과 일치해야 합니다. “John Doe 또는 그가 지정하는 자(Nominee)”와 같은 모호한 표기는 피하십시오. 계약서에 피지정자(nominee)나 양수인(assignee)이 기재되어 있다면, BC주 규정에 따라 적절한 양도 문서가 구비되어 있고 매도인이 동의했는지 확인하십시오 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure).

해당 부동산의 필지 식별번호(Parcel Identifier, PID) 또는 법적 표시를 이용하여 토지등기·측량청(Land Title and Survey Authority, LTSA) 시스템에서(myLTSA 계정 또는 BC Online과 같은 서비스를 통해) 등기부 조회 자료를 확보하십시오. 등기명의인, 법적 표시, 그리고 등기된 모든 부담/제한물권(charges/encumbrances)이 표시된 현행 등기부 등본을 검토하십시오 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure). 필요한 경우 토지 등기 도면(Land Title Plan)의 사본도 확보하십시오(특히 법적 표시가 도면을 인용하는 경우 – 지역권이나 필지 배치를 확인하는 데 유용합니다) (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure). 해당 부동산이 스트라타(strata, 구분소유)인 경우에는 스트라타 도면(strata plan)과 그 변경 사항도 확보하여 전유부분의 경계, 공용부분 등을 파악하십시오.

등기부상 등기명의인이 귀하의 매도인 고객(또는 계약서상 매도인)과 일치하는지 확인하십시오 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure) (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure). 추가 등기명의인이 있거나 이름이 다른 경우에는 즉시 사실관계를 확인하십시오(혼인/개명에 따른 것일 수도 있고 계약서상의 오류일 수도 있습니다). 등기부상 법적 표시가 계약서와 일치하는지 – 필지 번호(lot number), 도면 번호(plan number), 구역 필지(district lot) 등을 포함하여 – 확인하십시오 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure). 계약서에 실제 주소만 기재되어 있거나 법적 표시에 오류가 있는 경우에는 확인을 거쳐 필요하다면 변경 합의서를 준비하십시오. 잘못된 부동산이 등기되는 것을 방지하기 위해, 법적 표시의 불일치는 문서를 작성하기 전에 반드시 바로잡아야 합니다 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure). 하나의 부동산(특히 신규 개발 부동산)이 복수의 PID 번호나 필지를 갖는 경우도 드물지 않으므로, 이전 대상에 모두 포함되었는지 확인하십시오.

등기부(title)에 기재된 모든 부담(charges), 유치권·담보권(liens), 권리(interests)를 꼼꼼히 검토합니다 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure). 흔히 등재되는 항목은 다음과 같습니다: 모기지(저당권), 임대료 양도(assignments of rents), 지역권(easements), 약정(covenants), 통행권(rights of way), 건축 제한 약정(building schemes), 그리고 경우에 따라 판결(judgments) 또는 소송계속 증명서(certificates of pending litigation). 각 항목에 대해 다음을 검토해야 합니다: 매도인이 거래 완료일 또는 그 이전까지 말소해야 하는 항목인가, 아니면 등기부에 그대로 남아 매수인이 인수하게 되는 항목인가? 예를 들면 다음과 같습니다:

• 기존의 금융 관련 부담 (모기지, 유치권·담보권)은 일반적으로 말소됩니다. 모기지의 등록번호를 기록해 두십시오 – 말소 서류를 준비하거나 신탁계좌 서신(trust letter)상의 확약(undertakings)을 작성할 때 필요합니다.
• 지역권, 약정, 통행권: 이들은 통상 영구적이며 등기부에 그대로 남습니다. 의뢰인이 아직 보유하고 있지 않은 서류는 사본을 확보하여(LTSA 이미지 신청을 통해) 검토하십시오. 매수인이 예상치 못한 내용이 없는지 확인해야 합니다(예: 특정 용도를 금지하는 제한 약정). 재산 가치나 사용에 영향을 줄 수 있는 사항이 있으면 변호사/의뢰인에게 알리십시오.
• 판결 또는 CPL: 매도인에 대한 판결이나 소송계속 증명서(Certificate of Pending Litigation)가 확인되면 이는 위험 신호입니다. 매도인은 하자 없는 소유권을 이전하기 위해 이를 해소해야 합니다. 즉시 변호사에게 보고하십시오 – 매각 대금에서 판결금을 변제하거나 법원으로부터 CPL 말소 명령을 받는 방식이 흔히 사용됩니다.
• 임대차: 간혹 장기 임대차가 등기되어 있는 경우가 있습니다. 임차인이 있는 상태로 부동산이 매각되는 경우(투자용 또는 임차인 거주 부동산에서 흔함), 임대차가 등기되어 있는지 아니면 단순한 월세(미등기) 임대차인지 확인하십시오. 등기된 임대차는 별도의 처리가 필요할 수 있습니다(매수인이 해당 임대차의 부담을 안고 소유권을 취득함).
• 스트라타 통지서: 스트라타(strata) 세대의 경우, 등기부에 “Form G – Certificate of Lien(유치권 증명서)”이 있는지 확인하십시오. Form G는 스트라타 법인이 (보통 미납 관리비로 인해) 유치권을 보유하고 있음을 의미하며, 소유권 이전 전에 매도인이 해결해야 합니다.

부동산 이전 업무를 담당하는 컨베이언서(conveyancer)는 주로 재산세 및 공과금 정보를 위해 시청(municipal offices) 과 연락하지만, 때로는 다른 요건이 발생하기도 합니다:

• 세무 부서(Tax Department): 2.3절에서 다룬 바와 같이, 귀하는 종종 세금 증명서(tax certificate) 를 요청하거나 최소한 시로부터 세액 정보를 받게 됩니다. 반드시 올바른 지방자치단체에 연락해야 합니다(부동산 주소를 확인하십시오 – 때때로 우편 주소상의 도시와 관할 구역이 다를 수 있습니다). 롤 번호(roll number) 또는 부동산 주소를 제공하여 정보를 받으십시오. BC주의 많은 지방자치단체는 필요한 경우 변호사가 재산세를 직접 납부하는 것을 허용합니다(수표 또는 온라인을 통해). 매매 대금의 일부가 미납 세금 납부에 사용되어야 하는 경우, 거래 완료일에 시청으로 수표를 특송으로 보내거나 BC Online을 통해 온라인으로 납부할 수 있습니다. 수취인 명의를 항상 확인하십시오(보통 “City of ___”). 납부 후에는 세금이 정리되었음을 증명하기 위해(추후 문의가 있을 경우에 대비하여) 영수증을 보관 하십시오. 어떤 경우에는 매수인의 공증인/변호사가 매도인의 대금에서 세금을 납부할 책임을 지게 되는데, 이는 약정서(undertakings)에 반영되어야 합니다.
• 공과금(Utilities): 일부 시에서는 특정 공과금(수도, 하수, 쓰레기)을 재산세와 함께 또는 별도로 청구합니다. 무엇을 정산해야 하는지 확인하십시오. 시에서 공과금 잔액(utilities balance) 이나 별도의 증명서를 제공한다면 이를 받으십시오. 지역 개선 부담금(local improvement levy) 같은 것이 진행 중이라면(예: 세금 고지서상의 도로 개선 연간 부담금), 일반적으로 해당 부동산에 그대로 남게 되므로 세금처럼 정산합니다. 최종 계량 공과금(metered utilities) (예: 수도 계량기 또는 전기)은 흔히 부동산 이전 절차 밖에서 당사자들이 처리합니다(예: 매도인이 최종 검침값을 제공). 그러나 요청이 있을 경우, 점유일 당일 또는 직전에 최종 검침을 위해 공과금 부서에 연락할 수도 있습니다. 일반적으로 BC Hydro와 Fortis(전기/가스)는 매도인/매수인이 직접 전화하여 계정을 개설/해지하므로 변호사의 업무 영역이 아닙니다. 시 공과금의 경우 계량되지 않는다면 정액으로 정산합니다. 계량되는 경우(예: 분기별 수도 요금), 때로는 매도인이 다가오는 청구서를 납부하게 하고 필요시 세금처럼 정산하는 것이 가장 안전합니다.
• 건축 또는 소방 부서(Building or Fire Department): 드물게, 매매 조건으로 방화 개보수 증명서(fire retrofit certificate) 같은 증명서를 취득하거나 해당 부동산에 미처리 작업 명령(work order)이 없음을 확인해야 할 수도 있습니다. 표준 실무에서 컨베이언서는 미완료 허가나 조례 위반 사항을 일상적으로 조사하지 않습니다(그것은 보통 조건 해제 전 매수인의 실사 사항입니다). 다만 계약서에 명시되어 있거나 매수인이 우려하여 요청하는 경우, 시청 건축 부서에 전화하여 미완료 건축 허가나 조례 관련 문제가 있는지 확인할 수 있습니다. (변호사가 일반적으로 이를 해야 할 의무는 없지만, 안심을 위해 할 수 있습니다 – 일부 로펌은 업무 범위를 제한하기 위해 이를 하지 않는 방침을 두고 있습니다). 만약 수행한다면, 수행 사실과 들은 내용을 기록해 두십시오(결과가 보장되는 것이 아니기 때문입니다).
• 광역 자치구(Regional Districts): 부동산이 지방자치단체 밖에 있는 경우, 세금은 주 정부가 징수할 수 있습니다(농촌 재산세, 보통 Surveyor of Taxes를 통해). 이 역시 BC Online에서 조회할 수 있습니다. 유사하게 정산하십시오.
• 준수 확인서(Compliance Letters): 때때로, 특히 상업용 또는 특수 거래에서는 변호사가 “시 준수 확인서(City Compliance Letter)”를 요청합니다(용도지역 등의 사항에 관하여). 일반적인 주거용 거래에서는 흔하지 않습니다. 변호사가 요청한다면 시청에 서면으로 요청하게 됩니다(대개 수수료가 있고 시간이 걸립니다). 특별한 사정이 없는 한 보통은 필요하지 않습니다.
• 지방세 또는 부담금(Local Taxes or Levies): 거래에서 투기 및 공실세(Speculation and Vacancy Tax) (주 정부) 또는 빈집세(Empty Homes Tax) (밴쿠버)와 같은 사항에 대한 언급이 있는지 주의하십시오. 이는 소유자에 대한 개인 세금이며 부동산에 대한 직접적인 유치권은 아니지만, 때때로 매수인은 매도인이 그러한 세금을 현재까지 납부했다는 확인을 원합니다. 매도인이 이에 대해 별도의 진술서를 제공할 수 있습니다(실제로 Law Society 체크리스트는 밴쿠버의 경우 공실세에 관하여 매도인으로부터 법정 진술서(Stat Dec)를 받을 것을 권고합니다 (Practice Checklists Manual – Residential Conveyance Procedure)). 해당되는 경우, 매수인이 문제를 떠안지 않도록 매도인의 준수 여부를 확인하십시오.
• 지방자치단체를 통한 클로징 전 권원 조사: BC주에서 지방자치단체는 미납 공과금에 대해 토지등기소(Land Title Office)에 자체 유치권을 등기하지 않는다 는 점에 유의하십시오(일부 경우의 조례 또는 서면 통지 제외). 따라서 시로부터 정보를 받는 데 의존해야 합니다. 컨베이언서는 매수인의 문제가 될 수 있는 시에 대한 미납액이 없는지 확인해야 합니다. 시는 일반적으로 미납 공과금에 대해 매도인에게 청구를 추진합니다(또는 세금으로 이전합니다). 미납 재산세는 분명히 토지에 남아 있게 됩니다(따라서 반드시 납부되어야 합니다).

요약하자면, 지방자치단체와의 연락은 정확한 세금 및 공과금 금액을 확보하는 것 과 시와 관련된 유치권이나 의무가 처리되도록 하는 데 집중됩니다. 시청 직원을 대할 때는 예의 바르고 명확하게 하십시오 – 신속한 답변을 받기 위해 롤 번호 등을 제공하십시오. 시는 거래의 당사자는 아니지만, 지방자치단체 관련 부과금을 정리하는 것 은 깨끗한 권원을 이전하고 매수인이 채무를 떠안지 않도록 하는 데 필수적입니다. 세무 부서 및 기타 기관과 성실히 협력함으로써 귀하는 의뢰인을 보호하고 부동산 이전 절차의 핵심적인 부분을 완수하게 됩니다.