Більшість продажів житлової нерухомості мають комісійний договір з ріелтором® зі спеціальними пунктами. Один із таких пунктів проаналізовано нижче:
Чи має юридичну силу твердження «Усі комісійні вважаються заробленими після успішного завершення транзакції»?
Так, заява в договорі комісії з нерухомості, яка вказує, що «Усі комісійні вважаються заробленими після успішного завершення угоди», загалом має юридичну силу в Канаді. Суди послідовно підтримують чітке формулювання договору, яке встановлює завершення продажу як попередню умову для виплати комісії. Однак, юридичну силу можна оскаржити, якщо формулювання договору є неоднозначним або якщо невиконання є результатом недобросовісної або агресивної поведінки сторони, відповідальної за виплату комісії.
Основний принцип полягає в тому, що право ріелтора на комісію регулюється умовами його договору. Якщо договір обумовлює комісію певною подією, а ця подія не настає, комісія не сплачується. Це було центральним питанням у справі Poon v Sultan Realty (2015), ONSC, де покупець вимагав повернення комісії, сплаченої за купівлю квартири в кондомініумі, яка так і не була завершена через невдачу забудовника. Угода про представництво покупця (BRA) зазначала, що комісія мала бути сплачена «після успішного завершення передачі APS». Суд визнав це формулювання, у поєднанні з іншими пунктами, суперечливим та неоднозначним. Застосовуючи принцип contra proferentem, суд витлумачив неоднозначність на шкоду ріелторській компанії, яка склала угоду. Суд постановив:
[19] Судова практика встановила, що будь-яка суперечність або неоднозначність у договорі тлумачиться contra proferentem проти його укладача. На мою думку, формулювання «успішного завершення» є достатньо суперечливим та неоднозначним за обставин цієї справи, і я роблю висновок, що його слід тлумачити contra proferentem проти відповідачів як укладачів договору.
Оскільки угода так і не була закрита, а незавершення не було виною покупця, суд наказав повернути комісію. Ця справа підкреслює, що термін «успішне завершення», ймовірно, тлумачитиметься судами як остаточне завершення продажу, а не просто підписання договору купівлі-продажу, особливо в контексті передпродажу, коли остаточне завершення проекту не гарантовано.
Хоча чітке положення зазвичай має юридичну силу, забудовник або продавець не можуть діяти недобросовісно, щоб перешкодити завершенню угоди лише для того, щоб уникнути сплати комісійних. Вищий суд Онтаріо розглядав такий сценарій у серії справ, пов'язаних з проектом Portofino Riverside Tower. У справі Valente проти Portofino Riverside Tower (2007), ONSC, суд постановив, що забудовник здійснив корпоративну реструктуризацію спеціально для того, щоб уникнути своїх комісійних зобов'язань за ексклюзивною угодою про лістинг. Суд надав ріелтору право на відшкодування згідно з положеннями про засоби правового захисту від утисків Закону Онтаріо про бізнес-корпорації, вважаючи, що поведінка забудовника була «утискаючою або несправедливо шкодила інтересам» ріелтора як кредитора, або несправедливо ігнорувала його інтереси. Суд дійшов висновку:
[77] …Я вважаю тут, головним чином на основі усних та документальних доказів, наданих Капальді, що «корпоративна реструктуризація» відбулася таким чином, головним чином з метою «позбутися комісійних», що не лише ігнорувало інтереси позивача, але й, очевидно, мало на меті блокувати будь-які зусилля позивача щодо стягнення належних комісійних та майбутніх комісійних, які мали б належати згідно з ексклюзивною угодою про лістинг.
Цей принцип був підтверджений такими справами, як Gestion Trans-Tek Inc. проти Shipment Systems Strategies Ltd. (2001), ONSC, у яких було встановлено, що використання корпоративної реструктуризації для уникнення судового рішення є достатнім для отримання допомоги у разі пригнічення.
Крім того, угоди про комісію для великих проектів передпродажу можуть бути складними, а оплата структурована поетапно. У справі Valente проти Portofino Riverside Tower (2010), ONSC, угода про лістинг передбачала, що 50% комісії сплачується після досягнення необхідних попередніх продажів для виконання умов фінансування, а решта сплачується «після завершення кожного продажу». Це демонструє, що сторони можуть договірно визначити різні моменти, коли комісія або її частина вважається «заробленою». У пов'язаному рішенні, Valente проти Capaldi (2008), ONSC, суд визначив точну дату, коли ця умова передпродажу була виконана, що призвело до зобов'язання забудовника сплатити першу половину комісійних.
Також фундаментальним принципом договірного права є те, що суди не переписуватимуть погано укладену угоду на користь сторін. Верховний суд Канади у справі Jedfro Investments проти Jacyk (2007), SCC підтвердив загальне правило, «що до функцій суду не входить переписувати договір на користь сторін. Також він не має на меті звільняти одну зі сторін від наслідків необдуманого договору». Таким чином, ріелтор, який погоджується на чітке положення про «зароблене після завершення», ризикує неоплаченим, якщо проект зазнає невдачі з причин, що не залежать від забудовника, наприклад, у ситуації з конкурсним управлінням, як це спостерігалося у справі bcIMC Construction Fund Corporation проти Chandler (2008), BCSC.
На завершення, пункт, який передбачає отримання комісії з нерухомості «після успішного завершення угоди», має юридичну силу. Однак його застосування значною мірою залежить від конкретних фактів. Суди тлумачитимуть «успішне завершення» як остаточне закриття угоди, викладатимуть будь-яку двозначність проти укладача (зазвичай ріелтора) та не дозволять стороні використовувати недобросовісну або агресивну поведінку для ініціювання невиконання угоди з метою уникнення сплати комісії.
0 Коментарі