Купівля будинку в Британській Колумбії: пояснення юридичного процесу

Купівля будинку в Британській Колумбії регулюється багаторівневою законодавчою базою, а не єдиним загальним законом, який вимагає від покупців здійснювати пошук права власності відповідно до Закон про право власності на землю, забезпечити виконання умов договору згідно Закон про право власностіта задовольнити подання провінційних податкових декларацій щодо передачі майна після завершення. Право власності не переходить після підписання договору або фізичного володіння; воно набуває чинності лише після подання та реєстрації реєстраційної заяви про передачу майна в Земельному реєстрі.

Основна правова база: короткий довідник

Купуючи житло в Британській Колумбії, покупці стикаються з різними законодавчими контрольними пунктами, які диктують розподіл ризиків, умови фінансування, захист депозитів та терміни закриття угоди:

Переддоговорна перевірка та пошук свідоцтв про право власності на землю

Розділ 377(1) Закон про право власності на землю встановлює, що реєстр та офіційні земельні записи в Британській Колумбії є відкритими для публічного ознайомлення. Потенційний покупець повинен перевірити поточний стан права власності, перш ніж укладати безумовну угоду або відмовлятися від умов, що підлягають укладенню. Відповідно до розділу 378(1), сторони можуть запросити офіційне свідоцтво про стан права власності або засвідчені копії зареєстрованих документів, щоб перевірити, чи має продавець право власності без несанкціонованих обтяжень.

Згідно з розділами 27(1) та 29(2) Закон про право власності на землю, реєстрація обтяження надає конструктивне юридичне повідомлення будь-кому, хто має справу з правом власності, тоді як незареєстровані інтереси зазвичай не позбавляють права власності добросовісного покупця, який діє без шахрайства. Належна перевірка передбачає перевірку фінансових обтяження (таких як інституційні іпотеки або застави забудовників), сервітутів, законних прав користування та обмежувальних угод, що обмежують використання землі. Потенційним покупцям також слід проконсультуватися з Юридичні послуги Pax Law з купівлі житлової нерухомості команда для перевірки складних звинувачень та дефектів права власності перед складанням пропозицій.

Договір купівлі-продажу та триденний термін для розірвання

Договори купівлі-продажу нерухомості в Британській Колумбії підпадають під загальне договірне право, Закон про право власності, та чинних муніципальних норм. Відповідно до розділу 5(1) Закон про право власностіособа, яка передає землю за простою платою, повинна надати документ про передачу, придатний для реєстрації відповідно Закон про право власності на землюУгода визначає ціну покупки, умови внесення депозиту, дати завершення та отримання права власності, обладнання, а також пункти щодо фінансування, огляду майна та оформлення права власності.

Згідно з розділом 42(1) Закон про право власностіПокупці житлової нерухомості мають законне право розірвати затверджений договір купівлі-продажу, надіславши письмове повідомлення у встановлений термін. Правила функціонування цього механізму розірвання договору покупцем житла встановлюються в Положенні про період розірвання договору:

• Період часу: Строк розірвання договору триває три робочі дні (крім суботи, неділі та державних свят) з моменту його прийняття.
• Обсяг покриття: Стосується окремих односімейних будинків, напіввідокремлених будинків, таунхаусів, житлових багатоквартирних будинків, збірних будинків, прибудованих до землі, та кооперативних часток.
• Виключення: Не поширюється на нерухомість, розташовану на орендованій землі, правах оренди, продажу з публічних торгів або угод, здійснених за рішенням суду або під його наглядом.
• Законодавчий збір: Якщо покупець розриває договір, він повинен сплатити продавцю 0.25% від валової ціни покупки. Якщо завдаток зберігається в довірчій власності, цей штраф вираховується, а залишок повертається покупцеві.
• Не підлягає відмові: У розділі 7 Регламенту прямо зазначено, що від права на розірвання договору не можна відмовитися за домовленістю.

Передпродажні покупки згідно із Законом про маркетинг розвитку нерухомості

Купівля ділянок перед будівництвом або об'єктів нерухомості безпосередньо у забудовників регулюється Закон про маркетинг розвитку нерухомості (REDMA). Розділ 15(1) вимагає, щоб забудовник надав покупцеві затверджену Розкриття інформації, перш ніж може бути укладено юридично чинний договір, що забезпечує достатню можливість для ознайомлення.

Згідно з розділом 14(2)(b) Закону REDMA, заява про розкриття інформації повинна чітко викладати всі суттєві факти без перекручування. Покупці зберігають законодавчий захист згідно з Законом:

1. Забезпечення депозиту: Розділ 18(1) вимагає від забудовників вносити всі кошти покупців на спеціальний довірчий рахунок, що ведеться брокерською компанією, адвокатом, нотаріусом або призначеним довіреною особою.
2. Право на розірвання договору протягом семи днів: Розділ 21(2) надає покупцям, які здійснюють передпродаж, законне право розірвати договір купівлі-продажу протягом семи днів з моменту підписання договору або отримання Заяви про розкриття інформації. Повідомлення, подане відповідно до розділу 21(5)–(6), зобов'язує власника депозиту негайно повернути всі кошти.
3. Засоби правового захисту у разі неправдивого подання інформації: Згідно з розділом 22(3), покупці, які зіткнулися з неправдивими заявами у декларації про розкриття інформації, вважаються такими, що покладалися на ці заяви, і можуть подати позови про відшкодування збитків.
4. Гарантійний захист нового будинку: Для новозбудованих житлових будинків, розділ 22 Закон про захист домовласників робить правопорушенням будівництво або продаж житлових приміщень без обов'язкового гарантійного страхування житла, яке вимагає мінімального покриття двох років на дефекти матеріалів та роботи, п'яти років на цілісність огороджувальних конструкцій будівлі та проникнення води, і десяти років на структурні дефекти.

Юридична перевірка Strata Property

Під час купівлі будинку в Британській Колумбії, розташованого в межах багатоквартирного будинку, необхідно перевірити адміністративні та фінансові записи відповідно до Закон про стратифіковану власністьРозділ 35 зобов'язує корпорацію багатоквартирних будинків вести бухгалтерські книги, протоколи річних та спеціальних загальних зборів, записи ради, статут, правила, договори на надання послуг, фінансову звітність та інженерні звіти.

Покупці повинні перевірити такі законодавчо встановлені документи:

• Інформаційний сертифікат форми B: Розкриває щомісячні збори за експлуатацію, розподіл паркування та зберігання, наявні фінансові рішення та інформацію про те, чи очікують на розгляд ретроактивні оцінки.
• Фінансові резерви: Розділ 99(1) Закону вимагає від власників робити внески до операційного фонду та Резервного фонду на випадок непередбачених обставин (РФН) через внески до житлової забудови. Розділ 101 підтверджує, що продавцям заборонено вимагати повернення сплачених внесків до РФН після продажу.
• Звіти про амортизацію: Інженерно-технічні оцінки стану та очікуваних циклів ремонту або заміни компонентів загального майна.
• Статут та обмеження: Зареєстровані правила щодо домашніх тварин, обмежень оренди, вікових обмежень та структурних змін.

Завершення, реєстрація права власності та співвласність

Згідно з розділами 20(1) та 22 Закон про право власності на землюПідписані документи про передачу права власності не передають права власності або частки на землю, доки вони не будуть зареєстровані в Управлінні земельних прав. Дата реєстрації, а не підписання договору, визначає пріоритет власності. У день завершення угоди законний представник покупця перевіряє право власності, готує документ про передачу права власності, оформлює декларацію про податок на передачу майна, перераховує кошти, отримані на покупку, реєструє іпотеку кредитора та забезпечує виконання умов для отримання ключів.

Покупці, які мають право спільного володіння, повинні визначитися зі своєю законною формою співвласності. Відповідно до розділу 11(2) Закон про право власності, земля, передана двом або більше особам, вважається такою, що створює спільна оренда якщо в документі прямо не висловлено намір створити спільне орендаЦя відмінність визначає, чи застосовується право спадкування після смерті співвласника, а також те, як власний капітал переходить до спадщини згідно із законами про спадкування та планування спадщини.

Податок на передачу майна та податки після закриття угоди

Купівля житлової нерухомості передбачає виконання зобов'язань щодо дотримання податкових вимог згідно з провінційними та федеральними податковими режимами:

Податок на передачу майна (PTT)

Розділ 2(1) Закон про податок на передачу майна стягує податок на справедливу ринкову вартість землі під час реєстрації. Згідно з розділом 3, базові граничні ставки застосовуються таким чином:

• 1% від частини справедливої ​​ринкової вартості до 200 000 доларів США включно;
• 2% на частку, що перевищує 200 000 доларів США, до 2 000 000 доларів США включно;
• 3% на частку, що перевищує 2 000 000 доларів США; та
• Додаткові 2% на вартість житла, що перевищує 3 000 000 доларів США.

Згідно з розділами 4 та 5 Закону, покупці житла вперше, які відповідають вимогам, можуть претендувати на повне звільнення від сплати податків до встановленої законом межі у 500 000 доларів США, за умови, що вони є громадянами або постійними жителями Канади, відповідають встановленим порогам податкового резидентства провінції та ніколи раніше не мали зареєстрованої частки в основному житлі.

Додатковий податок на передачу майна для іноземних юридичних осіб

Згідно з розділом 2.02(2) та (4) Закон про податок на передачу майна, операції у визначених регіонах (таких як регіональний округ Метро Ванкувер) за участю іноземного громадянина, іноземної корпорації або оподатковуваного довіреного керуючого стягують додатковий 15% податок на передачу власності від справедливої ​​ринкової вартості житлової нерухомості.

Федеральна заборона на покупку іноземними покупцями

Згідно з розділом 4(1) федерального Закон про заборону купівлі житлової нерухомості іноземцямиІноземцям заборонено купувати житлову нерухомість прямо чи опосередковано, окрім випадків, коли вони підпадають під вузькі законодавчі винятки (наприклад, тимчасові резиденти, що відповідають вимогам, особи, що перебувають під захистом, або придбання за межами переписних міських районів). Недотримання вимог не анулює основну транзакцію, але є правопорушенням згідно з розділом 6, що підлягає штрафам до 10 000 доларів США та потенційному судовому продажу за рішенням суду згідно з розділом 7.

Бенефіціарна власність та поточні щорічні податки

• Закон про прозорість власників землі (LOTA): Розділ 10(1) вимагає від кожного правонабувача подання Декларації прозорості. Якщо власником є ​​відповідна корпорація, траст або партнерство, Звіт про прозорість має бути поданий відповідно до розділу 12(1) з детальним описом бенефіціарних власників та контролюючих осіб.
• Закон про податок на спекуляції та вакансії: У визначених регіональних районах власники житла щорічно оподатковуються згідно з розділом 14 на основі оціночної вартості ($tax = \text{rate} \times [\text{percent} \times \text{assessed value}]$). Законодавчі ставки згідно з розділами 15–17 коливаються від 1% для резидентів, які відповідають вимогам, до 3% для іноземних власників та осіб, які не оподатковуються, що заробляють у всьому світі.
• Закон про податок на прибуток від житлової нерухомості (короткострокове володіння): Житлова нерухомість, продана протягом 730 днів з моменту придбання, підлягає оподаткуванню податком на прибуток згідно з розділом 8, зі ставкою податку 20% на чистий оподатковуваний прибуток, якщо вона перебуває у власності менше 366 днів, окрім випадків, коли вона має право на законодавчі звільнення від оподаткування згідно з розділами 25 та 29.

Поширені запитання

Скільки днів має покупець, щоб відмовитися від договору купівлі-продажу житла в Британській Колумбії?

Згідно з розділом 42(1) Закон про право власності та Положення про період розірвання договору купівлі житла, покупці мають три робочих дні, щоб розірвати прийнятий житловий договір, за умови сплати продавцю встановленого законом штрафу у розмірі 0.25%.

Коли право власності на нерухомість юридично переходить у Британській Колумбії?

Відповідно до розділів 20(1) та 22 Закон про право власності на землюПраво власності не переходить після підписання договору або передачі володіння; право власності переходить лише після реєстрації документів про передачу в Земельному реєстрі.

Яка різниця між спільною орендою та спільною орендою в Британській Колумбії?

Згідно з розділом 11(2) Закон про право власностіНерухоме майно, передане двом або більше особам, за замовчуванням вважається спільною орендою, якщо це явно не оформлено як спільна оренда. Спільна оренда включає право на спадкування, тоді як частка спільного орендаря стає частиною його майна після смерті.

Які законодавчі вимоги до гарантійного страхування новозбудованих будинків у Британській Колумбії?

Згідно з розділом 22 Закон про захист домовласниківОбов'язкові гарантії від третіх сторін для нових будинків вимагають покриття двох років на матеріали та роботу, п'яти років на огороджувальні конструкції будівлі та десяти років на несучі конструкції.