Ajouter un enfant à un titre de propriété au Canada : Impôts et règles successorales

Ajouter un enfant à un titre de propriété au Canada En vertu des principes de la common law, le transfert de propriété est considéré comme une disposition immédiate du bien et non comme un simple raccourci en matière de planification successorale. Les conséquences juridiques dépendent de la nature du transfert (propriété effective ou simple titre de propriété), de la majorité de l'enfant et de la façon dont les lois provinciales régissent les droits de mutation immobilière et les droits de propriété. L'inscription du nom d'un enfant sur un titre de propriété ne protège pas le bien contre l'impôt sur les gains en capital, les créances des créanciers ou la succession du parent.

Lorsqu'un propriétaire envisage d'ajouter un enfant à la propriété au Canada, le principal obstacle juridique réside dans la distinction entre le titre légal et le droit de propriété bénéficiaire. Dans les provinces de common law, l'inscription d'un nom sur un titre enregistré ne confère pas automatiquement à cette personne la qualité de copropriétaire en équité. Pour obtenir des conseils sur la structuration des documents de copropriété et l'enregistrement des transferts de propriété, veuillez consulter un avocat spécialisé. avocat immobilier at Société de droit Pax.

1. Titre légal, propriété effective et présomptions de droit

Dans la plupart des provinces canadiennes de common law, lorsqu'un parent transfère un bien immobilier à son enfant adulte sans contrepartie de valeur, la loi présume l'existence d'une fiducie implicite plutôt que d'une donation pure et simple. La Cour suprême du Canada a établi cette norme en Pecore contre Pecore, 2007 CSC 17 au paragraphe 24 :

« Lorsqu’un transfert est effectué sans contrepartie, il incombe au cessionnaire de démontrer qu’un don était prévu. »

Si l'enfant majeur ne peut fournir de preuve convaincante qu'une donation était prévue à la date de la transmission, il détient le titre uniquement en qualité de fiduciaire pour le parent ou la succession de celui-ci. En Colombie-Britannique, les tribunaux ont réaffirmé ce principe. McKendry contre McKendry, 2015 BCSC 2433 au paragraphe 118, statuant que l’enregistrement physique d’un parent et d’un enfant adulte en tant que copropriétaires sur le titre ne prouve pas, à lui seul, l’intention de faire un don.

L'intention subjective du parent au moment précis du transfert régit l'arrangement. Les actes et déclarations ultérieurs ne peuvent être admis que s'ils se rapportent directement à l'intention du cédant à ce moment crucial, comme établi dans Moutons au paragraphe 59. Lorsque des parties se prévalent de la propriété conjointe pour effectuer un transfert extratestamentaire, le droit de survie s'applique strictement si le droit bénéficiaire a été légalement légué. Comme l'a souligné la Cour d'appel de l'Ontario dans Succession Hansen contre Hansen, 2012 ONCA 112 Au paragraphe 31, alors que la propriété conjointe attribue le bien au propriétaire survivant, la propriété indivise attribue la part du propriétaire décédé à sa succession. Le titre légal et la propriété effective ne sont pas nécessairement confondus.

Les mineurs sont considérés comme étant sur un pied d'égalité. Moutons Au paragraphe 40, la présomption traditionnelle d’avancement continue de s’appliquer aux enfants mineurs, ce qui signifie qu’une transmission à titre gratuit d’un parent à un enfant mineur est présumée être un don, sauf preuve du contraire. Les règles de gestion des biens concernant les mineurs doivent être analysées conformément aux lois provinciales applicables.

2. Conséquences fiscales fédérales : règles relatives aux gains en capital et à l’attribution

Sous le régime fédéral Loi de l'impôt sur le revenu (ESP), les transferts de propriété entraînent des conséquences immédiates, sauf si un report légal exprès s'applique :

• Règles de disposition : En vertu du paragraphe 248(1) de la LIR, la définition de « disposition » exclut les transactions où « il n’y a pas de changement dans la propriété effective du bien ». Cependant, comme il existe des exceptions prévues par la loi, le simple fait d’ajouter un enfant adulte au titre de propriété au Canada sans transférer les droits bénéficiaires exige une documentation claire pour s’opposer à une disposition réputée.
• Règle d'évaluation de la juste valeur marchande : En vertu de l’alinéa 69(1)b) de la LIR, lorsqu’un contribuable donne un bien ou le transfère à un prix inférieur à sa juste valeur marchande, le donateur est réputé avoir reçu un produit de disposition égal à la juste valeur marchande. Les gains en capital sont calculés conformément à l’alinéa 40(1)a) en comparant ce montant réputé au prix de base rajusté. Le parent est assujetti à l’impôt même s’il n’a reçu aucun produit de vente.
• Base de coûts du donataire : L’enfant acquiert cette portion transférée à un prix de base égal à la juste valeur marchande conformément à l’article 69(1)(c).
• Pas de report familial : Le report d’impôt prévu aux paragraphes 73(1) et (1.01) de la LIR s’applique aux époux et aux conjoints de fait. Les transferts de résidences principales à des enfants adultes ne donnent pas droit à un roulement général; les dispositions des paragraphes 73(3) à (4.1) demeurent limitées à certains biens agricoles, de pêche ou de petites entreprises.
• Exemption de résidence principale : L’exemption prévue à l’article 54 exige une désignation continue et une occupation familiale admissible. Le transfert d’une partie du bien à un enfant résidant ailleurs peut exposer la plus-value future de cette partie à l’impôt sur les gains en capital.
• Attribution d'enfant mineur : En vertu de l’article 74.1(2) de la LIR, le revenu ou la perte provenant d’un bien transféré à une personne de moins de 18 ans est réputé être le revenu ou la perte du parent cédant.
• Disposition présumée au moment du décès : Les biens en immobilisations détenus par un contribuable immédiatement avant son décès sont réputés avoir été disposés à leur juste valeur marchande en vertu du paragraphe 70(5). Les roulements prévus au paragraphe 70(6) s’appliquent exclusivement aux transferts entre époux.

3. Taxes provinciales sur les transferts fonciers et restrictions applicables aux acheteurs non canadiens

Les taxes provinciales sur les transferts fonciers fonctionnent indépendamment des impôts fédéraux sur le revenu :

En Ontario, en vertu de la Loi sur la taxe de transfert foncierL’impôt s’applique dès l’inscription. La « valeur de la contrepartie » comprend les dettes ou les hypothèques assumées par l’enfant (paragraphes 1(1) et 2(1)). En vertu des paragraphes 3(1) et 3(2), la disposition non enregistrée d’un intérêt bénéficiaire est imposable. La loi ontarienne n’accorde aucune exemption générale du seul fait que les parties soient un parent et son enfant. De plus, la taxe sur la spéculation des non-résidents (TSNR) prévue au paragraphe 2(2.1) s’applique aux entités étrangères et aux fiduciaires imposables, et exige la vérification de la résidence et du statut d’immigration de l’enfant. Les propriétés situées à Toronto sont assujetties à une taxe municipale supplémentaire. Loi sur la ville de Toronto, 2006, article 267.

En Colombie-Britannique, le Loi sur la taxe de transfert de propriété L’impôt est calculé en fonction de la juste valeur marchande, conformément aux paragraphes 1(1) et 2(1). Le don d’un bien n’entraîne pas automatiquement l’exemption de la transaction. L’alinéa 14(3)b) prévoit des exemptions pour les transferts à une personne apparentée, à condition que le bien ait servi de résidence principale pendant au moins six mois avant le transfert et que les parties répondent aux critères de citoyenneté ou de résidence permanente. Les cessionnaires non admissibles peuvent entraîner une taxe de transfert de propriété supplémentaire de 20 % en vertu de l’article 2.02 et des règlements connexes.

Au niveau fédéral, le Loi interdisant l'achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens L’article 4(1) interdit les acquisitions directes et indirectes par des non-Canadiens. Bien que l’alinéa 4(2)a) du règlement d’application exclue les acquisitions résultant de dons, cette exemption fédérale n’élimine pas les droits de mutation immobilière provinciaux ni les surtaxes applicables aux acheteurs étrangers.

4. Administration successorale, créanciers et risques liés au droit de la famille

La détention d'un titre de propriété en tant que copropriétaires ne garantit pas l'évitement de la procédure d'homologation :

• Frais de succession : En vertu de la loi ontarienne Loi de 1998 sur les impôts relatifs à l'administration successoraleEn vertu du paragraphe 1(1), l'impôt s'applique à la valeur de la succession appartenant au défunt au moment de son décès. En Colombie-Britannique, Loi sur les frais d'homologation calcule les frais sur la valeur nette de la succession. Si une fiducie résultante est établie en vertu de Moutons, le bien demeure un élément de la succession et est soumis au calcul des droits de succession. Afin d'éviter des litiges successoraux coûteux entre les héritiers, il est conseillé de faire appel à un spécialiste en planification successorale. avocat d'homologation chez Pax Law Corporation pour examiner vos documents testamentaires.
• Faillite et créanciers : En vertu de l'article 67(1) de la loi fédérale Loi sur la faillite et l'insolvabilitéUn enfant majeur qui détient la propriété effective expose cette part de propriété à un risque de saisie par ses créanciers. Les biens détenus strictement en fiducie sont protégés en vertu de l'alinéa 67(1)a).
• Demandes matrimoniales : En Ontario, alors que l'article 4(2) de la Loi sur le droit de la famille l'article 4(1) exclut généralement les dons reçus pendant le mariage des biens familiaux nets d'un époux, mais refuse cette exclusion si le don devient le domicile matrimonial en vertu de l'article 18(1).
• Droit de veto du conjoint (droits de douaire) : En Alberta, le Loi sur le douaire exige le consentement écrit d’un conjoint non propriétaire pour toute disposition d’un bien immobilier résidentiel (articles 1 et 2).
• Passif hypothécaire : Si l'enfant est ajouté à l'hypothèque, la responsabilité est solidaire, comme démontré dans Petrick (administrateur) c. Petrick, 2019 BCSC 1319 au paragraphe 66.

5. Planification en cas d'incapacité : Transferts de biens ou procuration

L'ajout d'un enfant au titre de propriété pour gérer un bien en cas de maladie ou d'incapacité d'un parent entraîne des transferts de propriété non intentionnels. En vertu de la législation provinciale, comme celle de l'Ontario, Loi de 1992 sur les décisions de substitution (article 7), une procuration permanente pour les biens confère l'autorité légale de gérer les actifs au nom du donateur sans modifier la propriété, déclencher d'impôts ou renoncer à l'équité.

Liste de vérification juridique avant transfert

1. Établir l'intention : Établir un acte de donation ou une déclaration de fiducie formelle concomitante précisant si des droits légaux ou des droits bénéficiaires sont transférés.
2. Sélectionner le type de mandat : Indiquez si la copropriété est détenue sous forme de propriété conjointe ou de propriété indivise.
3. Calculer les gains en capital : Établir la juste valeur marchande et la base de coût ajustée pour anticiper les obligations fiscales en vertu de l'article 69 de l'ITA.
4. Confirmer les exemptions : Vérifiez auprès d'un conseiller juridique les exemptions de taxe provinciale sur les transferts fonciers, les frais municipaux et les exigences en matière de citoyenneté.
5. Examiner les approbations de la famille et du prêteur : Obtenir l'accord du prêteur concernant les charges existantes, confirmer les implications pour le domicile conjugal et obtenir les consentements nécessaires du conjoint.