Mua nhà trả góp tại British Columbia: Hướng dẫn pháp lý về REDMA, tiền đặt cọc và quyền hủy hợp đồng

Khi mua nhà xây mới tại British Columbia, người mua sở hữu quyền sử dụng bất động sản dựa trên các văn bản pháp lý và cam kết hợp đồng chứ không phải dựa trên một công trình hoàn thiện. Việc điều hướng các giao dịch này cùng với một luật sư đủ điều kiện là rất quan trọng. Luật sư chuyên về chuyển nhượng bất động sản tại BC đảm bảo sự bảo vệ toàn diện theo Đạo luật tiếp thị phát triển bất động sản (REDMA), quy định thời hạn hủy bỏ bắt buộc 7 ngày, các yêu cầu nghiêm ngặt về bản kê khai thông tin và các điều kiện ủy thác theo luật định đối với tiền gửi, khác với quyền hủy bỏ 3 ngày thông thường theo luật định. Đạo luật về tài sản.

Mục lục

• 1. Quyền hủy hợp đồng: Quyền hủy hợp đồng thông thường 3 ngày so với quyền hủy hợp đồng theo quy định REDMA 7 ngày.
• 2. Các Tuyên bố Công khai và Tính Không Thể Thực Thi Theo REDMA
• 3. Xử lý tiền gửi, tài khoản ủy thác và yêu cầu bồi thường của chủ đầu tư
• 4. Sự chậm trễ trong xây dựng, các thông tin quan trọng và thời hạn dự kiến
• 5. Các loại thuế áp dụng: Thuế GTGT, các khoản giảm giá và thuế chuyển nhượng bất động sản.
• 6. Bảo hiểm bảo hành nhà ở và các vấn đề liên quan đến chung cư
• 7. Danh sách kiểm tra thẩm định trước khi ký kết
• 8. Câu hỏi thường gặp

1. Quyền hủy hợp đồng: Quyền hủy hợp đồng thông thường 3 ngày so với quyền hủy hợp đồng theo quy định REDMA 7 ngày.

Luật pháp tỉnh British Columbia quy định hai khuôn khổ hủy bỏ riêng biệt cho các giao dịch bất động sản. Các quyền này hoạt động theo các đạo luật riêng biệt và có các thủ tục cũng như hậu quả tài chính hoàn toàn khác nhau.

Theo Mục 42(1) của Đạo luật về tài sảnThông báo hủy bỏ yêu cầu mô tả tài sản, tên người mua và người bán, chữ ký và ngày tháng. Nếu đã thanh toán tiền đặt cọc, phí 0.25% sẽ được khấu trừ từ tiền đặt cọc và phần còn lại sẽ được hoàn trả. Ngược lại, theo Mục 21(2) của REDMA, việc hủy bỏ yêu cầu thông báo bằng văn bản được gửi trực tiếp hoặc qua thư bảo đảm đến chủ đầu tư hoặc công ty môi giới tại địa chỉ được nêu trong thỏa thuận hoặc bản công bố thông tin, dẫn đến việc hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc ngay lập tức theo Mục 21(5)–(6).

2. Các Tuyên bố Công khai và Tính Không Thể Thực Thi Theo REDMA

Nhà phát triển không thể tiếp thị một đơn vị phát triển mà không nộp bản tuyên bố tiết lộ cho Giám đốc, cung cấp một bản sao cho người mua, cho phép người mua có cơ hội hợp lý để đọc nó và nhận được xác nhận bằng văn bản (REDMA điều 14(1), 15(1)). Bản tuyên bố tiết lộ phải nêu rõ tất cả các sự kiện quan trọng mà không có sự xuyên tạc (điều 14(2)).

Nếu người mua có quyền nhận được bản tuyên bố tiết lộ theo REDMA và không nhận được, người mua có thể hủy bỏ thỏa thuận mua bán bất cứ lúc nào (điều 21(3)). Nếu nhà phát triển không cung cấp bản sửa đổi tiết lộ một sự thật quan trọng có thể ảnh hưởng hợp lý đến quyết định của người mua, hợp đồng có thể bị hủy bỏ, thông thường trong vòng một năm sau khi chuyển giao quyền sở hữu (điều 21(3.2)).

Hơn nữa, theo Mục 23(1) của REDMA, hợp đồng mua bán nói chung không có hiệu lực đối với người mua nếu chủ đầu tư vi phạm bất kỳ điều khoản tiếp thị hoặc giữ tiền đặt cọc nào trong Phần 2. Trong Công ty Chameleon Talent Inc. kiện Sandcastle Holdings Ltd. (2010 BCCA 300), Tòa phúc thẩm British Columbia đã xác định rằng ngày bắt đầu và ngày hoàn thành xây dựng là những sự kiện quan trọng. Tòa án phán quyết rằng việc người mua biết về sự chậm trễ không làm giảm nghĩa vụ theo luật định của chủ đầu tư trong việc nộp và gửi bản sửa đổi.

Như đã được xác nhận trong Ye v Vesta Properties (Latimer) Ltd. (2025 BCSC 773), các sửa đổi nhằm giải quyết những thông tin sai lệch nghiêm trọng phải được nộp trong vòng 30 ngày kể từ khi phát hiện và được cung cấp cho người mua trong thời gian hợp lý, ít nhất 14 ngày trước khi hoàn thành. Việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thành một năm được coi là một sự kiện quan trọng, và việc chậm trễ 6 tháng trong việc cung cấp bản sửa đổi khiến việc cung cấp trở nên không hợp lý.

3. Xử lý tiền gửi, tài khoản ủy thác và yêu cầu bồi thường của chủ đầu tư

REDMA không quy định tỷ lệ tiền đặt cọc bắt buộc chung cho tất cả mọi người. Số tiền đặt cọc, các đợt trả góp và lịch trả góp được xác định bởi các điều khoản của hợp đồng mua bán và bản công bố thông tin. Ye (2025 BCSC 773), việc trả thừa không cố ý 9 đô la vượt quá khoản tiền đặt cọc theo hợp đồng là 10% không được coi là căn cứ hợp lệ để hủy bỏ.

Theo Mục 18(1) của REDMA, tất cả các khoản tiền gửi phải được gửi ngay lập tức vào tài khoản ủy thác tại một tổ chức tiết kiệm của BC với công ty môi giới, luật sư, công chứng viên hoặc người được ủy thác theo quy định. Tiền gửi không thể được giải phóng nếu không có sự đồng ý bằng văn bản, lệnh của tòa án, việc hủy bỏ hợp lệ theo Mục 21 hoặc chứng nhận chính thức theo Đạo luật (mục 18(2)). Nhà phát triển chỉ có thể sử dụng tiền gửi trước khi hoàn thành nếu hợp đồng bảo vệ tiền gửi được bảo đảm theo Mục 19 và được công bố theo Mục 10 của Quy định.

Theo Mục 18(4) và phán quyết trong Peters kiện Công ty TNHH East 3rd Street North Vancouver (2023 BCSC 879), người được ủy thác phải trả lại tiền đặt cọc cho chủ đầu tư khi nhận được giấy chứng nhận theo luật định bằng văn bản của chủ đầu tư, ngay cả khi đang có tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư. Người mua tranh chấp về khoản tiền đặt cọc không thể dựa vào người được ủy thác để tự nguyện giữ lại tiền và phải tìm kiếm sự can thiệp pháp lý.

Trường hợp người mua không thanh toán phần còn lại của giá mua vào ngày hoàn tất giao dịch, chủ đầu tư có thể được quyền chấm dứt hợp đồng và giữ lại tiền đặt cọc như khoản bồi thường thiệt hại (Công ty TNHH Xây dựng Palsum kiện Công ty TNHH Phát triển Đường Onni Richards, 2021 BCSC 1632).

4. Sự chậm trễ trong xây dựng, các thông tin quan trọng và thời hạn dự kiến

Việc chậm tiến độ xây dựng không tự động tạo ra quyền chấm dứt hợp đồng cho người mua. Các điều khoản hợp đồng quy định liệu ngày hoàn thành là cố định hay chỉ là ước tính, phạm vi gia hạn được phép (bao gồm cả trường hợp bất khả kháng), và liệu có tồn tại "Ngày kết thúc" cho phép chấm dứt hợp đồng song phương hoặc đơn phương hay không.

In Công ty TNHH Bất động sản Jameson House (Tái bản) (2009 BCCA 339), Tòa Phúc thẩm đã xác nhận rằng các điều khoản hợp đồng cho phép gia hạn tương ứng với sự chậm trễ là có hiệu lực. Trong Zheng kiện Anderson Square Holdings Ltd. (2024 BCSC 216), các điều khoản hợp đồng tự động gia hạn Ngày Hoàn thành Bên ngoài đối với các sự chậm trễ nằm ngoài tầm kiểm soát hợp lý của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, sự chậm trễ đáng kể vẫn là những sự thật quan trọng theo REDMA. Như đã được nêu trong Maguire kiện Revelstoke Mountain Resort Limited Partnership (2010 BCSC 1618), việc ghi nhãn một ngày là “ước tính” không miễn trừ cho nhà phát triển khỏi nghĩa vụ nộp các bản sửa đổi kịp thời khi có sự khác biệt đáng kể; việc không làm như vậy có thể khiến thỏa thuận không thể thực thi theo Mục 23.

Ngược lại, trong Vụ kiện Peier kiện Cressey Whistler Townhomes Limited Partnership (2011 BCSC 773), tòa án phán quyết rằng nhà phát triển không thể đơn phương gia hạn ngày hoàn thành chỉ vì các khiếm khuyết của công trình chưa được khắc phục, đồng thời ra lệnh trả lại khoản tiền đặt cọc 375,000 đô la của người mua.

5. Các loại thuế áp dụng: Thuế GTGT, các khoản giảm giá và thuế chuyển nhượng bất động sản.

Việc mua hàng trả trước liên quan đến các vấn đề thuế liên bang và tỉnh riêng biệt cần được xác minh trước khi hoàn tất.

Thuế hàng hóa và dịch vụ (GST)

Nhà mới xây dựng phải chịu thuế GST liên bang. Theo luật... Đạo luật thuế tiêu thụ đặc biệt, khoản 254(2)(b), khoản giảm giá nhà ở mới yêu cầu người mua hoặc người thân đủ điều kiện phải sử dụng tài sản đó làm nơi cư trú chính:

• Mức chiết khấu tiêu chuẩn: Áp dụng cho các giao dịch mua có ngưỡng loại trừ dần lên tới 450,000 đô la, cung cấp khoản hoàn thuế cơ bản tối đa là 6,300 đô la (điều 254(2)).
• Chương trình hoàn tiền mở rộng dành cho người mua nhà lần đầu: Đối với các hợp đồng đủ điều kiện được ký kết sau ngày 19 tháng 3 năm 2025 và trước năm 2031, các quy tắc mở rộng cho phép giá trị đủ điều kiện lên tới 1,500,000 USD theo các điều kiện về tiến độ xây dựng cụ thể (điều 254(2.1)).
• Giới hạn nộp hồ sơ: Đơn xin hoàn tiền phải được nộp trong vòng 2 năm kể từ ngày chuyển quyền sở hữu (điều 254(3)).

Thuế chuyển nhượng tài sản (PTT)

Theo Mục 3(1) của Đạo luật thuế chuyển nhượng tài sảnMức thuế suất cơ bản được tính dựa trên giá trị thị trường hợp lý:

• 1% trên 200,000 đô la đầu tiên;
• 2% trên phần tài sản nằm giữa 200,000 đô la và 2,000,000 đô la;
• 3% trên số dư vượt quá 2,000,000 đô la.

Theo quy định miễn thuế nhà mới xây (điều 12.01, 12.02), các bất động sản có giá trị thị trường hợp lý lên đến 1,100,000 đô la có thể đủ điều kiện được miễn thuế hoàn toàn (với mức giảm dần theo tỷ lệ đối với các giá trị vượt quá ngưỡng 50,000 đô la). Để đủ điều kiện, người mua phải cư trú tại ngôi nhà đó như là nơi ở chính trong vòng 92 ngày kể từ ngày đăng ký và duy trì nơi cư trú đó trong ít nhất toàn bộ năm đầu tiên (điều 12.05). Các khoản miễn thuế chưa được sử dụng có thể được yêu cầu hoàn trả trong vòng 18 tháng kể từ ngày đăng ký (điều 12.04).

6. Bảo hiểm bảo hành nhà ở và các vấn đề liên quan đến chung cư

Bên dưới Đạo luật bảo vệ chủ nhà (Điều 22), nhà mới xây bởi các nhà thầu xây dựng nhà ở có giấy phép phải được đăng ký bảo hiểm bảo hành nhà ở bắt buộc theo luật định, quy định như sau:

• 2 năm: Sai sót về vật liệu và nhân công;
• 5 năm: Các khiếm khuyết của lớp vỏ công trình (bao gồm cả sự thấm nước);
• 10 năm: Các khiếm khuyết về cấu trúc.

Đối với các dự án chung cư, chủ đầu tư phải bàn giao các tài liệu quan trọng tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên đầu tiên, bao gồm bản vẽ xây dựng, bản kê khai thông tin, giấy bảo hành và hồ sơ dịch vụ (Đạo luật về tài sản tầng lớp, khoản 20(2)). Các công ty quản lý chung cư phải duy trì quỹ hoạt động và quỹ dự phòng rủi ro (khoản 92), và cung cấp Giấy chứng nhận thông tin (Mẫu B) nêu rõ phí, số dư dự trữ, các khoản phí đặc biệt và báo cáo khấu hao trong vòng một tuần kể từ khi có yêu cầu (khoản 59).

7. Danh sách kiểm tra thẩm định trước khi ký kết

• Xem xét hợp đồng, bản kê khai thông tin, sơ đồ mặt bằng và các phụ lục cùng một lúc.
• Tính toán chính xác khoảng thời gian hủy bỏ hợp đồng REDMA 7 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng và ngày xác nhận nhận được văn bản.
• Kiểm tra giấy phép xây dựng và bảo hiểm bảo hành nhà ở trên hệ thống đăng ký của BC Housing.
• Xem xét lại các điều kiện tài chính trong hợp đồng (“phụ thuộc vào việc được cấp vốn”) và các hạn chế chuyển nhượng.
• Xác nhận xem tiền gửi được giữ trong tài khoản ủy thác thông thường hay được bảo đảm bằng hợp đồng bảo vệ tiền gửi.
• Xem xét lại các quy định nội bộ của khu chung cư, ngân sách ban đầu của khu chung cư, các quy định về cho thuê/nuôi thú cưng và phân bổ chỗ đậu xe/kho chứa đồ.

8. Câu hỏi thường gặp