Nakup hiše v Britanski Kolumbiji: razlaga pravnega postopka

Nakup hiše v Britanski Kolumbiji ureja večplastni zakonski okvir in ne en sam krovni zakon, ki od kupcev zahteva, da opravijo iskanje lastništva v skladu z Zakon o zemljiškem pravu, uveljavljati pogodbene določbe v skladu z Zakon o stvarnem pravuin ob zaključku izpolniti zahteve za provincialni davek od prenosa nepremičnin. Pravno lastništvo se ne prenese s podpisom pogodbe ali fizično posestjo; operativno velja šele, ko je vložen in vpisan v zemljiško knjigo, ki omogoča registracijo prenosa.

Temeljni pravni okvir: Kratek pregled

Pri nakupu nepremičnine v Britanski Kolumbiji se kupci srečujejo z različnimi zakonskimi kontrolnimi točkami, ki narekujejo razporeditev tveganja, finančne pogodbe, zaščito depozitov in roke za zaključek posla:

Predpogodbeno preverjanje in iskanje zemljiškoknjižnih listin

Člen 377(1) zakona Zakon o zemljiškem pravu določa, da sta zemljiški register in uradne zemljiške evidence v Britanski Kolumbiji na voljo javnosti. Potencialni kupec mora pred podpisom brezpogojne pogodbe ali odpovedjo predmetnim pogojem preveriti trenutno stanje lastništva. V skladu s členom 378(1) lahko stranke zahtevajo uradno potrdilo o stanju lastništva ali overjene kopije registriranih listin, da preverijo, ali ima prodajalec brezplačno in preprosto lastništvo brez nepooblaščenih obremenitev.

V skladu z oddelkoma 27(1) in 29(2) Zakon o zemljiškem pravu, registracija zastavne pravice zagotavlja konstruktivno pravno obvestilo vsem, ki se ukvarjajo z lastništvom, medtem ko neregistrirane pravice običajno ne izničijo lastninske pravice dobrovernega kupca, ki deluje brez goljufij. Skrbni pregled vključuje pregled finančnih obremenitev (kot so institucionalne hipoteke ali zastavne pravice gradbenikov), služnosti, zakonskih pravic poti in omejevalnih pogodb, ki omejujejo rabo zemljišča. Potencialni kupci se morajo posvetovati tudi z Pravne storitve Pax Law za nakup stanovanjskih nepremičnin ekipa za pregled kompleksnih obresti in napak v lastništvu pred pripravo ponudb.

Kupna pogodba in tridnevni odstopni rok

Pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnin v Britanski Kolumbiji spadajo pod splošno pogodbeno pravo, Zakon o stvarnem pravuin veljavnih občinskih predpisov. V skladu z oddelkom 5(1) zakona Zakon o stvarnem pravu, oseba, ki prenese zemljišče na preprost način, mora predložiti listino o prenosu, ki jo je mogoče registrirati v skladu Zakon o zemljiškem pravuPogodba določa kupnino, pogoje varščine, datume dokončanja in prevzema, opremo ter klavzule o financiranju, pregledu nepremičnine in izpolnitvi lastništva.

V skladu s členom 42(1) Zakon o stvarnem pravuKupci stanovanjskih nepremičnin imajo zakonsko pravico, da od sprejete kupoprodajne pogodbe odstopijo s pisnim obvestilom v predpisanem roku. Uredba o obdobju odstopa od pogodbe s strani kupcev stanovanj določa pravila delovanja tega mehanizma za razmislek:

• Časovni okvir: Odstopni rok traja tri delovne dni (brez sobot, nedelj in zakonsko določenih praznikov) od dneva prejema.
• Obseg kritja: Velja za samostojne enodružinske hiše, pol-samostojne nepremičnine, vrstne hiše, stanovanjske etažne enote, montažne hiše, pritrjene na zemljišče, in zadružne deleže.
• izključitve: Ne velja za nepremičnine, ki se nahajajo na zakupljenih zemljiščih, zakupne pravice, prodajo na javni dražbi ali transakcije, izvedene na podlagi sodnega naloga ali pod nadzorom.
• Zakonska pristojbina: Če kupec odstopi od pogodbe, mora prodajalcu plačati 0.25 % bruto kupnine. Če je varščina v skrbniškem skladu, se ta kazen odšteje, preostanek pa se vrne kupcu.
• Neodstopljivo: Člen 7 Uredbe izrecno določa, da se pravice do odstopa od pogodbe ni mogoče odpovedati z dogovorom.

Predprodajni nakupi v skladu z Zakonom o trženju nepremičnin

Nakup parcel pred gradnjo ali parceliranih nepremičnin neposredno od razvijalcev ureja Zakon o trženju nepremičnin (REDMA). Člen 15(1) določa, da mora razvijalec kupcu predložiti odobreno izjavo o razkritju, preden se lahko sklene izvršljiva pogodba, kar omogoča razumno možnost pregleda.

V skladu z oddelkom 14(2)(b) zakona REDMA mora izjava o razkritju jasno razkriti vsa bistvena dejstva brez napačnega predstavljanja. Kupci ohranijo zakonsko varstvo v skladu z zakonom:

1. Varščina depozita: Člen 18(1) od razvijalcev zahteva, da vsa sredstva kupcev položijo na namenski skrbniški račun, ki ga vodi borznoposredniška družba, odvetnik, notar ali imenovani skrbnik.
2. Sedemdnevna pravica do odstopa od pogodbe: Člen 21(2) daje kupcem v predprodaji zakonsko pravico, da odstopi od kupoprodajne pogodbe v sedmih dneh od podpisa pogodbe ali prejema izjave o razkritju, ki je pozneje nastopil. Obvestilo, vročeno v skladu z oddelkom 21(5)–(6), zavezuje imetnika depozita, da takoj vrne vsa sredstva.
3. Pravna sredstva za lažno predstavljanje: V skladu s členom 22(3) se šteje, da so se kupci, ki v izjavi o razkritju naletijo na napačne navedbe, zanašali na te navedbe in lahko vložijo pravne tožbe za odškodnino.
4. Zaščita z garancijo za nov dom: Za novozgrajena stanovanja velja 22. člen Zakon o zaščiti lastnikov stanovanj Zakon določa, da je gradnja ali prodaja stanovanjskih prostorov brez obveznega garancijskega zavarovanja za dom kaznivo dejanje, ki zahteva minimalno kritje dveh let za napake v materialu in delu, pet let za celovitost ovoja stavbe in prodiranje vode ter deset let za strukturne napake.

Skrbni pregled nepremičnin Strata Legal

Pri nakupu nepremičnine v Britanski Kolumbiji, ki se nahaja v etažnem naselju, je v skladu z zakonom potreben pregled administrativnih in finančnih evidenc. Zakon o lastninskem pravu slojev35. člen zavezuje etažno lastnino, da vodi poslovne knjige, zapisnike letnih in izrednih skupščin, evidence sveta, pravilnike, pravilnike, pogodbe o storitvah, finančne izkaze in inženirska poročila.

Kupci morajo pregledati naslednje zakonsko predpisane evidence:

• Obrazec B – potrdilo o informacijah: Razkriva mesečne pristojbine za etažno lastnino, dodelitve parkirnih mest in skladišč, obstoječe finančne sodbe in ali so v teku retroaktivne ocene.
• Finančne rezerve: Člen 99(1) zakona od lastnikov zahteva, da prispevajo v operativni sklad in rezervni sklad (CRF) prek etažnih pristojbin. Člen 101 potrjuje, da prodajalcem ob prodaji ni dovoljeno zahtevati povračila plačanih prispevkov v CRF.
• Poročila o amortizaciji: Tehnične inženirske ocene, ki ocenjujejo stanje in pričakovane cikle popravil ali zamenjav skupnih komponent nepremičnin.
• Pravilnik in omejitve: Registrirana pravila glede hišnih ljubljenčkov, omejitev najema, starostnih omejitev in strukturnih sprememb.

Zaključek, registracija lastništva in solastništvo

V skladu z oddelkoma 20(1) in 22 Zakon o zemljiškem pravuPodpisani dokumenti o prenosu lastništva ne prenesejo zapuščine ali deleža v zemljišču, dokler nista registrirana pri zemljiškoknjižnem uradu. Prednost lastništva določa datum registracije, ne podpis pogodbe. Na dan zaključka pravni zastopnik kupca preveri lastništvo, pripravi listino o prenosu, obdela davčno napoved za prenos nepremičnin, nakaže sredstva za nakup, registrira hipoteko posojilodajalca in zagotovi, da so izpolnjeni pogoji za sprostitev ključa.

Kupci, ki so imetniki sočasne lastninske pravice, se morajo odločiti o svoji zakonski obliki solastništva. V skladu s členom 11(2) zakona Zakon o stvarnem pravu, zemljišče, preneseno na dva ali več posameznikov, naj bi ustvarilo skupna najemnina razen če instrument izrecno izraža namen ustvarjanja skupni najemTo razlikovanje ureja, ali se pravica do preživetja uporabi ob smrti solastnika, in določa, kako lastniški kapital prehaja v skladu z zakoni o dedovanju in načrtovanju zapuščine.

Davek na prenos nepremičnin in davki po sklenitvi posla

Nakup stanovanjskih nepremičnin sproži obveznosti skladnosti s pokrajinskimi in zveznimi davčnimi režimi:

Davek na promet nepremičnin (PTT)

Člen 2(1) zakona Zakon o davku na prenos nepremičnin uvaja davek na pošteno tržno vrednost zemljišča ob registraciji. V skladu s 3. členom se uporabljajo naslednje osnovne mejne stopnje:

• 1 % od deleža poštene tržne vrednosti do vključno 200,000 USD;
• 2 % od deleža, ki presega 200,000 USD, do vključno 2,000,000 USD;
• 3 % od deleža, ki presega 2,000,000 USD; in
• Dodatnih 2 % na vrednost stanovanja, ki presega 3,000,000 USD.

V skladu s 4. in 5. členom zakona lahko upravičeni kupci prvega stanovanja uveljavljajo popolno oprostitev do zakonsko določene zgornje meje 500,000 USD, če so kanadski državljani ali stalni prebivalci, izpolnjujejo določene pragove za davčno rezidentstvo v provinci in še nikoli prej niso imeli registriranega deleža v glavnem prebivališču.

Dodatni davek na prenos nepremičnin za tuje subjekte

V skladu z oddelkom 2.02(2) in (4) Zakon o davku na prenos nepremičnin, transakcije v določenih regijah (kot je regionalno okrožje Metro Vancouver), v katere je vpleten tuji državljan, tuja korporacija ali obdavčljivi skrbnik, povzročijo dodaten 15-odstotni davek na prenos vrednosti stanovanjske nepremičnine.

Zvezna prepoved tujih kupcev

V skladu s členom 4(1) zveznega zakona Zakon o prepovedi nakupa stanovanjskih nepremičnin tujcemTujcem, ki niso državljani Kanade, je prepovedano neposredno ali posredno kupovati stanovanjske nepremičnine, razen če spadajo pod ozke zakonske izjeme (npr. upravičeni začasni prebivalci, zaščitene osebe ali pridobitve zunaj popisnih metropolitanskih območij). Neupoštevanje ne razveljavi osnovne transakcije, vendar predstavlja prekršek v skladu s 6. členom, za katerega so predvidene globe do 10,000 USD in morebitna sodna prodaja po 7. členu.

Koristno lastništvo in tekoči letni davki

• Zakon o preglednosti lastnikov zemljišč (LOTA): Člen 10(1) zahteva, da vsak prevzemnik vloži izjavo o preglednosti. Če je lastnik ustrezna korporacija, sklad ali partnerstvo, je treba predložiti poročilo o preglednosti v skladu z oddelkom 12(1), v katerem so podrobno navedeni dejanski lastniki in nadzorni posamezniki.
• Zakon o davku na špekulacije in prosta delovna mesta: Na določenih regionalnih območjih se lastniki stanovanjskih nepremičnin letno obdavčijo v skladu z oddelkom 14 na podlagi ocenjene vrednosti ($davek = \text{stopnja} \times [\text{obresti} \times \text{ocenjena vrednost}]$). Zakonske stopnje v skladu z oddelki 15–17 se gibljejo od 1 % za upravičene prebivalce do 3 % za tuje lastnike in neobdavčene prejemnike po vsem svetu.
• Zakon o davku od dobička stanovanjskih nepremičnin (kratkoročno posedovanje): Stanovanjske nepremičnine, prodane v 730 dneh od pridobitve, so predmet davka od dobička v skladu z oddelkom 8, z 20-odstotno davčno stopnjo od čistega obdavčljivega dobička, če so v lasti manj kot 366 dni, razen če so upravičene do zakonskih izjem v skladu z oddelkoma 25 in 29.

Pogosto zastavljena vprašanja

Koliko dni ima kupec v Britanski Kolumbiji čas, da odstopi od pogodbe o nakupu stanovanja?

V skladu s členom 42(1) Zakon o stvarnem pravu in Uredba o roku za odstop od pogodbe s strani kupcev stanovanj imajo kupci tri delovne dni časa, da odstopijo od sprejete stanovanjske pogodbe, pri čemer morajo prodajalcu plačati zakonsko kazen v višini 0.25 %.

Kdaj se lastništvo nepremičnin v Britanski Kolumbiji zakonito prenese?

V skladu z oddelkoma 20(1) in 22 zakona Zakon o zemljiškem pravuLastništvo se ne prenese s podpisom pogodbe ali prenosom posesti; lastništvo se prenese šele, ko so dokumenti o prenosu vpisani v zemljiško knjigo.

Kakšna je razlika med skupnim najemom in skupnim najemom v Britanski Kolumbiji?

V skladu s členom 11(2) Zakon o stvarnem pravuNepremičnine, prenesene na dve ali več posameznikov, samodejno postanejo skupna najemna razmerja, razen če so izrecno strukturirana kot skupna najemna razmerja. Skupna najemna razmerja vključujejo pravico preživelih, medtem ko skupni delež najemnika po smrti postane del njegovega premoženja.

Kakšne so zakonske zahteve za garancijsko zavarovanje novogradnje v Britanski Kolumbiji?

V skladu z oddelkom 22 zakona Zakon o zaščiti lastnikov stanovanjObvezne garancije tretjim osebam za nove domove zahtevajo dveletno kritje za materiale in delo, petletno kritje za ovoj stavbe in desetletno kritje za konstrukcijske elemente.