Cumpărarea unei case în Columbia Britanică: Procesul legal explicat

Cumpărarea unei case în Columbia Britanică este guvernată de un cadru legal cu mai multe straturi, mai degrabă decât de o singură lege generală, care obligă cumpărătorii să efectueze căutări de titlu în temeiul Actul privind titlurile de teren, aplică termenii contractuali în temeiul Legea privind dreptul proprietățiiși să îndeplinească cerințele de impozitare provincială privind transferul de proprietăți la finalizare. Dreptul de proprietate legal nu se transferă la semnarea contractului sau la posesia fizică; acesta produce efecte operaționale numai atunci când un transfer înregistrabil este depus și înregistrat în Registrul Titlurilor Funciare.

Cadrul juridic de bază: Referință rapidă

Atunci când cumpără o casă în Columbia Britanică, cumpărătorii se confruntă cu puncte de control legale distincte care dictează alocarea riscurilor, clauzele de finanțare, protecția depozitelor și termenele de finalizare:

Verificare precontractuală și căutări privind titlul de proprietate

Articolul 377(1) din Actul privind titlurile de teren stabilește că registrul și înregistrările oficiale funciare din Columbia Britanică sunt deschise consultării publice. Un potențial cumpărător trebuie să examineze starea actuală a titlului de proprietate înainte de a semna un acord necondiționat sau de a renunța la anumite condiții. În conformitate cu articolul 378(1), părțile pot solicita un certificat oficial de proprietate sau copii certificate ale instrumentelor înregistrate pentru a verifica dacă vânzătorul deține dreptul de proprietate simplu, liber de sarcini neautorizate.

În temeiul articolelor 27(1) și 29(2) din Actul privind titlurile de teren, înregistrarea unei garanții oferă o notificare legală constructivă oricui se ocupă de titlu, în timp ce interesele neînregistrate, în general, nu anulează titlul unui cumpărător de bună credință care acționează fără fraudă. Due diligence implică revizuirea sarcinilor financiare (cum ar fi ipotecile instituționale sau garanțiile asupra constructorilor), servituților, drepturilor de trecere legale și convențiilor restrictive care limitează utilizarea terenului. Potențialii cumpărători ar trebui să consulte, de asemenea, Servicii juridice Pax Law pentru achiziționarea de proprietăți rezidențiale o echipă care să examineze taxele complexe și defectele titlului de proprietate înainte de a redacta ofertele.

Contractul de cumpărare și perioada de rezoluție de trei zile

Contractele de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare în Columbia Britanică intră sub incidența dreptului general al contractelor, Legea privind dreptul proprietățiiși reglementările municipale aplicabile. În temeiul articolului 5 alineatul (1) din Legea privind dreptul proprietății, o persoană care transferă un teren în regim de proprietate privată trebuie să livreze un instrument de transfer care poate fi înregistrat în temeiul Actul privind titlurile de terenAcordul stabilește prețul de achiziție, termenii de depozit, datele de finalizare și de punere în posesie, fixările și clauzele privind finanțarea, inspecția proprietății și satisfacerea titlului de proprietate.

În temeiul articolului 42 alineatul (1) din Legea privind dreptul proprietății, cumpărătorii rezidențiali au dreptul legal de a revoca un contract de vânzare-cumpărare acceptat prin transmiterea unei notificări scrise în termenul prescris. Regulamentul privind perioada de revocare a cumpărătorului de locuințe stabilește regulile de funcționare pentru acest mecanism de reflecție:

• Interval de timp: Perioada de revocare se întinde pe trei zile lucrătoare (excluzând sâmbetele, duminicile și sărbătorile legale) de la acceptare.
• Domeniul de acoperire: Se aplică locuințelor unifamiliale detașate, proprietăților semi-detașate, caselor înșiruite, unităților rezidențiale de tip strat, caselor prefabricate atașate de teren și intereselor cooperatiste.
• excluderi: Nu se aplică proprietăților situate pe terenuri închiriate, drepturilor de arendă, vânzărilor prin licitație publică sau tranzacțiilor executate sub hotărâre judecătorească sau sub supraveghere.
• Taxă legală: Dacă un cumpărător exercită dreptul de rezoluțiune, acesta trebuie să plătească vânzătorului 0.25% din prețul brut de achiziție. Dacă un depozit este păstrat în trust, această penalitate se deduce, iar soldul se returnează cumpărătorului.
• Nerenunțabil: Articolul 7 din Regulament prevede în mod explicit că dreptul de revocare nu poate fi renunțat prin acord.

Achiziții prealabile în temeiul Legii privind marketingul dezvoltării imobiliare

Achiziționarea de loturi sau proprietăți de subdivizare în faza de pre-construcție direct de la dezvoltatori este guvernată de Legea privind marketingul dezvoltării imobiliare (REDMA). Articolul 15(1) prevede că un dezvoltator trebuie să furnizeze cumpărătorului o Declarație de Dezvăluire aprobată înainte de a putea fi încheiat un contract executoriu, permițând o oportunitate rezonabilă de examinare.

Conform secțiunii 14(2)(b) din REDMA, declarația de dezvăluire trebuie să dezvăluie în mod clar toate faptele materiale, fără declarații false. Cumpărătorii își mențin protecția legală în temeiul Legii:

1. Garanția depozitului: Articolul 18(1) impune dezvoltatorilor să depună toate fondurile cumpărătorului într-un cont fiduciar dedicat, deținut de o firmă de brokeraj, un avocat, un notar public sau un administrator desemnat.
2. Drept de revocare în șapte zile: Articolul 21(2) conferă cumpărătorilor în prevânzare dreptul legal de a rezilia contractul de cumpărare în termen de șapte zile de la semnarea contractului sau de la primirea Declarației de Dezvăluire, cea mai recentă dată. Notificarea transmisă în temeiul articolului 21(5)–(6) obligă titularul depozitului să returneze imediat toate fondurile.
3. Căi de atac pentru declarațiile false: În conformitate cu articolul 22(3), cumpărătorii care constată declarații false într-o declarație de dezvăluire sunt considerați că s-au bazat pe aceste declarații și pot intenta acțiuni în justiție pentru daune.
4. Garanție pentru locuințe noi: Pentru locuințele nou construite, secțiunea 22 din... Legea privind protecția proprietarilor de locuințe incriminează construirea sau vânzarea de spații rezidențiale fără asigurare obligatorie de garanție pentru locuințe, care impune o acoperire minimă de doi ani pentru defectele de materiale și manoperă, cinci ani pentru integritatea anvelopei clădirii și penetrarea apei și zece ani pentru defectele structurale.

Due Diligence Juridic Strata Property

La cumpărarea unei locuințe în Columbia Britanică, situată într-un complex rezidențial, este necesară revizuirea înregistrărilor administrative și financiare în conformitate cu Legea Proprietății StrateArticolul 35 obligă corporația de straturi să țină registre contabile, procese-verbale ale adunărilor generale anuale și extraordinare, înregistrări ale consiliului, regulamente, reguli, contracte de servicii, situații financiare și rapoarte de inginerie.

Cumpărătorii trebuie să verifice următoarele documente legale:

• Formularul B Certificat de informații: Dezvăluie taxele lunare de stratificat, alocațiile de parcare și depozitare, hotărârile judecătorești financiare existente și dacă sunt în curs de efectuare a evaluărilor retroactive.
• Rezerve financiare: Articolul 99(1) din Lege impune proprietarilor să contribuie la fondul de funcționare și la Fondul de rezervă pentru situații de urgență (CRF) prin intermediul unor taxe de strat. Articolul 101 confirmă faptul că vânzătorilor le este interzis să solicite rambursarea contribuțiilor plătite la CRF la vânzare.
• Rapoarte de amortizare: Evaluări tehnice inginerești care analizează starea și ciclurile preconizate de reparare sau înlocuire ale componentelor proprietății comune.
• Statute și restricții: Reguli înregistrate privind animalele de companie, limitele de închiriere, restricțiile de vârstă și modificările structurale.

Finalizare, înregistrare titlu și coproprietate

În temeiul articolelor 20(1) și 22 din Actul privind titlurile de terenDocumentele de transfer semnate nu transmit o proprietate sau un interes asupra unui teren până la înregistrarea la Oficiul de Titluri Funciare. Data înregistrării, nu semnarea contractului, guvernează prioritatea proprietății. La data finalizării, reprezentantul legal al cumpărătorului verifică titlul de proprietate, pregătește instrumentul de transfer, procesează declarația de impozit pe transferul de proprietate, transferă fondurile de achiziție disponibile, înregistrează ipoteca creditorului și se asigură că sunt îndeplinite condițiile pentru eliberarea cheii.

Cumpărătorii care dețin titluri concurente trebuie să își decidă forma legală de coproprietate. În conformitate cu articolul 11 ​​alineatul (2) din Legea privind dreptul proprietății, se presupune că terenul transferat către două sau mai multe persoane creează o închiriere în comun cu excepția cazului în care instrumentul exprimă în mod explicit intenția de a crea o închiriere comunăAceastă distincție reglementează dacă dreptul de supraviețuire se aplică la decesul unui coproprietar și determină modul în care capitalul propriu este transferat în temeiul legilor privind succesiunea și planificarea patrimonială.

Taxa pe transferul de proprietate și taxele ulterioare încheierii tranzacției

Achiziționarea de proprietăți imobiliare rezidențiale declanșează obligații de conformitate în temeiul regimurilor fiscale provinciale și federale:

Taxa de transfer de proprietate (PTT)

Articolul 2(1) din Legea privind impozitul pe transferul de proprietate impune un impozit pe valoarea justă de piață a terenurilor la înregistrare. În conformitate cu secțiunea 3, ratele marginale de bază se aplică după cum urmează:

• 1% din partea valorii juste de piață până la și inclusiv 200,000 USD;
• 2% pentru partea care depășește 200,000 USD până la 2,000,000 USD inclusiv;
• 3% pentru partea care depășește 2,000,000 USD; și
• O cotă suplimentară de 2% din valoarea rezidențială care depășește 3,000,000 USD.

În conformitate cu articolele 4 și 5 ale Legii, persoanele care cumpără o locuință pentru prima dată pot solicita o scutire completă până la plafonul legal de 500,000 USD, cu condiția să fie cetățeni canadieni sau rezidenți permanenți, să îndeplinească pragurile de rezidență fiscală provinciale desemnate și să nu fi deținut niciodată anterior un interes înregistrat într-o reședință principală.

Taxă suplimentară pe transferul de proprietate pentru entitățile străine

În temeiul articolului 2.02(2) și (4) din Legea privind impozitul pe transferul de proprietateTranzacțiile din regiunile desemnate (cum ar fi districtul regional Metro Vancouver) care implică un cetățean străin, o corporație străină sau un administrator impozabil generează un impozit suplimentar de 15% pe transfer din valoarea justă de piață a proprietății rezidențiale.

Interdicția federală privind cumpărătorii străini

În temeiul articolului 4(1) din legea federală Legea privind interzicerea achiziționării de proprietăți rezidențiale de către non-canadieni, non-canadienilor le este interzis să achiziționeze proprietăți rezidențiale direct sau indirect, cu excepția cazului în care se încadrează în scutiri legale restrânse (de exemplu, rezidenți temporari eligibili, persoane protejate sau achiziții în afara zonelor metropolitane de recensământ). Nerespectarea regulilor nu invalidează tranzacția subiacentă, dar constituie o infracțiune în temeiul secțiunii 6, supusă amenzilor de până la 10,000 USD și potențialelor vânzări judiciare ordonate de instanță în temeiul secțiunii 7.

Beneficiarul beneficiar și impozitele anuale în curs

• Legea privind transparența proprietarilor de terenuri (LOTA): Secțiunea 10(1) impune fiecărui cesionar să depună o Declarație de Transparență. Dacă proprietarul este o corporație, un trust sau un parteneriat relevant, trebuie depus un Raport de Transparență în temeiul secțiunii 12(1) care să detalieze beneficiarii reali și persoanele fizice care dețin controlul.
• Legea privind speculațiile și impozitul pe locuri vacante: În zonele regionale desemnate, proprietarii de locuințe sunt impozitați anual în temeiul secțiunii 14, pe baza valorii evaluate (taxă = \text{rată} \times [\text{dobândă} \times \text{valoare evaluată}]$). Cotele legale în temeiul secțiunilor 15-17 variază de la 1% pentru rezidenții eligibili la 3% pentru proprietarii străini și persoanele cu venituri neimpozitate la nivel mondial.
• Legea privind impozitul pe profitul proprietăților rezidențiale (deținere pe termen scurt): Proprietățile rezidențiale vândute în termen de 730 de zile de la achiziție sunt supuse impozitului pe profit în temeiul secțiunii 8, cu o cotă de impozitare de 20% asupra profitului net impozabil dacă sunt deținute mai puțin de 366 de zile, cu excepția cazului în care sunt eligibile pentru scutiri legale în temeiul secțiunilor 25 și 29.

Întrebări frecvente

Câte zile are un cumpărător la dispoziție pentru a se retrage dintr-un contract de cumpărare-cumpărare a unei proprietăți rezidențiale în Columbia Britanică?

În temeiul articolului 42 alineatul (1) din Legea privind dreptul proprietății și Regulamentul privind perioada de revocare de către cumpărătorul de locuințe, cumpărătorii au la dispoziție trei zile lucrătoare libere pentru a revoca un contract rezidențial acceptat, sub rezerva plății unei penalități legale de 0.25% către vânzător.

Când se transferă legal dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar în Columbia Britanică?

În conformitate cu articolele 20(1) și 22 din Actul privind titlurile de terenDreptul de proprietate nu se transferă la semnarea contractului sau la transferul posesiei; titlul de proprietate legal se transferă numai atunci când documentele de transfer sunt înregistrate în Registrul Titlurilor Funciare.

Care este diferența dintre coproprietatea și coproprietatea în comun în Columbia Britanică?

În temeiul articolului 11 alineatul (2) din Legea privind dreptul proprietățiiProprietățile imobiliare transferate către două sau mai multe persoane se transformă implicit într-un contract de închiriere în comun, cu excepția cazului în care sunt structurate explicit ca un contract de închiriere în coproprietate. Coproprietățile în coproprietate includ dreptul de supraviețuire, în timp ce cota-parte a unui coproprietar în coproprietate face parte din averea sa la deces.

Care sunt cerințele legale pentru asigurarea de garanție pentru locuințe noi în Columbia Britanică?

În conformitate cu secțiunea 22 din Legea privind protecția proprietarilor de locuințeGaranțiile obligatorii de la terți pentru locuințele noi necesită o acoperire de doi ani pentru materiale și manoperă, cinci ani pentru anvelopa clădirii și zece ani pentru componentele structurale.