Namo pirkimas Britų Kolumbijoje: teisinio proceso paaiškinimas

Namo pirkimas Britų Kolumbijoje reglamentuoja daugiasluoksnė teisinė sistema, o ne vienas bendras įstatymas, reikalaujantis, kad pirkėjai atliktų nuosavybės teisių paieškas pagal Žemės nuosavybės teisės aktas, vykdyti sutarties sąlygas pagal Nuosavybės teisės įstatymasir patenkinti provincijos nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio deklaracijas, kai jos bus baigtos. Teisinė nuosavybė neperduodama pasirašius sutartį ar fiziškai įgavus jos valdymą; ji įsigalioja tik tada, kai pateikiamas registruojamas perleidimas ir jis įregistruojamas Žemės nuosavybės registre.

Pagrindinė teisinė sistema: trumpa nuoroda

Pirkdami namą Britų Kolumbijoje, pirkėjai susiduria su skirtingais įstatymų numatytais punktais, kurie lemia rizikos paskirstymą, finansavimo sąlygas, užstatų apsaugą ir sandorio užbaigimo terminus:

Priešsutarties patikrinimas ir žemės nuosavybės teisių paieška

377 straipsnio 1 dalis Žemės nuosavybės teisės aktas nustato, kad Britų Kolumbijos registras ir oficialūs žemės įrašai yra atviri visuomenei. Prieš sudarydamas besąlyginį susitarimą arba atsisakydamas tam tikrų sąlygų, potencialus pirkėjas privalo patikrinti dabartinę nuosavybės teisę. Pagal 378(1) straipsnį šalys gali paprašyti oficialaus nuosavybės teisės pažymėjimo arba patvirtintų registruotų dokumentų kopijų, kad patikrintų, ar pardavėjas turi tiesioginę nuosavybę be neteisėtų apribojimų.

Pagal 27(1) ir 29(2) straipsnius Žemės nuosavybės teisės aktasĮkeitimo registracija suteikia konstruktyvų teisinį pranešimą visiems, kurie susiduria su nuosavybės teise, o neregistruoti interesai paprastai nepanaikina sąžiningo pirkėjo, veikiančio be sukčiavimo, nuosavybės teisės. Deramas kruopštumas apima finansinių mokesčių (pvz., institucinių hipotekų ar statytojo įkeitimų), servitutų, įstatymų numatytų kelio teisių ir ribojančių sąlygų, ribojančių žemės naudojimą, peržiūrą. Potencialūs pirkėjai taip pat turėtų pasikonsultuoti su „Pax Law“ gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimo teisinės paslaugos komanda peržiūri sudėtingus mokesčius ir nuosavybės teisės trūkumus prieš parengdama pasiūlymus.

Pirkimo-pardavimo sutartis ir trijų dienų nutraukimo laikotarpis

Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartys Britų Kolumbijoje patenka į bendrosios sutarčių teisės taikymo sritį. Nuosavybės teisės įstatymasir taikomus savivaldybių reglamentus. Pagal 5(1) straipsnį Nuosavybės teisės įstatymasasmuo, perleidžiantis žemę už paprastą mokestį, privalo pateikti perleidimo dokumentą, kurį galima įregistruoti pagal Žemės nuosavybės teisės aktasSutartyje nustatoma pirkimo kaina, pradinio įnašo sąlygos, užbaigimo ir nuosavybės perdavimo datos, įranga ir finansavimo, turto apžiūros bei nuosavybės teisių patenkinimo sąlygos.

Pagal 42(1) straipsnį Nuosavybės teisės įstatymasgyvenamųjų namų pirkėjai turi įstatyminę teisę nutraukti priimtą pirkimo-pardavimo sutartį, pateikdami rašytinį pranešimą per nustatytą laiką. Namų pirkėjo sutarties nutraukimo laikotarpio reglamentas nustato šio apsigalvojimo mechanizmo veikimo taisykles:

• Terminai: Atšaukimo laikotarpis yra trys darbo dienos (išskyrus šeštadienius, sekmadienius ir įstatymų numatytas šventes) nuo priėmimo dienos.
• Aprėpties apimtis: Taikoma atskiriems vienos šeimos namams, sublokuotiems namams, kotedžams, gyvenamųjų namų daugiabučiams, prie žemės pritvirtintiems surenkamiesiems namams ir kooperatinėms teisėms.
• Išimtys: Netaikoma nekilnojamajam turtui, esančiam nuomojamoje žemėje, nuomos teisėms, pardavimui viešajame aukcione arba sandoriams, vykdomiems teismo nutartimi ar prižiūrint.
• Įstatyminis mokestis: Jei pirkėjas pasinaudoja galimybe nutraukti sutartį, jis privalo sumokėti pardavėjui 0.25 % bendros pirkimo kainos. Jei užstatas laikomas patikėjimo fonde, ši bauda išskaičiuojama, o likusi suma grąžinama pirkėjui.
• Neatšaukiama: Reglamento 7 straipsnyje aiškiai nurodyta, kad sutarties nutraukimo teisės negalima atsisakyti susitarimu.

Išankstiniai pirkimai pagal Nekilnojamojo turto plėtros rinkodaros įstatymą

Priešstatybinių sklypų ar sklypų, skirtų sklypams su sklypais, pirkimą tiesiogiai iš vystytojų reglamentuoja Nekilnojamojo turto plėtros rinkodaros įstatymas (REDMA). 15(1) skirsnis įpareigoja vystytoją pateikti pirkėjui patvirtintą atskleidimo pareiškimą, prieš sudarant vykdytiną sutartį, suteikiant pagrįstą galimybę su juo susipažinti.

Pagal REDMA 14(2)(b) skirsnį, atskleidimo pareiškime turi būti aiškiai atskleisti visi esminiai faktai be klaidingo pateikimo. Pirkėjams išlaikoma įstatymų numatyta apsauga pagal Įstatymą:

1. Užstato apsauga: 18(1) skirsnis reikalauja, kad vystytojai visas pirkėjų lėšas įneštų į specialią patikos sąskaitą, kurią valdo tarpininkavimo įmonė, advokatas, notaras arba paskirtas patikėtinis.
2. Septynių dienų atšaukimo teisė: 21(2) skirsnis suteikia išankstinio pardavimo pirkėjams įstatyminę teisę nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį per septynias dienas nuo sutarties pasirašymo arba atskleidimo pareiškimo gavimo, atsižvelgiant į tai, kas įvyksta vėliau. Pagal 21(5)–(6) skirsnius įteiktas pranešimas įpareigoja užstato turėtoją nedelsiant grąžinti visas lėšas.
3. Klaidingo pateikimo gynimo priemonės: Pagal 22(3) straipsnį pirkėjai, kurie atskleidžiamojoje ataskaitoje susiduria su klaidinga informacija, laikomi pasitikėjusiais tais duomenimis ir gali pareikšti ieškinius dėl žalos atlyginimo.
4. Naujų namų garantijos apsaugos: Naujai pastatytiems būstams taikomas 22 straipsnis. Namų savininkų apsaugos įstatymas draudžia statyti ar parduoti gyvenamąsias patalpas be privalomo būsto garantinio draudimo, kuris reikalauja mažiausiai dvejų metų draudimo medžiagų ir darbo defektams, penkerių metų pastato apvalkalo vientisumui ir vandens prasiskverbimui bei dešimties metų konstrukciniams defektams.

„Strata Property“ teisinis patikrinimas

Perkant namą Britų Kolumbijoje, esantį daugiabutyje, pagal įstatymą reikalaujama peržiūrėti administracinius ir finansinius įrašus. Strata nuosavybės įstatymas35 straipsnis įpareigoja sluoksnių korporaciją tvarkyti apskaitos knygas, metinių ir neeilinių visuotinių susirinkimų protokolus, tarybos įrašus, įstatus, taisykles, paslaugų sutartis, finansines ataskaitas ir inžinerines ataskaitas.

Pirkėjai privalo patikrinti šiuos įstatymų numatytus įrašus:

• B formos informacijos pažymėjimas: Atskleidžiami mėnesiniai stratiniai mokesčiai, automobilių stovėjimo ir sandėliavimo vietų paskyrimai, esami finansiniai sprendimai ir tai, ar yra laukiami atgaliniai vertinimai.
• Finansiniai rezervai: Įstatymo 99(1) skirsnis reikalauja, kad savininkai įneštų įnašus į veiklos fondą ir nenumatytų atvejų rezervo fondą (CRF) mokėdami sluoksniuotus mokesčius. 101 skirsnis patvirtina, kad pardavėjams draudžiama reikalauti grąžinti sumokėtus įnašus į CRF po pardavimo.
• Nusidėvėjimo ataskaitos: Techniniai inžineriniai vertinimai, kuriais įvertinama bendro naudojimo turto komponentų būklė ir numatomi remonto ar keitimo ciklai.
• Įstatai ir apribojimai: Registruotos taisyklės dėl augintinių, nuomos apribojimų, amžiaus apribojimų ir konstrukcinių pakeitimų.

Užbaigimas, nuosavybės teisės registravimas ir bendra nuosavybė

Pagal 20(1) ir 22 straipsnius Žemės nuosavybės teisės aktasPasirašytais perleidimo dokumentais palikimas ar teisė į žemę neperduodama, kol jie nėra užregistruoti Žemės nuosavybės biure. Nuosavybės prioritetą lemia registracijos data, o ne sutarties pasirašymo data. Užbaigimo dieną pirkėjo teisinis atstovas patikrina nuosavybės teisę, parengia perleidimo dokumentą, apdoroja turto perleidimo mokesčio deklaraciją, perveda gautas pirkimo lėšas, užregistruoja skolintojo hipoteką ir užtikrina, kad būtų įvykdytos rakto grąžinimo sąlygos.

Pirkėjai, turintys jungtinę nuosavybės teisę, turi nuspręsti dėl savo įstatyminės bendros nuosavybės formos. Pagal Įstatymo 11(2) straipsnį Nuosavybės teisės įstatymas, laikoma, kad žemė, perleista dviem ar daugiau asmenų, sukuria bendra nuoma nebent dokumente būtų aiškiai išreikštas ketinimas sukurti bendra nuomaŠis skirtumas reglamentuoja, ar išgyvenimo teisė taikoma mirus bendraturčiui, ir lemia, kaip nuosavybė pereina pagal paveldėjimo ir turto planavimo įstatymus.

Turto perleidimo mokestis ir mokesčiai po sandorio sudarymo

Gyvenamojo nekilnojamojo turto įsigijimas sukelia atitikties įsipareigojimus pagal provincijos ir federalinius mokesčių režimus:

Nekilnojamojo turto perdavimo mokestis (PTT)

2 straipsnio 1 dalis Turto perleidimo mokesčio įstatymas apmokestina žemės tikrąją rinkos vertę registracijos metu. Pagal 3 skirsnį taikomi šie baziniai ribiniai tarifai:

• 1 % nuo tikrosios rinkos vertės dalies, iki 200 000 USD imtinai;
• 2 % nuo dalies, viršijančios 200 000 USD, bet neviršijančios 2 000 000 USD imtinai;
• 3 % nuo dalies, viršijančios 2 000 000 USD; ir
• Papildomi 2 % gyvenamojo namo vertei, viršijančiai 3 000 000 USD.

Pagal Įstatymo 4 ir 5 straipsnius, pirmą kartą būstą perkantys asmenys, atitinkantys reikalavimus, gali prašyti visiško atleidimo nuo mokesčių iki 500 000 USD įstatymų nustatytos ribos, jei jie yra Kanados piliečiai arba nuolatiniai gyventojai, atitinka nustatytus provincijos mokesčių rezidentūros reikalavimus ir niekada anksčiau neturėjo registruotos pagrindinės gyvenamosios vietos dalies.

Papildomas turto perleidimo mokestis užsienio subjektams

Pagal 2.02(2) ir (4) punktus Turto perleidimo mokesčio įstatymasSandoriams tam tikruose regionuose (pvz., Metro Vankuverio regioniniame rajone), kuriuose dalyvauja užsienio pilietis, užsienio korporacija arba apmokestinamasis patikėtinis, taikomas papildomas 15 % gyvenamojo nekilnojamojo turto perleidimo mokestis nuo tikrosios rinkos vertės.

Federalinis užsienio pirkėjų draudimas

Pagal federalinio įstatymo 4(1) straipsnį Draudimas įsigyti gyvenamąją nuosavybę ne Kanados piliečiamsne Kanados piliečiams draudžiama tiesiogiai ar netiesiogiai pirkti gyvenamąją nuosavybę, nebent jiems taikomos siauros įstatyminės išimtys (pvz., laikini gyventojai, saugomi asmenys arba įsigijimai už surašymo metu nustatytų didmiesčių ribų). Nesilaikymas reikalavimų nepanaikina pagrindinio sandorio, tačiau yra nusikaltimas pagal 6 skirsnį, už kurį skiriamos baudos iki 10 000 USD, o pagal 7 skirsnį – teismo nutartis dėl teisminio pardavimo.

Naudingasis savininkas ir nuolatiniai metiniai mokesčiai

• Žemės savininkų skaidrumo įstatymas (ŽSĮ): 10(1) skirsnis reikalauja, kad kiekvienas gavėjas pateiktų skaidrumo deklaraciją. Jei savininkas yra atitinkama korporacija, patikos fondas ar partnerystė, pagal 12(1) skirsnį turi būti pateikta skaidrumo ataskaita, kurioje būtų išsamiai nurodyti tikrieji savininkai ir kontroliuojantys asmenys.
• Spekuliacijos ir laisvų darbo vietų mokesčio įstatymas: Nustatytose regioninėse zonose gyvenamųjų namų savininkai kasmet apmokestinami pagal 14 skirsnį, remiantis įvertinta verte ($mokestis = \text{tarifas} \times [\text{palūkanos} \times \text{įvertinta vertė}]$). Įstatyminiai tarifai pagal 15–17 skirsnius svyruoja nuo 1 % reikalavimus atitinkantiems gyventojams iki 3 % užsienio savininkams ir neapmokestinamiems visame pasaulyje uždirbantiems asmenims.
• Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto (trumpalaikio laikymo) pelno mokesčio įstatymas: Gyvenamosios paskirties nekilnojamajam turtui, parduotam per 730 dienų nuo įsigijimo, taikomas pelno mokestis pagal 8 straipsnį, taikant 20 % mokesčio tarifą nuo grynojo apmokestinamojo pelno, jei nekilnojamasis turtas laikomas trumpiau nei 366 dienas, nebent taikomos įstatymų numatytos išimtys pagal 25 ir 29 straipsnius.

Dažnai užduodami klausimai

Kiek dienų pirkėjas gali atsisakyti gyvenamosios paskirties pirkimo-pardavimo sutarties Britų Kolumbijoje?

Pagal 42(1) straipsnį Nuosavybės teisės įstatymas ir pagal Būsto pirkėjo sutarties nutraukimo laikotarpio reglamentą pirkėjai turi tris darbo dienas nutraukti priimtą gyvenamosios paskirties sutartį, sumokėdami pardavėjui 0.25 % įstatyminę baudą.

Kada nekilnojamojo turto nuosavybė teisėtai perleidžiama Britų Kolumbijoje?

Pagal 20(1) ir 22 straipsnius Žemės nuosavybės teisės aktasNuosavybės teisė nepraeina pasirašius sutartį ar perleidus nuosavybės teisę; teisinė nuosavybės teisė pereina tik tada, kai perdavimo dokumentai įregistruojami Nekilnojamojo turto registre.

Kuo skiriasi jungtinė nuoma ir bendroji nuoma Britų Kolumbijoje?

Pagal 11(2) straipsnį Nuosavybės teisės įstatymasNekilnojamasis turtas, perleistas dviem ar daugiau asmenų, pagal numatytąją tvarką laikomas bendrosios nuomos teise, nebent tai būtų aiškiai apibrėžta kaip bendroji nuoma. Bendroji nuoma apima teisę į išgyvenimą, o bendrosios nuomininko dalies turėjimas tampa jų turto dalimi po mirties.

Kokie yra įstatymų reikalavimai naujos statybos namo garantiniam draudimui Britų Kolumbijoje?

Pagal 22 skirsnį Namų savininkų apsaugos įstatymasprivalomos trečiųjų šalių garantijos naujiems namams reikalauja dvejų metų garantijos medžiagoms ir darbui, penkerių metų – pastato apvalkalui ir dešimties metų – konstrukciniams komponentams.