Að kaupa forsöluhúsnæði í Bresku Kólumbíu: Lögfræðileg leiðarvísir um REDMA, innborgun og rétt til að rifta kauprétt.

Þegar kaup á forsöluhúsnæði í Bresku Kólumbíu öðlast kaupendur eignarhlut í fasteigninni á grundvelli lagalegra skjala og samningsbundinna loforða frekar en fullgerðrar byggingar. Að sigla þessum viðskiptum ásamt hæfum... Lögfræðingur í fasteignaviðskiptum í Bresku Kólumbíu tryggir fulla vernd samkvæmt Lög um markaðssetningu fasteignaþróunar (REDMA), sem kveður á um skyldubundinn 7 daga uppsagnarfrest, strangar kröfur um upplýsingagjöf og lögbundin skilyrði fyrir traust innlána, aðskilið frá almennum 3 daga uppsagnarrétti samkvæmt Lög um fasteignarétt.

Efnisyfirlit

• 1. Réttur til að hætta við samning: 3 daga almennur réttur á móti 7 daga REDMA réttur
• 2. Upplýsingayfirlýsingar og óframkvæmanleiki samkvæmt REDMA
• 3. Meðhöndlun innlána, traustreikningar og kröfur þróunaraðila
• 4. Tafir á framkvæmdum, efnislegar staðreyndir og utanaðkomandi dagsetningar
• 5. Viðeigandi skattar: VSK, endurgreiðslur og fasteignaskattur
• 6. Ábyrgðartrygging heimilis og Strata-atriði
• 7. Gátlisti fyrir áreiðanleikakönnun áður en undirritað er
• 8. Algengar spurningar

1. Réttur til að hætta við samning: 3 daga almennur réttur á móti 7 daga REDMA réttur

Lög í Bresku Kólumbíu kveða á um tvö aðskilin kerfi fyrir riftunarréttindi vegna fasteignaviðskipta. Þessi réttindi gilda samkvæmt aðskildum lögum og hafa gjörólíkar málsmeðferðir og fjárhagslegar afleiðingar í för með sér.

Samkvæmt 42. gr. (1) í Lög um fasteignaréttÍ tilkynningu um riftun skal koma fram lýsing á eigninni, nöfn kaupanda og seljanda, undirskrift og dagsetning. Ef innborgun hefur verið greidd er 0.25% gjald dregið frá innborguninni og afgangurinn endurgreiddur. Hins vegar, samkvæmt 21(2) grein REDMA, þarf til að rift sé skrifleg tilkynning send persónulega eða með ábyrgðarpósti til byggingaraðila eða fasteignasala á heimilisfanginu sem tilgreint er í samningnum eða upplýsingagjöfinni, sem leiðir til tafarlausrar endurgreiðslu allrar innborgunarinnar samkvæmt 21(5)–(6) greinum.

2. Upplýsingayfirlýsingar og óframkvæmanleiki samkvæmt REDMA

Byggingaraðili getur ekki markaðssett byggingareiningu án þess að skila upplýsingagjöf til eftirlitsmanns, afhenda kaupanda eintak, gefa honum hæfilegt tækifæri til að lesa hana og fá skriflega staðfestingu (REDMA gr. 14(1), 15(1)). Í upplýsingagjöfinni verður að koma skýrt fram öll mikilvæg atriði án rangfærslna (gr. 14(2)).

Ef kaupandi á rétt á upplýsingagjöf samkvæmt REDMA og fær hana ekki, getur kaupandinn rift kaupsamningnum hvenær sem er (21. gr. (3)). Ef verktaki leggur ekki fram breytingu sem greinir frá mikilvægri staðreynd sem gæti haft sanngjörn áhrif á ákvörðun kaupanda, er hægt að rifta samningnum, venjulega allt að einu ári eftir eignarhaldsflutning (21. gr. (3.2)).

Ennfremur, samkvæmt 23. gr. (1) REDMA, er kaupsamningur almennt ekki framfylgjanlegur gegn kaupanda ef verktaki hefur brotið gegn markaðssetningar- eða innlánsákvæðum í 2. hluta. Í Chameleon Talent Inc. gegn Sandcastle Holdings Ltd. Í dómnum (2010 BCCA 300) komst áfrýjunardómstóll Bresku Kólumbíu að þeirri niðurstöðu að upphafs- og lokadagsetningar framkvæmda væru mikilvægar staðreyndir. Dómstóllinn úrskurðaði að vitneskja kaupanda um töf leysi ekki byggingaraðila undan lagaskyldu sinni til að leggja fram og afhenda breytingartillögu.

Eins og staðfest er í Ye gegn Vesta Properties (Latimer) Ltd. (2025 BCSC 773), breytingar sem fjalla um verulegar rangfærslur verða að vera lagðar fram innan 30 daga frá því að þær voru kynntar og kynntar kaupendum með hæfilegum tíma, að minnsta kosti 14 dögum fyrir lok. Eins árs hröðun á lokun var talin vera veruleg staðreynd og 6 mánaða töf á afhendingu breytinganna gerði afhendinguna óeðlilega.

3. Meðhöndlun innlána, traustreikningar og kröfur þróunaraðila

REDMA setur ekki almenna lögbundna innborgunarprósentu. Upphæðir innborgunar, afborganir og tímaáætlanir eru ákvörðuð af skilmálum kaupsamningsins og upplýsingagjafaryfirlýsingarinnar. Ye (2025 BCSC 773) var talið að óviljandi ofgreiðsla upp á $9 umfram 10% samningsbundna innborgun væri ekki gild ástæða til riftunar.

Samkvæmt 18(1) grein REDMA skal tafarlaust leggja allar innlán inn hjá verðbréfamiðlara, lögmanni, lögbókanda eða tilnefndum sjóðsstjóra á reikning í sparisjóði í Bresku Kólumbíu. Innlán er ekki hægt að losa án skriflegs samþykkis, dómsúrskurðar, gildrar riftunar samkvæmt 21. grein eða formlegrar vottunar samkvæmt lögunum (18(2) grein). Byggjandi má aðeins nota innlánsfé fyrir lok framkvæmda ef innlánsverndarsamningur er tryggður samkvæmt 19. grein og birtur samkvæmt 10. grein reglugerðarinnar.

Samkvæmt 18. gr. (4) og úrskurðinum í Peters gegn East 3rd Street North Vancouver Limited Partnership (2023 BCSC 879), verður umsjónarmaður að afhenda framkvæmdaraðila innborgunina að fenginni skriflegri lögboðinni staðfestingu framkvæmdaraðilans, jafnvel þótt virkur ágreiningur sé milli kaupanda og framkvæmdaraðila. Kaupandi sem ágreinir sig um kröfu um innborgun getur ekki reitt sig á að umsjónarmaður haldi eftir fé sjálfviljugur og verður að leita lagalegrar íhlutunar.

Ef kaupandi greiðir ekki eftirstöðvar kaupverðs á lokadegi, getur verktaki átt rétt á að rifta samningnum og halda eftir innborguninni sem fastafjárveitingu (...).Palsum Construction Ltd. gegn Onni Richards Street Development Limited Partnership, 2021 BCSC 1632).

4. Tafir á framkvæmdum, efnislegar staðreyndir og utanaðkomandi dagsetningar

Tafir á framkvæmdum veita kaupanda ekki sjálfkrafa rétt til að segja upp samningi. Samningsákvæði kveða á um hvort lokadagsetning sé fast eða áætluð, umfang heimilaðra framlenginga (þar með talið óviðráðanlegra atvika) og hvort „utanaðkomandi dagsetning“ sé til staðar sem leyfir gagnkvæma eða einhliða uppsögn.

In Jameson House Properties Ltd. (Endurnýjun) (2009 BCCA 339) staðfesti áfrýjunardómstóllinn að samningsákvæði sem heimila framlengingar í réttu hlutfalli við tafir séu framfylgjandi. Zheng gegn Anderson Square Holdings Ltd. (2024 BCSC 216), framlengdu samningsskilmálar sjálfkrafa lokadagsetningu utan byggingarframkvæmda vegna tafa sem voru utan sanngjarnrar stjórnunar framkvæmdaraðila.

Hins vegar eru verulegar tafir enn mikilvægar staðreyndir samkvæmt REDMA. Eins og fram kom í Maguire gegn Revelstoke Mountain Resort Limited Partnership (2010 BCSC 1618), þá undanskilur það ekki byggingaraðila að leggja fram tímanlegar breytingar þegar verulegar frávik koma upp þótt dagsetning sé skilgreind sem „áætluð“; ef það er ekki gert getur það gert samninginn óframkvæmanlegan samkvæmt 23. gr.

Aftur á móti, í Peier gegn Cressey Whistler Townhomes Limited Partnership (2011 BCSC 773) komst dómstóllinn að þeirri niðurstöðu að byggingaraðili gæti ekki einhliða framlengt lokadagsetningu einfaldlega vegna þess að byggingargalla væri ekki bætt úr og fyrirskipaði endurgreiðslu 375,000 dollara tryggingarfjár kaupanda.

5. Viðeigandi skattar: VSK, endurgreiðslur og fasteignaskattur

Forsölukaup fela í sér aðskilda skattaþætti á alríkis- og héraðsstigi sem þarf að staðfesta áður en gengið er frá þeim.

Vöru- og þjónustuskattur (GST)

Nýbyggð hús eru háð alríkisskatti. Samkvæmt Lög um vörugjald, gr. 254(2)(b), krefst nýja húsnæðisafslátturinn þess að kaupandinn eða hæfur ættingi noti eignina sem aðalheimili:

• Staðlað endurgreiðsla: Á við um kaup með útfasunarmörk allt að $450,000, með hámarks grunnafslætti upp á $6,300 (254. gr. (2)).
• Útvíkkað afsláttur fyrir fyrstu kaupendur íbúðar: Fyrir gjaldgenga samninga sem gerðir eru eftir 19. mars 2025 og fyrir 2031, taka víkkaðar reglur til viðurkenndra verðmæta allt að $1,500,000 samkvæmt sérstökum skilyrðum varðandi tímalínu framkvæmda (254. gr. (2.1)).
• Skráningarmörk: Umsóknir um endurgreiðslu verða að berast innan tveggja ára frá eigendaskiptadegi (254. gr. (3)).

Eignaflutningsskattur (PTT)

Samkvæmt 3. gr. (1) í Lög um eignarflutningsskatt, grunnskatthlutfall er reiknað út frá sanngjörnu markaðsvirði:

• 1% af fyrstu 200,000 Bandaríkjadölunum;
• 2% af þeim hluta sem er á bilinu $200,000 til $2,000,000;
• 3% af eftirstöðvum umfram $2,000,000.

Samkvæmt undanþágunni fyrir nýbyggð heimili (12.01. og 12.02. gr.) geta eignir með sanngjarnt markaðsvirði allt að $1,100,000 átt rétt á fullri undanþágu (með hlutfallslegri útfasun fyrir verðmæti allt að $50,000 yfir viðmiðunarmörkum). Til að eiga rétt á undanþágunni verður kaupandinn að búa í húsinu sem aðalheimili innan 92 daga frá skráningu og halda búsetu sinni í að minnsta kosti allt fyrsta árið (12.05. gr.). Óinnheimtar undanþágur má krefjast sem endurgreiðslu innan 18 mánaða frá skráningu (12.04. gr.).

6. Ábyrgðartrygging heimilis og Strata-atriði

Undir Lög um vernd húseigenda (22. gr.), ný hús byggð af löggiltum íbúðarhúsnæðisbyggjendum verða að vera skráð fyrir lögboðna ábyrgðartryggingu á heimilinu, að því tilskildu að:

• 2 ár: Gallar í efni og vinnu;
• 5 ár: Gallar í byggingarhjúpi (þar með talið vatnsinnstreymi);
• 10 ár: Byggingargallar.

Fyrir jarðlagaþróun verður eigandi-verktaki að afhenda mikilvæg skjöl á fyrsta aðalfundi, þar á meðal byggingaráætlanir, upplýsingayfirlýsingar, ábyrgðir og þjónustuskrár.Jarðlagaeignalög, 20. gr. (2)). Lögfélög með sama skipulagi verða að viðhalda rekstrarsjóði og varasjóði (92. gr.) og leggja fram upplýsingaskírteini (eyðublað B) þar sem fram koma gjöld, varasjóðsstöður, sérstök gjöld og afskriftaskýrslur innan viku frá beiðni (59. gr.).

7. Gátlisti fyrir áreiðanleikakönnun áður en undirritað er

• Skoðið samninginn, upplýsingagjöfina, teikningar af lóðinni og viðaukana samtímis.
• Reiknið út nákvæmlega 7 daga uppsagnartíma REDMA frá undirritun samnings og skriflegri staðfestingu á móttöku.
• Staðfestu byggingarleyfi og ábyrgðartryggingu á heimili í húsnæðisskrá Bresku Kólumbíu.
• Farið yfir samningsbundnar fjármögnunarskilyrði („með fyrirvara um fjármögnun“) og takmarkanir á úthlutun.
• Staðfestið hvort innlán séu geymd á hefðbundnum vörslureikningi eða tryggð með innlánsverndarsamningi.
• Farið yfir samþykktir landshluta, upphafsfjárhagsáætlanir landshluta, takmarkanir á leigu/gæludýrum og úthlutanir bílastæða/geymslu.

8. Algengar spurningar