حقوق املاک
زمان مطالعه
۱۱ دقیقه
اگر با کسی در بریتیش کلمبیا مالک خانه هستید، شریک شما پس از فوتتان خودبه‌خود سهم شما را نمی‌گیرد. این اتفاق فقط وقتی می‌افتد که مالکیت شما از نوع مالکیت مشترک با حق بقا باشد. اگر مالکیت شما مشاع باشد، سهم شما به ماترک شما می‌رسد و طبق وصیت‌نامه، یا اگر وصیت‌نامه‌ای نباشد طبق قانون، تقسیم می‌شود. همچنین طبق بخش ۱۱ قانون حقوق اموال بریتیش کلمبیا، کسانی که با هم ملکی را دریافت می‌کنند، اصولاً مالک مشاع شمرده می‌شوند، مگر آن‌که سند انتقال قصد دیگری را نشان دهد. این راهنما و ویدیوی کوتاه، تفاوت این دو نوع مالکیت، راه تغییر آن، پیامد افزودن فرزند بزرگسال به سند و زمان مناسب مشورت با وکیل را توضیح می‌دهد.
تماشا در یوتیوب: مالکیت مشترک خانه در بریتیش کلمبیا؛ پس از فوت، سهم به چه کسی می‌رسد؟ برای ویدیوهای بیشتر درباره‌ی حقوق کانادا، در کانال یوتیوب ما مشترک شوید.
در این ویدیوی کوتاه، دو شیوه‌ی اصلی مالکیت مشترک خانه در بریتیش کلمبیا، قاعده‌ی پیش‌فرض بخش ۱۱ قانون حقوق اموال، راه‌های پایان دادن به مالکیت مشترک با حق بقا، و این نکته را توضیح می‌دهیم که چرا افزودن فرزند بزرگسال به سند همیشه به معنای رسیدن خانه به او نیست.
وقتی دو یا چند نفر با هم مالک زمین یا خانه‌ای در بریتیش کلمبیا هستند، معمولاً به یکی از این دو شکل در سند ثبت می‌شوند:
این انتخاب هنگام ثبت سند، معمولاً هنگام خرید، تمدید وام رهنی یا انتقال ملک انجام می‌شود. ممکن است از چشم بیفتد، اما سال‌ها بعد تعیین می‌کند خانه به چه کسی برسد. برای آشنایی با روند خرید، صفحه‌ی خدمات انتقال سند املاک مسکونی در بریتیش کلمبیا را ببینید.
ویژگی اصلی این نوع مالکیت، حق بقا است. دادگاه تجدیدنظر بریتیش کلمبیا توضیح داده است که با فوت یکی از مالکان، حق او از بین می‌رود و به مالک یا مالکان بازمانده می‌رسد، به شرط آن‌که پیش از فوت، این نوع مالکیت پایان نیافته باشد (پرونده‌ی زلیگز علیه جینز (دادگاه تجدیدنظر بریتیش کلمبیا، ۲۰۱۶، شماره‌ی ۲۸۰)، بند ۴۱).
در عمل، سهم قانونی مالک متوفی معمولاً از طریق وصیت‌نامه منتقل نمی‌شود. پس از فوت، مالک بازمانده از اداره‌ی ثبت املاک می‌خواهد که تغییر را ثبت کند. طبق بخش ۲۶۹ قانون ثبت املاک، این درخواست باید همراه با رونوشت مصدق حکم تأیید وصیت‌نامه یا حکم اداره‌ی ترکه، یا گواهی فوت باشد.
حق بقا مشخص می‌کند مالک رسمی کیست، اما همیشه تعیین نمی‌کند مالک واقعی و ذی‌نفع کیست. دلیل آن را در بخش افزودن فرزند بزرگسال به سند توضیح داده‌ایم.
در مالکیت مشاع، هر مالک سهم جداگانه‌ای از کل ملک دارد و حق بقا وجود ندارد. با فوت هر مالک، سهم او به ماترکش می‌رسد و طبق وصیت‌نامه، یا اگر وصیت‌نامه‌ای نباشد طبق قواعد ارث بدون وصیت در بریتیش کلمبیا، تقسیم می‌شود.
لازم نیست سهم‌ها برابر باشند. برای نمونه، دو دوست که با هم خانه می‌خرند ممکن است به نسبت سهم پرداختی، هفتاد و سی درصد مالک باشند. این نوع مالکیت معمولاً میان شرکای تجاری، دوستان، خویشاوندانی که همسر نیستند و خانواده‌هایی با فرزندان ازدواج قبلی رایج است.
چون سهم مالک مشاع جزو ماترک اوست، داشتن وصیت‌نامه‌ی به‌روز اهمیت دارد. همکاران ما در بخش وصیت‌نامه و برنامه‌ریزی ماترک می‌توانند در این زمینه کمک کنند.
قاعده‌ی پیش‌فرض بریتیش کلمبیا بسیاری را غافلگیر می‌کند. طبق زیربخش ۲ بخش ۱۱ قانون حقوق اموال بریتیش کلمبیا، وقتی زمینی به دو یا چند نفر (غیر از نمایندگان قانونی متوفی یا امین‌ها) منتقل می‌شود، آنان مالک مشاع‌اند، مگر آن‌که قصد دیگری در سند انتقال آشکار باشد. طبق زیربخش ۳ همان بخش، اگر سهم هر نفر در سند ذکر نشده باشد، سهم‌ها برابر فرض می‌شود.
به بیان دیگر، اگر مالکیت مشترک با حق بقا می‌خواهید، سند انتقال باید آن را به‌روشنی بگوید. هرگز فرض نکنید که چون زوج هستید یا با هم در خانه زندگی می‌کنید، مالکیتتان از این نوع است.
وضعیت فعلی سند هر ملک در بریتیش کلمبیا در گزارش استعلام سند از اداره‌ی ثبت املاک دیده می‌شود. در بخش مالکان ثبت‌شده، نام مالکان و، اگر بیش از یک نفر باشند، نوع مالکیت آنان (مشترک با حق بقا یا مشاع، و در حالت مشاع، میزان سهم‌ها) آمده است.
بهتر است هنگام خرید، تمدید وام رهنی، تغییر در رابطه‌ی زناشویی و تنظیم یا به‌روزرسانی وصیت‌نامه، سند را بررسی کنید. وکیل می‌تواند استعلام سند را برایتان بگیرد و معنای آن را در وضعیت خاص شما توضیح دهد.
بله. پایان دادن به این نوع مالکیت را تفکیک می‌نامند. پس از تفکیک، مالکان، مالک مشاع می‌شوند و حق بقا دیگر اعمال نمی‌شود.
طبق زیربخش ۳ بخش ۱۸ قانون حقوق اموال، انتقال سهم یک مالک به خودش، همان اثر انتقال به شخص بیگانه را دارد و مالکیت مشترک را تفکیک می‌کند. دادگاه تجدیدنظر بریتیش کلمبیا توضیح داده که تفکیک معمولاً به یکی از سه شیوه انجام می‌شود: اقدام یک مالک درباره‌ی سهم خودش (مثلاً فروش یا انتقال آن)، توافق میان مالکان، یا رفتاری که نشان دهد همه‌ی مالکان سهم‌ها را جداگانه تلقی کرده‌اند (پرونده‌ی زلیگز علیه جینز (دادگاه تجدیدنظر بریتیش کلمبیا، ۲۰۱۶، شماره‌ی ۲۸۰)، بند ۴۷).
دو نکته اغلب مردم را غافلگیر می‌کند:
تفکیک برای ماترک شما و برای شریکتان پیامدهای جدی دارد و باید درست انجام شود. بهتر است پیش از هر اقدامی با وکیل مشورت کنید.
بسیاری از پدران و مادران، فرزند بزرگسال خود را به‌عنوان مالک مشترک به سند خانه اضافه می‌کنند تا پس از فوتشان خانه خودبه‌خود به او برسد. اما قانون همیشه این‌گونه عمل نمی‌کند.
دیوان عالی کانادا در پرونده‌ی پکور علیه پکور (سال ۲۰۰۷، شماره‌ی ۱۷) توضیح داد که وقتی مالی بدون دریافت عوض منتقل می‌شود، قانون فرض را بر «امانت برگشتی» می‌گذارد؛ یعنی گیرنده باید ثابت کند که قصد هبه وجود داشته است (بند ۲۴). در انتقال از والدین به فرزند بزرگسال مستقل، فرض بر این است که فرزند مال را به امانت برای پدر یا مادر نگه می‌دارد، و این فرض قابل رد است (بند ۳۶). آن پرونده درباره‌ی حساب‌های بانکی مشترک بود، اما دادگاه‌های بریتیش کلمبیا همین چارچوب را درباره‌ی انتقال زمین به مالکیت مشترک نیز به کار می‌برند (پرونده‌ی لورینت علیه بودا، دادگاه تجدیدنظر بریتیش کلمبیا، ۲۰۱۴، شماره‌ی ۳۵۴، بند ۶۰).
نتیجه به قصد پدر یا مادر در زمان انتقال بستگی دارد. ممکن است قصد آنان هبه‌ی کامل خانه باشد، یا فقط واگذاری حق بقا در حالی که در زمان حیات همه‌ی منافع را برای خود نگه می‌دارند (مانند پرونده‌ی هرباخ علیه ماترک هرباخ، دادگاه تجدیدنظر بریتیش کلمبیا، ۲۰۱۹، شماره‌ی ۳۷۰، بند ۳۹)، یا صرفاً کمک گرفتن در اداره‌ی امور. اگر قصد روشن نباشد، ممکن است کار خواهر و برادرها و دیگر ذی‌نفعان به دادگاه بکشد. افزودن فرزند به سند ممکن است پیامدهای مالیاتی و خطر طلبکاران را نیز در پی داشته باشد؛ مقاله‌ی ما درباره‌ی افزودن فرزند به سند ملک را ببینید.
برای همسران قانونی و زوج‌های واجد شرایط در بریتیش کلمبیا، نوع ثبت سند به‌تنهایی تعیین نمی‌کند که اموال پس از جدایی چگونه تقسیم شود. طبق بخش ۸۱ قانون حقوق خانواده‌ی بریتیش کلمبیا، با رعایت توافق، دستور دادگاه یا استثناهای قانون، هر یک از همسران پس از جدایی نسبت به نیمی از همه‌ی اموال خانوادگی حق دارد. از سال ۲۰۲۳، بخش ۸۱.۱ همان قانون مقرر می‌کند که فرض هبه و فرض امانت برگشتی در مسائل مالکیت میان همسران اعمال نمی‌شود.
پس حتی اگر خانه به نام یکی از همسران یا به‌صورت مالکیت مشترک ثبت شده باشد، قواعد قانون حقوق خانواده درباره‌ی اموال خانوادگی و اموال مستثنا همچنان اعمال می‌شود. اگر در حال جدایی هستید، درباره‌ی هر دو جنبه‌ی حقوق خانواده و سند ملک مشورت بگیرید.
چون ملکی که واقعاً به‌صورت مالکیت مشترک با حق بقا نگه داشته می‌شود معمولاً خارج از ماترک به مالک بازمانده می‌رسد، اغلب جزو ماترکی نیست که برای تأیید وصیت‌نامه به دادگاه می‌رود. این یکی از دلایل انتخاب این نوع مالکیت است. اما همیشه بهترین راه نیست:
وکیل می‌تواند به شما کمک کند این موارد را در چارچوب برنامه‌ریزی کلی ماترک بسنجید. راهنمای ما درباره‌ی تقسیم ماترک در بریتیش کلمبیا اطلاعات بیشتری می‌دهد.
مریم و برادرش داوود با هم یک خانه‌ی ردیفی در نورث ونکوور می‌خرند. در سند انتقال فقط نام هر دو آمده و نوع مالکیت ذکر نشده است. طبق بخش ۱۱ قانون حقوق اموال، آنان مالک مشاع با سهم برابرند. اگر مریم فوت کند، نیمی از خانه به ماترک او می‌رسد، نه خودبه‌خود به داوود.
حالا فرض کنید در سند به‌روشنی آمده بود که مالکیت آنان مشترک با حق بقاست. اگر مریم فوت کند و این مالکیت هرگز تفکیک نشده باشد، داوود می‌تواند از اداره‌ی ثبت املاک بخواهد سند را تنها به نام او ثبت کند. (این مثالی ساده و فرضی است. در وضعیت‌های واقعی ممکن است امانت، توافق‌نامه یا ادعاهای حقوق خانواده نیز مطرح باشد.)
اگر در یکی از این وضعیت‌ها هستید، بهتر است مشاوره‌ی حقوقی بگیرید:
وکلای ما در بخش حقوق املاک به مراجعان در نورث ونکوور، ونکوور و سراسر بریتیش کلمبیا خدمات می‌دهند.
فقط اگر مالکیت شما مشترک با حق بقا باشد و پیش از فوت تفکیک نشده باشد. اگر مالک مشاع باشید، سهم شما به ماترکتان می‌رسد.
در مالکیت مشترک با حق بقا، مالک بازمانده سهم مالک متوفی را می‌گیرد. در مالکیت مشاع، هر مالک سهم جداگانه‌ای دارد که به ماترک او می‌رسد.
طبق زیربخش ۲ بخش ۱۱ قانون حقوق اموال، کسانی که با هم زمین دریافت می‌کنند مالک مشاع‌اند، مگر آن‌که قصد دیگری در سند آشکار باشد. طبق زیربخش ۳، اگر سهم‌ها ذکر نشده باشد، برابر فرض می‌شود.
بله. سهم‌ها را می‌توان در سند انتقال تعیین کرد، مثلاً هفتاد و سی درصد. اگر سهمی ذکر نشود، برابر فرض می‌شود.
گزارش استعلام سند از اداره‌ی ثبت املاک بریتیش کلمبیا، مالکان ثبت‌شده و نوع مالکیت آنان را نشان می‌دهد. وکیل می‌تواند آن را بگیرد و برایتان توضیح دهد.
در برخی موارد، بله. طبق زیربخش ۳ بخش ۱۸ قانون حقوق اموال، انتقال سهم یک مالک به خودش مالکیت مشترک را تفکیک می‌کند. صرف اعلام قصد کافی نیست. پیش از اقدام مشورت بگیرید، چون این کار بر هر دو مالک اثر دارد.
معمولاً نه. دادگاه تجدیدنظر بریتیش کلمبیا در پرونده‌ی زلیگز علیه جینز (۲۰۱۶، شماره‌ی ۲۸۰، بند ۵۸) توضیح داده که رهن به‌صورت حق وثیقه عمل می‌کند و انتقال نیست، پس معمولاً مالکیت مشترک را تفکیک نمی‌کند.
مالک بازمانده از اداره‌ی ثبت املاک درخواست ثبت تغییر می‌کند. طبق بخش ۲۶۹ قانون ثبت املاک، این درخواست باید همراه با گواهی فوت یا رونوشت مصدق حکم تأیید وصیت‌نامه یا حکم اداره‌ی ترکه باشد.
نه لزوماً. طبق رأی دیوان عالی کانادا در پرونده‌ی پکور علیه پکور (۲۰۰۷، شماره‌ی ۱۷)، در انتقال رایگان به فرزند بزرگسال مستقل، فرض بر این است که فرزند مال را به امانت برای والد نگه می‌دارد، مگر آن‌که قصد هبه ثابت شود. قصد والد در زمان انتقال تعیین‌کننده است.
ملکی که به مالک مشترک بازمانده می‌رسد معمولاً از طریق ماترک منتقل نمی‌شود. اما اگر دادگاه تشخیص دهد که بازمانده آن را به امانت برای ماترک نگه می‌دارد، ممکن است جزو ماترک شمرده شود. پیش از تکیه بر این روش برای برنامه‌ریزی ماترک، مشورت بگیرید.
نه به‌تنهایی. طبق قانون حقوق خانواده‌ی بریتیش کلمبیا، اموال خانوادگی پس از جدایی، با رعایت توافق‌ها، دستورهای دادگاه و استثناها، اصولاً به‌طور برابر میان همسران تقسیم می‌شود، صرف‌نظر از نوع سند.
تا وقتی مالکیت مشترک با حق بقا برقرار است، نه؛ چون سهم شما با حق بقا به شریکتان می‌رسد. اگر می‌خواهید سهمتان طبق وصیت‌نامه منتقل شود، ابتدا باید مالکیت مشترک تفکیک شود. درباره‌ی گام‌های درست با وکیل مشورت کنید.
اگر در بریتیش کلمبیا خانه می‌خرید، می‌خواهید کسی را به سند اضافه کنید یا ماترک خود را برنامه‌ریزی می‌کنید، می‌توانید با یکی از وکلای مؤسسه‌ی حقوقی پکس لا وقت مشاوره‌ی محرمانه رزرو کنید.
خدمات حقوق املاک و انتقال سند ما فقط برای املاک واقع در بریتیش کلمبیا ارائه می‌شود.
برای آگاهی از تازه‌ترین مسائل حقوقی کانادا، ما را در اینستاگرام دنبال کنید. برای تماشای ویدیوهایی درباره‌ی موضوعات مختلف حقوق کانادا، در کانال یوتیوب ما مشترک شوید. و اگر ویدیوهای کوتاه را ترجیح می‌دهید، ما را در تیک‌تاک دنبال کنید.
سلب مسئولیت: این مقاله و ویدیو فقط اطلاعات عمومی است و مشاوره‌ی حقوقی نیست. مطالب بر پایه‌ی قوانین بریتیش کلمبیا و کانادا در تاریخ انتشار تهیه شده است. قوانین ممکن است تغییر کند و هر وضعیت به واقعیت‌های خودش بستگی دارد. خواندن این مقاله رابطه‌ی وکیل و موکل ایجاد نمی‌کند. برای مشاوره درباره‌ی وضعیت خود، لطفاً وقت مشاوره با وکیل رزرو کنید.
بسیاری از زوجین جداشده در انتاریو تصور می‌کنند هر زمان که آماده باشند می‌توانند به موضوع اموال رسیدگی کنند. قانون حقوق خانواده برای دعوای برابرسازی مهلت‌های قطعی تعیین کرده است. این راهنما و ویدئو این مهلت‌ها، نحوه تعامل آن‌ها با یکدیگر و شرایطی را که دادگاه ممکن است آن‌ها را تمدید کند توضیح می‌دهند.
اگر پیش از پایان اعتبار، درخواست کامل تمدید داده باشید و در کانادا مانده باشید، معمولاً تا روز تصمیم وضعیت قانونی خود را حفظ می‌کنید. در این راهنما و ویدئو شرایط و نکته‌های مهم را توضیح می‌دهیم.
بسیاری تصور می‌کنند با گذشت سه سال از اقامت دائم می‌توانند برای شهروندی کانادا درخواست بدهند، اما قانون به روزهایی نگاه می‌کند که واقعاً در کانادا بوده‌اید. در این راهنما و ویدئو شرط حضور فیزیکی را توضیح می‌دهیم.
یک جلسه مشاوره با دفتر وکالت پکس لا رزرو کنید تا گزینههای پرونده شما را توضیح دهیم.
رزرو مشاورهتماس: ۶۰۴-۷۶۷-۹۵۲۹این وبسایت فقط اطلاعات حقوقی عمومی ارائه می‌دهد و مشاوره حقوقی نیست. رزرو مشاوره تا زمانی که کتباً تأیید نکنیم رابطه وکیل و موکل ایجاد نمی‌کند. نتیجه تضمین نمی‌شود.
ما برای سنجش بازدیدها و بهبود این وبسایت از کوکی استفاده میکنیم. انتخاب کنید که اجازه می‌دهید یا خیر.
0 Comments