Μπορείτε να αφαιρέσετε κάποιον από τον τίτλο ιδιοκτησίας χωρίς αναχρηματοδότηση στον Καναδά;

Ναι, μπορείτε να αφαιρέσετε κάποιον από τον τίτλο ιδιοκτησίας χωρίς αναχρηματοδότηση στον Καναδά. Ωστόσο, η αφαίρεση του ονόματος ενός ατόμου από τον εγγεγραμμένο τίτλο ενός ακινήτου μέσω συμβολαίου ή εγγράφου μεταβίβασης δεν το απαλλάσσει από τις συμβατικές υποχρεώσεις του για υποθήκη προς τον δανειστή. Εκτός εάν η τράπεζα παράσχει επίσημη γραπτή απαλλαγή, ανανέωση ή εγκεκριμένη ανάληψη υποθήκης, το άτομο του οποίου το όνομα αφαιρείται από το συμβολαίο παραμένει προσωπικά υπεύθυνο για το πλήρες χρέος της υποθήκης, ακόμη και μετά την πλήρη εξάλειψη του δικαιώματος ιδιοκτησίας του.

Η Βασική Διάκριση: Εγγεγραμμένος Τίτλος έναντι Υποθήκης

Ένα κρίσιμο σημείο σύγχυσης στις καναδικές συναλλαγές ακινήτων είναι το νομικό όριο μεταξύ της κατοχής του τίτλου και της συμμετοχής σε μια υποθήκη. Τίτλος Αντικατοπτρίζει τη νόμιμη ιδιοκτησία που καταγράφεται στο επαρχιακό σύστημα καταγραφής γης. Προσδιορίζει ποιος κατέχει ένα κτήμα ή ένα συμφέρον στο οικόπεδο ή την ακίνητη περιουσία.

Αντίθετα, α στεγαστικών δανείων και η υποκείμενη δανειακή σύμβαση αποτελούν δεσμευτική χρηματοοικονομική σύμβαση με τράπεζα ή δανειστή. Τα έγγραφα του στεγαστικού δανείου καθορίζουν την προσωπική ευθύνη: ποιος έχει δεσμευτεί για την αποπληρωμή και εναντίον ποιου μπορεί να κινήσει νομικές διαδικασίες το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα σε περίπτωση αθέτησης. Η μεταβίβαση της κυριότητας εκτός κτηματολογίου τροποποιεί τον τίτλο, αλλά αφήνει ανέπαφες τις υποκείμενες δανειακές συμβάσεις.

Σύγκριση: Μεταβίβαση Τίτλου έναντι Απαλλαγής από Υποθήκη

Για να αξιολογήσετε τι συμβαίνει όταν επιχειρείτε να αφαιρέσετε κάποιον από τον τίτλο ιδιοκτησίας χωρίς αναχρηματοδότηση, εξετάστε πώς το νομικό σύστημα και το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα χειρίζονται κάθε ξεχωριστό στοιχείο:

Πώς μπορεί να μεταβιβαστεί ο τίτλος ιδιοκτησίας χωρίς αναχρηματοδότηση

Οι λειτουργικοί μηχανισμοί τροποποίησης της ιδιοκτησίας γης περιλαμβάνουν τη σύνταξη και την κατάθεση ενός εγγράφου μεταβίβασης (όπως ένα συμβόλαιο ή ένα επαρχιακό ηλεκτρονικό έγγραφο μεταβίβασης). Το μέρος που επιδιώκει να αποχωρήσει μεταβιβάζει το νόμιμο μερίδιό του ή το κλασματικό του μερίδιο στον υπόλοιπο συνιδιοκτήτη. Μόλις το έγγραφο μεταβίβασης γίνει δεκτό για καταχώριση στο αρμόδιο γραφείο τίτλων γης ή στο κτηματολόγιο, το δημόσιο μητρώο αντικατοπτρίζει την αναθεωρημένη δομή ιδιοκτησίας.

Η ολοκλήρωση αυτής της καταχώρισης αφαιρεί την ιδιότητα του εξερχόμενου μέρους ως εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη στα χαρτιά. Ωστόσο, η πραγματοποίηση αυτής της διαδικασίας χωρίς προσαρμογή της υποθήκης αφήνει το εν λόγω άτομο στην επισφαλή θέση ενός ενυπόθηκου δανειστή χωρίς περιουσία σε γη.

Νομοθετημένοι κανόνες εγγραφής: Βρετανική Κολομβία και Οντάριο

Η επαρχιακή νομοθεσία για τη γη διέπει τον τρόπο και τον χρόνο μεταβίβασης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας μεταξύ των μερών. Στη Βρετανική Κολομβία, η αρχή του καταχωρημένου τίτλου θεσπίζεται στο Άρθρο 20(1) του Νόμος περί Τίτλων Γης, RSBC 1996, c 250:

«Εκτός από την περίπτωση κατά του προσώπου που το συντάσσει, ένα έγγραφο που φέρεται να μεταβιβάζει, να επιβαρύνει, να διαχειρίζεται ή να επηρεάζει γη ή περιουσία ή συμφέρον σε γη δεν μεταβιβάζει μια περιουσία ή συμφέρον... εκτός εάν το έγγραφο είναι καταχωρημένο.»
- Νόμος περί Τίτλων Γης, RSBC 1996, c 250, s 20(1)

Επιπλέον, η αφαίρεση ενός μέρους από τον καταχωρημένο τίτλο δεν αίρει τα καταχωρημένα οικονομικά βάρη. Σύμφωνα με το άρθρο 27(1) του Νόμου της Βρετανικής Κολομβίας Νόμος περί ιδιοκτησίας γης, η εγγραφή υποθήκης ή επιβάρυνσης λειτουργεί ως ειδοποίηση προς όλα τα πρόσωπα που συναλλάσσονται με τη γη. Η επιβάρυνση παραμένει έγκυρα προσαρτημένη στον τίτλο ανεξάρτητα από τα μεταγενέστερα έγγραφα μεταβίβασης.

Ένας παράλληλος κανόνας ισχύει στο Οντάριο. Σύμφωνα με το άρθρο 45(1) του Νόμος περί Τίτλων Γης, RSO 1990, c L.5, η καταχωρημένη γη εξακολουθεί να υπόκειται σε εμπράγματα βάρη που έχουν καταχωριστεί στο μητρώο:

«Τα βάρη, εάν υπάρχουν, έχουν καταχωρηθεί στο μητρώο.»
- Νόμος περί Τίτλων Γης, RSO 1990, c L.5, s 45(1)

Και τα δύο νομοθετικά πλαίσια επιβεβαιώνουν ότι η υποβολή μεταβίβασης δεν εξαλείφει μια υφιστάμενη επιβάρυνση ούτε απαλλάσσει τον οφειλέτη από τις υποκείμενες δεσμεύσεις του.

Δικαστικό προηγούμενο: Γιατί ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν υπαγορεύει το χρέος

Τα καναδικά δικαστήρια έχουν επανειλημμένα επιβεβαιώσει ότι μια μεταβολή στην ιδιοκτησία ακινήτου δεν μεταβάλλει την υποχρέωση δανείου. Στην απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου του Οντάριο Μόρις εναντίον Ντόνεγκαν, 2015 ONSC 3360, το δικαστήριο εξέτασε μια διαφορά που αφορούσε μεταβολή στο ποσοστό ιδιοκτησίας παράλληλα με ένα ενεργό στεγαστικό δάνειο. Το δικαστήριο δήλωσε ρητά:

«...η μείωση του ποσοστού ιδιοκτησίας της στην οδό Vivians Crescent 108 δεν μείωσε με κανέναν τρόπο τη συνολική της υποχρέωση βάσει του στεγαστικού δανείου.»
- Morris εναντίον Donegan, 2015 ONSC 3360 στη σκέψη 121

Το δικαστήριο επεσήμανε την οικονομική ανισορροπία που δημιουργείται όταν η κυριότητα μεταβιβάζεται χωρίς ταυτόχρονη απαλλαγή από το χρέος, σημειώνοντας στην παράγραφο 119 ότι η μεταβίβαση της κυριότητας χωρίς απαλλαγή από την υποθήκη έχει ελάχιστο οικονομικό νόημα για τον μεταβιβάζοντα. Ο μεταβιβάζων παραιτείται από το περιουσιακό στοιχείο, ενώ παραμένει πλήρως υπεύθυνος για το σύνολο του χρέους.

Το Εφετείο του Οντάριο καθόρισε τη συμβατική βάση των ενυπόθηκων υποχρεώσεων στο Edelstein Construction Ltd. εναντίον Fire Pit Inc. (1996). Το δικαστήριο τόνισε ότι η υποχρέωση καταβολής ή αποζημίωσης δεν ακολουθεί αυτόματα τον τίτλο:

«...το δικαίωμα αποζημίωσης έναντι υποθήκης επί της περιουσίας προκύπτει από την πώληση και όχι από την απλή μεταβίβαση... και έχει τη φύση προσωπικής υποχρέωσης... και δεν εξαρτάται με κανέναν τρόπο από τον νόμιμο τίτλο.»
- Edelstein Construction Ltd. εναντίον Fire Pit Inc., (1996) ONCA

Επειδή η υποχρέωση είναι προσωπική και συμβατική, η εκτέλεση ενός συμβολαίου γης δεν διακόπτει τη νομική σχέση του οφειλέτη με τον δανειστή.

Θα συμφωνήσει ο δανειστής χωρίς πλήρη αναχρηματοδότηση;

Η αναχρηματοδότηση δεν είναι η μόνη οδός για την προσαρμογή ενός στεγαστικού δανείου, αλλά συχνά αποτελεί την προεπιλεγμένη επιλογή που επιμένουν τα πιστωτικά ιδρύματα. Όταν ένας δανειστής του ζητείται να αποδεσμεύσει έναν δανειολήπτη χωρίς να εκδώσει ένα εντελώς νέο δάνειο, αξιολογεί εάν το υπόλοιπο μέρος πληροί τις οικονομικές προϋποθέσεις για να εξυπηρετήσει το υπόλοιπο ανεξάρτητα.

Ανάλογα με την πιστοληπτική αξιολόγηση, ένας δανειστής μπορεί να παρουσιάσει διακριτές οδούς:

• Ανάληψη Στεγαστικού Δανείου: Επιτρέποντας στον εναπομείναντα κάτοχο του τίτλου να αναλάβει αποκλειστικά τις υποχρεώσεις της υποθήκης, συνοδευόμενη από επίσημη απαλλαγή του απερχόμενου συνιδιοκτήτη.
• Επίσημη Απελευθέρωση ή Αναβάθμιση: Συμφωνία για την αντικατάσταση της δανειακής σύμβασης με μια ανανεωμένη υποχρέωση, καταργώντας τις συμβατικές υποχρεώσεις του αποχωρούντος δανειολήπτη.
• Προσθήκη Εγγυητή: Απαίτηση από έναν νέο δανειολήπτη ή εγγυητή να παρέμβει στη συναλλαγή πριν από την αποδέσμευση του αποχωρούντος μέρους.
• Εντολή Αναχρηματοδότησης: Απόρριψη μιας υπόθεσης και απαίτηση για εξόφληση του υφιστάμενου δανείου και αντικατάστασή του από μια εντελώς νέα στεγαστική γραμμή.

Κρίσιμοι Νομικοί και Οικονομικοί Κίνδυνοι προς Αξιολόγηση

Πριν από την εκτέλεση οποιασδήποτε μεταβίβασης γης για την αφαίρεση ενός μέρους από τον τίτλο ιδιοκτησίας, πρέπει να εξεταστούν οι ακόλουθοι νομικοί και λειτουργικοί παράγοντες:

1. Ρήτρες λήξης πώλησης ή επιτάχυνσης: Οι τυποποιημένες συμβάσεις στεγαστικών δανείων ορίζουν συνήθως ότι η μεταβίβαση της κυριότητας χωρίς την άδεια του δανειστή συνιστά γεγονός αθέτησης, ενεργοποιώντας το δικαίωμα της τράπεζας να επιταχύνει άμεσα την αποπληρωμή ολόκληρου του υπολοίπου του χρέους.
2. Προσωπική Έκθεση: Εάν το αποχωρούν μέρος εκτέλεσε την υποθήκη, μια εγγύηση εξασφάλισης ή μια σχετική πιστωτική γραμμή, παραμένει υπεύθυνο για νομικές αξιώσεις από τον δανειστή εάν οι πληρωμές καταστούν ληξιπρόθεσμες.
3. Επαρχιακοί φόροι μεταβίβασης ακινήτων: Οι μεταβιβάσεις μεταξύ συνιδιοκτητών μπορούν να ενεργοποιήσουν την επιβολή φόρου μεταβίβασης γης, ανάλογα με την επαρχία και το εάν ισχύουν εξαιρέσεις.
4. Αξιώσεις Οικογενειακού και Γαμικού Δικαίου: Η αφαίρεση ενός/μίας συζύγου ή συντρόφου από ένα συμβόλαιο μπορεί να έρχεται σε σύγκρουση με τα νόμιμα δικαιώματα που διέπουν την οικογενειακή περιουσία, την εξίσωση ή τις συζυγικές κατοικίες.
5. Τρίτοι Πιστωτές: Οι εκκρεμείς αποφάσεις ή οι αξιώσεις κατά του απερχόμενου ιδιοκτήτη μπορούν να περιπλέξουν τη μεταβίβαση ή να υποβάλουν τη συναλλαγή σε έλεγχο.
6. Υποχρεώσεις Εξαγοράς: Τα μέρη πρέπει να επιλύσουν τον τρόπο διευθέτησης των συσσωρευμένων ιδίων κεφαλαίων και το εάν ο εναπομείνας ιδιοκτήτης υποχρεούται να εξαγοράσει το μερίδιο του απερχόμενου ιδιοκτήτη.

Συχνές ερωτήσεις

Συμπέρασμα και επόμενα βήματα

Η αφαίρεση κάποιου από τον τίτλο ιδιοκτησίας χωρίς αναχρηματοδότηση είναι δυνατή από την άποψη του κτηματολογίου, αλλά η μη εξασφάλιση παράλληλης απαλλαγής από τον δανειστή εκθέτει το αποχωρούν μέρος σε σοβαρό οικονομικό κίνδυνο. Ένα άτομο που έχει χάσει τον τίτλο ιδιοκτησίας αλλά παραμένει στο στεγαστικό δάνειο μπορεί να μηνυθεί από τον δανειστή για καθυστερούμενες οφειλές στεγαστικού δανείου, παρά το γεγονός ότι δεν έχει κανένα νόμιμο συμφέρον ή ίδια κεφάλαια στο ακίνητο.

Πριν από την εκτέλεση μιας μεταβίβασης, προσλάβετε εξειδικευμένο νομικό σύμβουλο για να εξετάσετε τις συμβάσεις στεγαστικών δανείων, να ελέγξετε για τυχόν περιορισμούς που ισχύουν κατά την πώληση και να εξασφαλίσετε γραπτή επιβεβαίωση απαλλαγής από τον δανειστή. Για επαγγελματική εκπροσώπηση και καθοδήγηση σχετικά με τις εγγραφές συμβολαίων και τις αλλαγές τίτλου, συμβουλευτείτε έναν καναδικό δικηγόρο μεταβίβασης ακινήτων και μεταβίβασης τίτλου στη διεύθυνση Pax Law Corporation.