Trasferimentu Residenziale

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I MUVRINI

U trasferimentu immubiliare residenziale à Pax Law Corporation hè u prucessu legale di trasferimentu di u titulu di una casa da u venditore à u cumpratore in Columbia Britannica (Guida à u Trasferimentu Immubiliare Residenziale in BC). Implica numerosi passi per assicurà chì a pruprietà sia senza prublemi è chì u trasferimentu sia cumpletatu senza intoppi. Cum'è agente immubiliare in un studio legale, vi coordinerete cù i clienti, l'agenti immubiliari, i prestatori è l'organismi guvernamentali per suddisfà tutti i requisiti legali. Stu manuale furnisce una guida passu à passu - da u cuntattu iniziale cù u cliente finu à a chjusura - cù cunsiglii pratichi, cuncetti legali chjave è riferimenti à moduli è regulamenti standard. Hè cuncipitu per un novu agente immubiliare per gestisce cun fiducia a vendita è l'acquistu di pruprietà residenziali in BC.

Interazioni Clienti

U trasportu successu principia cù una interazione efficace cù u cliente. Da a prima cunsultazione à a post-chiusura, mantene a prufessionalità, a chiarità è a proattività in tutte e cumunicazioni.

Prima di discutiri i dettagli, fate un cuntrollu di cunflitti per assicurà chì u vostru uffiziu pò agisce per u cliente (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Verificate l'identità di u cliente è registrà e so informazioni cum'è dumandate da e regule di a Law Society of BC (per esempiu, foto ID, infurmazione di cuntattu) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). L'avucati di BC anu da rispettà e regule d'identificazione è verificazione di u cliente, cumpresa a cunferma fonte di fondi per a compra (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (una misura anti-lavà di soldi). Se u cliente hè una corporazione o fiducia, identificate ancu l'individui daretu.

Spiegà chjaramente u vostru rolu è u scopu di i servizii. Discutete i tariffi, i sborsi è i tempi in anticipu è cunfirmate i termini di u vostru retente in scrittura (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). A gestione di l'aspettattivi à l'iniziu prevenerà i malintesi - nota chì se l'affare diventa più cumplessu (per esempiu documenti extra o ritardi), ponu applicà tariffi supplementari (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Assicuratevi chì u cliente capisce e date chjave (cum'è eliminazione di u sughjettu, data di chjusura (cumplementu)., e data di pussessu) è e so rispunsabilità (cum'è l'ottenimentu di l'assicuranza o furnisce i fondi à una data limite).

Ottene una copia di u Cuntrattu di compra è vendita (è qualsiasi emendamenti o addenda di rimozione di u sughjettu) u più prestu pussibule (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se u cliente o l'attore immubiliare ùn l'hà micca furnitu, dumandate direttamente - una copia firmata da u cumpratore è u venditore hè essenziale. Inoltre, dumandate à u cliente di furnisce qualsiasi documenti cunnessi, cum'è a Dichjarazione di Divulgazione di Proprietà, documenti di strata (se applicabile), o dettagli di pre-approvazione di l'ipoteca. Cumpilà l'infurmazioni basi di u schedariu: l'indirizzu di a pruprietà, a descrizzione legale (se cunnisciuta), i nomi di tutti i partiti, è u prezzu è e date accunsentutu. Apertura un schedariu in u vostru sistema, nota tutte e date critiche in u vostru sistema di ghjurnale, è i ricordi di "portà avanti" (BF) per chì nunda ùn sia mancatu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).

In particulare per i compratori o venditori di casa per a prima volta, delineate u prucessu di trasportu in termini simplici. Fate sapè chì vi manipulerà e ricerche, a preparazione di documenti, a cunnessione cù l'avucatu di l'altru partitu, a registrazione à l'Uffiziu di u Titulu di a Terra, è a distribuzione di i proventi di vendita o di e chjave. Incuragisce e dumande è rispondi cù pacienza. Un cliente ben informatu hè più còmode è fiduciale.

Rivisite a cronologia cù u cliente. Per esempiu, spiegà chì dopu chì i sughjetti sò sguassati, vi cunducerete due diligence (ricerca di titulu, etc.), dopu scuntrà u cliente circa una settimana prima di chjude per firmà i ducumenti, dopu à a data di cumpiimentu vi scambià fondi è registrà u trasferimentu, cù u cumpratore uttene e chjave in a data di pussessu (spessu u ghjornu dopu à a fine à un tempu stabilitu). Enfatizà ogni compitu di u cliente: per esempiu, u cumpratore deve urganizà una assicurazione di pruprietà efficace à a chiusura (un requisitu di u prestatore) è purtà u saldo di soldi (via draft bancariu) prima di a data di fine. U vinditore duverebbe pianificà di spostà da a data di pussessu è assicurà chì e utilità sò fatturate finali. Gestisce queste aspettative prima riducerà i prublemi di l'ultima minuta.

Dumandate à i clienti cumu preferiscenu esse cuntattati (email, telefunu, etc.) è cunfirmà i dati di cuntattu. Assicuratevi di cunnosce u vostru nome è a linea diretta / email per e dumande. Fornite una panoramica di l'ore di l'uffiziu è cumu ghjunghje à voi se qualcosa urgente sorge vicinu à chjude. A chiarezza iniziale nantu à a cumunicazione aiuta à custruisce a fiducia.

Mantene i clienti infurmati mentre a transazzione avanza. A megliu pratica hè di aghjurnà u cliente à e tappe chjave - per esempiu "A ricerca di u titulu hè chjara, ùn ci sò micca spese inespettate truvate", o "Avemu ricevutu struzzioni di l'ipoteka da a vostra banca è preparemu documenti". L'aghjurnamenti regulari impediscenu à i clienti di sentu ansiosu per l'incunnisciutu. Ancu un brevi email cunfirmendu "tuttu hè in traccia" hè rassicurante.

Scopu di risponde à e dumande di i clienti in u stessu ghjornu, se pussibule, o in 24 ore. A Law Society enfatiza u duvere di mantene i clienti infurmati è risponde à e cumunicazioni in una manera puntuale (Annotazioni à u Capitu 3 - Law Society of British Columbia). Ancu s'ellu ùn avete micca una risposta ancu, ricunnosce u missaghju è prumette di seguità pò aiutà à gestisce l'aspettattivi di u cliente.

Se u cliente suscita preoccupazioni (per esempiu, cunfusione annantu à un termini di u cuntrattu o un rumore di un ritardu), indirizzà direttamente è in fatti. Spiegà u gergo legale in lingua semplice - una parte di a gestione di e aspettative hè di assicurà chì i clienti capiscenu ciò chì succede. Se un prublema hè scupertu (per esempiu, un prublema nantu à u titulu o un singhiottu di finanziamentu), informate immediatamente u cliente, cù i passi chì fate per risolve è qualsiasi impattu nantu à u timing. L'onestà è a trasparenza custruiranu a fiducia.

Documentate tutte e cumunicazioni chjave cù u cliente in e note di u schedariu o per email cunferma. Per esempiu, se cunsigliate u cliente di qualcosa impurtante per u telefunu, mandate un email di seguitu chì riassume. Questu crea un registru in casu di qualsiasi disputa dopu è assicura chì tutti sò in a stessa pagina. Hè una bona pratica è una strategia di gestione di risichi.

Immubiliare E transazzioni ponu esse stressanti per i clienti. Mantene un tonu calmu è rassicurante ancu s'ellu ci sò prublemi. Fate sapè chì avete digià scontru prublemi simili è li guiderete. Per esempiu, s'ellu si prevede un picculu ritardu, spiegate e suluzioni invece di dà solu cattive nutizie.

Mentre esse amichevule è di sustegnu, ricordate di stà in u vostru rolu. Ùn dà micca cunsiglii fora di a vostra cumpetenza (per esempiu, cunsiglii fiscali o d'investimentu) - in casu di dubbitu, suggerisce à u cliente di circà i cunsiglii prufessiunali adattati. Inoltre, evite micca di cumentu nantu à e cose cum'è a saviezza di l'affari o u valore di a pruprietà; stà focu annantu à u prucessu legale.

BC hè diversu - sia attentu à e differenze culturali o à i nervi di u primu compratore. Siate preparatu per spiegà cuncetti chì ponu parè basi (cum'è ciò chì sò "aghjustamenti") senza cundescendenza. Se a lingua hè una barriera, vede s'ellu ci sò documenti dispunibuli in altre lingue o se u cliente vole un interprete per a firma.

Seguendu sti pratichi di interazzione cù i clienti, stabiliscerà un tonu pusitivu per u trasportu. Un cliente ben informatu, cunfortu è un schedariu ben documentatu sò i fundamenti per una transazzione liscia.

Gestione di documenti

U trasportu implica a preparazione, a revisione è l'urganizazione di una multitùdine di documenti. A gestione diligente di i documenti assicura chì tutti i documenti sò precisi, cumpleti è conformi à i requisiti legali. Quì sottu hè un spartitu di i ducumenti chjave è cumu si tratta:

lu Cuntrattu di compra è vendita hè u pianu di l'affare - stabilisce i partiti, u prezzu, e cundizioni è e date. Cum'è u trasportatore, esaminà attentamente u cuntrattu per a cumplettà è l'applicabilità (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). I passi chjave include:

Assicuratevi chì u cuntrattu hè firmatu da tutti i venditori è cumpratori, è chì ogni alterazione o aghjunta (iniziali nantu à cambiamenti, pagine addendum) sò firmati o iniziali da tutti (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Un cuntrattu ùn hè micca ubligatoriu finu à chì tutte e parti anu firmatu in accettazione di i termini finali. Se u cuntrattu passava per contra-offerte, verificate duie volte chì a versione finale riflette i termini accunsentiti.

Confirmate chì u i cumpratori è i venditori sò identificati currettamente è cumpletamente (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). I nomi duveranu currispondenu à l'ID legali (inclusi i nomi medichi o iniziali, se pussibule) per evità discrepanze dopu in u titulu. Evite identificatori vagi cum'è "John Doe o Nominee". Si le contrat énumère un candidat ou un cessionnaire, assurez-vous qu'un document d'assignation approprié est en place et que le vendeur a consenti, comme l'exigent les règlements de la Colombie-Britannique (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).

Verificate chì tutti l'elementi essenziali di un cuntrattu validu sò prisenti - una offerta, accettazione, considerazione (prezzu) è un sughjettu chjaru (propietate) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Hè impurtante chì u cuntrattu hè nantu à u standard attuale Forma BCREA/CBA (a maiò parte di i cuntratti redatti da Realtor sò) è includenu termini standard, cumprese una clausula chì permette à i chjusi di esse cumpletati da l'imprese di l'avucati (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Assicuratevi chì i dettagli critichi cum'è a descrizzione legale di a pruprietà è l'indirizzu civicu sò inclusi (a volte un indirizzu solu ùn hè micca abbastanza, ma a maiò parte di e forme standard anu un spaziu per a descrizzione legale). Verificate u prezzu di compra è struttura di depositu - u cuntrattu deve specificà quantu depositu hè statu pagatu, à quale è quandu. Nota ancu l'accordu data di cumpiimentu, data di pussessu è data di aghjustamentu - questi guidanu u restu di a vostra cronologia (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).

Identificate qualsiasi cundizioni di u sughjettu (finanziamentu, inspezione, etc.) è s'ellu sò stati eliminati. Normalmente, l'agente di u cumpratore furnisce un firmatu Eliminazione di u sughjettu addendum una volta chì e cundizioni sò rinunciate. Sì i sughjetti sò sempre pendenti, diarize a so scadenza di rimuzione è ricurdate à u cliente - un fallimentu di sguassà i sughjetti bè pò annullà l'accordu. Rivisite ancu qualsiasi clause speciale in addenda (per esempiu "sughjettu à a vendita di a casa di u cumpratore" o riparazioni specifiche da fà) per sapè s'ellu ci sò esigenze extra prima di chjude.

Cercate clause chì trattanu di pruprietà persunale (inclusioni / esclusioni), aghjustamenti (per esempiu, se u venditore hà pagatu qualcosa in più di l'aghjustamenti normali), o arrangiamenti inusual cum'è u finanziamentu di u venditore. Se u cuntrattu include finanziamentu di u venditore (ipoteca di ripresa di u venditore) o una assunzione di l'ipoteca di u venditore, assicuratevi chì i dettagli (quantità, interessi, etc.) sò chjaramente dichjarati (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Determina quale hè rispunsevuli di a preparazione di qualsiasi ducumenti cunnessi (spessu l'avucatu di u cumpratore per a nova ipoteka o l'avucatu di u venditore per a ripresa di u venditore) è nota.

Évaluer si le contrat est « suffisamment certain » pour être exécutoire (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Clauses vagamente formulate o termini incompleti ponu esse problematiche. Per esempiu, un sughjettu chì hè essenzialmente "accordu sottumessu à un accordu futuru" puderia esse inapplicabile. Se vi vede un prublema potenziale (cum'è una clausula ambigua o un dettagliu mancante cum'è senza data di fine), signalà à l'avucatu supervisore è cunsiderà cunsiglià u cliente. In certi casi, a accordu collateral o emendamentu pò esse necessariu per risolve i carenze (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Mentre ùn hè micca u rolu di u trasportatore riscriva u cuntrattu, purtendu i prublemi à l'attenzione di l'avucatu è di u cliente hè criticu per evità prublemi di chjude.

In riassuntu, trattate u Cuntrattu cum'è a vostra lista di cuntrollu per a transazzione: vi dice ciò chì deve accade è quandu. Assicuratevi chì sia solidu, perchè tutti l'altri documenti derivanu da i termini di u cuntrattu.

Eseguite a Ricerca di titulu di terra principiu di u prucessu hè unu di i passi più impurtanti. BC opera sottu u sistema Torrens, vale à dì chì i registri di l'Uffiziu di Titulu di a Terra sò a prova definitiva di a pruprietà è qualsiasi carichi nantu à u titulu (Titulu di a Terra è Autorità di Survey - Wikipedia). A vostra diligenza dovuta nantu à u titulu cunfirmà ciò chì u venditore possiede in realtà è qualsiasi gravame chì deve esse indirizzatu.

Utilizendu a pruprietà Identificatore di pacchi (PID) o una descrizzione legale, uttene una ricerca di titulu da u sistema di l'Autorità per u Titulu è u Survey (LTSA) (via u vostru myLTSA contu o un serviziu cum'è BC Online). Rivedi u registru di titulu attuale chì mostra u pruprietariu registratu, l ' descrizzione legale, è tutti iscritti carichi/gravi (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Ottene ancu una copia di u Pianu di Titulu di a Terra se necessariu (soprattuttu se a descrizzione legale riferisce à un pianu - utile per vede servitù o layout di lottu) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se a pruprietà hè strata, tira ancu u pianu di strata è ogni mudificazione per capiscenu i limiti di l'unità, a pruprietà cumuni, etc.

Verificate chì u pruprietariu registratu nantu à u titulu currisponde à u vostru cliente venditore (o u venditore in u cuntrattu) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se truvate prupietari registrati supplementari o un nome diversu, investigate immediatamente (pò esse un matrimoniu / cambiamentu di nome, o un errore in u cuntrattu). Cunfirmà u descrizzione legale u titulu currisponde à u cuntrattu - cumpresu u numeru di lottu, u numeru di pianu, u lottu di distrittu, etc.Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se u cuntrattu hà listatu solu un indirizzu civicu o hà avutu un errore in a descrizzione legale, uttene clarificazione è preparanu una mudificazione se ne necessariu. Ogni discrepanza in a descrizzione legale deve esse corretta nanzu i ducumenti sò pronti per evità di registrà a pruprietà sbagliata (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Ùn hè pocu cumu per una pruprietà (in particulare novi sviluppi) avè parechji numeri PID o lotti - assicuratevi chì tutti sò contabilizzati in u trasferimentu.

Verificate attentamente tutti i carichi, i diritti è l'interessi listati nantu à u titulu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Articuli cumuni includenu: ipoteche, assignazioni di affitti, servitù, patti, diritti di strada, schemi di custruzzione, è possibbilmente ghjudizii or certificati di litigazione pendente. Ogni articulu deve esse cunsideratu: Hè bisognu à esse sguassate da u venditore o prima di a finitura, o resterà nantu à u titulu è serà assumatu da u cumpratore? Per esempiu:

Esistente spese finanziarie (ipoteche, liens) sò tipicamente liberati. Nota i numeri di registrazione di qualsiasi ipoteca - avete bisognu di questi per preparà i scarichi o per i vostri impegni di lettera di fiducia.
Servitù, patti, diritti di strada: Questi sò generalmente permanenti è restanu nantu à u titulu. Ottene copie di qualsiasi chì ùn hè micca digià in u pussessu di u cliente (per mezu di e dumande di l'imaghjini LTSA) è rivisiteli. Assicuratevi chì nimu ùn sorprenderà u cumpratore (per esempiu, un pattu restrittivu chì pruibisce certi usi). Se qualcosa potenzialmente affetta u valore o l'usu di a pruprietà, informate l'avucatu / cliente.
Sentenze o CPL: Sè vo vede un ghjudiziu contru à u venditore o a Certificatu di litigazione pendente, questu hè una bandiera rossa. U venditore deve sguassate questi per trasfiriri un titulu chjaru. Elevate immediatamente cù l'avucatu - spessu implica u pagamentu di u ghjudiziu da u prucedimentu di vendita o ottene una liberazione di a corte di una CPL.
Affittu: In ocasu un affittu à longu andà hè registratu. Se a pruprietà hè venduta sottumessu à una tenancy (cumune per l'investimentu o l'inquilini occupati), vede s'ellu un affittu hè registratu o solu un affittu di mese à mese (non registratu). Un affittu arregistratu puderia avè bisognu di trattamentu speciale (u cumpratore piglia u titulu sottumessu à questu).
Avvisi di strata: Per strata lots, verificate per qualsiasi "Formula G - Certificate of Lien" nantu à u titulu. A Forma G indica chì a corporazione di strata hà un lien (di solitu per tariffi impagati) - questu deve esse risoltu da u venditore prima di trasferimentu.

A ricerca puderia indicà se a Duplicate Certificatu di Titulu hè eccezziunale (una pratica più antica induve i prupietari anu tenutu un certificatu di titulu di carta; se un duplicatu hè "emissu", l'Uffiziu di Titulu di a Terra ùn hà micca registratu novi tratti finu à ch'ellu sia rinunziatu) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). S'ellu mostra un duplicatu eccezziunale, l'arrangiamenti deve esse fattu per esse rinunziatu o distruttu - signalà questu per l'avucatu. Nota ancu qualsiasi "note varie" nantu à u titulu chì ponu include notificazioni cum'è un ordine chì annulla un titulu duplicatu o altre note amministrative.

Assicuratevi chì nunda in u titulu contraddisci u cuntrattu. Per esempiu, se u cuntrattu hà dettu chì a pruprietà include una stalla di parcheghju o un armadiu di almacenamento, verificate s'ellu sò strati separati o pruprietà cumuni limitati nantu à u titulu. Se u cuntrattu hà prumessu "liberu di gravami eccettu e cundizioni sussistenti in a cuncessione originale è l'eccezzioni statutarii", standard in BC, chì significa chì u cumpratore aspetta un titulu chjaru eccettu eccezzioni minori - cusì ogni ipoteka o certificatu di lien deve esse liberatu. Ingaghjamenti permessi (cum'è e servitù chì currenu cù a terra) sò generalmente accettati da u cumpratore, ma se qualcosa inusual apparisce, pudete avè bisognu di avvisà u latu di u cumpratore è possibbilmente negocià a so rimuzione o un aghjustamentu.

Sicondu a pruprietà, cunzidira ricerche supplementari:

Registru di a pruprietà persunale (PPR): Se ci hè un casa fabbricata (casa mobile) inclusu, o s'ellu ci hè una parte di a vendita, cercate u PPR per assicurà chì nisun interessi di sicurezza sò registrati contru à elli (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Per esempiu, un affittu di pannelli solari o un lien di casa mobile apparisce in PPR, micca in Titulu di a Terra.

Ricerca di fallimentu / insolvenza: Raramente, se un vinditore hè suspettatu di prublemi di insolvenza, una ricerca rapida di fallimentu puderia esse prudente. Di solitu ùn hè micca fattu, salvo preoccupazione specifica.

Impositu nantu à a pruprietà è utilità: Ancu s'ellu hè trattatu separatamente (vede a sezione successiva), i tassi di pruprietà pendenti o i carichi di utilità di a cità ponu agisce cum'è un lien nantu à a pruprietà (i cumuni anu putenzi statutarii di lien). Una ricerca fiscale o un certificatu revelarà questu. In listessu modu, alcune pruprietà rurale puderanu avè carichi di migliuramentu lucali.

In breve, a ricerca di u titulu hè di assicurà a u cumpratore uttene un titulu chjaru è identificà ogni prublema prima. Se truvate cumplicazioni, cunsultate cù l'avucatu supervisore è cumunicà cù l'altra parte cumu necessariu per risolve bè prima di chjude (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). A debite diligenza approfondita in questa fase "identifica ogni sfida chì pò impedisce a transazzione da esse finalizzata" (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu), permettendu u tempu per affruntà elli.

I tassi di pruprietà sò una parte cruciale di ogni schedariu di trasportu. U vinditore deve pagà i tassi di pruprietà finu à a data di l'aghjustamentu (spessu a data di cumpiimentu, salvu s'ellu hè specificatu altrimenti) è u cumpratore hè rispunsevule dopu. Ottene un certificatu fiscale o infurmazione fiscale vi permetterà di aghjustà i tassi è assicuratevi chì ùn ci hè micca arretratu chì puderia diventà u prublema di u cumpratore.

Ordine un certificatu fiscale: A Certificatu fiscale hè un documentu ufficiale da a municipalità chì cunfirma u statutu di l'impositu nantu à a pruprietà (pagatu o dovutu, è quantu) finu à a data di emissione. In BC, assai studi legali utilizanu l'LTSA Certificati fiscali in linea serviziu, chì furnisce l'accessu à i certificati fiscali municipali in tutta a pruvincia (Certificati fiscali | Aiutu di u sistema). Pudete cercà per u PID di a pruprietà o u numeru di rollu fiscale è uttene u certificatu per via elettronica, cù a tarifa caricata à u vostru contu LTSA (Certificati fiscali | Aiutu di u sistema) (Certificati fiscali | Aiutu di u sistema). In alternativa, pudete dumandà una direttamente da a municipalità (alcune cità permettenu e-mail o richieste di fax o anu u so propiu portale in linea). E municipalità più chjuche puderanu dumandà una telefonata è pagamentu per una carta di creditu per emette una.
- Perchè i certificati fiscali importanu: In più di furnisce a quantità esatta di tasse per i calculi di l'aghjustamentu, un certificatu fiscale hè ligami nantu à a cumuna (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association) - chì significa chì hè a dichjarazione autoritaria di i tassi dovuti à a so data. Fiendu à unu vi pruteghja da ogni sorpresa dopu da a cità. Tuttavia, nutate chì un certificatu cattura solu quantità finu à a data di emissione è ùn riflette micca i tassi futuri o fatture supplementari (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association). Se a transazzione straddles à a fine di l'annu o se e migliure recenti puderanu attivà una valutazione supplementaria, sia cuscenti chì u cumpratore puderia riceve una fattura extra più tardi (chì hè di solitu a so rispunsabilità s'ellu hè per u periodu dopu a so pruprietà). Parechji avucati ottennu un certificatu per a certezza, anche se u tempu hè pocu, puderanu invece fà un ricerca in linea di l'impositu nantu à a pruprietà o chjamate l'uffiziu fiscale municipale per uttene l'ammontu di l'impositu attuale (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association). Tali metudi informali vi danu numeri per aghjustà, ma attenzione: una cunferma verbale o in linea ùn hè micca garantita - ùn hè "prova micca affidabile di statutu fiscale" (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association). Cum'è un trasportatore, hè megliu praticà per uttene u certificatu ufficiale sempre chì hè fattibile, soprattuttu se l'istruzzioni di u prestatore necessitanu una prova chì i tassi sò pagati in tuttu (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association).
- Interpretazione di l'infurmazioni fiscali: Determinate u annu fiscale è quantità. In BC, i tassi di pruprietà sò dovuti annu (in solitu u 2 di lugliu) per l'annu calendariu. Se u cumpletu hè, per esempiu, u 1 d'Aostu, u vinditore hà prubabilmente pagatu l'impositu di l'annu sanu in lugliu - in questu casu, u cumpratore deve u vinditore per a parte da l'1 d'Aostu à u 31 di Dicembre (dapoi u venditore prepaid). À u cuntrariu, se u cumpletu hè prima di a data di scadenza di l'impositu è i tassi ùn sò micca pagati, u venditore deve creditu u cumpratore per u 1 di ghjennaghju à a chjusa è u cumpratore pagherà a fattura quandu hè dovutu. Aduprate u certificatu fiscale per vede s'ellu ci sò i tassi pagatu o pendenti. Sì pendenti è passati a data di scadenza, ci pò esse interessi di penalità ancu. Ogni imposte pendenti (è penalità) deve esse pagatu fora di u vintu di vendita à a fine - tipicamente l'avucatu di u cumpratore pagherà a cità è deduce chì da a quantità pagabile à u venditore (riflessu in a Dichjarazione di Ajustamenti).
- Subvenzione di u pruprietariu di casa è altre tasse: U certificatu fiscale spessu nota se u Grant di u pruprietariu di casa (HOG) hè statu riclamatu da u pruprietariu per l'annu currentu. Se u venditore hà campatu in a casa è hà riclamatu a cuncessione, a quantità di l'impositu serà neta di quella cuncessione. You Mulateri Di L'bisognu di aghjustà in cunseguenza - tipicamente, u cuncessione ùn hè micca aghjustatu trà partiti; invece, se u vinditore hà riclamatu, u cumpratore (se eligibile) duverà dumandà a so propria cuncessione l'annu prossimu. Basta à esse cuscenti. Verificate ancu i prelievi lucali: alcune cità anu tasse speciali (per esempiu, l'imposta di l'utilità di Metro Vancouver, o un costu di prughjettu di migliione lucale). Quessi deve esse inclusi in a figura di l'impositu è cusì aghjustatu cum'è parte di i tassi. Una linea separata pò esse qualcosa cum'è a tassa di raccolta di rifiuti or tassa di parcella di fognaria - Quessi sò generalmente carichi annuali inclusi nantu à a fattura di l'impositu è anu da esse adattati proporzionalmente.
- Ajustamentu di l'imposte nantu à a pruprietà: Utilizendu l'infurmazioni raccolte, prorate l'impositu nantu à a pruprietà Dichjarazione di l'aghjustamenti (discussu più in seguitu). L'ajustamentu standard hè: quellu chì hà (o averà) pagatu i tassi copre u 1 di ghjennaghju à a data di l'aghjustamentu, è l'altra parte paga a so parte. Per esempiu: se u cumpletu (data di aghjustamentu) hè u 30 di ghjugnu è i tassi per l'annu sò $ 3,600 (è micca ancu pagatu), u venditore deve à u cumpratore 6 mesi (1 di ghjennaghju à u 30 di ghjugnu) è u cumpratore pagherà a fattura sana in lugliu. Se i tassi sò digià pagati, u cumpratore deve u vinditore per u 1 di lugliu à u 31 di dicembre. Verificate sempre a vostra matematica è a tarifa di ogni ghjornu (a maiò aduprate un annu di 365 ghjorni per i tassi, salvu struitu altrimenti).
- Assicurà u pagamentu di l'arretrati: Ùn permette mai un trasferimentu per cumpletà cù l'impositu di pruprietà impagatu per l'anni passati. E municipalità anu superpriurità - i tassi impagati di l'anni precedenti custituiscenu un lien chì si ferma nantu à a terra è puderia purtà à a vendita di l'impositu. Cusì, se u certificatu fiscale mostra arretrati o imposte morose, quelli deve esse pagatu. Di solitu, avete solu cuntà per elli in u latu di u venditore di l'aghjustamenti (deduce da u venditore). Certi struzzioni di l'ipoteka richiedenu certificà chì i tassi sò pagati (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association). In casu, fate un pagamentu à a fine è uttene una ricevuta. Hè in generale irragionevule per un prestatore di dumandà à un avucatu di certificà personalmente chì tutti i tassi sò pagati (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association), ma vi aspetta di assicurà chì sò pagati da a vendita o da u cliente. In pratica, dà à u prestatore una prova di u statutu fiscale (copia di certificatu o fattura) è cunfirmà chì i tassi finu à a fine seranu pagati da i fondi (24. Impositu Pruprietà | Canadian Bar Association).

In riassuntu, uttene l'infurmazione fiscale ufficiale è incorpore in i vostri aghjustamenti. Questu prutege u vostru cliente (è u prestatore) da i passivi fiscali è assicura una divisione ghjusta di i costi à a fine.

Se a pruprietà hè a strata assai (condominium, townhome, etc.), ci sò documenti supplementari è considerazioni:

Strata Form B (Certificat d'Informazione): Questa forma, ottenuta da a corporazione di strata (di solitu attraversu a cumpagnia di gestione di a pruprietà), furnisce infurmazioni chjave cum'è i tariffi di strata, eventuali arretrati dovuti da l'unità, imminenti tasse speciali, l'ammontu in u fondu di riserva di contingenza, ogni litigazione di strata, è copie di u budget attuale è e regule / statuti. Spessu, l'attore immubiliare di u vinditore hà ottenutu una Forma B quandu elencu a pruprietà. Assicuratevi di avè una Forma B relativamente recente è rivedete. Prestate attenzione à qualsiasi menzione di tasse speciali (appruvati o pendenti) - quale li paga dipende da u timing (se appruvatu prima di chjude, tipicamente u venditore paga ogni parte dovuta prima di chjude è u cumpratore paga e porzioni dovute dopu, per Strata Property Act s.109) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Nota ancu se u parcheghju o l'armadiu di almacenamentu hè listatu cum'è pruprietà cumuna, pruprietà cumuna limitata, o strati separati.
Strata Form F (Certificatu di Pagamentu): Què hè necessariu per a chiusura. A Forma F hè un certificatu sottu a Strata Property Act chì certifica chì tutti i tariffi di strata è i soldi dovuti da u venditore à i strati sò pagati (o dice ciò chì deve) - senza ellu, l'Uffiziu di Titulu di Terra. ùn hà micca registratu un trasferimentu di assai strata. U venditore (di solitu via u so avvucatu) deve ottene u Form F da a corporazione di strata in 60 ghjorni prima di chjude. Cum'è u trasportatore di u cumpratore, duvete insiste à riceve un Form F da u latu di u venditore prima o à a chiusura. Da u latu di u venditore, avete dumandatu da a gestione di strata circa una settimana o duie prima di a fine (ci hè spessu una tarifa). Assicuratevi chì a Forma F hè datata in 60 ghjorni da a registrazione è mostra un saldo di $ 0 dovutu (o solu i carichi chì saranu pagati da a vendita). Inviate stu Form F à l'LTSA cù i documenti di trasferimentu (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu) sè vo site registratu u titulu di u cumpratore. (Una copia faxata o scannata di u Form F hè accettata per a presentazione, ùn hè micca bisognu di l'uriginale in u schedariu elettronicu).
Statuti, Finanza, Minuti: Ancu s'ellu ùn hè micca direttamente a vostra rispunsabilità di rivisione per u trasportu, sapete se u cuntrattu hà fattu l'accordu sottumessu à l'appruvazioni di u cumpratore di i documenti di strata. Se li avete, assicuratevi chì sò stati furniti à u cumpratore. Qualchese infurmazione maiò (per esempiu, un imminente imminente impositu o una demanda) puderia influenzà a transazzione - se scupertu tardi, avvisate l'avucatu.
Ajustamentu di Strata Fees: I tariffi di mantenimentu di Strata seranu aghjustati da a data di aghjustamentu. Determina a tarifa mensile è se u venditore hà pagatu in anticipu per u mese di cumpiimentu. Per esempiu, se u cumpletu hè a mità di u mese è u vinditore hà pagatu i tariffi di strata di u mese sanu, u cumpratore deve à u venditore a parte prorata da a fine à a fine di u mese (è poi pagherà a tarifa di u mese prossimu). Includite questu nantu à a Dichjarazione di Ajustamenti.
Tasse Speciali: Sè una tassa speciale hè stata appruvata prima di a data di aghjustamentu, a parte di a tassa pagabile da ogni parte hè determinata da a lege: u venditore paga tutte e rate dovute finu à a data di chjusura, è u cumpratore paga e rate dovute dopu a chjusura (Manuale di Liste di Verifica di Pratica - Prucedura di Trasferimentu Residenziale). Riflettete chjaramente questu in l'aghjustamenti (è forse in l'addendum à u cuntrattu per evità cunfusioni). Sè una tassa hè pruposta ma ùn hè ancu appruvata, di solitu ùn hè micca aghjustata - ma u cumpratore deve esse cusciente chì pò suppurtà la s'ella passa dopu a chjusura. Questi scenarii ponu esse cumplessi; cunsultate l'avucatu per ogni ambiguità.

A gestione di i ducumenti di i strati significa assicurà chì e questioni finanziarie di i strati sianu chjare è chì u cumpratore sia prutettu da qualsiasi debitu di u venditore versu i strati. Uttene sempre u certificatu Form F è include qualsiasi aghjustamentu di tasse o prelievi di strati in e vostre dichjarazioni (The Conveyancing Process in BC: A Step by Step Guide).

In a maiò parte di e transazzioni di compra, u cumpratore uttenerà una nova ipoteca, è in a maiò parte di e vendite, u venditore averà una ipoteca o una linea di creditu esistente da estingue. A coordinazione di questi hè una parte maiò di u cunveyancing.

Agisce per a nova ipoteca di u cumpratore: Se u vostru uffiziu di a ghjuridica agisce per u cumpratore, spessu attu ancu per u so prestatore (a maiò parte di i prestatori ùn mandanu micca cunsiglii separati per l'ipoteki residenziali). Quandu l'ipoteka hè appruvata, duvete riceve Istruzzioni per l'ipoteca da u prestatore o broker. Quessi detallanu i bisogni di u prestatore è i termini di l'ipoteka. À a ricezione:
Cundizioni di u prestatore: L'istruzzioni listaranu e cundizioni per u finanziamentu. I cumuni includenu: l'assicuranza di u focu nantu à a pruprietà chì chjamanu u prestatore cum'è u beneficiariu di a perdita, u titulu liberu di l'impegni specificati (eccettu a nova ipoteka è forse e servitùdine esistenti), l'impositu di trasferimentu di pruprietà pagatu, è qualchì volta verificazione di u pagamentu di u cumpratore. Assicuratevi chì voi o u cliente pò suddisfà ogni cundizione chjudendu. Per esempiu, assicurazioni - Mandate à u cliente un ricordu per uttene un legante d'assicuranza per a nova casa efficace à a fine, cù almenu a cobertura minima chì u prestatore richiede. Assicurazione di titulu - certi prestatori necessitanu assicurazione di titulu; s'ellu hè cusì, avete bisognu di urganizà una pulitica d'assicuranza di titulu (o qualchì volta, una lettera d'opinione di u Protocolu di Trasmissione di a Società Legislativa Occidentale puderia rimpiazzà se u prestatore l'accetta).
Preparate a documentazione di l'ipoteca: Drazza u Forma B Mortgage (a forma di titulu di terra standardizata per a carica di l'ipoteca). I formi di u titulu di a terra di BC sò avà fatti via Web Filing - inserirete i particulari di l'ipoteka (principale, tassu d'interessu, date di pagamentu, termini, etc.) in linea è generà un Form B per l'esecuzione (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Inoltre, i prestatori di solitu esigenu chì u prestitu di firmà a Lettera d'impegnu di l'ipoteca o accordu di prestitu, è varii dichjarazioni di divulgazione (per esempiu nantu à u costu di prestitu) (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). Questi spessu venenu cù l'istruzzioni. Preparate tutti questi documenti per l'appuntamentu di firmamentu di u cumpratore.
Spiegà è firmate: Quandu scuntrà u cumpratore, spiegà ogni ducumentu di l'ipoteka in lingua semplice prima di firmà (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). Per esempiu, cunfirmà ch'elli capiscenu i termini chjave di l'ipoteka: quantità principale, tassi d'interessu, calendariu di pagamentu, qualsiasi privilege di pre-pagamentu o penalità, etc. Avè firmatu a Forma B (tu cum'è avucatu / nutariu dopu firmà cum'è tistimone / ufficiale quandu eseguisce per u titulu di a terra) è tutti i documenti di u prestatore. Fate ancu chì u cumpratore firmà una autorizazione chì vi permette di pagà fondi (direzzione di pagà) secondu a Dichjarazione di Ajustamenti. Dopu avè firmatu, sarete tistimone a so firma nantu à u Form B è poi applicà a vostra firma digitale quandu u depositu, attestendu chì l'avete vistu (più nantu à l'esekzione in a sezione Regulatory).
- Cundizioni di fiducia cù u prestatore: A maiò parte di i prestatori finanzianu l'ipoteka in a data di cumpiimentu (o ghjornu prima) per trasferimentu filatu o elettronicu à u cuntu fiduciale di a vostra firma legale. Facenu cusì nantu à e cundizioni di fiducia - essenzialmente, avete datu un impegnu à aduprà i fondi solu per cumpiendu sta compra è erogazioni cunnesse (PTT, tariffi) è per registrà l'ipoteka in prima priorità. Siate assolutamente sicuru esigenze di priorità sò scontri: nessuna altra carica nova si sneak davanti à l'ipoteka. Assicurendu questu cuntrullendu l'ordine di presentazione à u Titulu di a Terra (u trasferimentu è a nova ipoteca vanu inseme, l'ipoteca si registra subitu dopu u trasferimentu, vale à dì chì l'ipoteca hè nantu à u novu titulu daretu à u trasferimentu di u titulu stessu). Dopu à a registrazione, manderete à u prestatore a pacchettu di rapportu (di solitu necessariu, cumpresa una copia di l'ipoteka registrata, u titulu chì mostra a so ipoteka, a prova d'assicuranza, è u rapportu finale di u vostru avvucatu).
- Agisce per a liberazione di l'ipoteca di u venditore: Se u vostru cliente hè u vinditore, o si tratta di u pagamentu di l'ipoteka di u vinditore nantu à una compra, deve assicurà chì i carichi esistenti sò liberati per chì u cumpratore riceve un titulu chjaru. Passi:
- Richiesta Dichjarazioni di Pagamentu: Prima, dumandate à u vinditore infurmazione nantu à qualsiasi ipoteka o linea di creditu nantu à u titulu (nome di u prestatore è numeri di contu). Cù l'autorizazione di u venditore, ordine dichjarazioni di pagamentu da ogni prestatore. I banche spessu necessitanu uni pochi di ghjorni per pruduce questi. A dichjarazione di pagamentu darà a quantità esatta necessaria per pagà l'ipoteka in tuttu da a data di cumpleta (cumprese qualsiasi interessi, tariffi di scaricamentu è penalità di prepagamentu se applicabile). Siate attenti interessi accrues ogni ghjornu - se a chiusura hè ritardata, i quantità cambianu.
- Document de décharge : In BC, a liberazione standard per i carichi hè u Forma C - Liberazione, chì, quandu firmatu da u prestatore è registratu, sguassate a carica da u titulu. A maiò parte di i prestiti istituzionali (banche, cooperative di creditu) preparanu è firmanu a Forma C elli stessi dopu avè ricevutu u pagamentu - alcuni vi mandanu u Form C firmatu per registrà, altri l'arregistranu elettronicamente à a so fine. Se u prestatore vi manda u documentu di scaricamentu, verificate chì hè firmatu è datatu bè. S'ellu ùn vene micca chjusu, vi cunfiderà nantu à impegni chì serà furnitu dopu u pagamentu.
- Impegni per i scarichi: Hè cumunu chì à u mumentu di u cumpletu, a liberazione di l'ipoteka di u venditore ùn hè ancu in manu. In tali casi, l'avucatu di u cumpratore ritenerà fondi o agisce imprese: tipicamente, l'avucatu di u vinditore s'impegna à pagà l'ipoteka da u prucedimentu di a vendita è à uttene è registrà u scaricamentu u più prestu pussibule dopu à chjude. Questi impegni sò generalmente inclusi in u scambiu di lettere di fiducia di l'avucatu. Cum'è u trasportatore, diarize per seguità qualsiasi scaricamentu eccezziunale dopu a chjusa finu à chì u vede registratu è un titulu chjaru.
- Assicurà a Registrazione di Scarico: Una volta chì l'ipoteka hè pagata à a fine, monitorate a liberazione. Sè vo site rispunsevuli di registrà lu, invià u Form C Release via e-filing. Dopu chì hè registratu, fate una ricerca di titulu rapida per cunfirmà chì l'ipoteka hè andata. Se avete mandatu u pagamentu per mail à un bancu è si trattanu di scaricamentu, avete bisognu di verificà in uni pochi di settimane - se ùn hè micca liberatu in un tempu raghjone, perseguite u prestatore. Ricurdativi, u schedariu ùn hè micca cumplettamente cumpletu finu à chì i carichi di u venditore sò fora di u titulu è u cumpratore hà ciò chì hà negoziatu (titulu chjaru).
  - Rapportu à u Venditore: Se agisce per u vinditore, include in u vostru rapportu finali a cunferma chì a so ipoteka hè stata pagata in tuttu è sia liberata sia in prucessu. Fornite ogni proventi di vendita surplus à u venditore secondu a so direzzione solu dopu chì tutti i pagamenti sò contabilizzati.

Altri Liens / Charges: U vinditore pò ancu avè bisognu di scaricamentu d'altri gravami cum'è a Assignazione di affitti, ghjudizii, o liens di custruttori. U prucessu hè simile: uttene lettere di pagamentu o di liberazione è registrà liberazioni. I liens di i custruttori, per esempiu, puderanu bisognu di un holdback sottu a Builders Lien Act o un ordine di a tribunale s'ellu ùn hè micca scadutu. I creditori di sentenza puderanu furnisce a liberazione registrable una volta pagatu. Mantene sempre questi cun cura è assicuratevi chì i fondi sò attribuiti in dichjarazioni per sguassà.

Gestendu in modu efficace l'istruzzioni di l'ipoteka per u cumpratore è i scarichi per u venditore, assicuratevi chì u ghjornu di chjusu, i soldi si movenu bè è u novu titulu di u cumpratore hè pulitu (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu) (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). Ùn vi scurdate mai: l'avucatu di u cumpratore deve ùn versà micca i proventi di vendita à u venditore finu à ch'elli sò assicurati chì tutti i carichi prima seranu scaricati. Questa assicurazione vene da voi chì trattate di sti carichi è furnisce l'impegni o documenti necessarii.

lu Dichjarazione di l'aghjustamenti hè un riassuntu finanziariu chì calcula a quantità esatta chì u cumpratore deve pagà è cumu si sò distribuiti quelli fondi. Di genere, ci sò duie dichjarazioni: una da a perspettiva di u cumpratore è una da u vinditore, chì deve riflette l'una cù l'altru (eccettu per differenze minori cum'è unu mostra debitu versus creditu). A preparazione di aghjustamenti chjaru è precisi hè vitale.

- Fini: A Dichjarazione di Ajustamenti principia cù u prezzu di compra è poi aghjunghje o sottrae diverse agghiunti (quantità prorata per i tassi, etc.) per determinà u Balance Pagabile da u cumpratore à a chiusura. Assicura chì ogni parte paga a so parte di e spese finu à a data di chiusura. Incorpora ancu dipositi è qualsiasi altri crediti. Essenzialmente, risponde: "Cumu si passa da u prezzu di compra di u cuntrattu à a quantità finale chì u cumpratore hà da purtà à a tavula, è induve vanu quelli soldi?"
Format: Aduprate u mudellu standard di a vostra ditta. Lista u Prezzo di Compra cum'è un creditu à u venditore (debitu à u cumpratore). Allora lista l'aghjustamenti. L'aghjustamenti cumuni includenu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale):
- Aposentazione: U depositu iniziale (tenutu in fiducia, generalmente da u correttu immubiliare) hè creditu à u cumpratore (anu digià pagatu quella parte) è dedutu in modu currispundente da ciò chì u cumpratore deve u vinditore. Per esempiu, "Menu depositu pagatu: $ X".
- Ajustement de l'impôt sur les biens : Se u venditore hà pagatu i tassi in anticipu dopu à a data di aghjustamentu, aghjunghje "Imposti di pruprietà (1 di ghjennaghju à [data di cumpleta]) - $ Y" cum'è creditu à u venditore. Se ùn hè micca pagatu è u cumpratore pagherà, invece creditu u cumpratore per a parte chì u venditore deve. (Vede a Sezione 2.3 per cumu calculà.) Chjaramente etichettate u periodu chì l'aghjustamentu copre.
- Ajuste di l'utilità: Se applicabile, aghjustate per qualsiasi utilità misurata, o cose cum'è tariffi di strati pre-pagati, affittu, o propanu in un tank. Spessu, l'impositu di pruprietà è qualchì volta utilità municipali (acqua / basura) sò adattati. Se una utilità hè fatturata annu o semi-annuale è una parte cade in u periodu di pruprietà di l'altru partitu, aghjustate simile à i tassi.
- Tariffe di strata: Sè un strata, aghjustate a tarifa mensile se necessariu (per esempiu, "Tasse Strata per [mese] da [data] à [data]").
- Affittu è Depositu di Danni: Se l'immubiliare hà un inquilino è u cumpratore piglia a tenanze, aghjustate per qualsiasi affittu pagatu per u periodu dopu a chjusura (compratore di creditu) è trasferimentu di depositu di sicurità. U depositu di sicurità più l'interessu deve esse datu à u cumpratore, cusì pudete riflette quellu cum'è un creditu à u cumpratore / vinditore di debitu nantu à a dichjarazione o trattà fora di l'aghjustamenti via imprese.
- Crediti di u venditore: A volte u vinditore accunsentì à pagà un creditu di chjusu (per esempiu, $ 5,000 per reparazione). Chì apparisce cum'è un creditu à u cumpratore (riducendu a quantità chì u cumpratore paga).
- Valori di l'apparecchi o di u Chattel: In generale ùn hè micca valutatu separatamente (cumpresu in u prezzu), ma s'ellu ci hè un aghjustamentu di prezzu accunsentutu per i mobili inclusi (raru), nota. Se qualsiasi chattel hè sottumessu à l'impositu di vendita (PST nantu à, per esempiu, un articulu d'altu valore cum'è una casa modulare), cuntate per questu. Di solitu ùn hè micca un prublema.
- GST: A vendita residenziale più usata hè esente da GST. Se GST ùn applicà (nuova custruzzione o case rinnuvate sustancialmente, o un flip da un custruttore), u cuntrattu deve dichjarà se u prezzu include o hè più GST. Se GST hè pagatu in più, aghjunghje una linea per GST nantu à u prezzu di compra (5 %) è generalmente hè pagatu à u venditore chì rimette à CRA. Se GST hè inclusu, Puderete nutà "U prezzu di compra include GST" in e note. Per e case novi induve u cumpratore dumanda un GST New Housing Rebate, questu hè di solitu trattatu da u custruttore - micca di solitu nantu à a dichjarazione di u trasportatore, salvu per assicurà chì ogni GST netu pagabile hè inclusu.
- Imposta di Trasferimentu di Propietà ùn hè micca parte di l'aghjustamenti trà u cumpratore / venditore (hè un tributu pagatu à u guvernu da u cumpratore separatamente), cusì micca apparisce nantu à a dichjarazione di l'aghjustamenti. Tuttavia, sarà nantu à u vostru Riassuntu di transazzione o cunciliazione di fiducia.
- Tariffe Legali è Sborsi: Quessi sò micca nantu à a dichjarazione trà u cumpratore è u venditore. Ogni parte paga u so propiu avucatu separatamente. (A volte l'aghjustamenti includenu un articulu per "Levy Law Society" o altri carichi strani per accordu, ma questu hè inusual).
- Calcul de l'équilibre : Dopu a lista di tutti i debiti è crediti, calculate u Saldo à pagà da u cumpratore (nantu à a dichjarazione di u cumpratore, questu hè ciò chì l'avucatu di u cumpratore deve vene da u cumpratore è u prestatore). In a dichjarazione di u venditore, questu seria Saldo da riceve da u Cumpratore. Questi duveranu currispondenu. Questa quantità, più u depositu digià pagatu, uguali à u prezzu di compra più / minus aghjustamenti. Verificate duie volte l'aritmetica è avete una rivisione di i culleghi se pussibule. Assicuratevi l'equilibriu di e dichjarazioni – vale à dì, i crediti totali di u cumpratore sò uguali à i debiti totali di u venditore è viceversa (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).
- Dichjarazioni per i dui lati: Preparate una dichjarazione per u cumpratore e unu per u venditore. Si specchianu l'altri, ma sò presentati da ogni perspettiva. A dichjarazione di u cumpratore principia cù u prezzu di compra (un debitu chì deve) è sottrae u depositu è aghjunghje / sottrae l'aghjustamenti per vede ciò chì deve sempre. U vinditore principia cù u prezzu di compra (un creditu à u vinditore) è poi mostra u depositu (chì anu digià acquistatu per mezu di l'intermediazione, tipicamente) è l'aghjustamenti per vede ciò chì riceveranu in realtà à a chiusura. In pratica, spessu una sola dichjarazione cumminata hè fatta è sparta, ma hè una bona forma di fà per u schedariu è a clarità di u cliente.
Note à e Dichjarazioni è Indicazioni per Pagà: Hè cumunu per include "Note" o "Schedule of Payments" sottu à l'aghjustamenti. Questa sezione hè impurtante per a chjarità nantu à cumu si movenu i fondi. Per esempiu, note pò esse: "U Saldo Pagabile da u Cumpratore serà pagatu cum'è seguente: $____ à [Avucatu di u Venditore] in fiducia à a Data di Cumplimentu, in cunfurmità cù Impegni; $ ____ à a cità di __ per l'arretrati di l'imposte nantu à a pruprietà; $____ à [Strata Corp] per u Form F è l'aghjustamentu di a tarifa di strata; u restu $____ à u Venditore."Questu hè basicamente un direzzione di pagà è assicura chì tutti sò cuscenti di cumu i fondi sò erogati (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Puderete invece preparà un separatu Lettera di fiducia di l'avucatu detallendu i pagamenti (in particulare da u latu di u venditore). Per u latu di u cumpratore, si tratta di l'ipoteka, prepararete un Cunciliazione di fiducia o dichjarazione "In / Out". chì mostra i fondi in (depositu, ipoteka, soldi di u cumpratore) è i fondi fora (à l'avucatu di u venditore, per pagà PTT, per pagà i vostri tariffi, etc.) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Questa dichjarazione in / out hè spessu interna, ma certi avucati a sparte. Hè una bona pratica per assicurà ogni dollaru hè contabilizatu.
Ritenute speciali: Se ci sò eventuali holdbacks richiesti, elenchili o nantu à a Dichjarazione di Ajustamenti o fate chjaru in e note. Ritenuti cumuni:
- Retenue fiscale non-residente : Se u venditore ùn hè micca residente di u Canada, u cumpratore deve ritene una parte di u prezzu di vendita (in genere 25% o più) finu à chì u venditore furnisce un Certificatu di Clearance da CRA per l'impositu di i guadagni di capitale. Questu hè mandatu da l'Attu di l'impositu di u redditu s.116. Se applicabile, questa quantità di rete deve esse chjaramente nutata (spessu cum'è una nota piuttostu cà un aghjustamentu, postu chì ùn hè micca veramente un aghjustamentu di u prezzu, ma una rete temporale di fondi). Puderete vede una nota: "$XX,XXX per esse tenutu in fiducia in attesa di u Certificatu di Clearance CRA per un venditore non residente" (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Assicuratevi ancu chì u venditore firma a Dichjarazione Statutaria di Residenza cunfirmendu s'ellu sò residenti o micca residenti (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) - avete bisognu di quellu per u schedariu (è s'ellu ùn hè micca residente, seguite i struzzioni di l'avucatu nantu à a stallazione di u holdback in fiducia).
- Ritenuta di lien di u custruttore: Se a pruprietà hè di novu custruita o rinnuvata di pocu tempu, cunzidira un holdback sottu a Builders Lien Act (di solitu 10% di u costu di custruzzione per 55 ghjorni) se necessariu. A vendita di casa nova generalmente gestisce questu via u cuntrattu. Includite tali ritenute se necessariu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).
- Riparazione o Cumpleta Retenuta: In ocasu, u cumpratore è u vinditore accunsenu à escrow alcuni fondi per riparazioni post-closing (per esempiu, venditore per compie qualchì travagliu dopu a chjusa). Se u vostru trattu hà questu, nota chjaramente a quantità è e cundizioni in a lettera di fiducia.
Revisione è Appruvazioni: Mandate un prugettu di Dichjarazioni di Ajustamenti à l'altru avvucatu pochi ghjorni prima di chjude per appruvazioni. I dui lati devenu accunsentì chì sò curretti. Questu accade di solitu via email - mandate u vostru draft, cuntrollanu cù e so figuri. In casu di discrepanza, risolve. I discrepanzi cumuni puderanu esse una ligera differenza di quantità di l'impositu o un aghjustamentu scurdatu. Una volta accunsentutu, ogni avvucatu averà u so cliente firmatu o ricunnosce (i clienti spessu firmanu l'aghjustamenti à l'appuntamentu di firma). Ancu u cliente firmate qualcunu direzzione di pagà se a vostra impresa hè disbursing fondi in u so nome (per esempiu, u venditore chì vi dirige à pagà l'ipoteka, a cumissioni immubiliarii, etc., fora di a vendita). A dichjarazione di u venditore puderia elencà a deduzione di a cumissioni pagabile à l'agente immubiliare - ancu s'è spessu a cumissioni hè trattata da a correttazione da u depositu, dipende da a regione. Se e cumissioni sò da esse pagate da u prucedimentu, includenu nantu à a dichjarazione di u vinditore è uttene una direzzione scritta da u vinditore per pagà u cuntu fiduciale di l'intermediazione immubiliare (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (siccomu l'avucatu ùn pò micca pagà un terzu cum'è l'agente immubiliare senza l'accunsentu di u venditore).

Preparando meticulosamente e Dichjarazioni di Ajustamenti cù tutti i crediti è i debiti adatti (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale), assicuratevi chì a liquidazione finanziaria hè curretta finu à u centesimu. Questu prutege contr'à e dispute dopu a chjusa. U cumpratore è u venditore apprezzeranu un riassuntu chjaru chì mostra cumu avete ghjuntu à i figuri finali.

Documenti di chjusura

Questa hè a forma di Titulu di a Terra chì trasferisce a pruprietà da u venditore à u cumpratore. Hè preparatu da l'avucatu di u cumpratore (o trasportatore) è deve esse firmatu da tutti i venditori (s) è tistimuniatu da un ufficiale autorizatu (avucatu, nutariu, o cummissariu per i ghjuramentu). Cù l'avventu di l'archiviazione elettronica, genererete un trasferimentu Form A via LTSA Archiviazione Web sistema (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Inserite i nomi di i venditori (cum'è appariscenu nantu à u titulu) è di i cumpratori (assicurate l'ortografia curretta è i nomi completi, è se parechji cumpratori, specificate a tenancy cumuna versus a divisione di inquilini in cumunu se struitu). Inserite ancu a descrizzione legale è l'identificatore di u pacchettu, è a considerazione (prezzu pagatu). Una volta cumpletu u furmulariu web, stampate un Copia di Esecuzione per a firma. Ogni vinditore firmarà in presenza di un avvucatu / nutariu chì compie a sezione di testimoni (certificazione ufficiale) nantu à a forma. Assicuratevi chì a Forma A hè datata è firmata in tinta, cù u nome, l'indirizzu è a capacità di l'ufficiale di testimoniu dichjarati. (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Dopu à l'esekzione, voi (cum'è l'avucatu sottumessu). signu digitale a forma elettronica per certificà chì avete l'uriginale firmatu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). U Form A hè allora prontu à registrà à a data di cumpiimentu.

Tip: Doppiu verificate a "tenancy" di i novi pruprietarii nantu à a Forma A. Se i cumpratori sò un coppiu maritatu, a tenancy cumuna hè cumuna (perchè si unu mori, l'altru riceve u titulu per sopravvivenza). Se u cuntrattu ùn specifica micca, clarificà cù u cumpratore. Se l'inquilini in cumunu, assicuratevi chì e parte esatta (per esempiu, 50/50 o altrimenti) sò indicate. Per qualsiasi scenarii inusual cum'è un cambiamentu di nome (ID di u venditore versus nome di u titulu), fate chì u venditore firmà esattamente cum'è nantu à u titulu è possibbilmente preparanu un affidavit d'identità se ne necessariu.

Se u cumpratore ipotecà a pruprietà, a Forma B hè a carica chì serà registrata contru u novu titulu di u cumpratore in favore di u prestatore. Hè preparatu via Web Filing similar to Form A. You Mulateri Di L'bisognu di tutti i particulari ipoteka da istruzzioni di u mutore (tassu d'interessu, termini, date di pagamentu, nome legale di u prestatore, etc.). Dopu avè generatu a copia d'esekzione Forma B, hè firmata da u emprunteur (acquéreur) è tistimuniatu da voi (o un altru ufficiale) à l'appuntamentu di firma (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). Assicuratevi chì tutti i prestiti firmanu è a vostra sezione ufficiale hè cumpleta. Firmarà digitalmente per a presentazione. Nota: sì micca bisognu di a firma di u prestatore nantu à una Forma B; A firma di u prestitu è a certificazione di l'avucatu sò abbastanza per a registrazione di u Titulu di a Terra. Inoltre, aghjunghje o inserite qualsiasi pertinenti Termini di l'ipoteca standard numeru di filing o termini spiciali - a maiò parte di i banche anu presentatu termini standard (un numeru cum'è MT####) chì vi riferite invece di aghjunghje decine di pagine. Se ci sò termini o scheduli persunalizati (à volte per i prestatori privati), quelli devenu esse attaccati cum'è un attache elettronicu in u schedariu.

U cumpratore deve pagà BC Imposta di Trasferimentu di Propietà (salvo esentu) quandu u trasferimentu hè registratu. Da u 2020, i ritorni PTT sò presentati elettronicamente via u sistema basatu in web - I formi di carta PTT ùn sò più accettati (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Per mezu di u vostru portale LTSA, compie u furmulariu web PTT (di solitu integratu in u pacchettu quandu invià u trasferimentu) è calculerà l'impositu. U ritornu di u PTT includerà dettagli cum'è i nomi completi di i trasferiti, a citadinanza (per un 20% supplementu di l'impositu di u cumpratore straneru, se ci hè), u prezzu di compra (valore ghjustu di u mercatu), è qualsiasi esenzioni rivendicate (compratore di casa per a prima volta, casa di nova costruzione, trasferimentu di famiglia, etc.).

Presentazione è Pagamentu: U furmulariu web PTT hè sottumessu à a chiusura, è u u pagamentu hè fattu elettronicamente (u sistema di Titulu di a Terra debiturà u contu BC OnLine di a vostra impresa o u cuntu fiduciale per l'impositu) quandu u trasferimentu hè presentatu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Assicuratevi di avè i fondi per PTT in fiducia da u cumpratore (spessu coperto da l'anticipu di l'ipoteka o da u verificatu certificatu di u cumpratore). U cumpratore deve firmà u furmulariu PTT (ci hè un locu per a so firma nantu à l'antica forma di carta; cù l'archiviazione web, fate chì firmà una ricunniscenza di l'infurmazioni). L'esenzioni cumuni, cum'è u Cumpratore di a prima volta, richiedenu à u cumpratore di qualificà - entrerete e so informazioni è u sistema applicà l'esenzione se eligibile. Verificate sempre a matematica: PTT standard hè 1% nantu à i primi $ 200k, 2% nantu à $ 200k - $ 2M, 3% nantu à $ 2M - $ 3M, è 5% nantu à qualsiasi valore di più di $ 3M (è supplementu di l'impositu di cumpratori stranieri in certe regioni se applicabile). Cunfirmà cù u cliente s'ellu hè qualificatu per qualsiasi esenzione. Mantene una copia di u ritornu presentatu per i vostri registri.

Se u GST s'applica à a transazzione (per esempiu, a vendita di una casa nova o una casa rinnuvata sustancialmente da un custruttore, o una parte cummerciale in una unità di vita / di travagliu), è u u cumpratore ùn hè micca un registrant GST, allura tipicamente u venditore recullà GST. L'avucatu di u venditore spessu prepara un "Certificatu GST" simplice per u vinditore per firmà, cunfirmendu se u GST hè pagatu è s'ellu hè statu cullucatu. Spessu dice chì a transazzione hè esente da GST (se usata residenziale) o, se GST hè pagabile, chì hè inclusa in u prezzu o serà rimessa. Per una vendita residenziale usata, pudete preparà un certificatu chì cunfirma chì a vendita hè esenta da GST è chì u venditore u firmà. Se u GST hè pagatu, assicuratevi chì u metudu di pagamentu (di solitu aghjuntu à u prezzu di compra o dichjaratu cum'è inclusu) hè chjaru. Stu documentu hè soprattuttu per i registri di u schedariu è per u cunfortu di u cumpratore chì ùn ci sarà più GST. Nantu à e novi custruzzioni, u nutariu di u sviluppatore generalmente gestisce a dichjarazione di GST.

U vinditore deve firmà una dichjarazione statutaria in quantu à u so status di residenza per scopi fiscali canadiani (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Questu hè necessariu per via di l'Attu di l'Imposu di u Rendimentu - se un venditore hè un non-residente, u cumpratore deve ritene fondi per l'impositu di guadagnà di capitale potenziale. A dichjarazione di solitu dice "Ùn sò micca un non-residente di u Canada in u sensu di l's.116 di l'ITA" (chì significa chì sò un residente canadianu). Se u venditore hè un non-residente, a dichjarazione dichjarà chì è ricunnosce u holdback. Assicuratevi chì sta dichjarazione hè firmata davanti à un cummissariu (avucatu o nutariu di solitu) è mantenela in u schedariu. Prutege u cumpratore da a responsabilità per i tassi di u venditore documentendu u statutu di u venditore. Se ùn hè micca residente, voi, cum'è l'avucatu di u cumpratore, stabiliscerete definitivamente u holdback necessariu (spessu circa 25% di u prezzu di vendita, o cum'è cunsigliatu da u certificatu di sbulicità di u venditore da CRA) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).

Ancu s'ellu ùn forma Titulu di Terra, u lettera di fiducia or lettera di impegni scambiatu trà l'avucati hè un documentu di chjusu criticu. Di genere, l'avucatu di u cumpratore manderà una lettera cù u pacchettu di documenti di chjude à l'avucatu di u venditore chì dice: "Includemu a Forma A Trasferimentu è un draft bancariu per $ X in fiducia. I nostri impegni sò: per registrà u Trasferimentu (è l'Ipoteca) da a Data di Cumplimentu; per ùn liberà u prucedimentu di vendita à u venditore finu à chì u titulu hè in u nome di u cumpratore liberu di gravami finanziarii; per furnisce à l'avucatu di u venditore copie di u novu titulu, etc. L'avucatu di u venditore s'impegna in ritornu à: "guardà i fondi in fiducia, solu liberà à u venditore quandu avete rializatu i vostri impegni; per pagà l'ipoteka di u venditore è dà liberazione; per furnisce e chjave nantu à u pussessu; ecc.” Quessi imprese standard sò stati sviluppati da a BC Law Society è Canadian Bar Association è recentemente aghjurnati per scenarii di trasferimentu elettronicu di fondi (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Cum'è un trasportatore, pudete scrive queste lettere per a revisione di l'avucatu. Hè cruciale chì l'imprese copre tutti i punti necessarii per prutege i dui lati. Una volta accunsentutu, e duie parti sò legalmente ligate à elli - fallimentu di un impegnu hè una misconducta prufessiunale. L'impegni cumuni includenu l'avucatu di u venditore chì promette di spedirà u trasferimentu firmatu è l'avucatu di u cumpratore chì promette di ùn registrà micca finu à a data di cunclusione è, dopu avè fattu, pagà immediatamente i fondi. Segui sempre a formulazione esatta chì a vostra ditta preferisce o u mudellu standard. Se i fondi anu da esse mandati in modu elettronicu, l'imprese puderanu riferite chì invece di un draft bancariu.

Sicondu l'affare, ponu esse documenti supplementari:

- Binder d'Assicuranza: Ùn hè micca un documentu legale chì preparate, ma assicuratevi chì u cumpratore furnisce una cunferma d'assicuranza se necessariu (in particulare s'ellu ci hè una ipoteka). Pudete bisognu di mandà una copia à u prestatore.
- Assicuranza di Titulu: Se u prestatore o u cumpratore riceve l'assicuranza di titulu, avete da piglià a pulitica è avete u cumpratore firmà l'applicazione / ricunniscenza. A pulitica stessu hè emessu da l'assicuratore, ma mantene a prova.
- Forme di divulgazione: Se a pruprietà hè una nova unità di sviluppu, ci puderia esse una ricevuta di Dichjarazione di Divulgazione (per una divulgazione di u sviluppatore di strata) u cumpratore deve firmà - di solitu trattatu prima cù u cuntrattu.
- Ricevuta di e chjave: A volte preparatu da u venditore - un ricunniscenza di quandu e chjave sò state liberate. Spessu trattatu informalmente da i realtors invece.
- Ricunniscenza di l'aghjustamentu: E duie parti generalmente firmanu a Dichjarazione di Ajustamenti per appruvà.
- Forme di Law Society: Se a vostra impresa usa a Lista di Pratica di a Law Society, pudete avè forme internu (forma d'identificazione di u cliente, forme di cuntabilità di fiducia) - assicuratevi chì quelli sò cumpleti per u cumplimentu, ma ùn sò micca parte di u scambiu di pacchettu di chiusura.

Arrange per u appuntamentu di firma bè in anticipu di u cumpletu (tipicamenti 1-3 ghjorni prima di chjude per u cumpratore; u venditore spessu firma un pocu prima per rinvià i documenti à l'avucatu di u cumpratore). Durante l'appuntamentu, spiegà ogni documentu è u so effettu prima chì u cliente firma (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). Per esempiu, caminate u vinditore attraversu u trasferimentu di Forma A (trasferisce a so pruprietà) è u significatu di a dichjarazione di residenza. Camminate u cumpratore attraversu l'ipoteka è u trasferimentu, enfatizendu chì anu pigliatu una carica legale. Questu ùn solu educa u cliente, ma ancu aiuta à prevene i sbagli (cum'è un cliente chì nutà u so nome scrittu in modu incorrectu, etc., chì pudete poi riparà). Dopu avè firmatu, tistimunià bè e firme (Vede a sezione di Conformità Regulatoria per i requisiti detallati di esecuzione). Assicuratevi di avè una copia di l'identità di foto emessa da u guvernu di tutti da a sessione di firma, cum'è richiestu da e regule di a Law Society quandu eseguite documenti di titulu di terra (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).
- Per i clienti remoti: Se un partitu ùn pò micca firmà in a vostra presenza (per esempiu, venditore fora di a cità), pudete avè bisognu di organizà una firma cù un nutariu publicu o un avvucatu in quellu locu, o aduprà disposizioni di firma remota (chì esistenu in certe cundizioni, soprattuttu dopu à COVID-19 - i bollettini LTSA permettenu di tistimunianza video cù prucessi speciali). Segui sempre a prucedura curretta per a firma fora di l'uffiziu (u tistimone deve attestà l'identità è u ghjuramentu s'ellu hè necessariu).

Una volta chì tutti i documenti sò firmati è assemblati, sarete prontu scambià u pacchettu chjusu cù l'altra parte è procede à a fine (archiviazione è trasferimentu di fondi). Mantene i ducumenti ben organizzati (una lista di cuntrollu aiuta) è doppia verificazione (nomi, date, firme) eviterà scrambles di l'ultima minuta. Un inseme di documenti di chiusura preparatu currettamente hè l'orgogliu di u trasportatore - significa chì una chiusura perfetta hè à portata.

Cumunicazione cù terze parti

Immubiliari (agenti immubiliarii) sò spessu u primu puntu di cuntattu in una transazzione è restanu implicati finu à u pussessu. Custruì una bona relazione di travagliu cù l'attori immubiliarii implicati pò sbulicà parechji prublemi. I punti di interazione chjave includenu:

Cuntrattu è documenti: L'attori immubiliarii generalmente furniscenu u Cuntrattu di Compra è Vendita firmatu à l'avucati una volta chì i sughjetti sò stati eliminati. Se ùn l'avete micca ricivutu pocu dopu esse ritenutu, seguite cù l'attore immubiliare per mandà. Richiesta ancu da i realtors Dichjarazione di Divulgazione di Proprietà o emendamenti / addenda. Spessu, ogni uffiziu (agente di listinu è di vendita) avarà una copia; assicuratevi di ottene u finali versione cumpletamente eseguita (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). I Realtors ponu ancu furnisce Scheda di lista MLS e scheda di funziunalità se necessariu (utile per verificà e cose cum'è l'inclusioni o se una suite legale hè stata annunziata - ma micca un documentu legale).
Coordinazione di l'emendamenti: Se ci sò cambiamenti à l'accordu (estensione di date, cambiamenti à u prezzu di compra, riparazioni di creditu, etc.), di solitu i realtors negocianu questi è preparanu un addendum per a firma. Mantene una cumunicazione aperta cù l'agenti immubiliarii per ùn esse l'ultimu per sapè di qualsiasi cambiamenti. Per esempiu, se u cumpratore è u vinditore accunsenu à spinghje a data di cumpiimentu, spessu hè cumunicatu per via di l'agenti - assicuratevi di mandà immediatamente l'emenda scritta per evità di preparà documenti cù a data sbagliata.
Disposizioni di pussidimentu: Pussessione (scambiu chjave) hè tipicamente trattatu da l'attori immubiliarii nantu à a data di pussessu (spessu meziornu u ghjornu dopu a fine, cum'è dichjaratu in u cuntrattu). Tuttavia, piglianu a direzzione da l'avucati chì l'affare hè chjusu. Una volta chì u titulu hè trasferitu è i fondi sò liberati, informa immediatamente l'attori immubiliarii per pudè liberà e chjave à u cumpratore. (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). Di solitu, u cumpratore piglia e chjave da l'uffiziu di l'agente di listinu. Se ci hè un ritardu di l'ultimu minutu in u ghjornu di chjusu, fate sapè à l'attori immubiliarii u più prestu pussibule per pudè aghjustà u tempu di scambiu chjave è gestisce l'aspettattivi di i clienti nantu à u muvimentu.
Cummissione Realtor: U cuntrattu di solitu prevede chì a cumissioni immubiliarii serà pagata da u cuntu fiduciale di u brokerage (finanziatu da u depositu). A pratica standard in BC hè chì l'intermediazione di listinu detene u depositu è paga a cumissioni sia à l'intermediazioni di lista è di u cumpratore dopu a fine. In ogni casu, in certi casi, se u depositu era insufficiente o altrimenti dispostu, a cumissioni puderia esse pagata da u prucedimentu di vendita. L'attori immubiliarii ponu mandà un separatu dichjarazione di cumissioni / fattura à l'avucati s'elli s'aspittavanu pagamentu per via di trasportu. Se ricevi tali, verificate contra u cuntrattu è assicuratevi chì u vinditore capisce chì questu serà dedutu. Puderete allora include in l'aghjustamenti o impegni di u venditore, paghendu l'intermediazione da i proventi di vendita basatu nantu à a direzzione di u venditore. Sempre chjarificà cù l'attore immubiliare di u listinu cumu si tratta di a cumissioni.
Furmazione di l'infurmazione: Realtors pò esse una grande fonte di infurmazione pratica. Per esempiu, sè vo avete bisognu PID o a descrizzione legale è u Titulu di a Terra ùn hè micca aghjurnatu (per novi suddivisioni, etc.), l'attore immubiliare spessu hà i dettagli. Puderanu ancu sapè s'ellu una prupietà hè stata indagata recentemente o s'ellu ci hè un accordu micca registratu (cum'è accordi di locazione o servitù micca registrati) chì duvete sapè. Ùn esitate à dumandà se qualcosa ùn hè micca chjaru.
Prufessionalità: Mantene e cumunicazioni cù i realtors prufessiunali è responsive. Sò ancu juggling l'aspettattivi di i clienti è apprezzeranu l'aghjurnamenti puntuali. Per esempiu, un email rapidu à i dui agenti immubiliarii u ghjornu di cumpletu: "I fondi sò stati trasferiti è u titulu hè registratu - e chjave ponu esse liberate à u cumpratore" hè estremamente utile è parte di un bonu serviziu. À u cuntrariu, se sorge un prublema inesperu (cum'è un brevi ritardu in a registrazione), chì l'attori immubiliarii cunnoscenu li permette di calmà i clienti o d'aghjurnà l'arrangiamenti di muvimentu. I Realtors spessu ùn capiscenu micca i passi tecnichi legali, cusì spiegà in termini simplici ("Avemu scontru un ligeru ritardu cù i fondi di u bancu, ma aspittàvanu di compie più tardi oghje - vi tenraghju publicatu"). Sta cullaburazione impedisce u panicu è mantene a fiducia di tutti.

Ricurdativi chì mentre l'avucati / i trasportatori gestiscenu a chjusura legale, l'agenti immubiliarii curanu a manu di u cliente nantu à a logistica in muvimentu - u travagliu inseme assicura chì i clienti anu una sperienza liscia da a fine à a fine.

(Foto di chiavi di casa, scaricate i MIGLIORI foto d'archiviazione di chiavi di casa gratuiti è immagini HD) L'attori immubiliarii coordinanu a consegna di e chjave una volta chì cunfirmate chì a chiusura hè cumpleta (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). Mantene l'agenti infurmati di qualsiasi sviluppi di u ghjornu di chjusu assicura un pussessu perfettu per u cumpratore.

Cumunicazione cù l'ipoteca

In a maiò parte di e compra, ci hè un broker ipotecariu o banca implicatu à furnisce u finanziamentu à u cumpratore. Per a vendita, interazzione cù u venditore prestatore esistente per liberare l'ipoteche. Punti chjave di cumunicazione:

Ricevute Istruzzioni di l'ipoteca: sè un agente di mutui hè implicatu, sò spessu cum'è un intermediariu trà u prestatore è u prestitu. U broker pò informà chì avete statu sceltu cum'è l'avucatu di u prestitu è chì l'istruzzioni ghjunghjeranu da u dipartimentu di finanziamentu di u prestatore. Se ùn vede micca l'istruzzioni di l'ipoteka da un paru di settimane prima di chjude, seguite cù u broker per assicurà chì tuttu hè in traccia. I brokers pò volte accelerà o verificate u statutu cù u prestatore. Quandu l'istruzzioni arrivanu, ricunnosce u ricivutu à u prestatore o u broker è descrive ogni prublema (per esempiu, se u prestatore dumanda qualcosa di inusual, pudete esse chjarificatu via u broker).
Chjarificà i Requisiti di u Prestatore: Se qualcosa in l'istruzzioni di u prestatore ùn hè micca chjaru (per esempiu, u mutore vole una assicurazione strana o un documentu chì ùn avete micca), ghjunghje. Spessu l'istruzzioni includenu un nome / numeru di cuntattu per u prestatore sustegnu avvucatu o ufficiale di finanziamentu. Per esempiu, se u mutore aspetta chì u prestitu di firmà un documentu chì ùn avete micca ricevutu, dumandate. O se a descrizzione legale hà cambiatu (cumune cù novi subdivisioni), cunsigliate à u prestatore per mudificà i so documenti. A cumunicazione pronta cù u rappresentante di u prestatore pò prevene i ritardi di finanziamentu. Mantene u broker in u ciclu nantu à i prublemi maiò, postu ch'elli sò investiti in vede u prestitu finanziatu.
Rapportu à u Prestatore / Broker: Dopu a firma, se u mutore richiede copie di documenti firmati o assicuranza prima di finanziamentu, mandate quelli u più prestu pussibule. Parechji prestatori volenu un pacchettu 3-5 ghjorni prima di chjude. U broker puderia ricurdà ancu questi. U ghjornu di finanziamentu, se i soldi ùn sò micca ricevuti da u tempu previstu, cuntattate immediatamente u dipartimentu di finanziamentu di u prestatore. I fondi di l'ipoteca sò generalmente ghjunti per trasferimentu filatu o elettronicu prima di u ghjornu di cumpletu (o dopu meziornu prima). S'ellu hè passatu meziornu è senza fondi, scalate - qualchì volta un passu di l'amministratore hè mancatu è una chjama rapida pò liberà i fondi. Mantene infurmatu u broker di u cliente se un prublema di finanzamentu si presenta, postu chì ponu ancu prod u prestatore da a so fine.
Prestatore di u Venditore (Pagamentu è Scaricatu): di l ' ipoteca di u venditore, a cumunicazione hè cù u dipartimentu di pagamentu di u prestatore. Quandu dumandate una dichjarazione di pagamentu, furniteli tutte l'infurmazioni (numeru di l'ipoteka, pruprietà, nomi di i prestiti) è u vostru fax o email. Certi grandi banche anu portali in linea per l'avucati per dumandà a liberazione (per esempiu, INFOlink di Scotiabank, u portale CMS di RBC). Aduprate quelli chì sò dispunibili cum'è traccianu e dumande. Se passa una settimana è ùn ci hè micca una dichjarazione di pagamentu, chjamate a linea diretta di l'avucatu di u prestatore per perseguillu. Prima di chjude, pudete avè bisognu di cunfirmà cù u prestatore cumu mandà fondi (dettagli EFT o verificate l'istruzzioni pagabili) è induve andarà a liberazione eseguita. Parechje banche accettanu avà u pagamentu filu o elettronicu è si scaricanu automaticamente elettronicamente, chì pò esse più veloce. Dumandate in casu di dubbitu: "Avete da esse registratu u scaricamentu, o duvemu aspittà un Form C?" Dopu u pagamentu, se u scaricamentu ùn si prisenta micca, seguite finu à a risoluzione. Documentate e vostre cumunicazioni cù i prestatori in casu di dumande più tardi (per esempiu, quale rappresentante hà dettu chì avaristi mandatu a liberazione, etc.).
Cunflittu d'interessu - Agisce per i dui: Innota chì in BC, un avvucatu pò esse generalmente agisce per u prestitu è per u prestatore nantu à una ipoteka residenziale (pratica cumuni), postu chì i so interessi sò generalmente allinati, ma deve esse attenti à qualsiasi cunflitti (Navigazione in u Prucessu di Trasmissione in Columbia Britannica - Northam Law Corporation). Tu, cum'è trasportatore, basta à assicurà chì tutte l'istruzzioni di u prestatore sò rispettate mentre prutegge ancu l'interessu di u cumpratore. S'ellu ci hè mai un cunflittu (per esempiu, qualcosa nantu à u titulu chì u prestatore ùn piace micca, ma u cumpratore vole sempre l'affare), scalate à l'avucatu per guidà nantu à cumu gestisce u rolu duale o se un cunsigliu separatu hè necessariu.
Prestatori privati: Se l'ipoteka hè da un individuu privatu o un secondu scenariu di l'ipoteka, e cumunicazioni puderanu esse cù un altru avucatu chì rapprisenta quellu prestatore. In questu casu, trattate quellu avucatu simile à cumu trattate l'avvucatu oppostu - assicuratevi chì i ducumenti sò scambiati in modu sicuru. Puderanu mandà a forma di l'ipoteka per avè u vostru signu di u cliente, o puderianu vulete registrà elli stessi. Chjarificà i roli prima per evità a duplicazione.

In brevi, esse proattivu è responsive cù tutti i prestatori è i brokers. Per u novu prestitu di u cumpratore, assicuratevi chì nunda ùn impedisce u finanziamentu affruntendu i bisogni prima (Navigazione in u Prucessu di Trasmissione in Columbia Britannica - Northam Law Corporation). Per i prestiti di u venditore, uttene lettere di pagamentu è cunfirmà i scarichi. Un saccu di stress di u ghjornu di chiusura vene da "Induve sò i fondi?" o "L'ipoteka hè stata pagata?" - a vostra cumunicazione chjara cù i banche è i brokers minimizerà questi prublemi.

Travaglià cù l'Uffiziu di u Titulu Terrenu (LTSA)

L'Autorità per u Titulu è l'Indagine di a Terra (LTSA) hè induve a gomma incontra a strada - u trasferimentu è l'ipoteka sò registrati quì per compie a transazzione. A cumunicazione cù LTSA hè principalmente per via di u so sistemi elettronichi, ma capisce cumu interagisce cù questu hè chjave:

Utilizà myLTSA è Web Filing: Cum'è un utilizatore registratu (attraversu u vostru contu di l'impresa), vi aduprà u Sistema di archiviazione elettronica (EFS) via myLTSA per mandà documenti. Dapoi Settembre 2021, Form A, Form B, Form C, è altre forme di titulu di terra devenu esse presentate elettronicamente via Web Filing (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Cumpiglierete e forme nantu à l'interfaccia web è aghjunghje qualsiasi scans PDF necessarii (cum'è un affidavit d'esekzione di carta, se ci hè, o strata Form F). Una volta chì tuttu hè firmatu è prontu, create a pacchettu in myLTSA chì pò cuntene parechji strumenti (per esempiu, u trasferimentu, nova ipoteka, scaricamentu, Form F, tuttu in un pacchettu).
- Registrazione simultanea: In generale, u trasferimentu è qualsiasi nova ipoteka deve esse sottumessi inseme in un pacchettu per esse registratu simultaneamente (cù u trasferimentu cum'è u primu articulu, l'ipoteka secondu). Sè ancu esse registratu un Form F (certificatu di strata) o altri documenti di supportu, includeli cum'è necessariu (u Form F hè presentatu cù u trasferimentu, è deve esse datatu in 60 ghjorni). Aduprà u "Hold" o liberazione cronometrata funzione s'ellu avete bisognu di a presentazione in fila à un tempu specificu (raramente necessariu, ma per i chjusi sincronizati pudete). Normalmente, vi basta à invià u pacchettu a matina di u cumpletu una volta chì avete ricevutu u permessu (soldi in fiducia, documenti firmati da u venditore, etc.).
- Firma digitale: Per presentà, l'avucatu deve applicà u so Firma digitale di Juricert à ogni strumentu. Questa firma criptografica hè unica è prutetta da password. Ùn mai sparte a password di u certificatu digitale o token cù nimu - E regule di a Law Society pruibiscenu strettamente di permette à u persunale di supportu aduprà e credenziali di firma di un avvucatu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). L'avucatu duverà login è firmà. Cette signature certifie à la LTSA que l'avocat possède les documents papier signés originaux en son possession (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Hè l'equivalente mudernu di prisentà e forme firmate in persona. Assicuratevi chì a copia di esecuzione firmata da i clienti hè idèntica à ciò chì fate (Web Filing metterà un timestamp nantu à a copia di esecuzione per ligà à a versione elettronica) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se ogni cambiamentu di l'ultima minuta era necessariu dopu a firma, l'approcciu propiu hè di mudificà u furmulariu Web Filing (chì genera una nova copia di esecuzione) è avè u cambiamentu ricunnisciutu da i firmatarii prima di firmà in digitale (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). I minuri typos pò esse curretti à volte da un affidavit di l'avucatu, ma evitendu chì, s'ellu hè pussibule, cuntrollà duie volte prima.
- Sottomissione è iscrizzione pendente: Una volta sottumessu, u pacchettu serà assignatu a Numero di candidatura pendente (per esempiu, "CA########"). A registrazione di solitu accade in pochi minuti se ùn ci sò micca errori, ma puderia piglià ore se u sistema hè occupatu o se l'applicazione hè marcata per a revisione. LTSA opera essenzialmente in l'ordine di sottumissione in tempu reale (i trasportatori sò spessu sottumessi à 8: 00-9: 00 am in u ghjornu di cumpletu per assicurà u so postu). Pudete monitorà u statutu in linea. Se resta pendente per un bellu pezzu, è u ghjornu hè finitu, pudete chjamà a linea d'aiutu di LTSA per dumandà (ancu in solitu passa per u stessu ghjornu per l'affari standard).
- Pre-ricerca è Post-ricerca: Hè una bona pratica di fà un ricerca di titulu di pre-registrazione a matina di u cumpletu (dopu à l'ultima ricerca chì avete fattu in a preparazione di u documentu) per assicurà chì nisuna nova accusa ùn sia apparsa (cum'è una sentenza sorpresa presentata à l'ultimu minutu) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se qualcosa hè apparsu, duvete affruntà prima di chjude (per esempiu, avè u venditore trattatu). Dopu avè mandatu è uttene cunferma di registrazione, fate a ricerca post-iscrizzione per cunfirmà u novu titulu mostra u cumpratore cum'è pruprietariu è solu i carichi previsti (per esempiu, a nova ipoteka) (Navigazione in u Prucessu di Trasmissione in Columbia Britannica - Northam Law Corporation). Allora uttene un Certificatu di Statu di Titulu s'ellu hè necessariu (in particulare s'ellu hè dumandatu da u cliente o prestatore) (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu). A post-ricerca assicura chì nunda ùn hà micca sbulicatu trà (a LTSA in realtà prutegge da tuttu ciò chì si registra in trà se avete inviatu simultaneamente, ma hè una bona pratica per cunfirmà).
Comunicazione è Supportu LTSA: A cumunicazione diretta cù u persunale di LTSA hè limitata ma dispunibule:
- Se una applicazione hà a difettu, l'esaminatore LTSA cuntattà l'avucatu sottumessu (di solitu per telefunu o attraversu un "Avvisu di l'esaminatore" in u sistema) per informà ciò chì hè sbagliatu. I difetti cumuni pò esse una firma mancante, una data di esecuzione sbagliata, o un prublema cù un documentu attaccatu (per esempiu, ID illegibile, etc.). Sè vo avete tali avvisu, rispondi prestu - spessu si pò currettu è ri-invià u listessu ghjornu. A volte permettenu una correzione rapida (cum'è fax in una copia più chjara). Se ùn hè micca fissatu, l'applicazione pò esse rifiutata, vale à dì chì avete da rinvià (è potenzialmente perde a priorità). Dunque, pruvate sempre risolve immediatamente i difetti travagliendu cù l'esaminatore. Pudete chjamà u numeru furnitu in l'avvisu per discutiri u prublema cù l'esaminatore - sò generalmente utili per spiegà ciò chì anu bisognu.
- Per dumande generale o prublemi tecnichi, a LTSA hà una linea di supportu. Per esempiu, se u sistema elettronicu hè falatu o se una sottumissione hè urgente (a fine di u ghjornu s'avvicina è qualcosa hè stuck), chjamate. Puderanu qualchì volta priorità i casi urgenti genuini o almenu dà guida. In casi eccezziunali (cum'è l'interruzioni di u sistema), anu protokolli (cum'è l'archiviazione di carta o numeri di priorità) - di solitu ùn hè micca necessariu.
- Sè avete bisognu di guida nantu à una registrazione inusual (cum'è una trasmissione di immubiliare o un errore nantu à un tìtulu prima), cunzidira à chjamà l'LTSA o cercà i so risorse d'aiutu in linea. U Manuale di pratica LTSA è i bollettini sò assai utili per situazioni difficili ([PDF] Estratto di manuale di pratica di titulu di terra da a parte 5). Cum'è un trasportatore, aderisce à i trasferimenti di routine freehold - qualcosa cumplessu, implica l'avucatu direttamente.
Registru di Trasparenza di i Proprietarii di a Terra (LOTR): Nota: Da a fine di u 2020, BC hà ubligatoriu di presentà una dichjarazione di trasparenza per ogni trasferimentu à un pruprietariu corporativu o fiduciariu (è à volte ancu individui) cum'è parte di u Attu di Trasparenza di u pruprietariu di a terra. Il s'agit d'un dossier séparé par myLTSA où le cessionnaire déclare s'il y a des bénéficiaires ou detenteurs d'intérêts. Di solitu, per l'individui chì compranu per elli stessi, hè una semplice dichjarazione di "senza interessu". Se u vostru cumpratore hè una entità (corporazione, partenariatu, fiducia), deve esse presentatu un rapportu di trasparenza. Assicuratevi chì questu hè trattatu (probabilmente da l'avucatu) in cuncurrenza cù u trasferimentu. U schedariu LOTR ùn affetta micca a registrazione di u trasferimentu, ma hè un requisitu legale cù penalità se micca fattu. Siate cuscenti è suscitanu se applicabile.

In sintesi, trattate u sistema LTSA cun rispettu è diligenza. L'e-filing hè efficiente, ma implacable di sbagli, dunque verificate duie volte i dettagli è seguite i protokolli (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Mantene u vostru certificatu digitale sicuru. È sempre cunfirmà chì u risultatu - un titulu currettamente registratu - hè ottenutu, postu chì questu hè u scopu finale di tuttu u vostru travagliu.

Trattà cù l'autorità municipali

I trasportatori interagiscenu cù uffici municipali principarmenti per l'impositu nantu à a pruprietà è l'infurmazione di utilità, ma in ocasioni altre esigenze:

Dipartimentu Fiscale: Cum'è cupertu in a Sezione 2.3, spessu dumandate a certificatu fiscale o almenu uttene quantità di tasse da a cità. Assicuratevi di cuntattà a municipalità curretta (verificate l'indirizzu di a pruprietà - qualchì volta a cità di mailing differe da a ghjuridizione). Fornite u numeru di rollu o l'indirizzu di a pruprietà per uttene l'infurmazioni. Parechje municipalità in BC permettenu à l'avucati di pagà l'impositu nantu à a pruprietà direttamente s'ellu hè necessariu (via cuntrolla o in linea). Se una parte di i proventi di vendita deve esse usata per pagà i tassi pendenti, pudete mandà un cuntrollu à a cità à a fine o pagà in linea attraversu BC Online. Cunfirmà sempre u nome di u beneficiariu (di solitu "Città di ___"). Dopu à u pagamentu, mantene a ricevuta per dimustrà chì i tassi sò stati sbulicati (in casu di qualsiasi inchiesta dopu). In certi casi, u nutariu / avucatu di u cumpratore assumerà a rispunsabilità di pagà l'impositu da i proventi di u venditore, chì deve esse riflessu in impegni.
Utilità: Alcune cità facturanu certe utilità (acqua, fognaria, basura) cù l'impositu di pruprietà o separatamente. Determina ciò chì hè bisognu di aghjustà. Se a cità furnisce un equilibriu di utilità o certificatu separatu, uttene quellu. Se qualcosa cum'è a tassa di migliurà lucale hè in corso (per esempiu, carica annuale per migliurà a strada nantu à a fattura di l'impositu), di solitu si ferma cù a pruprietà - aghjustà cum'è un tributu. Finale utilità misurate (per esempiu, metru d'acqua o idro) sò spessu fatti da i partiti fora di u trasportu (per esempiu, u venditore furnisce letture finali). Ma se dumandate, pudete cuntattà u dipartimentu di l'utilità per una lettura finale o ghjustu prima di u pussessu. In generale, BC Hydro è Fortis (power / gas) sò trattati da u venditore / cumpratore chì chjamanu direttamente per apre / chjude cunti - ùn sò micca generalmente in u duminiu di l'avucatu. L'utilità municipale, se ùn hè micca misurata, aghjustate quantità flat. S'ellu hè misuratu (cum'è bills trimestrali di l'acqua), qualchì volta u più sicuru hè di avè u vinditore pagà a fattura imminente è aghjustà cum'è i tassi se ne necessariu.
Edificiu o dipartimentu di u focu: Raramente, una cundizione di vendita puderia esse di ottene qualchì certificatu cum'è un certificatu di retrofit di u focu o cunfirmà micca ordini di travagliu pendenti nantu à a pruprietà. In a pratica standard, u trasportatore ùn cerca micca rutinariamente permessi aperti o violazioni di u statutu (chì hè di solitu a rimozione di diligenza dovuta di u cumpratore). In ogni casu, se u cuntrattu specifica o se u cumpratore hà preoccupazioni è dumanda, unu puderia chjamà u dipartimentu di l'edificazione di a cità per vede s'ellu esiste un permessu di custruzzione aperta o prublemi di statuti. (L'avucati ùn sò micca generalmente obligati à fà questu, ma pò esse fattu per a pace di mente - certi studi legali anu una pulitica di ùn fà micca per limità u scopu). Se fate, documentate chì avete fattu è ciò chì hè dettu (perchè ùn hè micca un risultatu garantitu).
Distretti Regionali: Se a pruprietà hè fora di una cumuna, i tassi ponu esse riuniti da a pruvincia (impostu nantu à a pruprietà rurale, generalmente via Surveyor of Taxes). Pudete ancu circà quelli nantu à BC Online. Aghjustate u listessu.
Lettere di Conformità: A volte, soprattuttu in l'affari cummerciale o di specialità, l'avucati dumandanu una "City Compliance Letter" (in tematiche cum'è zoning, etc.). Per un affare residenziale tipicu, questu ùn hè micca cumuni. Se u vostru avucatu ne dumanda una, scriverete à a cità è dumandate (spessu per una tarifa è piglia tempu). Di solitu ùn hè micca necessariu, salvu chì qualcosa di specificu hè in ghjocu.
Tasse o Tasse Locali: Mantene un ochju fora per ogni menzione di cose cum'è u Tassa di speculazione è vacanti (provinciale) o Tassa di Case Viotu (Vancouver) in a transazzione. Quessi sò tassi persunali nantu à i pruprietarii, micca direttamente un lien nantu à a pruprietà, ma qualchì volta i cumpratori volenu assicurazione chì u venditore hà pagatu tali tassi finu à a data. U venditore pò furnisce una dichjarazione separata annantu à quelli (in verità a lista di cuntrollu di a Law Society suggerisce di ottene un Stat Dec da u venditore se in Vancouver nantu à l'imposta di vacanza (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale)). Se applicabile, assicuratevi di u rispettu di u venditore per evità chì u cumpratore eredite un mess.
Pre-Closing Search of Title via Municipality: Nota chì in BC, i cumuni facenu micca registrà e so propiu liens per utilità micca pagate in l'Uffiziu di Titulu di a Terra (eccettu i statuti o avvisi scritti in certi casi). Dunque, duvete cunfidà di ottene l'infurmazioni da a cità. A u trasportatore ùn deve assicurà micca quantità pendenti à a cità chì puderia diventà u prublema di u cumpratore. E cità tipicamente perseguiranu u venditore per utilità impagati (o trasferimentu à i tassi). I tassi di pruprietà impagati fermanu definitivamente cù a terra (per quessa deve esse pagatu).

In sintesi, e vostre cumunicazioni municipali giranu intornu ottene figure precise di imposte è utilità è assicurendu ogni liens o obligazioni chì implicanu a cità sò trattati. Siate cortesi è chjaru quandu si tratta di u persunale di a cità - furnisce numeri di rollu, etc., per uttene risposte veloci. Mentre a cità ùn hè micca parte di l'accordu, sbulicà e spese municipali hè essenziale per furnisce un titulu chjaru è evità chì u cumpratore eredite i debiti. Coordinendu diligentemente cù l'uffizii fiscali è altri, pruteggete u vostru cliente è cumpiendu una parte chjave di u prucessu di trasportu.

Cunformità Regulatoria è Best Practices

Cum'è un trasportatore, duvete aderisce à e norme legali è etiche stabilite da a Law Society of BC, a legislazione di u titulu di a terra di BC, è altri organismi regulatori. U cumplimentu ùn hè micca solu per evità a responsabilità; assicura l'integrità di a transazzione. Quì copremu i principali spazii di conformità è e migliori pratiche:

Identificazione è Verificazione di u Cliente: Law Society Rules (Part 3, Division 11) esigenu l'avucati (è per estensione u so persunale) per identificà bè è verificate l'identità di i clienti in transazzione finanziaria. Per ogni schedariu di trasportu, assicuratevi u ID di Cliente è Forma di Verificazione hè cumpletu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Questu significa registrà i nomi legali completi, l'indirizzi è l'occupazione per ogni cliente, è verificate cù l'identità di foto di u guvernu per i clienti chì scuntrà (per i clienti non-face-to-face o corporativi, verificazioni supplementari cum'è certificati o ricerche di registru sò necessarie). Inoltre, dumandate nantu à u fonte di fondi per a compra (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale) - per esempiu, hè risparmiu, un rigalu, prucedura di una altra vendita di pruprietà? L'avucati anu da piglià misure per impediscenu di esse utilizati per u blanchimentu di soldi. I grandi pagamenti in cash sò una bandiera rossa (a maiò parte di i fondi duveranu vene via i banche). Se qualcosa hè suspettu (u cliente ùn pò micca spiegà bè a fonte di un depositu enormu, etc.), signalà à l'avucatu. Mantene e copie di tutte l'identità in u schedariu cum'è necessariu. Sti passi sò mandati da a Law Society è i regulamenti federali di CANAFE per cumbatte a fraude è u blanchimentu di soldi in i beni immubiliari (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).
Gestione di fondi fiduciali: Se ricevi o manighjà fondi fiduciali (dipositi, fondi di chjusi), seguitate e regule di cuntabilità fiduciale di a Law Society à a lettera. Questu significa emissione di ricevute, registrà ogni trasferimentu, è disbursing solu cum'è urdinatu è quandu e cundizioni sò soddisfatte. Per esempiu, ùn liberate micca i proventi di vendita à u venditore finu à chì u titulu hè registratu à u nome di u cumpratore è qualsiasi impegni per i costi di compensazione sò soddisfatti. In listessu modu, i fondi di u prestitu tenutu in fiducia deve esse usatu solu per i scopi di quella transazzione. Mantene un dettagliu dichjarazione di cunciliazione di fiducia (in / out). per u schedariu chì mostra cumu i fondi sò stati attribuiti (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Dopu à a chjusura, ogni soldi di fiducia inutilizatu (cum'è un pagamentu eccessivu da u cliente) deve esse prontamente rimbursatu o contabilizatu. A gestione sbagliata di i fondi fiduciali pò purtà à una disciplina seria, cusì cunsultate l'avucatu supervisore s'ellu ùn hè micca sicuru di qualsiasi rimborsu.
Conflicte d'intérêt: Attentu à e situazioni induve i cunflitti ponu esse. U BC Code of Conduct Prufessiunali restringe l'avucati di agisce per i dui partiti in un trattu immubiliare, salvu in circustanze limitate (in solitu solu s'ellu hè un trasferimentu simplice induve u cumpratore è u venditore sò ligati è i dui sò infurmati, etc.). In a maiò parte di e vendite, ogni parte hà un cunsigliu separatu. Maghju dà cunsiglii à u cliente di l'altra parte - per esempiu, se agisce per u cumpratore è u venditore micca rapprisintatu vi dumanda l'aiutu, duvete astentà (è idealmente u venditore deve riceve cunsiglii legali indipendenti). Se un venditore ùn hè micca rapprisintatu, l'avucatu deve seguità regule speciale è mandà lettere chì cunfirmanu chì agisce solu per u cumpratore (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Cume ancu: agisce per u cumpratore è u so prestatore (dui clienti). Questu hè generalmente permessu cum'è i so interessi allineanu (i dui volenu un titulu chjaru cù a carica di u prestatore registratu), ma s'ellu ci hè una divergenza (dite chì u cumpratore vole chjude malgradu una cundizione chì u prestatore ùn hà micca permessu), l'avucatu puderia avè da alluntanassi per una parte. Un altru scenariu hè agisce per parechji cumpratori o venditori - assicuratevi chì i so interessi sò allinati (per esempiu, un coppiu - di solitu bè; ma s'ellu ci hè qualcosa di disaccordu, avvisate l'avucatu). Sempre signalà i cunflitti potenziali prima per chì l'avucatu pò decide se l'impresa pò agisce per tutti i implicati o hà bisognu di cunsensu secondu u Codice BC. I liste di cuntrollu di a Law Society è i cummentarii di l'Appendice C di u BC Code furniscenu una guida quì (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).

Assicurendu chì tutti i documenti sò eseguitu bè (firmatu, tistimuniatu, datatu) hè una rispunsabilità core. L'Attu di Titulu di a Terra hà requisiti stretti per l'esekzione di strumenti chì saranu registrati, è l'esecuzione impropria hè una causa principale di difetti di registrazione. Segui queste megliu pratiche:
- Utilizà i Testimoni Autorizzati (Ufficiale): In a C.-B., certe persone ponu piglià a ricunniscenza di e firme nantu à i ducumenti di u titulu di a terra - in particulare l'avucati, i nutari publichi è i cummissari autorizati da a Legge di Titulu di a Terra (frà altri). Quandu u vostru cliente firma u Forma A trasferimentu o ipoteca Forma B, devenu esse tistimuniatu da un ufficiale autorizatu chì dopu compie a certificazione nantu à a forma. Di genere, l'avucatu o u nutariu chì gestisce a firma farà questu (tu cum'è un trasportatore puderia ancu esse un nutariu publicu o cummissariu - se sì, pudete testimunià). Evite aduprà solu ogni tistimone; se tistimone una persona micca autorizata, avete bisognu di un Affidavit di Esecuzione cumpletu chì hè un fastidiu è ritardu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Includite sempre l'ufficiale nome pienu, indirizzu è capacità (avucatu, nutariu, etc.) in a parte di certificazione (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se a firma hè fatta fora di a pruvincia, assicuratevi chì u tistimone hè un Nutariu o Avvocatu in quella ghjuridizione è hà u so sigillo, è chì aghjunghjenu a forma propria d'affidavit s'ellu hè necessariu (alcune ghjuridizione ùn sò micca ricunnisciute reciprocamente - verificate a Parte 5 di l'Attu di Titulu di a Terra per i reguli di firmatari fora di a pruvincia).
- Firma in tinta scura è senza spazii: L'Uffiziu di Titulu di Terra scansa i ducumenti, cusì aduprà tinta nera o blu scuru per le firme (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Assicuratevi chì ùn ci hè micca lasciatu spazii in alcunu campi (riempite "N / A" o colpisce in e zone inapplicabili). Inoltre, tutti i cambiamenti o interlineazioni nantu à un documentu devenu esse siglati da tutti i firmanti è u tistimone. U registratore rifiuterà e forme cù alterazioni senza iniziali. Hè megliu avè una ristampa pulita è dimissioni chì avè cambiamenti disordinati.
- Date è nomi curretti: Verificate duie volte e date di esecuzione. Di solitu, u trasferimentu hè datatu u ghjornu di a firma (chì pò esse prima di a data di cumpiimentu - hè bè). L'ipoteki sò spessu datati quandu sò firmati. Assicuratevi chì i nomi nantu à e linee di firma currispondenu esattamente à i nomi nantu à a prima pagina di u documentu è l'ID. Per esempiu, se a forma dice "Jonathan Q. Public" è u cliente firma "John Q. Public", chì puderia esse un prublema. Cunsigliu di firmà coherente cù u so nome cum'è scrittu (o aghjustate a forma s'ellu hè una differenza minore cum'è un soprannome - ma idealmente utilizate u nome legale cumpletu in ogni locu).
- Cumpagnia è Firma di Avvocati: Se un partitu hè una corporazione, assicuratevi chì a persona chì firma hà autorità (direttore / ufficiale) è firma cù u so titulu. I formi di Titulu di a Terra necessitanu sia un ufficiale per tistimunià o, se ùn hè micca testimoniatu da un ufficiale autorizatu, allora un affidavit di sustegnu. Per una corporazione, l'ufficiale (tistimone) deve ancu stampate u nome di u firmatariu è cunfirmà a so autorità (per esempiu, John Smith, presidente di ABC Co.) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se una persona firma sottu a Power Attorney, chì POA deve esse statu dipositu in l'Uffiziu di u Titulu di a Terra (ottene u so numeru di registrazione per rifarenza) è sempre validu. L'avucatu firma "[Nome] cum'è avucatu per [Proprietari]". Averete bisognu di seguità e regule LTA per quessa - spessu più sicura per avè un avucatu tistimuniendu quelli è include una dichjarazione chì POA hè in vigore.
- Affidavit di Esecuzione se Necessariu: In u raru casu chì qualchissia hà firmatu senza un tistimone autorizatu (per dì un venditore à l'esteru chì hà solu utilizatu un tistimone aleatoriu), duvete ottene un Affidavit di Esecuzione da quellu tistimone è attaccà à l'instrumentu. L'affidavit deve attestà chì u tistimone hà vistu a persona firmata. Questu hè un travagliu extra è deve rispettà i requisiti di l'Attu di Titulu di a Terra, per quessa, pruvate d'evità di entra in questa situazione. Aduprate ufficiali ricunnisciuti ogni volta chì hè pussibule per sfruttà u certificazione di l'ufficiale chì e sezioni 42-48 di l'Attu di Titulu di Terra furnisce - hè effettivamente a guaranzia di u tistimone perchè ùn avete micca bisognu di un affidavit (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).
- Esecuzione Digitale vs Signature Wet: Nota chì a BC Land Title s'appoghja fundamentalmente à e firme di inchiostra umida per i partiti, cù a firma digitale di l'avucatu per a presentazione. Ci hè una indennità (durante COVID) per a firma remota via video, ma ci hè ancu bisognu di stampà, firmà, scansà, etc., cù l'avucatu dopu affissendu un certificatu digitale. Tu pò micca e-sign (DocuSign) un trasferimentu chì serà registratu - e firme elettroniche di i partiti ùn sò micca accettate, salvu in cuntesti di firmatarii assai stretti. Allora uttene sempre firmes reali nantu à carta (o una vera copia stampata chì hè stata firmata poi scansata). U certificatu digitale (Juricert) hè solu per l'avucati per firmà cum'è sottumessu, micca per i clienti.
- Conservazione di documenti: Dopu à a chjusura, duvete conserva i documenti firmati in origine (Formula A, etc.) o copie veri cum'è dumandatu da u Law Society. Puderanu esse chjamati per pruvà a firma se mai sfidata. Mantene questi in u schedariu chjusu per a pulitica di retenzioni di a vostra ditta (di solitu 10+ anni). Inoltre, mantene l'evidenza di l'identità utilizata per l'esekzione (copia di l'ID) secondu e regule di a Law Society.
L'esekzione curretta hè un compitu orientatu à i dettagli - ma hè quellu induve un picculu sbagliu pò deragliare a registrazione. Sviluppà l'abitudine di cuntrollà triple ogni pagina di firma: sò tutte e firme presenti? Tistimuniatu bè cù nome è data? Tutte l'iniziali induve hè necessariu? Facendu cusì eliminerà virtualmente i rifiuti di registrazione per motivi di esecuzione (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale).

L'archiviazione elettronica hà u so propiu inseme di esigenze di sicurezza è cunfurmità:
- Sicurezza di firma digitale: Cum'è dettu, l'avucatu Firma digitale di Juricert hè persunale è deve esse guardatu sicuru. A Law Society pruibisce esplicitamente di sparte u certificatu digitale o password cù u persunale (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Questu significa chì l'avucatu deve login personalmente è firmà e forme. Cum'è un trasportatore, pudete preparà tuttu in u pacchettu LTSA, ma l'avucatu entrerà a so password per firmà. Assicuratevi chì u vostru flussu di travagliu accumpagna questu - per esempiu, avete i ducumenti pronti in anticipu per chì l'avucatu ùn sia micca pressatu quandu firmà. Se un avvucatu hè alluntanatu, ùn deve micca dà u so token - pianificà in anticipu per un altru avvucatu firmante se ne necessariu. A violazione di sta regula pò purtà à azzione disciplinaria, postu chì a firma digitale hè cum'è u sigillo virtuale di l'avucatu.
- Protokollu di Archiviazione Elettronica di a Law Society: A Law Society hà introduttu un protokollu in u 2011 (è aghjurnamenti) per i strumenti elettronichi di u titulu di a terra (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). I punti chjave includenu l'ottenimentu di l'accunsentu di u cliente à e-filing in u so nome è a certificazione di l'avucatu chì anu l'originale firmatu prima di e-firma. Sempre avè a copia di l'esecuzione firmata in manu (o una copia per email / fax da l'altru avvucatu) prima di applicà a vostra firma digitale (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Per esempiu, quandu agisce per u cumpratore, mandate u trasferimentu à l'avucatu di u venditore per firmà; ùn e-firma è sottumette u trasferimentu finu à chì l'avucatu di u venditore torna firmatu (è verificate). U protokollu di a Law Society dice basicamente chì l'abbonatu (avucatu di presentazione) hè rispunsevule per assicurà chì u cuntenutu di u documentu ùn hè micca cambiatu è chì hè statu debitamente eseguitu da e parti (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se qualchì mudificazione hè necessariu dopu a firma, u protocolu delinea i passi (spessu chì necessitanu dimissioni o novu accunsentu). Allora se un tali scenariu nasce, cunsultate u protocolu.
- Privacy è Sicurezza di Dati: In u trasportu, manipule infurmazioni persunali sensittivi (ID, infurmazione finanziaria in istruzzioni di l'ipoteka, etc.). Assicuratevi di cunfurmà cù e lege di privacy assicurendu queste dati. Per esempiu, shred copie di ID chì ùn sò micca necessariu, o megliu, mantene solu in u schedariu assicuratu. Ùn mandate micca e-mail documenti non criptati cù numeri SIN o simili. Aduprate i canali sicuri di a vostra ditta, soprattuttu per cose cum'è l'inviu di dettagli di u contu di fiducia (per evità i fraudsters chì interceptanu l'infurmazioni di filu).
- Assicuranza di titulu versus opinione: In BC, hè sempre più cumuni per ottene assicuranza di titulu cum'è supplementu o alternativa à certe ricerche o per pruteggiri contra u fraud. Ancu s'ellu ùn hè micca mandatu, certi prestatori ne necessitanu. In cunfurmità, se un prestatore aspetta una pulitica d'assicuranza di titulu, duvete assicurà (per mezu di FCT, Stewart, Chicago Title, etc.) è assicuratevi chì hè efficace à a chiusura. Segui l'istruzzioni di l'assicuratore (di solitu un furmulariu per riempie è a pulitica vene per email). Fornite una copia à u prestatore è mantene una in u schedariu. L'assicuranza di titulu pò copre prublemi cum'è prublemi di indagine, fraude, o difetti legali chì ùn sò micca truvati da e ricerche. Ùn elimina micca a necessità di trasportu propiu, ma hè parte di a gestione di risichi. A Law Society hè d'accordu cù l'avucati chì ricumandenu cum'è necessariu - assicuratevi solu chì hè in locu se necessariu.
- Impegni è Obligazioni Etiche: Cumpiendu l'impegni ùn hè micca solu una cortesia prufessiunale, hè un requisitu assolutu. Se u vostru uffiziu dà un impegnu (per esempiu, per pagà una ipoteka è registrà a liberazione), diarizà è fate. A Law Society vede a violazione di l'impresa assai seriamente. Se qualcosa imprevisu vi impedisce di cumpiendu unu in u tempu, cumunicà immediatamente cù l'altru avvucatu è cercate l'accunsentu per estensione o alternativa - ùn lasciate micca solu lapse. Sempre sbagliate da a prudenza cù l'imprese: mai assume - accunsenu sempre esplicitamente i termini cù l'altra parte in scrittura. Per esempiu, se ricevi soldi nantu à l'impegnu di ùn liberà à u venditore finu à u trasferimentu di titulu, fate esattamente questu. A maiò parte di l'imprese standard copre queste, ma stà vigilante.
Aderendu à queste linee di regulazione, ùn solu evità a responsabilità, ma ancu cuntribuisce à una pratica di trasportu ghjusta è sicura. U sistema di Titulu di a Terra di BC è e regule di a Società Legale sò ben stabiliti; A seguita di elli mantene e transazzione affidate è salvu da fraud. In casu di dubbitu, cunsultate l'avucatu anzianu di a vostra ditta o i cunsiglieri di pratica di a Law Society (pò esse cuntattati per cunsiglii cunfidenziale nantu à situazioni difficili ([PDF] Manuale di Lista di Verificazione Pratica - Procedura di Trasmissione Residenziale)). Hè megliu dumandà chè risicà un misstep.

Uni pochi pratichi supplementari per riduce u risicu:
- Utilizà e liste di cuntrollu: A Law Society of BC furnisce liste di cuntrollu dettagliate di Conveyancing ([PDF] Manuale di Lista di Verificazione Pratica - Procedura di Trasmissione Residenziale) chì avemu seguitu in modu efficace in stu manuale. Aduprate sempre una lista di cuntrollu per chì nunda ùn sia trascuratu - da l'ID iniziale di u cliente à a chiusura di u schedariu. Questu crea boni abitudini è un record chì avete seguitu a prucedura.
- Note di file: Se succede qualcosa inusual (u cliente dà struzzioni strana, o un prublema hè stata risolta), nutate in u schedariu. Sè in a linea chì qualchissia dumanda a transazzione, una nota di schedariu chjaru pò esse a vostra megliu difesa.
- Ùn dà cunsiglii à i partiti micca rapprisentati: Cumu l'anu dettu, ma per rinfurzà - spessu i venditori vanu senza cunsigliu legale (per salvà soldi). Puderete esse tentatu di "aiutà" cù e dumande basiche per ottene u trattu. Abstinate è insistenu gentilmente per ottene u so propiu avvucatu o nutariu per cunsiglii indipendenti. Pudete mandà li documenti à firmà, ma ùn spiegà u so effettu legale oltri un fattu "per piacè firmate quì; trasferisce u titulu secondu u vostru cuntrattu ". Di sicuru, ùn cunsigliate micca di rinegozià qualcosa - duvete solu u duvere à u vostru cliente. Documentu se qualcunu rifiuta cunsiglii legali indipendenti dopu esse incuraghjiti (per esempiu, nutate chì "Seller X hà rifiutatu u suggerimentu per avè un avvucatu").
- Sensibilizazione à a frode: L'immubiliare hè un spaziu di fraudulente potenziale (fraude d'identità, fraudulente di valore). Verificate chì a persona chì scuntrà hè veramente u pruprietariu se rapprisente un venditore - verificate l'identità di foto da vicinu. Siate prudenti se qualcosa si sente "off" (cum'è un cliente in una corsa, ùn cunnosci micca i dettagli di a pruprietà, o utilizendu metudi di pagamentu inusual). I cunsiglii di a Law Society nantu à i "bandiere rosse" valenu a pena di rivisione (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Un esempiu: un cliente chì vende una pruprietà senza ipoteka, ma campanu à l'esteru è insistenu nantu à una vendita rapida sottu u mercatu - puderia esse fraudulente impostore. In tali casi, passi extra (cum'è cuntattà u veru pruprietariu via un altru canale) puderia esse garantitu da l'avucatu. Cum'è un trasportatore, porta ogni suspettu à l'attenzione di l'avucatu.
- Cunformità cù i termini di presentazione: Certi filings anu scadenze - per esempiu, a dichjarazione di l'Imposta di Trasferimentu di Proprietà deve esse presentata à u mumentu di a registrazione di trasferimentu, micca più tardi. Se un furmulariu d'esenzione (cum'è First Time Buyer) hè necessariu, assicuratevi chì hè fattu allora, o u cliente puderia perde. In u listessu modu, s'ellu ci hè un compitu post-cumplimentu (cum'è u schedariu a Form 17 per u Registru di Trasparenza di u Proprietariu di a Terra o un avvisu à a municipalità di u trasferimentu se necessariu), fateli subitu.
- Rapporti Post-Closing: Dopu a chjusura, preparanu e lettere di rapportu à i clienti è à u prestatore (se necessariu) in una manera puntuale. Per u cumpratore, u rapportu includerà una copia di u novu titulu chì li mostra cum'è pruprietariu (o certificatu di u statu di titulu), è di solitu copie di tutti i documenti firmati per i so registri. Per u vinditore, u rapportu mostra u pagamentu di l'ipoteki, cumu si sò distribuiti u prucedimentu, è una copia di u trasferimentu firmatu Form A, etc. Un rapportu precisu ùn hè micca solu un bonu serviziu, ma ancu un ultimu verificatu chì tuttu hè statu fattu.
Aderisce à queste pratiche è i requisiti regulatori pò parè oneroso à volte, ma elli riduce significativamente u risicu di errori, omissioni o violazioni etiche. Un trasportatore chì seguita e regule è cuntrollà i punti di conformità prutege a so impresa è u cliente da prublemi evitabili.

Strategie di Gestione di u Risicu

U trasportu porta una passività potenziale - i sbagli ponu causà perdita finanziaria o rivendicazioni. In ogni casu, cù una gestione prudente di risicu, pudete minimizzà e probabilità d'errore è trattà i prublemi chì si presentanu. Quì sottu sò strategie per gestisce u risicu è stabilisce l'aspettattivi di i clienti:

Pianu in anticipu per i termini: L'affari immubiliarii sò assai guidati da i termini (data di rimozione di u sughjettu, data di presentazione, etc.). Aduprate un sistema di ghjurnale fedelmente. Inserite e date chjave è stabilisce i ricordi pochi ghjorni prima. Per esempiu, marcate a data di cumpiimentu è ancu marcate dui ghjorni prima cum'è "Avete tutti i fondi?" è "Mandate per a registrazione dumane se pussibule". Facendu a rivista di pre-cumpletu una settimana prima pò piglià s'ellu manca qualcosa (cum'è, avemu avutu una prova d'assicuranza? U pacchettu di l'ipoteka hè firmatu?). Inoltre, u ghjornu di cumpletu, scopu di mandà a registrazione prima. Sè avete principiatu u ghjornu cù tuttu prontu per andà, avete u tempu di risolve i colpi imprevisti. I ritardi spessu causanu reazzione in catena (Guida à u trasportu residenziale in BC), cusì a puntualità da a vostra parte evita esse a causa di un ritardu. Se un ritardu inesperu hè causatu da qualcunu altru (finanziamentu tardiu da u bancu, etc.), informa immediatamente tutti i partiti è travaglià nantu à una suluzione (forse una breve estensione o un accordu di holdback di fiducia).
Liste di cuntrollu è Peer Review: Ùn pudemu micca enfatizà abbastanza - aduprate a lista di cuntrollu per ogni transazzione è in realtà marcate l'articuli cum'è fattu. Prima di mandà i ducumenti finali o di chjude, avete un cullega o l'avucatu esaminà a lista di cuntrollu di u schedariu è i ducumenti critichi. Un secondu gruppu di ochji puderia catturà, per esempiu, chì u descrizzione legale in u trasferimentu manca assai numeru, o a matematica nantu à aghjustamenti hè off da $ 100. Catturà questi prima di a registrazione impedisce i mal di testa. Hè assai più prezzu di passà uni pochi di minuti à cuntrollà cà di correggerà un errore dopu à u fattu (corregge un errore di titulu registratu pò implicà archivii costosi (Trasferimentu per correggerà un errore di trasportu - Pruvincia di Culumbia Britannica)).
Equilibrate i numeri: Fate sempre una cunciliazione di fiducia di fondi nanzu Chiusura: i crediti totali (depositu, ipoteka, soldi di i clienti) minus payouts totali (à u venditore, tasse, tariffi) deve esse zero. S'ellu ùn hè micca, truvate a discrepanza. Questu assicura chì ùn avete micca scurdatu un pagamentu o chì ùn site micca accidentalmente cortu. In casu di mancanza, uttene da u cliente o prestatore prima di chjude. Se un overage, determinà perchè (per esempiu, u cliente hà pagatu eccessivamente? - poi rimborsu subitu dopu à a chiusura). Equilibrate u vostru ledger, eviterete u risicu di errori di cuntabilità di fiducia o una situazione induve ùn pudete micca cumpletà per via di fondi mancanti.

Educazione = Riduzzione di Risichi: Un saccu di reclami post-closing da i clienti derivanu da elli chì ùn capiscenu micca qualcosa durante u prucessu. Pigliate u tempu educate u vostru cliente nantu à i punti chjave, chì sguassate l'expectativa irrealistiche (è cusì riduce u risicu di una lagnanza o una reclamazione). Per esempiu, assicuratevi chì u venditore capisce chì ùn uttene micca soldi di vendita appuntu nantu à a matina di chjusu - i fondi spessu ghjunghjenu più tardi in u ghjornu una volta chì a registrazione hè fatta, allora l'avucatu deve aspittà per a cunferma prima di liberazione. Spiegà questu in anticipu per evità un venditore arrabbiatu chì si dumanda perchè i soldi ùn sò micca in u so contu à 9 ore. Per i cumpratori, spiegà u timing di pussessu - puderanu assumisce appena chì u soldi hè pagatu, ricevenu e chjavi, ma se u cuntrattu dice u pussessu u ghjornu dopu 12pm, questu hè l'affare. Chjarificà in modu proattivu queste cose gestisce l'aspettattivi.
Mettite cunsiglii in scrittura: Se avete datu à u cliente cunsiglii o ricunniscenza impurtanti, soprattuttu s'ellu sceglie micca di seguità, nutate in scrittura. Per esempiu, se una indagine / inspezione ùn hè micca parte di u trasportu standard, ma u cumpratore hè preoccupatu per l'intrusioni, pudete cunsiglià "Pensate à ottene una indagine o assicuranza di titulu per copre i risichi di l'indagine". S'elli declinanu per via di u costu, mandateli per email qualcosa cum'è "Comu discutitu, avete decisu di ùn avè micca un sondaghju di a pruprietà. Procederemu senza unu, ma nutate chì significa chì ci basamu nantu à e descrizzioni di titulu esistenti è accettate u risicu di qualsiasi discrepanze minori di cunfini ". Questu vi copre se dopu u cliente trova chì a so fence hè 2 piedi in u lottu di u vicinu - sò stati avvistati di risicu di l'indagine.
Limite Scope Induve Approfonditu: I trasportatori (è l'avucati) ùn sò micca ispettori, assicuratori o cunsiglieri fiscali. Siate chjaru nantu à ciò chì tù ùn fà. Per esempiu, di solitu ùn verificate micca a cundizione fisica di a pruprietà o se l'apparecchi funzionanu - questu hè fora di u scopu legale. Se un cliente dumanda qualcosa cum'è "Deve ritene soldi per quella finestra rotta chì avemu scupertu?", hè più un prublema di negoziazione - pudete avvisà legalmente chì averanu bisognu di l'accunsentu di u venditore per via di una mudificazione, ma s'ellu ùn ci hè micca un holdback cuntrattuale, ùn pudete micca fà unilateralmente. U puntu hè di evità di esse in u ganciu per prublemi fora di u vostru rolu. Se un cliente aspetta chì truverete ogni prublema pussibule (cum'è rinnuvazioni micca permesse, conformità di zoning, etc.), ricurdate cù gentilezza quelli articuli di diligenza dovuta sò generalmente trattati prima di a rimozione di u sughjettu (forse da i prufessiunali o da e dumande di a cità), è u vostru rolu avà hè principalmente di assicurà un bonu trasferimentu di titulu. Di sicuru, se qualcosa vene à a vostra attenzione (cum'è in strati minuti vi vede una grande levy), duvete infurmatu, ma ùn site micca guarantisci a cundizione di a pruprietà. Stabbilimentu di sti limiti gestisce a responsabilità.
Documentazione di istruzzioni: Se un cliente vi struisce contru à a vostra ricunniscenza, o per fà qualcosa inusual, uttene per scrittu. Per esempiu, u cumpratore puderia urdinà di andà avanti cù a chjusura ancu s'è u venditore ùn hà micca riparatu qualcosa minore cum'è prumessu - cunfirmate per email "Secunnu a vostra direzzione, procederemu à chjude senza chì a riparazione sia fatta, è l'indirizzarete direttamente cù u venditore dopu a chiusura". Questu modu più tardi ùn ponu micca dì chì avete fallutu per rinfurzà qualcosa; era a so chjama.

Fonti di Reclamazioni Cumuni è Cumu Evità

L'assicuranza di l'avucati (PLTC/LIF) hà dati nantu à e rivendicazioni cumuni. Alcune notevuli è tattiche di evità:

Descrizzione Legale Errori: Unu di l'errori più frequenti di u costu hè un sbagliu in a descrizzione legale (per esempiu, abbandunà unu di più pacchi, o utilizendu u numeru di lottu sbagliatu, trasfirendu cusì a terra sbagliata). Evitazione: Verificate sempre a descrizzione legale da a ricerca di u titulu contr'à a forma di trasferimentu è u cuntrattu (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Se a pruprietà hà parechje PID o strati (parcheghju, almacenamentu), assicuratevi chì sò tutti inclusi. Fate chì una altra persona verifica se pussibule. Sè avete capitu dopu à a registrazione chì qualcosa era mancatu, avete da fà un trasferimentu di currezzione (Trasferimentu per correggerà un errore di trasportu - Pruvincia di Culumbia Britannica) (chì pò esse incurrà PTT extra) - una lezione caru.
Ùn sguassate micca un incumbramentu: per esempiu, Fallendu à registrà una liberazione di una ipoteka o ghjudiziu chì duverebbe, lascendu u cumpratore cun un lien sorpresa. Evitazione: Aduprate a vostra lista di cuntrollu per assicurà ogni carica chì era da esse scaricata hè veramente scaricata. Prima di dichjarà u schedariu chjusu, fate quella ricerca di titulu post-chiusura per vede chì hè pulita. Se un scaricamentu hè ritardatu (alcuni banche file dopu), seguite finu à chì vedete fattu. Ùn vi scurdate di quessa, perchè mesi dopu u cumpratore puderia truvà è una pretensione nasce.
Imposte impagati o Errori di aghjustamenti: Sè avete miscalculate un aghjustamentu (dite chì avete creditu u cumpratore menu di ciò chì meritava per i tassi), u cliente pò perde soldi. O se vi scurdate di pagà l'impositu nantu à a pruprietà chì avete impegnatu à pagà, u cumpratore puderia affruntà penalità. Evitazione: Doppiu verificate i calculi di l'aghjustamentu (forse per una formula o un altru persunale) (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale), è marcate una volta chì i pagamenti cum'è i tassi sò fatti (guarda i ricevuti). Sè accidentalmente omette un aghjustamentu è catturà subitu dopu a chjusura, informate immediatamente i dui lati è pruvate à risolve amichevolmente (più prestu, megliu a pussibilità di cullà da u partitu).
Surprises da Title/Strata: I clienti puderanu dichjarà "Ùn sapia micca di a servitù X o di $ 50 di tassa di strata". S'ellu era di registru è ùn l'avete micca avvisatu, puderanu culpisce. Avoidance: Mentre u cuntrattu avissi revelà cose cum'è i prelievi cunnisciuti è u cumpratore avissi leghjite u tìtulu, in pratica aiuta s'ellu signalate qualsiasi carichi inusual nantu à u titulu o qualsiasi infurmazione significativa in documenti di strata chì appariscenu in i materiali chì rivisite (Guida à u trasportu residenziale in BC). Per esempiu, se una servitù nantu à u titulu cuncede un dirittu di strada à un vicinu à traversu a pruprietà, menzionallu à u cumpratore è forsi furnisce una copia, perch'elli ùn ponu più tardi dì chì ùn anu micca cunnisciutu. Documentu chì avete fattu cusì. U vostru duvere hè principarmenti di assicurà un titulu chjaru eccettu quelli carichi elencati, ma andendu un passu più in là per mette in risaltu qualcosa atipicu pò prevene futuri prublemi "Ùn m'era micca dettu".
Transazzioni fraudulente: Mentre raru, se un trasportatore aiuta inavvertitamente un fraudulente (cum'è cablare soldi à un venditore falsu), hè catastròficu. Evitazione: verificate attentamente l'identità è i dettagli di u contu. Attenti à i tentativi di phishing - per esempiu, un email presumibilmente da u vostru cliente chì cambia l'urdinamentu di pagamentu - cunfirmate sempre per una telefonata à un numeru cunnisciutu. Parechje imprese anu avà salvaguardi per i trasferimenti di fondi (cum'è l'esigene l'appruvazioni di l'avucatu è i richiami). Inoltre, se un cliente o scenariu attiva parechje bandiere rosse (cum'è discutitu, vendita urgente, pruprietariu scunnisciutu, etc.), scalate à l'avucatu. Hè megliu ritardà o ricusà l'attuazione cà di facilità un schema di fraudulente è trascina l'impresa in a responsabilità.

Assicuranza di Responsabilità Prufessiunale è Quandu Ottene Aiutu

Tutti l'avucati BC anu assicurazione obbligatoria attraversu u Fondu di Indemnità di l'Avucati (LIF). Cum'è un trasportatore, site coperto quandu agisce sottu a tutela di l'avucatu. Tuttavia, u scopu hè di ùn avè mai bisognu. Sì un sbagliu accade, informate immediatamente l'avucatu. Parechji errori ponu esse riparati s'ellu ci hè pigliatu prima (per esempiu, fate un documentu currettivu, negoziate un accordu per un picculu prublema). Se si scopre un errore seriu (cum'è una mancanza di fiducia enormosa o un holdback non-resident mancatu chì porta à a dumanda CRA), l'avucatu pò avè bisognu di avvisà l'assicuratore. Più prestu hè fattu, u megliu l'assicuratore pò gestisce a pretendenza. Fà micca pruvate à copre tranquillamente un sbagliu significativu; a trasparenza hè chjave, è spessu i clienti sò più perdona si vene cun una suluzione.

Inoltre, se durante u prucessu scontri prublemi ghjuridichi fora di a vostra cunniscenza - per esempiu, u venditore dice chì sò in fallimentu, o scopre chì a pruprietà hè in terreni di affittu di e Prime Nazioni - ùn indovinà. Pausa è uttene cunsiglii da l'avucatu o un mentore anzianu. A Law Society offre Cunsiglii di pratica chì pò esse cunsultatu da l'avucati nantu à i punti difficili ([PDF] Manuale di Lista di Verificazione Pratica - Procedura di Trasmissione Residenziale); u vostru avucatu supervisore pò aduprà sta risorsa se ne necessariu. Hè megliu fà una "dumanda stupida" internamente cà fà un sbagliu stupidu esternamente.

In riassuntu, a gestione di risicu in u trasportu si riduce à preparazione, cumunicazione è verificazione (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu) (Guida à u trasportu residenziale in BC). Per esse cumpletu in u vostru travagliu, chjaru cù i vostri clienti, è prudente cù u rispettu, minimizzate assai a probabilità di qualcosa chì va male. È se qualcosa face, avè gestitu l'aspettattivi è e cose documentate vi mette in una pusizioni forte per risolve cun un minimu fallout.

Risoluzione di prublemi cumuni

Ancu cù a megliu preparazione, e transazzioni immubiliarii ponu scuntrà ostaculi. Un bon trasportatore hè ancu un risolve di prublemi, capace di risolve i prublemi chì si presentanu è di truvà suluzioni per mantene l'affare in traccia. Eccu i prublemi cumuni è cumu trattà in un cuntestu di trasportu BC:

Scenariu: Hè u ghjornu di cumpiimentu (o ghjustu prima) è qualcosa minaccia di ritardà a chjusura. I causi ponu include i fondi di l'ipoteca di u cumpratore chì ùn ghjunghjenu micca in u tempu, u vinditore ùn firmà micca i ducumenti in u tempu, scuperte di l'ultima minuta, o ancu prublemi esterni cum'è un rallentamentu di u sistema di Titulu di Terra. I ritardi sò serii perchè u cuntrattu stabilisce una data ferma - fallimentu di compie in quella data puderia significà una violazione. Eccu cumu trattà:

Identificà rapidamente a causa: Determina perchè ci hè un ritardu. Se u fondi di u cumpratore mancanu, chjamate immediatamente u prestatore per vede ciò chì hè sbagliatu. Se u u venditore ùn hà micca restituutu documenti firmati, Mettite in cuntattu - sò simpliciamente tardi, o ricusate nantu à un prublema? S'ellu ci hè un emissione di l'ultima ora nantu à u titulu (per esempiu, un ghjudiziu novu presentatu in a matina di u cumpletu), raccoglie ditaglii è discute cù l'avucatu e vostre opzioni (pò esse ritenutu i soldi per copre? U venditore hà un modu per sguassà u stessu ghjornu?).
Comunicazione è estensione: U mumentu chì hè chjaru un ritardu in u ghjornu dopu (o oltre) hè prubabile, duvete cumunicà cù l'avucatu di l'altra parte è l'attori immubiliarii. Spessu, i dui partiti vuliti l'accordu per chjude, cusì ponu accunsentì per allargà a data di cumpiimentu per un ghjornu o dui per risolve u prublema. Questu hè bisognu di a mudificazione di u cuntrattu scrittu firmatu da u cumpratore è u venditore. Di solitu i realtors preparanu quellu per a firma (o l'avucati ponu). Negotiate i termini: qualchì volta un pagamentu d'interessu o una altra considerazione hè datu à u vinditore per l'inconveniente di una estensione. Se una estensione hè d'accordu, assicuratevi chì tutti l'altri ditaglii (cum'è a data di l'aghjustamenti o u pussessu) sò ancu adattati in modu scrittu.
Utilizazione di Impegni di Fiducia se Breve Ritardo: Se u prublema hè prevista per esse risolta in un ghjornu o più (per esempiu, u prestatore cunfirma chì i fondi venenu dumani), l'avucati puderanu fà una soluzione: chiudi in escrow. Per esempiu, l'avucatu di u cumpratore puderia furnisce tuttu, eccettu i fondi, è l'avucatu di u venditore accetta di liberà e chjavi ancu s'è a registrazione ùn hè micca fatta, nantu à impegni chì l'avucatu di u cumpratore mantene tuttu in fiducia è ùn hà micca registratu finu à chì i fondi arrivanu u ghjornu dopu (o vice versa, l'avucatu di u venditore tene e chjave finu à a notificazione di a registrazione). L'avucati di BC à volte accoltu un brevi intervalli in questu modu, soprattuttu se u cumpratore hà digià spustatu fora o altri fattori umani. Tuttavia, e duie parti anu da accunsentu, è l'impegni devenu esse cristalline. L'assicuranza di u titulu pò ancu aiutà in queste situazioni di gap (assicurendu a distanza trà a registrazione prevista è attuale). Fate questu solu se i dui avucati sò còmode; altrimenti, una estensione formale hè più sicura.
Avvisà i Clienti: Mantene u vostru cliente cumplettamente infurmatu. U cumpratore deve sapè micca di cumincià à traslassi finu à chì hè risolta, è u vinditore ùn deve micca sapè di ùn aspittà micca soldi finu à chì hè fattu. Hè un scenariu stressante, cusì gestionate cun calma è assicurateli chì tutti travaglianu per compie u più prestu pussibule. Se u cliente causa u ritardu (per esempiu, u cumpratore era pocu di fondi), cunsigliate l'urgenza è e penalità potenziali (cum'è l'interessu per diem chì u vinditore puderia incaricà per u cuntrattu, o ancu a perdita di l'affare s'ellu ùn hè micca finitu in un tempu raghjone).
Effetti dopu: Se u chjusu hè ritardatu in un novu ghjornu, alcuni aghjustamenti puderanu cambià (interessu nantu à u pagamentu di l'ipoteka, ghjornu extra di tassi, etc.). Siate preparatu per aghjurnà a Dichjarazione di Ajustamenti è possibbilmente cullà / pagà una piccula quantità per a diferenza. Documentate questi cambiamenti chjaramente.

A chjave cù ritardu hè cumunicazione proattiva è un pianu scrittu per sempre chjude. A maiò parte di i venditori preferanu un finitu tardiu annantu à un affare colapsatu, soprattuttu se u prublema hè risolvibile (Guida à u trasportu residenziale in BC) (Guida à u trasportu residenziale in BC). Per esse nantu à u pede di fronte, pudete generalmente broker una estensione o un accordu interim è evità predefinitu. In ogni casu, se un ritardu diventa indefinitu o una parte si rifiuta di allargà, allora si stende à una disputa legale potenziale (prestazione specifica, etc.), chì hè fora di u vostru rolu - à quellu puntu, scalate à l'avucatu per cunsiglii à u cliente nantu à rimedii legali. Questu hè raru; di solitu, suluzioni sò trovu.

Scenariu: Avete inviatu u trasferimentu per a registrazione, ma l'Uffiziu di u Titulu di a Terra signala un prublema - sia un rifiutu direttu o un difettu pendente chì deve esse risoltu. In alternativa, u pacchettu puderia micca esse registratu à a fine di u ghjornu. Cumu risolve i prublemi:

Rigettu di u Titulu di a Terra: I mutivi cumuni includenu firme o forme mancanti, tariffu sbagliati, o un prublema di titulu (cum'è pruvà di trasferisce mentre un titulu duplicatu hè eccezziunale). L'esaminatore LTSA indicà l'errore. S'ellu hè qualcosa chì si risolve rapidamente, fate cusì. Per esempiu, s'ellu mancava un affidavit di esecuzione, uttene un preparatu da u tistimone immediatamente è rinvià. Se a descrizzione legale era sbagliata, pudete avè da curregà - s'ellu hè un minuri typo, forsi una correzione di affidavit; se maiò, possibbilmente un novu trasferimentu firmatu da partiti (chì hè un grande prublema in u ghjornu di chjusu). Per errori minori, l'Uffiziu di Titulu di a Terra spessu permette una correzione per via di lettera o affidavit da l'avucatu. Telefonate sempre à l'esaminatore se ùn hè micca sicuru - vi diceranu esattamente ciò chì anu bisognu per rende accettabile.
Preoccupazioni prioritarie: Se a vostra iscrizzione hè rifiutata dopu a data di cumpiimentu, ci hè un risicu di priurità persa (qualchissia puderia teoricamente registrà una altra carica in l'interim). Per mitigà questu, se sapete chì qualcosa hè sbagliatu nantu à a sottumissione, pudete fà un rapidu caveat priurità (o in a pratica muderna, una "applicazione pendente per esse rinviata" - essenzialmente una app chì tene u vostru postu) se permessa. O simpricimenti rinviate l'applicazione corretta ASAP. A finestra di u tempu in quale qualcosa altru puderia sbulicà hè di solitu chjuca, ma hè un risicu. Mantene l'altru avvucatu infurmatu - se un rifiutu succede, dite à l'avucatu di u venditore è delineate a correzione è u timeline. Tenenu fondi in fiducia in cundizzioni, cusì anu bisognu di sapè.
A fine di u ghjornu ùn hè micca registratu: Se à a fine di a data di cumpiimentu, u trasferimentu ùn hè ancu registratu (forse per via di u voluminu in LTSA o di una presentazione tardiva), tecnicamente l'affare ùn hè micca cumplettamente "chjusu", ma se tuttu hè in prucessu è senza prublemi, i partiti sò spessu prucede nantu à a fiducia chì compie a matina dopu. Questu hè cumunu per i filings tardivi; u cumpratore di solitu ùn riceve chjavi finu à chì a registrazione cunfirma a matina dopu, per impresa. In questu casu, fate una ricerca rapida di titulu dopu à u tempu di cutoff per assicurà chì nunda d'altru hè ghjuntu nantu à u titulu, è cunfirmà cù l'altra parte chì i fondi restanu in fiducia. Allora a prima cosa a matina dopu, vede. Questu hè più un prublema di timing chè un prublema. Sottolinea perchè l'invià prima di a data di finitura hè sàviu - per evità u statu pendente di notte.
Discrepanza di nomi / Problemi di esecuzione: Se l'Uffiziu di u Titulu di a Terra mette in discussione una firma o un nome (per esempiu, una mancata iniziale iniziale), una suluzione cumuni hè una Affidavit d'identità da a persona, dicendu "I, John Doe, sò una è a stessa persona cum'è John A. Doe nantu à u titulu", per esempiu. Fate chì u cliente firmà una tale affidavit davanti à un nutariu / avvucatu è u sottumette in riferimentu à u numeru di registrazione. Questu di solitu satisface u registratore. Hè megliu d'anticipà queste (se avete nutatu chì u cuntrattu ùn avia micca un nome mediu, ma u titulu, preparanu un affidavit per u cliente à firmà per evità ritardu).
Document à l'appui manquant : A volte un trasferimentu richiede un documentu d'accumpagnamentu - per esempiu, un Form F per strata, o un pianu di indagine per una suddivisione, etc. S'ellu hè stata omessa, a registrazione si ferma. Ottene u documentu è invià rapidamente cù una lettera di presentazione chì face riferimentu à u numeru pendente. L'LTSA pò marità.
Traffico pesante o problema di sistema: Se in un ghjornu assai occupatu (cum'è a fine di u mese), a fila di registrazione si mette in fila o u sistema scende, i trasportatori puderanu panicà. Ùn ci hè micca assai chì pudete fà salvu aspittà o chjamà LTSA s'ellu hè un errore di sistema. Se veramente ùn pò micca esse registratu quellu ghjornu per via di prublemi LTSA, hè di solitu una situazione di forza maiò - i dui partiti spessu accunsenu à cunsiderà chì a fine hè efficace in quellu ghjornu è forse scambià e chiavi, finendu a registrazione u ghjornu dopu. L'assicuranza di titulu pò copre u gap se necessariu.

Cunsigliu preventivu: Sempre fà una revisione finale di tutti i documenti nanzu invià à LTSA - sò tutte e firme presente è tistimuniate bè? Tutti i formi necessarii attaccati (per esempiu, a forma PTT, Form F, etc.)? A descrizzione legale currisponde esattamente à u titulu? Fendu cusì impedisce a maiò parte di i rifiuti. Tuttavia, s'ellu si verifica, indirizzà immediatamente - ùn ritardu micca perchè solu diventa più risicatu quantu a registrazione hè più longa. Mantene note di ciò chì hè accadutu è cumu risolta, in casu avete bisognu di spiegà à i clienti o assicuranti dopu.

Scenariu: Scuprite una discrepanza o errore in a documentazione - per esempiu, u Cognome di un partitu hè spelled differently nant'à u cuntrattu vs u so ID, o u descrizzione legale in l 'istruzzioni ipoteka ùn currisponde à u titulu, o u data di cumpletamentu nantu à a lettera di impegni di l'avucatu hè sbagliata. Queste cose passanu; quì hè ciò chì fà:

Discrepanze di nomi: Ideale, tutti i ducumenti duveranu avè nomi coherenti. Se a licenza di u cunduttore di u venditore dice "Elizabeth" ma u cuntrattu dice "Betty", u Titulu di a Terra richiede u nome cum'è nantu à u titulu (forse Elizabeth s'ellu hè nantu à u titulu). U cursu più sicuru hè di avè u trasferimentu firmatu cù u nome esattamente cum'è nantu à u tìtulu, è pudete aghjunghje "cunnisciutu ancu Betty [Cognome]" in u bloccu notariale se necessariu. Se a discrepanza hè presa prima, mudificà u cuntrattu per un addendum per riflette u nome legale currettu. Per un cumpratore, hè impurtante chì u so nome sia currettu nantu à u titulu per l'identificazione futura. Se un cliente hà una variazione cumuna (cum'è u nome di u mediu), spiegà chì avete aduprà u so nome legale in tutti i documenti. In casu di errore ortograficu minore nantu à i documenti eseguiti chì sò catturati prima di a registrazione, riesecuzione hè a correzione più pulita. S'ellu ùn hè micca fattibile (venditore à l'oltremare, etc.), una lettera di l'avucatu à LTSA cù una affidavit puderia basta s'ellu hè chjaramente a stessa persona.
Descrizzione Legale Errori: Sè catturà un errore in una descrizzione legale in ogni ducumentu (cuntrattu, struzzioni di ipoteka, etc.), verificate contru à u titulu propiu. Allora corrette à a fonte: se u cuntrattu hà avutu un sbagliu, fate una mudificazione cù a descrizzione curretta. Se l'istruzzioni di l'ipoteka anu avutu un errore, informate immediatamente u prestatore per pudè rimette e struzzioni currette (u prestatore vole a so ipoteka nantu à a pruprietà curretta!). Sè solu catturà un errore di descrizzione legale dopu a registrazione (dici un lottu omessi), hè più seriu - a trasferimentu di cunferma per u pezzu mancante pò esse necessariu (Trasferimentu per correggerà un errore di trasportu - Pruvincia di Culumbia Britannica) è forse un PTT supplementu. Chì implicarà e duie parti è prubabilmente i so avucati per eseguisce novi documenti. Questu mette in risaltu a necessità di verificà prima (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale). Sì un tali grande errore accade, avvisate l'avucatu è l'Assicuranza di Titulu s'ellu hè in u locu (l'assicuranza di titulu puderia copre u costu di risolve un tali errore).
Discrepanza di i termini di u cuntrattu: Calchì volta u cuntrattu è a realità divergenu - per esempiu, u cuntrattu dice chì u frigorifero hè inclusu, ma hè andatu in una guida. Tecnicamente, hè una disputa cuntrattuale, micca un errore di trasportu. Dirigisce u cumpratore per parlà à u so agente immubiliare - di solitu u rimediu hè chì u venditore dà una compensazione o u cumpratore accetta. Cum'è trasportatore, nutate in u schedariu, ma ùn hè micca qualcosa chì impedisce a chjusura (salvo chì u cumpratore urdinate di mantene i fondi, chì ùn pudete micca fà senza l'accordu di u venditore o l'ordine di a corte). Avvisate u cumpratore chì u so recursu hè contru à u venditore sottu u cuntrattu, ma a chjusura deve procederà s'ellu hè l'unicu prublema (l'avucatu pò cunsiglià se u cumpratore deve tene fondi in escrow - ma senza accordu, chì rischia di violazione). Dunque, gestisce l'aspettattivi chì micca ogni prublema cuntrattuale pò esse risolta da u trasportatore à a chiusura.
Discrepanze finanziarie: sè l ' quantità di depositu nantu à u cuntrattu hè sbagliatu (typo) versus ciò chì hè statu pagatu in realtà, chjarificà cù l'agenti immubiliarii è corregge via emenda se ne necessariu, cusì l'aghjustamenti sò precisi. Se a dichjarazione di pagamentu da un prestatore cuntene un errore (forse anu miscalculated interessu), uttene un aghjurnatu - ùn mai assume, perchè s'ellu hè pagatu un prestatore ancu per una piccula quantità, ùn ponu micca scaricatu. Hè più sicuru di pagà un pocu più è chì u prestatore rimbursà l'eccessu à u vinditore cà di pagà sottu è lascià una ipoteka nantu à u titulu.
Errore di battitura o errore minore in u documentu registratu: Se dopu à a registrazione avete notatu un picculu errore di battitura (cum'è un sbagliu iniziale mediu) ma ùn affetta micca l'identità di i partiti, di solitu ùn ci hè nunda di fà se u titulu emessu bè. S'ellu hè in u corpu di una ipoteka (cum'è una data di pagamentu sbagliata, ma u prestatore ùn hà micca ughjettu à a registrazione), u prestatore pò avè da esse registratu un Forma C Modificazione o solu mantene in u schedariu. Informate sempre l'avucatu supervisore è vede s'ellu hè garantitu un schedariu di currezzione o se tutti i partiti sò bè chì ignuranu un errore di battitura innocu.

Approcciu generale: Quandu truvate una discrepanza, ùn spazzà micca sottu à u tappettu. Ancu i prublemi minori anu da esse nutati è corretti o almenu chjarificati in scrittura trà e partiti per evità disputi dopu. Se u tempu permette, uttene documenti ridisegnati è rifirmati currettamente (questu hè l'ideale). Se u tempu hè pocu, utilizate affidavits o impegni per patch lu cum'è permessu.

Scenariu: Vicinu à a chjusura, una parte prova di cambià qualcosa - per esempiu, u cumpratore dumanda di trasfurmà u pussessu un ghjornu prima, o u venditore dumanda un anticipu di fondi di vendita, o u prestatore di u cumpratore richiede di colpu una rete per a riparazione. Questi ponu esse difficili:

Pussessione o cambiamenti di termini: Ogni cambiamentu materiale richiede l'accordu di u cumpratore è di u venditore. Se u vostru cliente dumanda, dite chì trasmetterà a dumanda à l'altra parte (probabilmente via realtors) ma tocca à l'altra parte per accunsentà. Ottene ogni cambiamentu accunsentutu in scrittura (emenda di u cuntrattu). Se l'altra parte dice micca, spiegà à u vostru cliente chì anu da aderisce à u cuntrattu o risicu di violazione. A volte i clienti pensanu chì l'avucati ponu solu aghjustà e cose - fate chjaru chì ùn avete micca autorità per cambià i termini senza cunsensu mutuale.
Liberazione di chjave anticipata: Una dumanda cumuna hè, "U cumpratore pò avè e chjavi a sera prima di a fine per trasfurmà uni pochi di cose?" Legalmente, u pussessu hè per cuntrattu, ma i partiti à volte travaglianu e cose. Se tali arrangiamenti off-record accadenu (cù l'implicazione di l'attore immubiliare), assicuratevi chì u vostru cliente cunnosci i risichi (venditore chì permette à u cumpratore in principiu significa tecnicamente u cumpratore hè in a pruprietà di qualcunu altru - prublemi d'assicuranza, etc.). Cum'è l'assistente di l'avucatu, ùn avete micca incuragisce a violazione di i termini di u cuntrattu, ma se i dui clienti volenu, avete firmatu un accordu d'usu simplice o rinuncia, se pussibule, dichjarà chì u cumpratore accede prima à u so propiu risicu, ecc.
Richieste per i Fondi Timing: A volte i vinditori volenu u vintu di vendita in u stessu ghjornu di cumpiimentu perchè cumprà una altra pruprietà u ghjornu dopu. In BC, i fondi sò generalmente dispunibuli nantu à a fine di u ghjornu dopu meziornu o a matina dopu. Sì un venditore influence soldi da un certu tempu, coordinate cù l'avucatu di u cumpratore - forsi organizà un accontu direttu o un filu per accelerà. Ma attenzione: ùn pudete micca liberà fondi finu à chì site sicuru d'esse registratu à u nome di u cumpratore (o una assicurazione assai alta chì hè imminente cù l'imprese). Spiegà à i venditori chì a registrazione di u titulu di a terra hè ciò chì attiva a liberazione di soldi. Se necessariu, a prestitu ponte attraversu u so bancu puderia esse usatu se u timing hè strettu (u bancu di u venditore spessu pò ponte se sanu chì una vendita hè chjusa uni pochi d'ore dopu una compra). Questu hè fora di u vostru travagliu direttu, ma pudete pruvucà l'idea.
Ritenuta di u prestatore o nova cundizione: Se un prestatore face una sorpresa, cum'è vulendu una rete per una custruzzione incompleta o un impegnu chì qualcosa sia fattu dopu à a chjusura, affruntate cù u cliente è possibbilmente l'altra parte. Per esempiu, una nova custruzzione puderia avè una rete per un paisaghju incompletu - u prestatore di u cumpratore puderia dì chì tene $ 10k finu à a fine. Questu hè bisognu di un accordu da u venditore à quellu arrangiamentu. Puderete negozià un impegnu cù l'avucatu di u venditore chì a quantità serà tenuta è pagata solu quandu a cundizione hè cumpletata. Tuttu deve cuncurrenza, altrimenti u cumpratore puderia micca ottene fondi sanu è ùn pò micca cumpletu. L'identificazione precoce di questi hè chjave - rivedete l'istruzzioni di u prestatore accuratamente à u ricivutu per catturà tali cundizioni è trattà cun elli in anticipu, micca à a vigilia di chjude.
Surprise de retenue fiscale non-residente : Idealmentu determinatu bè in anticipu dumandendu u statutu di u venditore. Ma s'è u ghjornu di a chjusura amparate chì u venditore ùn hè micca residente è ùn hè statu cunsideratu nisuna rete, avete un prublema seriu perchè u cumpratore hè obligatu da a lege à frenà (di solitu ~ 25% di u prezzu di compra grossu). S'ellu hè mancatu, informate immediatamente e duie parti è i so agenti immubiliarii - prubabilmente u venditore duverà accunsente à escrow quellu holdback (perchè l'avucatu di u cumpratore ùn libererà micca tutti i fondi). Possibile ritardà a chjusura finu à ch'ella sia risolta. Hè un raru sguardu avà cum'è l'attori immubiliarii generalmente dichjaranu a residenza in u cuntrattu è l'avucati ricevenu stat decs (Manuale di liste di cuntrollu di pratica - Procedura di trasportu residenziale), ma vale a pena nutà - cunfirmà sempre u statu di residenza prima per evità sta crisa di l'ultima minuta.

Ancu dopu a chjusura, i prublemi ponu spuntà chì pudete avè bisognu di aiutà cù:

Errori di titulu scupertu: Se dopu a chjusura, u cumpratore nota qualcosa nantu à u titulu chì duverebbe esce (per esempiu, una vechja ipoteca sempre quì), prima verificate s'ellu era daveru suppostu esse liberatu (forse era una servitù benefica destinata à stà). S'ellu hè un errore (l'ipoteca ùn hè micca stata liberata per via di ritardu bancariu), coordinate cù l'avucatu di u venditore per esse eliminata ASAP. Aduprate l'imprese è implicate l'assicuranza di titulu se necessariu. Di solitu, se i fondi sò stati tenuti in fiducia per questu (impresa), hè solu una questione di perseguite. Fornite rassicurazione à u cumpratore chì hè in manu - sti travaglii di pulizia a volte trascinanu settimane, ma stanu nantu à elli ogni settimana finu à a fine (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu).
Pagamenti è rimborsi: Dopu à chjusu, assicuratevi qualsiasi fondi surplus o rimborsi sò trattati. Per esempiu, se u brokerage immubiliare hà avutu un depositu eccessivu dopu a cumissioni, puderanu mandà un rimborsu à u venditore - qualchì volta u venditore l'aspitta via u so avvucatu. Assicuratevi chì u cliente riceve i so fondi dovuti è u documentu in u rapportu finali. Per i cumpratori, s'ellu avete avutu uni pochi di centu in fiducia dopu avè pagatu tuttu, rinvià subitu cù una dichjarazione. I saldi di fiducia micca reclamati sò una responsabilità (è avè e regule di a Law Society per ùn mantene micca troppu longu).
Domande di i Clienti / Follow-up: I clienti ponu vultà cù e dumande: "Induve aghju avutu a mo fattura di l'impositu di pruprietà avà?" o "Cumu cambià i chjusi, aghju bisognu di informà qualcunu legalmente?" Mentre ùn sò micca prublemi legali per se, furnisce un pocu guida cum'è u serviziu di u cliente hè bonu. Per esempiu, dite à u cumpratore chì a cità eventualmente aghjurnà i so registri da a registrazione di u Titulu di a Terra è mandà un avvisu fiscale dopu u ciclu, ma ponu chjamà a cità per cunfirmà u cambiamentu di pruprietà per esse sicuru. O cunsigliate à u cumpratore di dumandà a Concessione di u Proprietariu di a Casa, se applicabile, quandu vene u tempu di l'impositu (dapoi u primu annu, a fattura puderia ancu mostrà u nome di u pruprietariu precedente). Questi picculi cunsiglii ponu prevene prublemi minori (cum'è a manca di una cuncessione o micca avè un avvisu fiscale). Per i vinditori, ricurdate di annullà i so pagamenti di l'impositu di pruprietà preautorizatu o i cunti di utilità, etc., per ùn esse micca caricati dopu a vendita.
Conservazione di documenti: Assicuratevi chì u cliente hà copie di tuttu ciò chì puderanu bisognu. I cumpratori spessu dumandanu i so documenti di indagine o strata dopu - questi sò generalmente furnuti da realtors, ma se l'avete, include in un USB o email. Un legante di chiusura ben documentatu o email à u cliente cù PDF di documenti chjave (titulu, trasferimentu, ipoteka, cuntrattu, aghjustamenti) hè assai utile è riduce e dumande future.

Anticipendu questi prublemi cumuni è avè un libru di ghjocu per elli, li gestionerete cun fiducia. U trasportu, mentre chì spessu rutina, pò lancià curveballs (Guida à u trasportu residenziale in BC). U vostru travagliu hè di catturà quelli è risolvili in modu chì sia i requisiti legali è l'interessi di u cliente sò salvaguardati. À u tempu, svilupperete l'intuizione per a scuperta di prublemi - se qualcosa "si sente off", investigherete prima. Quandu si presentanu prublemi, stà calmu, cunsultate cù a vostra squadra, è cumunicà e soluzioni chjaramente. I clienti ùn ricordanu micca chì ci era un prublema, ma cumu avete trattatu.

cunchiusioni

Stu manuale passu à passu vi hà guidatu à traversu tuttu u prucessu di trasportu in Columbia Britannica - da u primu cuntattu cù u cliente, à a preparazione di documenti, a cullaburazione cù tutte e parti, assicurendu a conformità, a gestione di i risichi, à a risoluzione di i prublemi. Cum'è un novu trasportatore, riferite à ogni rùbbrica mentre avanza in un schedariu. À u tempu, sti passi diventeranu a seconda natura. Ricurdativi chì l'attenzione à i dettagli, a proattività è a cumunicazione chjara sò i vostri migliori strumenti. Aderendu à e migliori pratiche è linee guida (U Prucessu di Conveyancing in BC: Una Guida Passu à Passu) (Guida à u trasportu residenziale in BC), faciliterete trasferimenti di pruprietà lisci, suddisfà i clienti, è mantene l'alti standard di a professione. Felice trasportu!