"Cum'è agente immubiliare, aghju ricevutu u 50% di a cumissione di vendita, ma u prugettu di prevendita hè statu annullatu. Aghju u dirittu di tene a cumissione ?
A maiò parte di e vendite residenziali anu un accordu di cumissione cù l'agente immobiliare® cù clausole specifiche. Una di queste clausole hè analizata quì sottu:
Hè applicabile una dichjarazione chì dice: "Tutte e cummissioni saranu cunsiderate cum'è guadagnate dopu à u cumpletamentu successu di a transazzione"?
Iè, una dichjarazione in un accordu di cumissione immubiliare chì specifica chì "Tutte e cumissioni saranu cunsiderate cum'è guadagnate dopu à u cumpletamentu successu di a transazzione" hè generalmente applicabile in Canada. I tribunali sustenenu constantemente un linguaghju cuntrattuale chjaru chì stabilisce u cumpletamentu di a vendita cum'è una cundizione precedente à u pagamentu di a cumissione. Tuttavia, l'applicabilità pò esse cuntestata se u linguaghju cuntrattuale hè ambiguu o se u non cumpletamentu risulta da a mala fede o da un cumpurtamentu oppressivu di a parte rispunsevule di u pagamentu di a cumissione.
U principiu fundamentale hè chì u dirittu di un agente immubiliare à una cumissione hè guvernatu da i termini di u so cuntrattu. Sè u cuntrattu face chì a cumissione sia cundiziunata da un avvenimentu, è quellu avvenimentu ùn si verifica micca, nisuna cumissione hè pagabile. Questa era a quistione cintrale in Poon v Sultan Realty (2015), ONSC, induve un cumpratore hà dumandatu u ritornu di una cumissione pagata per l'acquistu di un condominiu chì ùn hè mai stata cumpletata perchè u custruttore hà fiascatu. L'Accordu di Rapprisentazione di u Cumpratore (BRA) hà dichjaratu chì a cumissione duvia esse pagata "una volta chì a cessione di l'APS hè stata cumpletata cù successu". U tribunale hà trovu sta formulazione, quandu hè stata letta cù altre clausole, cuntradittoria è ambigua. Applicendu u principiu di contra proferentem, u tribunale hà interpretatu l'ambiguità contr'à a sucietà immubiliare chì hà redattu l'accordu. U tribunale hà dichjaratu:
[19] A ghjurisprudenza hà stabilitu chì ogni cuntradizione o ambiguità in un cuntrattu serà interpretata contra proferentem contr'à u so creatore. À parè meiu, a formulazione "cumpletamentu successu" hè abbastanza cuntradittoria è ambigua in e circustanze di stu casu è cuncludu ch'ella deve esse interpretata contra proferentem contr'à l'imputati cum'è creatori di u cuntrattu.
Siccomu a transazzione ùn hè mai stata cunclusa è u mancatu cumpletamentu ùn era micca colpa di u cumpratore, u tribunale hà urdinatu a restituzione di a cumissione. Stu casu sottolinea chì u termine "cumpletamentu successu" serà probabilmente interpretatu da i tribunali cum'è a chjusura finale di a vendita, micca solu a firma di un accordu di compra è vendita, in particulare in un cuntestu di prevendita induve u cumpletamentu finale di u prugettu ùn hè micca garantitu.
Mentre una clausula chjara hè tipicamente applicabile, un sviluppatore o un venditore ùn pò micca agisce in mala fede per impedisce u cumpletamentu di una transazzione solu per evità di pagà cummissioni. A Corte Superiore di l'Ontario hà trattatu un tale scenariu in una seria di casi chì implicavanu u prughjettu Portofino Riverside Tower. In Valente v Portofino Riverside Tower (2007), ONSC, u tribunale hà trovu chì u sviluppatore s'era impegnatu in una ristrutturazione corporativa specificamente per evità i so obblighi di cummissione in virtù di un accordu di listinu esclusivu. U tribunale hà cuncessu à l'agente immubiliare® un sollievu in virtù di e disposizioni di rimediu per l'oppressione di l'Ontario Business Corporations Act, truvendu chì a condotta di u sviluppatore era "oppressiva o ingiustamente pregiudiziale o chì ignora ingiustamente l'interessi di" l'agente immubiliare® cum'è creditore. U tribunale hà cunclusu:
[77] … Truvu quì, principalmente nantu à e prove orali è documentarie furnite da Capaldi, chì a "ristrutturazione corporativa" hè accaduta in u modu chì hà fattu principalmente in un sforzu per "sbarrazzassi di e cummissioni" chì micca solu hà ignoratu l'interessu di u querellante, ma apparentemente era destinata à bluccà ogni sforzu da parte di u querellante per incassà e cummissioni dovute, è e cummissioni future chì devenu esse dovute in virtù di l'accordu di quotazione esclusiva.
Stu principiu hè statu sustinutu da casi cum'è Gestion Trans-Tek Inc. v Shipment Systems Strategies Ltd. (2001), ONSC, chì anu stabilitu chì l'usu di a ristrutturazione corporativa per evità l'esposizione à una sentenza hè sufficiente per attirà un sollievu per oppressione.
Inoltre, l'accordi di cummissione per i grandi prughjetti di prevendita ponu esse cumplessi, cù u pagamentu strutturatu in tappe. In Valente v Portofino Riverside Tower (2010), ONSC, l'accordu di quotazione stipulava chì u 50% di a cummissione era pagabile una volta chì e prevendite necessarie eranu state realizate per suddisfà e cundizioni di finanziamentu, cù u restu duvutu "à u cumpletamentu di ogni vendita". Questu dimostra chì e parti ponu definisce cuntrattualmente diversi punti di trigger per quandu una cummissione, o una parte di ella, hè "guadagnata". In una decisione correlata, Valente v Capaldi (2008), ONSC, u tribunale hà determinatu a data precisa in a quale sta cundizione di prevendita era soddisfatta, attivendu l'obbligazione di u sviluppatore di pagà a prima metà di e cummissioni.
Hè dinò un principiu fundamentale di u dirittu cuntrattuale chì i tribunali ùn riscriveranu micca un accordu mal negoziatu per e parti. A Corte Suprema di u Canada in Jedfro Investments v Jacyk (2007), SCC hà cunfirmatu a regula generale "chì ùn hè micca a funzione di u tribunale di riscrive un cuntrattu per e parti. Nè hè u so rolu di alleviare una di e parti da e cunsequenze di un cuntrattu improvidente". Dunque, un agente immubiliare chì accetta una clausula chjara "guadagnata à u cumpletamentu" corre u risicu di mancatu pagamentu se u prugettu fiasca per ragioni fora di u cuntrollu di u sviluppatore, cum'è in una situazione di amministrazione controllata cum'è vistu in bcIMC Construction Fund Corporation v Chandler (2008), BCSC.
In cunclusione, una clausula chì face una cumissione immubiliare guadagnata "à u cumpletamentu successu di a transazzione" hè applicabile. Tuttavia, a so applicazione dipende assai da i fatti specifici. I tribunali interpretanu "cumpletamentu successu" cum'è a chjusura finale, interpretanu ogni ambiguità contr'à u redattore (tipicamente l'agente immubiliare), è ùn permettenu micca à una parte di utilizà mala fede o un cumpurtamentu oppressivu per ingegnerizà un non cumpletamentu per evità di pagà una cumissione.