Comprar una casa en prevenda a la Colúmbia Britànica: Guia legal sobre REDMA, dipòsits i drets de rescissió

Quan compren una casa en prevenda a la Columbia Britànica, els compradors adquireixen un dret de propietat basat en documents legals i promeses contractuals en lloc d'una estructura acabada. Navegar per aquestes transaccions juntament amb un expert qualificat Advocat de transaccions immobiliàries a la Colúmbia Britànica garanteix una protecció completa sota la Llei de màrqueting de desenvolupament immobiliari (REDMA), que preveu un període de rescissió obligatori de 7 dies, requisits estrictes de declaració de divulgació i condicions legals de fideïcomís per als dipòsits, diferents del dret general de rescissió de 3 dies en virtut de la Llei de Dret de la Propietat.

Taula de continguts

• 1. Drets de rescissió: dret general de 3 dies vs. dret REDMA de 7 dies
• 2. Declaracions de divulgació i inaplicabilitat en virtut de la REDMA
• 3. Gestió de dipòsits, comptes fiduciaris i reclamacions de promotors
• 4. Retards en la construcció, fets materials i dates fora de termini
• 5. Impostos aplicables: IVA, rebaixes i impost de transmissió de béns immobles
• 6. Assegurança de garantia de la llar i consideracions sobre els estrats
• 7. Llista de verificació de diligència deguda abans de signar
• 8. Preguntes freqüents

1. Drets de rescissió: dret general de 3 dies vs. dret REDMA de 7 dies

La llei de la Colúmbia Britànica preveu dos marcs de rescissió diferents per a les transaccions de béns immobles. Aquests drets operen sota lleis separades i comporten procediments i conseqüències financeres completament diferents.

Segons l'article 42(1) de la Llei de Dret de la Propietat, la notificació de rescissió requereix la descripció de la propietat, els noms del comprador i del venedor, la signatura i la data. Si s'ha pagat un dipòsit, la tarifa del 0.25% es dedueix del dipòsit i la resta es retorna. Per contra, segons la secció 21(2) de la REDMA, la rescissió requereix una notificació per escrit lliurada personalment o per correu certificat al promotor o a la corredoria a l'adreça indicada a l'acord o a la declaració de divulgació, la qual cosa desencadena una devolució immediata de la totalitat del dipòsit segons les seccions 21(5)–(6).

2. Declaracions de divulgació i inaplicabilitat en virtut de la REDMA

Un promotor no pot comercialitzar una unitat de desenvolupament sense presentar una declaració de divulgació al Superintendent, proporcionar una còpia al comprador, donar una oportunitat raonable per llegir-la i obtenir un justificant per escrit (REDMA ss. 14(1), 15(1)). La declaració de divulgació ha de revelar clarament tots els fets materials sense tergiversacions (s. 14(2)).

Si un comprador té dret a una declaració de divulgació en virtut de la REDMA i no la rep, el comprador pot rescindir el contracte de compra en qualsevol moment (s. 21(3)). Si un promotor no proporciona una esmena que reveli un fet material que podria afectar raonablement la decisió d'un comprador, el contracte es pot rescindir, normalment fins a un any després de la transferència de la titularitat (s. 21(3.2)).

A més, segons la secció 23(1) de la REDMA, un acord de compra generalment no és exigible contra el comprador si el promotor ha incomplert alguna de les disposicions de comercialització o de dipòsits de la part 2. Chameleon Talent Inc. contra Sandcastle Holdings Ltd. (2010 BCCA 300), el Tribunal d'Apel·lació de la Colúmbia Britànica va establir que les dates d'inici i finalització de la construcció són fets materials. El tribunal va dictaminar que el coneixement del comprador d'un retard no eximeix el promotor de la seva obligació legal de presentar i lliurar una esmena.

Com s'ha confirmat en Ye contra Vesta Properties (Latimer) Ltd. (2025 BCSC 773), les esmenes que abordin les tergiversacions importants s'han de presentar en un termini de 30 dies a partir del moment en què es coneguin i s'han de proporcionar als compradors en un termini raonable, almenys 14 dies abans de la finalització. Es va considerar que una acceleració d'un any de la finalització era un fet important, i un retard de 6 mesos en el lliurament de l'esmena feia que el lliurament fos irrazonable.

3. Gestió de dipòsits, comptes fiduciaris i reclamacions de promotors

REDMA no estableix un percentatge de dipòsit legal universal. Els imports, les quotes i els calendaris dels dipòsits es determinen segons els termes del contracte de compra i la declaració de divulgació. En Ye (2025 BCSC 773), es va considerar que un pagament excessiu accidental de 9 dòlars per sobre d'un dipòsit contractual del 10% no constituïa un motiu vàlid de rescissió.

Segons la Secció 18(1) de la REDMA, tots els dipòsits s'han de dipositar immediatament a una casa de corretatge, advocat, notari públic o administrador prescrit en un compte fiduciari en una institució d'estalvi de la Colúmbia Britànica. Els dipòsits no es poden alliberar sense consentiment per escrit, una ordre judicial, una rescissió vàlida de la Secció 21 o una certificació formal segons la Llei (s. 18(2)). Un promotor només pot utilitzar els fons del dipòsit abans de la finalització si hi ha un contracte de protecció de dipòsits garantit segons la Secció 19 i divulgat d'acord amb la Secció 10 del Reglament.

Segons l'article 18(4) i la sentència en Peters contra East 3rd Street North Vancouver Limited Partnership (2023 BCSC 879), un administrador ha d'alliberar el dipòsit al promotor en rebre la certificació legal escrita del promotor, fins i tot si existeix una disputa activa entre el comprador i el promotor. Un comprador que impugna una reclamació de dipòsit no pot confiar que l'administrador retingui fons voluntàriament i ha de buscar intervenció legal.

Si un comprador no paga el saldo del preu de compra en la data de tancament, el promotor pot tenir dret a rescindir el contracte i retenir el dipòsit com a danys i perjudicis liquidats (Palsum Construction Ltd. contra Onni Richards Street Development Limited Partnership, 2021 BCSC 1632).

4. Retards en la construcció, fets materials i dates fora de termini

Els retards en la construcció no donen automàticament al comprador el dret de rescindir el contracte. Les clàusules contractuals dicten si una data de finalització és ferma o estimada, l'abast de les pròrrogues permeses (inclosa la força major) i si existeix una "Data límit" que permeti la rescissió mútua o unilateral.

In Jameson House Properties Ltd. (Re) (2009 BCCA 339), el Tribunal d'Apel·lació va confirmar que les disposicions contractuals que permeten pròrrogues proporcionals als retards són aplicables. En Zheng contra Anderson Square Holdings Ltd. (2024 BCSC 216), els termes contractuals prorrogaven automàticament la Data de Finalització Fora per retards fora del control raonable del promotor.

No obstant això, els retards significatius continuen sent fets materials en virtut de la REDMA. Tal com es va sostenir a Maguire contra Revelstoke Mountain Resort Limited Partnership (2010 BCSC 1618), etiquetar una data com a "estimada" no eximeix un promotor de presentar esmenes a temps quan es produeixen variacions substancials; si no ho fa, l'acord pot ser inaplicable en virtut de la Secció 23.

Per contra, en Peier contra Cressey Whistler Townhomes Limited Partnership (2011 BCSC 773), el tribunal va sostenir que un promotor no podia prorrogar unilateralment la data de finalització simplement perquè les deficiències de l'edifici no s'havien solucionat, i va ordenar la devolució del dipòsit de 375,000 dòlars del comprador.

5. Impostos aplicables: IVA, rebaixes i impost de transmissió de béns immobles

Les compres anticipades impliquen diferents consideracions fiscals federals i provincials que s'han de verificar abans de la finalització.

Impost sobre béns i serveis (GST)

Les cases de nova construcció estan subjectes a l'IVA federal. Segons el Llei d'impostos especials, art. 254(2)(b), el descompte per a habitatge nou exigeix ​​que el comprador o un familiar qualificat utilitzi la propietat com a lloc de residència principal:

• Rebaixa estàndard: S'aplica a les compres amb un llindar d'eliminació gradual de fins a 450,000 $, oferint un descompte base màxim de 6,300 $ (s. 254(2)).
• Reemborsament ampliat per a compradors de primera casa: Per als contractes elegibles subscrits després del 19 de març de 2025 i abans del 2031, les normes ampliades s'adapten a valors qualificats de fins a 1,500,000 dòlars sota condicions específiques del calendari de construcció (s. 254(2.1)).
• Límit de presentació: Les sol·licituds de reemborsament s'han de presentar en un termini de 2 anys a partir de la data de transferència de la propietat (art. 254(3)).

Impost sobre Transmissions Patrimonials (PTT)

Segons l'article 3(1) de la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials, els tipus impositius de referència es calculen sobre el valor just de mercat:

• 1% sobre els primers 200,000 dòlars;
• 2% sobre la part entre 200,000 i 2,000,000 de dòlars;
• 3% sobre el saldo superior a 2,000,000 $.

Segons l'exempció per a habitatges de nova construcció (s. 12.01, 12.02), les propietats amb un valor just de mercat de fins a 1,100,000 dòlars poden optar a una exempció total (amb una eliminació proporcional per a valors de fins a 50,000 dòlars per sobre del llindar). Per optar-hi, el comprador ha d'ocupar l'habitatge com a residència principal en un termini de 92 dies a partir del registre i mantenir la residència durant almenys tot el primer any (s. 12.05). Les exempcions no reclamades es poden reclamar com a reemborsament en un termini de 18 mesos a partir del registre (s. 12.04).

6. Assegurança de garantia de la llar i consideracions sobre els estrats

Sota el Llei de protecció dels propietaris d'habitatges (s. 22), els habitatges nous construïts per constructors residencials amb llicència han d'estar registrats per a l'assegurança de garantia de la llar obligatòria legalment, que garanteixi:

• 2 anys: Defectes en materials i mà d'obra;
• 5 anys: Defectes de l'envolupant de l'edifici (inclosa la penetració d'aigua);
• 10 anys: Defectes estructurals.

Per a les promocions d'estrats, el propietari-promotor ha de lliurar documents vitals a la primera junta general anual, inclosos els plans de construcció, les declaracions de divulgació, les garanties i els registres de servei (Llei de propietat d'estrats, s. 20(2)). Les corporacions d'estrat han de mantenir un fons operatiu i un fons de reserva de contingència (s. 92) i proporcionar un Certificat d'Informació (Formulari B) que descrigui les comissions, els saldos de reserva, els gravàmens especials i els informes de depreciació en el termini d'una setmana a partir de la sol·licitud (s. 59).

7. Llista de verificació de diligència deguda abans de signar

• Examineu el contracte, la declaració de divulgació, els plànols de planta i les addendes simultàniament.
• Calcula el període exacte de rescissió de REDMA de 7 dies a partir de la data d'execució del contracte i la confirmació de recepció per escrit.
• Verifiqueu la llicència de constructor i l'assegurança de garantia de la llar al registre d'habitatge de la Colúmbia Britànica.
• Revisar les condicions contractuals de finançament (“subjectes a finançament”) i les restriccions de cessió.
• Confirmeu si els dipòsits es mantenen en un compte fiduciari estàndard o estan avalats per un contracte de protecció de dipòsits.
• Reviseu les ordenances de l'estrat, els pressupostos inicials de l'estrat, les restriccions de lloguer/mascotes i les assignacions d'aparcament/emmagatzematge.

8. Preguntes freqüents