Comprar una casa a la Columbia Britànica: explicació del procés legal

Comprar una casa a la Columbia Britànica es regeix per un marc legal multicapa en lloc d'una única llei general, que exigeix ​​als compradors que completin cerques de títols d'acord amb Llei del títol de la terra, fer complir les clàusules del contracte en virtut de Llei de Dret de la Propietati satisfer les declaracions provincials d'impostos sobre transferències de propietats en finalitzar. La propietat legal no es transmet en el moment de l'execució del contracte o la possessió física; només té efecte operatiu quan es presenta una transferència registrable i es registra al Registre de Títols de la Propietat.

Marc jurídic bàsic: referència ràpida

Quan compren una casa a la Colúmbia Britànica, els compradors s'enfronten a diferents punts de control legals que dicten l'assignació de riscos, els convenis de finançament, les proteccions dels dipòsits i els terminis de tancament:

Verificació prèvia al contracte i cerques de títols de propietat

Article 377(1) de la Llei del títol de la terra estableix que el registre i els registres oficials de la propietat a la Colúmbia Britànica estan oberts a la inspecció pública. Un possible comprador ha d'examinar l'estat actual del títol abans de signar un acord incondicional o renunciar a les condicions subjectes. De conformitat amb l'article 378(1), les parts poden sol·licitar un certificat oficial de l'estat del títol o còpies certificades dels instruments registrats per verificar si el venedor té la propietat en plena forma lliure de càrregues no autoritzades.

Segons els articles 27(1) i 29(2) de la Llei del títol de la terra, el registre d'una càrrega proporciona un avís legal constructiu a qualsevol persona que tracti amb el títol, mentre que els interessos no registrats generalment no anul·len el títol d'un comprador de bona fe que actua sense frau. La diligència deguda implica la revisió de les càrregues financeres (com ara hipoteques institucionals o gravàmens de constructors), servituds, drets de pas legals i convenis restrictius que limiten l'ús del sòl. Els possibles compradors també haurien de consultar el Serveis legals de compra de propietats residencials de Pax Law equip per revisar càrrecs complexos i defectes del títol abans de redactar ofertes.

El contracte de compravenda i el període de rescissió de tres dies

Els contractes de compravenda de béns immobles a la Colúmbia Britànica s'apliquen a la legislació contractual general. Llei de Dret de la Propietati les regulacions municipals aplicables. Segons l'article 5(1) de la Llei de Dret de la Propietat, una persona que transfereix terres en domini públic ha de lliurar un instrument de transferència que es pugui registrar segons la Llei del títol de la terraL'acord estableix el preu de compra, les condicions del dipòsit, les dates de finalització i possessió, els serveis i les clàusules objecte del finançament, la inspecció de la propietat i la satisfacció del títol de propietat.

Segons l'article 42(1) de la Llei de Dret de la Propietat, els compradors residencials tenen el dret legal de rescindir un contracte de compra acceptat mitjançant una notificació per escrit dins del termini prescrit. El Reglament del període de rescissió del comprador d'habitatges estableix les normes de funcionament d'aquest mecanisme de reflexió:

• Període de temps: El període de rescissió abasta tres dies hàbils (excloent-hi dissabtes, diumenges i festius) després de l'acceptació.
• Àmbit de cobertura: S'aplica a habitatges unifamiliars aïllats, propietats adossades, cases adossades, unitats d'estrat residencial, cases prefabricades adossades a terrenys i interessos cooperatius.
• Exclusions: No s'aplica a propietats situades en terrenys arrendats, drets d'arrendament, vendes en subhasta pública ni transaccions executades sota ordre o supervisió judicial.
• Taxa legal: Si un comprador exerceix la rescissió, ha de pagar el 0.25% del preu brut de compra al venedor. Si un dipòsit es manté en fideïcomís, aquesta penalització es dedueix i el saldo es retorna al comprador.
• No renunciable: L'article 7 del Reglament estableix explícitament que no es pot renunciar al dret de rescissió per acord.

Compres anticipades en virtut de la Llei de màrqueting de desenvolupament immobiliari

La compra de parcel·les o propietats de subdivisió en preconstrucció directament als promotors es regeix per la Llei de màrqueting de desenvolupament immobiliari (REDMA). L'article 15(1) estableix que un promotor ha de proporcionar una declaració de divulgació aprovada al comprador abans de poder formalitzar un contracte exigible, permetent una oportunitat raonable per a l'examen.

Segons la secció 14(2)(b) de la REDMA, la declaració de divulgació ha de revelar clarament tots els fets importants sense tergiversacions. Els compradors conserven les proteccions legals en virtut de la Llei:

1. Garantia del dipòsit: L'article 18(1) exigeix ​​que els promotors dipositin tots els fons del comprador en un compte fiduciari dedicat que tingui una agència immobiliària, un advocat, un notari públic o un fideïcomissari designat.
2. Dret de rescissió de set dies: L'article 21(2) atorga als compradors en prevenda el dret legal de rescindir el contracte de compra en un termini de set dies a partir de la data d'execució del contracte o de la recepció de la Declaració de Divulgació. La notificació lliurada en virtut de l'article 21(5)–(6) obliga el titular del dipòsit a retornar immediatament tots els fons.
3. Recursos per a la tergiversació: Segons l'article 22(3), es considera que els compradors que trobin declaracions falses en una declaració de divulgació han confiat en aquestes declaracions i poden interposar accions legals per danys i perjudicis.
4. Proteccions de garantia per a habitatges nous: Per a habitatges de nova construcció, l'article 22 de la Llei de protecció dels propietaris d'habitatges tipifica com a delicte construir o vendre locals residencials sense una assegurança de garantia obligatòria de la llar, que exigeix ​​cobertures mínimes de dos anys per defectes de materials i mà d'obra, cinc anys per la integritat de l'envolupant de l'edifici i la penetració d'aigua, i deu anys per defectes estructurals.

Due Diligence Legal de Strata Property

Quan es compra una casa a la Colúmbia Britànica situada dins d'una urbanització d'estrats, cal revisar els registres administratius i financers segons la Llei de propietat d'estratsL'article 35 obliga la corporació d'estrats a mantenir llibres de comptes, actes de les reunions generals anuals i especials, registres del consell, estatuts, normes, contractes de serveis, estats financers i informes d'enginyeria.

Els compradors han d'inspeccionar els següents registres legals:

• Formulari B Certificat d'informació: Revela les quotes mensuals d'estrat, les assignacions d'aparcament i traster, els judicis financers existents i si hi ha avaluacions retroactives pendents.
• Reserves financeres: L'article 99(1) de la Llei exigeix ​​que els propietaris contribueixin al fons d'explotació i al Fons de Reserva de Contingència (CRF) mitjançant quotes d'estrat. L'article 101 confirma que els venedors tenen prohibit exigir la devolució de les contribucions pagades al CRF en el moment de la venda.
• Informes d'amortització: Avaluacions d'enginyeria tècnica que avaluen l'estat i els cicles previstos de reparació o substitució dels components comuns de la propietat.
• Reglaments i restriccions: Normes registrades sobre mascotes, límits de lloguer, restriccions d'edat i alteracions estructurals.

Finalització, registre del títol i copropietat

Segons els articles 20(1) i 22 de la Llei del títol de la terraEls documents de transmissió executats no transmeten una finca o un interès en un terreny fins que no es registren a l'Oficina de Títols de Propietats. La data de registre, no l'execució del contracte, regeix la prioritat de propietat. En la data de finalització, el representant legal del comprador verifica el títol, prepara l'instrument de transferència, processa la declaració de l'impost sobre transmissions de propietats, transfereix els fons de compra compensats, registra la hipoteca del prestador i s'assegura que es compleixin les condicions per a l'alliberament de claus.

Els compradors que tinguin la titularitat concurrent han de decidir la seva forma legal de copropietat. Segons l'article 11(2) de la Llei de Dret de la Propietat, es presumeix que els terrenys transferits a dos o més individus creen una arrendament en comú llevat que l'instrument expressi explícitament la intenció de crear un arrendament conjuntAquesta distinció regeix si el dret de supervivència s'aplica a la mort d'un copropietari i determina com es transmet el patrimoni segons les lleis de successions i planificació patrimonial.

Impost de Transmissió de Propietats i Impostos Posteriors al Tancament

La compra de béns immobles residencials genera obligacions de compliment en virtut dels règims fiscals provincials i federals:

Impost sobre Transmissions Patrimonials (PTT)

Article 2(1) de la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials imposa un impost sobre el valor just de mercat dels terrenys en el moment del registre. Segons la secció 3, els tipus marginals bàsics s'apliquen de la manera següent:

• 1% sobre la part del valor just de mercat fins a 200,000 dòlars, ambdós inclosos;
• 2% sobre la part que excedeixi els 200,000 dòlars fins a 2,000,000 dòlars, ambdós inclosos;
• 3% sobre la part que superi els 2,000,000 $; i
• Un 2% addicional sobre el valor residencial que superi els 3,000,000 $.

Segons els articles 4 i 5 de la Llei, els compradors de primera casa que compleixin els requisits poden reclamar una exempció completa fins al límit legal de 500,000 dòlars, sempre que siguin ciutadans canadencs o residents permanents, compleixin els llindars de residència fiscal provincial designats i no hagin tingut mai prèviament un interès registrat en una residència principal.

Impost addicional sobre transmissions patrimonials per a entitats estrangeres

Segons l'article 2.02(2) i (4) de la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials, les transaccions en regions designades (com ara el districte regional de Metro Vancouver) que impliquen un ciutadà estranger, una corporació estrangera o un fideïcomissari subjecte a impostos incorren en un impost de transferència addicional del 15% sobre el valor just de mercat de la propietat residencial.

Prohibició federal de compradors estrangers

Segons l'article 4(1) de la llei federal Llei de prohibició de la compra de propietats residencials per part de no canadencs, els no canadencs tenen prohibit comprar propietats residencials directament o indirectament, tret que estiguin dins d'exempcions legals estrictes (per exemple, residents temporals qualificats, persones protegides o adquisicions fora de les àrees metropolitanes del cens). L'incompliment no invalida la transacció subjacent, però constitueix un delicte en virtut de l'article 6, subjecte a multes de fins a 10,000 dòlars i possibles vendes judicials ordenades per un tribunal en virtut de l'article 7.

Propietat efectiva i impostos anuals en curs

• Llei de transparència dels propietaris de terres (LOTA): L'article 10(1) exigeix ​​que cada cessionari presenti una Declaració de Transparència. Si el propietari és una corporació, fideïcomís o societat pertinent, s'ha de presentar un Informe de Transparència en virtut de l'article 12(1) que detalli els beneficiaris efectius i les persones que en controlen el benefici.
• Llei d'impostos sobre l'especulació i les vacants: En zones regionals designades, els propietaris residencials paguen impostos anualment en virtut de la secció 14 en funció del valor avaluat (impost = \text{rate} \times [\text{interest} \times \text{assessed value}]$). Els tipus legals en virtut de les seccions 15–17 oscil·len entre l'1% per als residents que compleixen els requisits i el 3% per als propietaris estrangers i els ingressos mundials no subjectes a impostos.
• Llei de l'impost sobre beneficis de la propietat residencial (tingues a curt termini): Els immobles residencials venuts dins dels 730 dies posteriors a l'adquisició estan subjectes a impostos sobre els beneficis en virtut de la secció 8, amb un tipus impositiu del 20% sobre el benefici net imposable si es mantenen durant menys de 366 dies, tret que puguin optar a exempcions legals en virtut de les seccions 25 i 29.

Preguntes freqüents

Quants dies té un comprador per rescindir un contracte de compravenda residencial a la Colúmbia Britànica?

Segons l'article 42(1) de la Llei de Dret de la Propietat i el Reglament del període de rescissió del comprador d'habitatges, els compradors tenen tres dies hàbils per rescindir un contracte residencial acceptat, subjecte al pagament d'una penalització legal del 0.25% al ​​venedor.

Quan es transfereix legalment la propietat immobiliària a la Columbia Britànica?

De conformitat amb els articles 20(1) i 22 de la Llei del títol de la terra, la propietat no es transfereix en signar el contracte o en transferir la possessió; el títol legal només es transfereix quan els documents de transferència s'inscriuen al Registre de la Propietat.

Quina diferència hi ha entre la copropietat i la copropietat en comú a la Colúmbia Britànica?

Segons l'article 11(2) de la Llei de Dret de la Propietat, els béns immobles transferits a dues o més persones es converteixen per defecte en una copropietat en comú, tret que s'estructurin explícitament com a copropietat conjunta. Les copropietats conjuntes inclouen el dret de supervivència, mentre que la part d'un inquilí en comú forma part del seu patrimoni en cas de mort.

Quins són els requisits legals per a l'assegurança de garantia d'habitatges de nova construcció a la Colúmbia Britànica?

Segons l'article 22 de la Llei de protecció dels propietaris d'habitatges, les garanties obligatòries de tercers per a habitatges nous requereixen una cobertura de dos anys per a materials i mà d'obra, cinc anys per a l'envoltant de l'edifici i deu anys per als components estructurals.