በቢሲ የቅድመ-ሽያጭ ቤት መግዛት፡ የREDMA፣ የተቀማጭ ገንዘብ እና የመሻር መብቶች ህጋዊ መመሪያ

በብሪቲሽ ኮሎምቢያ ውስጥ ቅድመ-ሽያጭ ቤት ሲገዙ፣ ገዢዎች በተጠናቀቀ መዋቅር ሳይሆን በሕጋዊ ሰነዶች እና በውል ቃል ኪዳኖች ላይ በመመስረት የንብረት ወለድ ያገኛሉ። እነዚህን ግብይቶች ከብቃት ካለው ጋር በማሰስ የቢሲ የሪል እስቴት ኮንትራክተር ጠበቃ በስር ስር ሙሉ ጥበቃን ያረጋግጣል የሪል እስቴት ልማት ግብይት ህግ (REDMA)፣ ይህም አስገዳጅ የ7-ቀን የመሰረዝ ጊዜ፣ ጥብቅ የይፋ መግለጫ መስፈርቶች እና ለተቀማጮች ህጋዊ የእምነት ሁኔታዎችን ይሰጣል፣ ይህም ከጠቅላላው የ3-ቀን የመሰረዝ መብት የተለየ ነው። የንብረት ህግ ህግ.

ዝርዝር ሁኔታ

• 1. የመሻር መብቶች፡ የ3-ቀን አጠቃላይ መብት ከ7-ቀን የሬድማ መብት ጋር ሲነጻጸር
• 2. በREDMA ስር ይፋ የማድረግ መግለጫዎች እና ተፈጻሚ አለመሆን
• 3. የተቀማጭ ገንዘብ አያያዝ፣ የትረስት ሂሳቦች እና የገንቢ ጥያቄዎች
• 4. የግንባታ መዘግየቶች፣ የቁሳዊ መረጃዎች እና የውጪ ቀናት
• 5. የሚመለከታቸው ግብሮች፡ GST፣ ቅናሾች እና የንብረት ዝውውር ግብር
• 6. የቤት ዋስትና ኢንሹራንስ እና የስትራታ ጉዳዮች
• 7. ከመፈረምዎ በፊት ጥንቃቄ የተሞላበት የማረጋገጫ ዝርዝር
• 8. ተዘውትረው የሚጠየቁ ጥያቄዎች

1. የመሻር መብቶች፡ የ3-ቀን አጠቃላይ መብት ከ7-ቀን የሬድማ መብት ጋር ሲነጻጸር

የብሪቲሽ ኮሎምቢያ ሕግ ለሪል እስቴት ግብይቶች ሁለት የተለያዩ የስረዛ ማዕቀፎችን ይሰጣል። እነዚህ መብቶች በተለያዩ ሕጎች መሠረት የሚሠሩ ሲሆን ሙሉ በሙሉ የተለያዩ ሂደቶችን እና የገንዘብ ውጤቶችን ያስከትላሉ።

በአንቀጽ 42(1) መሠረት የንብረት ህግ ህግየመሰረዝ ማስታወቂያው የንብረቱን መግለጫ፣ የገዢ እና የሻጭ ስሞችን፣ ፊርማ እና ቀንን ይፈልጋል። ተቀማጭ ገንዘብ ከተከፈለ፣ የ0.25% ክፍያ ከተቀማጩ ይቀነሳል እና የተቀረው ይመለሳል። በተቃራኒው፣ በREDMA ክፍል 21(2) መሠረት፣ መሰረዙ በስምምነቱ ወይም በገለጻ መግለጫው ውስጥ በተገለጸው አድራሻ ለገንቢው ወይም ለደላላው በግል ወይም በተመዘገበ ፖስታ የሚደርስ የጽሑፍ ማስታወቂያ ይጠይቃል፣ ይህም በክፍል 21(5)–(6) መሠረት ሙሉውን ተቀማጭ ወዲያውኑ እንዲመለስ ያደርጋል።

2. በREDMA ስር ይፋ የማድረግ መግለጫዎች እና ተፈጻሚ አለመሆን

አንድ ገንቢ የልማት ክፍልን ለሱፐርኢንቴንደንቱ የመክፈቻ መግለጫ ሳያቀርብ፣ ለገዢው ቅጂ ሳያቀርብ፣ ለማንበብ ምክንያታዊ እድል ሳይሰጥ እና የጽሑፍ እውቅና ሳያገኝ (REDMA ss. 14(1)፣ 15(1)) ለገበያ ማቅረብ አይችልም። የመክፈቻ መግለጫው ሁሉንም ቁሳዊ እውነታዎች ያለ የተሳሳተ መረጃ (s. 14(2)) በግልጽ መግለጽ አለበት።

አንድ ገዢ በREDMA መሠረት የይፋ መግለጫ የማግኘት መብት ካለው እና ካልተቀበለው፣ ገዢው የግዢ ስምምነቱን በማንኛውም ጊዜ ሊሰርዘው ይችላል (አንቀጽ 21(3))። አንድ ገንቢ የገዢውን ውሳኔ በተመጣጣኝ ሁኔታ የሚነካ ተጨባጭ እውነታን የሚገልጽ ማሻሻያ ካላቀረበ፣ ውሉ ሊሰረዝ ይችላል፣ በተለይም የባለቤትነት መብቱን ከተላለፈ በኋላ እስከ አንድ ዓመት ድረስ (አንቀጽ 21(3.2))።

በተጨማሪም፣ በREDMA ክፍል 23(1) መሠረት፣ ገንቢው በክፍል 2 ውስጥ የተካተቱትን ማንኛውንም የግብይት ወይም የተቀማጭ ገንዘብ ድንጋጌዎች ጥሶ ከሆነ የግዢ ስምምነት በአጠቃላይ በገዢው ላይ ተፈጻሚ አይሆንም። ቻሜሊዮን ታለንት ኢንክ. ከሳንድካስል ሆልዲንግስ ሊሚትድ ጋር (2010 BCCA 300)፣ የቢሲ የይግባኝ ሰሚ ፍርድ ቤት የግንባታ ጅምር እና የማጠናቀቂያ ቀናት ተጨባጭ እውነታዎች መሆናቸውን አረጋግጧል። ፍርድ ቤቱ ገዢው ስለ መዘግየት ያለው እውቀት ገንቢው ማሻሻያ ለማቅረብ እና ለማቅረብ ካለው ህጋዊ ግዴታ ነፃ አያደርገውም ሲል ወስኗል።

እንደተረጋገጠው በ Ye v Vesta Properties (Latimer) Ltd. (2025 BCSC 773)፣ የቁሳቁስ የተሳሳተ መረጃ የሚመለከቱ ማሻሻያዎች ከተነገረበት ቀን ጀምሮ በ30 ቀናት ውስጥ መቅረብ እና ለገዢዎች በተመጣጣኝ ጊዜ፣ ቢያንስ ከመጠናቀቁ 14 ቀናት በፊት መቅረብ አለባቸው። የአንድ ዓመት የማጠናቀቂያ ፍጥነት ተጨባጭ እውነታ እንደሆነ ተቆጥሯል፣ እና ማሻሻያውን ለማድረስ የ6 ወር መዘግየት ማድረሱን ምክንያታዊ እንዳልሆነ አድርጎታል።

3. የተቀማጭ ገንዘብ አያያዝ፣ የትረስት ሂሳቦች እና የገንቢ ጥያቄዎች

REDMA ሁለንተናዊ የሕግ ተቀማጭ መቶኛ አያስቀምጥም። የተቀማጭ ገንዘብ መጠኖች፣ ክፍያዎች እና የጊዜ ሰሌዳዎች የሚወሰኑት በግዢ ውል እና ይፋ መግለጫ ውሎች ነው። Ye (2025 BCSC 773)፣ ከ10% የውል ተቀማጭ ገንዘብ በላይ 9 ዶላር ያለፈቃድ ከመጠን በላይ ክፍያ ለፍቺ ምክንያት እንዳይሆን ተደርጓል።

በREDMA ክፍል 18(1) መሠረት፣ ሁሉም ተቀማጭ ገንዘቦች ወዲያውኑ በBC የቁጠባ ተቋም ውስጥ ባለ የትረስት አካውንት ውስጥ ባለ ደላላ፣ ጠበቃ፣ የኖተሪ ህጋዊ ወይም የተፈቀደለት ባለአደራ ጋር መቀመጥ አለባቸው። ተቀማጭ ገንዘቦች ያለ የጽሑፍ ፈቃድ፣ የፍርድ ቤት ትዕዛዝ፣ ትክክለኛ የክፍል 21 መሻር ወይም በሕጉ (18(2)) መሠረት መደበኛ የምስክር ወረቀት ሊለቀቁ አይችሉም። አንድ ገንቢ የተቀማጭ ገንዘብን ከመጠናቀቁ በፊት ሊጠቀምበት የሚችለው የተቀማጭ ገንዘብ ጥበቃ ውል በክፍል 19 መሠረት የተረጋገጠ እና በደንቡ ክፍል 10 መሠረት የተገለጸ ከሆነ ብቻ ነው።

በአንቀጽ 18(4) መሠረት እና በተሰጠው ውሳኔ መሠረት ፒተርስ ከምስራቅ 3ኛ ጎዳና ኖርዝ ቫንኩቨር ሊሚትድ ፓርትነርሺፕ (2023 BCSC 879)፣ አንድ ባለአደራ የገንቢውን የጽሑፍ ህጋዊ የምስክር ወረቀት ሲቀበል፣ በገዢው እና በገንቢው መካከል ንቁ አለመግባባት ቢኖርም እንኳ ተቀማጭ ገንዘቡን ለገንቢው መልቀቅ አለበት። የተቀማጭ ጥያቄን የሚከራከር ገዢ በፈቃደኝነት ገንዘብ እንዳያስቀር በአደራው ላይ መተማመን አይችልም እና ህጋዊ ጣልቃ ገብነትን መጠየቅ አለበት።

አንድ ገዢ የግዢ ዋጋውን ቀሪ ሂሳብ በመዝጊያው ቀን ካልከፈለ፣ ገንቢው ውሉን ለማቋረጥ እና ተቀማጭውን እንደ ፈሳሽ ካሳ አድርጎ ለማቆየት መብት ሊኖረው ይችላል (ፓልሱም ኮንስትራክሽን ሊሚትድ v ኦኒ ሪቻርድስ ስትሪት ዴቨሎፕመንት ሊሚትድ ሽርክና, 2021 BCSC 1632).

4. የግንባታ መዘግየቶች፣ የቁሳዊ መረጃዎች እና የውጪ ቀናት

የግንባታ መዘግየቶች ለገዢው የማቋረጥ መብት በራስ-ሰር አያቀርቡም። የውል አንቀጾች የማጠናቀቂያ ቀን ጥብቅ ወይም ግምታዊ መሆኑን፣ የተፈቀደላቸው የማራዘሚያዎች ወሰን (የአቅም ማነስን ጨምሮ) እና የጋራ ወይም የአንድ ወገን ማቋረጥን የሚፈቅድ “ውጭ ቀን” መኖር አለመኖሩን ይገልጻሉ።

In የጄምስሰን ሃውስ ፕሮፐርቲስ ሊሚትድ (ሪ) (2009 BCCA 339)፣ የይግባኝ ሰሚ ፍርድ ቤት ከዘገየ በኋላ ተመጣጣኝ የሆነ የጊዜ ማራዘሚያ የሚፈቅዱ የውል ድንጋጌዎች ተፈጻሚ ሊሆኑ እንደሚችሉ አረጋግጧል። ዜንግ ከ አንደርሰን ስኩዌር ሆልዲንግስ ሊሚትድ (2024 BCSC 216)፣ የውል ውሎች ከገንቢው ምክንያታዊ ቁጥጥር ውጭ ለሆኑ መዘግየቶች የውጪ ማጠናቀቂያ ቀንን በራስ-ሰር አራዝመዋል።

ሆኖም ግን፣ በREDMA ስር ጉልህ የሆኑ መዘግየቶች አሁንም ድረስ ተጨባጭ እውነታዎች ናቸው። ማጉዌር ከሬቭልስቶክ ማውንቴን ሪዞርት ሊሚትድ ሽርክና (2010 BCSC 1618)፣ ቀንን “የተገመተ” ብሎ መሰየም ገንቢው ከፍተኛ ልዩነቶች ሲከሰቱ ወቅታዊ ማሻሻያዎችን ከማቅረብ ነፃ አያደርገውም፤ ይህን አለማድረግ ስምምነቱን በክፍል 23 መሠረት ተፈጻሚ እንዳይሆን ሊያደርግ ይችላል።

በተቃራኒው፣ በ ፔየር ከ Cressey Whistler Townhomes ሊሚትድ ሽርክና (2011 BCSC 773)፣ ፍርድ ቤቱ የግንባታ ጉድለቶች ያልተስተካከሉ በመሆናቸው ብቻ አንድ ገንቢ የግንባታውን የማጠናቀቂያ ቀን በአንድ ወገን ማራዘም እንደማይችል ወስኗል፣ ይህም የገዢውን 375,000 ዶላር ተቀማጭ ገንዘብ እንዲመለስ አዘዘ።

5. የሚመለከታቸው ግብሮች፡ GST፣ ቅናሾች እና የንብረት ዝውውር ግብር

የቅድመ-ሽያጭ ግዢዎች ከማጠናቀቃቸው በፊት መረጋገጥ ያለባቸውን የተለያዩ የፌዴራል እና የክልል የግብር ጉዳዮችን ያካትታሉ።

ዕቃዎች እና አገልግሎቶች ግብር (GST)

አዲስ የተገነቡ ቤቶች የፌዴራል GST ተገዢ ናቸው። የኤክሳይዝ ታክስ ህግ, አንቀጽ 254(2)(ለ)፣ አዲሱ የቤት ቅናሽ ገዢው ወይም ብቁ የሆነ ዘመድ ንብረቱን እንደ ዋና የመኖሪያ ቦታ እንዲጠቀምበት ይጠይቃል፡

• መደበኛ ቅናሽ፡ እስከ 450,000 ዶላር የሚደርስ የደረጃ መውጣት ገደብ ላላቸው ግዢዎች ተፈጻሚ ይሆናል፣ ይህም ከፍተኛው የ6,300 ዶላር የመነሻ ቅናሽ (s. 254(2)) ያቀርባል።
• የተስፋፋው የመጀመሪያ ጊዜ የቤት ገዢ ቅናሽ፡ ከመጋቢት 19፣ 2025 በኋላ እና ከ2031 በፊት ለተገቡ ብቁ ኮንትራቶች፣ የተዘረጉ ደንቦች በተወሰኑ የግንባታ የጊዜ ሰሌዳ ሁኔታዎች (254(2.1)) መሠረት እስከ 1,500,000 ዶላር የሚደርሱ ብቁ እሴቶችን ያስተናግዳሉ።
• የማስገባት ገደብ፡ የቅናሽ ማመልከቻዎች የባለቤትነት ዝውውር ቀን (254(3)) ከተደረገበት ቀን ጀምሮ በ2 ዓመት ውስጥ መቅረብ አለባቸው።

የንብረት ዝውውር ግብር (PTT)

በአንቀጽ 3(1) መሠረት የንብረት ዝውውር የግብር ሕግየመነሻ ግብር ተመኖች የሚሰሉት በፍትሃዊ የገበያ ዋጋ ላይ ነው፡

• በመጀመሪያው 200,000 ዶላር ላይ 1%፤
• ከ200,000 እስከ 2,000,000 ዶላር ባለው ድርሻ ላይ 2%፤
• ከ2,000,000 ዶላር በላይ ባለው ቀሪ ሂሳብ ላይ 3%።

በአዲሱ የተገነባው ቤት ነፃ መሆን (ቅደም ተከተል 12.01፣ 12.02) መሠረት፣ እስከ 1,100,000 ዶላር የሚደርስ ፍትሃዊ የገበያ ዋጋ ያላቸው ንብረቶች ሙሉ ነፃ መሆን (ከገደቡ በላይ እስከ 50,000 ዶላር የሚደርስ ዋጋ ተመጣጣኝ በሆነ መልኩ) ለማግኘት ብቁ ሊሆኑ ይችላሉ። ብቁ ለመሆን፣ ገዢው ቤቱን ከተመዘገቡ በኋላ በ92 ቀናት ውስጥ እንደ ዋና መኖሪያ ቤት ሆኖ መቆየት እና ቢያንስ ለመጀመሪያው ዓመት (12.05) መኖር አለበት። ያልተጠየቁ ነፃነቶች ከተመዘገቡ በኋላ በ18 ወራት ውስጥ ተመላሽ ገንዘብ ሊጠየቁ ይችላሉ (12.04)።

6. የቤት ዋስትና ኢንሹራንስ እና የስትራታ ጉዳዮች

በታች የቤት ባለቤቶች ጥበቃ ሕግ (22)፣ ፈቃድ ባላቸው የመኖሪያ ቤት ገንቢዎች የተገነቡ አዳዲስ ቤቶች ለሕግ አግባብ ላለው የቤት ዋስትና ኢንሹራንስ መመዝገብ አለባቸው፤ ይህም የሚከተሉትን ያካትታል፡

• 2 ዓመታት: በቁሳቁሶች እና በሠራተኛ ላይ ያሉ ጉድለቶች;
• 5 ዓመታት: የህንፃው የፖስታ ጉድለቶች (የውሃ ዘልቆ መግባትን ጨምሮ);
• 10 ዓመታት: የመዋቅር ጉድለቶች።

ለደረጃ ልማት፣ የባለቤትነት መብት ገንቢው በመጀመሪያው አመታዊ ጠቅላላ ስብሰባ ላይ የግንባታ ዕቅዶችን፣ የይፋ መግለጫዎችን፣ ዋስትናዎችን እና የአገልግሎት መዝገቦችን ጨምሮ አስፈላጊ ሰነዶችን ማቅረብ አለበት (የስትራታ ንብረት ህግ, s. 20(2))። የስትራታ ኮርፖሬሽኖች የአሠራር ፈንድ እና የድንገተኛ ጊዜ የመጠባበቂያ ፈንድ (s. 92) መያዝ አለባቸው፣ እና ክፍያዎችን፣ የመጠባበቂያ ቀሪ ሂሳቦችን፣ ልዩ ቀረጥዎችን እና የዋጋ ቅነሳ ሪፖርቶችን የሚገልጽ የመረጃ ሰርተፊኬት (ቅጽ ለ) ከጥያቄው (s. 59) በኋላ በአንድ ሳምንት ውስጥ ማቅረብ አለባቸው።

7. ከመፈረምዎ በፊት ጥንቃቄ የተሞላበት የማረጋገጫ ዝርዝር

• ኮንትራቱን፣ የይፋ መግለጫውን፣ የወለል ፕላኖቹን እና ተጨማሪ ነገሮችን በተመሳሳይ ጊዜ ይመርምሩ።
• ስምምነቱ ከተፈፀመበት ቀን እና የጽሑፍ ደረሰኝ ማረጋገጫን ከተቀበለበት ቀን ጀምሮ ትክክለኛውን የ7-ቀን REDMA የመሰረዝ ጊዜ ያሰሉ።
• የግንባታ ፈቃድ እና የቤት ዋስትና መድህን በቢሲ የቤቶች መዝገብ ላይ ያረጋግጡ።
• የውል የፋይናንስ ሁኔታዎችን (“በፋይናንስ ተገዢ”) እና የመመደብ ገደቦችን ይገምግሙ።
• ተቀማጭ ገንዘቦች በመደበኛ የትረስት አካውንት ውስጥ ወይም በተቀማጭ ጥበቃ ውል የተደገፉ መሆናቸውን ያረጋግጡ።
• የደረጃ ደንቦችን፣ የመጀመሪያ የደረጃ በጀቶችን፣ የኪራይ/የቤት እንስሳት ገደቦችን እና የመኪና ማቆሚያ/የማከማቻ ምደባዎችን ይገምግሙ።

8. ተዘውትረው የሚጠየቁ ጥያቄዎች