در خریدهای بدون بیمه، نقش وکیل حیاتی‌تر می‌شود. در پرونده van Delft v Maddalena, 2024 NSSC 75، وکیلی که نتوانسته بود وجود یک حق ارتفاق را به درستی توضیح دهد، مسئول شناخته شد. بدون Title Insurance، در صورت بروز مشکل، خریدار ممکن است ناچار به طرح دعوای پیچیده علیه وکیل یا فروشنده شود که به مراتب دشوارتر از دریافت خسارت از بیمه است.
امور املاک و مستغلات
خرید ملک در کانادا بدون بیمه عنوان (Title Insurance)؛ ریسک‌ها و حقوق قانونی
زمان مطالعه
۴ دقیقه
فهرست مطالب
خرید ملک در کانادا بدون Title Insurance: بررسی ابعاد حقوقی و ریسک‌ها
در کانادا، خرید ملک بدون بیمه عنوان (Title Insurance) غیرقانونی نیست، اما این اقدام خریدار را در موقعیتی قرار می‌دهد که تنها به دقت وکیل، نظام ثبت اراضی و مفاد قرارداد (APS) متکی باشد. اگرچه سیستم‌های ثبت استانی حمایت‌هایی را فراهم می‌کنند، اما این حمایت‌ها مطلق و کامل نیستند.
حمایت قانونی در نظام Land Titles
در استان‌هایی مانند بریتیش کلمبیا و آلبرتا، ثبت سند در دفتر ثبت اراضی (Torrens System) سندی قاطع بر مالکیت است. مطابق با Land Title Act بریتیش کلمبیا [s. 23(2)]، عنوان ثبت‌شده «دلیل قاطع» (Conclusive Evidence) بر ذی‌حق بودن مالک است. در آلبرتا نیز ماده ۶۲ قانون ثبت اراضی صراحتاً عنوان ثبت‌شده را «اثبات نهایی» در دادگاه‌ها می‌داند.
در انتاریو، ماده ۸۷ قانون ثبت اراضی (Land Titles Act) بیان می‌کند که انتقال ملک در برابر ثمن، حق مالکیت مطلق (Fee Simple) را بدون تعلق حقوق دیگران به منتقل‌الیه واگذار می‌کند. با این حال، این قوانین استثناهای مهمی دارند که ریسک خرید بدون بیمه را افزایش می‌دهند.
استثنائات مهم: حقوقی که در دفتر ثبت دیده نمی‌شوند
حتی با وجود عنوان ثبت‌شده، طبق ماده ۴۴ قانون انتاریو و ماده ۲۳ قانون بریتیش کلمبیا، ملک ممکن است تابع محدودیت‌هایی باشد که در سند ذکر نشده‌اند، از جمله:
- مالیات‌های پرداخت‌نشده و بزرگراه‌های عمومی.
- اجاره‌نامه‌های کوتاه‌مدت (کمتر از ۳ سال) در صورت تصرف مستأجر.
- حقوق ارتفاقی (Easements) مانند مسیرهای عبور آب یا حق عبور عمومی.
- اشتباه در توصیف حدود و مرزهای ملک (Boundaries).
بیمه عنوان دقیقاً برای پوشش همین موارد «خارج از سند» و خسارات ناشی از کلاهبرداری طراحی شده است.
حق فسخ قرارداد در صورت وجود عیب در عنوان
در صورت کشف عیب در عنوان قبل از نهایی شدن معامله، رویه قضایی حامی خریدار است. در پرونده McLean v Crotty, 2018 ONSC 6211، دادگاه اعلام کرد که وجود یک حق ارتفاق ثبت‌نشده که در قرارداد افشا نشده بود، به خریدار حق فسخ و استرداد ودیعه را می‌دهد.
همچنین دادگاه تجدیدنظر انتاریو در پرونده EPRF Holdings Limited v Fergus Bloor Inc., 2024 ONCA 707 تاکید کرد که اگر فروشنده نتواند عیب موجود (مانند مجوزهای ساختمانی باز) را رفع کند یا بیمه مناسب برای پوشش آن تهیه نماید، خریدار مجبور به بستن معامله نیست.
مسئولیت وکیل در غیاب بیمه
برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به وکلای دفتر حقوقی پکس لا صحبت کنید.
- مطالب پیشنهادی برای مطالعه بیشتر
آیا انبوه پرونده‌های معوق اداره مهاجرت کانادا بهانه قانونی است؟ تأخیر در پرونده مهاجرتی چه زمانی غیرمعقول می‌شود
آیا انبوه پرونده‌های معوق اداره مهاجرت کانادا بهانه قانونی است؟ بدانید دادگاه فدرال چگونه غیرمعقول بودن تأخیر را می‌سنجد و ماندموس چه زمانی کمک می‌کند.
سلب حمایت پناهندگی در کانادا: چگونه سفر به کشور مبدأ یا استفاده از گذرنامه ملی می‌تواند به حمایت پایان دهد
سلب حمایت پناهندگی: استفاده از گذرنامه ملی طبق ماده ۱۰۸ قانون مهاجرت ممکن است به از دست رفتن حمایت و اقامت دائم بینجامد. عوامل گالیندو کامایو را بدانید.
یک تماس راستی‌آزمایی از اداره مهاجرت کانادا، پنج سال محرومیت: ارائه اطلاعات خلاف واقع و دفاع اشتباه بی‌گناهانه
تماس راستی‌آزمایی اداره مهاجرت و اطلاعات خلاف واقع: یک تماس می‌تواند طبق ماده ۴۰ قانون مهاجرت به محرومیت ۵ ساله برسد. استثنای اشتباه بی‌گناهانه را بشناسید.
0 Comments