Sheria ya majengo ya majengo
Wakati wa kusoma
USOMO WA DAKIKA 6
Unaponunua mali ya makazi au ya kibiashara huko British Columbia—hasa katika masoko yenye thamani kubwa kama North Vancouver—bado unabaki na sifa zinazostahili. wakili wa mali isiyohamishika huko North Vancouver ni ulinzi muhimu wa kisheria. Wanunuzi wengi wanaamini kimakosa kwamba wakili wa usafirishaji wa mali isiyohamishika au mthibitishaji yuko pale tu "kusaini hati" baada ya kukamilika. Hata hivyo, huko British Columbia, mchakato wa usafirishaji wa mali isiyohamishika una majukumu makubwa ya kisheria, athari tata za kodi, na sheria kali za usajili wa hati miliki. Kufanya kazi na Shirika la Sheria la Pax inahakikisha kwamba muamala wako unafuata kikamilifu sheria za mali isiyohamishika za mkoa na unakulinda dhidi ya madeni yaliyofichwa.
Huko British Columbia, umiliki wa mali haupitishwi kisheria kati ya pande kwa sababu tu Mkataba wa Ununuzi na Uuzaji umesainiwa au pesa zimebadilishana mikono. Mkoa huu unafanya kazi chini ya mfumo wa hati miliki ya ardhi wa Torrens uliorekebishwa, ambao unaamuru kwamba hati miliki ya mali isiyohamishika imeanzishwa kikamilifu kupitia usajili rasmi katika Ofisi ya Hati miliki ya Ardhi.
Kwa mujibu wa kifungu cha 20(1) cha Sheria ya Umiliki wa Ardhi [RSBC 1996] c. 250:
"Isipokuwa dhidi ya mtu anayeitengeneza, hati inayodai kuhamisha, kutoza, kushughulikia au kuathiri ardhi au mali au maslahi katika ardhi haifanyi kazi ya kupitisha mali au maslahi, iwe kisheria au kwa usawa, katika ardhi isipokuwa hati hiyo imesajiliwa kwa mujibu wa Sheria hii."
Zaidi ya hayo, kifungu cha 22 cha Sheria kinaunganisha waziwazi athari za kisheria za usafirishaji na wakati sahihi wa usajili wake:
"Hati inayodai kuhamisha, kutoza, kushughulikia au kuathiri ardhi au mali au maslahi katika ardhi hupitisha mali au maslahi, iwe kisheria au kwa usawa, iliyoundwa au kufunikwa na hati wakati wa usajili wake, bila kujali tarehe ya utekelezaji wake."
Kwa sababu usajili unaamuru umiliki, wakili wa mali isiyohamishika hufanya kazi kadhaa zinazohitaji muda mwingi na zinazohitaji muda mrefu kabla ya tarehe ya mwisho wa mkataba. Wanafanya utafutaji kamili wa hati miliki ili kukagua ada zilizosajiliwa, haki za mdai, maagano, na vikwazo vya kifedha. Wanaandaa Uhamisho wa Fomu A, wanaratibu nyaraka za ufadhili wa rehani, na kuhakikisha kwamba utoaji wa rehani zozote zilizopo za muuzaji unafanyika wakati huo huo na usajili wa hati miliki yako mpya chini ya kifungu cha 28 cha Sheria ya Umiliki wa Nyumba. Sheria ya Hakimiliki ya Ardhi, ambayo huweka kipaumbele kulingana na tarehe na wakati halisi ambapo maombi hupokelewa na msajili.
Mahakama za BC zimethibitisha mara kwa mara kwamba wakili wa usafirishaji wa hati anadaiwa jukumu kamili la utunzaji kwa mteja wake ambalo linaenea zaidi ya utekelezaji wa hati za kiufundi. Mtaalamu wa sheria hawezi kuepuka dhima kwa kutenda kama "mchoraji" au mpiga chapa tu.
Katika kesi muhimu ya Hutchison dhidi ya Ridyard, 2016 BCSC 1, Mahakama Kuu ya British Columbia ilichunguza kiwango cha utunzaji kinachohitajika wakati wa muamala wa mali isiyohamishika ya makazi. Mahakama ilibaini kwamba:
"Bw. Hutchison alikuwa na jukumu pana zaidi kuliko la mtafiti. Alipaswa kutoa ushauri ambao wakili wa mali isiyohamishika angempa mteja wa kawaida..."
Mahakama ilieleza zaidi kwamba jukumu la wakili la utunzaji linajumuisha ushauri nasaha wa haraka kuhusu matokeo ya kisheria na kimuundo ya ununuzi huo:
"Jukumu la mshtakiwa la utunzaji katika kesi hii lilizidi kuandaa hati na kumtaka awajulishe walalamikaji kuhusu ununuzi wa kondomu yao."
Hutchison, kushindwa kutoa ushauri kuhusu athari za kimkakati za kumiliki miliki kupitia shirika badala ya kibinafsi kulisababisha madhara makubwa ya kifedha, ikiwa ni pamoja na kupotea kwa ruzuku ya mmiliki wa nyumba wa mkoa na kuathiriwa na kodi ya uhamisho wa mali isiyotarajiwa baada ya marekebisho ya shirika. Hasa katika Kaskazini mwa Vancouver, ambapo thamani ya mali ni kubwa sana na miundo ya umiliki inaweza kuhusisha mifumo ya kibinafsi, ya uaminifu, ya shirika, au ya upangaji wa pamoja, ushauri maalum kutoka kwa wakili wa mali isiyohamishika anayefahamu shirika ni muhimu sana.
Mojawapo ya madeni yanayokabiliwa zaidi katika sheria ya mali isiyohamishika ya BC inahusisha hesabu, tamko, na malipo ya Ushuru wa Uhamisho wa Mali (PTT). Chini ya kifungu cha 2(1) cha Sheria ya Ushuru wa Uhamisho wa Mali [RSBC 1996] c. 378, maombi ya kusajili muamala unaotozwa kodi katika Ofisi ya Hati Miliki ya Ardhi husababisha sharti la mara moja la kulipa kodi na kuwasilisha marejesho, bila kujali kama msamaha unatumika.
Kiwango cha kawaida cha kodi kilichowekwa chini ya kifungu cha 3(1) kinahesabiwa hatua kwa hatua kulingana na thamani ya soko ya mali:
Muhimu zaidi, kifungu cha 2.02 cha Sheria kinaweka kodi ya ziada ya uhamisho wa mali kwa "vyombo vya kigeni" (raia wa kigeni au mashirika ya kigeni) na "wadhamini wanaotozwa kodi" sawa na asilimia ya ziada (kihistoria 15% hadi 20% kulingana na muda na mienendo ya kikanda) ya kiasi kinachotozwa kodi. Mawakili wa mali isiyohamishika wanatakiwa kisheria kuthibitisha uraia, ukaazi wa kudumu, na hali ya ukaazi wa kodi ya wateja wao ili kuepuka tathmini kubwa ya kodi, riba, na adhabu.
In Tellini dhidi ya Bell Alliance, 2021 BCSC 549, kampuni ya sheria ya mali isiyohamishika ilipatikana na uzembe kwa kushindwa kuchunguza ipasavyo hali ya uhamiaji ya mteja, jambo lililosababisha mteja kukabiliwa bila kutarajia na kodi ya mnunuzi wa kigeni. Mahakama ilihitimisha:
"...washtakiwa walianguka chini ya kiwango cha wakili wa mali isiyohamishika mwenye uwezo unaofaa [kwa] kushindwa kupata taarifa za msingi na kufanya uchunguzi unaofaa, ikiwa ni pamoja na kuhusu hadhi ya ukaazi wa Bi. Tellini ... na kushindwa kumshauri Bi. Tellini kuhusu chaguzi zake ..."
Mahakama ilibainisha kwamba kama mwongozo sahihi wa kisheria ungetolewa, mnunuzi angeweza kuahirisha muamala kimkakati:
"Nimeridhika kwamba mtu mwenye busara ... angesubiri kukamilisha uhamisho wa Mali, kama angeshauriwa ipasavyo ..."
Vile vile, katika Shave dhidi ya Century 21 Assurance Realty Ltd., 2022 BCSC 183, Mahakama ilithibitisha kwamba viashiria vinavyoonekana au "alama nyekundu" kuhusu hali ya ukaazi wa mnunuzi vinaweka wajibu chanya kwa mwakilishi wa kisheria wa uhamishaji kufanya uchunguzi zaidi:
"Ujuzi halisi wa Bw. Sommerey ulikuwa bendera nyekundu ambayo ingemfanya achunguze hali ya ukaazi wa walalamikaji ... Mwenendo wa Bw. Sommerey haukukidhi kiwango cha utunzaji wa wakili mwenye uwezo unaofaa kuhusiana na usafirishaji wa mali isiyohamishika."
British Columbia huwapa wanunuzi wa mali za makazi kipindi cha kisheria cha kupoeza chini ya kifungu cha 42(1) cha Sheria ya Sheria ya Mali [RSBC 1996] c. 377. Kifungu hiki kinamruhusu mnunuzi kufuta mkataba wa ununuzi na uuzaji kwa kutoa notisi iliyoandikwa ndani ya kipindi kilichoainishwa madhubuti baada ya kukubaliwa kwa ofa hiyo.
Muda maalum unasimamiwa na Udhibiti wa Kipindi cha Kufuta kwa Mnunuzi wa Nyumba (Kanuni ya BC 175/2022):
"Kwa madhumuni ya kifungu cha 42 (1) cha Sheria, idadi iliyowekwa ya siku ni siku 3 za kazi."
Hata hivyo, haki hii ya kufuta si bure, wala haitumiki kwa wote kwa matabaka yote ya mali (mauzo fulani ya kibiashara, ya vitengo vingi, au yaliyoamriwa na mahakama yanaweza kutengwa). Kifungu cha 6(1) cha Kanuni kinatoa adhabu ya kifedha kwa kutekeleza haki hii:
"Ikiwa mnunuzi ataghairi ... mnunuzi lazima amlipe muuzaji mara moja kiasi ambacho ni sawa na 0.25% ya bei ya ununuzi ..."
Wakili wa mali isiyohamishika atatathmini mkataba wako wakati wa siku hizi muhimu za awali za biashara ili kuthibitisha kama kipindi cha kisheria cha kupoeza kinatumika, kuhesabu mfiduo halisi wa kifedha wa kufuta, na kutekeleza notisi sahihi ya kisheria ikiwa utachagua kufuta.
Kununua kondomu au kitengo cha nyumba ya mjini kabla ya mauzo kunahusisha utawala tofauti kabisa wa kisheria unaotawaliwa na Sheria ya Masoko ya Maendeleo ya Mali Isiyohamishika [SBC 2004] c. 41 (REDMA). Chini ya kifungu cha 14(2), watengenezaji wana wajibu mkubwa wa kuwapa wanunuzi taarifa ya ufichuzi ambayo lazima "bila upotoshaji, ifichue waziwazi ukweli wote muhimu." Kifungu cha 15(1) kinamkataza msanidi programu kuingia katika makubaliano ya ununuzi hadi taarifa hii ya ufichuzi itakapowasilishwa na mnunuzi amepewa fursa inayofaa ya kuipitia.
Wanunuzi lazima waelewe kwamba serikali ya mkoa haikagui taarifa hizi za kampuni kwa ukweli kamili. Kifungu cha 17 kinaonya waziwazi:
"Msimamizi hana jukumu lolote la kubaini... uhalali wa taarifa yoyote iliyomo katika taarifa ya ufichuzi; ... kama taarifa ya ufichuzi ina upotoshaji..."
Kwa hivyo, kutegemea usimamizi wa serikali pekee ni mkao hatari wa kisheria. Wakili wa mali isiyohamishika hutathmini taarifa za ufichuzi, marekebisho yanayofuata, vifungu vya ucheleweshaji wa ujenzi, na ufichuzi wa awamu. Zaidi ya hayo, kifungu cha 21(2) cha REDMA huwapa wanunuzi wa kabla ya mauzo haki maalum, isiyoweza kuondolewa ya siku 7 ya kufuta makubaliano ya ununuzi wa kabla ya mauzo bila adhabu kwa kutoa notisi ya maandishi kwa msanidi programu ndani ya siku saba baada ya kupokea makubaliano yaliyosainiwa na taarifa ya ufichuzi.
Wanunuzi lazima waelewe kwamba serikali ya mkoa haikagui taarifa hizi za kampuni kwa ukweli kamili. Kifungu cha 17 kinaonya waziwazi:
Ingawa British Columbia inaruhusu wanasheria na makamishna walioteuliwa chini ya Sheria ya Notari [RSBC 1996] c. 334 kutekeleza hati za mali isiyohamishika, kitendo cha kushuhudia sahihi ni jukumu kubwa la kisheria. Inahitaji uthibitisho hai kwamba mhusika anayetekeleza ana uwezo wa utambuzi na anafanya kazi kwa hiari.
Katika kesi ya Canfield dhidi ya Bronze Wines Ltd., 2022 BCSC 546, Mahakama Kuu ya British Columbia iliainisha waziwazi kiwango cha mwenendo kinachohitajika kwa mtaalamu anayeshuhudia Uhamisho wa Hati miliki ya Ardhi ya Fomu A:
"...kiwango cha mwenendo kinachotarajiwa... kilijumuisha: (1) Kuthibitisha utambulisho; (2) Kumshauri... kwamba [mtaalamu] hakuwa akimpa ushauri wa kisheria... (3) Kuthibitisha kwamba [mhusika] alikuwa amepokea ushauri huru wa kisheria... (4) Kufanya uchunguzi... uwezo... na (5) Kufanya uchunguzi... kwamba [mhusika] alielewa maudhui na athari za kisheria za Fomu A, na alikuwa akisaini kwa hiari."
Pale ambapo mwakilishi wa kisheria anachukulia mchakato huu kama zoezi la kugonga mwamba tu, anakabiliwa na dhima kubwa. Canfield, Mahakama iligundua ukiukwaji kwa sababu mtaalamu "hakuchukua hatua za kubaini ... uwezo, hiari ya uhamisho, au uelewa wake wa maudhui na athari za kisheria za hati hiyo ..." (kifungu cha 218).
Muhimu zaidi, Mahakama ya Rufaa ya British Columbia katika Engman dhidi ya Canfield, 2023 BCCA 56, ilirekebisha matokeo kwa kuwakumbusha walalamikaji kwamba kuanzisha uzembe wa kitaaluma bado kunahitaji uthibitisho kamili wa sababu halisi kuhusu hasara ya kifedha:
"...mshtakiwa hana dhima kwa uzembe isipokuwa uvunjaji wake ulisababisha hasara ya mlalamikaji... ushahidi haukuunga mkono matokeo ya sababu halisi na... hitimisho... lilikuwa la kubahatisha."
Ili kuepuka kesi ya gharama kubwa na ya miaka mingi kuhusu uhalali wa mkataba, wakili wa mali isiyohamishika huwalinda wanunuzi na wauzaji kwa kuthibitisha uzingatiaji wa utekelezaji kuanzia siku ya kwanza.
Mbinu za kifedha za kufunga muamala wa mali isiyohamishika zinahusisha mamilioni ya dola zinazopita kupitia akaunti maalum za amana za kisheria. Chini ya kifungu cha 33(3)(a) na kifungu cha 62(1) cha Sheria ya Taaluma ya Kisheria [SBC 1998] c. 9, makampuni ya sheria yanadhibitiwa vikali na Chama cha Wanasheria cha British Columbia kuhusu uhasibu, usimamizi, na uwekaji wa fedha za amana za wateja katika akaunti za amana zenye riba.
Zaidi ya hayo, kufungwa kwa wakili kwa wakili kunategemea sana "shughuli za wakili" - ahadi za kitaalamu zinazofunga ambazo hubeba matokeo mabaya ya kisheria na ya kiraia ikiwa zitavunjwa. Kifungu cha 84(6) cha Sheria kinathibitisha kwamba shughuli yoyote iliyotolewa na au kwa niaba ya shirika la sheria inachukuliwa kisheria kuwa shughuli rasmi ya wakili.
Hata hivyo, wanunuzi wasiowakilishwa mara nyingi hufanya dhana mbaya kwamba kwa sababu wakili wa muuzaji anashikilia pesa za amana katika akaunti ya amana, wakili huyo ataangalia maslahi ya mnunuzi. Mahakama ya Rufaa ya British Columbia ilifafanua mpaka huu katika kesi ya Mattu dhidi ya Punjab Law Group LLP, 2026 BCCA 112, ikiamua kwamba wakili wa usafirishaji wa muuzaji hana deni la ukaribu na wanunuzi waliokata tamaa kuhusu usimamizi wa amana:
"...ahadi ya mshtakiwa ya kutoa huduma na utegemezi wa mlalamikaji kwenye ahadi hiyo, kama kigezo cha kama ukaribu umethibitishwa... Hakuna hata moja iliyotajwa hapa... umiliki au usimamizi tu wa mali ya amana haitoshi yenyewe kusababisha uamuzi kwamba wakili ni mdhamini wa mhamisho."
Kesi hii inasisitiza kanuni ya msingi ya sheria ya mali ya BC: lazima uwe na wakili wako wa mali isiyohamishika aliyejitolea kutekeleza haki zako za kimkataba; huwezi kutegemea kisheria miundombinu ya kitaalamu au majukumu ya uaminifu ya mwakilishi wa kisheria wa upande unaopingana.
Ingawa sheria za mali isiyohamishika zinatumika sawasawa kote British Columbia, bei ya juu na ya juu ya soko la North Vancouver inaleta hatari tofauti za ndani. Wakati wa kusimamia muamala, mwanasheria wa mali isiyohamishika ya ndani Inalenga katika maeneo kadhaa muhimu kabla ya kufunga:
Ndiyo, BC inaruhusu mthibitishaji na wanasheria kushughulikia uhamishaji wa kawaida wa mali chini ya Sheria ya Notarier. Hata hivyo, ikiwa muamala wako unahusisha miundo tata ya umiliki wa kampuni, amana za familia, masuala ya kodi yasiyo ya mkazi, au migogoro inayoweza kutokea ya kimkataba na msanidi programu au muuzaji, ni wakili aliyehitimu tu wa mali isiyohamishika anayeweza kutoa ushauri kamili wa kisheria na kukuwakilisha mahakamani ikiwa kesi itahitajika.
Mara tu kipindi cha siku 3 cha kisheria cha kupoeza mkataba chini ya Sheria ya Sheria ya Mali kitakapoisha, mkataba wako wa ununuzi kwa ujumla unakuwa wa kisheria isipokuwa kama kuna masuala au masharti maalum ambayo hayajatimizwa. Kushindwa kukamilisha ununuzi baada ya hatua hii kunaweza kusababisha kupotea kwa amana yako yote na kukabiliwa na kesi ya uharibifu na muuzaji.
Mwakilishi wako wa usafirishaji wa mali isiyohamishika atakuhitaji ujaze fomu ya kodi ya uhamisho wa mali ya mkoa chini ya kiapo. Utahitajika kutoa hati zinazoweza kuthibitishwa zinazothibitisha uraia wako wa Kanada, hali yako ya mkazi wa kudumu, au ukaazi wa kodi. Chini ya Sheria ya Ushuru wa Uhamisho wa Mali, kutoa tamko la uongo kunaweza kusababisha adhabu kubwa za kifedha na mashtaka ya kiutawala.
Taarifa iliyotolewa ni kwa madhumuni ya taarifa na kielimu pekee na huenda isiwe sahihi. Taarifa hii haichukui nafasi ya kupata ushauri wa kisheria kutoka kwa wakili aliyehitimu na anayefanya kazi. Ikiwa unakabiliwa na tatizo la kisheria, unapaswa kupanga miadi na kushauriana na mmoja wa wanasheria wetu walioidhinishwa na wanaofanya kazi.
Ulaghai wa mali isiyohamishika na kughushi hati kunaweza kusababisha hasara kubwa za kisheria na kifedha katika miamala ya mali ya Kanada. Gundua jinsi utafutaji huru wa hati miliki, ukaguzi wa vitambulisho vilivyothibitishwa, na ulinzi wa kisheria wa mkoa unavyowalinda wanunuzi na wamiliki wa nyumba.
Kuwa na kibali cha kazi au mwanafunzi huko British Columbia hakuhakikishii kwamba unaweza kununua nyumba bila adhabu kubwa ya kodi au faini za shirikisho. Gundua mahitaji halisi ya kisheria, sheria za kodi, na mahitaji ya uhamisho wa hatua kwa hatua kabla ya kusaini mkataba wa ununuzi.
Kuongeza mwenzi au mtoto kwenye hati miliki yako ya mali huko Toronto au Vancouver ni uhamisho wa mali kisheria, si sasisho rahisi. Gundua jinsi misamaha ya kodi ya mkoa, sheria za Upangaji Pamoja, na dhana za kisheria kama vile Resulting Trust zinavyotumika kwa hali yako kabla ya kufanya mabadiliko kwenye usajili wako wa ardhi.
Panga mashauriano ya awali na mmoja wa wanasheria wetu ili kupitia kesi yako na kupata hatua zinazofuata wazi.
au maelezo kuhusu jinsi ya kulipa ada yako ya kuhifadhi, tafadhali tembelea ukurasa ulio hapa chini.
Kampuni ya sheria ya Kanada yenye huduma kamili inayohudumia Vancouver & Toronto.
0 Maoni