Куповина куће у Британској Колумбији: Објашњење правног поступка

Куповина куће у Британској Колумбији регулисан је вишеслојним законским оквиром, а не једним свеобухватним законом, који захтева од купаца да изврше претраге власништва у складу са Закон о власништву над земљиштем, спроводи одредбе уговора према Закон о имовинском праву, и задовољити покрајинске пореске пријаве за пренос имовине након завршетка. Правно власништво се не преноси након потписивања уговора или физичког поседовања; оно ступа на снагу тек када се поднесе региструјући пренос и заведе у катастар власништва над земљиштем.

Основни правни оквир: Кратак преглед

Приликом куповине куће у Британској Колумбији, купци се сусрећу са различитим законским контролним тачкама које диктирају расподелу ризика, финансијске споразуме, заштиту депозита и временске рокове за закључење:

Претходна провера уговора и претрага власништва над земљиштем

Члан 377(1) Закон о власништву над земљиштем утврђује да су регистар и званични земљишни записи у Британској Колумбији отворени за јавни увид. Потенцијални купац мора да испита тренутно стање власништва пре него што потпише безусловни уговор или одустане од предметних услова. У складу са чланом 378(1), странке могу да захтевају званичну потврду о стању власништва или оверене копије регистрованих инструмената како би провериле да ли продавац поседује једноставно власништво без неовлашћених терета.

Према члановима 27(1) и 29(2) Закон о власништву над земљиштем, регистрација залога пружа конструктивно правно обавештење свакоме ко се бави власништвом, док нерегистровани интереси генерално не поништавају власништво доброверног купца који делује без преваре. Дужна пажња подразумева преглед финансијских трошкова (као што су институционалне хипотеке или заложна права градитеља), сервитутних права, законских права пролаза и рестриктивних споразума који ограничавају коришћење земљишта. Потенцијални купци би такође требало да се консултују са Правне услуге Pax Law за куповину стамбених некретнина тим за преглед сложених оптужби и недостатака у власништву пре састављања понуда.

Уговор о куповини и тродневни рок за раскид

Уговори о куповини и продаји некретнина у Британској Колумбији потпадају под опште уговорно право, Закон о имовинском праву, и важећим општинским прописима. Према члану 5(1) Закон о имовинском праву, лице које преноси земљиште на једноставан начин мора доставити инструмент за пренос који се може регистровати у складу са Закон о власништву над земљиштемУговор утврђује купопродајну цену, услове депозита, датуме завршетка и уласка у закуп, распоред радова и предметне клаузуле за финансирање, преглед имовине и задовољење власништва.

Према члану 42(1) Закон о имовинском праву, купци стамбених некретнина имају законско право да раскину прихваћени уговор о куповини достављањем писменог обавештења у прописаном року. Уредба о периоду раскида уговора за купце некретнина утврђује правила рада за овај механизам за одустајање:

• Vremenski okvir: Рок за раскид уговора траје три радна дана (искључујући суботе, недеље и државне празнике) од дана прихватања.
• Обим покрића: Односи се на самостојеће једнопородичне куће, полуодвојене куће, градске куће, стамбене јединице, монтажне куће причвршћене за земљиште и задружне интересе.
• Искључења: Не односи се на некретнине које се налазе на закупљеном земљишту, закупним интересима, продаји путем јавне аукције или трансакцијама извршеним по судском налогу или под надзором.
• Законска накнада: Ако купац искористи могућност раскида уговора, мора да плати продавцу 0.25% од бруто купопродајне цене. Ако је депозит чуван у поверењу, ова казна се одбија, а преостали износ се враћа купцу.
• Не може се одустати: Члан 7. Уредбе изричито наводи да се право на раскид уговора не може одустати споразумом.

Претпродајне куповине у складу са Законом о маркетингу развоја некретнина

Куповина парцела у изградњи или некретнина у зградама директно од инвеститора регулисана је Закон о маркетингу развоја некретнина (REDMA). Члан 15(1) налаже да инвеститор мора да достави купцу одобрену Изјаву о откривању информација пре него што се може закључити обавезујући уговор, омогућавајући разумну могућност за испитивање.

Према одељку 14(2)(б) Закона о управљању информационим технологијама (REDMA), изјава о откривању информација мора јасно открити све битне чињенице без погрешног представљања. Купци задржавају законску заштиту према Закону:

1. Обезбеђење депозита: Члан 18(1) захтева од програмера да сва средства купаца уплате на посебан поверенички рачун који држи брокерска кућа, адвокат, јавни бележник или именовани повереник.
2. Право на раскид уговора у року од седам дана: Члан 21(2) даје купцима у претпродаји законско право да раскину уговор о куповини у року од седам дана од каснијег дана потписивања уговора или пријема Изјаве о откривању информација. Обавештење достављено у складу са чланом 21(5)–(6) обавезује депозитара да одмах врати сва средства.
3. Правни лекови за лажно представљање: Према члану 22(3), купци који наиђу на лажне изјаве у изјави о откривању информација сматрају се да су се ослонили на те изјаве и могу покренути правне поступке за накнаду штете.
4. Заштита гаранције за нову кућу: За новоизграђене стамбене објекте, члан 22. Закон о заштити власника кућа чини прекршајем изградњу или продају стамбених објеката без обавезног осигурања куће, које захтева минимално покриће од две године за недостатке материјала и рада, пет година за интегритет омотача зграде и продор воде, и десет година за структурне недостатке.

Strata Property Legal Due Diligence

Приликом куповине куће у Британској Колумбији која се налази у стамбеном комплексу, потребан је преглед административних и финансијских евиденција у складу са Закон о својини СтратаЧлан 35 обавезује етажну корпорацију да води књиге рачуна, записнике са годишњих и ванредних скупштина, евиденцију већа, статут, правила, уговоре о услугама, финансијске извештаје и инжењерске извештаје.

Купци морају да провере следеће законске евиденције:

• Образац Б информативног сертификата: Открива месечне накнаде за етаже, доделе паркинга и складиштења, постојеће финансијске процене и да ли су у току ретроактивне процене.
• Финансијске резерве: Члан 99(1) Закона захтева од власника да доприносе оперативном фонду и Фонду за непредвиђене случајеве (ФРС) путем накнада за стамбене зграде. Члан 101 потврђује да је продавцима забрањено да захтевају повраћај уплаћених доприноса ФРС-у након продаје.
• Извештаји о амортизацији: Техничке инжењерске процене којима се процењује стање и очекивани циклуси поправке или замене компоненти заједничке имовине.
• Подзаконски акти и ограничења: Регистрована правила у вези са кућним љубимцима, ограничењима изнајмљивања, старосним ограничењима и структурним изменама.

Завршетак, регистрација власништва и сувласништво

Према члановима 20(1) и 22 Закон о власништву над земљиштем, извршени документи о преносу не преносе право власништва или права на земљиште док се не региструју у Канцеларији за пренос власништва. Датум регистрације, а не потписивање уговора, регулише приоритет власништва. На дан завршетка, законски заступник купца проверава власништво, припрема инструмент за пренос, обрађује пореску пријаву за пренос имовине, преноси средства за куповину, региструје хипотеку зајмодавца и осигурава да су испуњени услови за откључавање кључа.

Купци који поседују истовремену титулу морају да одлуче о свом законском облику сувласништва. Према члану 11(2) Закон о имовинском правуПретпоставља се да земљиште пренето на две или више особа ствара заједничко станарско право осим ако инструмент експлицитно не изражава намеру да се створи заједничког закупаОва разлика одређује да ли се право наследства примењује након смрти сувласника и одређује како се капитал преноси према законима о наслеђивању и планирању имовине.

Порез на пренос имовине и порези након закључења

Куповина стамбених некретнина покреће обавезе усклађености са покрајинским и савезним пореским режимима:

Порез на пренос имовине (ПТТ)

Члан 2(1) Закон о порезу на пренос непокретности намеће порез на фер тржишну вредност земљишта приликом регистрације. Према члану 3, основне граничне стопе примењују се на следећи начин:

• 1% на део фер тржишне вредности до и укључујући 200,000 долара;
• 2% на део који прелази 200,000 долара, па све до 2,000,000 долара, укључујући и тај износ;
• 3% на део који прелази 2,000,000 долара; и
• Додатних 2% на вредност стамбене некретнине која прелази 3,000,000 долара.

Према члановима 4 и 5 Закона, квалификовани купци прве куће могу захтевати потпуно изузеће до законског лимита од 500,000 долара, под условом да су канадски држављани или стални становници, да испуњавају одређене покрајинске прагове пореског пребивалишта и да никада раније нису имали регистровани удео у главној резиденцији.

Додатни порез на пренос имовине за стране субјекте

Према члану 2.02(2) и (4) Закон о порезу на пренос непокретности, трансакције у одређеним регионима (као што је регионални округ Метро Ванкувера) у које је укључен страни држављанин, страна корпорација или опорезиви повереник подлежу додатном порезу на пренос од 15% на фер тржишну вредност стамбене некретнине.

Федерална забрана куповине страних купаца

Према члану 4(1) савезног закона Закон о забрани куповине стамбених некретнина страним држављанима, страним држављанима је забрањено да купују стамбене некретнине директно или индиректно, осим ако не потпадају под уске законске изузетке (нпр. квалификовани привремени становници, заштићене особе или стицање имовине ван градских подручја пописа). Непоштовање прописа не поништава трансакцију, али представља прекршај према члану 6, подложан новчаним казнама до 10,000 долара и потенцијалној продаји по судском налогу према члану 7.

Корисничко власништво и текући годишњи порези

• Закон о транспарентности власника земљишта (LOTA): Члан 10(1) захтева од сваког стицаоца да поднесе Изјаву о транспарентности. Ако је власник релевантна корпорација, фонд или партнерство, Извештај о транспарентности мора бити поднет у складу са чланом 12(1) са детаљима о стварним власницима и контролним лицима.
• Закон о порезу на спекулације и упражњена радна места: У одређеним регионалним областима, власници стамбених објеката опорезују се годишње према члану 14 на основу процењене вредности ($порез = \text{стопа} \times [\text{камат} \times \text{процењена вредност}]$). Законске стопе према члановима 15–17 крећу се од 1% за квалификоване становнике до 3% за стране власнике и неопорезоване запослене широм света.
• Закон о порезу на добит од стамбених некретнина (краткорочно држање): Стамбене некретнине продате у року од 730 дана од стицања подлежу порезу на добит према члану 8, са пореском стопом од 20% на нето опорезиву добит ако се држе мање од 366 дана, осим ако испуњавају услове за законска изузећа према члановима 25 и 29.

Најчешћа питања (FAQ)

Колико дана купац има да одустане од уговора о куповини стамбеног објекта у Британској Колумбији?

Према члану 42(1) Закон о имовинском праву и Уредбом о року за раскид уговора о куповини некретнина, купци имају три радна дана да раскину прихваћени уговор о становању, уз плаћање законске казне од 0.25% продавцу.

Када се власништво над некретнинама легално преноси у Британској Колумбији?

У складу са члановима 20(1) и 22 Закон о власништву над земљиштем, власништво се не преноси потписивањем уговора или преносом поседа; законско власништво преноси се тек када се документи о преносу региструју у катастру власништва над земљиштем.

Која је разлика између заједничког закупа и заједничког закупа у Британској Колумбији?

Према члану 11(2) Закон о имовинском праву, непокретности пренете на две или више особа подразумевано се сматрају заједничким закупом, осим ако нису експлицитно структуриране као заједнички закуп. Заједнички закуп укључује право преживљавања, док заједнички удео закупца чини део његове имовине након смрти.

Који су законски захтеви за осигурање гаранције за новоизграђене куће у Британској Колумбији?

Према члану 22 Закон о заштити власника кућаОбавезне гаранције трећих лица за нове куће захтевају покриће од две године за материјал и рад, пет година за омотач зграде и десет година за структурне компоненте.