Kúpa domu v Britskej Kolumbii: Vysvetlenie právneho procesu

Kúpa domu v Britskej Kolumbii sa riadi viacvrstvovým zákonným rámcom, a nie jedným zastrešujúcim zákonom, ktorý vyžaduje, aby kupujúci vykonali vyhľadávanie vlastníctva podľa Zákon o vlastníctve pozemkov, presadzovať zmluvné podmienky podľa Zákon o vlastníckom právea po dokončení splniť provinčné daňové priznania k prevodu nehnuteľností. Právne vlastníctvo neprechádza podpisom zmluvy ani fyzickým držaním; nadobudne účinnosť až po predložení registrovateľného prevodu a jeho zapísaní do katastra vlastníckych práv.

Základný právny rámec: Stručný prehľad

Pri kúpe domu v Britskej Kolumbii sa kupujúci stretávajú s rôznymi zákonnými kontrolnými bodmi, ktoré určujú rozdelenie rizika, finančné zmluvy, ochranu záloh a lehoty na uzavretie obchodu:

Overenie pred uzavretím zmluvy a vyhľadávanie vlastníckych listov pozemkov

Článok 377(1) zákona Zákon o vlastníctve pozemkov stanovuje, že kataster nehnuteľností a úradné pozemkové záznamy v Britskej Kolumbii sú verejne prístupné. Potenciálny kupujúci musí pred podpísaním bezpodmienečnej zmluvy alebo pred upustením od predmetných podmienok preskúmať aktuálny stav vlastníctva. Podľa § 378(1) môžu strany požiadať o úradný certifikát o stave vlastníctva alebo overené kópie registrovaných listín, aby overili, či predávajúci má bezplatné vlastníctvo bez neoprávnených ťarch.

Podľa § 27(1) a § 29(2) Zákon o vlastníctve pozemkov, registrácia záložného práva poskytuje konštruktívne právne upozornenie každému, kto nakladá s vlastníckym právom, zatiaľ čo neregistrované záujmy vo všeobecnosti nevyvracajú vlastnícke právo kupujúceho v dobrej viere konajúceho bez podvodu. Due diligence zahŕňa preskúmanie finančných bremien (ako sú inštitucionálne hypotéky alebo záložné práva staviteľa), vecných bremien, zákonných práv prechodu a obmedzujúcich dohôd, ktoré obmedzujú využívanie pozemku. Potenciálni kupujúci by sa mali tiež poradiť s Právne služby spoločnosti Pax Law pri kúpe nehnuteľností tím na preskúmanie zložitých poplatkov a nedostatkov v vlastníctve pred vypracovaním ponúk.

Kúpna zmluva a trojdňová lehota na odstúpenie od zmluvy

Zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností v Britskej Kolumbii spadajú pod všeobecné zmluvné právo, Zákon o vlastníckom právea platné obecné predpisy. Podľa § 5(1) Zákon o vlastníckom práve, osoba prevádzajúca pozemok za poplatok musí predložiť prevodnú listinu, ktorú je možné zaregistrovať podľa Zákon o vlastníctve pozemkovZmluva stanovuje kúpnu cenu, podmienky zálohy, dátumy dokončenia a nadobudnutia vlastníctva, príslušenstvo a predmetné doložky týkajúce sa financovania, obhliadky nehnuteľnosti a vymáhania vlastníctva.

Podľa § 42 ods. 1 Zákon o vlastníckom práveKupujúci nehnuteľností majú zákonné právo odstúpiť od prijatej kúpnej zmluvy doručením písomnej výpovede v stanovenej lehote. Nariadenie o lehote na odstúpenie od zmluvy kupujúcim nehnuteľností stanovuje pravidlá fungovania tohto mechanizmu na rozmyslenie:

• Časový rámec: Lehota na odstúpenie od zmluvy trvá tri pracovné dni (okrem sobôt, nedieľ a štátnych sviatkov) od prijatia.
• Rozsah pokrytia: Vzťahuje sa na samostatne stojace rodinné domy, dvojdomy, radové domy, bytové jednotky, montované domy pripojené k pozemku a družstevné podiely.
• vylúčenia: Nevzťahuje sa na nehnuteľnosti nachádzajúce sa na prenajatých pozemkoch, nájomné práva, predaje vo verejnej dražbe alebo transakcie vykonané na základe súdneho príkazu alebo pod dohľadom.
• Zákonný poplatok: Ak kupujúci uplatní odstúpenie od zmluvy, musí predávajúcemu zaplatiť 0.25 % z hrubej kúpnej ceny. Ak je záloha držaná v truste, táto pokuta sa odpočíta a zostatok sa vráti kupujúcemu.
• Neodvolateľné: V článku 7 Nariadenia sa výslovne uvádza, že práva na odstúpenie od zmluvy sa nemožno vzdať dohodou.

Predpredajné nákupy podľa zákona o marketingu nehnuteľností

Nákup pozemkov pred výstavbou alebo nehnuteľností v rozdelení pozemkov priamo od developerov sa riadi Zákon o marketingu rozvoja nehnuteľností (REDMA). Oddiel 15(1) nariaďuje, že developer musí pred uzavretím vymáhateľnej zmluvy poskytnúť kupujúcemu schválené vyhlásenie o zverejnení informácií, ktoré mu poskytne primeranú možnosť na preskúmanie.

Podľa paragrafu 14(2)(b) zákona REDMA musí vyhlásenie o zverejnení jasne uvádzať všetky podstatné skutočnosti bez skresľovania. Kupujúci si zachovávajú zákonnú ochranu podľa tohto zákona:

1. Zabezpečenie vkladu: Oddiel 18(1) vyžaduje, aby developeri vložili všetky finančné prostriedky kupujúceho na vyhradený zverenecký účet vedený maklérskou spoločnosťou, právnikom, notárom alebo určeným správcom.
2. Právo na odstúpenie od zmluvy do sedem dní: Oddiel 21(2) dáva kupujúcim v predpredaji zákonné právo odstúpiť od kúpnej zmluvy do siedmich dní od neskoršieho dňa podpísania zmluvy alebo doručenia Vyhlásenia o zverejnení. Oznámenie doručené podľa oddielu 21(5) – (6) zaväzuje držiteľa vkladu okamžite vrátiť všetky finančné prostriedky.
3. Nápravné prostriedky v prípade nepravdivého tvrdenia: Podľa § 22(3) sa kupujúci, ktorí narazia na nepravdivé vyhlásenia vo vyhlásení o zverejnení informácií, považujú za kupujúcich, ktorí sa na tieto vyhlásenia spoliehali, a môžu podať žalobu o náhradu škody.
4. Ochrana v rámci záruky na nový domov: Pre novopostavené obydlia platí oddiel 22 Zákon o ochrane majiteľov domov stanovuje trestný čin výstavby alebo predaja obytných priestorov bez povinného záručného poistenia domu, ktoré vyžaduje minimálne krytie dvoch rokov na chyby materiálu a práce, piatich rokov na integritu obvodového plášťa budovy a prenikanie vody a desiatich rokov na štrukturálne chyby.

Právna due diligence spoločnosti Strata Property Legal

Pri kúpe domu v Britskej Kolumbii, ktorý sa nachádza v rámci bytového komplexu, je podľa zákona potrebné skontrolovať administratívne a finančné záznamy. Zákon o stratovom vlastníctveOddiel 35 zaväzuje bytovú spoločnosť viesť účtovné knihy, zápisnice z výročných a mimoriadnych valných zhromaždení, záznamy rady, stanovy, pravidlá, zmluvy o poskytovaní služieb, finančné výkazy a technické správy.

Kupujúci si musia skontrolovať nasledujúce zákonné záznamy:

• Informačný certifikát formulára B: Zverejňuje mesačné poplatky za byty, pridelené parkovanie a skladovanie, existujúce finančné rozsudky a či sa čaká na spätné posúdenia.
• Finančné rezervy: Článok 99(1) zákona vyžaduje, aby vlastníci prispievali do prevádzkového fondu a rezervného fondu (CRF) prostredníctvom poplatkov za správu nehnuteľností. Článok 101 potvrdzuje, že predávajúcim je zakázané požadovať vrátenie zaplatených príspevkov do CRF pri predaji.
• Výkazy odpisov: Technicko-inžinierske hodnotenia posudzujúce stav a očakávané cykly opráv alebo výmeny bežných komponentov nehnuteľností.
• Stanovy a obmedzenia: Registrované pravidlá týkajúce sa domácich zvierat, limitov prenájmu, vekových obmedzení a štrukturálnych zmien.

Dokončenie, registrácia vlastníctva a spoluvlastníctvo

Podľa § 20(1) a § 22 Zákon o vlastníctve pozemkovPodpísané prevodné dokumenty neprenášajú dedičstvo ani podiel na pozemku, kým nie sú zaregistrované na katastri nehnuteľností. Prioritu vlastníctva určuje dátum registrácie, nie podpis zmluvy. V deň dokončenia právny zástupca kupujúceho overí vlastníctvo, pripraví prevodný list, spracuje daňové priznanie k dani z prevodu nehnuteľnosti, prevedie vyúčtované kúpne prostriedky, zaregistruje hypotéku veriteľa a zabezpečí splnenie podmienok pre uvoľnenie kľúča.

Kupujúci, ktorí sú držiteľmi súbežného vlastníctva, si musia zvoliť zákonnú formu spoluvlastníctva. Podľa § 11(2) Zákon o vlastníckom práve, predpokladá sa, že pozemok prevedený na dve alebo viacero osôb vytvára spoločný nájom pokiaľ nástroj výslovne nevyjadruje zámer vytvoriť spoločný nájomToto rozlíšenie určuje, či sa právo na pozostalosť uplatňuje po smrti spoluvlastníka, a určuje, ako sa vlastnícky podiel prenáša v rámci zákonov o dedení a plánovaní majetku.

Daň z prevodu nehnuteľností a dane po uzavretí obchodu

Kúpa nehnuteľností na bývanie spúšťa povinnosti dodržiavania predpisov podľa provinčných a federálnych daňových režimov:

Daň z prevodu nehnuteľností (PTT)

Článok 2(1) zákona Zákon o dani z prevodu nehnuteľností ukladá daň z trhovej hodnoty pozemku pri registrácii. Podľa § 3 sa základné hraničné sadzby uplatňujú takto:

• 1 % z časti trhovej hodnoty do výšky 200 000 USD vrátane;
• 2 % z časti presahujúcej 200 000 USD až do 2 000 000 USD vrátane;
• 3 % z časti presahujúcej 2 000 000 USD; a
• Ďalšie 2 % z hodnoty nehnuteľnosti presahujúcej 3 000 000 USD.

Podľa oddielov 4 a 5 zákona si oprávnení kupujúci prvého bývania môžu uplatniť úplné oslobodenie od dane až do zákonného limitu 500 000 USD za predpokladu, že sú kanadskými občanmi alebo osobami s trvalým pobytom, spĺňajú stanovené provinčné prahy pre daňovú rezidenciu a nikdy predtým nemali registrovaný podiel na hlavnom bydlisku.

Dodatočná daň z prevodu nehnuteľností pre zahraničné subjekty

Podľa § 2.02(2) a (4) Zákon o dani z prevodu nehnuteľností, transakcie v určených regiónoch (ako napríklad regionálny okres Metro Vancouver), do ktorých je zapojený zahraničný štátny príslušník, zahraničná spoločnosť alebo zdaniteľný správca, podliehajú dodatočnej 15 % dani z prevodu nehnuteľnosti z trhovej hodnoty.

Federálny zákaz zahraničných kupujúcich

Podľa § 4(1) federálneho zákona Zákon o zákaze kúpy obytných nehnuteľností cudzincamiOsoby, ktoré nie sú občanmi Kanady, majú zakázané priamo alebo nepriamo kupovať obytné nehnuteľnosti, pokiaľ nepatria pod úzke zákonné výnimky (napr. osoby s oprávnením na dočasný pobyt, chránené osoby alebo nadobudnutia mimo metropolitných oblastí sčítania ľudu). Nedodržanie tohto nariadenia nespôsobuje neplatnosť príslušnej transakcie, ale predstavuje priestupok podľa § 6, na ktorý sa udeľujú pokuty až do výšky 10 000 USD a prípadne súdne nariadené predaje podľa § 7.

Skutočné vlastníctvo a priebežné ročné dane

• Zákon o transparentnosti vlastníkov pôdy (LOTA): Oddiel 10(1) vyžaduje, aby každý nadobúdateľ predložil Vyhlásenie o transparentnosti. Ak je vlastníkom príslušná spoločnosť, trust alebo partnerstvo, musí sa predložiť Správa o transparentnosti podľa oddielu 12(1) s podrobnosťami o skutočných vlastníkoch a ovládajúcich osobách.
• Zákon o dani zo špekulácií a neobsadenosti: V určených regionálnych oblastiach sú majitelia nehnuteľností s trvalým pobytom zdaňovaní každoročne podľa paragrafu 14 na základe odhadovanej hodnoty (daň = \text{sadzba} \krát [\text{úrok} \krát \text{hodnotená hodnota}]$). Zákonné sadzby podľa paragrafov 15 – 17 sa pohybujú od 1 % pre oprávnených obyvateľov do 3 % pre zahraničných majiteľov a nezdanené osoby s celosvetovými príjmami.
• Zákon o dani z príjmov z krátkodobej držby nehnuteľností na bývanie: Obytné nehnuteľnosti predané do 730 dní od nadobudnutia podliehajú dani zo zisku podľa § 8 s 20 % sadzbou dane z čistého zdaniteľného zisku, ak sú držané menej ako 366 dní, pokiaľ nie sú oprávnené na zákonné oslobodenie podľa § 25 a 29.

Často kladené otázky

Koľko dní má kupujúci na odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť v Britskej Kolumbii?

Podľa § 42 ods. 1 Zákon o vlastníckom práve a nariadenie o lehote na odstúpenie od zmluvy pre kupujúcich nehnuteľností majú kupujúci tri pracovné dni na odstúpenie od prijatej zmluvy o nehnuteľnosti, pričom predávajúcemu zaplatia zákonnú pokutu vo výške 0.25 %.

Kedy sa vlastníctvo nehnuteľností legálne prevedie v Britskej Kolumbii?

Podľa § 20(1) a § 22 Zákon o vlastníctve pozemkovVlastníctvo neprechádza podpisom zmluvy ani prevodom držby; právny titul prechádza až po zapísaní prevodných dokladov do katastra vlastníckych práv nehnuteľností.

Aký je rozdiel medzi spoločným nájomom a spoločným nájomom v Britskej Kolumbii?

Podľa § 11 ods. 2 Zákon o vlastníckom práveNehnuteľnosť prevedená na dve alebo viac osôb sa automaticky stáva spoločným nájomným vzťahom, pokiaľ nie je výslovne štruktúrovaná ako spoločný nájomný vzťah. Spoločný nájomný vzťah zahŕňa právo pozostalosti, zatiaľ čo spoločný podiel nájomcu tvorí po smrti súčasť jeho majetku.

Aké sú zákonné požiadavky na poistenie záruky na novostavby domov v Britskej Kolumbii?

Podľa § 22 Zákon o ochrane majiteľov domovPovinné záruky voči tretím stranám pre nové domy vyžadujú dvojročné krytie na materiál a prácu, päťročné na obvodový plášť budovy a desaťročné na konštrukčné prvky.