Een huis kopen in Brits-Columbia: het juridische proces uitgelegd

Een huis kopen in Brits-Columbia wordt beheerst door een gelaagd wettelijk kader in plaats van één overkoepelende wet, waardoor kopers verplicht zijn om een ​​titelonderzoek uit te voeren volgens de Landeigendomswet, de contractvoorwaarden afdwingen onder de Wet op het eigendomsrechten voldoen aan de provinciale aangiften voor de overdrachtsbelasting bij voltooiing. Juridisch eigendom gaat niet over bij het sluiten van het contract of bij fysiek bezit; het treedt pas in werking wanneer een registreerbare overdracht wordt ingediend en ingeschreven in het kadaster.

Kern van het juridisch kader: beknopt overzicht

Bij de aankoop van een woning in British Columbia stuiten kopers op specifieke wettelijke controlepunten die de risicoverdeling, financieringsvoorwaarden, bescherming van de aanbetaling en de termijnen voor de afsluiting van de transactie bepalen:

Voorafgaande contractverificatie en onderzoek naar eigendomsrechten

Artikel 377(1) van de Landeigendomswet bepaalt dat het register en de officiële kadastrale gegevens in Brits-Columbia openbaar zijn. Een potentiële koper moet de huidige stand van de eigendomsakte onderzoeken voordat hij een onvoorwaardelijke overeenkomst sluit of afstand doet van voorwaarden. Overeenkomstig artikel 378(1) kunnen partijen een officieel eigendomsbewijs of gecertificeerde kopieën van geregistreerde documenten opvragen om te controleren of de verkoper de volledige eigendom bezit, vrij van ongeoorloofde lasten.

Op grond van artikel 27(1) en 29(2) van de LandeigendomswetHet registreren van een hypotheekrecht biedt een juridisch bindende kennisgeving aan iedereen die met de eigendomstitel te maken heeft, terwijl niet-geregistreerde rechten over het algemeen de eigendomstitel van een bonafide koper die zonder fraude handelt, niet aantasten. Due diligence omvat het beoordelen van financiële lasten (zoals institutionele hypotheken of bouwersrechten), erfdiensten, wettelijke rechten van overpad en beperkende bedingen die het landgebruik beperken. Potentiële kopers dienen ook de Juridische diensten van Pax Law voor de aankoop van woonhuizen Het team zal complexe lasten en gebreken in de eigendomsakte beoordelen voordat er biedingen worden opgesteld.

Het koopcontract en de bedenktijd van drie dagen

Contracten voor de koop en verkoop van onroerend goed in British Columbia vallen onder het algemene contractenrecht, de Wet op het eigendomsrechten de toepasselijke gemeentelijke voorschriften. Krachtens artikel 5(1) van de Wet op het eigendomsrechtEen persoon die grond in volle eigendom overdraagt, moet een overdrachtsakte overleggen die kan worden geregistreerd volgens de LandeigendomswetDe overeenkomst beschrijft de koopprijs, de aanbetalingsvoorwaarden, de datum van oplevering en overdracht, de inventaris en de bepalingen met betrekking tot financiering, inspectie van het pand en de vaststelling van de eigendomsrechten.

Op grond van artikel 42(1) van de Wet op het eigendomsrechtKopers van woningen hebben het wettelijke recht om een ​​geaccepteerde koopovereenkomst te herroepen door binnen de voorgeschreven termijn schriftelijk in kennis te stellen. De 'Home Buyer Rescission Period Regulation' (Regelgeving betreffende de herroepingsperiode voor woningkopers) stelt de werkingsregels vast voor deze bedenktijd:

• Tijdsbestek: De herroepingsperiode bedraagt ​​drie werkdagen (met uitzondering van zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen) na acceptatie.
• Omvang van de dekking: Van toepassing op vrijstaande eengezinswoningen, halfvrijstaande woningen, rijtjeshuizen, appartementen in een wooncomplex, op de grond verankerde prefabwoningen en coöperatieve woonvormen.
• uitsluitingen: Dit geldt niet voor onroerend goed gelegen op gepachte grond, erfpachtrechten, verkopen via openbare veiling of transacties uitgevoerd op last van de rechtbank of onder toezicht van de rechtbank.
• Wettelijke vergoeding: Indien een koper de koopovereenkomst ontbindt, dient hij 0.25% van de bruto koopprijs aan de verkoper te betalen. Indien een aanbetaling in bewaring is gegeven, wordt deze boete in mindering gebracht en het resterende bedrag aan de koper terugbetaald.
• Niet-afwijkbaar: Artikel 7 van de verordening bepaalt uitdrukkelijk dat het recht op ontbinding niet door overeenkomst kan worden opgegeven.

Aankopen in de voorverkoop onder de Real Estate Development Marketing Act

De aankoop van kavels of percelen in een nieuwbouwproject rechtstreeks van projectontwikkelaars is onderworpen aan de Wet op de marketing van vastgoedontwikkeling (REDMA). Artikel 15(1) schrijft voor dat een ontwikkelaar een goedgekeurde openbaarmakingsverklaring aan de koper moet verstrekken voordat een bindend contract kan worden gesloten, zodat de koper een redelijke gelegenheid heeft om deze te onderzoeken.

Volgens artikel 14(2)(b) van de REDMA moet de openbaarmakingsverklaring alle materiële feiten duidelijk en zonder misleiding weergeven. Kopers behouden wettelijke bescherming op grond van de wet:

1. Waarborgsom: Artikel 18(1) vereist dat ontwikkelaars alle kopersgelden storten op een speciaal daarvoor bestemde trustrekening die wordt beheerd door een makelaar, advocaat, notaris of aangewezen trustee.
2. Herroepingsrecht binnen zeven dagen: Artikel 21(2) geeft kopers die in de voorverkoop een koopovereenkomst hebben gesloten het wettelijke recht om de koopovereenkomst binnen zeven dagen na de latere van de contractondertekening of de ontvangst van de openbaarmakingsverklaring te ontbinden. Een kennisgeving krachtens artikel 21(5)-(6) verplicht de depositohouder om alle gelden onmiddellijk terug te betalen.
3. Rechtsmiddelen bij onjuiste voorstelling van zaken: Op grond van artikel 22(3) worden kopers die onjuistheden in een openbaarmakingsverklaring aantreffen, geacht op die onjuistheden te hebben vertrouwd en kunnen zij een rechtszaak aanspannen voor schadevergoeding.
4. Beschermingsclausules van de nieuwbouwwoninggarantie: Voor nieuwbouwwoningen geldt artikel 22 van de Wet ter bescherming van huiseigenaren Het is strafbaar om woonruimte te bouwen of te verkopen zonder verplichte woninggarantieverzekering, die een minimale dekking vereist van twee jaar voor materiaal- en arbeidsgebreken, vijf jaar voor de integriteit van de gebouwschil en waterdoorlatendheid, en tien jaar voor structurele gebreken.

Juridisch onderzoek naar appartementsrechten

Bij de aankoop van een woning in British Columbia die zich in een appartementscomplex bevindt, is inzage in de administratieve en financiële gegevens vereist. Strata Property ActArtikel 35 verplicht de Vereniging van Eigenaren om een ​​boekhouding, notulen van jaarlijkse en bijzondere algemene vergaderingen, bestuursverslagen, statuten, reglementen, servicecontracten, financiële overzichten en technische rapporten bij te houden.

Kopers dienen de volgende wettelijk verplichte documenten in te zien:

• Formulier B Informatiecertificaat: Geeft inzicht in de maandelijkse servicekosten, toewijzing van parkeerplaatsen en bergingen, bestaande financiële vonnissen en of er nog terugwerkende aanslagen openstaan.
• Financiële reserves: Artikel 99(1) van de wet vereist dat eigenaren bijdragen aan het exploitatiefonds en het reservefonds (CRF) via de servicekosten. Artikel 101 bevestigt dat verkopers bij verkoop geen teruggave mogen eisen van reeds betaalde bijdragen aan het CRF.
• Afschrijvingsrapporten: Technische bouwkundige evaluaties waarbij de staat en de verwachte reparatie- of vervangingscycli van gemeenschappelijke onderdelen van een gebouw worden beoordeeld.
• Statuten en beperkingen: Geregistreerde regels met betrekking tot huisdieren, huurbeperkingen, leeftijdsbeperkingen en bouwkundige aanpassingen.

Oplevering, eigendomsregistratie en mede-eigendom

Op grond van artikel 20(1) en artikel 22 van de LandeigendomswetOndertekende overdrachtsdocumenten geven de koper pas een eigendomsrecht of belang in de grond na registratie bij het Kadaster. De datum van registratie, en niet de datum van contractondertekening, bepaalt de prioriteit van het eigendom. Op de datum van de overdracht controleert de wettelijke vertegenwoordiger van de koper de eigendomsrechten, stelt de overdrachtsakte op, verwerkt de aangifte overdrachtsbelasting, maakt de koopsom over, registreert de hypotheek van de kredietverstrekker en zorgt ervoor dat aan de voorwaarden voor de sleuteloverdracht is voldaan.

Kopers met een gezamenlijke eigendomsakte moeten hun wettelijke vorm van mede-eigendom bepalen. Volgens artikel 11(2) van de Wet op het eigendomsrechtEr wordt aangenomen dat de overdracht van grond aan twee of meer personen een huur gemeenschappelijk tenzij het instrument expliciet de intentie uitdrukt om een gezamenlijke huurDit onderscheid bepaalt of het recht van overleving van toepassing is bij het overlijden van een mede-eigenaar, en bepaalt hoe het vermogen wordt overgedragen onder erfrecht en vermogensplanningswetten.

Overdrachtsbelasting en belastingen na de afsluiting van de transactie

De aankoop van residentieel vastgoed brengt verplichtingen met zich mee op grond van provinciale en federale belastingwetgeving:

Overdrachtsbelasting (PTT)

Artikel 2(1) van de Wet op de overdrachtsbelasting op onroerend goed legt een belasting op de reële marktwaarde van grond bij registratie. Volgens artikel 3 gelden de volgende marginale basistarieven:

• 1% over het gedeelte van de reële marktwaarde tot en met $200,000;
• 2% over het gedeelte boven de $200,000 tot en met $2,000,000;
• 3% over het gedeelte dat meer dan $2,000,000 bedraagt; en
• Een extra toeslag van 2% op de woningwaarde boven de $3,000,000.

Op grond van artikel 4 en 5 van de wet kunnen in aanmerking komende starters op de woningmarkt een volledige vrijstelling claimen tot het wettelijke maximum van $500,000, mits zij Canadese staatsburgers of permanente inwoners zijn, voldoen aan de vastgestelde provinciale fiscale woonplaatsdrempels en nooit eerder een geregistreerd belang in een hoofdverblijfplaats hebben gehad.

Aanvullende overdrachtsbelasting voor buitenlandse entiteiten

Op grond van artikel 2.02(2) en (4) van de Wet op de overdrachtsbelasting op onroerend goedTransacties in aangewezen regio's (zoals het Metro Vancouver Regional District) waarbij een buitenlander, een buitenlandse vennootschap of een belastingplichtige trustee betrokken is, zijn onderworpen aan een extra overdrachtsbelasting van 15% over de reële marktwaarde van de woning.

Federaal verbod op buitenlandse kopers

Op grond van artikel 4(1) van de federale Wet op het verbod op de aankoop van woonvastgoed door niet-CanadezenNiet-Canadezen mogen geen residentieel vastgoed rechtstreeks of indirect kopen, tenzij ze onder strikte wettelijke uitzonderingen vallen (bijvoorbeeld gekwalificeerde tijdelijke bewoners, beschermde personen of aankopen buiten de census-metropoolgebieden). Niet-naleving maakt de onderliggende transactie niet ongeldig, maar vormt een overtreding op grond van artikel 6, waarop boetes tot $10,000 en mogelijke gerechtelijke verkoop op grond van artikel 7 kunnen volgen.

Uiteindelijke begunstigde en doorlopende jaarlijkse belastingen

• Wet op de transparantie van grondeigenaren (LOTA): Artikel 10(1) vereist dat elke overnemer een transparantieverklaring indient. Indien de eigenaar een relevante vennootschap, trust of partnerschap is, moet een transparantierapport worden ingediend op grond van artikel 12(1) met details over de uiteindelijke begunstigden en de personen met zeggenschap.
• Wet op de speculatie- en leegstandbelasting: In aangewezen regionale gebieden worden huiseigenaren jaarlijks belast op grond van artikel 14, gebaseerd op de vastgestelde waarde ($tax = \text{rate} \times [\text{interest} \times \text{tested value}]$). De wettelijke tarieven op grond van de artikelen 15-17 variëren van 1% voor in aanmerking komende inwoners tot 3% voor buitenlandse eigenaren en niet-belaste personen met een wereldwijd inkomen.
• Wet op de winstbelasting op residentieel vastgoed (kortetermijnbezit): Woningen die binnen 730 dagen na aankoop worden verkocht, zijn onderworpen aan winstbelasting op grond van artikel 8, met een belastingtarief van 20% over de netto belastbare winst indien de woning minder dan 366 dagen in bezit is geweest, tenzij er sprake is van wettelijke vrijstellingen op grond van de artikelen 25 en 29.

Veelgestelde Vragen / FAQ

Hoeveel dagen heeft een koper in British Columbia om zich terug te trekken uit een koopovereenkomst voor een woning?

Op grond van artikel 42(1) van de Wet op het eigendomsrecht Volgens de Home Buyer Rescission Period Regulation hebben kopers drie werkdagen de tijd om een ​​geaccepteerd koopcontract voor een woning te herroepen, onder voorbehoud van betaling van een wettelijke boete van 0.25% aan de verkoper.

Wanneer vindt de wettelijke overdracht van eigendom van onroerend goed plaats in Brits-Columbia?

Overeenkomstig artikel 20(1) en artikel 22 van de LandeigendomswetEigendom gaat niet over bij het ondertekenen van een contract of de overdracht van bezit; de juridische eigendom gaat pas over wanneer de overdrachtsdocumenten zijn ingeschreven in het kadaster.

Wat is het verschil tussen gezamenlijk eigendom (joint tenancy) en mede-eigendom (tenancy in common) in British Columbia?

Op grond van artikel 11(2) van de Wet op het eigendomsrechtBij onroerend goed dat wordt overgedragen aan twee of meer personen, wordt standaard een gemeenschappelijk eigendom (tenancy in common) verkregen, tenzij dit expliciet is vastgelegd als een gezamenlijk eigendom (joint tenancy). Bij een gezamenlijk eigendom geldt het recht van overleving, terwijl het aandeel van een mede-eigenaar deel uitmaakt van diens nalatenschap na overlijden.

Wat zijn de wettelijke vereisten voor een garantieverzekering voor nieuwbouwwoningen in British Columbia?

Onder sectie 22 van de Wet ter bescherming van huiseigenarenVerplichte garanties van derden voor nieuwbouwwoningen vereisen een dekking van twee jaar op materialen en arbeid, vijf jaar op de gebouwschil en tien jaar op structurele onderdelen.