ब्रिटिश कोलम्बियामा घर किन्नु: कानूनी प्रक्रियाको व्याख्या

ब्रिटिश कोलम्बियामा घर किन्दै एकल व्यापक कानूनको सट्टा बहु-स्तरीय वैधानिक ढाँचाद्वारा शासित छ, जसले खरीददारहरूलाई निम्न अन्तर्गत शीर्षक खोजीहरू पूरा गर्न आवश्यक छ। भूमि अधिकार ऐनअन्तर्गत सम्झौताका सर्तहरू लागू गर्नुहोस् सम्पत्ति कानून ऐन, र पूरा भएपछि प्रान्तीय सम्पत्ति हस्तान्तरण कर दाखिलाहरू पूरा गर्नुहोस्। कानूनी स्वामित्व सम्झौता कार्यान्वयन वा भौतिक कब्जामा हस्तान्तरण हुँदैन; यो केवल तब मात्र सञ्चालन प्रभावकारी हुन्छ जब दर्तायोग्य हस्तान्तरण पेश गरिन्छ र भूमि शीर्षक दर्तामा रेकर्ड गरिन्छ।

मुख्य कानुनी रूपरेखा: द्रुत सन्दर्भ

ब्रिटिश कोलम्बियामा घर खरिद गर्दा, खरीददारहरूले जोखिम बाँडफाँड, वित्तपोषण सम्झौता, निक्षेप सुरक्षा, र बन्द हुने समयसीमा निर्धारण गर्ने विशिष्ट वैधानिक चेकपोइन्टहरूको सामना गर्छन्:

पूर्व-ठेक्का प्रमाणीकरण र जग्गाको हकदार खोजीहरू

धारा ६(५) को भूमि अधिकार ऐन ब्रिटिश कोलम्बियामा दर्ता र आधिकारिक जग्गा अभिलेखहरू सार्वजनिक निरीक्षणको लागि खुला छन् भनी स्थापित गर्दछ। सम्भावित खरीददारले बिना शर्त सम्झौता कार्यान्वयन गर्नु वा विषय सर्तहरू त्याग्नु अघि जग्गाको हालको अवस्था जाँच गर्नुपर्छ। धारा ३७८(१) बमोजिम, पक्षहरूले विक्रेतासँग अनधिकृत भारहरूबाट मुक्त शुल्क सरल स्वामित्व छ कि छैन भनेर प्रमाणित गर्न आधिकारिक जग्गाको अवस्था प्रमाणपत्र वा दर्ता गरिएका कागजातहरूको प्रमाणित प्रतिलिपिहरू अनुरोध गर्न सक्छन्।

धारा २७(१) र २९(२) अन्तर्गत भूमि अधिकार ऐन, शुल्क दर्ताले हकसँग व्यवहार गर्ने जो कोहीलाई रचनात्मक कानुनी सूचना प्रदान गर्दछ, जबकि दर्ता नगरिएका हितहरूले सामान्यतया धोखाधडी बिना काम गर्ने वास्तविक खरिदकर्ताको हकलाई हराउँदैनन्। उचित परिश्रमले वित्तीय शुल्कहरू (जस्तै संस्थागत धितो वा निर्माणकर्ता अधिकार), सहजता, वैधानिक अधिकार-मार्ग, र भूमि प्रयोगलाई सीमित गर्ने प्रतिबन्धात्मक करारहरूको समीक्षा समावेश गर्दछ। सम्भावित खरीददारहरूले पनि परामर्श गर्नुपर्छ Pax Law आवासीय सम्पत्ति खरिद कानूनी सेवाहरू प्रस्तावहरू मस्यौदा गर्नु अघि जटिल शुल्कहरू र शीर्षक दोषहरूको समीक्षा गर्ने टोली।

खरिद सम्झौता र तीन-दिने खारेजी अवधि

BC मा घरजग्गाको खरिद र बिक्रीको लागि सम्झौताहरू सामान्य सम्झौता कानून अन्तर्गत पर्दछन्, सम्पत्ति कानून ऐन, र लागू हुने नगरपालिका नियमहरू। धारा ५(१) अन्तर्गत सम्पत्ति कानून ऐन, शुल्क सरलमा जग्गा हस्तान्तरण गर्ने व्यक्तिले कानून अन्तर्गत दर्ता गर्न सक्षम हस्तान्तरण कागजात बुझाउनु पर्छ। भूमि अधिकार ऐन। सम्झौतामा खरिद मूल्य, निक्षेप सर्तहरू, सम्पन्नता र कब्जा मितिहरू, फिक्स्चरहरू, र वित्तपोषण, सम्पत्ति निरीक्षण, र शीर्षक सन्तुष्टिको लागि विषय खण्डहरू सेट गरिएको छ।

धारा ३९(१) अन्तर्गत सम्पत्ति कानून ऐन, आवासीय खरीददारहरूसँग निर्धारित समयसीमा भित्र लिखित सूचना दिएर स्वीकृत खरिद सम्झौता रद्द गर्ने वैधानिक अधिकार हुन्छ। घर खरीददार खारेजी अवधि नियमनले यस शीतलन-अफ संयन्त्रको लागि सञ्चालन नियमहरू स्थापित गर्दछ:

• TIMEFRAME: स्वीकृति पछि खारेजी अवधि तीन कार्य दिन (शनिबार, आइतबार र वैधानिक बिदा बाहेक) सम्म फैलिएको छ।
• कभरेजको दायरा: एकल-परिवारका अलग्गै बसोबासहरू, अर्ध-पृथक सम्पत्तिहरू, टाउनहाउसहरू, आवासीय स्तर एकाइहरू, जग्गामा जोडिएका निर्मित घरहरू, र सहकारी हितहरूमा लागू हुन्छ।
• बहिष्कारहरू: भाडामा लिइएको जग्गामा अवस्थित सम्पत्ति, भाडाको हक, सार्वजनिक लिलामीद्वारा बिक्री, वा अदालतको आदेश वा सुपरिवेक्षणमा सम्पन्न कारोबारहरूमा लागू हुँदैन।
• वैधानिक शुल्क: यदि कुनै खरिदकर्ताले खरिद रद्द गर्छ भने, उसले विक्रेतालाई कुल खरिद मूल्यको ०.२५% तिर्नुपर्नेछ। यदि निक्षेप ट्रस्टमा राखिएको छ भने, यो जरिवाना कटौती गरिन्छ र बाँकी रकम खरिदकर्तालाई फिर्ता गरिन्छ।
• छूट नहुने: नियमावलीको धारा ७ ले स्पष्ट रूपमा भन्दछ कि सम्झौताद्वारा खारेजीको अधिकार त्याग्न सकिँदैन।

घर जग्गा विकास मार्केटिङ ऐन अन्तर्गत पूर्व-बिक्री खरिदहरू

विकासकर्ताहरूबाट सिधै पूर्व-निर्माण स्ट्राटा लट वा उपविभाजन सम्पत्तिहरू खरिद गर्ने कार्य निम्नद्वारा नियन्त्रित हुन्छ: घरजग्गा विकास मार्केटिङ ऐन (REDMA)। धारा १५(१) ले विकासकर्ताले लागूयोग्य सम्झौतामा प्रवेश गर्नु अघि खरिदकर्तालाई अनुमोदित खुलासा विवरण पेश गर्नुपर्ने आदेश दिन्छ, जसले गर्दा जाँचको लागि उचित अवसर मिल्छ।

REDMA धारा १४(२)(b) अन्तर्गत, खुलासा कथनले गलत प्रस्तुति बिना सबै भौतिक तथ्यहरू स्पष्ट रूपमा प्रकट गर्नुपर्छ। खरीददारहरूले ऐन अन्तर्गत वैधानिक सुरक्षा कायम राख्छन्:

1. निक्षेप सुरक्षा: धारा १८(१) ले विकासकर्ताहरूलाई सबै खरिदकर्ता कोषहरू ब्रोकरेज, वकिल, नोटरी पब्लिक, वा तोकिएको ट्रस्टीद्वारा राखिएको समर्पित ट्रस्ट खातामा जम्मा गर्न आवश्यक छ।
2. सात-दिने खारेजी अधिकार: धारा २१(२) ले पूर्व-बिक्री खरीददारहरूलाई सम्झौता कार्यान्वयन पछि वा खुलासा कथन प्राप्त भएको सात दिन भित्र खरिद सम्झौता रद्द गर्ने वैधानिक अधिकार दिन्छ। धारा २१(५)-(६) अन्तर्गत दिइएको सूचनाले निक्षेप धारकलाई तुरुन्तै सबै रकम फिर्ता गर्न बाध्य पार्छ।
3. गलत बुझाइको उपचार: धारा २२(३) अन्तर्गत, खुलासा कथनमा गलत प्रस्तुति भेट्ने खरिदकर्ताहरूले ती प्रतिनिधित्वहरूमा भर परेको मानिन्छ र क्षतिपूर्तिको लागि कानुनी कारबाही गर्न सक्छन्।
4. नयाँ गृह वारेन्टी सुरक्षाहरू: नवनिर्मित आवासहरूको लागि, धारा २२ घरधनी संरक्षण ऐन अनिवार्य घर वारेन्टी बीमा बिना आवासीय परिसर निर्माण वा बेच्नु अपराध हो, जसमा सामग्री र श्रम दोषहरूको लागि न्यूनतम दुई वर्ष, भवनको खाम अखण्डता र पानी प्रवेशको लागि पाँच वर्ष, र संरचनात्मक दोषहरूको लागि दश वर्षको कभरेज आवश्यक पर्दछ।

स्ट्र्याटा सम्पत्ति कानूनी ड्यु डिलिजेन्स

ब्रिटिश कोलम्बियामा कुनै स्तर विकास भित्र रहेको घर खरिद गर्दा, प्रशासनिक र वित्तीय रेकर्डहरूको समीक्षा आवश्यक पर्दछ स्तर सम्पत्ति ऐन। धारा ३५ ले स्तर निगमलाई खाताको किताब, वार्षिक र विशेष साधारण सभाको माइन्यूट, परिषद्को अभिलेख, उपनियम, नियम, सेवा सम्झौता, वित्तीय विवरण र इन्जिनियरिङ प्रतिवेदनहरू राख्न बाध्य पार्छ।

खरीददारहरूले निम्न वैधानिक रेकर्डहरू निरीक्षण गर्नुपर्छ:

• फारम B जानकारी प्रमाणपत्र: मासिक स्तर शुल्क, पार्किङ र भण्डारण असाइनमेन्ट, अवस्थित वित्तीय निर्णयहरू, र पूर्वव्यापी मूल्याङ्कनहरू विचाराधीन छन् कि छैनन् भन्ने कुरा खुलासा गर्दछ।
• वित्तीय सञ्चिति: ऐनको धारा ९९(१) ले मालिकहरूलाई स्तर शुल्क मार्फत सञ्चालन कोष र आकस्मिक रिजर्भ कोष (CRF) मा योगदान गर्न आवश्यक छ। धारा १०१ ले पुष्टि गर्दछ कि विक्रेताहरूलाई बिक्रीमा CRF मा भुक्तान गरिएको योगदान फिर्ता माग गर्न निषेध गरिएको छ।
• मूल्यह्रास प्रतिवेदनहरू: साझा सम्पत्ति घटकहरूको अवस्था र अपेक्षित मर्मत वा प्रतिस्थापन चक्रहरूको मूल्याङ्कन गर्ने प्राविधिक इन्जिनियरिङ मूल्याङ्कन।
• उपनियम र प्रतिबन्धहरू: घरपालुवा जनावर, भाडा सीमा, उमेर प्रतिबन्ध, र संरचनात्मक परिवर्तनहरू सम्बन्धी दर्ता गरिएका नियमहरू।

सम्पन्नता, स्वामित्व दर्ता, र सह-स्वामित्व

धारा २०(१) र २२ अन्तर्गत भूमि अधिकार ऐन, कार्यान्वयन गरिएको कन्भेन्सन कागजातहरूले जग्गा स्वामित्व कार्यालयमा दर्ता नभएसम्म जग्गामा सम्पत्ति वा ब्याज पास गर्दैनन्। दर्ताको मितिले, सम्झौता कार्यान्वयनले होइन, स्वामित्वको प्राथमिकतालाई नियन्त्रण गर्छ। सम्पन्न हुने मितिमा, खरिदकर्ताको कानुनी प्रतिनिधिले स्वामित्व प्रमाणित गर्छ, स्थानान्तरण उपकरण तयार गर्छ, सम्पत्ति हस्तान्तरण कर रिटर्न प्रशोधन गर्छ, खाली खरिद कोष स्थानान्तरण गर्छ, ऋणदाताको धितो दर्ता गर्छ, र प्रमुख रिलीजको लागि सर्तहरू पूरा भएको सुनिश्चित गर्दछ।

समवर्ती स्वामित्व धारण गर्ने खरीददारहरूले सह-स्वामित्वको आफ्नो वैधानिक रूप निर्णय गर्नुपर्छ। धारा ११(२) अन्तर्गत सम्पत्ति कानून ऐनदुई वा सोभन्दा बढी व्यक्तिहरूलाई हस्तान्तरण गरिएको जग्गाले साझा भाडादारी जबसम्म उपकरणले स्पष्ट रूपमा सिर्जना गर्ने मनसाय व्यक्त गर्दैन संयुक्त भाडा। यो भिन्नताले सह-मालिकको मृत्युमा उत्तरजीवीको अधिकार लागू हुन्छ कि हुँदैन भन्ने कुरालाई नियन्त्रण गर्छ, र उत्तराधिकार र सम्पत्ति योजना कानून अन्तर्गत इक्विटी कसरी पास हुन्छ भनेर निर्धारण गर्छ।

सम्पत्ति हस्तान्तरण कर र बन्द भएपछि लाग्ने करहरू

आवासीय घरजग्गा खरिद गर्दा प्रान्तीय र संघीय कर व्यवस्था अन्तर्गत अनुपालन दायित्वहरू सुरु हुन्छन्:

सम्पत्ति हस्तान्तरण कर (PTT)

धारा ६(५) को सम्पत्ति हस्तान्तरण कर ऐन दर्ता गर्दा जग्गाको उचित बजार मूल्यमा कर लगाउँछ। धारा ३ अन्तर्गत, आधार सीमान्त दरहरू निम्नानुसार लागू हुन्छन्:

• $२००,००० सम्म र त्यसमा समावेश गरी उचित बजार मूल्यको भागमा १%;
• $२००,००० भन्दा बढीको भागमा २% $२०,००,००० सम्म र त्यसमा समावेश;
• $२०,००,००० भन्दा बढीको भागमा ३%; र
• $३,०००,००० भन्दा बढीको आवासीय मूल्यमा थप २%।

ऐनको धारा ४ र ५ अन्तर्गत, योग्य पहिलो पटक घर खरीददारहरूले $५००,००० को वैधानिक सीमासम्म पूर्ण छुट दाबी गर्न सक्छन्, बशर्ते तिनीहरू क्यानेडियन नागरिक वा स्थायी बासिन्दा हुन्, तोकिएको प्रान्तीय कर निवास सीमा पूरा गर्छन्, र पहिले कहिल्यै प्रमुख निवासमा दर्ता गरिएको स्वार्थ राखेका छैनन्।

विदेशी संस्थाहरूको लागि अतिरिक्त सम्पत्ति हस्तान्तरण कर

धारा २.०२(२) र (४) अन्तर्गत सम्पत्ति हस्तान्तरण कर ऐन, तोकिएका क्षेत्रहरूमा (जस्तै मेट्रो भ्यानकुभर क्षेत्रीय जिल्ला) विदेशी नागरिक, विदेशी निगम, वा कर योग्य ट्रस्टी संलग्न हुने कारोबारहरूमा आवासीय सम्पत्तिको उचित बजार मूल्यमा थप १५% स्थानान्तरण कर लाग्छ।

संघीय विदेशी क्रेता निषेध

संघीय कानूनको धारा ४(१) अन्तर्गत गैर-क्यानाडाली ऐनद्वारा आवासीय सम्पत्ति खरिदमा प्रतिबन्ध, गैर-क्यानाडालीहरूलाई प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष रूपमा आवासीय सम्पत्ति खरिद गर्न निषेध गरिएको छ जबसम्म तिनीहरू साँघुरो वैधानिक छुटहरू भित्र पर्दैनन् (जस्तै, योग्य अस्थायी बासिन्दाहरू, संरक्षित व्यक्तिहरू, वा जनगणना महानगरीय क्षेत्रहरू बाहिर अधिग्रहणहरू)। अनुपालन नगर्दा अन्तर्निहित लेनदेनलाई अमान्य हुँदैन तर धारा ६ अन्तर्गत अपराध गठन हुन्छ जसमा $१०,००० सम्म जरिवाना र धारा ७ अन्तर्गत अदालतले आदेश दिएको सम्भावित न्यायिक बिक्री हुन सक्छ।

लाभदायक स्वामित्व र चलिरहेको वार्षिक करहरू

• जग्गा मालिक पारदर्शिता ऐन (LOTA): धारा १०(१) ले प्रत्येक स्थानान्तरणकर्ताले पारदर्शिता घोषणापत्र दर्ता गर्नुपर्ने आवश्यकता राख्छ। यदि मालिक सम्बन्धित निगम, ट्रस्ट, वा साझेदारी हो भने, धारा १२(१) अन्तर्गत लाभार्थी मालिकहरू र नियन्त्रण गर्ने व्यक्तिहरूको विवरण सहितको पारदर्शिता प्रतिवेदन पेश गर्नुपर्छ।
• सट्टा र रिक्तता कर ऐन: तोकिएका क्षेत्रीय क्षेत्रहरूमा, आवासीय मालिकहरूलाई मूल्याङ्कन गरिएको मूल्य ($tax = \text{rate} \times [\text{interest} \times \text{assessed value}]$) को आधारमा धारा १४ अन्तर्गत वार्षिक रूपमा कर लगाइन्छ। धारा १५-१७ अन्तर्गत वैधानिक दरहरू योग्य बासिन्दाहरूको लागि १% देखि विदेशी मालिकहरू र विश्वव्यापी रूपमा कर नलाग्ने कमाउनेहरूको लागि ३% सम्मका छन्।
• आवासीय सम्पत्ति (छोटो अवधिको होल्डिंग) नाफा कर ऐन: अधिग्रहणको ७३० दिन भित्र बिक्री गरिएका आवासीय सम्पत्तिहरू धारा ८ अन्तर्गत नाफा करको अधीनमा छन्, ३६६ दिन भन्दा कम समयको लागि राखिएमा खुद कर योग्य नाफामा २०% कर दर छ, जबसम्म धारा २५ र २९ अन्तर्गत वैधानिक छुटको लागि योग्य हुँदैन।

प्राय : सोधिने प्रश्नहरू

BC मा आवासीय खरिद सम्झौताबाट खरिदकर्ताले कति दिनमा पछि हट्नुपर्छ?

धारा ३९(१) अन्तर्गत सम्पत्ति कानून ऐन र घर खरिदकर्ता खारेजी अवधि नियमन अनुसार, खरीददारहरूसँग स्वीकृत आवासीय सम्झौता रद्द गर्न तीन स्पष्ट व्यापार दिनहरू छन्, जसमा विक्रेतालाई ०.२५% वैधानिक जरिवाना तिर्नुपर्नेछ।

ब्रिटिश कोलम्बियामा घरजग्गाको स्वामित्व कहिले कानुनी रूपमा हस्तान्तरण हुन्छ?

धारा २०(१) र २२ अनुसार भूमि अधिकार ऐन, सम्झौतामा हस्ताक्षर वा कब्जा हस्तान्तरण गर्दा स्वामित्व हस्तान्तरण हुँदैन; कानूनी हक तब मात्र हस्तान्तरण हुन्छ जब हस्तान्तरण कागजातहरू जग्गा हक दर्तामा दर्ता हुन्छन्।

BC मा संयुक्त भाडादारी र साझा भाडादारी बीच के भिन्नता छ?

धारा ३९(१) अन्तर्गत सम्पत्ति कानून ऐन, दुई वा बढी व्यक्तिहरूलाई हस्तान्तरण गरिएको वास्तविक सम्पत्ति संयुक्त भाडामा लिने सम्बन्धमा पूर्वनिर्धारित हुन्छ जबसम्म स्पष्ट रूपमा संयुक्त भाडामा लिने सम्बन्धमा संरचना गरिएको हुँदैन। संयुक्त भाडामा लिने सम्बन्धमा जीवित रहने अधिकार समावेश छ, जबकि मृत्युपछि साझा भाडामा लिने व्यक्तिको अंशले उनीहरूको सम्पत्तिको अंश बनाउँछ।

BC मा नयाँ निर्माण गृह वारेन्टी बीमाको लागि वैधानिक आवश्यकताहरू के के हुन्?

धारा ११ अन्तर्गत घरधनी संरक्षण ऐननयाँ घरहरूको लागि अनिवार्य तेस्रो-पक्ष वारेन्टीहरूको लागि सामग्री र श्रममा दुई वर्ष, भवनको खाममा पाँच वर्ष र संरचनात्मक घटकहरूमा दश वर्षको कभरेज आवश्यक पर्दछ।