Mājas pirkšana Britu Kolumbijā: juridiskā procesa skaidrojums

Mājas pirkšana Britu Kolumbijā regulē daudzslāņu likumdošanas sistēma, nevis viens visaptverošs likums, kas pircējiem pieprasa veikt īpašumtiesību meklēšanu saskaņā ar Zemes īpašuma tiesību akts, īstenot līguma noteikumus saskaņā ar Īpašuma tiesību likums, un pēc pabeigšanas izpildīt provinces īpašuma nodošanas nodokļa deklarācijas. Juridiskās īpašumtiesības nepāriet pēc līguma parakstīšanas vai fiziskas valdījuma iegūšanas; tās stājas spēkā tikai tad, kad ir iesniegts reģistrējams nodošanas pieteikums un tas ir reģistrēts Zemesgrāmatu reģistrā.

Galvenais juridiskais regulējums: īsa uzziņa

Pērkot māju Britu Kolumbijā, pircēji saskaras ar atšķirīgiem likumā noteiktiem kontrolpunktiem, kas nosaka riska sadalījumu, finansēšanas nosacījumus, depozītu aizsardzību un noslēguma termiņus:

Pirmslīguma pārbaude un zemes īpašumtiesību meklēšana

377. panta 1. daļa Zemes īpašuma tiesību akts nosaka, ka Britu Kolumbijas reģistrs un oficiālie zemesgrāmatu ieraksti ir pieejami publiskai apskatei. Potenciālajam pircējam pirms beznosacījumu līguma noslēgšanas vai priekšnosacījumu atcelšanas ir jāpārbauda pašreizējais īpašumtiesību stāvoklis. Saskaņā ar 378. panta 1. daļu puses var pieprasīt oficiālu īpašumtiesību stāvokļa apliecību vai reģistrētu dokumentu apliecinātas kopijas, lai pārbaudītu, vai pārdevējam ir bezmaksas, vienkāršas īpašumtiesības bez neatļautām apgrūtinājumiem.

Saskaņā ar 27. panta 1. punktu un 29. panta 2. punktu Zemes īpašuma tiesību aktsķīlas reģistrēšana sniedz konstruktīvu juridisku paziņojumu ikvienam, kas rīkojas ar īpašumtiesībām, savukārt nereģistrētas intereses parasti neatceļ labticīga pircēja, kurš rīkojas bez krāpšanas, īpašumtiesības. Pienācīga rūpība ietver finanšu izmaksu (piemēram, iestāžu hipotēku vai celtnieku ķīlu), servitūtu, likumā noteikto ceļu tiesību un ierobežojošu noteikumu, kas ierobežo zemes izmantošanu, pārskatīšanu. Potenciālajiem pircējiem vajadzētu arī konsultēties ar Pax Law dzīvojamo īpašumu iegādes juridiskie pakalpojumi komandai pārskatīt sarežģītas izmaksas un īpašumtiesību defektus pirms piedāvājumu sagatavošanas.

Pirkuma līgums un trīs dienu atcelšanas periods

Līgumi par nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu Britu Kolumbijā ietilpst vispārējo līgumtiesību jomā. Īpašuma tiesību likumsun piemērojamajiem pašvaldību noteikumiem. Saskaņā ar 5. panta (1) daļu Īpašuma tiesību likumspersonai, kas nodod zemi ar vienkāršu samaksu, ir jāiesniedz nodošanas dokuments, ko var reģistrēt saskaņā ar [datu avotu]. Zemes īpašuma tiesību aktsLīgumā ir noteikta pirkuma cena, pirmās iemaksas noteikumi, pabeigšanas un valdījuma nodošanas datumi, aprīkojums un finansēšanas, īpašuma apskates un īpašumtiesību apmierināšanas priekšnoteikumi.

Saskaņā ar 42. panta 1. daļu Īpašuma tiesību likumsmājokļu pircējiem ir likumīgas tiesības atcelt pieņemto pirkuma līgumu, iesniedzot rakstisku paziņojumu noteiktajā termiņā. Mājokļu pircēja atcelšanas perioda regula nosaka šī atteikuma mehānisma darbības noteikumus:

• Laika posms: Atteikšanās periods ir trīs darba dienas (izņemot sestdienas, svētdienas un likumā noteiktās brīvdienas) pēc pieņemšanas.
• Aptvēruma apjoms: Attiecas uz atsevišķām vienģimenes mājām, dvīņu mājām, rindu mājām, dzīvojamajām daudzdzīvokļu mājām, pie zemes piestiprinātām saliekamām mājām un kooperatīvajām daļām.
• izņēmumi: Neattiecas uz īpašumiem, kas atrodas uz nomātas zemes, nomas tiesībām, pārdošanu publiskā izsolē vai darījumiem, kas veikti saskaņā ar tiesas rīkojumu vai uzraudzību.
• Obligātā nodeva: Ja pircējs izmanto atcelšanas tiesības, viņam ir jāmaksā pārdevējam 0.25 % no bruto pirkuma cenas. Ja depozīts tiek glabāts trastā, šī soda nauda tiek ieturēta un atlikusī summa tiek atgriezta pircējam.
• Neatsaucams: Regulas 7. pantā ir skaidri noteikts, ka no atcelšanas tiesībām nevar atteikties, vienojoties.

Pirmspārdošanas pirkumi saskaņā ar Nekustamā īpašuma attīstības mārketinga likumu

Pirmsbūvniecības zemes gabalu vai zemes gabalu sadalīšanas īpašumu iegādi tieši no attīstītājiem regulē Nekustamā īpašuma attīstības mārketinga likums (REDMA). 15. panta (1) daļa nosaka, ka attīstītājam pirms izpildāma līguma noslēgšanas ir jāiesniedz pircējam apstiprināts Informācijas atklāšanas paziņojums, dodot saprātīgu iespēju to pārbaudīt.

Saskaņā ar REDMA 14.(2)(b) pantu informācijas atklāšanas paziņojumā ir skaidri jāatklāj visi būtiskie fakti bez sagrozīšanas. Pircēji saglabā likumā noteikto aizsardzību saskaņā ar likumu:

1. Depozīta drošība: 18. panta (1) daļa paredz, ka attīstītājiem ir jāiemaksā visi pircēja līdzekļi īpašā trasta kontā, ko pārvalda brokeru sabiedrība, advokāts, notārs vai iecelts pilnvarnieks.
2. Septiņu dienu atcelšanas tiesības: 21. panta 2. daļa piešķir pircējiem, kas iegādājušies preces pirms pārdošanas, likumīgas tiesības atcelt pirkuma līgumu septiņu dienu laikā pēc līguma parakstīšanas vai Informācijas atklāšanas paziņojuma saņemšanas, atkarībā no tā, kas notiek vēlāk. Paziņojums, kas iesniegts saskaņā ar 21. panta 5.–6. daļu, liek depozīta turētājam nekavējoties atmaksāt visus līdzekļus.
3. Līdzekļi nepatiesas informācijas sniegšanas gadījumā: Saskaņā ar 22. panta (3) daļu pircēji, kuri informācijas paziņojumā saskaras ar nepatiesiem apgalvojumiem, tiek uzskatīti par tādiem, kas ir paļāvušies uz šiem apgalvojumiem, un var celt prasību par zaudējumu atlīdzību.
4. Jaunas mājas garantijas aizsardzība: Jaunbūvētiem mājokļiem piemēro 22. pantu. Māju īpašnieku aizsardzības likums paredz, ka dzīvojamo telpu būvniecība vai pārdošana bez obligātas mājas garantijas apdrošināšanas ir pārkāpums, kas paredz vismaz divu gadu segumu materiālu un darba defektiem, piecu gadu segumu ēkas norobežojošo konstrukciju integritātei un ūdens iekļūšanai un desmit gadu segumu konstrukcijas defektiem.

Strata Property juridiskā izpēte

Pērkot māju Britu Kolumbijā, kas atrodas daudzdzīvokļu mājas attīstības rajonā, saskaņā ar likumiem ir jāpārskata administratīvie un finanšu dokumenti. Strata īpašuma likums35. pants uzliek par pienākumu stratu korporācijai uzturēt grāmatvedības grāmatas, ikgadējo un ārkārtas kopsapulču protokolus, domes dokumentus, statūtus, noteikumus, pakalpojumu līgumus, finanšu pārskatus un inženiertehniskos ziņojumus.

Pircējiem jāpārbauda šādi likumā noteiktie ieraksti:

• B veidlapas informācijas sertifikāts: Atklāj ikmēneša stratizācijas maksas, autostāvvietu un glabātuvju piešķiršanu, esošos finanšu spriedumus un to, vai ir gaidāmi retroaktīvi novērtējumi.
• Finanšu rezerves: Likuma 99. panta 1. daļa nosaka, ka īpašniekiem ir jāveic iemaksas darbības fondā un rezerves fondā (CRF), izmantojot stratizācijas maksas. 101. pants apstiprina, ka pārdevējiem ir aizliegts pieprasīt CRF iemaksu atmaksu pēc pārdošanas.
• Nolietojuma pārskati: Tehniski inženiertehniskie novērtējumi, kuros novērtēts koplietošanas īpašuma komponentu stāvoklis un paredzamie remonta vai nomaiņas cikli.
• Statūti un ierobežojumi: Reģistrēti noteikumi par mājdzīvniekiem, nomas ierobežojumiem, vecuma ierobežojumiem un strukturālām izmaiņām.

Pabeigšana, īpašumtiesību reģistrācija un kopīpašums

Saskaņā ar 20. panta 1. daļu un 22. pantu Zemes īpašuma tiesību aktsParakstīti īpašuma nodošanas dokumenti nepārņem īpašumu vai tiesības uz zemi, kamēr tie nav reģistrēti Zemesgrāmatu birojā. Īpašumtiesību prioritāti nosaka reģistrācijas datums, nevis līguma parakstīšanas datums. Pabeigšanas datumā pircēja likumīgais pārstāvis pārbauda īpašumtiesības, sagatavo nodošanas dokumentu, apstrādā īpašuma nodošanas nodokļa deklarāciju, pārskaita ieskaitītos pirkuma līdzekļus, reģistrē aizdevēja hipotēku un nodrošina, ka ir izpildīti atslēgas atbrīvošanas nosacījumi.

Pircējiem, kuriem ir kopīpašuma tiesības, ir jāizlemj par savu likumā noteikto kopīpašuma formu. Saskaņā ar 11. panta 2. punktu Īpašuma tiesību likums, tiek pieņemts, ka zeme, kas nodota divām vai vairākām personām, rada kopīres tiesības ja vien instrumentā nav skaidri pausta nodoma izveidot kopīgā īreŠī atšķirība nosaka, vai izdzīvošanas tiesības ir piemērojamas pēc kopīpašnieka nāves, un to, kā īpašumtiesības pāriet saskaņā ar mantojuma un mantojuma plānošanas likumiem.

Īpašuma nodošanas nodoklis un nodokļi pēc darījuma noslēgšanas

Dzīvojamā nekustamā īpašuma iegāde rada atbilstības saistības saskaņā ar provinces un federālajiem nodokļu režīmiem:

Īpašuma nodošanas nodoklis (PTT)

2. panta 1. daļa Īpašuma nodošanas nodokļa likums uzliek nodokli zemes patiesajai tirgus vērtībai reģistrācijas brīdī. Saskaņā ar 3. sadaļu tiek piemērotas šādas bāzes robežlikmes:

• 1 % no patiesās tirgus vērtības daļas līdz 200 000 ASV dolāru (ieskaitot);
• 2% no daļas, kas pārsniedz 200 000 USD, līdz 2 000 000 USD (ieskaitot);
• 3% no daļas, kas pārsniedz 2 000 000 ASV dolāru; un
• Papildu 2% no dzīvojamās ēkas vērtības, kas pārsniedz 3 000 000 USD.

Saskaņā ar likuma 4. un 5. pantu, pirmreizējie mājokļa pircēji, kas atbilst prasībām, var pieprasīt pilnīgu atbrīvojumu no nodokļa līdz likumā noteiktajai maksimālajai summai 500 000 ASV dolāru apmērā, ja viņi ir Kanādas pilsoņi vai pastāvīgie iedzīvotāji, atbilst noteiktajām provinces nodokļu rezidences prasībām un nekad iepriekš nav bijuši reģistrēti galvenajā dzīvesvietā.

Papildu īpašuma nodošanas nodoklis ārvalstu juridiskām personām

Saskaņā ar 2.02. panta 2. un 4. punktu Īpašuma nodošanas nodokļa likumsdarījumiem noteiktos reģionos (piemēram, Metro Vankūveras reģionālajā apgabalā), kuros iesaistīts ārvalstu pilsonis, ārvalstu korporācija vai ar nodokli apliekams pilnvarnieks, tiek piemērots papildu 15 % nodošanas nodoklis no dzīvojamā īpašuma patiesās tirgus vērtības.

Federālais ārvalstu pircēju aizliegums

Saskaņā ar federālā likuma 4. panta 1. punktu Likums par dzīvojamo īpašumu iegādes aizliegumu personām, kas nav Kanādas pilsoņipersonām, kas nav Kanādas pilsoņi, ir aizliegts tieši vai netieši iegādāties dzīvojamo īpašumu, ja vien uz tām neattiecas šauri likumā noteikti izņēmumi (piemēram, atbilstīgi pagaidu iedzīvotāji, aizsargātas personas vai iegādes ārpus tautas skaitīšanas metropoles teritorijām). Neatbilstība nepadara pamatā esošo darījumu par spēkā neesošu, bet ir pārkāpums saskaņā ar 6. pantu, par ko var piemērot naudas sodus līdz 10 000 ASV dolāru un iespējamu tiesas noteiktu tiesas pārdošanu saskaņā ar 7. pantu.

Faktiskais īpašnieks un regulārie ikgadējie nodokļi

• Zemes īpašnieku pārredzamības likums (LOTA): 10. panta (1) daļa nosaka, ka katram saņēmējam ir jāiesniedz pārredzamības deklarācija. Ja īpašnieks ir attiecīgā korporācija, trasts vai partnerība, saskaņā ar 12. panta (1) daļu ir jāiesniedz pārredzamības ziņojums, kurā sīki norādīti faktiskie īpašnieki un kontrolējošās personas.
• Spekulāciju un vakanču nodokļa likums: Noteiktos reģionālos apgabalos mājokļu īpašniekiem nodoklis tiek piemērots katru gadu saskaņā ar 14. pantu, pamatojoties uz novērtēto vērtību ($nodoklis = \text{likme} reizes [\text{interests} reizes \text{novērtētā vērtība}]$). Likumā noteiktās likmes saskaņā ar 15.–17. pantu svārstās no 1 % atbilstošiem iedzīvotājiem līdz 3 % ārvalstu īpašniekiem un neapliekamiem ienākumu saņēmējiem visā pasaulē.
• Likums par dzīvojamo īpašumu (īstermiņa turēšanu) ar nodokli: Dzīvojamās mājas, kas pārdotas 730 dienu laikā pēc to iegādes, tiek apliktas ar peļņas nodokli saskaņā ar 8. pantu, piemērojot 20% nodokļa likmi no tīrās ar nodokli apliekamās peļņas, ja tās tiek turētas mazāk nekā 366 dienas, ja vien nav tiesību uz likumā paredzētajiem atbrīvojumiem saskaņā ar 25. un 29. pantu.

Biežāk uzdotie jautājumi

Cik dienu laikā pircējam ir tiesības atteikties no dzīvojamās mājas pirkuma līguma Britu Kolumbijā?

Saskaņā ar 42. panta 1. daļu Īpašuma tiesību likums un Mājas pircēja atcelšanas perioda regulu, pircējiem ir trīs brīvas darba dienas, lai atsauktu pieņemtu dzīvojamās mājas līgumu, samaksājot pārdevējam 0.25% likumā noteikto sodu.

Kad Britu Kolumbijā nekustamā īpašuma īpašumtiesības tiek juridiski nodotas?

Saskaņā ar 20. panta 1. daļu un 22. pantu Zemes īpašuma tiesību aktsīpašumtiesības nepāriet līdz ar līguma parakstīšanu vai valdījuma nodošanu; likumīgais īpašumtiesības pāriet tikai tad, kad nodošanas dokumenti ir reģistrēti Zemesgrāmatu reģistrā.

Kāda ir atšķirība starp kopīpašumu un kopējo īri Britu Kolumbijā?

Saskaņā ar 11. panta 2. daļu Īpašuma tiesību likums, nekustamais īpašums, kas nodots divām vai vairākām personām, pēc noklusējuma tiek uzskatīts par kopīpašuma tiesībām, ja vien tas nav skaidri strukturēts kā kopīpašums. Kopīpašums ietver izdzīvošanas tiesības, savukārt kopīpašuma daļa pēc nāves kļūst par daļu no viņu mantojuma.

Kādas ir likumā noteiktās prasības jaunbūvju garantijas apdrošināšanai Britu Kolumbijā?

Saskaņā ar 22. punktu Māju īpašnieku aizsardzības likumsobligātās trešo pušu garantijas jaunbūvēm paredz divu gadu segumu materiāliem un darbam, piecu gadu segumu ēkas norobežojošajai konstrukcijai un desmit gadu segumu konstrukcijas elementiem.