Comprar unha vivenda na Columbia Británica: explicación do proceso legal

Compra dunha vivenda na Columbia Británica réxese por un marco legal multinivel en lugar dunha única lei xeral, que esixe que os compradores realicen buscas de títulos ao abeiro do Lei do título do solo, facer cumprir as cláusulas do contrato segundo o Lei de Dereito de Propiedadee cumprir as declaracións provinciais do imposto de transferencia de propiedades ao finalizar. A propiedade legal non se transmite ao executar o contrato ou á posesión física; só ten efecto operativo cando se presenta e se rexistra unha transferencia rexistrable no Rexistro de Títulos de Propiedade.

Marco xurídico básico: referencia rápida

Ao mercar unha vivenda na Columbia Británica, os compradores atópanse con distintos puntos de control legais que ditan a asignación de riscos, os convenios de financiamento, as proteccións dos depósitos e os prazos de peche:

Verificación previa ao contrato e buscas de títulos de propiedade

Artigo 377(1) do Lei do título do solo establece que o rexistro e os rexistros oficiais de terras na Columbia Británica están abertos á inspección pública. Un posible comprador debe examinar o estado actual do título antes de asinar un acordo incondicional ou renunciar ás condicións suxeitas. De conformidade co artigo 378(1), as partes poden solicitar un certificado oficial do estado do título ou copias certificadas dos instrumentos rexistrados para verificar se o vendedor posúe a propiedade en pleno dereito libre de cargas non autorizadas.

De acordo cos artigos 27(1) e 29(2) do Lei do título do solo, o rexistro dunha carga proporciona unha notificación legal construtiva a calquera persoa que trate co título, mentres que os intereses non rexistrados xeralmente non anulan o título dun comprador de boa fe que actúa sen fraude. A dilixencia debida implica a revisión das cargas financeiras (como hipotecas institucionais ou embargos de construtores), servidumes, dereitos de paso legais e convenios restritivos que limitan o uso do terreo. Os potenciais compradores tamén deben consultar o Servizos legais de compra de propiedades residenciais de Pax Law un equipo para revisar cargos complexos e defectos no título antes de redactar ofertas.

O contrato de compra e o período de rescisión de tres días

Os contratos de compra e venda de bens inmobles na Columbia Británica rexen a lexislación xeral sobre contratos Lei de Dereito de Propiedadee as normativas municipais aplicables. De acordo co artigo 5(1) do Lei de Dereito de Propiedade, unha persoa que transfira terreos en pleno dominio debe entregar un instrumento de transferencia susceptible de rexistro segundo o Lei do título do soloO acordo establece o prezo de compra, as condicións do depósito, as datas de finalización e posesión, os servizos e as cláusulas suxeitas ao financiamento, a inspección da propiedade e o cumprimento da titularidade.

Segundo o artigo 42(1) do Lei de Dereito de Propiedade, os compradores de vivendas teñen o dereito legal de rescindir un contrato de compra aceptado mediante notificación por escrito dentro do prazo prescrito. O Regulamento do período de rescisión do comprador de vivendas establece as regras de funcionamento para este mecanismo de reflexión:

• Período de tempo: O período de rescisión abrangue tres días hábiles (excluíndo sábados, domingos e festivos) posteriores á aceptación.
• Ámbito de cobertura: Aplicable a vivendas unifamiliares illadas, propiedades pareadas, casas adosadas, unidades de estrato residencial, casas prefabricadas adosadas a terreos e intereses cooperativos.
• Exclusións: Non se aplica a propiedades situadas en terreos arrendados, dereitos de arrendamento, vendas por poxa pública nin transaccións executadas por orde ou supervisión xudicial.
• Taxa estatutaria: Se un comprador exerce a rescisión, debe pagar o 0.25 % do prezo bruto de compra ao vendedor. Se un depósito se mantén en fideicomiso, esta penalización dedúcese e o saldo devólvese ao comprador.
• Non renunciable: O artigo 7 do Regulamento establece explicitamente que o dereito de rescisión non pode ser renunciado por acordo.

Compras anticipadas ao abeiro da Lei de comercialización de desenvolvemento inmobiliario

A compra de lotes de preconstrución ou propiedades de subdivisión directamente aos promotores réxese pola Lei de comercialización de desenvolvemento inmobiliario (REDMA). O artigo 15(1) esixe que un promotor debe proporcionar unha declaración de divulgación aprobada ao comprador antes de que se poida formalizar un contrato executábel, o que permite unha oportunidade razoable para o seu exame.

Segundo a sección 14(2)(b) da REDMA, a declaración de divulgación debe revelar claramente todos os feitos materiais sen terxiversacións. Os compradores conservan as proteccións legais segundo a Lei:

1. Garantía do depósito: O artigo 18(1) esixe que os promotores depositen todos os fondos do comprador nunha conta fiduciaria específica que teña un corredor, un avogado, un notario público ou un administrador designado.
2. Dereito de rescisión de sete días: O artigo 21(2) outórgalles aos compradores en prevenda o dereito legal de rescindir o contrato de compra no prazo de sete días a partir da execución do contrato ou da recepción da Declaración de Divulgación, a que sexa máis tardía. A notificación enviada ao abeiro do artigo 21(5)–(6) obriga ao titular do depósito a devolver inmediatamente todos os fondos.
3. Remedios para a tergiversación: Segundo o artigo 22(3), considérase que os compradores que atopen declaracións falsas nunha declaración de divulgación confiaron nesas declaracións e poden emprender accións legais por danos e perdas.
4. Proteccións da garantía para vivendas novas: Para vivendas de nova construción, o artigo 22 do Lei de protección dos propietarios de vivendas tipifica como delito construír ou vender locais residenciais sen un seguro de garantía obrigatorio para o fogar, que require unha cobertura mínima de dous anos para defectos de materiais e man de obra, cinco anos para a integridade da envolvente do edificio e a penetración de auga e dez anos para defectos estruturais.

Dilixencia debida legal de Strata Property

Ao mercar unha vivenda na Columbia Británica situada dentro dunha urbanización de estratos, é necesario revisar os rexistros administrativos e financeiros segundo a lei. Lei de propiedade de estratosO artigo 35 obriga á corporación de estratos a manter libros de contas, actas das asembleas xerais anuais e especiais, rexistros do consello, estatutos, normas, contratos de servizos, estados financeiros e informes de enxeñaría.

Os compradores deben inspeccionar os seguintes rexistros legais:

• Formulario B Certificado de información: Revela as taxas mensuais de estrato, as asignacións de aparcamento e almacenamento, as sentenzas financeiras existentes e se hai avaliacións retroactivas pendentes.
• Reservas financeiras: O artigo 99(1) da Lei esixe que os propietarios contribúan ao fondo operativo e ao Fondo de Reserva de Continxencia (CRF) a través de comisións de estrato. O artigo 101 confirma que os vendedores teñen prohibido esixir o reembolso das contribucións pagadas ao CRF no momento da venda.
• Informes de depreciación: Avaliacións de enxeñaría técnica que avalían o estado e os ciclos previstos de reparación ou substitución dos compoñentes comúns da propiedade.
• Estatutos e restricións: Normas rexistradas relativas a mascotas, límites de alugueiro, restricións de idade e alteracións estruturais.

Finalización, rexistro de título e copropiedade

De acordo cos artigos 20(1) e 22 do Lei do título do soloOs documentos de transmisión executados non transfiren unha propiedade ou un interese nun terreo ata que se rexistran na Oficina de Títulos de Propiedade. A data de rexistro, non a execución do contrato, rexe a prioridade da propiedade. Na data de finalización, o representante legal do comprador verifica o título, prepara o instrumento de transferencia, procesa a declaración do imposto de transferencia de propiedades, transfire os fondos de compra compensados, rexistra a hipoteca do prestamista e garante que se cumpran as condicións para a entrega de chaves.

Os compradores que posúan a titularidade concorrente deben decidir a súa forma legal de copropiedade. Segundo o artigo 11(2) do Lei de Dereito de Propiedade, presúmese que os terreos transferidos a dous ou máis individuos crean unha arrendamento en común a menos que o instrumento exprese explicitamente a intención de crear un tenencia conxuntaEsta distinción rexe se o dereito de supervivencia se aplica ao falecemento dun copropietario e determina como se transmite o patrimonio segundo as leis de sucesión e planificación patrimonial.

Imposto de Transmisión de Bens e Impostos Posteriores ao Peche

A compra de bens inmobles residenciais desencadea obrigas de cumprimento segundo os réximes fiscais provinciais e federais:

Imposto sobre Transmisións Patrimoniais (PTT)

Artigo 2(1) do Lei do Imposto de Transmisión de Bens impón un imposto sobre o valor xusto de mercado dos terreos no momento do rexistro. Segundo a sección 3, as taxas marxinais de base aplícanse do seguinte xeito:

• 1 % sobre a parte do valor xusto de mercado ata os 200 000 $, ambos incluídos;
• 2 % sobre a parte que exceda os 200 000 $ ata os 2 000 000 $, ambos incluídos;
• 3 % na parte que exceda os 2 000 000 $; e
• Un 2 % adicional sobre o valor da vivenda que supere os 3 000 000 $.

Segundo as seccións 4 e 5 da Lei, os compradores de primeira vivenda que cumpran os requisitos poden solicitar unha exención total ata o límite legal de 500,000 dólares, sempre que sexan cidadáns canadenses ou residentes permanentes, cumpran os limiares de residencia fiscal provincial designados e nunca tivesen tido previamente un interese rexistrado nunha residencia principal.

Imposto adicional sobre a transmisión de bens para entidades estranxeiras

Segundo o artigo 2.02(2) e (4) do Lei do Imposto de Transmisión de Bens, as transaccións en rexións designadas (como o Distrito Rexional Metro Vancouver) que impliquen un cidadán estranxeiro, unha corporación estranxeira ou un administrador suxeito a impostos incorren nun imposto de transferencia adicional do 15 % sobre o valor xusto de mercado da propiedade residencial.

Prohibición federal de compradores estranxeiros

Segundo o artigo 4(1) da lei federal Lei de prohibición da compra de propiedades residenciais por non canadenses, os non canadenses teñen prohibido adquirir propiedades residenciais directa ou indirectamente a menos que estean dentro de exencións legais estritas (por exemplo, residentes temporais que reúnan os requisitos, persoas protexidas ou adquisicións fóra das áreas metropolitanas do censo). O incumprimento non invalida a transacción subxacente, pero constitúe un delito segundo a sección 6 suxeito a multas de ata 10,000 dólares e posibles vendas xudiciais ordenadas por un tribunal segundo a sección 7.

Propiedade efectiva e impostos anuais en curso

• Lei de Transparencia dos Propietarios de Terras (LOTA): O artigo 10(1) esixe que cada cesionario presente unha Declaración de Transparencia. Se o propietario é unha corporación, fideicomiso ou sociedade relevante, débese presentar un Informe de Transparencia segundo o artigo 12(1) que detalle os propietarios beneficiarios e as persoas que controlan a propiedade.
• Lei do Imposto sobre Especulación e Desocupación: En áreas rexionais designadas, os propietarios de vivendas pagan impostos anualmente segundo a sección 14 en función do valor avaliado (impostos = \text{taxa} \times [\text{intereses} \times \text{valor avaliado}]$). Os tipos legais segundo as seccións 15–17 oscilan entre o 1 % para os residentes que cumpren os requisitos e o 3 % para os propietarios estranxeiros e os asalariados de todo o mundo que non pagan impostos.
• Lei do imposto sobre os beneficios da propiedade residencial (tenencia a curto prazo): As propiedades residenciais vendidas dentro dos 730 días posteriores á adquisición están suxeitas a impostos sobre os beneficios segundo a sección 8, cun tipo impositivo do 20 % sobre o beneficio neto tributable se se manteñen durante menos de 366 días, a menos que sexan elixibles para as exencións legais segundo as seccións 25 e 29.

Preguntas máis frecuentes

Cantos días ten un comprador para rescindir un contrato de compra dunha vivenda na Columbia Británica?

Segundo o artigo 42(1) do Lei de Dereito de Propiedade e o Regulamento do período de rescisión do comprador de vivenda, os compradores teñen tres días hábiles libres para rescindir un contrato residencial aceptado, suxeitos ao pago dunha penalización legal do 0.25 % ao vendedor.

Cando se transfire legalmente a propiedade de bens inmobles na Columbia Británica?

De conformidade cos artigos 20(1) e 22 do Lei do título do solo, a propiedade non se transfire coa sinatura do contrato ou coa transferencia da posesión; o título legal só se transfire cando os documentos de transferencia se rexistran no Rexistro de Títulos de Propiedade.

Cal é a diferenza entre a tenencia conxunta e a tenencia en común na Columbia Británica?

Segundo o artigo 11(2) do Lei de Dereito de Propiedade, os bens inmobles transferidos a dúas ou máis persoas convértense por defecto nunha copropiedade en común a menos que se estructuren explicitamente como unha copropiedade conxunta. As copropiedades conxuntas inclúen o dereito de supervivencia, mentres que a parte dun arrendatario en común forma parte dos seus bens tras o falecemento.

Cales son os requisitos legais para o seguro de garantía de vivendas de nova construción na Columbia Británica?

Segundo o artigo 22 do Lei de protección dos propietarios de vivendas, as garantías obrigatorias de terceiros para vivendas novas esixen unha cobertura de dous anos para materiais e man de obra, cinco anos para a envolvente do edificio e dez anos para os compoñentes estruturais.