Køb af bolig i British Columbia: Den juridiske proces forklaret

Køb af hus i Britisk Columbia er underlagt en flerlagslovgivning snarere end en enkelt overordnet lov, der kræver, at købere gennemfører titelsøgninger i henhold til Jordejendomslovenhåndhæve kontraktvilkår i henhold til Lov om ejendomsretog opfylde provinsielle ejendomsoverdragelsesskattebestemmelser ved afslutningen. Juridisk ejerskab overgår ikke ved kontraktindgåelse eller fysisk besiddelse; det træder først i kraft, når en registreringsbar overdragelse indsendes og registreres i tinglysningsregisteret.

Kernelovgivning: Hurtig reference

Når købere køber et hjem i British Columbia, støder de på forskellige lovpligtige kontrolpunkter, der dikterer risikofordeling, finansieringsklausuler, indlånsbeskyttelse og afslutningsfrister:

Verifikation før kontrakt og søgning efter ejendomsret

§ 377(1) i Jordejendomsloven fastslår, at registret og de officielle matrikelregistre i British Columbia er åbne for offentlig inspektion. En potentiel køber skal undersøge den aktuelle ejendomsretstilstand, før en ubetinget aftale indgås eller underordnede betingelser gives frafald. I henhold til § 378(1) kan parterne anmode om et officielt ejendomsretscertifikat eller bekræftede kopier af registrerede dokumenter for at verificere, om sælgeren besidder simpel ejendomsret fri for uautoriserede hæftelser.

I henhold til §§ 27(1) og 29(2) i Jordejendomsloven, registrering af en pant giver en konstruktiv juridisk meddelelse til alle, der beskæftiger sig med skødet, hvorimod uregistrerede interesser generelt ikke tilsidesætter skødet for en bona fide køber, der handler uden svig. Due diligence indebærer gennemgang af økonomiske pantsætninger (såsom institutionelle pantebreve eller bygherrepanter), servitutter, lovpligtige vejrettigheder og restriktive klausuler, der begrænser arealanvendelsen. Potentielle købere bør også konsultere Pax Law juridiske tjenester vedrørende køb af boligejendom team til at gennemgå komplekse hæftelser og mangler i ejendomsretten inden udarbejdelse af tilbud.

Købsaftalen og tre-dages fortrydelsesfristen

Kontrakter om køb og salg af fast ejendom i British Columbia falder ind under den almindelige kontraktsret. Lov om ejendomsretog gældende kommunale bestemmelser. I henhold til § 5(1) i Lov om ejendomsretskal en person, der overdrager jord i gebyr, aflevere et overdragelsesdokument, der kan registreres i henhold til JordejendomslovenAftalen fastsætter købsprisen, depositumsbetingelser, færdiggørelses- og overtagelsesdatoer, detaljer og bestemmelser for finansiering, besigtigelse af ejendommen og opfyldelse af skødet.

I henhold til § 42(1) i Lov om ejendomsret, boligkøbere har en lovfæstet ret til at fortryde en accepteret købsaftale ved at give skriftlig meddelelse inden for den fastsatte tidsfrist. Forordningen om fortrydelsesfristen for boligkøbere fastsætter reglerne for denne fortrydelsesmekanisme:

• Tidsramme: Fortrydelsesperioden strækker sig over tre hverdage (eksklusive lørdage, søndage og lovpligtige helligdage) efter accept.
• Dækningsomfang: Gælder for fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse, beboelsesenheder, præfabrikerede huse tilknyttet grund og andelsforeninger.
• Undtagelser: Gælder ikke for ejendomme beliggende på lejet jord, lejerrettigheder, salg ved offentlig auktion eller transaktioner udført under retskendelse eller tilsyn.
• Lovpligtigt gebyr: Hvis en køber hæver købet, skal de betale 0.25% af den samlede købesum til sælgeren. Hvis et depositum holdes i trust, fratrækkes dette gebyr, og restbeløbet returneres til køberen.
• Ikke-fraskrivelig: Forordningens § 7 fastslår udtrykkeligt, at retten til at hæve aftalen ikke kan fraviges ved aftale.

Forhåndskøb i henhold til ejendomsudviklingsloven

Køb af grunde eller udstykningsejendomme før opførelse direkte fra udviklere er underlagt Lov om markedsføring af ejendomsudvikling (REDMA). Paragraf 15(1) pålægger en bygherre at fremlægge en godkendt offentliggørelseserklæring til køberen, før en bindende kontrakt kan indgås, hvilket giver en rimelig mulighed for undersøgelse.

I henhold til REDMA paragraf 14(2)(b) skal oplysningerne i erklæringen tydeligt afsløre alle væsentlige fakta uden vildledning. Købere bevarer den lovpligtige beskyttelse i henhold til loven:

1. Sikkerhed for depositum: Paragraf 18(1) kræver, at udviklere indsætter alle købermidler på en dedikeret trustkonto, der ejes af en mægler, advokat, notar eller udpeget trustee.
2. Syv dages fortrydelsesret: Paragraf 21(2) giver købere af forsalg en lovfæstet ret til at ophæve købsaftalen inden for syv dage efter den seneste dato af kontraktens underskrivelse eller modtagelsen af ​​offentliggørelseserklæringen. Meddelelse i henhold til paragraf 21(5)-(6) forpligter depositumshaveren til straks at tilbagebetale alle midler.
3. Retsmidler ved vildledning: I henhold til § 22(3) anses købere, der støder på vildledende oplysninger i en erklæring om oplysninger, for at have stolet på disse oplysninger og kan anlægge sag om erstatning.
4. Garantibeskyttelse for nye boliger: For nyopførte boliger gælder § 22 i Lov om beskyttelse af boligejere gør det til en lovovertrædelse at opføre eller sælge beboelsesejendomme uden obligatorisk husforsikring, som kræver minimumsdækninger på to år for materiale- og arbejdsfejl, fem år for bygningens klimaskærms integritet og vandindtrængning og ti år for strukturelle defekter.

Strata Ejendomsret Juridisk Due Diligence

Når man køber et hjem i British Columbia, der ligger inden for et strata-udviklingsområde, kræves der en gennemgang af administrative og økonomiske optegnelser i henhold til LagejendomslovenParagraf 35 forpligter strata-selskabet til at føre regnskaber, referater fra årlige og ekstraordinære generalforsamlinger, byrådsprotokoller, vedtægter, regler, servicekontrakter, regnskaber og ingeniørrapporter.

Købere skal inspicere følgende lovpligtige dokumenter:

• Informationscertifikat formular B: Oplyser om månedlige strata-gebyrer, parkerings- og opbevaringstildelinger, eksisterende økonomiske domme og om der er afventende tilbagevirkende vurderinger.
• Finansielle reserver: Lovens § 99(1) kræver, at ejere bidrager til driftsfonden og reservefonden (CRF) gennem strata-gebyrer. § 101 bekræfter, at sælgere ikke må kræve refusion af indbetalte bidrag til CRF ved salg.
• Afskrivningsrapporter: Tekniske ingeniørevalueringer, der vurderer tilstanden og forventede reparations- eller udskiftningscyklusser for fællesejendommens komponenter.
• Vedtægter og begrænsninger: Registrerede regler vedrørende kæledyr, lejegrænser, aldersbegrænsninger og strukturelle ændringer.

Færdiggørelse, registrering af ejendomsret og samejerskab

I henhold til §§ 20(1) og 22 i JordejendomslovenUdstedte overdragelsesdokumenter overfører ikke et dødsbo eller en andel i jord, før de er registreret på ejendomsregistreringskontoret. Datoen for registrering, ikke kontraktens underskrivelse, bestemmer prioriteten for ejerskab. På færdiggørelsesdatoen verificerer købers juridiske repræsentant ejendomsretten, udarbejder overdragelsesdokumentet, behandler ejendomsoverdragelsesskatteopgørelsen, overfører clearede købsmidler, registrerer långivers realkreditlån og sikrer, at betingelserne for nøglefrigivelse er opfyldt.

Købere med samtidig ejendomsret skal bestemme deres lovmæssige form for sameje. I henhold til § 11(2) i Lov om ejendomsret, jord, der overføres til to eller flere personer, formodes at skabe en lejemål i fællesskab medmindre instrumentet udtrykkeligt udtrykker en intention om at skabe en fælles lejeDenne sondring styrer, om retten til overlevelse gælder ved en medejers død, og bestemmer, hvordan formue overgår i henhold til arve- og dødsbolovgivningen.

Ejendomsoverdragelsesskat og skatter efter afslutning af handlen

Køb af beboelsesejendomme udløser overholdelsesforpligtelser i henhold til provinsielle og føderale skatteordninger:

Ejendomsoverførselsskat (PTT)

§ 2(1) i Lov om ejendomsoverdragelsesskat pålægger en skat på den rimelige markedsværdi af jord ved registrering. I henhold til afsnit 3 gælder følgende basismarginalsatser:

• 1% af den del af den retfærdige markedsværdi op til og inklusive $200,000;
• 2% af den del, der overstiger $200,000, til og med $2,000,000;
• 3% af den del, der overstiger 2,000,000 USD; og
• Yderligere 2% på boligværdien over $3,000,000.

I henhold til lovens § 4 og 5 kan kvalificerede førstegangskøbere af boliger ansøge om fuld fritagelse op til det lovpligtige loft på $500,000, forudsat at de er canadiske statsborgere eller har fast bopæl, opfylder bestemte provinsielle tærskler for skattemæssigt opholdssted og aldrig tidligere har haft en registreret andel i en hovedbolig.

Yderligere ejendomsoverdragelsesskat for udenlandske enheder

I henhold til afsnit 2.02(2) og (4) i Lov om ejendomsoverdragelsesskattransaktioner i udpegede regioner (såsom Metro Vancouver Regional District), der involverer en udenlandsk statsborger, et udenlandsk selskab eller en skattepligtig trustee, pålægges en yderligere overførselsskat på 15 % af boligens markedsværdi.

Forbud mod udenlandske købere i føderalt regi

I henhold til paragraf 4(1) i den føderale lov Lov om forbud mod køb af beboelsesejendom af ikke-canadiereDet er forbudt for ikke-canadiere at købe boligejendomme direkte eller indirekte, medmindre de falder ind under snævre lovfæstede undtagelser (f.eks. kvalificerede midlertidige beboere, beskyttede personer eller erhvervelser uden for folketællingsområder). Manglende overholdelse ugyldiggør ikke den underliggende transaktion, men udgør en lovovertrædelse i henhold til afsnit 6, der kan medføre bøder på op til $10,000 og potentielle retslige salg i henhold til afsnit 7.

Reelt ejerskab og løbende årlige skatter

• Lov om gennemsigtighed hos jordejere (LOTA): Paragraf 10(1) kræver, at enhver erhverver indgiver en gennemsigtighedserklæring. Hvis ejeren er et relevant selskab, en trust eller et partnerskab, skal der indsendes en gennemsigtighedsrapport i henhold til paragraf 12(1) med detaljerede oplysninger om reelle ejere og kontrollerende personer.
• Lov om spekulations- og ledighedsskat: I udpegede regionale områder beskattes boligejere årligt i henhold til afsnit 14 baseret på den vurderede værdi ($tax = \text{rate} \times [\text{interest} \times \text{assessed value}]$). Lovbestemte satser i henhold til afsnit 15-17 varierer fra 1% for kvalificerede beboere til 3% for udenlandske ejere og ubeskattede internationale indkomsttagere.
• Lov om skattepligtig fortjeneste på beboelsesejendom (korttidsbesiddelse): Boligejendomme, der sælges inden for 730 dage efter erhvervelsen, er underlagt overskudsskat i henhold til afsnit 8 med en skattesats på 20 % af den skattepligtige nettofortjeneste, hvis ejendommen besiddes i mindre end 366 dage, medmindre de er berettiget til lovpligtige undtagelser i henhold til afsnit 25 og 29.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor mange dage har en køber til at fortryde en købsaftale for en bolig i British Columbia?

I henhold til § 42(1) i Lov om ejendomsret og forordningen om fortrydelsesfrist for boligkøbere har købere tre fulde hverdage til at fortryde en accepteret boligkontrakt, med forbehold for at betale en lovpligtig bod på 0.25 % til sælger.

Hvornår overdrages ejerskabet af fast ejendom lovligt i British Columbia?

I henhold til §§ 20(1) og 22 i JordejendomslovenEjerskabet overgår ikke ved kontraktunderskrivelse eller overdragelse af besiddelsen; den juridiske ejendomsret overgår først, når overdragelsesdokumenterne er registreret i tinglysningsregisteret.

Hvad er forskellen mellem fælles lejeforhold og fælles lejeforhold i British Columbia?

I henhold til § 11(2) i Lov om ejendomsret, fast ejendom, der overføres til to eller flere personer, misligholder en sameje, medmindre den eksplicit er struktureret som en sameje. Fælleseje omfatter retten til overlevelse, hvorimod en samejes andel udgør en del af deres dødsbo ved dødsfald.

Hvad er de lovmæssige krav til garantiforsikring for nybyggeri af huse i British Columbia?

I henhold til § 22 i Lov om beskyttelse af boligejereObligatoriske tredjepartsgarantier for nye boliger kræver dækning i to år på materialer og arbejdskraft, fem år på bygningens klimaskærm og ti år på strukturelle komponenter.