Koupě domu v Britské Kolumbii: Vysvětlení právního procesu

Koupě domu v Britské Kolumbii se řídí vícevrstvým zákonným rámcem, nikoli jediným zastřešujícím zákonem, který vyžaduje, aby kupující provedli vyhledávání titulů podle Zákon o vlastnictví pozemků, vymáhat smluvní podmínky podle Zákon o majetkovém právua po dokončení splnit provinční podání daně z převodu nemovitostí. Právní vlastnictví nepřechází podpisem smlouvy ani fyzickým držbou; nabývá účinnosti až po podání registrovatelného převodu a jeho zapsání do katastru vlastnických práv.

Základní právní rámec: Stručný přehled

Při koupi domu v Britské Kolumbii se kupující setkávají s různými zákonnými kontrolními podmínkami, které diktují alokaci rizik, finanční podmínky, ochranu kaucí a lhůty pro uzavření obchodu:

Ověřování před uzavřením smlouvy a vyhledávání pozemkových listů

§ 377(1) zákona Zákon o vlastnictví pozemků stanoví, že katastr a oficiální pozemkové záznamy v Britské Kolumbii jsou přístupné veřejnosti. Potenciální kupující musí před uzavřením bezpodmínečné dohody nebo před zřeknutím se podmínek prověřit aktuální stav vlastnictví. Podle § 378(1) mohou strany požádat o oficiální osvědčení o stavu vlastnictví nebo ověřené kopie registrovaných listin, aby ověřily, zda prodávající drží bezplatné vlastnictví bez neoprávněných břemen.

Podle § 27(1) a 29(2) zákona Zákon o vlastnictví pozemkůRegistrace zástavního práva poskytuje konstruktivní právní upozornění každému, kdo s vlastnickým právem nakládá, zatímco neregistrované zájmy obecně nevyvrací vlastnické právo kupujícího v dobré víře, který jedná bez podvodu. Due diligence zahrnuje kontrolu finančních zátěží (jako jsou institucionální hypotéky nebo zástavní práva stavebníků), věcných břemen, zákonných práv k převodu a omezujících smluv, které omezují užívání pozemku. Potenciální kupující by se měli také poradit s Právní služby Pax Law pro koupi rezidenčních nemovitostí tým, který před vypracováním nabídek posoudí složité poplatky a vady v titulu.

Kupní smlouva a třídenní lhůta pro odstoupení

Smlouvy o koupi a prodeji nemovitostí v Britské Kolumbii spadají pod obecné smluvní právo, tj. Zákon o majetkovém právua příslušných obecních předpisů. Podle § 5(1) Zákon o majetkovém právu, osoba převádějící pozemek za poplatek musí doručit listinu o převodu, kterou lze zaregistrovat podle Zákon o vlastnictví pozemkůSmlouva stanoví kupní cenu, podmínky zálohy, termíny dokončení a převzetí nemovitosti, příslušenství a předmětné doložky týkající se financování, prohlídky nemovitosti a vymáhání vlastnického práva.

Podle § 42(1) zákona Zákon o majetkovém právuKupující nemovitostí mají zákonné právo odstoupit od přijaté kupní smlouvy doručením písemné výpovědi ve stanovené lhůtě. Nařízení o lhůtě pro odstoupení od smlouvy kupujícími nemovitostí stanoví pravidla pro fungování tohoto mechanismu pro odstoupení od smlouvy:

• Časové okno: Lhůta pro odstoupení od smlouvy trvá tři pracovní dny (s výjimkou sobot, nedělí a státních svátků) od přijetí.
• Rozsah pokrytí: Platí pro samostatně stojící rodinné domy, dvojdomky, řadové domy, bytové jednotky, montované domy připojené k pozemku a družstevní podíly.
• Vyloučení: Nevztahuje se na nemovitosti nacházející se na pronajatých pozemcích, leasingové podíly, prodeje ve veřejné dražbě nebo transakce provedené na základě soudního příkazu nebo dohledu.
• Zákonný poplatek: Pokud kupující uplatní odstoupení od smlouvy, musí prodávajícímu zaplatit 0.25 % z hrubé kupní ceny. Pokud je záloha držena ve svěřeneckém fondu, tato pokuta se odečte a zbývající částka se vrátí kupujícímu.
• Nezrušitelné: Článek 7 nařízení výslovně stanoví, že práva na odstoupení se nelze vzdát dohodou.

Předprodejní nákupy podle zákona o marketingu nemovitostí v oblasti rozvoje nemovitostí

Nákup pozemků před výstavbou nebo nemovitostí v děleném nájemním komplexu přímo od developerů se řídí Zákon o marketingu rozvoje nemovitostí (REDMA). Paragraf 15(1) nařizuje, aby developer před uzavřením vymahatelné smlouvy předložil kupujícímu schválené prohlášení o zveřejnění, které mu umožní přiměřenou příležitost k přezkoumání.

Podle paragrafu 14(2)(b) zákona REDMA musí prohlášení o zveřejnění jasně uvádět všechny podstatné skutečnosti bez zkreslování. Kupující si zachovávají zákonnou ochranu podle tohoto zákona:

1. Záloha: Paragraf 18(1) vyžaduje, aby developeři uložili veškeré finanční prostředky kupujících na vyhrazený svěřenecký účet vedený makléřskou společností, právníkem, notářem nebo určeným správcem.
2. Právo na odstoupení od smlouvy do sedmi dnů: Paragraf 21(2) dává kupujícím v předprodeji zákonné právo odstoupit od kupní smlouvy do sedmi dnů od podpisu smlouvy nebo od doručení Prohlášení o zveřejnění informací. Oznámení doručené podle paragrafu 21(5)–(6) zavazuje držitele vkladu k okamžitému vrácení všech finančních prostředků.
3. Nápravné prostředky pro uvedení v omyl: Podle § 22(3) se má za to, že kupující, kteří se v prohlášení o zveřejnění setkají s nepravdivými tvrzeními, se na tato tvrzení spoléhali a mohou podat žalobu o náhradu škody.
4. Ochrana v rámci záruky na nový dům: Pro nově postavené obydlí platí oddíl 22 Zákon o ochraně majitelů domů činí přestupkem výstavbu nebo prodej bytových prostor bez povinného záručního pojištění domu, které vyžaduje minimální krytí dvou let na vady materiálu a práce, pěti let na integritu obvodového pláště budovy a pronikání vody a deseti let na strukturální vady.

Due Diligence společnosti Strata Property Legal

Při koupi domu v Britské Kolumbii, který se nachází v rámci bytového komplexu, je v souladu s ... vyžadována kontrola administrativních a finančních záznamů. Zákon o vlastnictví vrstevParagraf 35 zavazuje statkářské společnosti vést účetní knihy, zápisy z výročních a mimořádných valných hromad, záznamy rady, stanovy, pravidla, smlouvy o poskytování služeb, finanční výkazy a technické zprávy.

Kupující si musí prohlédnout následující zákonné záznamy:

• Informační certifikát formuláře B: Zveřejňuje měsíční poplatky za správu nemovitostí, přidělení parkovacích a skladovacích prostor, stávající finanční úsudky a to, zda jsou vydávána zpětná posouzení.
• Finanční rezervy: Paragraf 99(1) zákona vyžaduje, aby vlastníci přispívali do provozního fondu a rezervního fondu (CRF) prostřednictvím poplatků za správu nemovitosti. Paragraf 101 potvrzuje, že prodávající mají zakázáno požadovat vrácení zaplacených příspěvků do CRF při prodeji.
• Zprávy o odpisech: Technicko-inženýrská hodnocení posuzující stav a očekávané cykly oprav nebo výměn součástí společných nemovitostí.
• Stanovy a omezení: Registrovaná pravidla týkající se domácích mazlíčků, limitů pronájmu, věkových omezení a strukturálních úprav.

Dokončení, registrace vlastnictví a spoluvlastnictví

Podle § 20(1) a 22 zákona Zákon o vlastnictví pozemkůPodepsané dokumenty o převodu vlastnictví nepřevádějí majetek ani podíl na pozemku, dokud nejsou zaregistrovány na pozemkovém úřadě. Přednost vlastnictví se řídí datem registrace, nikoli podpisem smlouvy. V den dokončení ověří právní zástupce kupujícího vlastnictví, připraví listinu o převodu, zpracuje daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti, převede vyúčtované finanční prostředky z kupní ceny, zaregistruje hypotéku věřitele a zajistí splnění podmínek pro uvolnění klíče.

Kupující, kteří jsou držiteli souběžného vlastnictví, si musí zvolit zákonnou formu spoluvlastnictví. Podle § 11(2) Zákon o majetkovém právupředpokládá se, že pozemek převedený na dvě nebo více osob vytváří společný nájem pokud listina výslovně nevyjadřuje záměr vytvořit společný nájemToto rozlišení určuje, zda se právo na pozůstalost uplatní po smrti spoluvlastníka, a určuje, jak se podíl na majetku převádí v rámci zákonů o dědictví a plánování majetku.

Daň z převodu nemovitostí a daně po uzavření obchodu

Nákup rezidenčních nemovitostí spouští povinnosti dodržování předpisů v rámci provinčních a federálních daňových režimů:

Daň z převodu nemovitosti (PTT)

§ 2(1) zákona Zákon o dani z převodu nemovitostí ukládá daň z reálné tržní hodnoty pozemku při registraci. Podle § 3 se základní mezní sazby uplatňují takto:

• 1 % z části reálné tržní hodnoty až do výše 200 000 USD včetně;
• 2 % z části přesahující 200 000 USD až do 2 000 000 USD včetně;
• 3 % z části přesahující 2 000 000 USD; a
• Další 2 % z hodnoty nemovitosti přesahující 3 000 000 USD.

Podle § 4 a 5 zákona mohou oprávnění kupující nemovitosti poprvé požádat o plné osvobození od daně až do zákonného stropu 500 000 USD, pokud jsou kanadskými občany nebo osobami s trvalým pobytem, ​​splňují stanovené limity provinční daňové rezidence a nikdy předtím neměli registrovaný podíl na hlavním bydlišti.

Dodatečná daň z převodu nemovitostí pro zahraniční subjekty

Podle § 2.02(2) a (4) zákona Zákon o dani z převodu nemovitostíTransakce v určených regionech (například v regionální oblasti Metro Vancouver) zahrnující cizího státního příslušníka, zahraniční společnost nebo zdanitelného správce podléhají dodatečné 15% dani z převodu z reálné tržní hodnoty rezidenční nemovitosti.

Federální zákaz zahraničních kupujících

Podle § 4(1) federálního zákona Zákon o zákazu nákupu rezidenčních nemovitostí cizinciOsobám mimo Kanadu je zakázáno nakupovat rezidenční nemovitosti přímo či nepřímo, pokud nespadají pod úzké zákonné výjimky (např. osoby splňující podmínky pro dočasné pobyty, chráněné osoby nebo akvizice mimo metropolitní oblasti sčítání lidu). Nedodržení předpisů nezneplatňuje podkladovou transakci, ale představuje přestupek podle § 6, na který se vztahují pokuty až do výše 10 000 USD a potenciální soudní prodeje nařízené soudem podle § 7.

Skutečné vlastnictví a průběžné roční daně

• Zákon o transparentnosti vlastníků půdy (LOTA): Paragraf 10(1) vyžaduje, aby každý nabyvatel podal prohlášení o transparentnosti. Pokud je vlastníkem příslušná korporace, trust nebo partnerství, musí být podle paragrafu 12(1) předložena zpráva o transparentnosti s podrobným popisem skutečných vlastníků a ovládajících osob.
• Zákon o dani ze spekulací a neobsazenosti: V určených regionálních oblastech jsou vlastníci nemovitostí každoročně zdaněni podle paragrafu 14 na základě odhadní hodnoty ($daň = \text{sazba} \krát [\text{úrok} \krát \text{hodnocená hodnota}]$). Zákonné sazby podle paragrafů 15–17 se pohybují od 1 % pro oprávněné rezidenty do 3 % pro zahraniční vlastníky a nezdaněné osoby s celosvětovou příjmovou hodnotou.
• Zákon o dani z příjmu z krátkodobé držby obytných nemovitostí: Rezidenční nemovitosti prodané do 730 dnů od nabytí podléhají dani ze zisku podle § 8, s 20% sazbou daně z čistého zdanitelného zisku, pokud jsou drženy po dobu kratší než 366 dnů, pokud nesplňují podmínky pro zákonné výjimky podle § 25 a 29.

Často kladené dotazy

Kolik dní má kupující na odstoupení od kupní smlouvy na bydlení v Britské Kolumbii?

Podle § 42(1) zákona Zákon o majetkovém právu a podle nařízení o lhůtě pro odstoupení od smlouvy s kupujícími nemovitostí mají kupující tři pracovní dny na odstoupení od přijaté smlouvy o bydlení, přičemž prodávajícímu zaplatí zákonnou pokutu ve výši 0.25 %.

Kdy se v Britské Kolumbii právně převádí vlastnictví nemovitosti?

Podle § 20(1) a 22 zákona Zákon o vlastnictví pozemkůVlastnictví nepřechází podpisem smlouvy ani převodem držby; právní titul přechází až po zápisu převodních dokumentů do katastru nemovitostí.

Jaký je rozdíl mezi společným nájemnictvím a společným nájemnictvím v Britské Kolumbii?

Podle § 11(2) zákona Zákon o majetkovém právuNemovitosti převedené na dvě nebo více osob se automaticky stávají společným nájmem, pokud nejsou výslovně strukturovány jako společné nájemnictví. Společné nájmy zahrnují právo pozůstalosti, zatímco podíl nájemce tvoří po jeho smrti součást jeho majetku.

Jaké jsou zákonné požadavky na pojištění záruky na novostavby domů v Britské Kolumbii?

Podle § 22 Zákon o ochraně majitelů domůPovinné záruky vůči třetím stranám u nových domů vyžadují dvouleté krytí materiálu a práce, pětileté krytí obvodového pláště budovy a desetileté krytí konstrukčních prvků.