„Kao agent za nekretnine, primao sam 50% provizije od prodaje, ali Projekt pretprodaje je otkazan. Imam li pravo zadržati proviziju?
Većina prodaje stambenih nekretnina ima ugovor o proviziji s agentom za nekretnine s određenim klauzulama. Jedna takva klauzula analizirana je u nastavku:
Da li je izjava u kojoj se kaže „Smatra se da su sve provizije zarađene nakon uspješnog završetka transakcije“ provediva?
DaIzjava u ugovoru o proviziji za nekretnine kojom se navodi da će se „Sve provizije smatrati zarađenima nakon uspješnog završetka transakcije“ uglavnom je provediva u Kanadi. Sudovi dosljedno podržavaju jasnu ugovornu formulaciju koja utvrđuje završetak prodaje kao preduvjet za isplatu provizije. Međutim, provedivost se može osporiti ako je ugovorna formulacija dvosmislena ili ako je neizvršenje rezultat loše vjere ili opresivnog ponašanja strane odgovorne za plaćanje provizije.
Osnovni princip je da je pravo agenta za nekretnine na proviziju regulirano uvjetima njegovog ugovora. Ako ugovor proviziju uvjetuje određenim događajem, a taj događaj se ne dogodi, provizija se ne isplaćuje. Ovo je bilo centralno pitanje u predmetu Poon protiv Sultan Realty (2015), ONSC, gdje je kupac tražio povrat provizije plaćene za kupovinu stambene jedinice koja nikada nije završena zbog neuspjeha graditelja. Ugovor o zastupanju kupca (BRA) naveo je da se provizija isplaćuje „nakon što je dodjela APS-a uspješno završena“. Sud je utvrdio da je ova formulacija, kada se čita s drugim klauzulama, kontradiktorna i dvosmislena. Primjenjujući princip contra proferentem, sud je dvosmislenost protumačio na štetu agencije za nekretnine koja je sastavila ugovor. Sud je presudio:
[19] Sudska praksa je utvrdila da će se svaka kontradikcija ili dvosmislenost u ugovoru tumačiti contra proferentem protiv njegovog sastavljača. Po mom mišljenju, formulacija „uspješnog završetka“ je dovoljno kontradiktorna i dvosmislena u okolnostima ovog slučaja i zaključujem da se treba tumačiti contra proferentem protiv tuženih kao sastavljača ugovora.
Budući da transakcija nikada nije zaključena i da kupac nije kriv za njen neuspjeh, sud je naložio povrat provizije. Ovaj slučaj naglašava da će sudovi vjerovatno tumačiti termin "uspješan završetak" kao konačno zatvaranje prodaje, a ne samo kao potpisivanje ugovora o kupoprodaji, posebno u kontekstu predprodaje gdje konačni završetak projekta nije zagarantovan.
Iako je jasna klauzula obično provediva, investitor ili prodavac ne mogu djelovati u lošoj vjeri kako bi spriječili završetak transakcije samo da bi izbjegli plaćanje provizije. Viši sud Ontarija bavio se takvim scenarijem u nizu slučajeva koji uključuju projekat Portofino Riverside Tower. U slučaju Valente protiv Portofino Riverside Tower (2007), ONSC, sud je utvrdio da se investitor upustio u korporativno restrukturiranje posebno kako bi izbjegao svoje obaveze plaćanja provizije prema ugovoru o ekskluzivnom listingu. Sud je odobrio pravnu zaštitu agentu za nekretnine prema odredbama o pravnom lijeku ugnjetavanja Zakona o poslovnim korporacijama Ontarija, utvrdivši da je ponašanje investitora bilo „opresivno ili nepravedno štetno za ili koje nepravedno zanemaruje interese“ agenta za nekretnine kao povjerioca. Sud je zaključio:
[77] ...Ovdje nalazim, prvenstveno na osnovu usmenih i dokumentarnih dokaza koje je dostavio Capaldi, da se „korporativno restrukturiranje“ dogodilo na način na koji se dogodilo prvenstveno u nastojanju da se „riješe provizija“, što ne samo da je zanemarilo interes tužitelja, već je sasvim očigledno imalo za cilj blokiranje bilo kakvih napora tužitelja da naplati dospjele provizije i buduće provizije koje su trebale dospjeti prema ugovoru o ekskluzivnom kotiranju.
Ovaj princip su podržali slučajevi poput Gestion Trans-Tek Inc. protiv Shipment Systems Strategies Ltd. (2001), ONSC, u kojem je utvrđeno da je korištenje korporativnog restrukturiranja kako bi se izbjeglo izlaganje presudi dovoljno za privlačenje olakšice zbog opresije.
Nadalje, ugovori o proviziji za velike projekte predprodaje mogu biti složeni, s plaćanjem strukturiranim u fazama. U slučaju Valente protiv Portofino Riverside Tower (2010), ONSC, ugovorom o kotaciji je propisano da se 50% provizije plaća nakon što se postignu neophodne predprodaje radi ispunjavanja uslova finansiranja, a ostatak dospijeva „po završetku svake prodaje“. Ovo pokazuje da stranke mogu ugovorno definirati različite tačke okidanja za kada se provizija, ili njen dio, „zarađuje“. U povezanoj odluci, Valente protiv Capaldi (2008), ONSC, sud je utvrdio tačan datum kada je ovaj uslov predprodaje ispunjen, što je pokrenulo obavezu investitora da plati prvu polovinu provizije.
Također je temeljno načelo ugovornog prava da sudovi neće prepisivati loše ispregovarani sporazum u korist stranaka. Vrhovni sud Kanade u predmetu Jedfro Investments protiv Jacyk (2007), SCC potvrdio je opće pravilo „da nije funkcija suda da prepisuje ugovor u korist stranaka. Niti je njihova uloga da oslobode jednu od stranaka od posljedica nepromišljenog ugovora“. Stoga, agent za nekretnine koji pristane na jasnu klauzulu „zarađeno po završetku“ preuzima rizik od neplaćanja ako projekat propadne iz razloga izvan kontrole investitora, kao što je slučaj sa stečajem kao što se vidi u predmetu bcIMC Construction Fund Corporation protiv Chandlera (2008), BCSC.
Zaključno, klauzula kojom se provizija za nekretnine zarađuje „nakon uspješnog završetka transakcije“ je provediva. Međutim, njena primjena uveliko zavisi od konkretnih činjenica. Sudovi će „uspješan završetak“ tumačiti kao konačno zatvaranje, svaku dvosmislenost će tumačiti na štetu sastavljača ugovora (obično agenta za nekretnine) i neće dozvoliti stranci da koristi lošu vjeru ili opresivno ponašanje kako bi izbjegla nezavršetak kako bi izbjegla plaćanje provizije.