ব্রিটিশ কলাম্বিয়ায় প্রি-সেল বাড়ি কেনা: REDMA, ডিপোজিট এবং চুক্তি বাতিলের অধিকার সংক্রান্ত আইনি নির্দেশিকা

ব্রিটিশ কলাম্বিয়ায় প্রি-সেল বাড়ি কেনার সময়, ক্রেতারা একটি সম্পূর্ণ কাঠামোর পরিবর্তে বিধিবদ্ধ নথি এবং চুক্তিভিত্তিক প্রতিশ্রুতির উপর ভিত্তি করে সম্পত্তির মালিকানা লাভ করেন। একজন যোগ্য ব্যক্তির তত্ত্বাবধানে এই লেনদেনগুলি সম্পন্ন করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। বিসি রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর আইনজীবী এর অধীনে সম্পূর্ণ সুরক্ষা নিশ্চিত করে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বিপণন আইন (REDMA), যা আমানতের জন্য বাধ্যতামূলক ৭-দিনের প্রত্যাহার সময়সীমা, কঠোর তথ্য প্রকাশ বিবৃতির আবশ্যকতা এবং বিধিবদ্ধ ট্রাস্ট শর্তাবলী প্রদান করে, যা সাধারণ ৩-দিনের প্রত্যাহার অধিকার থেকে স্বতন্ত্র। সম্পত্তি আইন আইন.

সুচিপত্র

• ১. চুক্তি বাতিলের অধিকার: ৩-দিনের সাধারণ অধিকার বনাম ৭-দিনের রেডমা (REDMA) অধিকার
• ২. REDMA-এর অধীনে প্রকাশনা বিবৃতি এবং অপ্রয়োগযোগ্যতা
• ৩. আমানত পরিচালনা, ট্রাস্ট অ্যাকাউন্ট এবং ডেভেলপারদের দাবি
• ৪. নির্মাণ বিলম্ব, গুরুত্বপূর্ণ তথ্য এবং নির্ধারিত তারিখের বাইরের
• ৫. প্রযোজ্য কর: জিএসটি, রিবেট এবং সম্পত্তি হস্তান্তর কর
• ৬. হোম ওয়ারেন্টি ইন্স্যুরেন্স এবং স্ট্রাটা সংক্রান্ত বিবেচ্য বিষয়সমূহ
• ৭. স্বাক্ষর করার পূর্বে যথাযথ যাচাই-বাছাইয়ের চেকলিস্ট
• ৫. প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী

১. চুক্তি বাতিলের অধিকার: ৩-দিনের সাধারণ অধিকার বনাম ৭-দিনের রেডমা (REDMA) অধিকার

ব্রিটিশ কলাম্বিয়ার আইন স্থাবর সম্পত্তি লেনদেনের জন্য দুটি স্বতন্ত্র বাতিলকরণ কাঠামো প্রদান করে। এই অধিকারগুলো পৃথক আইনের অধীনে পরিচালিত হয় এবং এগুলোর কার্যপ্রণালী ও আর্থিক পরিণতি সম্পূর্ণ ভিন্ন।

ধারা 42(1) এর অধীনে সম্পত্তি আইন আইনবাতিলকরণ নোটিশে সম্পত্তির বিবরণ, ক্রেতা এবং বিক্রেতার নাম, স্বাক্ষর এবং তারিখ প্রয়োজন। যদি আমানত প্রদান করা হয়ে থাকে, তাহলে আমানত থেকে 0.25% ফি কেটে নেওয়া হয় এবং বাকিটা ফেরত দেওয়া হয়। বিপরীতে, REDMA ধারা 21(2) অনুসারে, বাতিলকরণের জন্য চুক্তি বা প্রকাশনা বিবৃতিতে উল্লিখিত ঠিকানায় ডেভেলপার বা ব্রোকারেজকে ব্যক্তিগতভাবে বা নিবন্ধিত ডাকযোগে লিখিত নোটিশ প্রদান করতে হবে, যা ধারা 21(5)-(6) অনুসারে সম্পূর্ণ আমানত অবিলম্বে ফেরত দেওয়ার প্রক্রিয়া শুরু করে।

২. REDMA-এর অধীনে প্রকাশনা বিবৃতি এবং অপ্রয়োগযোগ্যতা

একজন ডেভেলপার সুপারিনটেনডেন্টের কাছে একটি ডিসক্লোজার স্টেটমেন্ট দাখিল না করে, ক্রেতাকে এর একটি অনুলিপি প্রদান না করে, এটি পড়ার জন্য যুক্তিসঙ্গত সুযোগ না দিয়ে এবং একটি লিখিত স্বীকৃতি না নিয়ে কোনও ডেভেলপমেন্ট ইউনিট বাজারজাত করতে পারবে না (REDMA ধারা 14(1), 15(1))। ডিসক্লোজার স্টেটমেন্টে কোনও ভুল তথ্য ছাড়াই সমস্ত গুরুত্বপূর্ণ তথ্য স্পষ্টভাবে প্রকাশ করতে হবে (ধারা 14(2))।

যদি কোনও ক্রেতা REDMA-এর অধীনে একটি ডিসক্লোজার স্টেটমেন্ট পাওয়ার অধিকারী হন এবং তা না পান, তাহলে ক্রেতা যেকোনো সময় ক্রয় চুক্তি বাতিল করতে পারেন (ধারা 21(3))। যদি কোনও ডেভেলপার এমন কোনও গুরুত্বপূর্ণ তথ্য প্রকাশ করে একটি সংশোধনী প্রদান করতে ব্যর্থ হয় যা যুক্তিসঙ্গতভাবে একজন ক্রেতার সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করতে পারে, তাহলে চুক্তিটি বাতিল করা যেতে পারে, সাধারণত মালিকানা হস্তান্তরের এক বছর পর্যন্ত (ধারা 21(3.2))।

তদুপরি, REDMA ধারা 23(1) অনুসারে, যদি ডেভেলপার পার্ট 2-এর কোনও বিপণন বা আমানত ধারণ সংক্রান্ত বিধান লঙ্ঘন করে থাকে, তাহলে ক্রয় চুক্তিটি সাধারণত ক্রেতার বিরুদ্ধে বলবৎযোগ্য নয়। ক্যামেলিয়ন ট্যালেন্ট ইনকর্পোরেটেড বনাম স্যান্ডক্যাসেল হোল্ডিংস লিমিটেড। (2010 BCCA 300) মামলায়, ব্রিটিশ কলাম্বিয়া আপিল আদালত এই মর্মে সিদ্ধান্ত গ্রহণ করে যে নির্মাণকাজ শুরু এবং সমাপ্তির তারিখ হলো প্রাসঙ্গিক তথ্য। আদালত এই রায় দেয় যে, বিলম্ব সম্পর্কে ক্রেতার অবগত থাকা সত্ত্বেও, ডেভেলপারকে একটি সংশোধনী দাখিল ও সরবরাহ করার বিধিবদ্ধ বাধ্যবাধকতা থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয় না।

যেমনটি নিশ্চিত করা হয়েছে ইয়ে বনাম ভেস্তা প্রোপার্টিজ (ল্যাটিমার) লিমিটেড। (২০২৫ বিসিএসসি ৭৭৩), গুরুত্বপূর্ণ ভুল তথ্য সংশোধনের জন্য সংশোধনী অবশ্যই অবগত হওয়ার ৩০ দিনের মধ্যে দাখিল করতে হবে এবং ক্রেতাদেরকে যুক্তিসঙ্গত সময়ের মধ্যে, অর্থাৎ কাজ সম্পন্ন হওয়ার অন্তত ১৪ দিন আগে, তা সরবরাহ করতে হবে। কাজ সম্পন্ন করার সময় এক বছর এগিয়ে আনাকে একটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্য হিসেবে গণ্য করা হয়েছিল, এবং সংশোধনী সরবরাহে ৬ মাসের বিলম্ব সেই সরবরাহকে অযৌক্তিক করে তুলেছিল।

৩. আমানত পরিচালনা, ট্রাস্ট অ্যাকাউন্ট এবং ডেভেলপারদের দাবি

রেডমা কোনো সার্বজনীন বিধিবদ্ধ আমানতের শতাংশ নির্ধারণ করে না। আমানতের পরিমাণ, কিস্তি এবং সময়সূচী ক্রয় চুক্তি ও প্রকাশনা বিবৃতির শর্তাবলী দ্বারা নির্ধারিত হয়। Ye (2025 BCSC 773) মামলায়, ১০% চুক্তিভিত্তিক আমানতের উপরে অনিচ্ছাকৃতভাবে ৯ ডলার অতিরিক্ত পরিশোধকে চুক্তি বাতিলের জন্য বৈধ কারণ হিসেবে গণ্য করা হয়নি।

REDMA-এর ধারা 18(1) অনুসারে, সমস্ত আমানত অবশ্যই অবিলম্বে একটি ব্রোকারেজ, আইনজীবী, নোটারি পাবলিক, বা নির্ধারিত ট্রাস্টির কাছে BC সঞ্চয় প্রতিষ্ঠানের একটি ট্রাস্ট অ্যাকাউন্টে রাখতে হবে। লিখিত সম্মতি, আদালতের আদেশ, একটি বৈধ ধারা 21 বাতিলকরণ, বা আইনের অধীনে আনুষ্ঠানিক শংসাপত্র (ধারা 18(2)) ছাড়া আমানত ছাড়ানো যাবে না। একজন ডেভেলপার শুধুমাত্র তখনই সমাপ্তির আগে আমানতের অর্থ ব্যবহার করতে পারবেন যদি ধারা 19 এর অধীনে একটি আমানত সুরক্ষা চুক্তি সুরক্ষিত করা হয় এবং প্রবিধানের ধারা 10 অনুসারে প্রকাশ করা হয়।

ধারা 18(4) এবং রায়ের অধীনে পিটার্স বনাম ইস্ট থার্ড স্ট্রিট নর্থ ভ্যাঙ্কুভার লিমিটেড পার্টনারশিপ (২০২৩ বিসিএসসি ৮৭৯), একজন ট্রাস্টি ডেভেলপারের লিখিত বিধিবদ্ধ প্রত্যয়নপত্র পাওয়ার পর ডেভেলপারকে আমানতের অর্থ প্রদান করতে বাধ্য, এমনকি ক্রেতা এবং ডেভেলপারের মধ্যে সক্রিয় বিরোধ বিদ্যমান থাকলেও। আমানতের দাবি নিয়ে বিরোধকারী কোনো ক্রেতা স্বেচ্ছায় অর্থ আটকে রাখার জন্য ট্রাস্টির উপর নির্ভর করতে পারেন না এবং তাকে অবশ্যই আইনি হস্তক্ষেপ চাইতে হবে।

যদি কোনো ক্রেতা চুক্তি সম্পাদনের নির্ধারিত তারিখে ক্রয়মূল্যের বাকি অংশ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন, তবে ডেভেলপার চুক্তিটি বাতিল করার এবং ক্ষতিপূরণ হিসেবে আমানতের অর্থ বাজেয়াপ্ত করার অধিকারী হতে পারেন।পালসাম কনস্ট্রাকশন লিমিটেড বনাম ওন্নি রিচার্ডস স্ট্রিট ডেভেলপমেন্ট লিমিটেড পার্টনারশিপ, ২০২৫ বিসিএসসি ৩১৬)।

৪. নির্মাণ বিলম্ব, গুরুত্বপূর্ণ তথ্য এবং নির্ধারিত তারিখের বাইরের

নির্মাণকাজে বিলম্ব স্বয়ংক্রিয়ভাবে ক্রেতাকে চুক্তি বাতিলের অধিকার দেয় না। চুক্তির ধারাগুলিতেই নির্ধারিত থাকে যে, সমাপ্তির তারিখটি চূড়ান্ত নাকি আনুমানিক, অনুমোদিত সময়সীমা বৃদ্ধির সুযোগ (অনিবার্য কারণসহ), এবং পারস্পরিক বা একতরফাভাবে চুক্তি বাতিলের অনুমতি দেয় এমন কোনো “নির্দিষ্ট শেষ তারিখ” আছে কিনা।

In জেমসন হাউস প্রপার্টিজ লিমিটেড (পুনঃ) (2009 BCCA 339) মামলায়, আপিল আদালত নিশ্চিত করেছে যে বিলম্বের অনুপাতে মেয়াদ বৃদ্ধির অনুমতি প্রদানকারী চুক্তিগত বিধানগুলি বলবৎযোগ্য। ঝেং বনাম অ্যান্ডারসন স্কয়ার হোল্ডিংস লিমিটেড। (২০২৪ বিসিএসসি ২১৬), চুক্তি অনুযায়ী ডেভেলপারের যুক্তিসঙ্গত নিয়ন্ত্রণের বাইরের বিলম্বের ক্ষেত্রে, চুক্তির শর্তাবলী স্বয়ংক্রিয়ভাবে সমাপ্তির নির্ধারিত তারিখ বাড়িয়ে দিত।

তবে, REDMA-এর অধীনে উল্লেখযোগ্য বিলম্ব গুরুত্বপূর্ণ তথ্য হিসেবেই থেকে যায়। যেমনটি সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে ম্যাগুইর বনাম রেভেলস্টোক মাউন্টেন রিসোর্ট লিমিটেড পার্টনারশিপ (2010 BCSC 1618), কোনো তারিখকে “আনুমানিক” হিসেবে চিহ্নিত করা হলেও, উল্লেখযোগ্য তারতম্য ঘটলে একজন ডেভেলপারকে সময়মতো সংশোধনী দাখিল করার বাধ্যবাধকতা থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয় না; তা করতে ব্যর্থ হলে ধারা ২৩ অনুযায়ী চুক্তিটি অকার্যকর হয়ে যেতে পারে।

বিপরীতভাবে, মধ্যে পেয়ার বনাম ক্রেসি হুইসলার টাউনহোমস লিমিটেড পার্টনারশিপ (2011 BCSC 773) মামলায়, আদালত রায় দেয় যে, শুধুমাত্র ভবনের ত্রুটি সংশোধন করা হয়নি বলে কোনো ডেভেলপার একতরফাভাবে কাজ শেষ করার তারিখ বাড়াতে পারে না এবং ক্রেতার ৩,৭৫,০০০ ডলার আমানত ফেরত দেওয়ার আদেশ দেয়।

৫. প্রযোজ্য কর: জিএসটি, রিবেট এবং সম্পত্তি হস্তান্তর কর

বিক্রয়ের পূর্বে করা ক্রয়ের ক্ষেত্রে স্বতন্ত্র কেন্দ্রীয় ও প্রাদেশিক কর সংক্রান্ত বিষয় জড়িত থাকে, যা লেনদেন সম্পন্ন করার আগে অবশ্যই যাচাই করে নিতে হবে।

পণ্য ও সেবা কর (জিএসটি)

নবনির্মিত বাড়িগুলো ফেডারেল জিএসটি-র আওতাভুক্ত। এর অধীনে আবগারি কর আইন, ধারা 254(2)(b), নতুন আবাসন রিবেট পেতে হলে ক্রেতা বা একজন যোগ্যতাসম্পন্ন আত্মীয়কে সম্পত্তিটি প্রাথমিক বাসস্থান হিসাবে ব্যবহার করতে হবে:

• স্ট্যান্ডার্ড রিবেট: $450,000 পর্যন্ত ফেজ-আউট থ্রেশহোল্ড সহ ক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, সর্বোচ্চ $6,300 বেস রিবেট প্রদান করে (ধারা 254(2))।
• প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য বর্ধিত ছাড়: ১৯ মার্চ, ২০২৫-এর পরে এবং ২০৩১-এর আগে সম্পাদিত যোগ্য চুক্তিগুলির জন্য, বর্ধিত নিয়মগুলি নির্দিষ্ট নির্মাণ সময়সীমার শর্তাবলীর অধীনে $1,500,000 পর্যন্ত যোগ্য মূল্যকে স্থান দেয় (ধারা ২৫৪(২.১))।
• দাখিলের সীমা: মালিকানা হস্তান্তরের তারিখ থেকে 2 বছরের মধ্যে রিবেটের আবেদন দাখিল করতে হবে (ধারা 254(3))।

সম্পত্তি হস্তান্তর কর (পিটিটি)

ধারা 3(1) এর অধীনে সম্পত্তি হস্তান্তর কর আইনভিত্তি করের হার ন্যায্য বাজার মূল্যের উপর গণনা করা হয়:

• প্রথম ২,০০,০০০ ডলারে ১%;
• $200,000 এবং $2,000,000-এর মধ্যবর্তী অংশের উপর ২%;
• ২০ লক্ষ ডলারের অতিরিক্ত স্থিতির উপর ৩% সুদ।

নবনির্মিত বাড়ির ছাড়ের (ধারা ১২.০১, ১২.০২) অধীনে, $১,১০০,০০০ পর্যন্ত ন্যায্য বাজার মূল্যের সম্পত্তি সম্পূর্ণ ছাড়ের জন্য যোগ্য হতে পারে (নির্ধারিত সীমার উপরে $৫০,০০০ পর্যন্ত মূল্যের জন্য আনুপাতিক হারে ছাড় হ্রাস পাবে)। যোগ্য হতে হলে, ক্রেতাকে নিবন্ধনের ৯২ দিনের মধ্যে বাড়িটিকে প্রধান বাসস্থান হিসেবে ব্যবহার শুরু করতে হবে এবং কমপক্ষে পুরো প্রথম বছর সেখানে বসবাস বজায় রাখতে হবে (ধারা ১২.০৫)। নিবন্ধনের ১৮ মাসের মধ্যে দাবি না করা ছাড় ফেরত হিসেবে দাবি করা যেতে পারে (ধারা ১২.০৪)।

৬. হোম ওয়ারেন্টি ইন্স্যুরেন্স এবং স্ট্রাটা সংক্রান্ত বিবেচ্য বিষয়সমূহ

অধীনে গৃহমালিক সুরক্ষা আইন (ধারা ২২), লাইসেন্সপ্রাপ্ত আবাসিক নির্মাতাদের দ্বারা নির্মিত নতুন বাড়িগুলিকে বাধ্যতামূলক বিধিবদ্ধ গৃহ ওয়ারেন্টি বীমার জন্য নিবন্ধন করতে হবে, যা নিম্নলিখিত শর্তাবলী পূরণ করে:

• 2 বছর: উপকরণ ও শ্রমের ত্রুটি;
• 5 বছর: ভবনের বহিরাবরণের ত্রুটি (জল প্রবেশ সহ);
• 10 বছর: কাঠামোগত ত্রুটি।

স্ট্রাটা ডেভেলপমেন্টের ক্ষেত্রে, মালিক-ডেভেলপারকে প্রথম বার্ষিক সাধারণ সভায় গুরুত্বপূর্ণ নথি হস্তান্তর করতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে নির্মাণ পরিকল্পনা, প্রকাশনা বিবৃতি, ওয়ারেন্টি এবং পরিষেবা রেকর্ড।স্ট্রাটা সম্পত্তি আইন, ধারা 20(2))। স্ট্রাটা কর্পোরেশনগুলিকে অবশ্যই একটি অপারেটিং তহবিল এবং একটি আপৎকালীন রিজার্ভ তহবিল বজায় রাখতে হবে (ধারা 92), এবং অনুরোধের এক সপ্তাহের মধ্যে ফি, রিজার্ভ ব্যালেন্স, বিশেষ লেভি এবং অবচয় প্রতিবেদনের রূপরেখা দিয়ে একটি তথ্য শংসাপত্র (ফর্ম B) সরবরাহ করতে হবে (ধারা 59)।

৭. স্বাক্ষর করার পূর্বে যথাযথ যাচাই-বাছাইয়ের চেকলিস্ট

• চুক্তিপত্র, প্রকাশনা বিবৃতি, ফ্লোর প্ল্যান এবং সংযোজনীগুলো একযোগে পরীক্ষা করুন।
• চুক্তি স্বাক্ষর এবং লিখিত প্রাপ্তিস্বীকারের তারিখ থেকে REDMA বাতিলের সঠিক ৭-দিনের সময়সীমা গণনা করুন।
• বিসি হাউজিং রেজিস্ট্রি থেকে বিল্ডারের লাইসেন্স এবং হোম ওয়ারেন্টি ইন্স্যুরেন্স যাচাই করুন।
• চুক্তিভিত্তিক অর্থায়নের শর্তাবলী (“অর্থায়ন সাপেক্ষে”) এবং হস্তান্তরের সীমাবদ্ধতা পর্যালোচনা করুন।
• আমানতগুলো একটি সাধারণ ট্রাস্ট অ্যাকাউন্টে রাখা আছে, নাকি কোনো আমানত সুরক্ষা চুক্তির আওতায় সুরক্ষিত আছে, তা নিশ্চিত করুন।
• স্ট্রাটা উপবিধি, প্রাথমিক স্ট্রাটা বাজেট, ভাড়া/পোষা প্রাণী সংক্রান্ত বিধিনিষেধ এবং পার্কিং/স্টোরেজ বরাদ্দ পর্যালোচনা করুন।

৫. প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী