Британдық Колумбияда үй сатып алу: заңды процесс түсіндірілді

Британдық Колумбияда үй сатып алу сатып алушылардан меншік құқығын іздеуді талап ететін бірыңғай жалпы заңмен емес, көп деңгейлі заңнамалық базамен реттеледі Жер құқығы туралы заң, келісімшарт шарттарын орындау Мүлік туралы заңжәне аяқталғаннан кейін провинциялық мүлікті беру салығы бойынша декларацияларды қанағаттандырады. Заңды меншік келісімшарт жасалғаннан немесе физикалық иеленуден кейін өтпейді; ол тек тіркелетін беру ұсынылып, Жерге меншік құқығы тізілімінде тіркелген кезде ғана күшіне енеді.

Негізгі құқықтық база: қысқаша анықтама

Британдық Колумбияда үй сатып алғанда, сатып алушылар тәуекелдерді бөлуді, қаржыландыру шарттарын, депозиттерді қорғауды және жабу мерзімдерін белгілейтін нақты заңды бақылау нүктелеріне тап болады:

Келісімшартқа дейінгі тексеру және жер учаскесіне меншік құқығын іздеу

377(1)-бап Жер құқығы туралы заң Британдық Колумбиядағы тізілім мен ресми жер жазбалары көпшілікке ашық екенін белгілейді. Болашақ сатып алушы шартсыз келісім жасамас бұрын немесе тиісті шарттардан бас тартпас бұрын меншік құқығының ағымдағы жағдайын тексеруі керек. 378(1)-бапқа сәйкес, тараптар сатушының рұқсатсыз ауыртпалықтардан босатылған қарапайым меншік құқығына ие екенін тексеру үшін ресми меншік құқығы туралы куәлікті немесе тіркелген құжаттардың расталған көшірмелерін сұрай алады.

27(1) және 29(2) баптарына сәйкес Жер құқығы туралы заң, алымды тіркеу меншік құқығымен айналысатын кез келген адамға заңды ескерту береді, ал тіркелмеген мүдделер әдетте алаяқтықсыз әрекет ететін адал сатып алушының құқығын жоққа шығармайды. Тиісті тексеру қаржылық шығындарды (мысалы, институционалдық ипотека немесе құрылысшылардың кепілі), сервитуттарды, заңды жол құқықтарын және жерді пайдалануды шектейтін шектеулі келісімдерді қарауды қамтиды. Болашақ сатып алушылар сонымен қатар кеңес алуы керек Pax Law тұрғын үй сатып алу бойынша заңгерлік қызметтер ұсыныстарды жасамас бұрын күрделі төлемдер мен меншік құқығындағы кемшіліктерді қарастыратын топ.

Сатып алу-сату шарты және үш күндік бас тарту мерзімі

Британдық Колумбиядағы жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату келісімшарттары жалпы келісімшарт құқығына жатады, Мүлік туралы заңжәне қолданыстағы муниципалдық ережелер. 5(1) бабына сәйкес Мүлік туралы заңжерді ақылы түрде беретін адам тіркеуге жарамды беру құжатын ұсынуы тиіс Жер құқығы туралы заңКелісімшартта сатып алу бағасы, кепілдік шарттары, құрылысты аяқтау және иелену күндері, жабдықтар және қаржыландыру, мүлікті тексеру және меншік құқығын қанағаттандыру бойынша тақырыптық тармақтар белгіленеді.

42(1) бабына сәйкес Мүлік туралы заңТұрғын үй сатып алушылары белгіленген мерзім ішінде жазбаша хабарлама жіберу арқылы қабылданған сатып алу-сату шартын бұзуға заңды құқыққа ие. Тұрғын үй сатып алушыларының келісімшарттан бас тарту мерзімі туралы ереже осы келісім механизмінің жұмыс істеу ережелерін белгілейді:

• Уақыт шеңберінде: Бас тарту мерзімі қабылданғаннан кейін үш жұмыс күнін (сенбі, жексенбі және заңмен белгіленген мереке күндерін қоспағанда) қамтиды.
• Қамту аясы: Жеке тұрған жеке үйлерге, жартылай жеке меншікке, таунхаустарға, тұрғын үй қабаттарына, жерге бекітілген дайын үйлерге және кооперативтік мүдделерге қолданылады.
• Ерекшеліктер: Жалға алынған жерде орналасқан мүлікке, жалдау құқығына, жария сауда-саттық арқылы сатуға немесе сот шешімімен немесе бақылауымен жасалған мәмілелерге қолданылмайды.
• Заңды алым: Егер сатып алушы келісімшарттан бас тартса, ол сатушыға жалпы сатып алу бағасының 0.25%-ын төлеуі тиіс. Егер депозит сенімгерлік басқаруда болса, бұл айыппұл шегеріліп, қалған сома сатып алушыға қайтарылады.
• Бас тартуға болмайтын: Ереженің 7-бабында келісім бойынша бас тарту құқығынан бас тартуға болмайтыны анық көрсетілген.

Жылжымайтын мүлікті дамыту маркетингі туралы заңға сәйкес алдын ала сату сатып алулары

Құрылысқа дейінгі қабатты жер учаскелерін немесе бөлінетін мүліктерді тікелей құрылыс салушылардан сатып алу келесі ережелермен реттеледі: Жылжымайтын мүлікті дамыту маркетингі туралы заң (REDMA). 15(1)-бапта әзірлеуші ​​​​құжат күшіне енетін келісімшарт жасаспас бұрын сатып алушыға бекітілген Ақпаратты ашу туралы мәлімдемені ұсынуы керек, бұл қарау үшін ақылға қонымды мүмкіндік береді.

REDMA 14(2)(b) бөліміне сәйкес, ақпаратты ашу туралы мәлімдемеде барлық маңызды фактілер бұрмаланбай, анық көрсетілуі тиіс. Сатып алушылар Заңға сәйкес заңды қорғауды сақтайды:

1. Депозит кепілдігі: 18(1)-бап әзірлеушілерден барлық сатып алушы қаражатын брокерлік компания, адвокат, нотариус немесе тағайындалған сенімгерлік басқарушы ұстайтын арнайы сенімгерлік шотқа салуды талап етеді.
2. Жеті күндік бас тарту құқығы: 21(2)-бап алдын ала сату сатып алушыларына келісімшарт жасалғаннан кейін немесе Ақпаратты ашу туралы мәлімдеме алынғаннан кейін жеті күн ішінде сатып алу шартын бұзуға заңды құқық береді. 21(5)-(6)-баптарға сәйкес берілген хабарлама депозит ұстаушыны барлық қаражатты дереу қайтаруға міндеттейді.
3. Жалған ақпарат берудің алдын алу шаралары: 22(3)-бапқа сәйкес, ақпаратты ашу туралы мәлімдемеде бұрмалаушылықтарға тап болған сатып алушылар осы мәлімдемелерге сүйенген болып саналады және залал үшін сотқа шағымдана алады.
4. Жаңа үйге кепілдік бойынша қорғаныс: Жаңадан салынған тұрғын үйлер үшін, 22-бап Үй иелерін қорғау туралы заң тұрғын үйді міндетті кепілдік сақтандыруынсыз салу немесе сату қылмыс болып табылады, бұл материалдар мен жұмыс ақаулары үшін кемінде екі жыл, ғимарат қабықшаларының тұтастығы мен су өткізгіштігі үшін бес жыл және құрылымдық ақаулар үшін он жыл мерзімге сақтандыруды талап етеді.

Strata Property компаниясының заңды тексеруі

Британдық Колумбияда көп қабатты тұрғын үй кешенінде орналасқан үй сатып алған кезде, әкімшілік және қаржылық жазбаларды қарау талап етіледі. Қабаттар меншігі туралы заң35-бап Strata корпорациясын бухгалтерлік есеп кітаптарын, жылдық және арнайы жалпы жиналыстардың хаттамаларын, кеңес жазбаларын, жарғыларды, ережелерді, қызмет көрсету келісімшарттарын, қаржылық есептерді және инженерлік есептерді жүргізуге міндеттейді.

Сатып алушылар келесі заңды құжаттарды тексеруі керек:

• В нысанындағы ақпараттық сертификат: Ай сайынғы төлемдерді, тұрақ және қойма тапсырмаларын, қолданыстағы қаржылық шешімдерді және ретроактивті бағалаулардың күтіліп тұрғанын ашады.
• Қаржылық резервтер: Заңның 99(1) бабы меншік иелерінен операциялық қорға және шартты резервтік қорына (CRF) страта төлемдері арқылы жарналар салуды талап етеді. 101-бап сатушыларға сатылым кезінде CRF-ке төленген жарналарды қайтаруды талап етуге тыйым салынатынын растайды.
• Амортизация туралы есептер: Жалпы мүлік компоненттерінің жай-күйін және күтілетін жөндеу немесе ауыстыру циклдарын бағалайтын техникалық инженерлік бағалаулар.
• Ережелер мен шектеулер: Үй жануарларына, жалға алу шектеулеріне, жас шектеулеріне және құрылымдық өзгерістерге қатысты тіркелген ережелер.

Аяқтау, меншік құқығын тіркеу және бірлескен меншік

20(1) және 22-баптарына сәйкес Жер құқығы туралы заң, орындалған беру құжаттары Жерге меншік құқығы кеңсесінде тіркелгенге дейін мүлікті немесе жерге қатысты құқықты бермейді. Меншік құқығының басымдығын келісімшарттың орындалуы емес, тіркеу күні анықтайды. Аяқталу күні сатып алушының заңды өкілі меншік құқығын тексереді, беру құжатын дайындайды, мүлікті беру салығы бойынша декларацияны өңдейді, тазартылған сатып алу қаражатын аударады, несие берушінің ипотекасын тіркейді және кілтті босату шарттарының орындалуын қамтамасыз етеді.

Бір мезгілде меншік құқығын иеленетін сатып алушылар бірлескен меншіктің заңды нысанын анықтауы тиіс. 11(2)-бапқа сәйкес Мүлік туралы заң, екі немесе одан да көп адамға берілген жер ... тудырады деп есептеледі ортақ жалдау құқығы егер құжатта жасау ниеті айқын көрсетілмесе бірлескен жалға алуБұл айырмашылық бірлескен меншік иесі қайтыс болған кезде аман қалу құқығының қолданылатынын немесе қолданылмайтынын анықтайды және мұрагерлік және мүлікті жоспарлау туралы заңдар бойынша меншік құқығының қалай өтетінін анықтайды.

Мүлікті беру салығы және жабылғаннан кейінгі салықтар

Тұрғын үй сатып алу провинциялық және федералды салық режимдеріне сәйкес міндеттемелерді тудырады:

Мүлікті трансферт салығы (PTT)

2(1)-бап Мүлікті беру салығы туралы заң тіркеу кезінде жердің әділ нарықтық құнына салық салады. 3-бапқа сәйкес, базалық шекті мөлшерлемелер келесідей қолданылады:

• Әділ нарықтық құнның 200 000 АҚШ долларына дейінгі бөлігіне 1%;
• 200 000 АҚШ долларынан асатын және 2 000 000 АҚШ долларын қоса алғанда, сомасына 2%;
• 2 000 000 АҚШ долларынан асатын бөлік үшін 3%; және
• Тұрғын үй құны 3 000 000 АҚШ долларынан асатын болса, қосымша 2%.

Заңның 4 және 5-баптарына сәйкес, бірінші рет үй сатып алушылар, егер олар Канада азаматтары немесе тұрақты тұрғындары болса, белгіленген провинциялық салық резиденттігі шегін қанағаттандырса және бұрын негізгі тұрғын үйге тіркелген үлесі болмаса, 500 000 АҚШ доллары көлеміндегі заңмен белгіленген шекке дейін толық босатуды талап ете алады.

Шетелдік заңды тұлғаларға арналған қосымша мүлік беру салығы

2.02(2) және (4) баптарына сәйкес Мүлікті беру салығы туралы заң, шетелдік азамат, шетелдік корпорация немесе салық салынатын сенімгер қатысатын белгіленген аймақтардағы (мысалы, Метро Ванкувер аймақтық округі) мәмілелер тұрғын үйдің әділ нарықтық құнына қосымша 15% аударым салығын есептейді.

Федералды шетелдік сатып алушыларға тыйым салу

Федералдық заңның 4(1) бабына сәйкес Канадалық еместер туралы заң бойынша тұрғын үй сатып алуға тыйым салуКанадалық емес адамдарға тұрғын үйді тікелей немесе жанама түрде сатып алуға тыйым салынады, егер олар заңды түрде шектеулі ерекшеліктерге жатпаса (мысалы, уақытша тұрғындар, қорғалатын адамдар немесе халық санағының қалалық аймақтарынан тыс жерлердегі сатып алулар). Сақтамау негізгі мәмілені жарамсыз деп танымайды, бірақ 6-бап бойынша құқық бұзушылық болып табылады, оған 10 000 АҚШ долларына дейін айыппұл салынады және 7-бап бойынша сот шешімімен сот арқылы сатылуы мүмкін.

Пайдалы меншік және жылдық салықтардың үздіксіз түсуі

• Жер иелерінің ашықтығы туралы заң (ЖЖА): 10(1)-бап әрбір алушыдан Ашықтық туралы декларация тапсыруды талап етеді. Егер меншік иесі тиісті корпорация, траст немесе серіктестік болса, 12(1)-бапқа сәйкес бенефициарлық меншік иелері мен бақылаушы тұлғаларды егжей-тегжейлі көрсететін Ашықтық туралы есеп ұсынылуы тиіс.
• Алыпсатарлық және бос орындарға салынатын салық туралы заң: Белгіленген аймақтық аймақтарда тұрғын үй иелеріне жыл сайын 14-бап бойынша салық салынады, бұл салық есептелген құнға ($tax = \text{rate} \times [\text{perest} \times \text{assessed value}]$) негізделеді. 15-17-баптар бойынша заңнамалық мөлшерлемелер білікті тұрғындар үшін 1%-дан бастап шетелдік иелер мен салық салынбайтын әлемдік табыс тапушылар үшін 3%-ға дейін өзгереді.
• Тұрғын үй мүлкінің (қысқа мерзімді иелік ету) пайда салығы туралы заң: Сатып алынғаннан кейін 730 күн ішінде сатылған тұрғын үйлер 8-бапқа сәйкес пайда салығына жатады, егер олар 366 күннен аз уақыт сақталса, таза салық салынатын пайдаға 20% салық мөлшерлемесі қолданылады, егер олар 25 және 29-баптарға сәйкес заңды жеңілдіктерге ие болмаса.

Жиі Қойылатын Сұрақтар

Британдық Колумбияда сатып алушы тұрғын үй сатып алу-сату шартынан бас тартуы керек күн қанша?

42(1) бабына сәйкес Мүлік туралы заң және Үй сатып алушының келісімшартты бұзу мерзімі туралы ережеге сәйкес, сатып алушылар сатушыға 0.25% заңды айыппұл төлеу шартымен қабылданған тұрғын үй шартын бұзу үшін үш жұмыс күнін пайдалана алады.

Британдық Колумбияда жылжымайтын мүлікке меншік құқығы қашан заңды түрде беріледі?

20(1) және 22-баптарына сәйкес Жер құқығы туралы заң, меншік құқығы келісімшартқа қол қойылғаннан немесе иелену құқығы берілгеннен кейін өтпейді; заңды меншік құқығы тек беру құжаттары Жерге меншік құқығы тізілімінде тіркелген кезде ғана өтеді.

Британдық Колумбияда бірлескен жалдау мен ортақ жалдаудың айырмашылығы неде?

11(2) бабына сәйкес Мүлік туралы заң, екі немесе одан да көп адамға берілген жылжымайтын мүлік бірлескен жалдау ретінде айқын құрылымдалмаған жағдайда ортақ жалдау құқығынан бас тартады. Бірлескен жалдау шарттарына тірі қалу құқығы кіреді, ал ортақ жалдаушының үлесі қайтыс болған кезде олардың мүлкінің бір бөлігі болып табылады.

Британдық Колумбияда жаңа салынған үйлерге кепілдік сақтандыруына қойылатын заңды талаптар қандай?

22-бабына сәйкес Үй иелерін қорғау туралы заңЖаңа үйлерге арналған үшінші тарап кепілдіктері материалдар мен жұмыс күшін екі жылға, құрылыс қаптамасын бес жылға және құрылымдық компоненттерді он жылға жабуды талап етеді.