Law Real Estate
Panahon sa Pagbasa
9 MINUTO NGA PAGBASA
Ang pagbaligya og balay sa Canada wala magsunod sa usa ka nahiusang pamaagi sa nasud. Samtang ang kinauyokan nga transaksyon sa komersyo nagpabilin nga parehas sa tibuok nasud, ang nagpahiping mga kasabutan sa pagpalit, mga sistema sa pagparehistro sa titulo, mga buhis sa pagbalhin sa kabtangan, ang eksaktong papel sa mga brokerage, ug ang katapusang mga pormalidad sa pagsira hugot nga gidumala sa balaod sa probinsya diin nahimutang ang kabtangan.
Gikan sa legal nga panglantaw, tulo ka pangunang aspeto ang nagdumala niining mga transaksyon: balaod sa kontrata, balaod sa pagparehistro ug pagbalhin sa yuta, ug mga regulasyon sa buhis. Ang pagsabot niining mga dinamika sa probinsya hinungdanon aron makab-ot ang usa ka transaksyon sa real estate nga nagsunod sa balaod ug walay risgo.
Ang tibuok balangkas sa pagbaligya nagsandig sa mga balaod sa probinsya nga nag-regulate sa mga propesyonal sa real estate, mga database sa land registry, ug mga lokal nga sistema sa buhis. Pananglitan, sa British Columbia, ang Real Estate Services Act [SBC 2004] c. 42 nagdumala sa propesyonal nga pamatasan. Ubos sa Seksyon 1 niini nga Balaod, ang "malimbongon nga pagnegosyo" naglakip sa:
"usa ka tinuyo nga sayop nga representasyon ... sa usa ka importante nga kamatuoran ... o usa ka tinuyo nga pagpabaya sa pagbutyag sa ingon nga importante nga kamatuoran"
Dugang pa, ang Seksyon 89.2(3)(e) naghatag gahum sa Awtoridad sa paghimo og mga lagda nga "nagtahod sa paghimo og mga pagbutyag sa mga lisensyado." Sa Ontario, adunay usa ka parallel nga sistema ubos sa Balaod sa Pagsalig sa mga Serbisyo sa Real Estate, 2002, SO 2002, c. 30, Sched. C, diin ang Seksyon 51(1), parapo 18(i) nagtugot sa mga regulasyon nga "naglatid sa mga butang nga kinahanglan ibutyag, ang mga kondisyon diin kini kinahanglan ibutyag ug kanus-a kini kinahanglan ibutyag." Ang Seksyon 27(1)(b) sa samang balaod sa Ontario hugot nga nagmando nga ang usa ka brokerage kinahanglan nga "magdeposito sa account sa tanan nga salapi nga moabut sa mga kamot sa brokerage in trust," nga nanalipod sa deposito sa pumapalit atol sa pre-closing escrow period.
"Ang pagbaligya og balay sa Canada adunay kaugalingong legal nga mga kakomplikado, gikan sa mga pagtangtang sa mortgage hangtod sa maampingong pagtimbang-timbang sa mga tinago nga depekto sa propiedad. Kung naa ka sa British Columbia, konsultaha ang mga abogado sa pagbaligya og balay ug mga espesyalista sa pagbalhin sa titulo sa
Ang operasyonal ug legal nga proseso sa pagbaligya og balay sa Canada kasagaran moagi sa tulo ka pangunang hugna:
Ang transaksyon pormal nga magsugod sa usa ka sinulat nga kontrata. Ang mga balaod sa real estate nagmando nga ang mga tanyag kinahanglan nga himuon nga sinulat aron mapatuman. Pananglitan, ang Seksyon 35.1(1) sa Ontario's Trust in Real Estate Services Act, 2002 nag-ingon:
“Walay rehistrado nga … samtang naglihok alang sa usa ka pumapalit, ang mopresentar og tanyag sa pagpalit og real estate gawas kon ang tanyag sinulat”
Ang gipirmahan nga Kasabutan sa Pagpalit ug Pagbaligya (APS) naglatid sa presyo, deposito, petsa sa pagsira, mga kondisyon sa financing o inspeksyon, mga gilakip/wala gilakip nga mga kabtangan, ug ang legal nga obligasyon sa nagbaligya sa pagbalhin sa titulo sa pagbaligya.
Sa higayon nga ang mga kondisyon (sama sa inspeksyon sa balay o pag-apruba sa financing) pormal nga matuman o ma-waive, ang kontrata mahimong lig-on. Sa daghang mga transaksyon, ang oras klaro nga hinungdanon. Sa kaso sa Rahbar v Parvizi, 2023 ONCA 522, ang Court of Appeal para sa Ontario nagpasiugda nga kung ang usa ka inosenteng partido mopili nga ipadayon ang usa ka kontrata lapas sa usa ka nalangan nga deadline, kinahanglan silang magpabilin nga andam sa pagtapos. Ang korte miingon sa parapo 52:
"Kon ang oras importante na ug walay partido nga andam nga motapos sa gikasabutan nga petsa, ang kasabutan magpabilin nga balido. Ang bisan kinsang partido mahimong mobalik sa oras sa esensya pinaagi sa pagtakda og bag-ong petsa alang sa pagtapos ug paghatag og makatarunganon nga pahibalo sa pikas nga partido."
Sa legal nga paagi, ang pagtuman sa usa ka kontrata dili awtomatikong magbalhin sa pagpanag-iya. Ang pagpanag-iya sa yuta mabalhin lamang sa opisyal nga pag-update sa rehistro sa probinsya. Sa Ontario, ang Seksyon 86(2) sa Land Titles Act, RSO 1990, c. L.5 naglatid:
"Ang pagbalhin kinahanglan nga mahuman sa land registrar nga magsulat sa transferee isip tag-iya sa yuta nga gibalhin"
Ang Seksyon 78(4) midugang nga “Kung marehistro, ang usa ka instrumento isipon nga gilakip sa rehistro ug epektibo sumala sa kinaiya ug katuyoan niini.” Ang British Columbia nagpatuman sa parehas nga pamaagi ubos sa Land Title Act niini [RSBC 1996] c. 250, diin ang Seksyon 20(1) nagpahayag:
“Ang usa ka instrumento … dili molihok aron ipasa ang usa ka estate o interes … gawas kung ang instrumento narehistro subay niini nga Balaod”
Gikumpirma sa Seksyon 22 nga ang instrumento "mopasa sa estate o interes ... sa panahon sa pagparehistro niini." Pagpabilin nga adunay kasinatian Balaod sa Real Estate sa Vancouver, BC Giseguro sa mga practitioner nga ang imong mga dokumento hugot nga nagsunod niining mga kinahanglanon sa provincial electronic registry.
Kinahanglan ihatud sa nagbaligya ang titulo nga walay wala gikasabutan nga mga babag. Kung ang usa ka kasamtangang mortgage o pinansyal nga bayranan giseguro batok sa balay, kinahanglan kini nga ma-clear gamit ang closing proceeds. Sa British Columbia, ang Section 33(1)(a) sa Property Law Act [RSBC 1996] c. 377 nag-establisar nga:
"ang usa ka mortgagor adunay katungod nga makadawat gikan sa usa ka mortgagee ... usa ka pahayag sa kantidad nga mabayran ubos sa mortgage aron makuha ang pagbayad niini"
Ang Seksyon 33(1)(c) naggarantiya sa katungod sa pagdawat og “pagtangtang sa mortgage nga gihimo sa usa ka porma nga marehistro ubos sa Land Title Act.” Kung matagbaw na, ang Seksyon 241(1) sa BC Land Title Act nagmando nga “ang registrar kinahanglan … kanselahon ang rehistrasyon sa bayranan.”
Ang gagmay nga mga teknikal nga depekto sa titulo dili awtomatikong magtugot sa usa ka pumapalit sa pagsalikway sa usa ka kasabutan. Sama sa nakita sa Malik v Attia, 2020 ONCA 787, ang mga pumapalit nga kulang sa pondo misulay sa pagpangatarungan sa ilang kapakyasan pinaagi sa pag-angkon nga ang nagbaligya napakyas sa paghatag og mabaligya nga titulo. Gisalikway kini sa Court of Appeal sa paragraph 57, nga nagpamatuod nga ang nagbaligya "andam, andam, ug makahimo sa paghatag sa mabaligya nga titulo," nga nagpatin-aw nga ang gagmay nga mga depekto sa dokumentasyon wala maghatag sa mga pumapalit og awtomatikong katungod sa pagbawi.
Ang pagbuhis dako og epekto sa net proceeds ug closing mechanics sa bisan unsang transaksyon sa real estate sa Canada.
| Kategoriya sa Buhis | Nagamandong Balaod / Probisyon | Panguna nga Responsibilidad |
|---|---|---|
| Buhis sa Pagbalhin sa Yuta sa Ontario | Balaod sa Buhis sa Pagbalhin sa Yuta, RSO 1990, c. L.6, s. 2(1) | Gibayran sa Transferee (Buyer) sa pagparehistro |
| Buhis sa Pagbalhin sa Kabtangan sa BC | Balaod sa Buhis sa Pagbalhin sa Kabtangan [RSBC 1996] c. 378, s. 2(1) | Gibayran sa Transferee (Buyer) sa pag-apply |
| Pederal nga Buhis sa Kita sa Kapital | Balaod sa Buhis sa Kita, s. 38(a) | Gibayran sa Nagbaligya (1/2 sa natuman nga ganansya sa kapital) |
| Eksepsiyon sa Pangunang Panimalay | Balaod sa Buhis sa Kita, s. 40(2)(b) ug s. 54 | Mahimong kwalipikado ang nagbaligya alang sa bug-os o partial nga eksepsiyon |
Samtang ang mga buhis sa pagbalhin sa probinsya gibayran sa pumapalit, ang mga probisyon sa federal income tax nagtumong sa nagbaligya. Ang Seksyon 38(a) sa federal Income Tax Act nag-ingon nga "ang buhis nga ganansya sa usa ka magbubuhis ... gikan sa pagbaligya sa bisan unsang kabtangan mao ang ½ sa ganansya sa magbubuhis."
Apan, ang Seksyon 40(2)(b) naghatag og kahupayan para sa mga pangunang balay pinaagi sa pormula sa eksepsiyon sa prinsipal nga pinuy-anan. Ang Seksyon 54 naghubit sa usa ka "prinsipal nga pinuy-anan" isip usa ka "yunit sa pabalay ... nga gipanag-iya ... sa nagbayad og buhis" nga "kasagarang gipuy-an" sa indibidwal o sa ilang labing duol nga pamilya. Ang mga nagbaligya kinahanglan nga mokonsulta sa kwalipikado nga legal nga tambag aron sa hustong pagreport sa mga disposisyon ngadto sa Canada Revenue Agency (CRA).
Ang mga namaligya sa Canada dili obligado sa balaod nga moboluntaryo og komprehensibo nga imbentaryo sa gagmay nga mga depekto sa balay. Ang sukaranan nga doktrina sa common law nagpabilin nga caveat emptor (magbantay ang pumapalit). Sa Nixon v MacIver, 2016 BCCA 8, ang Court of Appeal para sa British Columbia miuyon sa parapo 33:
“Ang doktrina nagpadayon nga magamit sa mga transaksyon sa real estate … ubos sa pipila ka mga eksepsiyon: panglimbong, dili-inosenteng sayop nga representasyon, usa ka gipasabot nga garantiya sa kapuy-an alang sa bag-ong gitukod nga mga balay, ug usa ka katungdanan sa pagbutyag sa mga tinago nga depekto”
Giklaro sa korte ang eksaktong sukdanan alang sa gikinahanglan nga pagbutyag sa nagbaligya sa parapo 34:
"Ang usa ka tigbaligya adunay obligasyon nga ibutyag ang usa ka materyal nga natago nga depekto ... kung ang depekto makahimo sa usa ka propiedad nga delikado o dili angay puy-an"
Kon ang depekto dili makaabot niining lebel sa kagrabe, ang pumapalit ang moabaga sa risgo. Ang Parapo 47 naglatid: “Kon ang depekto dili makahimo sa usa ka propiedad nga delikado o dili mapuy-an, ang caveat emptor magamit bisan kon ang depekto nga gikuwestiyon patent o latent.”
Ang hurisprudensiya sa Alberta miuyon niining estrikto nga kahulugan. Sa Kent v MacDonald, 2021 ABCA 196, parapo 45, ang korte mipasabut:
"Ang mga depekto sa patente mga depekto nga daling madiskobrehan pinaagi sa ordinaryong inspeksyon ... ug ang mga natago nga depekto mga depekto nga dili dali makita ... Ang nagbaligya walay obligasyon nga ibutyag ang depekto sa patente nga makita o madiskobrehan pinaagi sa makatarunganon nga inspeksyon"
Kon ang usa ka nagbaligya mokompleto og pormal nga Property Disclosure Statement (PDS), kinahanglan silang magmatinud-anon. Sama sa nahisgotan sa Nixon batok MacIver sa parapo 48, “ang nagbaligya kinahanglan nga husto ug matinud-anon nga mobutyag sa iyang aktuwal nga kahibalo.” Ang pagkonsulta sa mga abogado sa North Vancouver atol sa pag-draft sa kontrata manalipod sa mga nagbaligya gikan sa wala tuyoa nga mga sayop nga representasyon.
Kon ang usa ka transaksyon sa real estate mapakyas sa katapusang petsa tungod sa dili pagtuman sa obligasyon, adunay espesipikong legal nga mga remedyo nga magamit sa inosenteng partido.
Kon ang pumapalit dili mobayad, ang nagbaligya kasagaran adunay katungod nga ipadayon ang deposito nga dili kinahanglan nga pamatud-an ang tinuod nga danyos. Sa Azzarello v Shawqi, 2019 ONCA 820, gikumpirma sa korte nga ang pormal nga pagsumite sa mga dokumento sa pagsira usa ka maayo kaayo nga ebidensya sa kahandaan, apan kini mapasaylo kon ang pikas nga partido mobalibad. Ang Parapo 30 nag-ingon:
“Ang tender mao ang pinakamaayong ebidensya nga ang usa ka partido andam, andam, ug makahimo sa pagsira… Ang tender dili kinahanglan gikan sa usa ka inosenteng partido kung ang pikas nga partido klaro nga misalikway sa kasabutan”
Ang Parapo 45 nagpamatuod nga “kung ang usa ka pumapalit mosalikway sa kasabutan ug mapakyas sa pagsira sa transaksyon, ang deposito mawala.” Ang nagpahiping katuyoan sa ekonomiya niini nga lagda gipasabut sa Benedetto v 2453912 Ontario Inc., 2019 ONCA 149 sa parapo 6:
"Ang deposito nagsilbing garantiya sa pagtuman sa pumapalit sa kontrata. Ang posibilidad nga kini mawala naghatag og insentibo sa pumapalit sa pagkompleto sa pagpalit"
Ang mga korte makahatag og kahupayan gikan sa forfeiture ubos sa equity, apan ang threshold taas kaayo. Sa Redstone Enterprises Ltd. v Simple Technology Inc., 2017 ONCA 282, ang korte mihukom sa paragraph 15 nga ang pagsulay nagkinahanglan og pagtimbang-timbang "kung ang forfeiture deposit wala ba sa tanang proporsyon sa mga kadaot nga naangkon, ug kung dili ba makatarunganon alang sa nagbaligya nga ipadayon ang deposito." Ang Paragraph 25 klaro nga nagpasidaan nga "ang pagpangita sa unconscionability kinahanglan nga usa ka eksepsiyonal."
Kon ang usa ka partido molapas sa kasabutan, ang korte mahimong mopugos sa pagkompleto pinaagi sa espesipikong pasundayag, apan kon ang kabtangan dili gyud mapulihan. Sa Halliday-Shaw v Grieco, 2023 ONCA 226, ang korte mihukom:
“Ang katapusang pagsulay alang sa espesipikong pasundayag mao kung 'gipakita ba sa usa ka nagdemanda nga ang yuta imbes nga ang katumbas niini sa kwarta mas maayo nga nagsilbi sa hustisya taliwala sa mga partido'”
Walay awtomatikong legal nga pangagpas nga ang real estate talagsaon. Ang British Columbia Court of Appeal sa Guraya v Kaila, 2019 BCCA 367, nag-ingon sa parapo 52:
"Wala nay pangagpas nga ang real estate talagsaon; kinahanglan adunay ebidensya aron suportahan ang solusyon sa piho nga performance"
Kon adunay wala gibutyag nga mga babag o dagkong tinago nga mga depekto nga motumaw human sa pagparehistro sa titulo, ang mga pumapalit mahimong mokiha sa nagbaligya alang sa mga danyos. Sa MacIsaac Estate v Urquhart, 2019 NSCA 25, usa ka tinago nga linya sa tubig ug wala natala nga easement ang nadiskobrehan human sa pagsira. Ang Nova Scotia Court of Appeal mikumpirma:
“Ang linya sa tubig … usa ka tinago nga depekto, usa nga dili dayon makita… Ang doktrina sa caveat emptor wala magpagawas [sa vendor] gikan sa iyang tulubagon … tungod sa pagkapakyas sa pagbutyag”
Ang korte naghatag og danyos base sa “igo nga ebidensya sa pagkunhod sa patas nga kantidad sa merkado … tungod kay ang pagbalhin wala nahiuyon sa APS.” Kini nagpasiugda nganong ang mga namaligya kinahanglan nga tukma nga morepaso sa tanang detalye sa propiedad sa dili pa isira.
Tungod kay ang mga transaksyon sa propiedad sa Canada hugot nga gidumala sa lokal nga mga balaod sa probinsya ug sa naandan nga mga pulong sa imong kontrata sa pagpalit, ang pagtrabaho kauban ang mga kwalipikado nga abogado sa North Vancouver girekomenda pag-ayo aron mapanalipdan ang imong pagbaligya sa real estate.
Dili. Samtang parehas ang mga konsepto sa kinauyokan nga kontrata, ang mekanismo sa pagsira, pagparehistro sa deed, ug mga buhis hugot nga nagdepende sa balaod sa probinsya.
Kasagaran, ang lagda sa caveat emptor ang magamit. Bisan pa, kinahanglan ibutyag sa nagbaligya ang mga materyal nga tinago nga depekto nga naghimo sa propiedad nga delikado o dili mapuy-an.
Kon ang usa ka mortgage o charge narehistro sa titulo, kini kasagaran bayran gikan sa kita sa pagbaligya, ug ang usa ka pormal nga discharge narehistro.
Kon makakita ka og tawo nga natumba o nasamdan sa usa ka dalan sa Canada, gipugos ka ba sa balaod nga motabang? Hibal-i kon asa gibutang sa common law ang utlanan tali sa moral nga obligasyon ug legal nga tulubagon, kon ang paghatag og tabang makaladlad ba kanimo sa mga kasong kriminal, ug kon giunsa paggamit ang mga proteksyon sa Maayong Samaritano.
Kon ang mga kaso sa domestic assault ipasaka sa BC, daghan ang nagtuo nga ang nagreklamo ang modesisyon kon ipadayon ba niya kini. Sa tinuod lang, ang legal nga awtoridad anaa lamang sa Korona. Ania ang tinuod nga mahitabo kon ang usa ka giingong biktima mohangyo nga ihunong ang kaso.
Ang pagtangtang sa ngalan sa usa ka co-owner gikan sa titulo sa propiedad nga walay refinancing legal nga posible sa Canada, apan ang pagbuhat niini magbilin ug tinago nga lit-ag: mahimo nimong mawad-an sa pagpanag-iya samtang magpabilin nga hingpit nga manubag sa tibuok nga utang sa bangko. Ania kung giunsa pagbulag sa balaod sa Canada ang titulo gikan sa utang sa mortgage.
0 Comments