Stanodavac-zakupac i advokati za deložaciju u Vancouveru, BC

Advokati za iznajmljivanje stanova – šta možemo učiniti da pomognemo

Pax Law Corporation i naš stanodavac-zakupac Advokati može vam pomoći u svim fazama stambenog najma. pozovite nas or zakažite konsultacije da saznate o svojim pravima.

U Pax Law Corporation, mi smo efikasni, usmjereni na klijente i najbolje ocijenjeni. Radit ćemo s vama kako bismo razumjeli vaš slučaj, identificirali najbolji put naprijed i implementirali najbolju pravnu strategiju kako biste postigli rezultate koje zaslužujete. Pomoći ćemo vam u rješavanju vaših sporova između stanodavca i stanara pregovorima ako je moguće, a ako je potrebno i sudskim sporovima.

Za iznajmljivače možemo vam pomoći u sljedećem:

1. Konsultacije o pravima i odgovornostima stanodavaca;
2. Konsultacije o rješavanju sporova tokom najma;
3. Pomoć u pripremi ugovora o najmu stana;
4. Problemi sa neplaćenom stanarinom;
5. Priprema i dostavljanje obavještenja o deložaciji;
6. Zastupanje tokom saslušanja Residential Tenancy Branch (“RTB”);
7. Sprovođenje vašeg naloga o posjedovanju u Vrhovnom sudu; i
8. Brani vas od tvrdnji o ljudskim pravima.

Zakupcima pomažemo u sledećem:

1. Konsultacije za objašnjenje njihovih prava i odgovornosti kao stanara;
2. Pomoć u rješavanju sporova tokom najma;
3. Pregled ugovora o najmu stana ili ugovora sa njima i objašnjenje sadržaja;
4. Razmatranje vašeg slučaja i savjetovanje o postupanju s vašim obavještenjem o deložaciji;
5. Zastupanje tokom saslušanja RTB-a;
6. Sudska revizija odluka RTB-a u Vrhovnom sudu; i
7. Potraživanja prema stanodavcima.

upozorenje: Informacije na ovoj stranici su date kao pomoć čitaocu i nisu zamjena za pravni savjet od kvalifikovanog advokata.

Zakon o najmu stanova („RTA“) i propisi

The Zakon o stambenom najmu, [SBC 2002] POGLAVLJE 78 je akt zakonodavne skupštine provincije Britanske Kolumbije. Stoga se primjenjuje na stambene zakupe unutar Britanske Kolumbije. RTA ima za cilj da reguliše odnos stanodavca i zakupca. To nije zakon koji isključivo štiti stanodavce ili stanare. Umjesto toga, radi se o zakonu koji bi olakšao i ekonomski isplativiji zakupodavcima da sklapaju ugovore o zakupu u provinciji Britanska Kolumbija. Slično, to je zakon koji štiti neka prava stanara uz priznavanje valjanog imovinskog interesa stanodavaca.

Šta je stambeni zakup prema RTA?

Odjeljak 4 ZRT-a definira stambeni zakup kao:

2   (1) Bez obzira na bilo koji drugi akt, osim u skladu sa članom 4 [na šta se ovaj zakon ne primjenjuje], ovaj zakon se primjenjuje na ugovore o zakupu, zakupnine i druge stambene nekretnine.

(2) Ako ovim zakonom nije drugačije određeno, ovaj zakon se primjenjuje na ugovor o zakupu sklopljen prije ili nakon dana stupanja na snagu ovog zakona.

https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/02078_01#section2

Međutim, član 4. ZRT-a navodi neke izuzetke od člana 2. i objašnjava u kojim okolnostima odnos između stanodavca i zakupca neće biti regulisan Zakonom:

4 Ovaj zakon se ne primjenjuje na

(a) stambeni smještaj koji je iznajmila neprofitna stambena zadruga članu zadruge,

(b) stambeni smještaj koji je u vlasništvu ili kojim upravlja obrazovna ustanova i koji ta ustanova obezbjeđuje svojim studentima ili zaposlenima,

(c) stambeni prostor u kojem zakupac dijeli kupatilo ili kuhinju sa vlasnikom tog smještaja,

(d) stambeni prostor uključen u prostorije koje

(i) su prvenstveno zauzeti u poslovne svrhe, i

(ii) se iznajmljuju na osnovu jednog ugovora,

(e) stambeni smještaj koji se koristi kao smještaj za odmor ili putovanje,

(f) stambeni smještaj predviđen za hitno sklonište ili prijelazni smještaj,

(g) stambeni smještaj

(i) u ustanovi za njegu u zajednici prema Zakonu o njezi u zajednici i uz pomoć života,

(ii) u ustanovi za trajnu njegu prema Zakonu o kontinuiranoj njezi,

(iii) u javnoj ili privatnoj bolnici prema Zakonu o bolnicama,

(iv) ako je određeno prema Zakonu o mentalnom zdravlju, u pokrajinskoj ustanovi za mentalno zdravlje, opservacijskoj jedinici ili psihijatrijskoj jedinici,

(v) u stambenoj zdravstvenoj ustanovi koja pruža usluge podrške u ugostiteljstvu i ličnu zdravstvenu zaštitu, ili

(vi) koji je stavljen na raspolaganje u toku pružanja rehabilitacionog ili terapijskog tretmana ili usluga,

(h) stambeni smještaj u popravnoj ustanovi,

(i) stambeni prostor iznajmljen na osnovu ugovora o zakupu na period duži od 20 godina,

(j) ugovore o zakupu na koje se primjenjuje Zakon o zakupu Manufactured Home Park, ili

(k) propisane ugovore o zakupu, jedinice za iznajmljivanje ili stambenu imovinu.

https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/02078_01#section4

Da rezimiramo RTA, neki od najvažnijih odnosa stanodavaca i zakupaca koji nisu regulisani Zakonom su:

Ako imate pitanja o tome da li je vaš ugovor o zakupu stana regulisan RTA ili ne, možete stupiti u kontakt sa advokatima Pax Law-a Stanodavac-stanar da biste saznali odgovore na vaša pitanja.

Zakon o najmu stanova je neizbježan

Ako se RTA primjenjuje na zakup, ne može se izbjeći ili ugovoriti iz:

1. Ako stanodavac ili zakupac nisu znali da se RTA primjenjuje na njihov ugovor o zakupu, RTA bi se i dalje primjenjivao.
2. Ako su se stanodavac i zakupac složili da se RTA neće primjenjivati ​​na zakup, RTA bi se i dalje primjenjivao.

Od ključne je važnosti da strane u ugovoru o zakupu znaju da li se RTA primjenjuje na njihov ugovor ili ne.

5   (1) Zakupodavci i zakupci ne mogu izbjegavati ili sklapati ugovore izvan ovog zakona ili propisa.

(2) Svaki pokušaj izbjegavanja ili sklapanja ugovora iz ovog zakona ili propisa nema učinka.

Zakon o najmu stanova (gov.bc.ca)

Ugovori o najmu stanova

RTA zahtijeva od svih stanodavaca da se pridržavaju sljedećih zahtjeva:

12 (1) Zakupodavac mora osigurati da ugovor o zakupu bude

(a) pismeno,

(b) potpisan i datiran od strane i stanodavca i zakupca,

(c) u tipu ne manjem od 8 tačaka, i

(d) napisan tako da ga razumna osoba lako čita i razumije.

(2) Zakupodavac mora osigurati da su uslovi ugovora o zakupu koji se zahtijevaju prema članu 13. [uslovi za ugovor o zakupu] Zakona i članu 13. [standardni uslovi] ovog pravilnika navedeni u ugovoru o zakupu na način koji čini jasno se razlikuju od termina koji nisu potrebni u tim odeljcima

Uredba o najmu stanova (gov.bc.ca)

Stoga stanodavac mora započeti odnos između stanodavca i zakupca tako što će pripremiti ugovor o zakupu u pisanoj formi, otkucanog fontom najmanje veličine 8, i uključujući sve tražene „standardne uslove“ navedene u odjeljku 13 Pravilnika o najmu stanova.

13   (1) Stanodavac mora osigurati da ugovor o zakupu sadrži standardne uslove.

(1.1) Uslovi navedeni u rasporedu propisani su kao standardni uslovi.

(2) Zakupodavac jedinice za iznajmljivanje iz člana 2 [izuzeci od Zakona] nije potrebno da u ugovor o zakupu uključi sljedeće:

(a) odeljak 2 Priloga [sigurnosni depozit i depozit za štetu za kućne ljubimce] ako stanodavac ne zahtijeva uplatu sigurnosnog depozita ili depozita za štetu za kućne ljubimce;

(b) odjeljke 6 i 7 Priloga [povećanje zakupa, ustupanje ili podnajam].

https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/10_477_2003#section13

RTB je pripremio blanko obrazac ugovora o najmu stana i stavio ga na korištenje zakupodavcima i zakupcima na svojoj web stranici:

Naša preporuka je da stanodavac i zakupci koriste formular koji daje RTB i da se konsultuju sa advokatom stanodavca-stanara pre bilo kakvih promena u ugovoru o zakupu koje nameravaju da potpišu.

Šta stanari trebaju znati o svojim kućama za iznajmljivanje

Šta iznajmljivači trebaju znati prije potpisivanja ugovora o najmu

Postoji prenatrpanost iznajmljivača i mali broj slobodnih jedinica na tržištu iznajmljivanja Britanske Kolumbije i gradskog područja Velikog Vankuvera. Kao rezultat toga, tražitelji kuće često moraju dugo tražiti nekretninu i mogu postati predmetom nesavjesnih pojedinaca koji vode razne prevare pri iznajmljivanju. Ispod je lista nekih preporuka koje moramo da izbjegnemo prijevare prilikom iznajmljivanja:

Većina legitimnih stanodavaca postavlja jedno ili više od sljedećih upita prije sklapanja zakonskog ugovora o zakupu:

Ugovor o najmu

Ugovor o najmu koji vam je dostavio vaš stanodavac mora sadržavati zakonom propisane uslove. Međutim, stanodavac može dodati dodatne uslove u ugovor o zakupu osim onih obuhvaćenih statutom. Na primjer, mogu se dodati uslovi koji zabranjuju zakupcu da ima dodatne stanare koji žive u nekretnini.

Ispod su neki od najvažnijih uslova koje treba razmotriti u ugovoru o zakupu:

1. Vrijeme: da li je zakup fiksni ili mjesečni zakup. Stanari na određeno vrijeme pružaju veću zaštitu stanarima tokom njihovog mandata i automatski postaju mjesečni zakup po isteku određenog roka osim ako se i stanodavac i zakupac ne slože da prekinu zakup ili da uđu u novi zakup na određeno vrijeme ugovor o zakupu.
2. Zakupnina: Iznos dospjele zakupnine, ostali iznosi za komunalije, pranje rublja, kablovsku itd., te druge povratne ili nepovratne naknade koje se mogu platiti. Vlasnik može zahtijevati od stanara da posebno plaća usluge kao što su struja i topla voda.
3. Depozit: Stanodavac može tražiti do 50% mjesečne zakupnine kao depozit i još 50% mjesečne zakupnine kao depozit za kućne ljubimce.
4. Kućni ljubimci: Stanodavac može ograničiti mogućnost stanara da ima i drži kućne ljubimce u jedinici.

Tokom zakupa

Zakupodavac ima stalne odgovornosti prema zakupcu tokom trajanja njegovog zakupa. Na primjer, stanodavac mora:

1. Popravite i održavajte nekretninu za iznajmljivanje u skladu sa standardima propisanim zakonom i ugovorom o najmu.
2. Omogućite hitnu popravku u situacijama kao što su velika curenja, oštećeni vodovod, nefunkcionalni sistemi primarnog grijanja ili električne energije i oštećene brave.
3. Osigurati redovne popravke ako štetu nije prouzročio zakupac ili porodica ili gosti stanara.

Zakupodavac ima pravo pregledati iznajmljenu jedinicu nakon obavijesti zakupcu tokom trajanja zakupa. Međutim, najmodavac nema pravo da uznemirava zakupca ili neopravdano ometa zakupčevu neopravdanu upotrebu i uživanje u iznajmljenoj jedinici.

Šta najmodavci trebaju znati o svojoj imovini

Prije potpisivanja Ugovora o najmu

Preporučujemo da izvršite detaljnu istragu o vašim potencijalnim stanarima i da sklopite ugovor o zakupu samo sa onim osobama za koje postoji vjerovatnoća da će se pridržavati uslova ugovora, poštovati vašu imovinu i boraviti u vašoj jedinici bez izazivanja nepotrebnih problema za vas ili vaše komšije.

Ako vaš stanar nema dobru kreditnu sposobnost ili iskustvo u plaćanju svojih finansijskih obaveza promptno i redovno, možete tražiti da neko drugo lice garantuje za njihove obaveze iz ugovora o zakupu. Advokati stanodavaca i zakupaca u Pax Law-u mogu vam pomoći tako što će izraditi dodatak o garanciji i finansijskoj obeštećenju uz standardne uslove ugovora o najmu.

Ugovor o najmu

Vi ste odgovorni za pripremu ugovora o najmu sa svim potrebnim uslovima kako biste zaštitili svoja prava. Advokati za iznajmljivanje stanova u Pax Law Corporation mogu vam pomoći u pripremi vašeg ugovora o zakupu, uključujući sve uslove koji su dodatni standardnim uslovima koje daje RTB. Morate osigurati da vi i zakupac potpišete i date ugovor o zakupu. Preporučujemo da se ovo potpisivanje obavi u prisustvu najmanje jednog svjedoka, koji takođe treba da stavi svoje ime na sporazum kao svjedok. Nakon što je ugovor o zakupu potpisan, morate dostaviti njegovu kopiju zakupcu.

Tokom zakupa

Na početku zakupa mora se izvršiti pregled stanja jedinice u prisustvu najmodavca i zakupca. Ako se pregled stanja ne izvrši na početku i na kraju najma, najmodavac neće imati pravo odbiti bilo kakav iznos od depozita. RTB pruža obrazac za pomoć stanodavcima i zakupcima u procesu inspekcije stanja.

Morate donijeti kopiju gornjeg obrasca Inspekciji stanja (“prolaz”) i popuniti ga sa zakupcem. Kada se obrazac popuni, obje strane ga moraju potpisati. Trebali biste dati kopiju ovog dokumenta zakupcu za njihovu evidenciju.

Advokati za stanovanje Pax Law-a mogu vam pomoći u vezi sa svim drugim pitanjima koja mogu nastati tokom trajanja vašeg ugovora, uključujući, ali ne ograničavajući se na:

1. Problemi sa oštećenjem imovine;
2. Pritužbe protiv stanara;
3. Kršenje uslova ugovora o zakupu; i
4. Deložacija iz bilo kojeg pravnog razloga, kao što je korištenje imovine od strane stanodavca, ponovljeno kašnjenje u plaćanju zakupnine ili neplaćena kirija.

Obavještenja o deložaciji i šta najmodavci i zakupci trebaju znati

Stanodavac može prekinuti zakupni odnos davanjem Obavještenja o prekidu zakupa. Neki od zakonskih razloga za davanje obavještenja stanodavca o prekidu zakupa zakupcu su:

1. Neplaćena stanarina ili režije;
2. For Cause;
3. korištenje imovine od strane vlasnika; i
4. Rušenje ili pretvaranje nekretnine za najam u drugu namjenu.

Procedura i pravni koraci za deložaciju stanara zavise od razloga za deložaciju. Međutim, kratak sažetak je dat u nastavku:

Stanari takođe imaju mogućnost da prestanu sa zakupom prijevremeno tako što će stanodavcu dati Obavijest o prekidu zakupa.

Podružnica za stambene zakupe (“RTB”)

RTB je administrativni sud, što znači da je organizacija koju je ovlastila vlada da rešava određene sporove umesto sudova.

U sporovima između stanodavaca i zakupaca koji spadaju u delokrug Zakona o najmu stanova, RTB često ima nadležnost da donese odluku u vezi sa sukobom. RTB je zamišljen da bude pristupačan put lak za korišćenje za rešavanje i rešavanje sukoba između stanodavaca i zakupaca. Nažalost, sporovi između stanodavaca i zakupaca su često komplikovani, a kao rezultat toga su i pravila i procedure za rešavanje tih sporova postali komplikovani.

RTB radi na osnovu svog poslovnika koji je dostupan na internetu. Ako ste uključeni u RTB spor, imperativ je da se upoznate sa poslovnikom RTB-a i da se pridržavate tih pravila koliko god možete. Mnogi RTB slučajevi su dobijeni ili izgubljeni zbog nepoštovanja pravila jedne strane.

Ako vam je potrebna pomoć u slučaju RTB-a, advokati stanodavaca i zakupaca Pax Law-a imaju iskustvo i znanje da vam pomognu u vašem RTB predmetu. Kontaktirajte nas danas.

Sud za ljudska prava (“HRT”) Sporovi u vezi sa stambenim zakupom

Stanovništvo je jedan aspekt vašeg svakodnevnog života na koji se primjenjuje Zakon o ljudskim pravima Britanske Kolumbije kako bi zaštitio osnovna prava i dostojanstvo svake osobe. Zakon o ljudskim pravima zabranjuje diskriminaciju na osnovu zabranjenih osnova (uključujući dob, spol, etničku pripadnost, vjeru i invaliditet) u vezi s određenim aspektima našeg svakodnevnog života, uključujući:

1. Zapošljavanje;
2. stanovanje; i
3. Pružanje roba i usluga.

Ako ste uključeni u zahtjeve za ljudska prava u vezi sa stambenim zakupom, Pax Law vam može pomoći u rješavanju vašeg pitanja pregovorima, posredovanjem ili na saslušanju.

Često Postavljena Pitanja

Kada moj stanodavac može ući u jedinicu za iznajmljivanje?

Vaš stanodavac može pristupiti nekretnini nakon što date odgovarajuću obavijest. Kako bi vas obavijestio, stanodavac vas mora 24 sata prije posjete obavijestiti o vremenu ulaska, svrsi ulaska i datumu ulaska u pisanoj formi.

Stanodavac može ući u jedinicu za iznajmljivanje samo u razumne svrhe, uključujući:
1. Za zaštitu života ili imovine tokom vanredne situacije.
2. Stanar je kod kuće i pristaje da dozvoli stanodavcu ulazak.
3. Zakupac je pristao da dozvoli ulazak stanodavcu ne više od 30 dana prije vremena pristupa.
4. Zakupac je napustio jedinicu za iznajmljivanje.
5. Stanodavac ima nalog arbitra ili sudski nalog da uđe u jedinicu za iznajmljivanje

Koliko je vremena potrebno za deložaciju stanara u BC?

Na osnovu razloga za deložaciju i uključenih strana, deložacija može trajati samo 10 dana ili mjeseci. Preporučujemo da razgovarate sa kvalifikovanim advokatom za konkretne savete o vašem slučaju.

Kako da se borim protiv deložacije u BC?

Vaš stanodavac vam mora uručiti Obavijest o prekidu zakupa da biste započeli proces deložacije. Vaš prvi korak koji je vrlo osjetljiv na vrijeme je da osporite obavještenje stanodavca o prekidu zakupa kod Residential Tenancy podružnice. Tada ćete morati prikupiti dokaze i pripremiti se za saslušanje u sporu. Ako budete uspješni na ročištu, obavijest o prestanku zakupa biće poništena po nalogu arbitra u RTB-u. Preporučujemo da razgovarate sa kvalifikovanim advokatom za konkretne savete o vašem slučaju.

Koliko je potrebno najaviti da se stanar iseli u BC?

Potreban otkazni rok zavisi od razloga za deložaciju. Obavijest o prestanku stanarskog prava potrebna je 10 dana ako je razlog deložacije neplaćena kirija. Za deložaciju stanara iz razloga potrebna je obavijest od 1 mjeseca. Za deložaciju stanara kako bi stanodavac koristio nekretninu, potrebna je najava u roku od dva mjeseca. Ostali iznosi otkaza potrebni su iz drugih razloga za deložaciju. Preporučujemo da razgovarate sa kvalifikovanim advokatom za konkretne savete o vašem slučaju.

Šta učiniti ako stanari odbiju da odu?

Morate pokrenuti spor sa ogrankom za stambeni zakup da biste dobili nalog za posjedovanje. Nakon toga, možete otići do Vrhovnog suda da dobijete nalog o posjedovanju. Nalog o posjedovanju omogućava vam da unajmite sudskog izvršitelja da ukloni zakupca iz imovine. Preporučujemo da razgovarate sa kvalifikovanim advokatom za konkretne savete o vašem slučaju.

Kako zaobići deložaciju?

Obavijest o deložaciji možete osporiti podnošenjem spora stambenoj filijali. Preporučujemo da razgovarate sa kvalifikovanim advokatom za konkretne savete o vašem slučaju.

Možete li tužiti svog stanodavca u BC?

Da. Možete tužiti svog stanodavca u Residential Tenancy Branch, Sudu za male sporove ili Vrhovnom sudu. Preporučujemo da razgovarate sa kvalifikovanim advokatom za konkretne savete o vašem slučaju, posebno u vezi sa tužbom svog stanodavca.

Može li vas stanodavac jednostavno izbaciti?

Ne. Stanodavac mora zakupcu dati odgovarajuću obavijest da prekine zakup i slijedi zakonski propisane korake. Vlasniku nije dozvoljeno da fizički ukloni zakupca ili imovinu stanara iz jedinice bez naloga Vrhovnog suda o posjedovanju.

Koliko vremena je potrebno da budete deložirani zbog neplaćanja stanarine?

Stanodavac može svom zakupcu dostaviti 10-dnevnu obavijest o prestanku zakupa za neplaćenu kiriju ili režije.

Mogu li biti deložiran ako imam zakup u BC?

Da. Ugovor o najmu stana stanodavac može raskinuti ako ima opravdane razloge. Stanodavac mora zakupcu uručiti Obavijest o prekidu zakupa.

Šta je nezakonita deložacija u BC?

Nezakonito iseljenje je deložacija iz neprikladnih razloga ili deložacija koja nije u skladu sa pravnim koracima navedenim u Zakonu o najmu stanova ili drugim važećim zakonima.

Koliko košta angažovanje sudskog izvršitelja BC?

Sudski izvršitelj može koštati stanodavca od 1,000 do nekoliko hiljada dolara, u zavisnosti od posla koji se mora obaviti.

Koliko mjeseci dajete zakupcu da se iseli?

Zakon o zakupu stambenih objekata propisuje potrebne otkazne rokove koje najmodavci moraju dati svojim stanarima ako stanodavac namjerava prekinuti zakup. Preporučujemo da razgovarate sa kvalifikovanim advokatom za konkretne savete o vašem slučaju.

U koje vrijeme stanar mora da se iseli u BC?

Ako stanar primi obavještenje stanodavca o prekidu zakupa, mora ili osporiti obavještenje ili se iseliti do 1:XNUMX na datum naveden u obavijesti.

Stanar se takođe mora iseliti ako je stanodavac dobio nalog za posedovanje od Residential Tenancy Branch.

Na dan prestanka zakupa, stanar se mora iseliti do 1 sati

Koja je minimalna napomena koju stanodavac može dati?

Najmanje obaveštenje koje stanodavac može dati zakupcu je obaveštenje o prekidu zakupa za neplaćenu stanarinu ili komunalije, što je 10-dnevno obaveštenje.

Možete li biti deložirani za kasni najam u BC?

Da. Neplaćanje zakupnine ili ponovljena kašnjenja u plaćanju stanarine su oba razloga za deložaciju.

Možete li biti deložirani zimi u BC?

Da. Ne postoje ograničenja za deložaciju osobe zimi u BC. Međutim, proces deložacije može potrajati mnogo mjeseci da urodi plodom. Dakle, ako vam je zimi uručeno Saopćenje za prestanak stanarskog prava, možete produžiti proces podnošenjem spora u RTB.

Kako da iselim stanara bez odlaska na sud?

Jedini način da se stanar deložira bez odlaska na sud je da se ubedi stanara da pristane na obostrani prekid stanarskog prava.

Kako da uložim žalbu protiv stanodavca u BC?

Ako vaš stanodavac nije poštovao zakone propisane Zakonom o najmu stanova, možete podnijeti tužbu protiv njega u Residential Tenancy Branch.

Koliko se čeka na RTB u BC?

Prema CBC News, hitno ročište o sporu trajalo je otprilike 4 sedmice da se sasluša u septembru 2022. Redovno ročište o sporu trajalo je otprilike 14 sedmica.

Može li zakupac odbiti da plati kiriju?

Ne. Stanar može zadržati stanarinu samo pod vrlo specifičnim uslovima, kao što je kada ima nalog od Filijale za stambeni zakup koji mu dozvoljava da zadrži stanarinu.

Napisao i recenzirao:

dr. Samin Mortazavi