Купівля будинку на умовах передпродажу в Британській Колумбії: юридичний посібник з REDMA, депозитів та прав на розірвання договору купівлі-продажу

Купуючи будинок у Британській Колумбії на стадії передпродажу, покупці набувають права власності на основі статутних документів та договірних зобов'язань, а не готової споруди. Здійснення цих угод разом із кваліфікованим Адвокат з питань передачі нерухомості в Британську Колумбію забезпечує повний захист згідно з Закон про маркетинг розвитку нерухомості (REDMA), яка передбачає обов'язковий 7-денний період для розірвання договору, суворі вимоги до розкриття інформації та законодавчі умови трастової власності для депозитів, відмінні від загального 3-денного права на розірвання договору згідно з Закон про право власності.

Зміст

• 1. Права на розірвання договору: 3-денне загальне право проти 7-денного права REDMA
• 2. Заяви про розкриття інформації та їх невиконання згідно з REDMA
• 3. Обробка депозитів, довірчі рахунки та претензії забудовників
• 4. Затримки будівництва, суттєві факти та позапланові терміни
• 5. Податки, що застосовуються: ПДВ, пільги та податок на передачу майна
• 6. Страхування житла з гарантією та міркування щодо страт
• 7. Контрольний список належної перевірки перед підписанням
• 8. Часті питання

1. Права на розірвання договору: 3-денне загальне право проти 7-денного права REDMA

Законодавство Британської Колумбії передбачає дві різні системи розірвання угод з нерухомістю. Ці права діють згідно з окремими законами та мають зовсім різні процедури та фінансові наслідки.

Згідно з розділом 42(1) Закон про право власності, повідомлення про розірвання договору вимагає опису нерухомості, імен покупця та продавця, підпису та дати. Якщо завдаток було сплачено, комісія у розмірі 0.25% вираховується з завдатку, а залишок повертається. І навпаки, згідно з розділом 21(2) REDMA, для розірвання договору вимагається письмове повідомлення, надіслане особисто або рекомендованим листом забудовнику чи брокеру за адресою, зазначеною в договорі або заяві про розкриття інформації, що призводить до негайного повернення всього завдатку відповідно до розділів 21(5)–(6).

2. Заяви про розкриття інформації та їх невиконання згідно з REDMA

Забудовник не може продавати об'єкт забудови, не подавши заяву про розкриття інформації керівнику, не надавши її копію покупцеві, не надавши йому розумної можливості ознайомитися з нею та не отримавши письмового підтвердження (REDMA, ст. 14(1), 15(1)). Заява про розкриття інформації повинна чітко розкривати всі суттєві факти без спотворення (ст. 14(2)).

Якщо покупець має право на отримання заяви про розкриття інформації згідно з REDMA та не отримує її, покупець може розірвати договір купівлі-продажу в будь-який час (ст. 21(3)). Якщо забудовник не надає поправку, яка розкриває суттєвий факт, що може обґрунтовано вплинути на рішення покупця, договір може бути розірваний, як правило, до одного року після передачі права власності (ст. 21(3.2)).

Крім того, згідно з розділом 23(1) Закону про управління майном (REDMA), договір купівлі-продажу, як правило, не підлягає виконанню покупцем, якщо забудовник порушив будь-які положення щодо маркетингу або утримання депозиту, зазначені в Частині 2. Chameleon Talent Inc. проти Sandcastle Holdings Ltd. (2010 BCCA 300), Апеляційний суд Британської Колумбії встановив, що дати початку та завершення будівництва є суттєвими фактами. Суд постановив, що знання покупцем про затримку не звільняє забудовника від його законодавчого обов'язку подати та внести поправку.

Як підтверджено в Є проти Vesta Properties (Latimer) Ltd. (2025 BCSC 773), поправки, що стосуються суттєвих перекручень, повинні бути подані протягом 30 днів з моменту отримання інформації та надані покупцям у розумний термін, принаймні за 14 днів до завершення. Прискорення завершення на один рік було визнано суттєвим фактом, а 6-місячна затримка у внесенні поправки зробила її внесення необґрунтованим.

3. Обробка депозитів, довірчі рахунки та претензії забудовників

REDMA не встановлює універсального обов'язкового відсотка депозиту. Суми депозитів, внески та графіки визначаються умовами договору купівлі-продажу та заяви про розкриття інформації. Ye (2025 BCSC 773), ненавмисна переплата у розмірі 9 доларів США понад 10% договірного депозиту була визнана такою, що не є підставою для розірвання договору.

Згідно з розділом 18(1) Закону про управління активами (REDMA), усі депозити повинні бути негайно розміщені на довірчому рахунку у брокера, юриста, нотаріуса або призначеного довіреного власника в ощадній установі Британської Колумбії. Депозити не можуть бути повернуті без письмової згоди, судового рішення, дійсного розірвання договору згідно з розділом 21 або офіційного засвідчення відповідно до Закону (розділ 18(2)). Забудовник може використовувати депозитні кошти до завершення будівництва лише за умови, що контракт на захист депозитів забезпечено відповідно до розділу 19 та розкрито відповідно до розділу 10 Регламенту.

Відповідно до статті 18(4) та рішення у справі Пітерс проти East 3rd Street North Vancouver Limited Partnership (2023 BCSC 879), довірена особа повинна повернути депозит забудовнику після отримання письмового статутного підтвердження від забудовника, навіть якщо між покупцем і забудовником існує активний спір. Покупець, який оскаржує вимогу щодо депозиту, не може покладатися на те, що довірена особа добровільно утримає кошти, і повинен звернутися за юридичним втручанням.

Якщо покупець не сплачує залишок ціни покупки на дату закриття угоди, забудовник може мати право розірвати договір та утримати завдаток як неустойку (Palsum Construction Ltd. проти Onni Richards Street Development Limited Partnership, 2021 BCSC 1632).

4. Затримки будівництва, суттєві факти та позапланові терміни

Затримки будівництва не надають покупцеві автоматично права на розірвання договору. Договірні положення визначають, чи є дата завершення будівництва твердою чи очікуваною, обсяг дозволених продовжень (включаючи форс-мажорні обставини) та чи існує «Позашляхова дата», що дозволяє взаємне або одностороннє розірвання.

In Jameson House Properties Ltd. (Re) (2009 BCCA 339), Апеляційний суд підтвердив, що договірні положення, що дозволяють продовження термінів, пропорційні затримкам, є юридично обов'язковими. У Чжен проти Anderson Square Holdings Ltd. (2024 BCSC 216), договірні умови автоматично продовжували Дату завершення робіт поза межами розумного контролю забудовника.

Однак, значні затримки залишаються суттєвими фактами згідно з REDMA. Як було встановлено в Магуайр проти Revelstoke Mountain Resort Limited Partnership (2010 BCSC 1618), позначення дати як «орієнтовної» не звільняє забудовника від обов’язку своєчасного подання змін у разі виникнення суттєвих відхилень; невиконання цієї вимоги може зробити угоду недійсною відповідно до Розділу 23.

І навпаки, в Пайєр проти Крессі, товариство з обмеженою відповідальністю «Вістлер Таунхауми» (2011 BCSC 773), суд постановив, що забудовник не може односторонньо продовжити термін завершення робіт лише тому, що будівельні недоліки не були усунені, і зобов'язав повернути покупцеві завдаток у розмірі 375 000 доларів США.

5. Податки, що застосовуються: ПДВ, пільги та податок на передачу майна

Передпродажні покупки передбачають врахування різних федеральних та провінційних податкових вимог, які необхідно перевірити перед завершенням.

Податок на товари та послуги (GST)

Новозбудовані будинки оподатковуються федеральним ПДВ. Згідно з Закон про акцизний податок, ст. 254(2)(b), нова житлова знижка вимагає від покупця або родича, який має на неї право, використовувати нерухомість як основне місце проживання:

• Стандартна знижка: Застосовується до покупок з порогом поступового виведення до 450 000 доларів США, пропонуючи максимальну базову знижку у розмірі 6 300 доларів США (ст. 254(2)).
• Розширена знижка для тих, хто купує житло вперше: Для відповідних контрактів, укладених після 19 березня 2025 року та до 2031 року, розширені правила передбачають кваліфікаційні вартості до 1 500 000 доларів США за певних умов термінів будівництва (п. 254(2.1)).
• Ліміт подання: Заяви на повернення коштів мають бути подані протягом 2 років з дати передачі права власності (ст. 254(3)).

Податок на передачу майна (PTT)

Згідно з розділом 3(1) Закон про податок на передачу майна, базові ставки податку розраховуються на основі справедливої ​​ринкової вартості:

• 1% на перші 200 000 доларів США;
• 2% на суму від 200 000 до 2 000 000 доларів США;
• 3% на залишок понад 2 000 000 доларів США.

Згідно з винятком для новозбудованих будинків (п. 12.01, 12.02), нерухомість зі справедливою ринковою вартістю до 1 100 000 доларів США може претендувати на повне виключення (з пропорційним поступовим вилученням для вартості до 50 000 доларів США вище порогового значення). Щоб претендувати на виключення, покупець повинен зайняти будинок як основне місце проживання протягом 92 днів з моменту реєстрації та проживати там щонайменше протягом усього першого року (п. 12.05). Незаявлені винятки можуть бути заявлені як відшкодування протягом 18 місяців з моменту реєстрації (п. 12.04).

6. Страхування житла з гарантією та міркування щодо страт

Відповідно до Закон про захист домовласників (ст. 22), нові будинки, побудовані ліцензованими забудовниками житлових приміщень, повинні бути зареєстровані для обов'язкового гарантійного страхування житла, що передбачає:

• 2 років: Дефекти матеріалів та роботи;
• 5 років: Дефекти огороджувальних конструкцій будівлі (включаючи проникнення води);
• 10 років: Структурні дефекти.

Для багатоквартирних будинків власник-забудовник повинен передати важливі документи на перших щорічних загальних зборах, включаючи плани будівництва, заяви про розкриття інформації, гарантії та записи про обслуговування (Закон про стратифіковану власність, ст. 20(2)). Стратегічні корпорації повинні мати операційний фонд та резервний фонд на непередбачені витрати (ст. 92), а також протягом одного тижня після запиту надати інформаційний сертифікат (форма B) із зазначенням зборів, залишків резервів, спеціальних зборів та звітів про амортизацію (ст. 59).

7. Контрольний список належної перевірки перед підписанням

• Одночасно вивчіть договір, заяву про розкриття інформації, плани поверхів та додатки.
• Розрахуйте точний 7-денний період для розірвання угоди REDMA з дати підписання угоди та письмового підтвердження отримання.
• Перевірте наявність ліцензії забудовника та гарантійного страхування житла в реєстрі житлового будівництва Британської Колумбії.
• Перегляньте договірні умови фінансування («за умови фінансування») та обмеження щодо переуступки.
• Підтвердіть, чи зберігаються депозити на стандартному довірчому рахунку, чи вони забезпечені договором про захист депозитів.
• Перегляньте статути житлових будинків, початкові бюджети житлових будинків, обмеження щодо оренди/домашніх тварин та розподіл паркувальних місць/сховищ.

8. Часті питання