Lakossági szállítmányozás BC-ben – Lépésről lépésre kézikönyv ügyvédeknek és ügyvédi irodai szállítóknak

Bevezetés
A lakossági átruházás az a jogi eljárás, amelynek során a lakás tulajdonjogát az eladótól a vevőre ruházzák át British Columbiában (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e). Ez számos lépést tartalmaz annak biztosítására, hogy az ingatlan problémamentes legyen, és az átadás zökkenőmentesen megtörténjen. Egy ügyvédi iroda szállítójaként egyeztetni fog az ügyfelekkel, ingatlanosokkal, hitelezőkkel és kormányzati szervekkel az összes jogi követelmény teljesítése érdekében. Ez a kézikönyv lépésről lépésre nyújt útmutatót – a kezdeti ügyfélkapcsolattól a lezárásig – gyakorlati tanácsokkal, kulcsfontosságú jogi fogalmakkal, valamint hivatkozásokkal a szabványos űrlapokra és előírásokra. Úgy tervezték, hogy egy új szállítóeszköz magabiztosan kezelje a BC-ben található lakóingatlanok adásvételét.

---

1. Kliens interakciók

A sikeres közvetítés az ügyfél hatékony interakciójával kezdődik. Az első konzultációtól a lezárásig tartsa fenn a professzionalizmust, az egyértelműséget és a proaktivitást minden kommunikációban.

1.1 Kezdeti konzultációk és fájlmegnyitás

• Ütközésellenőrzés és azonosító ellenőrzés: Mielőtt megbeszélné a részleteket, végezzen konfliktusellenőrzést, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az irodája tud az ügyfél nevében eljárni (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ellenőrizze az ügyfél személyazonosságát, és rögzítse adatait a Law Society of BC szabályai szerint (pl. fényképes igazolvány, elérhetőség) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A BC ügyvédeinek be kell tartaniuk az ügyfél azonosítására és ellenőrzésére vonatkozó szabályokat, beleértve a megerősítést forrás forrása a vásárláshoz (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (pénzmosás elleni intézkedés). Ha az ügyfél egy vállalat vagy vagyonkezelő, azonosítsa a mögötte álló személyeket is.
• Elkötelezettség és megtartó: Világosan magyarázza el szerepét és szolgáltatási körét. Előzetesen beszélje meg a díjakat, a kifizetéseket és a határidőket, és erősítse meg írásban a fenntartó feltételeit (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Az elvárások kezdeti kezelése megelőzi a félreértéseket – vegye figyelembe, hogy ha az ügylet bonyolultabbá válik (pl. extra dokumentumok vagy késések), további díjak vonatkozhatnak (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Győződjön meg arról, hogy az ügyfél megérti a legfontosabb dátumokat (pl tárgy eltávolítása, záró (befejezés) dátumaés birtoklás dátuma) és kötelezettségeik (például biztosítás megszerzése vagy pénzeszközök határidőre történő biztosítása).
• Gyűjtsd össze a kezdeti információkat: Szerezzen másolatot a Adásvételi szerződés (és minden módosítást vagy tárgyeltávolítási kiegészítést) a lehető leghamarabb (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha az ügyfél vagy az ingatlanközvetítő nem adta meg, kérje közvetlenül – a vevő és az eladó által aláírt példány elengedhetetlen. Kérje meg az ügyfelet is, hogy nyújtson be minden kapcsolódó dokumentumot, például az ingatlannyilvántartást, a rétegdokumentumokat (ha van), vagy a jelzáloghitel előzetes jóváhagyására vonatkozó adatokat. Állítsa össze az alapvető fájladatokat: ingatlan címe, jogi leírás (ha ismert), az összes fél neve, valamint a megállapodás szerinti ár és dátum. Nyisson meg egy fájlt a rendszerében, jegyezze fel az összes kritikus dátumot a naplórendszerében, és „hozzon előre” (BF) emlékeztetőket, hogy semmi se maradjon le (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).

1.2. A kapcsolat kialakítása és az elvárások kezelése

• Magyarázza el a folyamatot: Különösen az első lakásvásárlók vagy eladók esetében vázolja fel az átadási folyamatot egyszerű kifejezésekkel. Tájékoztassa őket, hogy Ön intézi a keresést, az iratkészítést, a kapcsolattartást a másik fél ügyvédjével, a földbirtokossági irodában történő regisztrációt, valamint az értékesítésből származó bevétel vagy kulcsok kiosztását. Bátorítsd a kérdéseket, és válaszolj rájuk türelemmel. A jól informált ügyfél kényelmesebb és megbízhatóbb.
• Idővonal és fő lépések: Tekintse át az idővonalat az ügyféllel. Például magyarázza el, hogy az alanyok eltávolítása után átvilágítást fog végezni (címkeresés stb.), majd körülbelül egy héttel zárás előtt találkozik az ügyféllel, hogy aláírja a dokumentumokat, majd a teljesítés napján átváltja a pénzeszközöket és regisztrálja az átutalást, és a vevő a birtoklás napján (gyakran a befejezést követő napon, egy meghatározott időpontban) megkapja a kulcsokat. Hangsúlyozza az esetleges ügyfélfeladatokat: pl. a vevőnek a záráskor hatályos vagyonbiztosítást kell kötnie (hitelezői követelmény), és be kell hoznia a pénzmaradványt (banki váltón keresztül) a teljesítés időpontja előtt. Az eladónak meg kell terveznie, hogy a birtokbavétel időpontjáig elköltözik, és gondoskodnia kell arról, hogy a közüzemi díjak véglegesen ki legyenek számlázva. Ezen elvárások korai kezelése csökkenti az utolsó pillanatban felmerülő problémákat.
• Kommunikációs beállítások: Kérdezze meg az ügyfeleket, hogyan szeretne kapcsolatba lépni velük (e-mail, telefon stb.), és erősítse meg elérhetőségeit. Győződjön meg róla, hogy ismeri a nevét és a közvetlen vonalat/e-mail-címet, ha kérdése van. Adjon áttekintést a nyitvatartásáról, és arról, hogyan érheti el Önt, ha zárás közeledtével valami sürgős dolog merül fel. A kommunikáció korai egyértelműsége segít az önbizalom növelésében.

1.3 Folyamatos kommunikáció fenntartása

• Állapotfrissítések: Tájékoztassa ügyfeleit a tranzakció előrehaladásáról. A legjobb gyakorlat az, ha a kulcsfontosságú mérföldköveknél frissítjük az ügyfelet – pl. „A jogcím keresése egyértelmű, nem találhatók váratlan terhelések” vagy „Megkaptuk a jelzáloghitelre vonatkozó utasításokat bankjától, és dokumentumokat készítünk.” A rendszeres frissítések megakadályozzák, hogy az ügyfelek aggódjanak az ismeretlen miatt. Még egy rövid e-mail is, amely megerősíti, hogy „minden a pályán van”, megnyugtató.
• Válaszolj azonnal: Törekedjen arra, hogy lehetőség szerint még aznap, vagy 24 órán belül válaszoljon az ügyfelek megkereséseire. Az Ügyvédi Társaság hangsúlyozza, hogy köteles az ügyfeleket tájékoztatni, és a kommunikációra kellő időben reagálni (Megjegyzések a 3. fejezethez – British Columbia Jogi Társaság). Még ha még nem is kap választ, az üzenet nyugtázása és a nyomon követés ígérete segíthet az ügyfél elvárásainak kezelésében.
• Aggályok kezelése: Ha az ügyfél aggályait veti fel (például félreértés a szerződési feltételekkel kapcsolatban vagy a késedelemről szóló pletyka), közvetlenül és tényszerűen foglalkozzon velük. Magyarázza el a jogi szakzsargont közérthető nyelven – az elvárások kezelésének része annak biztosítása, hogy az ügyfelek megértsék, mi történik. Ha problémát fedeznek fel (pl. jogcímprobléma vagy finanszírozási akadozás), azonnal értesítse az ügyfelet a megoldására tett lépésekkel és az időzítésre gyakorolt ​​hatásokkal együtt. Az őszinteség és az átláthatóság bizalmat épít.
• Nyilvántartás: Az ügyféllel folytatott összes kulcsfontosságú kommunikációt dokumentálja a feljegyzésekben vagy e-mailben. Például, ha telefonon tájékoztatja az ügyfelet valami fontos dologról, küldjön egy összefoglaló e-mailt. Ez rögzíti a későbbi vitákat, és biztosítja, hogy mindenki ugyanazon az oldalon legyen. Egyszerre bevált gyakorlat és kockázatkezelési stratégia.

1.4 Professzionalizmus és empátia

• Nyugodt útmutatás: Az ingatlantranzakciók stresszesek lehetnek az ügyfelek számára. Maradjon nyugodt, magabiztos hangnem akkor is, ha problémák merülnek fel. Tájékoztassa őket, ha már találkozott hasonló problémákkal, és eligazítja őket. Például, ha kisebb késés várható, magyarázza el a megoldásokat, ne pedig egyszerűen rossz híreket közöljön.
• Tartsa be a határokat: Miközben barátságos és támogató, ne felejtse el a szerepkörön belül maradni. Ne adjon szakértelmén kívül eső tanácsot (pl. adózási vagy befektetési tanácsot) – ha kétségei vannak, javasolja az ügyfélnek, hogy kérje ki a megfelelő szakmai tanácsot. Kerülje továbbá az olyan kérdések kommentálását, mint az ügylet bölcsessége vagy az ingatlan értéke; összpontosítson a jogi folyamatra.
• Kulturális és egyéni érzékenység: A BC sokszínű – ügyeljen a kulturális különbségekre vagy az első vásárlók kedvére. Készüljön fel arra, hogy leereszkedés nélkül magyarázza el azokat a fogalmakat, amelyek alapvetőnek tűnhetnek (például mi a „kiigazítás”). Ha a nyelv akadályt jelent, ellenőrizze, hogy a dokumentumok elérhetőek-e más nyelveken, vagy az ügyfél tolmácsot szeretne-e az aláíráshoz.

Az ügyfelekkel való interakció ezen bevált gyakorlatainak követésével pozitív hangot ad a továbbításhoz. A jól informált, kényelmes ügyfél és a jól dokumentált akta a zökkenőmentes tranzakció alapja.

---

2. Dokumentumkezelés

A továbbítás magában foglalja a dokumentumok sokaságának elkészítését, áttekintését és rendszerezését. A gondos dokumentumkezelés biztosítja, hogy minden papírmunka pontos, hiánytalan és megfeleljen a törvényi előírásoknak. Az alábbiakban felsoroljuk a legfontosabb dokumentumokat és azok kezelését:

2.1 Adásvételi és adásvételi szerződés

A Adásvételi szerződés az ügylet tervezete – meghatározza a feleket, az árat, a feltételeket és a dátumokat. Mint szállító, gondosan ellenőrizze a szerződés teljességét és végrehajthatóságát (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A legfontosabb lépések a következők:

• Aláírások és dátumok ellenőrzése: Győződjön meg arról, hogy a szerződést minden eladó és vevő aláírta, és minden módosítást vagy kiegészítést (a változtatások kezdőbetűi, kiegészítések oldalai) mindenki aláírta vagy kézjegyével látja el (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A szerződés mindaddig nem kötelező érvényű, amíg minden fél alá nem írta a végleges feltételeket. Ha a szerződés ellenajánlatokon ment keresztül, ellenőrizze még egyszer, hogy a végleges változat tükrözi-e a megállapodott feltételeket.
• Pártok nevei: Ellenőrizze, hogy a a vásárlók és az eladók helyesen és teljes körűen azonosítva vannak (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A neveknek meg kell egyeznie a hivatalos azonosítókkal (beleértve a középső neveket vagy a kezdőbetűket is, ha lehetséges), a későbbi címbeli eltérések elkerülése érdekében. Kerülje a homályos azonosítókat, például „John Doe vagy Nominee”. Ha a szerződés meghatalmazottat vagy engedményezettet sorol fel, gondoskodjon arról, hogy megfelelő engedményezési dokumentum álljon rendelkezésre, és az eladó hozzájáruljon a BC előírásainak megfelelően (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
• Főbb feltételek és szabványos kikötések: Ellenőrizze, hogy az érvényes szerződés minden lényeges eleme megvan-e – ajánlat, elfogadás, ellenszolgáltatás (ár) és egyértelmű tárgy (ingatlan) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Fontos, hogy a szerződés a jelenlegi szabvány szerint legyen BCREA/CBA űrlap (a legtöbb ingatlanügynök által készített szerződés ilyen), és szabványos feltételeket tartalmaz, beleértve egy záradékot, amely lehetővé teszi, hogy ügyvédi vállalkozások zárjanak le (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Gondoskodjon a kritikus részletekről, például az ingatlan jogi leírásáról és a lakcímről (néha a cím önmagában nem elegendő, de a legtöbb szabványos űrlapon van hely a jogi leíráshoz). Ellenőrizze a vételár és betéti szerkezet – a szerződésben meg kell határozni, hogy mennyi kauciót fizettek be, kinek és mikor. Vegye figyelembe a megállapodást is a befejezés dátuma, a birtokbavétel dátuma és a módosítás dátuma – ezek irányítják az idővonalad többi részét (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
• Tárgyak és kiegészítések: Azonosítson tárgyi feltételek (finanszírozás, ellenőrzés stb.) és hogy eltávolították-e. Általában a vevő ügynöke aláírt Tárgy eltávolítása kiegészítés a feltételektől való eltérés után. Ha az alanyok még függőben vannak, naplózza az eltávolítási határidőt, és emlékeztesse az ügyfelet – ha a tárgyakat nem távolítja el megfelelően, az érvénytelenítheti az üzletet. Tekintse át a kiegészítésekben található speciális záradékokat is (pl. „a vevő lakásának eladásától függően” vagy az elvégzendő konkrét javításokat), hogy tudja, vannak-e további követelmények a bezárás előtt.
• Különleges feltételek: Keresse meg a személyes tulajdonra vonatkozó záradékokat (befoglalások/kizárások), kiigazításokat (pl. ha az eladó előre fizetett valamit a szokásos kiigazításokon túl) vagy szokatlan megállapodásokat, mint például az eladói finanszírozás. Ha a szerződés tartalmazza eladó finanszírozása (eladói visszavételi jelzáloghitel) vagy az eladó jelzálogjogának átvállalása, ügyeljen arra, hogy a részletek (összeg, kamat stb.) egyértelműen szerepeljenek (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Határozza meg, ki a felelős a kapcsolódó dokumentumok elkészítéséért (gyakran a vevő ügyvédje új jelzáloghitel esetén vagy az eladó ügyvédje az eladó visszavétele esetén), és jegyezze fel.
• Végrehajthatósági problémák: Mérje fel, hogy a szerződés „kellően biztos”-e ahhoz, hogy végrehajtható legyen (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A homályosan megfogalmazott záradékok vagy a hiányos kifejezések problémát okozhatnak. Például egy olyan tárgy, amely lényegében „a megállapodás egy jövőbeli megállapodás tárgyát képezi”, végrehajthatatlan lehet. Ha potenciális problémát észlel (például félreérthető záradékot vagy hiányzó részletet, például nincs befejezési dátum), jelezze azt a felügyelő ügyvédnek, és fontolja meg, hogy tanácsot adjon az ügyfélnek. Egyes esetekben a biztosítéki szerződés vagy módosításra lehet szükség a hiányosságok kijavításához (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Bár ez nem a szállító feladata rewrite A szerződéskötés, az ügyvéd és az ügyfél figyelmének felhívása kritikus fontosságú a lezárási problémák elkerülése érdekében.

Összefoglalva, kezelje a Szerződést a tranzakció ellenőrzőlistájaként: ez megmondja mit meg kell történnie és amikor. Győződjön meg róla, hogy szilárd, mert az összes többi dokumentum a szerződés feltételeiből fog eredni.

2.2 Címkeresés és átvilágítás

A Földtulajdon keresés a folyamat korai szakaszában az egyik legfontosabb lépés. A BC a Torrens rendszerben működik, ami azt jelenti, hogy a földbirtokossági hivatal nyilvántartása a tulajdonjog és a tulajdonjogi díjak végleges bizonyítéka (Földtulajdon- és Földmérési Hatóság – Wikipédia). A tulajdonjog átvilágítása megerősíti, hogy az eladó valójában mi a tulajdona, és milyen terheket kell kezelni.

• Szerezze meg a címkeresőt: Az ingatlan használata Csomagazonosító (PID) vagy jogi leírást, szerezzen jogcím-keresést a Land Title and Survey Authority (LTSA) rendszerből (az ön myLTSA fiók vagy szolgáltatás, mint a BC Online). Tekintse át a aktuális címjegyzék amely megmutatja a bejegyzett tulajdonos(ok), a jogi leírás, és minden regisztrált díjak/terhek (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Szintén szerezzen be egy példányt a Telekrendezési terv ha szükséges (különösen, ha a jogi leírás egy tervre hivatkozik – hasznos a szolgalmak vagy a telek elrendezése) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha az ingatlan réteges, akkor is húzza a rétegterv és az egységhatárok, a közös tulajdon stb. megértéséhez szükséges módosítások.
• A tulajdonjog és a jogi leírás ellenőrzése: Ellenőrizze, hogy a bejegyzett tulajdonos(ok) a címen megfelelnek az önnek eladó ügyfél (vagy az eladó a szerződésben) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha további bejegyzett tulajdonosokat vagy más nevet talál, azonnal vizsgálja meg (lehet házasság/névváltoztatás, vagy szerződési hiba). Erősítse meg a jogi leírás a jogcím megegyezik a szerződéssel – beleértve a tételszámot, a tervszámot, a körzeti tételt stb.Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha a szerződésben csak lakcím szerepel, vagy a jogszabályi leírás hibás volt, kérjen pontosítást, és szükség esetén készítsen módosítást. A jogszabályi leírásban található eltéréseket ki kell javítani előtt a dokumentumokat elkészítjük, hogy elkerüljük a rossz ingatlan bejegyzését (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Nem ritka, hogy egy ingatlannak (különösen az új fejlesztéseknek) több PID-száma vagy telke van – ügyeljen arra, hogy az átruházás során mindegyiket elszámolják.
• Díjak és terhek azonosítása: Gondosan tekintse át a jogcímen felsorolt ​​terheléseket, zálogjogokat és kamatokat (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A gyakori elemek a következők: jelzálog, bérleti díjak megbízása, szolgalmi, szövetségeket, úti jogok, építési sémák, és valószínűleg értékelések or bizonyítványok a folyamatban lévő perekről. Minden elemet mérlegelni kell: Kell-e eltávolítása az eladó a befejezéskor vagy azt megelőzően, vagy tulajdonjogon marad, és a vevő átveszi? Például:
  • Létező pénzügyi terhek (jelzáloghitelek, zálogjogok) jellemzően kimerülnek. Jegyezze fel a jelzáloghitelek regisztrációs számát – ezekre szükség lesz a mentesítések előkészítéséhez vagy a bizalmi levél kötelezettségvállalásaihoz.
  • Költségjogok, szövetségek, átszállási jogok: Ezek általában állandóak és jogcímen maradnak. Szerezzen másolatot minden olyanról, amely még nem volt az ügyfél birtokában (LTSA-képkéréseken keresztül), és tekintse át azokat. Győződjön meg arról, hogy egyikük sem lepi meg a vevőt (pl. korlátozó egyezmény, amely tilt bizonyos felhasználásokat). Ha valami potenciálisan befolyásolja az ingatlan értékét vagy használatát, értesítse az ügyvédet/ügyfelet.
  • Ítéletek vagy CPL-k: Ha ítéletet lát az eladóval szemben vagy a Tanúsítvány a folyamatban lévő peres eljárásról, ez egy piros zászló. Az eladónak törölnie kell ezeket a jogcím átruházásához. Azonnal vegye fel a kérdést az ügyvédnek – ez gyakran magában foglalja az ítéletnek az eladásból származó bevételből történő kifizetését vagy a CPL bírósági felmentésének megszerzését.
  • lízingek: Alkalmanként hosszú távú bérleti szerződést jegyeznek be. Ha az ingatlant bérleti szerződés alapján adják el (általános befektetési vagy bérlő által lakott ingatlanoknál), nézze meg, hogy a bérleti szerződés be van-e írva, vagy csak havi bérleti szerződés (bejegyzés nélküli). A bejegyzett bérlet speciális kezelést igényelhet (a vevő átveszi a tulajdonjogot).
  • A rétegekre vonatkozó megjegyzések: Rétegtelek esetén ellenőrizze, hogy a jogcímen található-e „G forma – Zálogjog-igazolás”. A G formanyomtatvány azt jelzi, hogy a rétegvállalat zálogjoggal rendelkezik (általában meg nem fizetett díjak miatt) – ezt az eladónak kell megoldania az átruházás előtt.
• Ellenőrizze, hogy nincs-e ismétlődő cím vagy egyéb megjegyzések: A keresés jelezheti, ha a A jogcím bizonyítványának másodpéldánya kiemelkedő (régebbi gyakorlat, ahol a tulajdonosok papíralapú tulajdoni igazolvánnyal rendelkeztek; ha másodpéldányt „kiállítanak”, a Földtulajdon-hivatal addig nem regisztrál új ügyleteket, amíg azt át nem adják) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha fennálló másodpéldányt mutat, intézkedni kell annak átadásáról vagy megsemmisítéséről – jelezze ezt az ügyvédnek. Jegyezze fel a címmel kapcsolatos „vegyes megjegyzéseket”, amelyek tartalmazhatnak értesítéseket, például egy ismétlődő címet törölő végzést vagy egyéb adminisztratív megjegyzéseket.
• Konzisztencia a szerződéssel: Győződjön meg arról, hogy a jogcímen semmi sem mond ellent a szerződésnek. Például, ha a szerződésben az szerepel, hogy az ingatlan parkolóhelyet vagy tárolószekrényt tartalmaz, ellenőrizze, hogy ezek különálló telkek vagy korlátozott közös tulajdonú ingatlanok. Ha a szerződés azt ígérte, hogy „tehermentes, kivéve az eredeti támogatásban szereplő létfeltételeket és a törvényes kivételeket”, ez azt jelenti, hogy a vevő egyértelmű tulajdonjogot vár el, kivéve a kisebb kivételeket – tehát minden jelzálogot vagy zálogjogot el kell zárni. Engedélyezett terhek (mint a földdel együtt járó szolgalmi jogok) a vevő általában elfogadja, de ha valami szokatlan történik, előfordulhat, hogy értesítenie kell a vevőt, és esetleg tárgyalnia kell annak eltávolításáról vagy módosításáról.
• Egyéb keresések (ha van): Az ingatlantól függően fontolja meg a további kereséseket:
  • Személyes vagyonnyilvántartás (PPR): Ha van gyártott otthon (mobilház) vagy ha az eladás részét képezi bármely jelentősebb ingóság, keresse meg a PPR-t, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem regisztráltak velük szemben biztonsági érdekeket (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Például a napelem lízing vagy a mobilház zálogjog a PPR-ben jelenik meg, nem a földtulajdonban.
  • Csőd/ fizetésképtelenség keresése: Ritkán, ha az eladót fizetésképtelenségi problémákkal gyanúsítják, a gyors csődkutatás körültekintő lehet. Általában nem történik meg, hacsak nincs különösebb gond.
  • Ingatlanadók és rezsi: Bár külön kezeljük (lásd a következő részt), a fennálló ingatlanadók vagy városi közüzemi díjak zálogjogként működhetnek az ingatlanon (az önkormányzatok törvényi zálogjoggal rendelkeznek). Ezt egy adókutatás vagy igazolás fogja feltárni. Hasonlóképpen, egyes vidéki ingatlanokra helyi fejlesztési díjak vonatkozhatnak.

Röviden, a címkeresés arról szól, hogy biztosítsa a vevő egyértelmű jogcímet kap és az esetleges problémák korai felismerése. Ha bármilyen komplikációt észlel, konzultáljon a felügyelő ügyvéddel, és szükség szerint kommunikáljon a másik féllel a probléma megoldása érdekében jóval a lezárás előtt (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Az alapos átvilágítás ebben a szakaszban „azonosít minden olyan kihívást, amely akadályozhatja a tranzakció véglegesítését” (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató), hagyva időt a megszólításukra.

2.3 Adóigazolások és ingatlanadó-kiigazítások

Az ingatlanadók minden átadási aktának döntő részét képezik. Az eladónak az ingatlanadót a korrekció időpontjáig kell fizetnie (gyakran a teljesítés időpontjáig, hacsak másképp nincs meghatározva), ezt követően pedig a vevő a felelős. Adóigazolás vagy adóinformáció beszerzése lehetővé teszi az adók kiigazítását és annak biztosítását, hogy ne legyenek hátralékok, amelyek a vevő problémáját okozhatják.

• Adóigazolás rendelése: A Adóigazolás az önkormányzat hivatalos dokumentuma, amely megerősíti az ingatlanadók (befizetett vagy tartozott, és mekkora összegét) a kiállítás időpontjáig. Kr. e-ben sok ügyvédi iroda használja az LTSA-t Adóigazolások online szolgáltatás, amely hozzáférést biztosít az önkormányzati adóigazolásokhoz az egész tartományban (Adóigazolások | Rendszer súgó). Kereshet az ingatlan PID vagy adójegyzékszáma alapján, és elektronikusan szerezheti be az igazolást, az LTSA-számlájára terhelt díjjal (Adóigazolások | Rendszer súgó) (Adóigazolások | Rendszer súgó). Alternatív megoldásként közvetlenül az önkormányzattól is kérhet egyet (egyes városok engedélyezik az e-mailes vagy faxos kéréseket, vagy saját online portállal rendelkeznek). Előfordulhat, hogy a kisebb települések telefonhívást és hitelkártyás fizetést igényelnek a kiállításhoz.
• Miért fontosak az adóigazolások: A korrekciós számításokhoz a pontos adóösszeg megadása mellett adóigazolás is szükséges kötés az önkormányzatról (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara) – vagyis a mérvadó adókimutatás a keltezése szerint. Az egyikre támaszkodva megvéd a város minden későbbi meglepetésétől. Azonban vegye figyelembe, hogy az igazolás csak a kiállítás dátumáig érvényes összegeket tartalmazza, és nem tükrözi a jövőbeni illetékeket vagy kiegészítő számlákat (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara). Ha a tranzakció az év végére esik, vagy ha a közelmúltbeli fejlesztések kiegészítő értékelést indíthatnak el, ne feledje, hogy a vevő később extra számlát kaphat (ami általában az ő felelőssége, ha a tulajdonjogát követő időszakra vonatkozik). Sok ügyvéd a biztonság kedvéért szerez bizonyítványt, bár ha kevés az idő, ehelyett megtehetik online ingatlanadó keresés vagy hívja az önkormányzati adóhivatalt az aktuális adóösszegekhez (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara). Az ilyen informális módszerek számokat adnak a beállításhoz, de Vigyázat: a szóbeli vagy online visszaigazolás nem garantált – ez „nem megbízható bizonyíték az adózási státuszról” (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara). Szállítóként a legjobb gyakorlat a hivatalos igazolás beszerzése, amikor csak lehetséges, különösen akkor, ha a kölcsönadó utasításai megkövetelik az adók teljes megfizetésének igazolását (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara).
• Az adóinformáció értelmezése: Meghatározza a adóév és összege. Kr.e. az ingatlanadót évente (általában július 2-án) kell fizetni a naptári évre. Ha a befejezés mondjuk augusztus 1., akkor az eladó valószínűleg júliusban fizette ki a teljes éves adót – ebben az esetben a vevő tartozik az eladónak az augusztus 1-től december 31-ig terjedő részre (mivel az eladó előre fizetett). Ezzel szemben, ha a befejezés az adó esedékessége előtt van, és az adókat nem fizették meg, az eladónak jóvá kell írnia a vevőnek január 1-jétől a zárásig, és a vevő esedékességkor fizeti a számlát. Használja az adóigazolást, hogy ellenőrizze, vannak-e adók fizetett vagy fennálló. Ha fennáll és lejárt az esedékesség, előfordulhat büntető kamat is. Az esetleges fennálló adókat (és kötbéreket) az eladásból származó bevételből kell kifizetni a befejezéskor – általában a vevő ügyvédje fizet a városnak, és levonja azt az eladónak fizetendő összegből (ezt a kiigazítási nyilatkozat is tükrözi).
• Lakástulajdonosi támogatás és egyéb illetékek: Az adóigazoláson gyakran szerepel, hogy a Háztulajdonosi támogatás (HOG) tárgyévre igényelte a tulajdonos. Ha az eladó a házban élt, és igényelte a támogatást, az adó összegét a támogatás nettó összege tartalmazza. Ennek megfelelően módosítania kell – általában a támogatást nem módosítják felek között; ehelyett, ha az eladó igényelte, a vevőnek (ha jogosult) jövőre saját támogatást kell igényelnie. Csak légy tisztában vele. Ellenőrizze a helyi illetékeket is: egyes városokban speciális illetékek vannak (pl. Metro Vancouver közüzemi illeték vagy helyi fejlesztési projekt költsége). Ezeket be kell számítani az adószámba, és így az adó részeként módosítani kell. Egy külön sor lehet például a szemétszállítási díj or csatorna telekadó – ezek általában az adószámlán szereplő éves költségek, és ezeket is arányosan módosítani kell.
• Az ingatlanadók módosítása: Az összegyűjtött információk felhasználásával arányosítja az ingatlanadót Kiigazítási nyilatkozat (lásd alább). A szokásos korrekció a következő: amelyik fél fizette (vagy fizeti meg) az adót, az január 1-től a korrekció időpontjáig terjed, és a másik fél fizeti a rá eső részt. Például: ha a befejezés (kiigazítás dátuma) június 30. és az év adója 3,600 USD (és még nem fizetett), az eladó 6 havi értékkel tartozik a vevőnek (január 1. és június 30. között), és a vevő júliusban fizeti ki a teljes számlát. Ha az adókat már megfizették, a vevő tartozik az eladónak július 1. és december 31. között. Mindig ellenőrizze újra a matematikát és a napi árfolyamot (a legtöbb esetben 365 napos évet használnak az adók, hacsak nincs más utasítás).
• A hátralékok kifizetésének biztosítása: Soha ne hagyja, hogy az átutalás befejeződjön az elmúlt évek be nem fizetett ingatlanadójával. Az önkormányzatok kiemelt prioritást élveznek – a korábbi években be nem fizetett adók zálogjogot képeznek, amely a telken marad, és adóeladáshoz vezethet. Így ha az adóigazolás azt mutatja hátralékok vagy késedelmes adók, ezeket ki kell fizetni. Általában egyszerűen elszámolja ezeket a kiigazítások eladói oldalán (levonás az eladótól). Néhány jelzáloghitel-utasítás megköveteli igazolja, hogy az adókat befizették (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara). Ha igen, gondoskodjon arról, hogy a teljesítést követően kifizesse őket, és kapjon nyugtát. Általában az ésszerűtlen, ha a hitelező ügyvédet kér fel, hogy személyesen igazolja, hogy minden adót megfizettek (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara). A gyakorlatban igazolja a hitelezőt az adózási státuszáról (igazolás vagy számla másolata), és erősítse meg, hogy a teljesítésig tartó adókat alapból fizetik (24. Ingatlanadók | Kanadai Ügyvédi Kamara).

Összefoglalva, szerezze be a hivatalos adózási információkat, és építse be a módosításaiba. Ez megvédi ügyfelét (és a hitelezőt) az adókötelezettségektől, és biztosítja a költségek tisztességes megosztását a záráskor.

2.4 Strata-dokumentumok (ha van)

Ha az ingatlan a réteg sok (társasház, társasház stb.), vannak további dokumentumok és szempontok:

• Strata B formanyomtatvány (információs tanúsítvány): Ez a rétegvállalattól (általában az ingatlankezelő társaságon keresztül) beszerzett űrlap olyan kulcsfontosságú információkat tartalmaz, mint a rétegdíjak, az egység esetleges hátralékai, a közelgő különadók, a rendkívüli tartalékalap összege, az esetleges rétegperek, valamint a jelenlegi költségvetés és szabályzat/szabályzat másolata. Az eladó ingatlanosa gyakran megkapja a B formanyomtatványt az ingatlan listázásakor. Győződjön meg róla, hogy viszonylag friss B űrlappal rendelkezik, és tekintse át. Ügyeljen a különleges (jóváhagyott vagy függőben lévő) illetékek említésére – az, hogy ki fizeti azokat, az időzítéstől függ (ha a zárás előtt jóváhagyják, általában az eladó fizeti ki a zárás előtt esedékes részt, a vevő pedig a Strata Property Act 109. sz.Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Vegye figyelembe azt is, ha a parkolóhely vagy a tárolószekrény közös tulajdonként, korlátozott közös tulajdonként vagy különálló telekként szerepel.
• Strata F űrlap (Fizetési igazolás): Ez zárásához szükséges. Az F formanyomtatvány a Strata Property Act értelmében egy igazolás, amely igazolja, hogy az eladó által a rétegeknek fizetett összes rétegdíjat és pénzt kifizették (vagy feltünteti, hogy mire tartozik) – enélkül a Földtulajdon-hivatal. nem regisztrál átutalást egy réteg telek. Az eladónak (általában ügyvédjén keresztül) be kell szereznie az F formanyomtatványt a strata társaságtól a bezárás előtt 60 napon belül. A vevő szállítójaként Önnek kell ragaszkodni kell az F nyomtatvány kézhezvételéhez az eladó oldaláról zárás előtt vagy záráskor. Az eladói oldalon körülbelül egy-két héttel a befejezés előtt kérje a rétegvezetéstől (ez gyakran díjat számít fel). Győződjön meg arról, hogy az F űrlap a regisztrációt követő 60 napon belül keltezett, és 0 USD egyenleget mutat be (vagy csak az értékesítés után fizetendő díjakat). Ezt az F formanyomtatványt az LTSA-nak kell benyújtania az átadási dokumentumokkal együtt (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató), ha a vevő jogcímét regisztrálja. (Az F formanyomtatvány faxolt vagy szkennelt másolata elfogadható benyújtásra, az elektronikus iktatásnál nincs szükség eredeti példányra).
• Alapszabály, Pénzügyek, Jegyzőkönyvek: Bár nem közvetlenül az Ön felelőssége a szállítás átvizsgálása, ügyeljen arra, hogy a szerződés függővé tette-e az ügyletet a rétegdokumentumok vevő általi jóváhagyásától. Ha rendelkezik velük, győződjön meg róla, hogy a vevő rendelkezésére bocsátotta őket. Bármilyen fontos információ (pl. egy közelgő nagy illeték vagy per) hatással lehet a tranzakcióra – ha későn derül ki, értesítse az ügyvédet.
• Strata díjak módosítása: A rétegfenntartási díjak a korrekció időpontjától módosulnak. Határozza meg a havi díjat és azt, hogy az eladó előre fizetett-e a teljesítés hónapjára. Például, ha a befejezés a hónap közepe, és az eladó kifizette a teljes havi rétegdíjakat, a vevő tartozik az eladónak a befejezéstől a hónap végéig tartó arányos résszel (majd a következő havi díjat fizeti). Ezt szerepeltesse a kiigazítási nyilatkozatban.
• Különleges illetékek: Ha különadó volt jóváhagyott a korrekciós időpont előtt az illeték felek által fizetendő részét jogszabály határozza meg: az eladó fizeti a zárásig esedékes részletet, a vevő pedig a zárás után esedékes törlesztőrészletet (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Világosan tükrözze ezt a kiigazításokban (és esetleg a szerződéskiegészítésben a félreértések elkerülése érdekében). Ha illetéket javasolnak, de még nem hagyták jóvá, azt általában nem módosítják – de a vevőnek tisztában kell lennie azzal, hogy viselheti azt, ha a zárás után elmúlik. Ezek a forgatókönyvek összetettek lehetnek; kétértelműségért forduljon ügyvédhez.

A rétegdokumentumok kezelése a biztosításról szól rétegek pénzügyi ügyei világosak és a vevő védve van az eladónak a rétegekkel szembeni tartozásaitól. Mindig szerezze be az F Form tanúsítványt, és a kimutatásokban tüntesse fel a rétegdíjakat vagy az illetékkiigazításokat (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató).

2.5 A jelzálogkölcsönre vonatkozó utasítások és a díjak elengedése

A legtöbb vásárlási tranzakció során a vevő a új jelzáloghitel, és a legtöbb eladásnál az eladónak lesz egy meglévő jelzáloghitel vagy hitelkeret teljesítésére. Ezek összehangolása a közvetítés fő része.

• A vevő új jelzáloghitelének fellépése: Ha az Ön ügyvédi irodája jár el a vevő nevében, gyakran Ön is a hitelező nevében jár el (a legtöbb hitelező nem küld külön tanácsadót a lakáscélú jelzáloghitelek ügyében). A jelzáloghitel jóváhagyása után meg kell kapnia Jelzálog Útmutató a hitelezőtől vagy brókertől. Ezek részletezik a hitelező követelményeit és a jelzáloghitel feltételeit. Átvételkor:
  • Tekintse át a hitelező feltételeit: Az utasítások felsorolják a finanszírozás feltételeit. A gyakoriak a következők: az ingatlan tűzbiztosítása, amelyben a kölcsönadót veszteségkedvezményként nevezik meg, meghatározott tehermentes tulajdonjog (kivéve az új jelzálogjogot és esetleg a meglévő szolgalmi jogokat), fizetett ingatlanátruházási illeték, és esetenként a vevő előlegének ellenőrzése. Győződjön meg arról, hogy Ön vagy az ügyfél eleget tud tenni minden feltételnek a bezárással. Például, biztosítás – emlékeztetőt küldeni az ügyfélnek, hogy az új lakáshoz biztosítási kötvényt szerezzen be, ha az elkészült, legalább a hitelező által megkövetelt minimális fedezettel. Cím biztosítás – egyes hitelezők tulajdoni biztosítást írnak elő; ha igen, akkor jogcímbiztosítást kell kötnie (vagy néha helyettesítheti a Western Law Society Conveyancing Protocol véleménylevelét, ha a hitelező elfogadja).
  • Készítse el a jelzáloghitel-dokumentációt: Vázlat a B forma jelzáloghitel (a jelzálogdíj szabványosított földtulajdon-nyomtatványa). A BC telektulajdon-nyomtatványai mostantól webes iktatáson keresztül készülnek – Ön online adja meg a jelzáloghitel adatait (tőke, kamatláb, fizetési dátumok, futamidő stb.), és létrehoz egy B formanyomtatványt a végrehajtáshoz (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ezenkívül a hitelezők általában megkövetelik, hogy a hitelfelvevő aláírja a Jelzálog-kötelezettségvállalási levél vagy kölcsönszerződés, és különféle nyilvánosságra hozatali nyilatkozatok (pl. a hitelfelvétel költségeiről) (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Ezek gyakran az utasításokkal együtt vannak. Készítse elő ezeket a dokumentumokat a vevő aláírási időpontjához.
  • Magyarázd el és írd alá: Amikor találkozik a vevővel, minden jelzáloghitel-dokumentumot közérthető nyelven magyarázzon el mielőtt aláírják (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Például erősítse meg, hogy megértette a fő jelzáloghitel-feltételeket: tőkeösszeg, kamatláb, fizetési ütemezés, esetleges előtörlesztési kiváltságok vagy büntetések stb. Írják alá a B formanyomtatványt (ügyvédként/közjegyzőként később tanúként/tisztviselőként írja alá a földtulajdonjog végrehajtása során) és az összes hitelezői dokumentumot. Ezenkívül kérje meg a vevőt, hogy írjon alá egy felhatalmazást, amely lehetővé teszi a pénzeszközök kifizetését (fizetési utasítás) a korrekciós nyilatkozatnak megfelelően. Az aláírás után megteszi tanú aláírásukkal a B nyomtatványon, majd annak benyújtásakor alkalmazza digitális aláírását, igazolva, hogy ennek tanúja volt (a végrehajtásról bővebben a Szabályozás részben).
  • Bizalmi feltételek a hitelezőnél: A legtöbb hitelező a jelzáloghitelt a teljesítés napján (vagy egy nappal azelőtt) finanszírozza átutalással vagy elektronikus átutalással az Ön ügyvédi iroda vagyonkezelői számlájára. Teszik ezt bizalmi feltételekkel – lényegében Ön vállalta, hogy a forrást csak a vásárlás lebonyolítására és a kapcsolódó folyósításokra (PTT, díjak) használja fel, és a jelzálogjog elsőbbséget élvezi. Legyen teljesen biztos benne elsőbbségi követelmények teljesülnek: a jelzáloghitel előtt nem lopóznak más új költségek. Ezt a telektulajdon-bejelentési sorrend ellenőrzésével biztosítja (az átruházás és az új jelzálog együtt jár, a jelzálogjog az átruházás után azonnal bejegyzésre kerül, vagyis a jelzálogjog az új jogcímen csak maga a tulajdonjog átruházása mögött van). Regisztráció után elküldi a hitelezőnek a jelentési csomag (általában szükséges, beleértve a bejegyzett jelzálogjog másolatát, a jelzálogjogot mutató jogcímet, a biztosítási igazolást és az ügyvéd zárójelentését).
• Eljárás az eladó jelzáloghitel-felmentésére: Ha az Ön ügyfele az eladó, vagy ha Ön kezeli az eladó jelzáloghitelének kifizetését egy vásárlás után, gondoskodnia kell a meglévő költségek levonásáról, hogy a vevő egyértelmű tulajdonjogot kapjon. Lépések:
  • Kifizetési kimutatások kérése: Korán kérjen információt az eladótól a jelzáloghitelekről vagy a tulajdonjogon alapuló hitelkeretekről (hitelező neve és számlaszáma). Az eladó felhatalmazásával, rendeljen kifizetési nyilatkozatok minden hitelezőtől. A bankoknak gyakran néhány napra van szükségük ezek elkészítéséhez. A kifizetési nyilatkozat tartalmazza a jelzáloghitel teljes kifizetéséhez szükséges pontos összeget a teljesítés időpontjában (beleértve a kamatot, a felmentési díjakat és az előtörlesztési bírságokat, ha vannak ilyenek). Legyen szem előtt kamat napi elhatárolások – ha a zárás késik, az összegek változnak.
  • Elbocsátási dokumentum: A BC-ben a szabványos díjszabás a C forma – kiadás, amely a kölcsönadó által aláírva és nyilvántartásba véve eltávolítja a díjat a jogcímből. A legtöbb intézményi hitelező (bankok, hitelszövetkezetek) a kifizetés kézhezvételekor maga készíti el és írja alá a C formanyomtatványt – egyesek elküldik az aláírt C formanyomtatványt a regisztrációhoz, mások pedig elektronikusan regisztrálják. Ha a hitelező elküldi Önnek a mentesítési okmányt, ellenőrizze, hogy megfelelően van-e aláírva és keltezve. Ha nem érkezik meg a zárásig, akkor a kifizetés után vállalja, hogy megkapja.
  • Kibocsátási kötelezettségek: Gyakori, hogy a teljesítés időpontjában az eladó jelzáloghitel-elengedése még nincs kézben. Ilyen esetekben a vevő ügyvédje visszatartja a pénzeszközöket vagy intézkedik vállalások: jellemzően az eladó ügyvédje vállalja a jelzálogjog kifizetését az eladási bevételből és a a mentesítést a lehető leghamarabb megszerezni és regisztrálni zárás után. Ezeket a vállalásokat általában az ügyvédi bizalmi levélváltás tartalmazza. Szállítóként naplózzon, hogy nyomon kövesse a zárás utáni esetleges kibocsátásokat, amíg meg nem látja a bejegyzést és az egyértelmű címet.
  • Biztosítsa a mentesítés regisztrációját: Miután a jelzálogkölcsön kifizetése befejeződött, ellenőrizze a mentesítést. Ha Ön felelős a regisztrációért, küldje el a C formanyomtatványt e-nyilvántartáson keresztül. A regisztráció után végezzen gyors címkeresést, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a jelzáloghitel eltűnt. Ha postán küldte a kifizetést egy banknak, és ők intézik a mentesítést, néhány hét múlva vissza kell néznie – ha nem fizetik ki ésszerű időn belül, keresse a hitelezőt. Ne feledje, a fájl nem teljesen teljes, amíg az eladó terheit nem terheli a tulajdonjog és a vevőnek megvan, amire alkudott (tiszta cím).
  • Jelentés az eladónak: Ha Ön az eladó nevében jár el, a zárójelentésébe foglaljon visszaigazolást arról, hogy a jelzáloghitelét teljes egészében kifizették, és vagy elengedték, vagy folyamatban van. Az értékesítésből származó többletbevételt csak az összes kifizetés elszámolása után adja át az eladónak az utasítása szerint.
• Egyéb zálogjogok/díjak: Előfordulhat, hogy az eladónak más terheket is mentesítenie kell, mint például a Bérleti jogok, ítéletek vagy építői zálogjog átruházása. A folyamat hasonló: kapja meg a kifizetési vagy engedélyezési leveleket, és regisztráljon kibocsátásokat. Előfordulhat például, hogy az építők zálogjogát az építői zálogjogról szóló törvény értelmében vissza kell vonni, vagy bírósági végzésre van szükség, ha nincs időkorlát. Az ítélethitelezők biztosíthatják a regisztrálható kiadás egyszer fizetett. Mindig óvatosan kezelje ezeket, és ügyeljen arra, hogy a kimutatásokban forrásokat különítsenek el az elszámolásukra.

Ha hatékonyan kezeli a jelzáloghitel-utasításokat a vevőnek és a fizetéseket az eladónak, Ön ezt biztosítja zárónapon a pénz megfelelően mozog és a vevő új jogcíme tiszta (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató) (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Soha ne felejtsd el: a vevő ügyvédje köteles nem fizeti ki az eladásból származó bevételt az eladónak amíg nem bizonyosodnak meg arról, hogy az összes korábbi díjat le nem fizetik. Ez a biztosíték attól származik, hogy Ön foglalkozik ezekkel a díjakkal, és benyújtja a szükséges kötelezettségvállalásokat vagy dokumentumokat.

2.6 Kiigazítási nyilatkozatok és alapok összefoglalása

A Kiigazítási nyilatkozat egy pénzügyi összefoglaló, amely kiszámítja a pontos összeget, amelyet a vevőnek kell fizetnie, és az összegek elosztásának módját. Általában két állítás létezik: az egyik a vevő szemszögéből és egy az eladóé, amelyeknek tükrözniük kell egymást (kivéve olyan kisebb eltéréseket, mint például a terhelés és a jóváírás). A világos és pontos beállítások előkészítése létfontosságú.

• Cél: A kiigazítási nyilatkozat a vételárral kezdődik, majd összeadja vagy kivonja a különböző összegeket kiigazítások (arányos adóösszegek stb.) meghatározni a Fizetendő egyenleg a vevő a záráskor. Biztosítja, hogy a záró dátumig minden fél kifizesse a rá eső részét a költségekből. Betéteket és egyéb hiteleket is tartalmaz. Lényegében a következőt válaszolja: "Hogyan jutunk el a szerződéses vételárból a végső összegig, amelyet a vevőnek le kell vinnie, és hová kerül ez a pénz?"
• Formátum: Használja cége szabványos sablonját. Sorolja fel a Vételár jóváírásként az eladónak (vevő terhére). Ezután listázza ki a beállításokat. A gyakori módosítások közé tartozik (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás):
  • Kaució: A kezdeti letétet (amelyet általában az ingatlanközvetítő cég tart fenn) jóváírják a vevőnek (ezt a részt már kifizették), és ennek megfelelően levonják abból, amit a vevő tartozik az eladónak. Pl. „Kevesebb befizetett betét: $X”.
  • Ingatlanadó korrekció: Ha az eladó előre fizetett adót a korrekciós dátumon túl, adja hozzá az „Ingatlanadók (január 1-től [befejezés dátumáig]) – Y USD” értéket az eladó jóváírásaként. Ha nem fizetik ki, és a vevő fizet, ehelyett jóváírja a vevőnek azt a részt, amellyel az eladó tartozik. (A számítás módját lásd a 2.3. szakaszban.) Világosan jelölje meg a korrekció által lefedett időszakot.
  • Közművek beállítása: Adott esetben állítsa be a mért közműveket, vagy például az előre kifizetett rétegdíjakat, a bérleti díjat vagy a tartályban lévő propánt. Gyakran ingatlanadó és néha kommunális közművek (víz/szemét) be vannak állítva. Ha egy közüzemi számlát évente vagy félévente számláznak, és egy része a másik fél tulajdoni időszakába esik, akkor az adókhoz hasonlóan igazodjon.
  • Rétegdíjak: Ha egy réteg, szükség esetén módosítsa a havi díjat (pl. „Részlegdíjak [hónap] [dátum] és [dátum] között”).
  • Bérleti díj és kaució: Ha az ingatlannak bérlője van, és a vevő átveszi a bérleti jogot, akkor a zárást követő időszakra fizetett bérleti díjat (hitelvevő) és az óvadék átutalását korrigálni kell. Az óvadékot és a kamatokat a vevőnek kell átadni, hogy azt a vevő/terhelt eladó jóváírásaként jelenítse meg a kimutatáson, vagy a vállalásokon keresztül történő korrekción kívül kezelje.
  • Eladó kreditjei: Néha az eladó beleegyezett abba, hogy záró hitelt fizet (pl. 5,000 USD a javításért). Ez jóváírásként jelenik meg a vevő számára (a vevő által fizetett összeg csökkentése).
  • Készülékek vagy ingóságok értékei: Általában nincs külön értékelve (benne van az árban), de ha bármilyen megállapodás szerinti ármódosítás történik a benne foglalt ingóságokra vonatkozóan (ritka), vegye figyelembe. Ha bármely ingóság forgalmi adóköteles (például egy nagy értékű tárgy, például egy moduláris lakás PST), számoljon vele. Általában nem probléma.
  • GST: A legtöbb használt lakossági értékesítés GST-mentes. Ha GST nem alkalmazni (új építésű vagy alaposan felújított lakások, vagy az építtető általi feldobás), a szerződésben fel kell tüntetni, hogy az ár tartalmazza-e vagy plusz ÁFA. Ha Ezen felül GST fizetendő, adjon hozzá egy sort a GST-hez a vételárhoz (5%), és általában annak az eladónak fizetik, aki utalványt küld a CRA-nak. Ha A GST benne van, akkor a megjegyzésekben fel kell jegyezni: „A vételár tartalmazza az ÁFA-t”. Azoknál az új lakásoknál, ahol a vevő GST-új lakhatási engedményt igényel, ezt általában az építtető kezeli – általában nem szerepel a szállító nyilatkozatában, kivéve annak biztosítására, hogy a nettó GST-t tartalmazza.
  • Ingatlan átruházási adó nem része a vevő/eladó közötti kiigazításoknak (ez egy adó, amelyet a vevő külön fizet a kormánynak), így nem megjelennek a kiigazítási nyilatkozaton. Ez azonban a tiéd lesz Tranzakció-összefoglaló vagy bizalomegyeztetés.
  • Jogi díjak és kifizetések: Ezek nem a vevő és eladó közötti nyilatkozaton. Mindegyik fél külön fizet a saját ügyvédjének. (Néha a kiigazítások tartalmaznak egy tételt a „Law Society Levy”-re vagy más, megállapodás szerinti furcsa díjakra, de ez szokatlan).
• Egyenleg számítás: Az összes terhelés és jóváírás felsorolása után számítsa ki a A Vevő által fizetendő egyenleg (a vevő nyilatkozata szerint ezt kell a vevő ügyvédjének kitalálnia a vevőtől és a kölcsönadótól). Az eladó nyilatkozata szerint ez lenne Az egyenleget a vevőtől kell megkapni. Ezeknek egyeznie kell. Ez az összeg, plusz a már befizetett kaució, megegyezik a vételár plusz/mínusz korrekciókkal. Ellenőrizze még egyszer az aritmetikát, és ha lehetséges, kérje át kollégáját. Ügyeljen az állítások egyensúlyára – azaz a vevő teljes jóváírása megegyezik az eladó teljes terhelésével és fordítva (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
• Nyilatkozatok mindkét fél számára: Készít egy nyilatkozat a vevő számára és a egyet az eladónak. Egymást tükrözik, de mindegyik nézőpontból bemutatják őket. A vevő nyilatkozata a vételárral kezdődik (tartozása), és levonja a letétet, és hozzáadja/levonja a korrekciókat, hogy megmutassa, mennyivel tartozik még. Az eladó a vételárral kezdi (jóváírás az eladónak), majd megmutatja a letétet (amelyet általában a közvetítőn keresztül kapott) és a kiigazításokat, hogy megmutassa, mit is kap ténylegesen a záráskor. A gyakorlatban gyakran csak egy kombinált nyilatkozatot készítenek és osztanak meg, de a fájl és a kliens áttekinthetősége érdekében is jó megoldás.
• Megjegyzések a kivonatokhoz és a fizetési utasításokhoz: Gyakori a beépítés „Megjegyzés” vagy „Fizetési ütemezés” a beállítások alatt. Ez a rész fontos az alapok mozgásának egyértelműsége érdekében. Például a jegyzetek a következőket írhatják: „A Vevő által fizetendő egyenleg az alábbiak szerint kerül kifizetésre: ____ $ [Eladó Ügyvédjének] a Befejezés Napján, a Kötelezettségvállalásoknak megfelelően; ____ $ __ városnak ingatlanadó hátraléka miatt; $____ a [Strata Corp] részére az F űrlap és a rétegdíj kiigazítása érdekében; a fennmaradó ____ dollárt az Eladónak.” Ez alapvetően a fizetési irány és biztosítja, hogy mindenki tisztában legyen a pénzeszközök kifizetésével (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ehelyett készíthet egy külön Ügyvédi bizalmi levél a kifizetések részletezése (különösen az eladói oldalon). Vevői oldalról, ha Ön kezeli a jelzálogkölcsönt, akkor elkészíti a Trust Conciliation vagy „In/Out” nyilatkozat amely megmutatja a befizetett pénzeszközöket (letét, jelzálog, a vevő készpénze) és a kifizetett pénzeszközöket (az eladó ügyvédjének, PTT fizetésére, díjak kifizetésére stb.) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ez a be/ki nyilatkozat gyakran belső, de egyes jogászok osztják ezt. Biztosítani jó gyakorlat minden dollárt elszámolnak.
• Különleges visszatartások: Ha bármilyen visszatartásra van szükség, sorolja fel azokat a Kiigazítási Nyilatkozatban, vagy tegye egyértelművé a megjegyzésekben. Gyakori visszatartások:
  • Külföldi adóvisszatartás: Ha az eladó nem kanadai rezidens, a vevőnek vissza kell tartania az eladási ár egy részét (jellemzően 25%-ot vagy annál többet), amíg az eladó be nem nyújtja a hitelminősítő igazolást a tőkenyereség-adóról. Ezt a jövedelemadó-törvény 116. sz. Adott esetben ezt a visszatartási összeget egyértelműen fel kell jegyezni (gyakran megjegyzésként, nem pedig kiigazításként, mivel valójában nem az ár kiigazításáról van szó, hanem a pénzeszközök ideiglenes visszatartásáról). A következő megjegyzés jelenhet meg: „XX,XXX USD bizalmi kezelés alatt áll a hitelminősítő intézet engedélyére váró nem rezidens eladó miatt” (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Győződjön meg arról is, hogy az eladó aláírja a Törvényes tartózkodási hely nyilatkozat annak megerősítése, hogy rezidensek vagy nem rezidensek (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
  • Builder zálogjog visszatartása: Ha az ingatlant a közelmúltban újonnan építették vagy felújították, szükség esetén fontolja meg az építőipari zálogtörvény szerinti visszatartást (általában az építési költség 10%-a 55 napig). Az új lakások értékesítése ezt általában a szerződésen keresztül intézi. Szükség esetén adjon meg ilyen visszatartást (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
  • Javítás vagy befejezés visszatartása: Alkalmanként a vevő és az eladó megállapodnak abban, hogy letétbe helyeznek bizonyos összeget a bezárás utáni javításokhoz (pl. az eladó, hogy befejezzen bizonyos munkát a zárás után). Ha az ügyletben ez szerepel, egyértelműen jegyezze fel az összeget és a feltételeket a bizalmi levélben.
• Felülvizsgálat és jóváhagyás: Küldje el a módosító nyilatkozatok tervezetét a másik ügyvédnek néhány nappal a zárás előtt jóváhagyásra. Mindkét félnek egyet kell értenie abban, hogy igaza van. Ez általában e-mailben történik – Ön elküldi a piszkozatát, ők pedig összevetik a számadatokat. Ha bármilyen eltérés van, oldja meg. A gyakori eltérések lehetnek egy kis adóösszeg-különbség vagy egy elfelejtett korrekció. Miután megállapodtak, minden ügyvéd aláírtatja vagy elismeri ügyfelét (az ügyfelek gyakran az aláírási találkozó alkalmával írják alá a módosításokat). Írja alá az ügyfél bármelyikét is fizetési irány ha az Ön cége pénzeszközöket folyósít a nevükben (pl. az eladó arra utasítja Önt, hogy fizesse ki a jelzálogkölcsönt, az ingatlanjutalékot stb., az értékesítésből származó bevételt). Az eladó nyilatkozatában szerepelhet az ingatlanosnak fizetendő jutalék levonása – bár a jutalékot gyakran a bróker a letétből kezeli, ez régiónként függ. Ha a bevételből jutalékot kell fizetni, szerepeltesse azt az eladó nyilatkozatában, és kérjen írásbeli utasítást az eladótól az ingatlanközvetítői vagyonkezelői számla kifizetésére (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (mivel az ügyvéd az eladó beleegyezése nélkül nem fizethet harmadik félnek, például az ingatlanosnak).

A korrekciós nyilatkozatok aprólékos elkészítésével minden megfelelő jóváírással és terheléssel (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás), biztosítod ezt a pénzügyi elszámolás helyes le a fillérekig. Ez véd a zárás utáni viták ellen. Mind a vevő, mind az eladó értékelni fogja a világos összefoglalót, amely megmutatja, hogyan jutott el a végső számokhoz.

2.7 Dokumentumok lezárása

A záróokiratok azok a jogi dokumentumok, amelyek ténylegesen végrehajtják a tulajdonjog átruházását és az ügylet elszámolását. A befejezésig Ön elkészíti és összeállítja az aláíráshoz szükséges összes dokumentumot. Az alábbiakban felsoroljuk a BC-ben szokásos szállítási dokumentumokat és azok kezelését:

• A formanyomtatvány – Freehold átruházás: Ez a Land Title űrlap, amely a tulajdonjogot az eladóról a vevőre ruházza át. A vevő ügyvédje (vagy szállítója) készíti el, és minden eladónak alá kell írnia, és egy felhatalmazott tisztviselőnek (ügyvéd, közjegyző vagy eskübiztos) kell tanúsítania. Az elektronikus bejelentés megjelenésével A formanyomtatványt fog generálni az LTSA-n keresztül Webes iktatás rendszer (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Adja meg az eladók (ahogyan a címen szerepelnek) és a vevők nevét (ügyeljen a helyes írásmódra és a teljes nevekre, és több vevő esetén adja meg a közös bérleti szerződést és a közös bérlők felosztását, ha utasítást kap). Adja meg a jogi leírást és a csomagazonosítót, valamint az ellenértéket (fizetett árat) is. Miután kitöltötte a webes űrlapot, nyomtasson egy Végrehajtási másolat aláírásra. Minden eladó egy ügyvéd/közjegyző jelenlétében írja alá magát, aki kitölti az űrlapon a tanúk rovatát (tiszti igazolás). Győződjön meg arról, hogy az A formanyomtatványon dátumot és tintával írták alá, feltüntetve a tanúskodó tiszt teljes nevét, címét és beosztását. (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A végrehajtást követően Ön (mint a benyújtó ügyvéd) megteszi digitális aláírás az elektronikus nyomtatvány annak igazolására, hogy rendelkezik az aláírt eredetivel (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Az A formanyomtatvány ezután a kitöltési dátumon készen áll a regisztrációra.
  • Tipp: Ellenőrizze még egyszer az új tulajdonosok „bérleti jogviszonyát” az A nyomtatványon. Ha a vevők házaspárok, akkor a közös bérleti szerződés általános (így, ha az egyik meghal, a másik túlélő jogcímet kap). Ha a szerződés nem írja elő, tisztázza a vevővel. Közös bérlők esetén ügyeljen arra, hogy pontosan megjelöljék a részesedéseket (pl. 50/50 vagy egyéb). Bármilyen szokatlan forgatókönyv esetén, mint például a névváltoztatás (az eladó azonosítója vagy a jogcím neve), kérje meg az eladót, hogy írja alá pontosan úgy, ahogyan a jogcímen szerepel, és szükség esetén készítsen el egy személyazonossági nyilatkozatot.
• B formanyomtatvány – jelzálog: Ha a vevő jelzáloggal terheli az ingatlant, a B formanyomtatvány az a terhelés, amelyet a vevő új jogcímére bejegyeznek a kölcsönadó javára. Az A formanyomtatványhoz hasonló webes iktatással készül. Szüksége lesz a hitelező utasításaiban szereplő összes jelzáloghitel-adatra (kamatláb, futamidő, fizetési dátumok, a hitelező hivatalos neve stb.). A B formanyomtatvány végrehajtási példányának elkészítése után azt aláírja a kölcsönvevő (vevő) és Ön (vagy más tiszt) tanúja volt az aláírási időpontban (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Győződjön meg róla, hogy minden kölcsönfelvevő aláírja, és a tisztviselői rész teljes. A benyújtáshoz digitálisan aláírja. Megjegyzés: igen nem szüksége van a kölcsönadó aláírására egy B formanyomtatványon; a kölcsönfelvevő aláírása és ügyvédi igazolása elegendő a földtulajdon bejegyzéséhez. Ezenkívül csatoljon vagy írjon be minden lényegeset Normál jelzálogfeltételek bejelentési szám vagy speciális feltételek – a legtöbb bank szabványos feltételeket (például MT####) nyújtott be, amelyekre hivatkozik, ahelyett, hogy több tucat oldalt csatolna hozzá. Ha vannak egyedi feltételek vagy ütemezések (néha magánhitelezők esetében), azokat elektronikus mellékletként kell csatolni a bejelentéshez.
• Vagyonátruházási adó (PTT) bevallása: A vevőnek BC-t kell fizetnie Ingatlan átruházási adó (kivéve, ha mentesül) az átutalás nyilvántartásba vételekor. 2020-tól a PTT bevallások elektronikus úton, web alapú rendszeren keresztül történnek. a papír PTT űrlapokat már nem fogadják el (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Az LTSA portálon keresztül kitölti a PTT webes űrlapot (általában az átutalás benyújtásakor a csomagba integrálva), és az kiszámítja az adót. Az adóbevallás tartalmazni fogja az olyan részleteket, mint az átvevők teljes neve, állampolgársága (további 20%-os külföldi vevői adóért, ha van ilyen), a vételár (valós piaci érték) és az igényelt mentességek (első lakásvásárló, új építésű lakás, család átruházása stb.).
  • Nyilatkozat és fizetés: A PTT webes űrlapot a záráskor küldjük be, és a a fizetés elektronikusan történik (a Land Title rendszer megterheli a cége BC OnLine számláját vagy vagyonkezelői számláját az adóval), amikor az átutalás benyújtásra kerül (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Győződjön meg arról, hogy a PTT-hez szükséges pénzeszközöket a vevő bizalmi alapon szerezte meg (ezt gyakran a jelzálogelőleg vagy a vevő által hitelesített csekk fedezi). A vevőnek alá kell írnia a PTT nyomtatványt (a régi papírlapon van az aláírásának helye, webes iktatás esetén az információ visszaigazolását írja alá). A gyakori mentességek, mint például a First Time Home Buyer, megkövetelik, hogy a vevő jogosult legyen – Ön meg kell adnia az adatait, és a rendszer alkalmazza a mentességet, ha jogosult. Mindig ellenőrizze újra a matematikát: a normál PTT 1% az első 200 2 USD után, 200% 2 3–2 millió USD, 3% 5–3 millió USD és XNUMX% minden XNUMX millió USD feletti érték esetén (és adott esetben további külföldi vevői adó). Erősítse meg az ügyféllel, hogy jogosult-e bármilyen mentességre. A benyújtott bevallás másolatát őrizze meg nyilvántartása céljából.
• GST tanúsítvány: Ha a tranzakcióra az ÁFA vonatkozik (pl. új lakás vagy egy építtető által jelentősen felújított lakás eladása, vagy egy lakó/munkahelyi egységben lévő kereskedelmi rész eladása), és a a vásárló nem GST-regisztráló, akkor jellemzően az eladó szedi be az ÁFA-t. Az eladó ügyvédje gyakran készít egy egyszerű „GST-tanúsítványt”, amelyet az eladó aláírhat, és megerősíti, hogy fizetendő-e GST, és azt beszedték-e. Gyakran azt írja ki, hogy a tranzakció GST-mentes (ha lakossági használatban van), vagy ha GST-t kell fizetni, akkor vagy benne van az árban, vagy átutalják. Használt lakossági eladáshoz elkészítheti a az eladást igazoló igazolás mentes a GST alól és írja alá az eladó. Ha GST-t fizetnek, győződjön meg arról, hogy a fizetési mód (általában hozzáadódik a vételárhoz vagy szerepel benne) egyértelmű. Ez a dokumentum főként iratnyilvántartásra szolgál, és a vevő kényelmét szolgálja, hogy ne kelljen további GST-t igényelni. Az új építményeknél általában a fejlesztő közjegyzője kezeli a GST kimutatását.
• Az eladó kötelező lakóhelyi nyilatkozata: Az eladónak alá kell írnia egy kötelező nyilatkozatot a kanadai adózási státuszáról (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Erre a jövedelemadó-törvény miatt van szükség – ha az eladó nem rezidens, a vevőnek vissza kell tartania a pénzeszközöket a potenciális tőkenyereségadó miatt. A nyilatkozat általában azt írja ki, hogy „nem vagyok Kanadában nem rezidens az ITA 116. pontja értelmében” (ami azt jelenti, hogy kanadai lakos). Ha az eladó nem rezidens, a nyilatkozatban ez szerepel, és elismeri a visszatartást. Győződjön meg arról, hogy ezt a nyilatkozatot egy biztos (általában ügyvéd vagy közjegyző) előtt írja alá, és őrizze meg irattárában. Az eladó státuszának dokumentálásával megvédi a vevőt az eladó adófizetési kötelezettségétől. Ha nem rezidens, Ön, mint a vevő ügyvédje, minden bizonnyal végrehajtja a szükséges visszatartást (gyakran az eladási ár 25%-a körül, vagy az eladó CRA-tól kapott engedélye alapján) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
• Vállalkozások / Útmutató a levelek fizetésére: Bár nem a földtulajdon formák, a bizalmi levél or kötelezettségvállalási levél Az ügyvédek közötti csere kritikus záródokumentum. Általában a vevő ügyvédje levelet küld a záró dokumentumcsomaggal az eladó ügyvédjének, amelyben a következőket írja le: „Mellékeljük az A formanyomtatványt és az X USD értékű banki váltót. Kötelezettségvállalásaink a következők: az Átruházás (és a Jelzálog) bejegyzése a Teljesítés időpontjáig; ne engedje át az eladásból származó bevételt az eladónak, amíg a tulajdonjog a vevő nevére nem kerül pénzügyi tehermentesen; az eladó ügyvédjének átadni az új jogcím másolatait stb. Az eladó ügyvédje cserébe vállalja, hogy: „vagyonkezelésben tartja a pénzeszközöket, csak akkor adja át az eladónak, ha vállalta; az eladó jelzáloghitelének kifizetésére és mentesítésre; a birtokláshoz kulcsokat adni; stb." Ezek standard vállalások a BC Law Society és a Kanadai Ügyvédi Kamara fejlesztette ki, és nemrégiben frissítették az elektronikus pénzátutalási forgatókönyvekhez (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Szállítóként ezeket a leveleket megszerkesztheti ügyvédi felülvizsgálat céljából. Kulcsfontosságú, hogy a kötelezettségvállalások kiterjedjenek minden olyan pontra, amely mindkét fél védelméhez szükséges. A megállapodást követően mindkét fél jogilag kötve van hozzá – a vállalás meghiúsulása szakmai kötelességszegés. A gyakori kötelezettségvállalások közé tartozik, hogy az eladó ügyvédje megígéri, hogy futárral visszaküldi az aláírt utalványt, a vevő ügyvédje pedig, hogy nem veszi nyilvántartásba azt a teljesítés időpontjáig, és ezt követően azonnal kifizeti az összeget. Mindig kövesse a cége által preferált pontos megfogalmazást vagy a szabványos sablont. Ha a pénzeszközöket elektronikusan kell elküldeni, a vállalkozások banki váltó helyett erre hivatkozhatnak.
• Vegyes dokumentumok: Az ügylettől függően további dokumentumok lehetnek:
  • Biztosítási kötés: Nem jogi dokumentumot készít, de győződjön meg arról, hogy a vevő szükség esetén biztosítási visszaigazolást ad (főleg, ha jelzáloghitelről van szó). Lehet, hogy másolatot kell küldenie a hitelezőnek.
  • Címbiztosítási kötvény: Ha a hitelező vagy a vevő tulajdoni biztosítást köt, Ön gondoskodik a kötvény megkötéséről, és a vevő aláírja a kérelmet/visszaigazolást. Magát a kötvényt a biztosító állítja ki, de őrizze meg az igazolást.
  • Közzétételi űrlapok: Ha az ingatlan egy új fejlesztési egység, előfordulhat, hogy a vevőnek alá kell írnia egy közzétételi nyilatkozatot (a rétegfejlesztői közzétételhez), amelyet általában a szerződéssel korábban kell kezelni.
  • Kulcsok átvétele: Néha az eladó oldalán készítik elő – a kulcsok elengedésének elismerése. Gyakran informálisan az ingatlanosok kezelik helyette.
  • Kiigazítási nyugtázás: Általában mindkét fél aláírja a kiigazítási nyilatkozatot, hogy jóváhagyja azt.
  • Ügyvédi Társaság nyomtatványai: Ha az Ön cége az Ügyvédi Társaság gyakorlati ellenőrzőlistáját használja, rendelkezhet belső űrlapokkal (ügyfélazonosító űrlap, bizalmi elszámolási űrlapok) – győződjön meg arról, hogy ezek hiánytalanul megfelelnek, de nem képezik a záró csomagcsere részét.
• A dokumentumok lebonyolítása: Intézkedjen a találkozó aláírása jóval a befejezés előtt (általában 1-3 nappal a zárás előtt a vevő számára; az eladó gyakran egy kicsit korábban aláírja, hogy a dokumentumokat visszaküldje a vevő ügyvédjének). A találkozó során, magyarázza el az egyes dokumentumokat és azok hatását, mielőtt az ügyfél aláírná (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Például mutassa be az eladónak az A formanyomtatvány átruházását (ez átadja a tulajdonjogát) és a lakcímnyilatkozat jelentőségét. Járasd végig a vevőt a jelzálogkölcsönön és az átutalással, hangsúlyozva, hogy jogi terhet vállalnak. Ez nem csak oktatja az ügyfelet, hanem segít megelőzni a hibákat is (például, ha az ügyfél észreveszi, hogy hibásan írják le a nevét stb., amit aztán kijavíthat). Az aláírás után, megfelelően tanúsítsa az aláírásokat (A részletes végrehajtási követelményeket lásd a Szabályozási megfelelőség szakaszban). Gondoskodjon arról, hogy mindenki rendelkezzen az aláírási ülésről származó, államilag kibocsátott fényképes igazolvány másolatával, amint azt az Ügyvédi Társaság szabályai megkövetelik a földtulajdon-okmányok végrehajtásakor (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
  • Távoli ügyfelek esetén: Ha egy fél nem tud aláírni az Ön jelenlétében (pl. városon kívüli eladó), előfordulhat, hogy meg kell szerveznie az aláírást egy közjegyzővel vagy ügyvéddel az adott helyen, vagy alkalmaznia kell a távoli aláírási rendelkezéseket (amelyek bizonyos feltételek mellett léteznek, különösen a COVID-19 után – az LTSA közleményei lehetővé teszik a videós tanúskodást speciális eljárásokkal). Mindig kövesse az irodán kívüli aláírások megfelelő eljárását (a tanúnak igazolnia kell személyazonosságát és esküjét, ha szükséges).

Miután minden dokumentumot aláírt és összeállított, készen áll cserélje ki a zárócsomagot a másik oldallal, és folytassa a befejezéssel (iktatás és pénzátutalás). A dokumentumok jól rendszerezve (segít egy ellenőrző lista) és kétszeri ellenőrzésével (nevek, dátumok, aláírások) elkerülhető az utolsó pillanatban felmerülő kavarodás. A megfelelően előkészített záródokumentumkészlet a szállító büszkesége – ez azt jelenti, hogy a zökkenőmentes zárás elérhető.

---

3. Kommunikáció harmadik felekkel

A közvetítés egy csapatmunka, amely túlmutat Önön és ügyfelén. Kapcsolatba kell lépnie több harmadik féllel – ingatlanügynökökkel, jelzáloghitel-közvetítőkkel vagy bankokkal, a Földbirtok-hivatallal, önkormányzatokkal, esetenként rétegkezelőkkel vagy másokkal – az információgyűjtés és a zárás koordinálása érdekében. Az ezekkel a felekkel való hatékony és időben történő kommunikáció kulcsfontosságú.

3.1 Kapcsolattartás az ingatlanközvetítőkkel

Realtors (ingatlanügynökök) gyakran az első kapcsolattartók egy tranzakcióban, és a birtoklásig továbbra is érintettek maradnak. Az érintett ingatlanosokkal való jó munkakapcsolat kialakítása sok problémát elsimíthat. A legfontosabb interakciós pontok a következők:

• Szerződés és dokumentumok: Az ingatlanügynökök általában az aláírt adásvételi szerződést adják át az ügyvédeknek, miután az alanyokat eltávolították. Ha nem kapta meg röviddel a megőrzés után, forduljon az ingatlanoshoz, és küldje el. Is kérjen ingatlanközvetítők bármilyen Nyilatkozat az ingatlanról vagy módosítások/kiegészítések. Gyakran minden irodának (tőzsdei és értékesítési ügynök) van egy példánya; győződjön meg arról, hogy megkapja a utolsó teljesen végrehajtott verzió (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Az ingatlanosok is elláthatják a MLS listalap és a jellemző lap ha szükséges (hasznos az olyan dolgok ellenőrzéséhez, mint a felvételek, vagy ha jogi csomagot hirdettek – bár nem jogi dokumentum).
• Módosítások egyeztetése: Ha bármilyen változás történik az ügyletben (időpont meghosszabbítása, vételár változása, javítási hitel stb.), általában az ingatlanosok egyeztetik ezeket, és aláírásra kiegészítést készítenek. Nyílt kommunikációt tartson fenn az ingatlanközvetítőkkel, hogy ne maradjon utoljára a változásokról. Például, ha a vevő és az eladó megállapodnak abban, hogy kitolják a teljesítési dátumot, ezt gyakran az ügynökökön keresztül közlik – ügyeljen arra, hogy azonnal elküldjék Önnek az írásos módosítást, nehogy rossz dátummal készítsenek dokumentumokat.
• Birtoklási megállapodások: A birtokba vételt (kulcscserét) az ingatlanosok jellemzően a birtokbavétel napján (gyakran a szerződésben foglaltak szerint a teljesítést követő napon délben) intézik. Azonban útmutatást kapnak az ügyvédektől, hogy az üzlet lezárult. A tulajdonjog átruházása és a pénzeszközök felszabadítása után haladéktalanul értesítse az ingatlanosokat, hogy kiadhassák a kulcsokat a vevőnek (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Általában a vevő a kulcsokat a tőzsdei ügynök irodájában veszi át. Ha az utolsó pillanatban késik a zárónap, értesítse a lehető leghamarabb az ingatlanosokat, hogy módosíthassák a kulcscsere időpontját, és kezelhessék az ügyfelek költözéssel kapcsolatos elvárásait.
• Ingatlanközvetítői jutalék: A szerződés általában úgy rendelkezik, hogy az ingatlanjutalékot a bróker vagyonkezelői számlájáról fizetik (a letétből finanszírozva). A BC-ben bevett gyakorlat az, hogy a tőzsdei közvetítő cég tartja a letétet, és a jutalékot kifizeti mind a tőzsdei, mind a vevői brókereknek a befejezés után. Bizonyos esetekben azonban, ha a letét nem volt elegendő vagy más módon rendezték, előfordulhat, hogy a jutalékot ki kell fizetni az értékesítésből származó bevételből. Az ingatlanosok külön küldhetnek jutalékkivonat/számla az ügyvédeknek, ha átutalással várják a fizetést. Ha ilyet kap, igazolja, hogy megfelel-e a szerződésnek, és győződjön meg arról, hogy az eladó megértette, hogy ez levonásra kerül. Ezt követően az eladó kiigazításaiba vagy kötelezettségvállalásaiba beépítené, az eladó utasítása alapján az eladásból származó bevételből fizetve a közvetítői díjat. Mindig tisztázza az ingatlanügynökkel a jutalék kezelésének módját.
• Információ forrás: Az ingatlanközvetítők nagyszerű gyakorlati információforrások lehetnek. Például, ha szüksége van a PID vagy a jogi leírás és a telekcím még nem frissült (új felosztáshoz stb.), az ingatlanos gyakran rendelkezik a részletekkel. Azt is tudniuk kell, hogy egy ingatlant nemrégiben felmérések végeztek-e, vagy vannak-e be nem iktatott szerződések (például bérleti szerződések vagy nem bejegyzett szolgalmi jogok), amelyeket tudnia kell. Ne habozzon kérdezni, ha valami nem világos.
• Szakmaiság: Tartsa professzionális és készséges kommunikációt az ingatlanosokkal. Az ügyfelek elvárásaival is zsonglőrködnek, és értékelni fogják az időszerű frissítéseket. Például egy gyors e-mail mindkét ingatlanosnak a befejezés napján: „A pénzeszközök átutalása megtörtént, a tulajdonjog bejegyzésre került – a kulcsok átadhatók a vevőnek” rendkívül hasznos és a jó szolgáltatás része. Ezzel szemben, ha váratlan probléma merül fel (például a regisztráció rövid késése), az ingatlanosok jelzése lehetővé teszi számukra az ügyfelek megnyugtatását vagy a költözési megállapodások módosítását. Az ingatlanügynökök gyakran nem értik a technikai jogi lépéseket, ezért egyszerű szavakkal magyarázza el („Kis késést tapasztaltunk a banki alapok kifizetésénél, de várhatóan még ma befejezzük – tájékoztatni fogom Önt”). Ez az együttműködés megakadályozza a pánikot és fenntartja mindenki bizalmát.

Ne feledje, hogy míg az ügyvédek/közvetítők intézik a jogi lezárást, az ingatlanosok az ügyfelek kézben tartását a mozgó logisztikával kapcsolatban – a közös munka biztosítja az ügyfelek zökkenőmentes élményét a végpontokig.

(House Keys Photos, Töltse le a LEGJOBB ingyenes házkulcsokat Stock fotók és HD képek) Az ingatlanosok koordinálják a kulcsok átadását, miután megerősíti, hogy a zárás befejeződött (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Az ügynökök tájékoztatása a zárónapi fejleményekről zökkenőmentes birtoklást biztosít a vevő számára.

3.2 Kommunikáció jelzálog-brókerekkel és hitelezőkkel

A legtöbb vásárlásnál van a jelzáloghitel-bróker vagy bank részt vesz a vevő finanszírozásában. Értékesítés esetén kapcsolatba lép az eladóval meglévő hitelező jelzáloghitelek elengedésére. A kommunikáció legfontosabb pontjai:

• Jelzáloghitel-felvételi útmutató: Ha egy jelzálog bróker gyakran közvetítőként működnek a hitelező és a hitelfelvevő között. A bróker tájékoztathatja Önt arról, hogy Önt választották ki a hitelfelvevő ügyvédjeként, és az utasítások megérkeznek a hitelező finanszírozási osztályától. Ha néhány héttel a zárás előtt nem látja a jelzálogkölcsönre vonatkozó utasításokat, lépjen kapcsolatba a brókerrel, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden rendben van. A brókerek néha felgyorsíthatják vagy ellenőrizhetik a hitelezőnél az állapotot. Amint az utasítások megérkeznek, igazolja átvételét a hitelezőnek vagy brókernek, és vázolja fel az esetleges problémákat (pl. ha a hitelező valami szokatlant kér, tisztázhatja a brókeren keresztül).
• A hitelezői követelmények tisztázása: Ha a hitelező utasításaiban valami nem világos (például a hitelező furcsa biztosítékot vagy egy olyan dokumentumot szeretne, amely nem rendelkezik Önnel), forduljon hozzánk. Az utasítások gyakran tartalmazzák a hitelező kapcsolattartási nevét/számát ügyvédi támogatás vagy finanszírozó felelős. Például, ha a kölcsönadó azt várja a kölcsönfelvevőtől, hogy írjon alá egy olyan dokumentumot, amelyet Ön nem kapott, kérje meg. Vagy ha a jogi leírás megváltozott (új alegységeknél gyakori), javasolja a hitelezőnek, hogy módosítsa a dokumentumokat. A hitelező képviselőjével való azonnali kommunikáció megelőzheti a finanszírozási késéseket. Tartsa naprakészen a brókert a főbb kérdésekben, mivel ők a kölcsön finanszírozását látják.
• Jelentés a hitelezőnek/brókernek: Az aláírást követően, ha a hitelező a finanszírozás előtt az aláírt dokumentumok vagy a biztosítás másolatát kéri, küldje el azokat a lehető leghamarabb. Sok hitelező szeretne csomagot 3-5 nappal a zárás előtt. A bróker ezekre is emlékeztetheti Önt. A finanszírozás napján, ha a pénz nem érkezik meg a várt időre, azonnal lépjen kapcsolatba a hitelező finanszírozási osztályával. A jelzáloghitel-alapok általában elektronikus vagy elektronikus átutalással érkeznek meg a teljesítés napján (vagy azt megelőzően délután). Ha már dél van, és nincs pénz, fokozza a problémát – néha kimaradt egy adminisztrátori lépés, és egy gyors hívás felszabadíthatja az összeget. Tájékoztassa az ügyfél brókerét, ha finanszírozási probléma merül fel, mivel a hitelezőt is előmozdíthatják.
• Az eladó kölcsönadója (kifizetés és mentesítés): a eladó jelzáloghitelét, a kommunikáció a hitelező kifizetési osztályával történik. Amikor kifizetési nyilatkozatot kér, adja meg az összes adatot (jelzálogszám, ingatlan, a hitelfelvevők neve), valamint faxot vagy e-mailt. Egyes nagy bankok online portálokkal rendelkeznek az ügyvédek számára, ahol felmentést kérhetnek (pl. a Scotiabank INFOlink, az RBC CMS portálja). Használja ezeket a kérések nyomon követéséhez, ha rendelkezésre állnak. Ha eltelik egy hét, és nincs kifizetési nyilatkozat, hívja a hitelező ügyvédi forródrótját, hogy üldözze. A zárásig előfordulhat, hogy meg kell erősítenie a hitelezővel, hogyan küldje el a pénzeszközöket (EFT adatok vagy csekk befizetési utasítás), és hová kerül a végrehajtott mentesítés. Sok bank ma már elfogad átutalási vagy elektronikus fizetést, és automatikusan elektronikusan ürít, ami gyorsabb is lehet. Ha kétségei vannak, kérdezze meg: „Regisztrálni fogja a mentesítést, vagy számítsunk a C formanyomtatványra?” A kifizetés után, ha a mentesítés nem jelenik meg, kövesse a megoldást. Későbbi kérdések esetén dokumentálja a hitelezőkkel folytatott kommunikációját (pl. melyik képviselő mondta, hogy futárral küldik a mentesítést stb.).
• Összeférhetetlenség – mindkettőért fellépés: Vegye figyelembe, hogy Kr. e-ben az ügyvéd általában mind a hitelfelvevő, mind a kölcsönadó nevében eljárhat egy lakáscélú jelzáloghitel esetében (általános gyakorlat), mivel érdekeik általában összhangban vannak, de szem előtt kell tartania az esetleges konfliktusokat (Navigálás a szállítási folyamatban British Columbiában – Northam Law Corporation). Önnek, mint szállítónak csak meg kell győződnie arról, hogy a hitelező minden utasítását betartják, miközben továbbra is védi a vevő érdekeit. Ha valaha konfliktus adódik (pl. valami a jogcímen nem tetszik a hitelezőnek, de a vevő továbbra is meg akarja kötni az üzletet), forduljon az ügyvédhez, hogy útmutatást kapjon a kettős szerepkör kezeléséhez, vagy ha külön ügyvédre van szükség.
• Magánhitelezők: Ha a jelzáloghitel magánszemélytől származik, vagy egy második jelzáloghitel-forgatókönyv, akkor előfordulhat, hogy a kommunikáció egy másik ügyvéddel történik, aki az adott hitelezőt képviseli. Ebben az esetben az ügyvéddel ugyanúgy bánjon, mint az ellenérdekű ügyvéddel – ügyeljen arra, hogy a dokumentumokat biztonságosan cseréljék ki. Előfordulhat, hogy elküldik Önnek a jelzáloghitel-nyomtatványt, hogy az ügyfele aláírja, vagy maguk is szeretnék regisztrálni. Tisztázza korán a szerepeket a párhuzamosságok elkerülése érdekében.

Röviden, legyen proaktív és reagáló minden hitelezővel és brókerrel. A vevő új kölcsöne esetén gondoskodjon arról, hogy semmi ne tartsa vissza a finanszírozást azáltal, hogy időben foglalkozik a követelményekkel (Navigálás a szállítási folyamatban British Columbiában – Northam Law Corporation). Az eladó kölcsönei esetén kapjon kifizetési leveleket, és erősítse meg a kibocsátást. A zárónapi stressz nagy része abból fakad, hogy „Hol vannak az alapok?” vagy „A jelzáloghitelt kifizették?” – a bankokkal és brókerekkel folytatott egyértelmű kommunikációja minimalizálja ezeket a problémákat.

3.3 Együttműködés a Földtulajdon-hivatallal (LTSA)

A Land Title and Survey Authority (LTSA) az a hely, ahol a gumi találkozik az úttal – itt regisztrálják az átruházást és a jelzálogjogot a tranzakció befejezéséhez. Az LTSA-val való kommunikáció többnyire azon keresztül történik elektronikus rendszerek, de kulcsfontosságú, hogy megértsük, hogyan kommunikáljunk vele:

• A myLTSA és a Web Fileing használata: Regisztrált felhasználóként (a cége fiókján keresztül) használja a Elektronikus nyilvántartó rendszer (EFS) a myLTSA-n keresztül dokumentumok benyújtásához. Mivel 2021 szeptemberében az A formanyomtatványt, a B formanyomtatványt, a C űrlapot és az egyéb földtulajdon-nyomtatványokat elektronikusan kell benyújtani a webes iktatáson keresztül (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ki kell töltenie az űrlapokat a webes felületen, és csatolnia kell a szükséges PDF-szkennelt dokumentumokat (például a végrehajtási nyilatkozatot, ha van ilyen, vagy az F rétegű űrlapot). Miután mindent aláírt és kész, létrehoz egy Csomag a myLTSA-ban, amely több eszközt is tartalmazhat (pl. átutalás, új jelzáloghitel, mentesítés, F űrlap, mindez egy csomagban).
  • Egyidejű regisztráció: Általánosságban elmondható, hogy az átruházást és az új jelzálogkölcsönt egy csomagban együtt kell benyújtani, hogy azok egyidejűleg regisztráljanak (első tételként az átruházás, másodikként jelzálog). Ha egy F formanyomtatványt (rétegtanúsítvány) vagy más igazoló dokumentumokat is regisztrál, szükség szerint mellékelje azokat (az F űrlapot iktatják dolgoztam, ahol az az átutalás, és 60 napon belül kell kelteznie). Használja a „Hold” vagy időzített elengedés funkciót, ha egy adott időpontban sorba kell helyeznie a benyújtást (ritkán van rá szükség, de szinkronizált zárások esetén előfordulhat). Normális esetben a csomagot csak a teljesítés reggelén küldi be, miután megkapta az engedélyt (pénz vagyonkezelés, aláírt dokumentumok az eladótól stb.).
  • Digitális aláírás: A benyújtáshoz az ügyvédnek alkalmaznia kell a saját Juricert digitális aláírás minden hangszerhez. Ez a kriptográfiai aláírás egyedi és jelszóval védett. Soha ne ossza meg senkivel a digitális tanúsítvány jelszavát vagy tokent – Az Ügyvédi Társaság szabályai szigorúan tiltják, hogy a kisegítő személyzet az ügyvéd aláírási igazolványát használja (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Az ügyvédnek be kell jelentkeznie és alá kell írnia. Ez az aláírás igazolja az LTSA számára, hogy az ügyvéd birtokában vannak az eredeti aláírt papíralapú dokumentumok (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ez a modern megfelelője az aláírt nyomtatványok személyes bemutatásának. Győződjön meg arról, hogy az ügyfelek által aláírt végrehajtási másolat az identiques a fájlhoz (a Web Fileing időbélyeget tesz a végrehajtási másolaton, hogy összekapcsolja az elektronikus verzióval) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha az aláírás után az utolsó pillanatban változtatásokra volt szükség, akkor a megfelelő módszer a Web Fileing űrlap módosítása (amely új végrehajtási példányt generál), és a módosítást az aláírókkal tudomásul kell venni, mielőtt digitálisan aláírnák (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Az apróbb elírási hibákat esetenként ügyvédi vallomással lehet kijavítani, de ha lehetséges, kerülje el ezt az előző kétszeri ellenőrzéssel.
  • Beküldés és függőben lévő regisztráció: Beküldés után a csomag hozzárendelődik a Függőben lévő jelentkezési szám (pl. „CA########”). A regisztráció általában perceken belül megtörténik, ha nincs hiba, de órákig is eltarthat, ha a rendszer foglalt, vagy ha az alkalmazás meg van jelölve ellenőrzésre. Az LTSA alapvetően a beküldés valós idejű sorrendjében működik (a szállítók gyakran a befejezés napján reggel 8:00 és 9:00 óra között nyújtanak be, hogy biztosítsák helyüket). Az állapotot online nyomon követheti. Ha hosszú ideig függőben marad, és a nap véget ér, felhívhatja az LTSA segélyvonalát, hogy érdeklődjön (bár ez általában ugyanazon a napon megy végbe a normál ügyletek esetében).
  • Keresés előtti és utáni keresés: Jó gyakorlat, ha a előzetes regisztrációs címkeresés a befejezés reggelén (a dokumentum-előkészítésnél végzett legutóbbi keresés után), hogy megbizonyosodjon arról, hogy ne bukkanjanak fel új vádak (például az utolsó pillanatban benyújtott meglepő ítélet) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha valami mégis megjelent, akkor a bezárás előtt foglalkoznia kell vele (pl. az eladóval kell foglalkozni vele). Miután elküldte és megkapta a regisztrációs visszaigazolást, tegye a regisztráció utáni keresés az új jogcím megerősítésekor a vevő tulajdonosként jelenik meg, és csak a tervezett költségek (pl. az új jelzálog) (Navigálás a szállítási folyamatban British Columbiában – Northam Law Corporation). Ezt követően szükség esetén szerezzen be tulajdonjog-igazolást (különösen, ha az ügyfél vagy a hitelező kéri) (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató). Az utólagos keresés biztosítja, hogy ne csússzon el a kettő között (az LTSA valójában megvéd minden közbenső regisztrációtól, ha egyidejűleg küldte be, de jó gyakorlat a megerősítés).
• LTSA kommunikáció és támogatás: Az LTSA munkatársaival való közvetlen kommunikáció korlátozott, de elérhető:
  • Ha egy alkalmazás rendelkezik a hiányosság, az LTSA vizsgáztatója felveszi a kapcsolatot a benyújtó ügyvéddel (általában telefonon vagy a rendszerben található „vizsgálói értesítésen” keresztül), hogy tájékoztassa a hiba okát. Gyakori hiba lehet a hiányzó aláírás, a rossz végrehajtási dátum vagy a csatolt dokumentummal kapcsolatos probléma (pl. olvashatatlan azonosító stb.). Ha ilyen értesítést kap, azonnal válaszoljon – gyakran kijavíthatja, és még aznap újra beküldheti. Néha gyors javítást tesznek lehetővé (például faxolást egy tisztább másolatban). Ha nem javítják ki, előfordulhat, hogy a kérelmet elutasítják, ami azt jelenti, hogy újra be kell nyújtania (és előfordulhat, hogy elveszíti az elsőbbséget). Ezért mindig próbálja meg azonnal orvosolja a hibákat a vizsgáztatóval együttműködve. Hívhatja a közleményben megadott számot, hogy megbeszélje a problémát a vizsgáztatóval – általában segít elmagyarázni, mire van szüksége.
  • Általános kérdések vagy műszaki kérdések esetén az LTSA-nak van egy támogatási vonala. Például, ha az elektronikus rendszer nem működik, vagy ha egy beadvány sürgős (közeledik a nap vége, és valami elakadt), hívja fel őket. Néha előnyben részesíthetik a valóban sürgős eseteket, vagy legalább útmutatást adhatnak. Kivételes esetekben (például rendszerkimaradások esetén) rendelkeznek protokollokkal (például papíralapú iktatás vagy prioritási számok) – általában nincs rá szükség.
  • Ha útmutatásra van szüksége egy szokatlan regisztrációval kapcsolatban (például egy ingatlan átadása vagy egy korábbi cím hibája), fontolja meg az LTSA felhívását, vagy keressen online súgóforrásaiban. A LTSA gyakorlati kézikönyv és a közlemények nagyon hasznosak trükkös helyzetekben ([PDF] földtulajdon-gyakorlási kézikönyv kivonat az 5. részből). Átvivőként ragaszkodjon a rutinszerű ingyenes átruházásokhoz – bármi bonyolult, közvetlenül az ügyvédet vonja be.
• Földtulajdonosi Átláthatósági Nyilvántartás (LOTR): Megjegyzés: 2020 végétől a BC-nek átláthatósági nyilatkozatot kell benyújtania minden egyes vállalati vagy vagyonkezelői tulajdonosnak (és néha akár magánszemélyeknek) történő átruházásról a A földtulajdonosok átláthatóságáról szóló törvény. Ez egy külön bejelentés a myLTSA-n keresztül, ahol az átvevő nyilatkozik, ha vannak tényleges tulajdonosok vagy érdekeltségek. Általában a maguknak vásárló magánszemélyek esetében ez egy egyszerű nyilatkozat arról, hogy „nincs érdekeltség”. Ha a vásárló egy entitás (vállalat, partnerség, vagyonkezelő), átláthatósági jelentést kell benyújtani. Győződjön meg arról, hogy ezt (valószínűleg az ügyvéd) az átadással egyidejűleg kezeli. A LOTR bejelentés nem befolyásolja az átutalás regisztrációját, de ez törvényi előírás, amely szankciókkal jár, ha nem történik meg. Legyen tudatában, és adott esetben emelje fel.

Összefoglalva: bánjon tisztelettel és szorgalommal az LTSA rendszerrel. Az elektronikus bejelentés hatékony, de megbocsáthatatlan a hibákért, ezért ellenőrizze még egyszer a részleteket, és kövesse a protokollokat (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Tartsa biztonságban digitális tanúsítványát. És mindig győződjön meg arról, hogy az eredmény – a megfelelően regisztrált cím – megvalósult, hiszen ez minden munkája végcélja.

3.4 Az önkormányzati hatóságokkal való kapcsolattartás

A szállítók kölcsönhatásba lépnek önkormányzati hivatalok főként ingatlanadó- és közüzemi információkra, de esetenként egyéb követelményekre is:

• Adóhivatal: A 2.3. szakaszban leírtak szerint gyakran kérni fogja a adóigazolás vagy legalább adóösszegeket kapjon a várostól. Győződjön meg arról, hogy a megfelelő önkormányzattal fordult (ellenőrizze az ingatlan címét – néha a levelező város eltér a joghatóságtól). Az információ megszerzéséhez adja meg a tekercsszámot vagy az ingatlan címét. BC számos települése lehetővé teszi az ügyvédek számára, hogy szükség esetén közvetlenül fizessenek ingatlanadót (csekken vagy online). Ha az eladásból származó bevétel egy részét a fennálló adók megfizetésére kell fordítani, futárral küldheti el a városba a csekket, vagy fizethet online a BC Online-on keresztül. Mindig erősítse meg a kedvezményezett nevét (általában „___ városa”). Fizetés után, őrizze meg a nyugtát az adók elszámolásának bizonyítására (későbbi megkeresés esetén). Egyes esetekben a vevő közjegyzője/ügyvédje vállalja az adó megfizetését az eladó bevételéből, aminek tükröződnie kell a kötelezettségvállalásokban.
• Segédprogramok: Egyes városok bizonyos közműveket (víz, csatorna, szemét) ingatlanadóval vagy külön számláznak. Határozza meg, mit kell módosítani. Ha a város biztosítja a közüzemi egyenleg vagy külön bizonyítványt szerezz be. Ha olyasmi, mint a helyi fejlesztési illeték folyamatban van (pl. évi útjavítási díj az adószámlán), általában az ingatlannál marad – igazítsd úgy, mint az adót. Végső mérős közművek (pl. vízóra vagy vízóra) gyakran a szállításon kívül végzik a felek (pl. az eladó adja meg a végső leolvasást). De ha kérik, felveheti a kapcsolatot a közüzemi osztályral, hogy a birtokbavételről vagy közvetlenül azelőtt végső leolvasást végezzen. A BC Hydro-t és a Fortis-t (energia/gáz) általában az eladó/vevő kezeli, aki közvetlenül hívja a fiókok megnyitását/lezárását – ezek általában nem tartoznak az ügyvéd hatáskörébe. Az önkormányzati rezsi, ha nincs mérve, akkor átalányösszegeket állít be. Mérés esetén (mint a negyedéves vízszámlák), néha a legbiztosabb az, ha az eladó fizeti a következő számlát, és szükség esetén módosítja az adókat.
• Épület vagy tűzoltóság: Ritkán az eladás feltétele lehet valamilyen tanúsítvány, például tűzvédelmi utólagos felszerelési tanúsítvány megszerzése, vagy annak megerősítése, hogy az ingatlanon nincs teljesítő munka. A szokásos gyakorlatban a szállító nem keres rutinszerűen nyitott engedélyeket vagy szabályzatsértéseket (ez általában a vevő átvilágítása a tárgy eltávolítása előtt). Ha azonban a szerződés meghatározza, vagy ha a vevőnek aggályai vannak és kéri, felhívhatja a város építési osztályát, hogy megtudja, van-e még nyitott építési engedély vagy jogszabályi probléma. (Az ügyvédeknek általában nem kötelező ezt megtenniük, de a nyugalom érdekében megtehetik – egyes ügyvédi irodák azt az irányelvet követik, hogy ezt nem teszik meg, hogy korlátozzák a hatókört). Ha igen, dokumentálja, hogy megtette, és az elhangzottakat (mivel ez nem garantált eredmény).
• Regionális körzetek: Ha az ingatlan egy településen kívül található, az adókat a tartomány szedheti be (vidéki ingatlanadó, általában a Surveyor of Taxes útján). A BC Online-on is rákereshetsz. Hasonló módon állítsa be.
• Megfelelőségi levelek: Néha, különösen kereskedelmi vagy speciális ügyletek esetén, az ügyvédek „City Compliance Letter”-t kérnek (például a zónák besorolásával stb.). Egy tipikus lakásügyletnél ez nem gyakori. Ha az ügyvédje kér ilyet, írjon a városnak, és kérje (gyakran térítés ellenében, és időbe telik). Általában nincs rá szükség, hacsak nincs valami konkrét játék.
• Helyi adók vagy illetékek: Tartsa szemmel az olyan dolgokat, mint a Spekuláció és üresedési adó (tartományi) ill Üres lakások adója (Vancouver) a tranzakcióban. Ezek a tulajdonosok személyi adói, nem közvetlenül az ingatlan zálogjogai, de néha a vevők bizonyosságot akarnak szerezni arról, hogy az eladó az ilyen adókat naprakészen megfizette. Az eladó ezekről külön nyilatkozatot adhat (a Law Society ellenőrző listája azt javasolja, hogy szerezzen be egy Stat Dec-et az eladótól, ha Vancouverben van az üresedési adóról (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás)). Adott esetben ügyeljen arra, hogy az eladó megfeleljen, nehogy a vevő örökölje a rendetlenséget.
• Címzárás előtti keresés az önkormányzaton keresztül: Vegye figyelembe, hogy Kr. e. az önkormányzatok ezt teszik nem regisztrálják saját zálogjogukat a ki nem fizetett rezsire a Földtulajdoni Hivatalban (kivéve az alapszabályt vagy bizonyos esetekben írásos értesítéseket). Tehát bíznia kell abban, hogy a várostól kapja meg az információkat. A szállítónak biztosítania kell, hogy ne maradjon hátralék a városnak ez a vevő problémája lehet. A városok általában üldözik az eladót a ki nem fizetett rezsiért (vagy átutalják az adókat). A be nem fizetett ingatlanadó mindenképpen a földnél marad (ezért fizetni kell).

Összefoglalva, az ön önkormányzati kommunikációja a körül forog pontos adó- és közüzemi adatok beszerzése valamint a várost érintő zálogjogok vagy kötelezettségek kezelésének biztosítása. Legyen udvarias és egyértelmű, amikor a városi személyzettel foglalkozik – adja meg a tekercsszámokat stb., hogy gyors válaszokat kapjon. Bár a város nem részese az üzletnek, önkormányzati díjak elszámolása elengedhetetlen ahhoz, hogy egyértelmű jogcímet biztosítsunk, és elkerüljük, hogy a vevő örökölje az adósságokat. Az adóhivatalokkal és másokkal való szorgalmas egyeztetéssel Ön megvédi ügyfelét, és teljesíti a szállítási folyamat kulcsfontosságú részét.

---

4. Szabályozási megfelelőség és legjobb gyakorlatok

Szállítóként be kell tartania a BC Jogi Társasága, a BC földtulajdonra vonatkozó jogszabályai és más szabályozó testületek által meghatározott jogi és etikai normákat. A megfelelés nem csupán a felelősség elkerülését jelenti; biztosítja a tranzakció integritását. Itt bemutatjuk a főbb megfelelőségi területeket és a legjobb gyakorlatokat:

4.1 Ügyvédi Társaság szabályai: Ügyfél-azonosító, pénzeszközök és konfliktusok

• Ügyfél azonosítása és ellenőrzése: Az Ügyvédi Társaság szabályzata (3. rész, 11. rész) megköveteli az ügyvédektől (és tágabb értelemben alkalmazottaitól), hogy megfelelően azonosítsák és ellenőrizzék a pénzügyi tranzakciókban részt vevő ügyfelek személyazonosságát. Minden szállítási fájlnál ellenőrizze a Ügyfél-azonosító és ellenőrző űrlap elkészült (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ez azt jelenti, hogy minden egyes ügyfél teljes hivatalos nevét, címét és foglalkozását rögzíteni kell, és az ügyfelek fényképes igazolványával kell igazolni az ügyfeleket (nem személyes vagy vállalati ügyfelek esetében további ellenőrzésekre, például tanúsítványokra vagy nyilvántartási keresésekre van szükség). Továbbá érdeklődjön a forrás forrása a vásárláshoz (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás) – pl. megtakarításról, ajándékról, más ingatlaneladásból származó bevételről van szó? Az ügyvédeknek intézkedéseket kell tenniük a pénzmosásra való felhasználás megelőzése érdekében. A nagy összegű készpénzes fizetések piros zászlót jelentenek (a legtöbb pénznek bankokon keresztül kell érkeznie). Ha valami gyanús (az ügyfél nem tudja megfelelően megmagyarázni egy hatalmas betét forrását stb.), jelezze az ügyvédnek. Szükség szerint őrizze meg az összes azonosító másolatát a fájlban. Ezeket a lépéseket az Ügyvédi Társaság és a szövetségi FINTRAC előírásai írják elő az ingatlanokkal kapcsolatos csalás és pénzmosás elleni küzdelem érdekében (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
• Vagyonkezelői alapok kezelése: Ha vagyonkezelői alapokat (betétek, záró alapok) fogad vagy kezel, kövesse az Ügyvédi Társaság vagyonkezelői elszámolási szabályait. Ez azt jelenti, hogy nyugtákat kell kiállítani, minden átutalást rögzíteni, és csak az utasításoknak megfelelően és a feltételek teljesülése esetén kell folyósítani. Például, ne engedje át az eladásból származó bevételt az eladónak mindaddig, amíg a tulajdonjogot a vevő nevére bejegyezték, és az elszámolási költségekre vonatkozó kötelezettségvállalásokat nem teljesítették. Hasonlóképpen, a hitelező vagyonkezelői alapját csak az adott tranzakció céljaira szabad felhasználni. Legyen részletes bizalmi egyeztetés (be/ki) nyilatkozat a források elosztásának módját bemutató fájlhoz (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A zárás után a fel nem használt bizalmi pénzt (például az ügyfél túlfizetését) azonnal vissza kell küldeni vagy el kell számolni. A vagyonkezelői alapok helytelen kezelése komoly fegyelemhez vezethet, ezért konzultáljon a felügyelő ügyvéddel, ha bizonytalan a folyósítással kapcsolatban.
• Összeférhetetlenség: Ügyeljen azokra a helyzetekre, ahol konfliktusok alakulhatnak ki. A BC Szakmai Magatartási Kódex korlátozza az ügyvédeket abban, hogy mindkét fél nevében eljárjanak egy ingatlanügyletben, kivéve bizonyos esetekben (általában csak akkor, ha egyszerű átruházásról van szó, ahol a vevő és az eladó kapcsolatban állnak, és mindkettőt tájékoztatják stb.). Az értékesítések többségében mindkét félnek külön tanácsadója van. soha tanácsot adjon a másik fél ügyfelének – pl. ha Ön a vevő nevében jár el, és a képviselettel nem rendelkező eladó segítséget kér, akkor tartózkodnia kell (és ideális esetben az eladónak független jogi tanácsot kell kérnie). Ha az eladó nem képviselteti magát, az ügyvédnek különleges szabályokat kell követnie, és leveleket kell küldenie, megerősítve, hogy csak a vevő nevében jár el (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Szintén gyakori: mind a vevő, mind a hitelező (két ügyfél) nevében eljárva. Ez általában megengedett, mivel érdekeik egybeesnek (mindketten egyértelmű tulajdonjogot akarnak a kölcsönadó regisztrált díjával), de ha bármilyen eltérés merül fel (mondjuk a vevő le akar zárni egy olyan feltétel ellenére, amely nem teljesül, és amelyet a hitelező nem engedne meg), előfordulhat, hogy az ügyvédnek el kell lépnie az egyik fél érdekében. Egy másik forgatókönyv az, ha több vevő vagy eladó esetében jár el – ügyeljen arra, hogy érdekeik összhangba kerüljenek (pl. egy pár – általában rendben van; de ha nézeteltérésre utaló jel van, értesítse az ügyvédet). Mindig jelezze korán a lehetséges konfliktusokat, hogy az ügyvéd eldönthesse, hogy az iroda minden érintett nevében eljárhat-e, vagy a BC-kódexnek megfelelően beleegyezésre van szüksége. A Law Society ellenőrző listái és a BC kódex C függelékének kommentárja útmutatást ad itt (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).

4.2 A dokumentumok megfelelő végrehajtása

Győződjön meg arról, hogy minden dokumentum megvan megfelelően végrehajtva (aláírva, tanúval ellátva, keltezve) alapvető felelősség. A földtulajdonról szóló törvény szigorú követelményeket ír elő a bejegyzésre kerülő okiratok végrehajtására, és a nem megfelelő végrehajtás a bejegyzési hibák egyik fő oka. Kövesse az alábbi bevált gyakorlatokat:

• Használjon felhatalmazott tanúkat (tiszteket): Kr. e. bizonyos személyek – többek között ügyvédek, közjegyzők és a földtulajdon-törvény által felhatalmazott biztosok – átvehetik a földtulajdon-okmányokon az aláírások elismerését. Amikor ügyfele aláírja a A forma átutalás vagy B jelzálog, akkor egy felhatalmazott tisztviselőnek kell tanúskodnia, aki ezután kitölti az igazolást az űrlapon. Jellemzően az aláírást intéző ügyvéd vagy közjegyző fogja ezt megtenni (Ön, mint közvetítő lehet közjegyző vagy biztos is – ha igen, akkor tanúja lehet). Kerülje a tanúk felhasználását; ha egy illetéktelen személy tanúskodik, teljes körű végrehajtási nyilatkozatra van szüksége, ami gondot és késést okoz (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Mindig tartalmazza a tisztet teljes név, cím és beosztás (ügyvéd, közjegyző stb.) az igazolási részben (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha az aláírást a tartományon kívül végzik, győződjön meg arról, hogy a tanú közjegyző vagy ügyvéd az adott joghatóságban, és rendelkezik pecsétjével, és szükség esetén csatolja a megfelelő formájú esküdtlevelet (egyes joghatóságokat nem ismerik el kölcsönösen – a tartományon kívüli aláírási szabályokat a földtulajdonról szóló törvény 5. részében találja).
• Bejelentkezés Dark Ink és nincs üres tinta: A földbirtokossági hivatal beszkenneli a dokumentumokat, így használjon sötétkék vagy fekete tintát aláírásért (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Győződjön meg arról, hogy egyetlen mezőben sem maradt üres hely (töltse ki az „N/A” mezőt, vagy húzza át a nem megfelelő területeket). Ezenkívül a dokumentumon minden változtatást vagy közbesorolást az összes aláírónak és a tanúnak kézibetűvel kell ellátnia. Az anyakönyvvezető elutasítja a nem inicializált módosításokat tartalmazó űrlapokat. Jobb egy tiszta újranyomtatás és lemondás, mint a rendetlen változtatások.
• Dátumok és helyes nevek: Ellenőrizze még egyszer a végrehajtási dátumokat. Általában az átutalás dátuma az aláírás napján történik (ez lehet a befejezési dátum előtt is – ez rendben van). A jelzáloghitelek aláírásakor is gyakran kelteznek. Győződjön meg arról, hogy az aláírási sorokban szereplő nevek pontosan megegyeznek a dokumentum első oldalán szereplő nevekkel és az azonosítóval. Például, ha az űrlap azt írja, hogy „Jonathan Q. Public”, az ügyfél pedig „John Q. Public”, ez probléma lehet. Tanácsolja nekik, hogy következetesen írják alá a nevükkel (vagy módosítsák az űrlapot, ha kisebb eltérésről van szó, például egy becenévről – de ideális esetben a teljes hivatalos nevet használja mindenhol).
• Vállalatok és ügyvédi aláírások: Ha egy fél társaság, győződjön meg arról, hogy az aláíró személy rendelkezik felhatalmazással (igazgató/tisztviselő), és a beosztásával írja alá. A földtulajdon-nyomtatványok megkövetelik, hogy egy tiszt tanúskodjon, vagy ha nem erre felhatalmazott tisztviselő tanúskodik, akkor egy igazoló nyilatkozat. Vállalatnál a tisztnek (tanúnak) is kell nyomtassa ki az aláíró nevét, és erősítse meg jogosultságát (pl. John Smith, az ABC Co. elnöke) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha egy személy aláírja a Ügyvédi meghatalmazás, hogy a POA-t letétbe kell helyezni a Földtulajdon-hivatalban (hivatkozáshoz kapja meg a regisztrációs számát), és továbbra is érvényes. Az ügyvéd aláírja: „[Név] a [Tulajdonos] ügyvédjeként”. Ehhez be kell tartania az LTA szabályait – gyakran biztonságosabb, ha egy ügyvéd szemtanúja lesz, és mellékel egy nyilatkozatot a POA érvényéről.
• Végrehajtási nyilatkozat, ha szükséges: Abban a ritka esetben, ha valaki meghatalmazott tanú nélkül írt alá (mondjuk egy külföldi eladó, aki csak véletlenszerű tanút vett igénybe), be kell szereznie ettől a tanútól a végrehajtási nyilatkozatot, és csatolnia kell az okirathoz. Az eskü alatt tett nyilatkozatnak igazolnia kell, hogy a tanú látta a személy aláírását. Ez többletmunka, és meg kell felelnie a földtulajdonról szóló törvény követelményeinek, ezért próbálja meg elkerülni, hogy ebbe a helyzetbe kerüljön. Használjon elismert tiszteket, amikor csak lehetséges tiszti bizonyítvány amelyet a földtulajdonjogról szóló törvény 42-48. szakasza biztosít – ez gyakorlatilag a tanú garanciája, így nincs szükség eskü alatt tett nyilatkozatra (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).
• Digitális végrehajtás vs nedves aláírás: Ne feledje, hogy a BC Land Title továbbra is alapvetően a nedves tinta aláírására támaszkodik a felek számára, és az ügyvéd digitális aláírása a benyújtáshoz. A videón keresztüli távoli aláíráshoz (COVID-időszakban) jár a kedvezmény, de továbbra is ki kell nyomtatni, aláírni, beolvasni stb., és az ügyvéd később elhelyez egy digitális tanúsítványt. Te nem tud e-aláírja (DocuSign) olyan átutalást, amely regisztrálásra kerül – a felek elektronikus aláírását nem fogadjuk el, kivéve nagyon szűk aláírói kontextusban. Ezért mindig kapjon valódi aláírást papíron (vagy valódi másolatot, amelyet aláírtak, majd visszaolvastak). A digitális tanúsítvány (Juricert) csak az ügyvédeknek kell aláírniuk, mint benyújtóknak, nem pedig az ügyfeleknek.
• Dokumentummegőrzés: A zárás után meg kell őriznie az eredetileg aláírt dokumentumokat (A formanyomtatvány stb.) vagy az Ügyvédi Társaság által előírt hiteles másolatokat. Felkérhetik őket az aláírás bizonyítására, ha bármikor megtámadják. Őrizze meg ezeket a zárt fájlban a cége megőrzési politikája szerint (általában 10+ év). Ezenkívül őrizze meg a végrehajtáshoz használt személyazonossági bizonyítékokat (személyi igazolványok másolatát) az Ügyvédi Társaság szabályai szerint.

A megfelelő végrehajtás részletorientált feladat – de ez az, ahol egy kis hiba kisiklathatja a regisztrációt. Alakítsa ki azt a szokást, hogy minden aláírási oldalt háromszor ellenőrizze: minden aláírás megvan? Helyesen tanúskodott névvel és dátummal? Minden kezdőbetű, ahol szükséges? Ezzel gyakorlatilag megszűnik a regisztráció végrehajtási okok miatti elutasítása (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás).

4.3 Az elektronikus bejelentés biztonsági és jogi társasági protokolljai

Az elektronikus bejelentésnek megvannak a maga biztonsági és megfelelőségi követelményei:

• Digitális aláírás biztonsága: Mint említettem, az ügyvédé Juricert digitális aláírás személyes, és biztonságban kell tartani. Az Ügyvédi Társaság kifejezetten megtiltja a digitális tanúsítvány vagy jelszó megosztását az alkalmazottakkal (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ez azt jelenti, hogy az ügyvédnek személyesen kell bejelentkeznie és aláírnia az űrlapokat. Szállítóként mindent előkészíthet az LTSA csomagban, de az ügyvéd megadja a jelszavát az aláíráshoz. Győződjön meg arról, hogy a munkafolyamat ezt figyelembe veszi – pl. készítse elő előre a dokumentumokat, hogy az ügyvéd ne kapkodjon az aláíráskor. Ha egy ügyvéd távol van, ne adja ki a tokenjét – szükség esetén tervezzen előre egy másik aláíró ügyvédet. E szabály megsértése fegyelmi eljáráshoz vezethet, mivel a digitális aláírás olyan, mint az ügyvéd virtuális pecsétje.
• Jogi Társaság elektronikus bejelentési protokollja: Az Ügyvédi Társaság 2011-ben protokollt vezetett be (és frissítéseket) a földtulajdonhoz tartozó elektronikus eszközökhöz (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). A legfontosabb szempontok közé tartozik az ügyfél hozzájárulásának megszerzése a nevében történő elektronikus bejelentéshez, valamint az ügyvéd igazolása arról, hogy az e-aláírás előtt megvan az aláírt eredeti példány. Mindig tartsa kézben az aláírt végrehajtási példányt (vagy egy e-mailben/faxon elküldött másolatot a másik ügyvédtől) a digitális aláírás alkalmazása előtt (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Például, ha a vevő nevében jár el, az átutalást aláírásra elküldi az eladó ügyvédjének; ne e-aláírja és benyújtsa az átutalást amíg az eladó ügyvédje aláírva vissza nem küldi (és te leellenőrizöd). Az Ügyvédi Társaság protokollja alapvetően azt mondja ki, hogy az előfizető (bejelentő ügyvéd) felelős azért, hogy a dokumentum tartalma ne változzon, és azt a felek megfelelően elkészítették (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha az aláírást követően bármilyen módosításra van szükség, a jegyzőkönyv felvázolja a lépéseket (amelyek gyakran lemondást vagy új hozzájárulást igényelnek). Tehát ha ilyen forgatókönyv merül fel, olvassa el a protokollt.
• Adatvédelem és adatbiztonság: Az átadás során érzékeny személyes adatokat kezel (azonosítók, pénzügyi információk a jelzáloghitel-utasításokban stb.). Győződjön meg arról, hogy megfelel az adatvédelmi törvényeknek az adatok védelmével. Például, aprítsa fel az azonosító másolatait, amelyekre nincs szükség, vagy jobb, ha csak a védett fájlban tárolja őket. Ne küldjön e-mailben titkosítatlan dokumentumokat SIN-számmal vagy hasonlókkal. Használja cége biztonságos csatornáit, különösen olyan dolgokra, mint például a bizalmi számla adatainak elküldése (annak elkerülése érdekében, hogy a csalók elkapják a vezetékes információkat).
• Címbiztosítás kontra vélemény: Kr.e. egyre gyakoribb a megszerzése jogbiztosítás bizonyos keresések kiegészítéseként vagy alternatívájaként vagy a csalás elleni védelem érdekében. Bár nem kötelező, egyes hitelezők megkövetelik. A megfelelőség szempontjából, ha a hitelező jogcímbiztosításra számít, akkor azt biztosítania kell (az FCT, Stewart, Chicago Title stb. révén), és gondoskodnia kell arról, hogy a záráskor hatékony legyen. Kövesse a biztosító utasításait (általában egy űrlapot kell kitölteni, és a kötvény e-mailben érkezik). Adjon egy példányt a kölcsönadónak, és őrizze meg az aktában. A jogcímbiztosítás fedezhet olyan problémákat, mint a felméréssel kapcsolatos problémák, csalás vagy jogi hibák, amelyeket a keresések nem találtak. Nem szünteti meg a megfelelő továbbítás szükségességét, de a kockázatkezelés része. Az Ügyvédi Társaság megengedi, hogy az ügyvédek szükség szerint ajánlják – csak győződjön meg róla, hogy a helyén van, ha szükséges.
• Kötelezettségek és etikai kötelezettségek: A vállalások teljesítése nem csupán szakmai előzékenység, hanem abszolút követelmény. Ha az irodája kötelezettséget vállal (pl. jelzáloghitel kifizetésére és nyilvántartásba vételére), naplózza és tegye meg. Az Ügyvédi Társaság nagyon komolyan veszi a kötelezettségszegést. Ha valami előre nem látható dolog miatt nem tudja időben teljesíteni az egyik ügyvédet, azonnal lépjen kapcsolatba a másik ügyvéddel, és kérjen beleegyezést a meghosszabbításhoz vagy alternatívához – ne hagyja, hogy ez csak úgy elmúljon. Mindig legyen óvatos, ha vállalja: soha ne feltételezd – mindig kifejezetten írásban állapodjon meg a feltételekről a másik féllel. Például, ha pénzt kap arra a kötelezettségvállalásra, hogy nem adja át az eladónak a tulajdonjog átruházásáig, pontosan ezt tegye. A legtöbb szabványos vállalkozás lefedi ezeket, de légy éber.

Ha betartja ezeket a szabályozási irányelveket, Ön nemcsak elkerüli a felelősséget, hanem hozzájárul a tisztességes és biztonságos szállítási gyakorlathoz is. A BC földtulajdon-rendszere és a Law Society szabályai jól beváltak; ezek követése megőrzi a tranzakciók megbízhatóságát és biztonságát a csalástól. Ha kétségei vannak, forduljon cége vezető jogászához vagy az Ügyvédi Társaság gyakorlati tanácsadóihoz (velők kapcsolatba léphetnek bizalmas tanácsokkal trükkös helyzetekben ([PDF] Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás)). Jobb kérdezni, mint megkockáztatni egy félrelépést.

4.4 A gyakori buktatók elkerülése

Néhány további bevált gyakorlat a kockázat csökkentésére:

• Ellenőrző listák használata: A Law Society of BC részletes szállítási ellenőrző listákat biztosít ([PDF] Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás), amelyet ebben a kézikönyvben hatékonyan követtünk. Mindig használjon ellenőrzőlistát, hogy semmi se maradjon figyelmen kívül – a kezdeti ügyfélazonosítótól a fájl bezárásáig. Ez jó szokásokat hoz létre, és rögzíti, hogy követte az eljárást.
• Fájl megjegyzések: Ha bármi szokatlan történik (az ügyfél furcsa utasításokat ad, vagy a probléma megoldódott), jegyezze fel a fájlba. Ha valaki megkérdőjelezi a tranzakciót, egy egyértelmű feljegyzés lehet a legjobb védekezés.
• Ne adjon tanácsot képviselettel nem rendelkező feleknek: Mint már említettük, de megerősítésképpen – az eladók gyakran jogi tanács nélkül mennek el (pénzmegtakarítás céljából). Lehet, hogy kísértést érezhet, hogy „segítsen” nekik alapvető kérdésekben, hogy megkössék az üzletet. Tartózkodjon, és ragaszkodjon ahhoz, hogy saját ügyvédet vagy közjegyzőt kérjen független tanácsért. Küldhetsz nekik aláírandó dokumentumokat, de ne fejtsd ki jogi hatályukat a tényszerű „kérem, írd alá itt; szerződése szerint átruházza a tulajdonjogot”. Határozottan ne tanácsolja semmit újratárgyalni – csak az ügyfelének tartozik kötelességgel. Dokumentálja, ha valaki a biztatást követően visszautasítja a független jogi tanácsot (pl. vegye figyelembe, hogy „X eladó visszautasította az ügyvéd igénybevételére irányuló javaslatot”).
• Csalástudatosság: Az ingatlan a potenciális csalás (személyazonossági csalás, értékcsalás) területe. Ha eladót képvisel, ellenőrizze, hogy az a személy, akivel találkozik, valóban a tulajdonos – alaposan ellenőrizze a fényképes igazolványt. Legyen elővigyázatos, ha valami „kihagyott” (például egy ügyfél rohan, nem ismeri az ingatlan adatait, vagy szokatlan fizetési módokat használ). A Law Society „vörös zászlókkal” kapcsolatos tanácsait érdemes áttekinteni (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Egy példa: az ügyfél, aki jelzáloghitel-mentes ingatlant ad el, de külföldön él, és ragaszkodik a gyors piaci eladáshoz – csaló lehet. Ilyen esetekben az ügyvéd további lépéseket (például a valódi tulajdonossal való kapcsolatfelvételt egy másik csatornán keresztül) indokolhat. Átvivőként minden gyanúra hívja fel az ügyvéd figyelmét.
• A beadási határidők betartása: Egyes beadványoknak van határideje – pl. az ingatlanátruházási illetékbevallást az átruházás regisztrációjakor kell benyújtani, nem később. Ha szükség van egy mentesítési űrlapra (például az Első lakásvásárlóra), győződjön meg arról, hogy akkor elkészült, különben az ügyfél elveszítheti azt. Hasonlóképpen, ha bármilyen befejezés utáni feladat (például a 17-es nyomtatvány a Földtulajdonosi Átláthatósági Nyilvántartáshoz vagy szükség esetén értesítést az önkormányzatnak az átadásról), haladéktalanul tegye meg azokat.
• Zárás utáni jelentések: Zárás után kellő időben készítse el a bejelentő leveleket az ügyfeleknek és a hitelezőnek (ha szükséges). A vevő esetében a jelentés tartalmazza az új jogcím másolatát, amelyen tulajdonosként szerepel (vagy a tulajdonjog állapotának igazolása), és általában az összes aláírt dokumentum másolatát a nyilvántartása céljából. Az eladó számára a jelentés bemutatja a jelzáloghitelek kifizetését, a bevétel elosztásának módját, valamint az aláírt A-forma átutalás másolatát stb. A pontos jelentés nem csak a jó szolgáltatás, hanem egy utolsó ellenőrzés is, hogy minden megtörtént.

E gyakorlatok és szabályozási követelmények betartása néha megterhelőnek tűnhet, de mégis jelentősen csökkenti a hibák, mulasztások vagy etikai megsértések kockázatát. Az a szállító, aki betartja a szabályokat és kétszer ellenőrzi a megfelelőségi pontokat, megvédi cégét és ügyfelét az elkerülhető problémáktól.

---

5. Kockázatkezelési stratégiák

Az átruházás potenciális kötelezettségekkel jár – a hibák anyagi veszteséget vagy követeléseket okozhatnak. A körültekintő kockázatkezeléssel azonban minimalizálhatja a hibák esélyét, és kezelheti a felmerülő problémákat. Az alábbiakban bemutatjuk a kockázatkezelési stratégiákat és az ügyfelek megfelelő elvárásait:

5.1 Szorgalom és kettős ellenőrzés

• Tervezze előre a határidőket: Az ingatlanügyletek nagyon határidőhöz kötöttek (tárgy eltávolítási dátum, bejelentés dátuma stb.). Hűségesen használja a naplórendszert. Adja meg a legfontosabb dátumokat, és állítson be emlékeztetőket néhány nappal előre. Például jelölje be a befejezési dátumot, és jelölje be a két nappal előtte is „Megvan minden pénz?” és „Ha lehetséges, küldje el holnap regisztrációhoz”. Csinál a befejezés előtti felülvizsgálat egy héttel előtte elkaphatja, ha valami hiányzik (pl. kaptunk biztosítási igazolást? A jelzálogcsomagot aláírták?). A befejezés napján törekedjen a regisztráció mielőbbi benyújtására is. Ha úgy kezdi a napot, hogy minden készen áll, van ideje megoldani az előre nem látható problémákat. A késések gyakran láncreakciókat okoznak (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e), így az Ön részéről az időszerűség elkerüli, hogy a késedelem oka legyen. Ha a váratlan késést valaki más okozza (késedelmes banki finanszírozás stb.), azonnal értesítse az összes felet, és dolgozzon a megoldáson (esetleg egy rövid meghosszabbítás vagy a bizalom visszatartása).
• Ellenőrzőlisták és szakértői értékelés: Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni – használja az ellenőrzőlistát minden egyes tranzakcióhoz, és ténylegesen jelölje be a tételeket, ahogyan elkészült. A végleges dokumentumok kiküldése vagy lezárása előtt kérje meg kollégáját vagy ügyvédjét tekintse át a fájlellenőrző listát és a kritikus dokumentumokat. Egy második szempár megakadhat például azon, hogy a jogi leírás az átutalásból hiányzik egy tételszám, vagy a kiigazítások matematikai értéke 100 dollárral alacsonyabb. Ha ezeket a regisztráció előtt elkapja, az megelőzi a fejfájást. Sokkal olcsóbb néhány percet az ellenőrzésre fordítani, mint utólag kijavítani egy hibát (a bejegyzett jogcím hiba kijavítása költséges bejelentésekkel járhat (Transzfer a szállítási hiba kijavítására – Brit Kolumbia tartomány)).
• Egyensúlyozza a számokat: Mindig végezzen bizalmi alapok egyeztetését előtt zárás: az összes jóváírás (betét, jelzálog, ügyfél pénze) mínusz a teljes kifizetés (eladónak, adók, díjak) nullázni kell. Ha nem, keresse meg az eltérést. Ez biztosítja, hogy ne felejtsen el egy befizetést, vagy hogy véletlenül se maradjon le. Ha hiányzik, zárás előtt szerezze be az ügyféltől vagy a hitelezőtől. Túllépés esetén határozza meg, hogy miért (pl. az ügyfél túlfizetett? – majd zárás után azonnal visszafizetni). A főkönyv kiegyensúlyozásával elkerülheti a bizalmi könyvelési hibák kockázatát, vagy azt a helyzetet, amikor hiányzó pénzeszközök miatt nem tudja teljesíteni.

5.2 Az Ügyfél elvárásainak és megértésének kezelése

• Oktatás = Kockázatcsökkentés: Sok zárás utáni panasz az ügyfelektől abból fakad, hogy valamit nem értenek a folyamat során. Szánj rá időt oktassa ügyfelét a legfontosabb szempontokra, ami elhárítja az irreális elvárásokat (és így csökkenti a panasz vagy követelés kockázatát). Például győződjön meg arról, hogy az eladó megérti, hogy nem kap eladási pénzt pontosan a záró reggelen – a pénzeszközök gyakran a nap folyamán érkeznek meg, miután a regisztráció megtörtént, majd az ügyvédnek várnia kell a megerősítésre, mielőtt elengedné. Magyarázza el ezt előre, nehogy egy dühös eladó azon tűnődjön, miért nincs pénz a számláján reggel 9 órakor. A vevőknek magyarázza el a birtokbavétel időpontját – feltételezhetik, hogy a pénz kifizetése után azonnal megkapják a kulcsokat, de ha a szerződés szerint másnap 12 órakor birtokba veszik, akkor ez az üzlet. Ezeknek a dolgoknak a proaktív tisztázása kezeli az elvárásokat.
• Adja meg a tanácsot írásban: Ha fontos tanácsot vagy ajánlást adott az ügyfélnek, különösen, ha úgy dönt, hogy nem tartja be azokat, jegyezze fel írásban. Például, ha egy felmérés/ellenőrzés nem része a szabványos szállításnak, de a vevő aggódik a beavatkozások miatt, akkor tanácsot adhat neki: „Fontolja meg egy felmérés vagy jogcímbiztosítás megkötését a felmérés kockázatainak fedezésére”. Ha a költségek miatt elutasítják, küldjön nekik e-mailt a következőhöz hasonló e-mailben: „Amint megbeszéltük, úgy döntött, hogy nem kér felmérést az ingatlanról. Enélkül folytatjuk, de vegye figyelembe, hogy ez azt jelenti, hogy a meglévő címleírásokra támaszkodunk, és Ön vállalja a kisebb határeltérések kockázatát." Ez vonatkozik arra az esetre, ha később az ügyfél úgy találja, hogy a kerítése 2 méter távolságra van a szomszéd telkétől – figyelmeztették a felmérés kockázatára.
• Hatálykorlátozás, ahol szükséges: A szállítók (és ügyvédek) nem ellenőrök, biztosítók vagy adótanácsadók. Legyen tisztában azzal, hogy mit ne tedd. Például általában nem ellenőrzi az ingatlan fizikai állapotát vagy azt, hogy a készülékek működnek-e – ez kívül esik a jogi hatályon. Ha az ügyfél olyasmit kérdez, hogy „tartsak vissza pénzt azért a betört ablakért, amit felfedeztünk?”, az inkább tárgyalási kérdés – jogilag is tanácsolhatja, hogy az eladó beleegyezésére lenne szüksége egy módosítással, de ha nincs szerződéses visszatartás, akkor ezt egyoldalúan nem teheti meg. A lényeg az, hogy elkerülje, hogy a szerepkörén kívül eső problémák miatt akadjon horogra. Ha egy ügyfél azt várja Öntől, hogy minden lehetséges problémát megtalál (például nem engedélyezett felújítások, övezetek betartása stb.), óvatosan emlékeztesse őket arra, hogy az átvilágítási tételeket általában a téma eltávolítása előtt kezelik (esetleg szakemberek vagy városi megkeresések), és az Ön szerepe most elsősorban a jogcím-átruházás megfelelő biztosítása. Természetesen, ha felfigyel valamire (pl. rétegpercekben nagy illetéket lát), értesítse őket, de nem garantálja az ingatlan állapotát. E határok felállítása kezeli a felelősséget.
• Az utasítások dokumentációja: Ha egy ügyfél az ajánlásával ellentétben vagy szokatlan dologra utasít, kérje meg írásban. Például a vevő utasíthatja, hogy folytassa a bezárást, még akkor is, ha az eladó nem javított ki valami apróságot, ahogy ígérte – erősítse meg e-mailben: „Az Ön utasítása szerint a javítás elvégzése nélkül folytatjuk a bezárást, Ön pedig közvetlenül az eladóhoz fordul a zárás után.” Így később nem mondhatják, hogy valamit nem sikerült érvényesíteni; az ő hívásuk volt.

5.3 Gyakori követelések forrásai és azok elkerülése

Az ügyvédi biztosítás (PLTC/LIF) rendelkezik adatokkal a gyakori átruházási követelésekről. Néhány figyelemre méltó és elkerülési taktika:

• Jogi leírási hibák: Az egyik leggyakrabban előforduló költséges hiba a jogszabályi leírás hibája (pl. a több parcella közül egy elhagyása, vagy rossz telekszám használata, ezáltal rossz föld átadása). Kerülés: Mindig ellenőrizze a jogcímkeresésből származó jogi leírást az átruházási űrlappal és a szerződéssel (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha az ingatlan több PID-vel vagy rétegtel rendelkezik (parkoló, tároló), győződjön meg róla, hogy mindegyik szerepel benne. Ha lehetséges, kérjen meg egy másik személyt, hogy ellenőrizze. Ha a regisztráció után észreveszi, hogy valami kimaradt, javító áthelyezést kell végrehajtania (Transzfer a szállítási hiba kijavítására – Brit Kolumbia tartomány) (ami extra PTT-t vonhat maga után) – drága lecke.
• Nem hárítják el a terhelést: pl.: ha nem regisztrálja a jelzálogjog vagy az ítélet elengedését, amelyet kellett volna, így a vevő meglepetésszerű zálogjogot hagy maga után. Elkerülése: Használja az ellenőrzőlistát annak biztosítására minden lemerítendő töltés valóban lemerült. Mielőtt lezártnak nyilvánítaná a fájlt, végezze el a bezárás utáni címkeresést, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az tiszta. Ha a mentesítés késik (egyes bankok később nyújtanak be), kövesse nyomon, amíg meg nem látja. Ne feledkezzen meg róla, mert hónapok múlva a vevő megtalálhatja, és igény merül fel.
• Ki nem fizetett adók vagy korrekciós hibák: Ha rosszul számol ki egy kiigazítást (mondjuk, hogy kevesebbet ír jóvá a vevőnek, mint amennyit megérdemelt volna adóként), az ügyfél pénzt veszíthet. Vagy ha elfelejtette befizetni az ingatlanadót, amelyet vállalt, a vevő büntetést kaphat. Elkerülés: Ellenőrizze még egyszer a kiigazítási számításokat (talán képlet vagy más személyzet által) (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha véletlenül kihagy egy beállítást, és közvetlenül a zárás után elkapja, azonnal értesítse mindkét felet, és próbálja meg békésen megjavítani (minél hamarabb, annál nagyobb az esélye, hogy behajtja az adóstól).
• Meglepetések a Title/Strata-ból: Az ügyfelek azt állíthatják, hogy „Nem tudtam az X szolgalmi jogról vagy az 50 XNUMX dolláros rétegadóról.” Ha rekordnak számít, és nem figyelmeztetted őket, lehet, hogy téged hibáztatnak. Elkerülése: Míg a szerződés kellene felfednek olyan dolgokat, mint az ismert illetékek és a vevő kellene olvassa el a címet, a gyakorlatban segít, ha rámutat a címet érintő szokatlan terhekre, vagy bármilyen jelentős információra a rétegdokumentumokban, amelyek az áttekintett anyagokban jelennek meg (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e). Például, ha a tulajdonjogon alapuló szolgalmi jog elsőbbséget biztosít az ingatlanon túli szomszédnak, említse meg a vevőnek, és esetleg adjon másolatot, hogy később ne állíthassa, hogy nem tudott róla. Dokumentálja, hogy ezt tette. Az Ön feladata elsősorban az egyértelmű jogcím biztosítása a felsorolt ​​díjak kivételével, de ha egy lépéssel tovább megy minden atipikus dolog kiemelésére, megelőzheti a jövőbeni „nem mondták nekem” problémákat.
• Csalárd tranzakciók: Bár ritka, ha egy szállító véletlenül segíti a csalást (például pénzt utal át egy hamis eladónak), az katasztrofális. Elkerülés: éberen ellenőrizze a személyazonosságokat és a számlaadatokat. Ügyeljen az adathalász kísérletekre – például egy állítólagos e-mailre, amelyet az ügyféltől kapott, és megváltoztatja a fizetési utasításokat – mindig erősítse meg egy ismert számra felhívott telefonhívással. Sok cég már rendelkezik biztosítékokkal a pénzátutalások tekintetében (például ügyvédi jóváhagyás és visszahívás). Továbbá, ha egy ügyfél vagy forgatókönyv több piros zászlót vált ki (a megbeszéltek szerint, sürgős eladás, ismeretlen tulajdonos stb.), forduljon az ügyvédhez. Jobb késleltetni vagy elutasítani a cselekvést, mint elősegíteni egy csalási programot, és felelősségre vonni a céget.

5.4 Szakmai felelősségbiztosítás és mikor kérhet segítséget

Minden BC ügyvéd rendelkezik kötelező biztosítással a Lawyers Indemnity Fund (LIF) révén. Szállítóként az ügyvédi felügyelet mellett jár el. A cél azonban az, hogy soha ne legyen rá szükség. Ha hiba történik, azonnal értesítse az ügyvédet. Sok hiba javítható, ha korán észlelik (pl. javító dokumentum benyújtása, kisebb probléma rendezése). Ha súlyos hibát fedeznek fel (például egy hatalmas bizalomhiány vagy egy nem rezidens visszatartás, amely a hitelminősítő intézet követeléséhez vezet), előfordulhat, hogy az ügyvédnek értesítenie kell a biztosítót. Minél hamarabb megtörténik, a biztosító annál jobban tudja kezelni a követelést. Tedd nem próbáljon csendben eltussolni egy jelentős hibát; Az átláthatóság kulcsfontosságú, és az ügyfelek gyakran elnézőbbek, ha Ön megoldást kínál.

Továbbá, ha a folyamat során az Ön tudtán kívül eső jogi problémákba ütközik – például az eladó megemlíti, hogy csőd alatt áll, vagy megtudja, hogy az ingatlan a First Nations bérelt földjén van – ne tippelj. Álljon meg, és kérjen tanácsot az ügyvédtől vagy egy vezető mentortól. A Jogi Társaság kínálja Gyakorlati tanácsadók akikhez fordulhatnak ügyvédek trükkös kérdésekben ([PDF] Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás); a felügyelő ügyvéd szükség esetén felhasználhatja ezt az erőforrást. Jobb belsőleg feltenni egy „hülye kérdést”, mint külsőleg buta hibát elkövetni.

Összegezve, a kockázatkezelés a közvetítés során a következőre vezethető vissza előkészítés, kommunikáció és ellenőrzés (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató) (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e). Azáltal, hogy alapos a munkája, világos az ügyfelekkel, és óvatos a megfeleléssel, nagymértékben csökkenti annak valószínűségét, hogy valami rosszul sül el. És ha valami megtörténik, a kezelt elvárások és a dokumentált dolgok erős pozícióba helyezik Önt, hogy minimális következményekkel megoldja.

---

6. A gyakori problémák hibaelhárítása

Az ingatlanügyletek még a legjobb előkészítés mellett is akadályokba ütközhetnek. A jó szállító egyben problémamegoldó is, képes elhárítani a felmerülő problémákat, és megoldásokat találni az üzlet pályán tartására. Íme a gyakori problémák és azok kezelése a BC közvetítési kontextusában:

6.1 A záró dátum késése

Forgatókönyv: Ez a befejezés napja (vagy közvetlenül előtte), és valami a bezárás késleltetésével fenyeget. Az okok között szerepelhetnek a vevő jelzáloghitel-alapjai, amelyek nem érkeznek meg időben, az eladó nem írja alá időben a dokumentumokat, az utolsó pillanatban történt felfedezések, vagy akár külső problémák, például a földtulajdon-rendszer lelassulása. A késések súlyosak, mivel a szerződés határozott dátumot határoz meg – az ezen a napon történő teljesítés elmulasztása szerződésszegést jelenthet. Így kell kezelni:

• Az ok gyors azonosítása: Határozza meg, miért van késés. Ha a vevő pénzeszközei hiányoznak, azonnal hívja a hitelezőt, hogy megtudja, mi a baj. Ha a az eladó nem küldte vissza az aláírt dokumentumokat, vegye fel a kapcsolatot – egyszerűen elkésnek, vagy megtagadják a problémát? Ha van egy utolsó pillanatban megjelent szám a címben (pl. egy újonnan benyújtott ítélet a befejezés reggelén), gyűjtse össze a részleteket, és beszélje meg az ügyvéddel a lehetőségeit (visszatartható-e pénz annak fedezésére? Van mód az eladónak, hogy még aznap törölje?).
• Kommunikáció és kiterjesztés: Abban a pillanatban, amikor egyértelmű, hogy a következő nap (vagy azután) csúszik, akkor kommunikálnia kell a másik fél ügyvédjével és az ingatlanosokkal. Gyakran mindkét fél akar az ügylet lezárása, így a probléma megoldása érdekében megállapodhatnak abban, hogy a befejezési dátumot egy-két nappal meghosszabbítják. Ehhez szükséges a írásos szerződésmódosítás, amelyet a vevő és az eladó is aláírt. Általában az ingatlanosok készítik elő az aláírásra (vagy az ügyvédek is megtehetik). Egyeztessünk a feltételekről: időnként kamatfizetést vagy egyéb ellenszolgáltatást adnak az eladónak a hosszabbítás kellemetlensége miatt. Ha megállapodás született a meghosszabbításról, győződjön meg arról, hogy minden egyéb részletet (például a módosítás dátumát vagy a birtoklást) ennek megfelelően írásban módosítják.
• A vagyonkezelői kötelezettségvállalások használata rövid késés esetén: Ha a probléma várhatóan egy napon belül megoldódik (például a hitelező megerősíti, hogy holnap megérkezik a pénz), az ügyvédek megtehetik a megoldást: zárja letétbe. Például előfordulhat, hogy a vevő ügyvédje mindent átad, kivéve a pénzeszközöket, és az eladó ügyvédje beleegyezik a kulcsok felszabadításába, még akkor is, ha a regisztráció nem történt meg, amennyiben a vevő ügyvédje mindent bizalmi alapon kezel, és nem regisztrál addig, amíg az összeg másnap meg nem érkezik (vagy fordítva, az eladó ügyvédje tartja a kulcsokat a regisztrációról szóló értesítésig). A BC ügyvédei időnként egy rövid szakadékot alkalmaznak így, különösen akkor, ha a vevő már elköltözött vagy más emberi tényezők. Mindazonáltal mindkét félnek bele kell egyeznie, és a kötelezettségvállalásoknak kristálytisztának kell lenniük. Ezekben a hiányos helyzetekben a tulajdonjog-biztosítás is segíthet (a szándékolt és a tényleges regisztráció közötti szakadék biztosítása). Csak akkor tegye ezt, ha mindkét ügyvéd jól érzi magát; ellenkező esetben a formális meghosszabbítás biztonságosabb.
• Értesítse az ügyfeleket: Tájékoztassa ügyfelét teljes körűen. A vevőnek tudnia kell, hogy addig ne kezdje el a beköltözést, amíg a probléma meg nem oldódik, az eladónak pedig tudnia kell, hogy addig ne várjon pénzt, amíg meg nem történik. Ez egy stresszes forgatókönyv, ezért kezelje nyugodtan, és biztosítsa őket, hogy mindenki azon dolgozik, hogy a lehető leghamarabb befejezze. Ha az ügyfél okozza a késedelmet (pl. a vevőnek nem volt pénze), tájékoztassa őt a sürgősségről és a lehetséges büntetésekről (például napidíj, amelyet az eladó a szerződés alapján számíthat fel, vagy akár az üzlet elvesztése is, ha nem fejeződik be ésszerű időn belül).
• Utóhatások: Ha a zárás új napra tolódik, bizonyos módosítások módosulhatnak (jelzálogkölcsön kamata, plusz adónap stb.). Készüljön fel arra, hogy frissítse a Kiigazítási Nyilatkozatot, és esetleg beszedjen/fizessen egy kis összeget a különbözetért. Dokumentálja egyértelműen ezeket a változásokat.

A késések kulcsa az proaktív kommunikáció és írásos terv hogy mégis bezárja. A legtöbb eladó előnyben részesíti a késői teljesítést egy összeomlott ügylet helyett, különösen, ha a probléma megoldható (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e) (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e). Azáltal, hogy az első lábon áll, általában közvetíthet egy hosszabbítást vagy ideiglenes megállapodást, és elkerülheti az alapértelmezett fizetést. Ha azonban a késedelem határozatlan idejűvé válik, vagy az egyik fél megtagadja a meghosszabbítást, akkor az esetleges jogvitáig fajul (konkrét teljesítmény stb.), ami túlmutat az Ön szerepén – ekkor forduljon az ügyvédhez, hogy tanácsot kérjen az ügyféltől a jogorvoslattal kapcsolatban. Ez ritka; általában megoldást találnak.

6.2 Regisztráció vagy elutasítások benyújtása

Forgatókönyv: Benyújtotta az átruházást bejegyzésre, de a Földtulajdon-hivatal problémát jelez – vagy a teljes elutasítást, vagy egy függőben lévő hibát, amely megoldásra szorul. Alternatív megoldásként előfordulhat, hogy a csomag a nap végéig nem regisztrált. A hibaelhárítás módja:

• Telek tulajdonjogának elutasítása: A gyakori okok közé tartozik az aláírások vagy űrlapok hiánya, a hibás díjak vagy a jogcímprobléma (például az átruházás megkísérlése, miközben a jogcím megismétlődik). Az LTSA vizsgálója jelzi a hibát. Ha valami gyorsan javítható, tedd meg. Például, ha hiányzik a kivégzésről szóló nyilatkozat, azonnal készítsen egyet a tanúval, és nyújtsa be újra. Ha a jogi leírás hibás volt, akkor lehet, hogy ki kell javítania – ha kisebb elírásról van szó, esetleg eskü alatt tett javításról van szó; ha nagyobb, esetleg új átigazolást írnak alá a felek (ami zárónapon nagy probléma). Kisebb hibák esetén a Földtulajdon-hivatal gyakran engedélyezi a helyesbítést az ügyvéd levélben vagy eskü alatti nyilatkozatában. Mindig hívja fel a vizsgáztatót, ha bizonytalan – pontosan megmondják, mire van szükségük ahhoz, hogy elfogadható legyen.
• Kiemelt szempontok: Ha a regisztrációját a befejezési dátum után elutasítják, fennáll az elsőbbség elvesztésének veszélye (valaki elméletileg időközben újabb díjat regisztrálhat). Ennek enyhítése érdekében, ha tudja, hogy valami nincs rendben a benyújtáskor, gyorsan benyújthat egy kérelmet elsőbbségi figyelmeztetés (vagy a modern gyakorlatban egy „újra kitöltendő függőben lévő alkalmazás” – lényegében egy alkalmazás, amely megállja a helyét), ha megengedik. Vagy egyszerűen küldje be újra a javított kérelmet minél hamarabb. Általában kicsi az időablak, amelyen belül valami más becsúszhat, de ez kockázatos. Tájékoztassa a másik ügyvédet – ha elutasítás történik, szóljon az eladó ügyvédjének, és vázolja fel a javítást és az ütemtervet. Feltételesen vagyonkezelésben tartanak alapokat, ezért tudniuk kell.
• Nem regisztrált nap vége: Ha a befejezési dátum végére az átutalás még mindig nincs regisztrálva (talán az LTSA mennyisége vagy a késedelmes benyújtás miatt), akkor technikailag még nincs teljesen „lezárva” az ügylet, de ha minden folyamatban van, és nincs probléma, a felek gyakran bíznak abban, hogy másnap reggel befejeződik. Ez gyakori a késői beadványoknál; a vevő általában nem kapja meg a kulcsokat, amíg a regisztráció visszaigazolja másnap reggel, vállalásonként. Ilyen esetben végezzen gyors címkeresést a határidő lejárta után, hogy megbizonyosodjon arról, hogy semmi más nem került a tulajdonjogra, és erősítse meg a másik féllel, hogy a pénzeszközök bizalmi alapon maradnak. Aztán másnap reggel először nézd meg. Ez inkább időzítési probléma, mint probléma. Kiemeli, miért bölcs dolog a korai befejezési dátum beküldése – az egyik napról a másikra függőben lévő állapot elkerülése érdekében.
• Néveltérés/végrehajtási problémák: Ha a Földtulajdon-hivatal megkérdőjelez egy aláírást vagy nevet (pl. középső kezdőbetűs), akkor gyakori megoldás egy Személyazonossági nyilatkozat a személytől, például kimondva: „Én, John Doe, egy és ugyanaz a személy vagyok, mint John A. Doe a jogcímen”. Írja alá az ügyfelet egy ilyen eskü alatti nyilatkozatot közjegyző/ügyvéd előtt, és nyújtsa be a regisztrációs szám megjelölésével. Ez általában kielégíti az anyakönyvvezetőt. A legjobb, ha előre látja ezeket (ha észrevette, hogy a szerződésnek nincs középső neve, de a cím igen, készítsen eskü alatti nyilatkozatot az ügyfélnek az aláíráskor, hogy elkerülje a késedelmet).
• Hiányzó igazoló dokumentum: Néha az áthelyezéshez kísérődokumentumra van szükség – pl. F formanyomtatvány a rétegekhez, vagy felmérési terv egy felosztáshoz stb. Ha ez elmarad, a regisztráció elakad. Szerezze meg a dokumentumot, és küldje be gyorsan egy kísérőlevéllel, amely hivatkozik a függőben lévő számra. Az LTSA feleségül veheti.
• Erős forgalom vagy rendszerprobléma: Ha egy nagyon zsúfolt napon (például a hónap végén) megnőnek a regisztrációs sorok vagy leáll a rendszer, a szállítók pánikba eshetnek. Nem sokat tehet, csak vár, vagy hívja az LTSA-t, ha rendszerhiba. Ha LTSA-problémák miatt aznap valóban nem lehet regisztrálni, az általában vis maior helyzet – mindkét fél gyakran megegyezik abban, hogy a befejezést aznap érvényesnek tekintik, és a kulcsokat esetleg kicserélik, és a regisztrációt másnap fejezik be. A jogcímbiztosítás szükség esetén fedezi a hiányt.

Megelőző tipp: Mindig végezze el az összes dokumentum végső felülvizsgálatát előtt küldés az LTSA-nak – minden aláírás jelen van és megfelelően tanúskodnak? Minden szükséges nyomtatvány csatolva (pl. PTT űrlap, F űrlap stb.)? A jogi leírás pontosan megegyezik a címmel? Ezzel megelőzheti a legtöbb elutasítást. Ha azonban előfordul, azonnal foglalkozzon vele – ne késlekedjen, mert annál kockázatosabb, minél hosszabb a regisztráció. Jegyezze fel, hogy mi történt és hogyan oldották meg, arra az esetre, ha később el kell magyaráznia az ügyfeleknek vagy a biztosítóknak.

6.3 Eltérések és hibák a dokumentumokban

Forgatókönyv: Eltérést vagy hibát fedez fel a dokumentációban – pl név a szerzõdésben eltérõen van írva egy fél azonosítója, vagy a jogi leírás a jelzáloghitel-utasításban nem egyezik a címmel, vagy a teljesítési dátum az ügyvédi kötelezettségvállalásról szóló levél téves. Ezek a dolgok megtörténnek; a következőt kell tennie:

• Névbeli eltérések: Ideális esetben minden dokumentumnak konzisztens névvel kell rendelkeznie. Ha az eladó jogosítványán az szerepel, hogy „Erzsébet”, de a szerződésben „Betty”, akkor a földtulajdonhoz a jogcímen szereplő név szükséges (talán Elizabeth, ha ez szerepel a jogcímen). A legbiztonságosabb módszer az, ha az átutalást pontosan a jogcímen szereplő névvel írják alá, és szükség esetén hozzáadhatja a „Betty [Vezetéknév] néven is ismert” kifejezést a közjegyzői blokkhoz. Ha az eltérést korán észlelik, kiegészítéssel módosítsa a szerződést hogy tükrözze a helyes hivatalos nevet. A vásárló számára fontos, hogy a nevük helyesen szerepeljen a jogcímen a későbbi azonosítás érdekében. Ha egy ügyfélnek van egy közös változata (például a középső név), magyarázza el, hogy az ő hivatalos nevét fogja használni minden dokumentumon. Kisebb helyesírási hibák esetén a végrehajtott dokumentumokon, amelyeket a regisztráció előtt elkapnak, újravégrehajtás a legtisztább javítás. Ha ez nem kivitelezhető (az eladó tengerentúlon stb.), elegendő lehet egy ügyvédi levél az LTSA-nak eskü alatti nyilatkozattal, ha egyértelműen ugyanarról a személyről van szó.
• Jogi leírási hibák: Ha hibát talál valamelyik dokumentumban (szerződés, jelzáloghitel-utasítás stb.) a jogi leírásban, ellenőrizze a tényleges jogcímet. Ezután javítsa ki a forrásnál: ha a szerződésben hiba volt, módosítsa a megfelelő leírást. Ha a jelzáloghitel-utasítás hibás, azonnal értesítse a hitelezőt, hogy újra kiadhassa a javított utasításokat (a hitelező a megfelelő ingatlanra szeretné jelzálogjogát!). Ha csak jogi leírási hibát fogsz el regisztráció után (mondjuk egy tétel kimaradt), ez komolyabb – a megerősítő átutalás mert a hiányzó darabra szükség lehet (Transzfer a szállítási hiba kijavítására – Brit Kolumbia tartomány) és esetleg további PTT-t. Ez mindkét felet és valószínűleg ügyvédeiket is bevonná az új dokumentumok elkészítésére. Ez aláhúzza a korai ellenőrzés szükségességét (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás). Ha ilyen nagy hiba történik, értesítse az ügyvédet és a tulajdonjog-biztosítást, ha van ilyen (a tulajdonjog-biztosítás fedezheti az ilyen hiba kijavításának költségeit).
• A szerződés feltételei közötti eltérés: Néha a szerződés és a valóság eltér egymástól – például a szerződésben szerepel, hogy hűtőszekrény is van benne, de ez már átkerült. Technikailag ez szerződéses vita, nem átadási hiba. Irányítsa a vevőt, hogy beszéljen az ingatlanügynökével – általában az a jogorvoslat, ha az eladó ad némi kártérítést, vagy a vevő elfogadja azt. Szállítóként jegyezze fel a fájlba, de ez nem akadályozza meg a bezárást (kivéve, ha a vevő utasítja a pénzeszközök visszatartását, amit nem tehet meg eladói megállapodás vagy bírósági végzés nélkül). Tájékoztassa a vevőt, hogy jogorvoslati kérelme a szerződés szerinti eladó ellen irányul, de a lezárásnak meg kell történnie, ha ez az egyetlen probléma (az ügyvéd tud tanácsot adni, ha a vevő letétbe helyezi a pénzeszközöket – de megállapodás nélkül ez a szerződésszegés kockázatával jár). Tehát kezelje az elvárásokat, hogy nem minden szerződéses kérdést tud megoldani a szállító a záráskor.
• Pénzügyi eltérések: Ha a betét összege a szerződés hibás (elírási hiba) a ténylegesen kifizetett összeghez képest, tisztázza az ingatlanosokkal, és szükség esetén javítsa ki a módosításokkal, hogy a kiigazítások pontosak legyenek. Ha a kifizetési nyilatkozat egy hitelezőtől hibát tartalmaz (lehet, hogy rosszul számolta ki a kamatot), kérjen frissítettet – soha ne feltételezze, mert ha kis összeggel is rövidre fizeti a hitelezőt, előfordulhat, hogy nem mentesül. Biztonságosabb egy kicsit túlfizetni, és a hitelezővel visszatéríteni a többletet az eladónak, mint alulfizetni és jelzálogot hagyni a tulajdonjogon.
• Elírási hiba vagy kisebb hiba a regisztrált dokumentumban: Ha a regisztráció után egy kis elírási hibát észlel (például egy középső kezdő hiba), de ez nem befolyásolja a felek identitását, akkor általában semmit sem kell tennie, ha a címet helyesen adta meg. Ha a jelzáloghitelben szerepel (például rossz fizetési dátum, de a kölcsönadó nem tiltakozott a regisztrációkor), a hitelező kérheti Önt Form C módosítás vagy csak tartsa nyilván. Mindig tájékoztassa a felügyelő ügyvédet, és ellenőrizze, hogy indokolt-e a javítási kérelem, vagy minden fél rendben van-e, figyelmen kívül hagyva az ártalmatlan elírást.

Általános megközelítés: Ha eltérést talál, ne söpörd a szőnyeg alá. A kisebb problémákat is fel kell jegyezni, és a felek között írásban ki kell javítani, vagy legalábbis tisztázni kell a későbbi viták elkerülése érdekében. Ha az idő engedi, rajzolja át és írja alá a dokumentumokat megfelelően (ez ideális). Ha kevés az idő, eskü alatt tett nyilatkozatok vagy kötelezettségvállalások segítségével javítsa ki a megengedett módon.

6.4 Utolsó pillanatban bekövetkezett változások vagy igények

Forgatókönyv: Zárás közeledtével az egyik fél megpróbál változtatni valamit – például a vevő egy nappal korábban kéri a birtok áthelyezését, vagy az eladó eladási előleget kér, vagy a vevő hitelezője hirtelen visszatartást kér a javításhoz. Ezek trükkösek lehetnek:

• Birtoklás vagy időtartam változásai: Bármilyen lényeges változtatáshoz mind a vevő, mind az eladó beleegyezése szükséges. Ha az ügyfele kéri, mondjuk, hogy továbbítani fogja a kérést a másik félnek (valószínűleg ingatlanosokon keresztül), de a másik félnek kell beleegyeznie. Minden egyeztetett változást írásban kérjen meg (szerződésmódosítás). Ha a másik fél nemet mond, magyarázza el ügyfelének, hogy be kell tartania a szerződést, különben kockáztatja a szerződésszegést. Néha az ügyfelek úgy gondolják, hogy az ügyvédek csak módosíthatják a dolgokat – világossá kell tenni, hogy nincs felhatalmazása a feltételek megváltoztatására kölcsönös beleegyezés nélkül.
• Korai kulcskiadás: Gyakori kérés a következő: „Megkaphatja a vevő a kulcsokat a befejezés előtti estén, hogy néhány dolgot áthelyezhessen?” Jogilag a birtoklás szerződés alapján történik, de a felek néha megoldják a dolgokat. Ha ilyen nem nyilvántartásba vett megállapodások történnek (az ingatlanügynök bevonásával), győződjön meg arról, hogy ügyfele ismeri a kockázatokat (az eladó, aki időben engedi a vevőt, azt jelenti, hogy technikailag a vevő valaki más ingatlanában van – biztosítási problémák stb.). Ügyvédi asszisztensként nem ösztönözné a szerződési feltételek megsértését, de ha mindkét ügyfél ezt akarja, írjon alá egy egyszerű használati megállapodást vagy lehetőség szerint lemondjon arról, hogy a vevő saját felelősségére korán jut hozzá, stb. Ez inkább az ingatlanosoknál van, de ügyeljen rá.
• Pénzügyi kérelmek időzítése: Néha az eladók a teljesítés napján akarják az eladásból származó bevételt, mert másnap másik ingatlant vásárolnak. Kr. e-ben az alapok általában a teljesítés napján délután vagy másnap reggel állnak rendelkezésre. Ha egy eladó igények pénz egy bizonyos időpontig, egyeztetni kell a vevő ügyvédjével – esetleg közvetlen befizetéssel vagy átutalással a gyorsítás érdekében. Vigyázat: addig nem szabadulhat fel pénzeszközöket, amíg nem biztos abban, hogy a vevő nevére van bejegyezve (vagy nem biztos, hogy ez a kötelezettségvállalások küszöbén áll). Magyarázza el az eladóknak, hogy a földtulajdon bejegyzése váltja ki a pénz felszabadítását. Ha szükséges, a híd kölcsön a bankjukon keresztül használható, ha szűk az időzítés (az eladó bankja gyakran áthidalhatja, ha tudja, hogy az értékesítés néhány órával a vásárlás után zárul). Ez nem tartozik a közvetlen munkádhoz, de lehet, hogy neked is felmerül az ötlet.
• Hitelező visszatartása vagy új feltétel: Ha a hitelező meglepetést okoz, például visszatartást szeretne valamilyen hiányos konstrukció miatt, vagy kötelezettséget vállal arra, hogy a zárás után valamit tenni kell, forduljon az ügyfélhez és esetleg a másik félhez is. Például egy új építmény hátráltathatja a hiányos tereprendezést – a vevő hitelezője azt mondhatja, hogy 10 XNUMX dollárt tart vissza, amíg elkészül. Ehhez az eladó beleegyezése szükséges a megállapodáshoz. Az eladó ügyvédjével vállalnia kell, hogy az összeget visszatartják, és csak akkor fizetik ki, ha a feltétel teljesül. Mindennek egyeznie kell, különben a vevő nem kapja meg a teljes összeget, és nem tudja teljesíteni. Ezek korai azonosítása kulcsfontosságú – átvételkor alaposan tekintse át a hitelezői utasításokat, hogy felismerje az ilyen feltételeket, és előre kezelje azokat, ne a zárás előestéjén.
• Külföldi adóvisszatartási meglepetés: Ideális esetben jó előre meghatározva az eladó státuszának megkérdezésével. De ha a zárónapon megtudja, hogy az eladó nem rezidens, és nem vették figyelembe a visszatartást, akkor komoly problémája van, mert a vevőt törvény kötelezi a visszatartásra (általában a bruttó vételár 25%-a). Ha ez elmaradt, azonnal értesítse mindkét felet és ingatlanosaikat – valószínűleg az eladónak kell beleegyeznie a visszatartás letétbe helyezésébe (mivel a vevő ügyvédje nem enged el minden pénzt). Esetleg elhalasztja a zárást, amíg meg nem rendeződik. Ritka mulasztásról van szó, mivel az ingatlanosok általában szerződésben deklarálják a lakóhelyüket, az ügyvédek pedig statisztikai nyilatkozatokat kapnak (Gyakorlati ellenőrzőlisták kézikönyv – Lakossági szállítási eljárás), de érdemes megemlíteni – mindig erősítse meg a tartózkodási státuszt korán, hogy elkerülje ezt az utolsó pillanatban bekövetkező válságot.

6.5 Zárás utáni problémák

Még a bezárás után is felbukkanhatnak olyan problémák, amelyekben segítségre lehet szüksége:

• Felfedezett címhibák: Ha a vevő a zárás után észrevesz valamit a jogcímen, aminek le kellett volna válnia (pl. egy régi jelzáloghitel még ott van), először ellenőrizze, hogy valóban le kellett-e fizetni (lehet, hogy ez egy jótékony szolgalom volt, aminek meg kellett maradnia). Ha tévedésről van szó (a jelzáloghitel nem került kiengedésre banki késedelem miatt), egyeztessen az eladó ügyvédjével, hogy mihamarabb eltávolítsák. Vállalkozzon, és szükség esetén kössön tulajdoni biztosítást. Általában, ha ehhez (vállalkozáshoz) vagyonkezelői alapokat tartanak fenn, akkor egyszerűen csak le kell kergetni. Biztosítsd a vevőt, hogy kéznél van – ezek a tisztítási feladatok néha hetekig húzódnak, de hetente maradnak, amíg elkészül (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató).
• Kifizetések és visszatérítések: Zárás után győződjön meg minden többletpénz vagy visszatérítés kezelik. Pl. ha az ingatlanközvetítőnél volt többletletét jutalék után, akkor visszautalhatják az eladónak – néha az eladó az ügyvédjén keresztül várja el. Győződjön meg arról, hogy az ügyfél megkapja az esedékes pénzt és a zárójelentésben szereplő dokumentumot. Vevőknek, ha minden kiegyenlítés után maradt néhány száz vagyonkezelőjük, azonnal küldje vissza nyilatkozattal. A be nem követelt bizalmi egyenlegek kötelezettséget jelentenek (és az Ügyvédi Társaság szabályai ne maradjanak túl sokáig).
• Ügyfél kérdése/követés: Az ügyfelek visszatérhetnek a következő kérdésekkel: „Hol kapom meg most az ingatlanadó-számlámat?” vagy "Hogyan cserélhetem ki a zárakat, kell-e valakit törvényesen tájékoztatnom?" Noha ezek önmagukban nem jogi kérdések, jó egy kis útmutatást adni az ügyfélszolgálathoz. Pl. mondja meg a vevőnek, hogy a város végül frissíti a földtulajdon-nyilvántartásból származó nyilvántartásait, és a következő ciklusban adóbevallást küld, de a biztonság érdekében felhívhatja a várost, hogy megerősítse a tulajdonosváltást. Vagy tanácsolja a vevőnek, hogy az adózási idő elteltével igényelje a lakástulajdonosi támogatást (az első évtől kezdve a számlán továbbra is szerepelhet a korábbi tulajdonos neve). Ezekkel az apró tippekkel megelőzhetők az apróbb problémák (például a támogatás hiánya vagy az adóbejelentés hiánya). Az eladókat emlékeztesse őket arra, hogy töröljék előre engedélyezett ingatlanadó-befizetéseiket, közüzemi számláikat stb., hogy ne kelljen megterhelniük az eladást követően.
• Dokumentumtárolás: Győződjön meg arról, hogy az ügyfélnek van másolata mindenről, amire szüksége lehet. A vásárlók gyakran kérik a sajátjukat felmérési vagy rétegdokumentumokat után – ezeket általában ingatlanosok biztosítják, de ha megvan, tüntesse fel USB-n vagy e-mailben. Egy jól dokumentált zárókönyv vagy e-mail az ügyfélnek a kulcsfontosságú dokumentumok (jogcím, átutalás, jelzálog, szerződés, módosítások) PDF-fájljaival nagyon hasznos, és csökkenti a jövőbeni lekérdezések számát.

Ha előre látja ezeket a gyakori problémákat, és van hozzájuk egy játékkönyv, akkor magabiztosan kezelheti őket. A szállítás, bár gyakran rutinszerű, görbe golyókat dobhat (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e). Az Ön feladata ezek felkutatása és megoldása úgy, hogy a jogi követelmények és az ügyfél érdekei egyaránt védve legyenek. Idővel kialakul a problémafelderítés intuíciója – ha valami „nem tetszik”, akkor korán kivizsgálja. Ha problémák merülnek fel, maradjon nyugodt, konzultáljon csapatával, és világosan közölje a megoldásokat. Az ügyfelek nem arra emlékeznek, hogy volt probléma, hanem arra, hogyan kezelte azt.

---

Következtetés:

Ez a lépésről lépésre bemutatott kézikönyv végigvezette Önt a teljes továbbítási folyamaton British Columbiában – az első ügyfélkapcsolattól a dokumentumkészítésen át, az összes féllel való együttműködésen, a megfelelés biztosításán, a kockázatok kezelésén át a kihívások hibaelhárításáig. Új szállítóként tekintse vissza az egyes szakaszokat, ahogy halad a fájlon. Idővel ezek a lépések természetessé válnak. Ne feledje, hogy a részletekre való odafigyelés, a proaktivitás és az egyértelmű kommunikáció a legjobb eszközei. A legjobb gyakorlatok és irányelvek betartásával (Az átviteli folyamat a BC-ben: lépésről lépésre útmutató) (Útmutató a lakossági szállításhoz Kr. e), megkönnyíti a zökkenőmentes ingatlanátruházást, kielégíti az ügyfeleket, és fenntartja a szakma magas színvonalát. Boldog közvetítést!