आवासीय संपत्ति हस्तांतरण

RSI समायोजन का विवरण यह एक वित्तीय सारांश है जो खरीदार को भुगतान की जाने वाली सटीक राशि की गणना करता है और उन निधियों को कैसे वितरित किया जाता है। आम तौर पर, दो कथन होते हैं: एक खरीदार के दृष्टिकोण से और दूसरा विक्रेता के दृष्टिकोण से, जो एक दूसरे को प्रतिबिंबित करना चाहिए (सिवाय मामूली अंतरों के जैसे कि डेबिट बनाम क्रेडिट दिखाता है)। स्पष्ट और सटीक समायोजन तैयार करना महत्वपूर्ण है।

• • उद्देश्य: समायोजन का विवरण क्रय मूल्य से शुरू होता है और फिर विभिन्न समायोजनों को जोड़ता या घटाता है। समायोजन (करों आदि के लिए आनुपातिक राशि) निर्धारित करने के लिए देय शेष राशि खरीदार द्वारा समापन पर। यह सुनिश्चित करता है कि प्रत्येक पक्ष समापन तिथि तक अपने हिस्से के खर्च का भुगतान करता है। इसमें जमा और अन्य क्रेडिट भी शामिल हैं। अनिवार्य रूप से, यह उत्तर देता है: "हम अनुबंध खरीद मूल्य से लेकर खरीदार द्वारा टेबल पर लाने के लिए आवश्यक अंतिम राशि तक कैसे पहुँचते हैं, और वह पैसा कहाँ जाता है?"
• प्रारूप: अपनी फर्म के मानक टेम्पलेट का उपयोग करें। खरीद मूल्य विक्रेता को क्रेडिट के रूप में (खरीदार को डेबिट)। फिर समायोजनों की सूची बनाएँ। आम समायोजनों में शामिल हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया):
  • जमा: प्रारंभिक जमा (ट्रस्ट में रखी गई, आमतौर पर रियल एस्टेट ब्रोकरेज द्वारा) खरीदार को जमा की जाती है (उन्होंने पहले ही उस हिस्से का भुगतान कर दिया है) और खरीदार द्वारा विक्रेता को दिए जाने वाले बकाया से तदनुसार कटौती की जाती है। उदाहरण के लिए, "भुगतान की गई जमा राशि से कम: $X"।
  • संपत्ति कर समायोजन: यदि विक्रेता ने समायोजन तिथि से परे करों का अग्रिम भुगतान किया है, तो विक्रेता को क्रेडिट के रूप में "संपत्ति कर (1 जनवरी से [पूर्णता तिथि]) - $Y" जोड़ें। यदि भुगतान नहीं किया गया है और खरीदार भुगतान करेगा, तो इसके बजाय विक्रेता द्वारा बकाया हिस्से के लिए खरीदार को क्रेडिट करें। (गणना करने के तरीके के लिए अनुभाग 2.3 देखें।) समायोजन द्वारा कवर की जाने वाली अवधि को स्पष्ट रूप से लेबल करें।
  • उपयोगिता समायोजन: यदि लागू हो, तो किसी भी मीटर वाली उपयोगिताओं, या प्री-पेड स्ट्रेटा फीस, किराया, या टैंक में प्रोपेन जैसी चीजों के लिए समायोजित करें। अक्सर, संपत्ति कर और कभी-कभी नगरीय उपयोगिताएँ (जल/कचरा) समायोजित किए जाते हैं। यदि किसी उपयोगिता का बिल सालाना या अर्ध-वार्षिक रूप से लिया जाता है और उसका एक हिस्सा दूसरे पक्ष की स्वामित्व अवधि में आता है, तो करों के समान ही समायोजित किया जाता है।
  • स्ट्रेटा शुल्क: यदि कोई स्ट्रेटा है, तो ज़रूरत पड़ने पर मासिक शुल्क समायोजित करें (उदाहरण के लिए, "[तारीख] से [तारीख] तक [महीने] के लिए स्ट्रेटा शुल्क")।
  • किराया और क्षति जमा: अगर प्रॉपर्टी में कोई किराएदार है और खरीदार किराएदारी ले रहा है, तो क्लोजिंग (क्रेडिट खरीदार) और सिक्योरिटी डिपॉजिट के ट्रांसफर के बाद की अवधि के लिए भुगतान किए गए किसी भी किराए को समायोजित करें। सिक्योरिटी डिपॉजिट और ब्याज खरीदार को दिया जाना चाहिए, ताकि आप इसे स्टेटमेंट पर खरीदार को क्रेडिट/डेबिट विक्रेता के रूप में दर्शा सकें या अंडरटेकिंग के माध्यम से समायोजन के बाहर इसे संभाल सकें।
  • विक्रेता क्रेडिट: कभी-कभी विक्रेता समापन क्रेडिट (जैसे, मरम्मत के लिए $5,000) का भुगतान करने के लिए सहमत हो जाता है। यह खरीदार के लिए क्रेडिट के रूप में दिखाई देगा (खरीदार द्वारा भुगतान की जाने वाली राशि को कम करना)।
  • उपकरण या संपत्ति मूल्य: आम तौर पर अलग से मूल्यांकित नहीं किया जाता (कीमत में शामिल), लेकिन अगर शामिल संपत्ति के लिए कोई सहमत मूल्य समायोजन (दुर्लभ) है, तो उसे नोट करें। अगर कोई संपत्ति बिक्री कर (जैसे, मॉड्यूलर घर जैसी उच्च मूल्य वाली वस्तु पर पीएसटी) के अधीन है, तो उसका हिसाब रखें। आम तौर पर कोई समस्या नहीं होती।
  • जीएसटी: अधिकांश प्रयुक्त आवासीय बिक्री जीएसटी-मुक्त हैं। यदि जी.एस.टी. कर देता है लागू होता है (नया निर्माण या काफी हद तक पुनर्निर्मित घर, या बिल्डर द्वारा फ्लिप), अनुबंध में यह बताना चाहिए कि कीमत में जीएसटी शामिल है या नहीं। अगर इसके अतिरिक्त जीएसटी देय है, खरीद मूल्य पर जीएसटी के लिए एक लाइन (5%) जोड़ें और आम तौर पर इसका भुगतान विक्रेता को किया जाता है जो सीआरए को भेजता है। अगर जीएसटी शामिल है, आप नोट में "खरीद मूल्य में जीएसटी शामिल है" नोट कर सकते हैं। नए घरों के लिए जहां खरीदार जीएसटी न्यू हाउसिंग रिबेट का दावा कर रहा है, आमतौर पर बिल्डर द्वारा इसे संभाला जाता है - आमतौर पर कन्वेयन्सर के स्टेटमेंट पर नहीं, सिवाय यह सुनिश्चित करने के कि कोई भी शुद्ध जीएसटी देय शामिल है।
  • संपत्ति हस्तांतरण कर यह क्रेता/विक्रेता के बीच समायोजन का हिस्सा नहीं है (यह क्रेता द्वारा सरकार को अलग से दिया जाने वाला कर है), इसलिए यह नहीं समायोजन के विवरण पर दिखाई देते हैं। हालाँकि, यह आपके लेन-देन सारांश या ट्रस्ट समाधान.
  • कानूनी फीस और व्यय: ये हैं नहीं खरीदार और विक्रेता के बीच बयान पर। प्रत्येक पक्ष अपने वकील को अलग से भुगतान करता है। (कभी-कभी समायोजन में "लॉ सोसाइटी लेवी" या समझौते के अनुसार अन्य अजीब शुल्क शामिल होते हैं, लेकिन यह असामान्य है)।
  • शेष राशि की गणना: सभी डेबिट और क्रेडिट को सूचीबद्ध करने के बाद, गणना करें खरीदार द्वारा देय शेष राशि (खरीदार के बयान पर, यह वह है जो खरीदार के वकील को खरीदार और ऋणदाता से प्राप्त करना होगा)। विक्रेता के बयान पर, यह होगा खरीदार से प्राप्त की जाने वाली शेष राशि. ये सभी एक जैसे होने चाहिए। यह राशि, पहले से भुगतान की गई जमा राशि के साथ, खरीद मूल्य प्लस/माइनस समायोजन के बराबर है। अंकगणित को दोबारा जांचें और यदि संभव हो तो किसी सहकर्मी से समीक्षा करवाएं। सुनिश्चित करें कि विवरण संतुलित हो - अर्थात, क्रेता का कुल क्रेडिट विक्रेता के कुल डेबिट के बराबर है और इसके विपरीत (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
  • दोनों पक्षों के वक्तव्य: तैयार करना खरीदार के लिए एक बयान और विक्रेता के लिए एकवे एक दूसरे को प्रतिबिम्बित करते हैं लेकिन प्रत्येक दृष्टिकोण से प्रस्तुत किए जाते हैं। खरीदार का विवरण खरीद मूल्य (एक डेबिट जो उन्हें देना है) से शुरू होता है और जमा राशि घटाता है और समायोजन जोड़ता/घटाता है ताकि यह दिखाया जा सके कि उन्हें अभी भी कितना देना है। विक्रेता का विवरण खरीद मूल्य (विक्रेता को क्रेडिट) से शुरू होता है और फिर जमा राशि (जो उन्हें पहले से ही ब्रोकरेज के माध्यम से मिल चुकी है, आमतौर पर) और समायोजन दिखाता है ताकि यह दिखाया जा सके कि उन्हें वास्तव में समापन पर क्या मिलेगा। व्यवहार में, अक्सर केवल एक संयुक्त विवरण बनाया और साझा किया जाता है, लेकिन फ़ाइल और क्लाइंट स्पष्टता के लिए दोनों करना अच्छा तरीका है।
• विवरण के लिए नोट्स और भुगतान के निर्देश: इसमें शामिल करना आम बात है “नोट्स” या “भुगतान की अनुसूची” समायोजन के नीचे। यह अनुभाग इस बात को स्पष्ट करने के लिए महत्वपूर्ण है कि फंड कैसे चलते हैं। उदाहरण के लिए, नोट में लिखा हो सकता है: “क्रेता द्वारा देय शेष राशि का भुगतान निम्नानुसार किया जाएगा: $____ [विक्रेता के वकील] को पूर्णता तिथि पर विश्वास में, वचनबद्धताओं के अनुसार; $____ संपत्ति कर बकाया के लिए __ शहर को; $____ फॉर्म एफ और स्ट्रेटा शुल्क समायोजन के लिए [स्ट्रेटा कॉर्प] को; शेष $____ विक्रेता को।” यह मूलतः एक भुगतान करने का निर्देश और यह सुनिश्चित करता है कि सभी को पता हो कि धन का वितरण कैसे किया जाता है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) आप इसके बजाय एक अलग तैयारी कर सकते हैं वकील का विश्वास पत्र भुगतान का विवरण (विशेष रूप से विक्रेता की ओर से)। खरीदार की ओर से, यदि आप बंधक को संभाल रहे हैं, तो आप एक तैयार करेंगे ट्रस्ट सुलह या “इन/आउट” कथन जो आने वाली धनराशि (जमा, बंधक, क्रेता की नकदी) और बाहर जाने वाली धनराशि (विक्रेता के वकील को, पीटीटी का भुगतान करने के लिए, आपकी फीस का भुगतान करने के लिए, आदि) दिखाता है।अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यह इन/आउट कथन अक्सर आंतरिक होता है, लेकिन कुछ वकील इसे साझा करते हैं। यह सुनिश्चित करना एक अच्छा अभ्यास है हर डॉलर का हिसाब है.
• विशेष होल्डबैक: यदि कोई रोक आवश्यक है, तो उसे समायोजन विवरण में सूचीबद्ध करें या नोटों में स्पष्ट करें। सामान्य रोक:
  • अनिवासी कर होल्डबैक: यदि विक्रेता कनाडा का गैर-निवासी है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य का एक हिस्सा (आमतौर पर 25% या उससे अधिक) तब तक रोकना होगा जब तक कि विक्रेता पूंजीगत लाभ कर के लिए CRA से क्लीयरेंस प्रमाणपत्र प्रदान न कर दे। यह आयकर अधिनियम धारा 116 द्वारा अनिवार्य है। यदि लागू हो, तो इस रोकी गई राशि को स्पष्ट रूप से नोट किया जाना चाहिए (अक्सर समायोजन के बजाय एक नोट के रूप में, क्योंकि यह वास्तव में मूल्य का समायोजन नहीं है, बल्कि निधियों की एक अस्थायी रोक है)। आपको एक नोट दिखाई दे सकता है: "$XX,XXX को गैर-निवासी विक्रेता के कारण CRA क्लीयरेंस प्रमाणपत्र लंबित होने तक ट्रस्ट में रखा जाना चाहिए" (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यह भी सुनिश्चित करें कि विक्रेता एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करे। निवास की वैधानिक घोषणा यह पुष्टि करना कि वे निवासी हैं या अनिवासी (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) - आपको फ़ाइल के लिए इसकी आवश्यकता होगी (और यदि आप अनिवासी हैं, तो आप ट्रस्ट में होल्डबैक स्थापित करने के लिए वकील के निर्देशों का पालन करेंगे)।
  • बिल्डर का ग्रहणाधिकार होल्डबैक: यदि संपत्ति हाल ही में बनी है या हाल ही में पुनर्निर्मित की गई है, तो बिल्डर्स लीन एक्ट के तहत होल्डबैक पर विचार करें (आमतौर पर 10 दिनों के लिए निर्माण लागत का 55%) यदि आवश्यक हो। नए घर की बिक्री आमतौर पर अनुबंध के माध्यम से इसे संभालती है। यदि आवश्यक हो तो किसी भी ऐसे होल्डबैक को शामिल करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
  • मरम्मत या पूर्णता रोक: कभी-कभी, खरीदार और विक्रेता समापन के बाद मरम्मत के लिए कुछ धनराशि एस्क्रो करने पर सहमत होते हैं (उदाहरण के लिए, विक्रेता समापन के बाद कुछ काम पूरा करेगा)। यदि आपके सौदे में ऐसा है, तो ट्रस्ट लेटर में राशि और शर्तों को स्पष्ट रूप से नोट करें।
• समीक्षा और अनुमोदन: समायोजन के मसौदा विवरण को दूसरे वकील को भेजें स्वीकृति के लिए समापन से कुछ दिन पहले। दोनों पक्षों को सहमत होना चाहिए कि वे सही हैं। यह आमतौर पर ईमेल के माध्यम से होता है - आप अपना मसौदा भेजते हैं, वे अपने आंकड़ों के साथ क्रॉस-चेक करते हैं। यदि कोई विसंगति है, तो उसे हल करें। आम विसंगतियां कर राशि में मामूली अंतर या भूला हुआ समायोजन हो सकता है। एक बार सहमत होने के बाद, प्रत्येक वकील अपने क्लाइंट से हस्ताक्षर करवाएगा या उन्हें स्वीकार करेगा (क्लाइंट अक्सर हस्ताक्षर नियुक्ति पर समायोजन पर हस्ताक्षर करते हैं)। क्लाइंट से किसी भी हस्ताक्षर करवाएँ भुगतान करने का निर्देश यदि आपकी फर्म उनकी ओर से धन का वितरण कर रही है (उदाहरण के लिए, विक्रेता आपको बिक्री आय से बंधक, रियल एस्टेट कमीशन, आदि का भुगतान करने का निर्देश देता है)। विक्रेता के विवरण में रियल्टर को देय कमीशन की कटौती सूचीबद्ध हो सकती है - हालांकि अक्सर कमीशन ब्रोकरेज द्वारा जमा राशि से संभाला जाता है, यह क्षेत्र पर निर्भर करता है। यदि कमीशन आय से भुगतान किया जाना है, तो उन्हें विक्रेता के विवरण में शामिल करें और विक्रेता से रियल एस्टेट ब्रोकरेज ट्रस्ट खाते का भुगतान करने के लिए लिखित निर्देश प्राप्त करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (चूंकि वकील विक्रेता की सहमति के बिना रियल एस्टेट एजेंट जैसे किसी तीसरे पक्ष को भुगतान नहीं कर सकता है)।

सभी उचित क्रेडिट और डेबिट के साथ समायोजन के विवरण को सावधानीपूर्वक तैयार करके (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया), आप यह सुनिश्चित करते हैं कि वित्तीय निपटान सही है पैसे तक का हिसाब। यह समापन के बाद विवादों से बचाता है। खरीदार और विक्रेता दोनों ही एक स्पष्ट सारांश की सराहना करेंगे जो यह दर्शाता है कि आपने अंतिम आंकड़े कैसे निकाले।