ब्रिटिश कोलंबिया में प्रीसेल होम खरीदना: REDMA, जमा राशि और रद्द करने के अधिकारों के लिए कानूनी गाइड

ब्रिटिश कोलंबिया में प्री-सेल घर खरीदते समय, खरीदार तैयार संरचना के बजाय वैधानिक दस्तावेजों और संविदात्मक वादों के आधार पर संपत्ति में हिस्सेदारी हासिल करते हैं। एक योग्य सलाहकार के साथ इन लेन-देन को सफलतापूर्वक पूरा करना महत्वपूर्ण है। ब्रिटिश कोलंबिया रियल एस्टेट हस्तांतरण वकील यह सुनिश्चित करता है कि इसके अंतर्गत पूर्ण सुरक्षा मिले। रियल एस्टेट विकास विपणन अधिनियम (REDMA), जो अनिवार्य 7-दिवसीय निरस्तीकरण अवधि, सख्त प्रकटीकरण विवरण आवश्यकताओं और जमा के लिए वैधानिक विश्वास शर्तों का प्रावधान करता है, सामान्य 3-दिवसीय निरस्तीकरण अधिकार से अलग है। संपत्ति विधि अधिनियम.

विषय - सूची

• 1. अनुबंध रद्द करने के अधिकार: 3-दिवसीय सामान्य अधिकार बनाम 7-दिवसीय रेडमा अधिकार
• 2. REDMA के तहत प्रकटीकरण विवरण और अप्रवर्तनीयता
• 3. जमा राशि का प्रबंधन, ट्रस्ट खाते और डेवलपर के दावे
• 4. निर्माण में देरी, महत्वपूर्ण तथ्य और संभावित तिथियां
• 5. लागू कर: जीएसटी, छूट और संपत्ति हस्तांतरण कर
• 6. गृह वारंटी बीमा और स्ट्रेटा संबंधी विचार
• 7. हस्ताक्षर करने से पहले उचित जांच पड़ताल की सूची
• 8. अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

1. अनुबंध रद्द करने के अधिकार: 3-दिवसीय सामान्य अधिकार बनाम 7-दिवसीय रेडमा अधिकार

ब्रिटिश कोलंबिया का कानून अचल संपत्ति लेनदेन के लिए दो अलग-अलग निरस्तीकरण ढांचे प्रदान करता है। ये अधिकार अलग-अलग कानूनों के तहत संचालित होते हैं और इनकी प्रक्रियाएं और वित्तीय परिणाम पूरी तरह से भिन्न होते हैं।

धारा 42(1) के अंतर्गत संपत्ति विधि अधिनियमअनुबंध रद्द करने की सूचना में संपत्ति का विवरण, क्रेता और विक्रेता के नाम, हस्ताक्षर और तिथि आवश्यक होती है। यदि कोई अग्रिम राशि का भुगतान किया गया है, तो 0.25% शुल्क अग्रिम राशि से काट लिया जाता है और शेष राशि वापस कर दी जाती है। इसके विपरीत, REDMA की धारा 21(2) के तहत, अनुबंध रद्द करने के लिए डेवलपर या ब्रोकरेज को समझौते या प्रकटीकरण विवरण में उल्लिखित पते पर व्यक्तिगत रूप से या पंजीकृत डाक द्वारा लिखित सूचना भेजना आवश्यक है, जिससे धारा 21(5)-(6) के तहत पूरी अग्रिम राशि तुरंत वापस कर दी जाती है।

2. REDMA के तहत प्रकटीकरण विवरण और अप्रवर्तनीयता

कोई भी डेवलपर अधीक्षक के पास खुलासा विवरण दाखिल किए बिना, खरीदार को उसकी एक प्रति उपलब्ध कराए बिना, उसे पढ़ने का उचित अवसर दिए बिना और लिखित स्वीकृति प्राप्त किए बिना किसी विकास इकाई का विपणन नहीं कर सकता (REDMA धारा 14(1), 15(1))। खुलासा विवरण में सभी महत्वपूर्ण तथ्यों को बिना किसी गलत बयानी के स्पष्ट रूप से प्रकट किया जाना चाहिए (धारा 14(2))।

यदि कोई खरीदार REDMA के तहत प्रकटीकरण विवरण प्राप्त करने का हकदार है और उसे यह प्राप्त नहीं होता है, तो खरीदार किसी भी समय खरीद समझौते को रद्द कर सकता है (धारा 21(3))। यदि कोई डेवलपर किसी ऐसे महत्वपूर्ण तथ्य का खुलासा करने वाला संशोधन प्रदान करने में विफल रहता है जो खरीदार के निर्णय को उचित रूप से प्रभावित कर सकता है, तो अनुबंध को रद्द किया जा सकता है, आमतौर पर स्वामित्व हस्तांतरण के एक वर्ष बाद तक (धारा 21(3.2))।

इसके अलावा, REDMA की धारा 23(1) के तहत, यदि डेवलपर ने भाग 2 में किसी भी विपणन या जमा राशि धारण संबंधी प्रावधानों का उल्लंघन किया है, तो खरीद समझौता आम तौर पर खरीदार के विरुद्ध लागू नहीं होता है। कैमेलियन टैलेंट इंक. बनाम सैंडकैसल होल्डिंग्स लिमिटेड। (2010 BCCA 300) में, ब्रिटिश कोलंबिया कोर्ट ऑफ अपील ने यह स्थापित किया कि निर्माण प्रारंभ और समापन तिथियां महत्वपूर्ण तथ्य हैं। न्यायालय ने फैसला सुनाया कि खरीदार को देरी की जानकारी होने से डेवलपर को संशोधन दाखिल करने और प्रस्तुत करने के अपने वैधानिक दायित्व से मुक्ति नहीं मिलती है।

जैसा कि पुष्टि की गई है ये बनाम वेस्टा प्रॉपर्टीज (लैटिमर) लिमिटेड। (2025 BCSC 773) के अनुसार, महत्वपूर्ण गलत बयानों को संबोधित करने वाले संशोधनों को जानकारी प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर दाखिल किया जाना चाहिए और खरीदारों को उचित समय में, कम से कम 14 दिन पहले, उपलब्ध कराया जाना चाहिए। समापन में एक वर्ष की तेजी को एक महत्वपूर्ण तथ्य माना गया, और संशोधन प्रस्तुत करने में 6 महीने की देरी ने प्रस्तुति को अनुचित बना दिया।

3. जमा राशि का प्रबंधन, ट्रस्ट खाते और डेवलपर के दावे

REDMA कोई सार्वभौमिक वैधानिक जमा प्रतिशत निर्धारित नहीं करता है। जमा राशि, किश्तें और समय सारणी खरीद अनुबंध और प्रकटीकरण विवरण की शर्तों द्वारा निर्धारित की जाती हैं। Ye (2025 BCSC 773) में, 10% संविदात्मक जमा से ऊपर 9 डॉलर का अनजाने में किया गया अधिक भुगतान निरस्तीकरण के लिए वैध आधार प्रदान नहीं करता है।

REDMA की धारा 18(1) के तहत, सभी जमा राशियों को तुरंत किसी ब्रोकरेज, वकील, नोटरी पब्लिक या निर्धारित ट्रस्टी के पास ब्रिटिश कोलंबिया बचत संस्थान में ट्रस्ट खाते में जमा करना अनिवार्य है। लिखित सहमति, अदालत के आदेश, वैध धारा 21 निरस्तीकरण या अधिनियम के तहत औपचारिक प्रमाणीकरण (धारा 18(2)) के बिना जमा राशि जारी नहीं की जा सकती। कोई डेवलपर निर्माण कार्य पूरा होने से पहले जमा राशि का उपयोग तभी कर सकता है जब धारा 19 के तहत जमा सुरक्षा अनुबंध प्राप्त हो और विनियमों की धारा 10 के अनुसार इसका खुलासा किया गया हो।

धारा 18(4) के अंतर्गत और निर्णय में पीटर्स बनाम ईस्ट थर्ड स्ट्रीट नॉर्थ वैंकूवर लिमिटेड पार्टनरशिप (2023 BCSC 879) के अनुसार, ट्रस्टी को डेवलपर से लिखित वैधानिक प्रमाण पत्र प्राप्त होने पर जमा राशि डेवलपर को जारी करनी होगी, भले ही क्रेता और डेवलपर के बीच कोई सक्रिय विवाद मौजूद हो। जमा राशि के दावे पर विवाद करने वाला क्रेता ट्रस्टी द्वारा स्वेच्छा से धनराशि रोकने पर निर्भर नहीं रह सकता और उसे कानूनी हस्तक्षेप का सहारा लेना होगा।

यदि कोई खरीदार समापन तिथि पर खरीद मूल्य की शेष राशि का भुगतान करने में विफल रहता है, तो डेवलपर अनुबंध को समाप्त करने और जमा राशि को हर्जाने के रूप में रखने का हकदार हो सकता है।पल्सम कंस्ट्रक्शन लिमिटेड बनाम ओन्नी रिचर्ड्स स्ट्रीट डेवलपमेंट लिमिटेड पार्टनरशिप, 2021 बीसीएससी 1632)।

4. निर्माण में देरी, महत्वपूर्ण तथ्य और संभावित तिथियां

निर्माण में देरी होने पर भी खरीदार को अनुबंध समाप्त करने का स्वतः अधिकार नहीं मिल जाता। अनुबंध की शर्तों में यह निर्धारित होता है कि निर्माण पूरा होने की तिथि निश्चित है या अनुमानित, अनुमत विस्तारों का दायरा (जिसमें अप्रत्याशित परिस्थितियाँ भी शामिल हैं), और क्या कोई "बाहरी तिथि" है जो आपसी या एकतरफा समाप्ति की अनुमति देती है।

In जेम्सन हाउस प्रॉपर्टीज लिमिटेड (पुनः) (2009 BCCA 339) में, अपील न्यायालय ने पुष्टि की कि विलंब के अनुपात में विस्तार की अनुमति देने वाले संविदात्मक प्रावधान प्रवर्तनीय हैं। झेंग बनाम एंडरसन स्क्वायर होल्डिंग्स लिमिटेड। (2024 BCSC 216), संविदात्मक शर्तों ने डेवलपर के उचित नियंत्रण से परे देरी के लिए बाहरी समापन तिथि को स्वचालित रूप से बढ़ा दिया।

हालांकि, REDMA के तहत महत्वपूर्ण देरी एक अहम तथ्य बनी हुई है। जैसा कि इसमें कहा गया है मैगुइरे बनाम रेवेलस्टोक माउंटेन रिज़ॉर्ट लिमिटेड पार्टनरशिप (2010 BCSC 1618), किसी तिथि को "अनुमानित" के रूप में लेबल करने से डेवलपर को पर्याप्त भिन्नता होने पर समय पर संशोधन दाखिल करने से छूट नहीं मिलती है; ऐसा करने में विफलता धारा 23 के तहत समझौते को अप्रवर्तनीय बना सकती है।

इसके विपरीत, में पीयर बनाम क्रेसी व्हिस्लर टाउनहोम्स लिमिटेड पार्टनरशिप (2011 BCSC 773) में, अदालत ने फैसला सुनाया कि एक डेवलपर केवल इसलिए पूरा होने की तारीख को एकतरफा नहीं बढ़ा सकता क्योंकि भवन की कमियों को दूर नहीं किया गया था, और खरीदार की 375,000 डॉलर की जमा राशि वापस करने का आदेश दिया।

5. लागू कर: जीएसटी, छूट और संपत्ति हस्तांतरण कर

प्रीसेल खरीदारी में अलग-अलग संघीय और प्रांतीय कर संबंधी विचार शामिल होते हैं, जिनकी पुष्टि खरीदारी पूरी होने से पहले की जानी चाहिए।

माल और सेवा कर (GST)

नवनिर्मित घरों पर संघीय जीएसटी लागू होता है। उत्पाद शुल्क अधिनियमधारा 254(2)(बी) के अनुसार, नई आवास छूट के लिए खरीदार या किसी योग्य रिश्तेदार को संपत्ति का उपयोग प्राथमिक निवास स्थान के रूप में करना आवश्यक है:

• मानक छूट: यह 450,000 डॉलर तक की चरणबद्ध समाप्ति सीमा वाली खरीद पर लागू होता है, जो 6,300 डॉलर की अधिकतम आधार छूट प्रदान करता है (धारा 254(2))।
• प्रथम बार घर खरीदने वालों के लिए विस्तारित छूट: 19 मार्च, 2025 के बाद और 2031 से पहले किए गए पात्र अनुबंधों के लिए, विस्तारित नियम विशिष्ट निर्माण समयसीमा शर्तों के तहत $1,500,000 तक के योग्य मूल्यों को समायोजित करते हैं (धारा 254(2.1))।
• फाइलिंग सीमा: छूट आवेदन स्वामित्व हस्तांतरण तिथि के 2 वर्ष के भीतर दाखिल किए जाने चाहिए (धारा 254(3))।

संपत्ति हस्तांतरण कर (पीटीटी)

धारा 3(1) के अंतर्गत संपत्ति हस्तांतरण कर अधिनियमआधारभूत कर दरें उचित बाजार मूल्य पर परिकलित की जाती हैं:

• पहले 200,000 डॉलर पर 1%;
• 200,000 डॉलर और 2,000,000 डॉलर के बीच के हिस्से पर 2%;
• 2,000,000 डॉलर से अधिक की शेष राशि पर 3%।

नवनिर्मित मकानों पर छूट (धारा 12.01, 12.02) के तहत, 1,100,000 डॉलर तक के उचित बाजार मूल्य वाली संपत्तियां पूर्ण छूट के लिए पात्र हो सकती हैं (सीमा से 50,000 डॉलर अधिक मूल्य वाली संपत्तियों पर आनुपातिक छूट लागू होती है)। पात्र होने के लिए, खरीदार को पंजीकरण के 92 दिनों के भीतर मकान को अपने मुख्य निवास के रूप में उपयोग करना होगा और कम से कम पूरे पहले वर्ष तक वहां निवास बनाए रखना होगा (धारा 12.05)। पंजीकरण के 18 महीनों के भीतर दावा न की गई छूटों को धनवापसी के रूप में प्राप्त किया जा सकता है (धारा 12.04)।

6. गृह वारंटी बीमा और स्ट्रेटा संबंधी विचार

के नीचे गृहस्वामी संरक्षण अधिनियम (धारा 22), लाइसेंस प्राप्त आवासीय बिल्डरों द्वारा निर्मित नए घरों को अनिवार्य वैधानिक गृह वारंटी बीमा के लिए पंजीकृत होना चाहिए, जो निम्नलिखित प्रदान करता है:

• 2 साल: सामग्री और श्रम में दोष;
• 5 साल: भवन के बाहरी आवरण में दोष (जिसमें जल रिसाव भी शामिल है);
• 10 साल: संरचनात्मक दोष।

स्ट्रेटा डेवलपमेंट के लिए, मालिक-डेवलपर को पहली वार्षिक आम बैठक में महत्वपूर्ण दस्तावेज प्रस्तुत करने होंगे, जिनमें निर्माण योजनाएं, प्रकटीकरण विवरण, वारंटी और सेवा रिकॉर्ड शामिल हैं।स्ट्रेटा संपत्ति अधिनियमधारा 20(2))। स्ट्रेटा निगमों को एक परिचालन निधि और एक आकस्मिक आरक्षित निधि (धारा 92) बनाए रखनी चाहिए, और अनुरोध के एक सप्ताह के भीतर शुल्क, आरक्षित शेष, विशेष लेवी और मूल्यह्रास रिपोर्ट को रेखांकित करने वाला एक सूचना प्रमाणपत्र (फॉर्म बी) प्रदान करना चाहिए (धारा 59)।

7. हस्ताक्षर करने से पहले उचित जांच पड़ताल की सूची

• अनुबंध, प्रकटीकरण विवरण, फ्लोर प्लान और परिशिष्टों की एक साथ जांच करें।
• समझौते पर हस्ताक्षर और लिखित रसीद की स्वीकृति की तारीख से REDMA के तहत अनुबंध रद्द करने की सटीक 7-दिवसीय अवधि की गणना करें।
• बीसी हाउसिंग रजिस्ट्री पर बिल्डर के लाइसेंस और होम वारंटी बीमा की पुष्टि करें।
• संविदात्मक वित्तपोषण शर्तों ("वित्तपोषण के अधीन") और आवंटन प्रतिबंधों की समीक्षा करें।
• पुष्टि करें कि जमा राशि एक मानक ट्रस्ट खाते में रखी गई है या जमा सुरक्षा अनुबंध द्वारा समर्थित है।
• स्ट्रेटा उपनियमों, प्रारंभिक स्ट्रेटा बजट, किराये/पालतू जानवरों पर प्रतिबंध और पार्किंग/भंडारण आवंटन की समीक्षा करें।

8. अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न