बी.सी. में आवासीय कन्वेयन्सिंग - वकीलों और कानून कार्यालय कन्वेयन्सरों के लिए चरण-दर-चरण मैनुअल

परिचय
आवासीय संपत्ति हस्तांतरण, ब्रिटिश कोलंबिया में विक्रेता से क्रेता को घर का स्वामित्व हस्तांतरित करने की कानूनी प्रक्रिया है।बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड)। इसमें यह सुनिश्चित करने के लिए कई कदम शामिल हैं कि संपत्ति में कोई समस्या न हो और हस्तांतरण सुचारू रूप से पूरा हो। एक कानूनी कार्यालय में एक कन्वेयन्सर के रूप में, आप सभी कानूनी आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए ग्राहकों, रियलटर्स, उधारदाताओं और सरकारी निकायों के साथ समन्वय करेंगे। यह मैनुअल एक कदम-दर-कदम गाइड प्रदान करता है - प्रारंभिक क्लाइंट संपर्क से लेकर समापन तक - व्यावहारिक युक्तियों, प्रमुख कानूनी अवधारणाओं और मानक रूपों और विनियमों के संदर्भों के साथ। यह एक नए कन्वेयन्सर के लिए डिज़ाइन किया गया है ताकि वह आत्मविश्वास से बीसी में आवासीय संपत्तियों की बिक्री और खरीद को संभाल सके।

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1. ग्राहक संपर्क

सफल कन्वेयंसिंग की शुरुआत प्रभावी क्लाइंट इंटरैक्शन से होती है। पहले परामर्श से लेकर समापन के बाद तक, सभी संचारों में व्यावसायिकता, स्पष्टता और सक्रियता बनाए रखें।

1.1 प्रारंभिक परामर्श और फ़ाइल खोलना

• विवाद जाँच और आईडी सत्यापन: विवरणों पर चर्चा करने से पहले, यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपका कार्यालय ग्राहक के लिए कार्य कर सकता है, संघर्षों की जांच करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) ग्राहक की पहचान सत्यापित करें और लॉ सोसायटी ऑफ बीसी के नियमों के अनुसार उनकी जानकारी रिकॉर्ड करें (जैसे फोटो आईडी, संपर्क जानकारी) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) बीसी वकीलों को ग्राहक पहचान और सत्यापन नियमों का पालन करना होगा, जिसमें ग्राहक की पहचान की पुष्टि करना भी शामिल है। धन के स्रोत खरीद के लिए (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (धन शोधन विरोधी उपाय)। यदि ग्राहक कोई निगम या ट्रस्ट है, तो उसके पीछे के व्यक्तियों की भी पहचान करें।
• अनुबंध और अनुचर: अपनी भूमिका और सेवाओं के दायरे को स्पष्ट रूप से समझाएँ। शुल्क, संवितरण और समयसीमा के बारे में पहले ही चर्चा कर लें और लिखित रूप में अपने रिटेनर की शर्तों की पुष्टि करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) शुरू में ही अपेक्षाओं का प्रबंधन करने से गलतफहमियों से बचा जा सकेगा - ध्यान रखें कि यदि सौदा अधिक जटिल हो जाता है (जैसे अतिरिक्त दस्तावेज या देरी), तो अतिरिक्त शुल्क लागू हो सकते हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) सुनिश्चित करें कि ग्राहक महत्वपूर्ण तिथियों को समझता है (जैसे विषय हटाना, समापन (समापन) तिथि, तथा कब्जे की तारीख) और उनकी जिम्मेदारियां (जैसे बीमा प्राप्त करना या समय सीमा तक धन उपलब्ध कराना)।
• प्रारंभिक जानकारी एकत्र करें: इसकी एक प्रति प्राप्त करें क्रय और विक्रय का अनुबंध (और किसी भी संशोधन या विषय हटाने के परिशिष्ट) को यथाशीघ्र (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यदि क्लाइंट या रियल्टर ने इसे प्रदान नहीं किया है, तो सीधे इसका अनुरोध करें - खरीदार और विक्रेता दोनों द्वारा हस्ताक्षरित प्रति आवश्यक है। क्लाइंट से किसी भी संबंधित दस्तावेज़, जैसे कि संपत्ति प्रकटीकरण विवरण, स्ट्रेटा दस्तावेज़ (यदि लागू हो), या बंधक पूर्व-अनुमोदन विवरण की आपूर्ति करने के लिए भी कहें। मूल फ़ाइल जानकारी संकलित करें: संपत्ति का पता, कानूनी विवरण (यदि ज्ञात हो), सभी पक्षों के नाम, और सहमत मूल्य और तिथियाँ। अपने सिस्टम में एक फ़ाइल खोलें, अपनी डायरी सिस्टम में सभी महत्वपूर्ण तिथियों को नोट करें, और "आगे लाएँ" (बीएफ) अनुस्मारक ताकि कुछ भी छूट न जाए (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).

1.2 तालमेल बनाना और अपेक्षाओं का प्रबंधन करना

• प्रक्रिया समझाएं: खास तौर पर पहली बार घर खरीदने या बेचने वालों के लिए, सरल शब्दों में कन्वेयंसिंग प्रक्रिया की रूपरेखा तैयार करें। उन्हें बताएं कि आप खोज, दस्तावेज़ तैयार करना, दूसरे पक्ष के वकील से संपर्क करना, भूमि शीर्षक कार्यालय में पंजीकरण और बिक्री आय या चाबियों का वितरण संभालेंगे। सवालों को प्रोत्साहित करें और धैर्य के साथ उनका जवाब दें। एक अच्छी तरह से सूचित ग्राहक अधिक सहज और भरोसेमंद होता है।
• समय-सीमा और प्रमुख चरण: क्लाइंट के साथ समय-सीमा की समीक्षा करें। उदाहरण के लिए, समझाएँ कि विषय हटाए जाने के बाद, आप उचित परिश्रम (शीर्षक खोज, आदि) करेंगे, फिर दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करने के लिए समापन से लगभग एक सप्ताह पहले क्लाइंट से मिलेंगे, फिर समापन तिथि पर आप धन का आदान-प्रदान करेंगे और हस्तांतरण पंजीकृत करेंगे, खरीदार को कब्जे की तिथि पर चाबियाँ मिलेंगी (अक्सर एक निर्धारित समय पर पूरा होने के अगले दिन)। किसी भी क्लाइंट कार्य पर जोर दें: उदाहरण के लिए खरीदार को समापन पर प्रभावी संपत्ति बीमा की व्यवस्था करनी चाहिए (एक ऋणदाता आवश्यकता) और समापन तिथि से पहले शेष राशि (बैंक ड्राफ्ट के माध्यम से) लानी चाहिए। विक्रेता को कब्जे की तिथि तक बाहर निकलने की योजना बनानी चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि उपयोगिताओं का अंतिम बिल दिया गया है। इन अपेक्षाओं को पहले से प्रबंधित करने से अंतिम समय में होने वाली समस्याएँ कम होंगी।
• संचार प्राथमिकताएं: क्लाइंट से पूछें कि वे किस तरह से संपर्क करना पसंद करते हैं (ईमेल, फोन, आदि) और संपर्क विवरण की पुष्टि करें। सुनिश्चित करें कि उन्हें आपका नाम और प्रश्नों के लिए सीधी लाइन/ईमेल पता हो। अपने कार्यालय के घंटों का अवलोकन प्रदान करें और यदि समापन के करीब कोई जरूरी काम हो तो आप तक कैसे पहुंचें। संचार पर प्रारंभिक स्पष्टता आत्मविश्वास बनाने में मदद करती है।

1.3 निरंतर संचार बनाए रखना

• अवस्था अद्यतन: लेन-देन की प्रगति के दौरान ग्राहकों को सूचित रखें। सबसे अच्छा तरीका यह है कि ग्राहक को महत्वपूर्ण मील के पत्थर पर अपडेट किया जाए - जैसे "शीर्षक खोज स्पष्ट है, कोई अप्रत्याशित शुल्क नहीं मिला," या "हमें आपके बैंक से बंधक निर्देश प्राप्त हुए हैं और हम दस्तावेज़ तैयार कर रहे हैं।" नियमित अपडेट ग्राहकों को अज्ञात के बारे में चिंतित होने से रोकते हैं। यहां तक ​​कि "सब कुछ ट्रैक पर है" की पुष्टि करने वाला एक संक्षिप्त ईमेल भी आश्वस्त करने वाला होता है।
• तुरंत जवाब दें: यदि संभव हो तो उसी दिन या 24 घंटे के भीतर क्लाइंट की पूछताछ का जवाब देने का लक्ष्य रखें। लॉ सोसाइटी क्लाइंट को सूचित रखने और समय पर संचार का जवाब देने के कर्तव्य पर जोर देती है (अध्याय 3 की व्याख्या – ब्रिटिश कोलंबिया की लॉ सोसायटी) भले ही आपके पास अभी तक कोई उत्तर न हो, लेकिन संदेश को स्वीकार करना और अनुवर्ती कार्रवाई का वादा करना ग्राहक की अपेक्षाओं को प्रबंधित करने में मदद कर सकता है।
• चिंताओं को संबोधित करना: यदि क्लाइंट चिंता व्यक्त करता है (उदाहरण के लिए, अनुबंध की शर्तों के बारे में भ्रम या देरी की अफवाह), तो उन्हें सीधे और तथ्यात्मक रूप से संबोधित करें। कानूनी शब्दावली को सरल भाषा में समझाएँ - अपेक्षाओं को प्रबंधित करने का एक हिस्सा यह सुनिश्चित करना है कि क्लाइंट समझें कि क्या हो रहा है। यदि कोई समस्या पाई जाती है (जैसे शीर्षक पर कोई समस्या या वित्तपोषण में कोई समस्या), तो क्लाइंट को तुरंत सूचित करें, साथ ही इसे हल करने के लिए आप जो कदम उठा रहे हैं और समय पर कोई प्रभाव डालें। ईमानदारी और पारदर्शिता से विश्वास बढ़ेगा।
• रिकॉर्ड रखना: क्लाइंट के साथ सभी महत्वपूर्ण संचारों को फ़ाइल नोट्स में या ईमेल पुष्टिकरण द्वारा दस्तावेज़ित करें। उदाहरण के लिए, यदि आप क्लाइंट को फ़ोन पर किसी महत्वपूर्ण बात की सलाह देते हैं, तो उसका सारांश देते हुए फ़ॉलो-अप ईमेल भेजें। इससे बाद में किसी विवाद की स्थिति में रिकॉर्ड बनता है और यह सुनिश्चित होता है कि सभी एक ही पृष्ठ पर हैं। यह एक अच्छा अभ्यास और जोखिम प्रबंधन रणनीति दोनों है।

1.4 व्यावसायिकता और सहानुभूति

• शांत मार्गदर्शन: रियल एस्टेट लेनदेन क्लाइंट के लिए तनावपूर्ण हो सकता है। अगर कोई समस्या आती है, तो भी शांत और आश्वस्त स्वर बनाए रखें। उन्हें बताएं कि आप पहले भी इसी तरह की समस्याओं का सामना कर चुके हैं और उन्हें इससे बाहर निकालने में मदद करेंगे। उदाहरण के लिए, अगर थोड़ी देरी की उम्मीद है, तो केवल बुरी खबर देने के बजाय समाधान बताएं।
• सीमाएं बनाए रखें: दोस्ताना और सहायक होने के साथ-साथ, अपनी भूमिका के दायरे में रहना याद रखें। अपनी विशेषज्ञता से बाहर सलाह न दें (जैसे कि कर या निवेश संबंधी सलाह) - जब संदेह हो, तो क्लाइंट को उचित पेशेवर सलाह लेने का सुझाव दें। साथ ही, सौदे की समझदारी या संपत्ति के मूल्य जैसे मामलों पर टिप्पणी करने से बचें; कानूनी प्रक्रिया पर ध्यान केंद्रित करें।
• सांस्कृतिक और व्यक्तिगत संवेदनशीलता: बीसी विविधतापूर्ण है - सांस्कृतिक अंतर या पहली बार खरीदार की घबराहट को ध्यान में रखें। उन अवधारणाओं को समझाने के लिए तैयार रहें जो बुनियादी लग सकती हैं (जैसे कि "समायोजन" क्या हैं) बिना किसी संकोच के। यदि भाषा एक बाधा है, तो देखें कि क्या दस्तावेज़ अन्य भाषाओं में उपलब्ध हैं या यदि क्लाइंट हस्ताक्षर करने के लिए दुभाषिया चाहता है।

इन क्लाइंट इंटरैक्शन सर्वोत्तम प्रथाओं का पालन करके, आप कन्वेयंस के लिए एक सकारात्मक स्वर सेट करेंगे। एक अच्छी तरह से सूचित, सहज क्लाइंट और एक अच्छी तरह से प्रलेखित फ़ाइल एक सुचारू लेनदेन के लिए नींव हैं।

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2. दस्तावेज़ प्रबंधन

कन्वेयन्सिंग में बहुत सारे दस्तावेज़ तैयार करना, उनकी समीक्षा करना और उन्हें व्यवस्थित करना शामिल है। मेहनती दस्तावेज़ प्रबंधन सुनिश्चित करता है कि सभी कागज़ात सटीक, पूर्ण और कानूनी आवश्यकताओं के अनुरूप हों। नीचे मुख्य दस्तावेज़ों का विवरण और उन्हें कैसे संभालना है, बताया गया है:

2.1 क्रय और विक्रय का अनुबंध

RSI क्रय और विक्रय का अनुबंध यह सौदे का खाका है - इसमें पार्टियों, कीमत, शर्तों और तारीखों का उल्लेख होता है। कन्वेयन्सर के रूप में, पूर्णता और प्रवर्तनीयता के लिए अनुबंध की सावधानीपूर्वक समीक्षा करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) प्रमुख चरणों में शामिल हैं:

• हस्ताक्षर और दिनांक सत्यापित करें: सुनिश्चित करें कि अनुबंध पर सभी विक्रेताओं और खरीदारों द्वारा हस्ताक्षर किए गए हैं, और यह कि किसी भी परिवर्तन या परिवर्धन (परिवर्तनों पर आद्याक्षर, परिशिष्ट पृष्ठ) पर सभी द्वारा हस्ताक्षर या आद्याक्षर किए गए हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) जब तक सभी पक्ष अंतिम शर्तों को स्वीकार करते हुए हस्ताक्षर नहीं कर देते, तब तक अनुबंध बाध्यकारी नहीं होता। यदि अनुबंध में प्रति-प्रस्तावों के माध्यम से काम किया गया है, तो दोबारा जांच लें कि अंतिम संस्करण में सहमत शर्तों को दर्शाया गया है या नहीं।
• पार्टी के नाम: पुष्टि करें कि क्रेता और विक्रेता की सही और पूरी पहचान की गई है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। नाम कानूनी पहचान से मेल खाने चाहिए (मध्य नाम या आद्याक्षर सहित, यदि संभव हो तो) ताकि शीर्षक में बाद में विसंगतियों से बचा जा सके। "जॉन डो या नॉमिनी" जैसे अस्पष्ट पहचानकर्ताओं से बचें। यदि अनुबंध में किसी नॉमिनी या असाइनी को सूचीबद्ध किया गया है, तो सुनिश्चित करें कि उचित असाइनमेंट दस्तावेज़ मौजूद है और विक्रेता ने सहमति दी है, जैसा कि बीसी विनियमों द्वारा आवश्यक है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
• प्रमुख शब्द एवं मानक धाराएँ: जाँच करें कि वैध अनुबंध के सभी आवश्यक तत्व मौजूद हैं - प्रस्ताव, स्वीकृति, प्रतिफल (मूल्य), और स्पष्ट विषय-वस्तु (संपत्ति) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यह महत्वपूर्ण है कि अनुबंध वर्तमान मानक पर हो बीसीआरईए/सीबीए फॉर्म (अधिकांश रियल एस्टेट एजेंट द्वारा तैयार किए गए अनुबंध ऐसे ही होते हैं) और इसमें मानक शर्तें शामिल होती हैं, जिसमें वकीलों के उपक्रमों द्वारा समापन पूरा करने की अनुमति देने वाला एक खंड भी शामिल होता है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) सुनिश्चित करें कि संपत्ति का कानूनी विवरण और नागरिक पता जैसे महत्वपूर्ण विवरण शामिल किए गए हैं (कभी-कभी केवल पता पर्याप्त नहीं होता है, लेकिन अधिकांश मानक प्रपत्रों में कानूनी विवरण के लिए जगह होती है)। खरीद मूल्य और जमा संरचना - अनुबंध में यह स्पष्ट होना चाहिए कि कितनी जमा राशि का भुगतान किया गया, किसे और कब। साथ ही, सहमत हुए नियमों पर भी ध्यान दें। समापन तिथि, कब्जे की तिथि और समायोजन तिथि - ये आपकी बाकी टाइमलाइन को संचालित करते हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
• विषय एवं परिशिष्ट: किसी को पहचानें विषय की शर्तें (वित्तपोषण, निरीक्षण, आदि) और क्या उन्हें हटा दिया गया है। आम तौर पर, खरीदार का एजेंट एक हस्ताक्षरित दस्तावेज़ प्रदान करेगा विषय हटाना एक बार शर्तें माफ कर दिए जाने के बाद परिशिष्ट। यदि विषय अभी भी लंबित हैं, तो उन्हें हटाने की समयसीमा डायरी में लिखें और क्लाइंट को याद दिलाएँ - विषयों को ठीक से हटाने में विफलता से डील रद्द हो सकती है। परिशिष्ट में किसी भी विशेष खंड की भी समीक्षा करें (जैसे "खरीदार के घर की बिक्री के अधीन" या की जाने वाली विशिष्ट मरम्मत) ताकि आपको पता चले कि समापन से पहले कोई अतिरिक्त आवश्यकताएँ हैं या नहीं।
• विशेष शर्तें: व्यक्तिगत संपत्ति (समावेश/बहिष्करण), समायोजन (जैसे कि यदि विक्रेता ने सामान्य समायोजन से परे कुछ अग्रिम भुगतान किया है) या विक्रेता वित्तपोषण जैसी असामान्य व्यवस्थाओं से संबंधित खंडों पर ध्यान दें। यदि अनुबंध में शामिल है विक्रेता वित्तपोषण (विक्रेता द्वारा वापस लिया गया बंधक) या एक विक्रेता की बंधक की धारणासुनिश्चित करें कि विवरण (राशि, ब्याज, आदि) स्पष्ट रूप से बताए गए हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) निर्धारित करें कि किसी भी संबंधित दस्तावेज को तैयार करने के लिए कौन जिम्मेदार है (अक्सर नए बंधक के लिए खरीदार का वकील या विक्रेता के वापस लेने के लिए विक्रेता का वकील) और इसे नोट करें।
• प्रवर्तनीयता संबंधी मुद्दे: मूल्यांकन करें कि क्या अनुबंध लागू करने योग्य होने के लिए “पर्याप्त रूप से निश्चित” है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। अस्पष्ट शब्दों वाले खंड या अधूरे शब्द समस्या पैदा कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक विषय जो अनिवार्य रूप से "भविष्य के समझौते के अधीन समझौता" है, वह लागू नहीं हो सकता है। यदि आपको कोई संभावित समस्या (जैसे कोई अस्पष्ट खंड या कोई पूरा होने की तारीख जैसी कोई जानकारी न होना) दिखती है, तो उसे पर्यवेक्षक वकील को बताएं और क्लाइंट को सलाह देने पर विचार करें। कुछ मामलों में, एक संपार्श्विक समझौता या कमियों को दूर करने के लिए संशोधन की आवश्यकता हो सकती है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) हालांकि यह वाहक की भूमिका नहीं है फिर से लिखना अनुबंध में, समापन समस्याओं से बचने के लिए वकील और ग्राहक के ध्यान में मुद्दों को लाना महत्वपूर्ण है।

संक्षेप में, अनुबंध को लेनदेन के लिए अपनी चेकलिस्ट के रूप में मानें: यह आपको बताता है क्या होना ज़रूरी है और कबसुनिश्चित करें कि यह ठोस हो, क्योंकि अन्य सभी दस्तावेज अनुबंध की शर्तों से ही जुड़े होंगे।

2.2 शीर्षक खोज और उचित परिश्रम

प्रदर्शन कर रहा है a भूमि शीर्षक खोज प्रक्रिया के आरंभ में ही सबसे महत्वपूर्ण चरणों में से एक है। बी.सी. टॉरेंस प्रणाली के तहत काम करता है, जिसका अर्थ है कि भूमि शीर्षक कार्यालय के रिकॉर्ड स्वामित्व और शीर्षक पर किसी भी शुल्क का निर्णायक सबूत हैं (भूमि स्वामित्व और सर्वेक्षण प्राधिकरण – विकिपीडिया) शीर्षक पर आपकी उचित तत्परता यह पुष्टि करेगी कि विक्रेता के पास वास्तव में क्या है और किसी भी प्रकार का भार है जिसे संबोधित करने की आवश्यकता है।

• शीर्षक खोज प्राप्त करें: संपत्ति का उपयोग करना पार्सल पहचानकर्ता (PID) या कानूनी विवरण, भूमि शीर्षक और सर्वेक्षण प्राधिकरण (एलटीएसए) प्रणाली से शीर्षक खोज प्राप्त करें (आपके माध्यम से) मायएलटीएसए खाता या BC ऑनलाइन जैसी सेवा) की समीक्षा करें वर्तमान शीर्षक रजिस्टर जो दिखाता है पंजीकृत स्वामी, कानूनी विवरण, और सभी पंजीकृत शुल्क/भार (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) इसकी एक प्रति भी प्राप्त करें भूमि स्वामित्व योजना यदि आवश्यक हो (विशेषकर यदि कानूनी विवरण किसी योजना का संदर्भ देता है - सुविधा या लॉट लेआउट देखने के लिए उपयोगी) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यदि संपत्ति स्ट्रेटा है, तो भी खींचें स्तर योजना और इकाई सीमाओं, सामान्य संपत्ति आदि को समझने के लिए कोई भी संशोधन।
• स्वामित्व और कानूनी विवरण सत्यापित करें: जांचें कि द पंजीकृत स्वामी शीर्षक पर अपने अनुरूप विक्रेता ग्राहक (या अनुबंध में विक्रेता) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यदि आपको अतिरिक्त पंजीकृत मालिक या कोई अलग नाम मिलता है, तो तुरंत जांच करें (यह विवाह/नाम परिवर्तन या अनुबंध में कोई त्रुटि हो सकती है)। कानूनी विवरण शीर्षक अनुबंध से मेल खाता है - जिसमें लॉट संख्या, योजना संख्या, जिला लॉट आदि शामिल हैं।अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यदि अनुबंध में केवल नागरिक पता सूचीबद्ध है या कानूनी विवरण में कोई त्रुटि है, तो स्पष्टीकरण प्राप्त करें और यदि आवश्यक हो तो संशोधन तैयार करें। कानूनी विवरण में किसी भी विसंगति को ठीक किया जाना चाहिए से पहले गलत संपत्ति के पंजीकरण से बचने के लिए दस्तावेज तैयार किए जाते हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) किसी संपत्ति (विशेष रूप से नए विकास) के लिए एकाधिक पीआईडी ​​नंबर या लॉट्स का होना असामान्य नहीं है - सुनिश्चित करें कि हस्तांतरण में सभी का हिसाब रखा गया है।
• शुल्क और भार की पहचान करें: शीर्षक पर सूचीबद्ध सभी शुल्कों, ग्रहणाधिकारों और हितों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) सामान्य वस्तुओं में शामिल हैं: बंधक, किराये का आवंटन, आराम, वाचाएं, मार्ग के अधिकार, निर्माण योजनाएं, और संभवतः निर्णय or लंबित मुकदमे के प्रमाण पत्रप्रत्येक आइटम पर विचार किया जाना चाहिए: क्या इसकी आवश्यकता है हटाया विक्रेता द्वारा पूरा होने पर या उससे पहले, या क्या यह स्वामित्व में रहेगा और खरीदार द्वारा ग्रहण किया जाएगा? उदाहरण के लिए:
  • मौजूदा वित्तीय शुल्क (बंधक, ग्रहणाधिकार) आम तौर पर डिस्चार्ज हो जाएंगे। किसी भी बंधक की पंजीकरण संख्या नोट करें - डिस्चार्ज तैयार करने या अपने ट्रस्ट लेटर उपक्रमों के लिए आपको इनकी आवश्यकता होगी।
  • सुखाधिकार, अनुबंध, मार्ग के अधिकार: ये आम तौर पर स्थायी होते हैं और शीर्षक पर बने रहते हैं। क्लाइंट के पास पहले से मौजूद न होने वाली किसी भी कॉपी को प्राप्त करें (LTSA इमेज अनुरोधों के माध्यम से) और उनकी समीक्षा करें। सुनिश्चित करें कि उनमें से कोई भी खरीदार को आश्चर्यचकित न करे (उदाहरण के लिए, कुछ उपयोगों पर प्रतिबंध लगाने वाला प्रतिबंधात्मक अनुबंध)। यदि कोई चीज संभावित रूप से संपत्ति के मूल्य या उपयोग को प्रभावित करती है, तो वकील/क्लाइंट को सूचित करें।
  • निर्णय या सीपीएल: यदि आप विक्रेता के विरुद्ध कोई निर्णय देखते हैं या लंबित मुकदमे का प्रमाण पत्र, यह एक लाल झंडा है। विक्रेता को स्पष्ट शीर्षक हस्तांतरित करने के लिए इन्हें साफ़ करना चाहिए। इसे तुरंत वकील के पास ले जाएँ - अक्सर इसमें बिक्री आय से निर्णय का भुगतान करना या CPL का न्यायालय से निर्वहन प्राप्त करना शामिल होता है।
  • पट्टों: कभी-कभी लंबी अवधि का पट्टा पंजीकृत होता है। अगर संपत्ति को किराएदारी के अधीन बेचा जा रहा है (निवेश या किराएदार द्वारा कब्जे वाली संपत्तियों के लिए आम बात है), तो देखें कि क्या पट्टा पंजीकृत है या सिर्फ़ महीने-दर-महीने का किराया (अपंजीकृत) है। पंजीकृत पट्टे को विशेष प्रबंधन की आवश्यकता हो सकती है (खरीदार इसके अधीन शीर्षक लेता है)।
  • स्ट्रेटा नोटिस: स्ट्रेटा लॉट के लिए, शीर्षक पर किसी भी “फ़ॉर्म जी – ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र” की जाँच करें। फ़ॉर्म जी से पता चलता है कि स्ट्रेटा कॉर्पोरेशन के पास ग्रहणाधिकार है (आमतौर पर अवैतनिक शुल्क के लिए) - इसे हस्तांतरण से पहले विक्रेता द्वारा हल किया जाना चाहिए।
• डुप्लिकेट शीर्षक या विविध नोट्स की जाँच करें: खोज से यह पता चल सकता है कि शीर्षक प्रमाण पत्र की प्रतिलिपि बकाया है (एक पुरानी प्रथा जहां मालिकों के पास एक कागजी शीर्षक प्रमाण पत्र होता था; यदि एक डुप्लिकेट "जारी" किया जाता है, तो भूमि शीर्षक कार्यालय तब तक नए सौदे दर्ज नहीं करेगा जब तक कि इसे आत्मसमर्पण नहीं किया जाता है) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यदि यह एक बकाया डुप्लिकेट दिखाता है, तो इसे सरेंडर करने या नष्ट करने की व्यवस्था की जानी चाहिए - इसे वकील के लिए चिह्नित करें। शीर्षक पर किसी भी "विविध नोट" को भी नोट करें जिसमें डुप्लिकेट शीर्षक या अन्य प्रशासनिक नोटों को रद्द करने वाले आदेश जैसी सूचनाएं शामिल हो सकती हैं।
• अनुबंध के साथ संगतता: सुनिश्चित करें कि शीर्षक पर कुछ भी अनुबंध का खंडन नहीं करता है। उदाहरण के लिए, यदि अनुबंध में कहा गया है कि संपत्ति में पार्किंग स्टॉल या स्टोरेज लॉकर शामिल है, तो सत्यापित करें कि क्या वे अलग-अलग स्ट्रेटा लॉट या शीर्षक पर सीमित आम संपत्ति हैं। यदि अनुबंध ने "मूल अनुदान और वैधानिक अपवादों में विद्यमान शर्तों को छोड़कर भार से मुक्त" का वादा किया है, जो कि बीसी में मानक है, तो इसका मतलब है कि खरीदार मामूली अपवादों को छोड़कर स्पष्ट शीर्षक की अपेक्षा करता है - इसलिए किसी भी बंधक या ग्रहणाधिकार के प्रमाण पत्र को मंजूरी दी जानी चाहिए। अनुमत भार (जैसे भूमि के साथ चलने वाले सुखभोग) आम तौर पर खरीदार द्वारा स्वीकार किए जाते हैं, लेकिन अगर कुछ असामान्य दिखाई देता है, तो आपको खरीदार के पक्ष को सचेत करने की आवश्यकता हो सकती है और संभवतः इसे हटाने या समायोजन के लिए बातचीत करनी पड़ सकती है।
• अन्य खोजें (यदि लागू हो): संपत्ति के आधार पर, अतिरिक्त खोजों पर विचार करें:
  • व्यक्तिगत संपत्ति रजिस्ट्री (पीपीआर): अगर वहां एक है निर्मित घर (मोबाइल घर) शामिल है, या यदि कोई बड़ी चल सम्पत्ति बिक्री का हिस्सा है, तो पीपीआर की जांच करें ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि उनके खिलाफ कोई सुरक्षा हित पंजीकृत नहीं है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) उदाहरण के लिए, सौर पैनल पट्टा या मोबाइल होम ग्रहणाधिकार पीपीआर में दिखाई देगा, न कि भूमि स्वामित्व में।
  • दिवालियापन/दिवालियापन खोज: कभी-कभार, यदि विक्रेता पर दिवालियापन के मुद्दों का संदेह हो, तो दिवालियापन की त्वरित खोज विवेकपूर्ण हो सकती है। आमतौर पर ऐसा तब तक नहीं किया जाता जब तक कि कोई विशेष चिंता न हो।
  • संपत्ति कर एवं उपयोगिताएँ: हालांकि अलग से संभाला जाता है (अगला भाग देखें), बकाया संपत्ति कर या शहर उपयोगिता शुल्क संपत्ति पर ग्रहणाधिकार के रूप में कार्य कर सकते हैं (नगर पालिकाओं के पास वैधानिक ग्रहणाधिकार शक्तियाँ हैं)। कर खोज या प्रमाणपत्र से इसका पता चल जाएगा। इसी तरह, कुछ ग्रामीण संपत्तियों पर स्थानीय सुधार शुल्क हो सकता है।

संक्षेप में, शीर्षक खोज का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि खरीदार को स्पष्ट शीर्षक मिलेगा और किसी भी मुद्दे को पहले से पहचानना। यदि आपको कोई जटिलताएं दिखती हैं, तो पर्यवेक्षण करने वाले वकील से परामर्श करें और समापन से पहले उन्हें अच्छी तरह से हल करने के लिए आवश्यकतानुसार दूसरे पक्ष से संवाद करें (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) इस स्तर पर पूरी तरह से सावधानी से जांच करने से “ऐसी किसी भी चुनौती की पहचान हो जाती है जो लेनदेन को अंतिम रूप देने में बाधा बन सकती है” (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका), जिससे उन्हें संबोधित करने का समय मिल सके।

2.3 कर प्रमाणपत्र और संपत्ति कर समायोजन

संपत्ति कर हर कन्वेयंसिंग फ़ाइल का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है। विक्रेता को समायोजन तिथि तक संपत्ति कर का भुगतान करना होगा (अक्सर समापन तिथि जब तक अन्यथा निर्दिष्ट न हो) और उसके बाद खरीदार जिम्मेदार होता है। कर प्रमाणपत्र या कर जानकारी प्राप्त करना इससे आप करों को समायोजित कर सकेंगे और यह सुनिश्चित कर सकेंगे कि कोई बकाया राशि न हो जो खरीदार के लिए समस्या बन सकती है।

• कर प्रमाणपत्र का आदेश दें: A कर प्रमाण - पत्र नगरपालिका द्वारा जारी किया गया एक आधिकारिक दस्तावेज़ है जो जारी होने की तिथि तक संपत्ति करों (भुगतान या बकाया, और कितना) की स्थिति की पुष्टि करता है। बीसी में, कई कानूनी फर्म एलटीएसए का उपयोग करते हैं कर प्रमाणपत्र ऑनलाइन सेवा, जो पूरे प्रांत में नगरपालिका कर प्रमाणपत्रों तक पहुंच प्रदान करती है (कर प्रमाणपत्र | सिस्टम सहायता) आप संपत्ति की पीआईडी ​​या टैक्स रोल नंबर से खोज कर सकते हैं और प्रमाण पत्र इलेक्ट्रॉनिक रूप से प्राप्त कर सकते हैं, जिसका शुल्क आपके एलटीएसए खाते से लिया जाएगा (कर प्रमाणपत्र | सिस्टम सहायता) (कर प्रमाणपत्र | सिस्टम सहायता)। वैकल्पिक रूप से, आप सीधे नगरपालिका से अनुरोध कर सकते हैं (कुछ शहर ईमेल या फैक्स अनुरोध की अनुमति देते हैं या उनका अपना ऑनलाइन पोर्टल होता है)। छोटी नगरपालिकाओं को इसे जारी करने के लिए फ़ोन कॉल और क्रेडिट कार्ड से भुगतान की आवश्यकता हो सकती है।
• कर प्रमाणपत्र क्यों महत्वपूर्ण हैं: समायोजन गणना के लिए करों की सटीक राशि प्रदान करने के अलावा, कर प्रमाणपत्र भी उपलब्ध है। बंधन नगर पालिका पर (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन) - इसका मतलब है कि यह अपनी तिथि के अनुसार देय करों का आधिकारिक विवरण है। इस पर भरोसा करने से आप शहर से बाद में किसी भी आश्चर्य से सुरक्षित रहते हैं। हालाँकि, ध्यान दें कि एक प्रमाण पत्र केवल जारी करने की तिथि तक की राशि को ही दर्शाता है और भविष्य के शुल्क या पूरक बिलों को नहीं दर्शाता है (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन)। यदि लेन-देन वर्ष के अंत तक फैला हुआ है या यदि हाल ही में किए गए सुधारों के कारण पूरक मूल्यांकन की आवश्यकता हो सकती है, तो सावधान रहें कि खरीदार को बाद में अतिरिक्त बिल मिल सकता है (जो आमतौर पर उनकी जिम्मेदारी होती है यदि यह उनके स्वामित्व के बाद की अवधि के लिए है)। कई वकील निश्चितता के लिए प्रमाण पत्र प्राप्त करते हैं, हालांकि यदि समय कम है, तो वे इसके बजाय एक प्रमाण पत्र प्राप्त कर सकते हैं। ऑनलाइन संपत्ति कर खोजें या नगर निगम कर कार्यालय को कॉल करें वर्तमान कर राशि प्राप्त करने के लिए (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन) ऐसे अनौपचारिक तरीके आपको समायोजित करने के लिए संख्याएँ देते हैं, लेकिन सावधान: मौखिक या ऑनलाइन पुष्टि की गारंटी नहीं है - यह "कर स्थिति का विश्वसनीय प्रमाण नहीं है" (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन) एक वाहक के रूप में, जब भी संभव हो आधिकारिक प्रमाण पत्र प्राप्त करना सबसे अच्छा अभ्यास है, खासकर यदि ऋणदाता के निर्देशों में यह प्रमाण आवश्यक है कि करों का पूरा भुगतान किया गया है (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन).
• कर जानकारी की व्याख्या: निश्चित करो कर वर्ष और राशि। बीसी में, संपत्ति कर कैलेंडर वर्ष के लिए सालाना (आमतौर पर 2 जुलाई) देय होते हैं। यदि पूर्णता, मान लें, 1 अगस्त है, तो विक्रेता ने संभवतः जुलाई में पूरे वर्ष के करों का भुगतान किया है - उस स्थिति में खरीदार को 1 अगस्त से 31 दिसंबर तक के हिस्से के लिए विक्रेता को देना होगा (क्योंकि विक्रेता ने पहले से भुगतान कर दिया है)। इसके विपरीत, यदि पूर्णता कर देय तिथि से पहले है और करों का भुगतान नहीं किया गया है, तो विक्रेता को 1 जनवरी से समापन तक के लिए खरीदार को क्रेडिट करना होगा और खरीदार देय होने पर बिल का भुगतान करेगा। यह देखने के लिए कर प्रमाणपत्र का उपयोग करें कि क्या कर हैं भुगतान किया गया या बकायायदि बकाया है और नियत तिथि बीत चुकी है, तो हो सकता है दंड ब्याज साथ ही। किसी भी बकाया कर (और दंड) का भुगतान बिक्री के पूरा होने पर बिक्री आय से किया जाना चाहिए - आम तौर पर खरीदार का वकील शहर को भुगतान करेगा और विक्रेता को देय राशि से कटौती करेगा (समायोजन के विवरण में दर्शाया गया है)।
• गृह स्वामी अनुदान एवं अन्य शुल्क: कर प्रमाणपत्र में अक्सर यह उल्लेख होता है कि गृह स्वामी अनुदान (HOG) चालू वर्ष के लिए मालिक द्वारा दावा किया गया था। यदि विक्रेता घर में रहता था और अनुदान का दावा करता था, तो कर राशि उस अनुदान से शुद्ध होगी। आपको तदनुसार समायोजन करने की आवश्यकता होगी - आम तौर पर, अनुदान समायोजित नहीं किया गया है पार्टियों के बीच; इसके बजाय, यदि विक्रेता ने इसका दावा किया है, तो खरीदार (यदि पात्र है) को अगले वर्ष अपने स्वयं के अनुदान के लिए आवेदन करना होगा। बस इसके बारे में जागरूक रहें। स्थानीय लेवी के लिए भी जाँच करें: कुछ शहरों में विशेष लेवी होती हैं (जैसे, मेट्रो वैंकूवर उपयोगिता लेवी, या स्थानीय सुधार परियोजना लागत)। इन्हें कर के आंकड़े में शामिल किया जाना चाहिए और इस प्रकार करों के हिस्से के रूप में समायोजित किया जाना चाहिए। एक अलग लाइन आइटम कुछ इस तरह हो सकता है कचरा संग्रहण शुल्क or सीवर पार्सल कर - ये आमतौर पर कर बिल में शामिल वार्षिक शुल्क होते हैं और इन्हें आनुपातिक रूप से समायोजित भी किया जाना चाहिए।
• संपत्ति कर समायोजन: एकत्रित जानकारी का उपयोग करके, आप संपत्ति करों को आनुपातिक रूप से निर्धारित करेंगे। समायोजन का विवरण (नीचे आगे चर्चा की गई है)। मानक समायोजन यह है: जिस भी पक्ष ने करों का भुगतान किया है (या करेगा) वह 1 जनवरी से समायोजन तिथि तक कवर करता है, और दूसरा पक्ष अपना हिस्सा चुकाता है। उदाहरण के लिए: यदि समापन (समायोजन तिथि) 30 जून है और वर्ष के लिए कर $3,600 हैं (और अभी तक भुगतान नहीं किए गए हैं), तो विक्रेता खरीदार को 6 महीने (1 जनवरी-30 जून) का भुगतान करना होगा और खरीदार जुलाई में पूरा बिल चुकाएगा। यदि कर पहले ही चुकाए जा चुके हैं, तो खरीदार को विक्रेता को 1 जुलाई से 31 दिसंबर तक का भुगतान करना होगा। हमेशा अपने गणित और दैनिक दर की दोबारा जाँच करें (अधिकांश लोग करों के लिए 365-दिन का वर्ष उपयोग करते हैं, जब तक कि अन्यथा निर्देश न दिया जाए)।
• बकाया भुगतान सुनिश्चित करें: कभी भी पिछले वर्षों के अप्रदत्त संपत्ति कर के साथ स्थानांतरण को पूरा न होने दें। नगर पालिकाओं की सर्वोच्च प्राथमिकता है - पिछले वर्षों के अवैतनिक कर भूमि पर बने रहने वाले ग्रहणाधिकार का गठन करते हैं और कर बिक्री की ओर ले जा सकते हैं। इस प्रकार, यदि कर प्रमाण पत्र में दर्शाया गया है बकाया या बकाया कर, उनका भुगतान किया जाना चाहिए। आम तौर पर, आप उन्हें समायोजन के विक्रेता की ओर से हिसाब में रखेंगे (विक्रेता से कटौती)। कुछ बंधक निर्देशों के लिए आपको यह करना होगा प्रमाणित करें कि करों का भुगतान किया गया है (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन) यदि ऐसा है, तो काम पूरा होने पर भुगतान की व्यवस्था करें और रसीद प्राप्त करें। यह आम तौर पर किसी ऋणदाता द्वारा किसी वकील से व्यक्तिगत रूप से यह प्रमाणित करने के लिए कहना अनुचित है कि सभी करों का भुगतान कर दिया गया है (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन), लेकिन आपसे यह सुनिश्चित करने की अपेक्षा की जाती है कि उनका भुगतान बिक्री से या ग्राहक द्वारा किया जाए। व्यवहार में, ऋणदाता को कर स्थिति का प्रमाण (प्रमाणपत्र या बिल की प्रति) दें और पुष्टि करें कि पूरा होने तक करों का भुगतान निधि से किया जाएगा (24. संपत्ति कर | कैनेडियन बार एसोसिएशन).

संक्षेप में, आधिकारिक कर जानकारी प्राप्त करें और इसे अपने समायोजन में शामिल करें। यह आपके ग्राहक (और ऋणदाता) को कर देनदारियों से बचाता है और समापन पर लागतों का उचित विभाजन सुनिश्चित करता है।

2.4 स्ट्रेटा दस्तावेज़ (यदि लागू हो)

यदि संपत्ति एक है स्तर बहुत (कॉन्डोमिनियम, टाउनहोम, आदि), अतिरिक्त दस्तावेज और विचारणीय बातें हैं:

• स्ट्रेटा फॉर्म बी (सूचना प्रमाण पत्र): स्ट्रेटा कॉरपोरेशन (आमतौर पर प्रॉपर्टी मैनेजमेंट कंपनी के माध्यम से) से प्राप्त यह फॉर्म, स्ट्रेटा फीस, यूनिट द्वारा देय कोई भी बकाया, आगामी विशेष शुल्क, आकस्मिक आरक्षित निधि में राशि, कोई भी स्ट्रेटा मुकदमा और वर्तमान बजट और नियमों/उपनियमों की प्रतियां जैसी महत्वपूर्ण जानकारी प्रदान करता है। अक्सर, विक्रेता के रियल्टर ने संपत्ति को सूचीबद्ध करते समय एक फॉर्म बी प्राप्त किया होगा। सुनिश्चित करें कि आपके पास अपेक्षाकृत हालिया फॉर्म बी है और इसकी समीक्षा करें। विशेष शुल्कों (स्वीकृत या लंबित) के किसी भी उल्लेख पर ध्यान दें - उन्हें कौन भुगतान करता है यह समय पर निर्भर करता है (यदि समापन से पहले अनुमोदित किया जाता है, तो आमतौर पर विक्रेता समापन से पहले देय किसी भी हिस्से का भुगतान करता है और खरीदार स्ट्रेटा संपत्ति अधिनियम s.109 के अनुसार बाद में देय भागों का भुगतान करता है)अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यह भी ध्यान रखें कि क्या पार्किंग स्टॉल या भंडारण लॉकर को सामान्य संपत्ति, सीमित सामान्य संपत्ति या अलग स्ट्रेटा लॉट के रूप में सूचीबद्ध किया गया है।
• स्ट्रेटा फॉर्म एफ (भुगतान प्रमाणपत्र): यह वह जगह है बंद करने के लिए आवश्यकफॉर्म एफ स्ट्रेटा प्रॉपर्टी एक्ट के तहत एक प्रमाण पत्र है जो प्रमाणित करता है कि विक्रेता द्वारा स्ट्रेटा को दिए जाने वाले सभी स्ट्रेटा शुल्क और पैसे का भुगतान कर दिया गया है (या बताता है कि क्या बकाया है) - इसके बिना, भूमि शीर्षक कार्यालय स्थानांतरण पंजीकृत नहीं किया जाएगा स्ट्रेटा लॉट का। विक्रेता (आमतौर पर उनके वकील के माध्यम से) को समापन से 60 दिन पहले स्ट्रेटा निगम से फॉर्म एफ प्राप्त करना चाहिए। खरीदार के वाहक के रूप में, आपको चाहिए फॉर्म एफ प्राप्त करने पर जोर दें विक्रेता की ओर से समापन से पहले या समापन के समय। विक्रेता की ओर से, आप इसे पूरा होने से लगभग एक या दो सप्ताह पहले स्ट्रेटा प्रबंधन से अनुरोध करेंगे (अक्सर इसके लिए शुल्क लगता है)। सुनिश्चित करें कि फ़ॉर्म F पंजीकरण के 60 दिनों के भीतर दिनांकित है और $0 बकाया राशि दिखाता है (या केवल वे शुल्क जो बिक्री से भुगतान किए जाएंगे)। आप इस फ़ॉर्म F को हस्तांतरण दस्तावेज़ों के साथ LTSA को जमा करेंगे (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) यदि आप क्रेता के स्वामित्व का पंजीकरण कर रहे हैं। (फाइलिंग के लिए फॉर्म एफ की फैक्स या स्कैन की गई प्रति स्वीकार्य है, इलेक्ट्रॉनिक फाइलिंग में मूल प्रति की आवश्यकता नहीं है)।
• उपनियम, वित्तीय, कार्यवृत्त: हालांकि कन्वेयंसिंग की समीक्षा करना सीधे तौर पर आपकी जिम्मेदारी नहीं है, लेकिन ध्यान रखें कि क्या अनुबंध ने सौदे को खरीदार के स्ट्रेटा दस्तावेजों की मंजूरी के अधीन बनाया है। यदि आपके पास वे हैं, तो सुनिश्चित करें कि वे खरीदार को प्रदान किए गए थे। कोई भी बड़ी जानकारी (जैसे, कोई आगामी बड़ा शुल्क या मुकदमा) लेन-देन को प्रभावित कर सकती है - यदि देर से पता चले, तो वकील को सूचित करें।
• स्ट्रेटा शुल्क समायोजन: समायोजन तिथि के अनुसार स्ट्रेटा रखरखाव शुल्क समायोजित किया जाएगा। मासिक शुल्क निर्धारित करें और विक्रेता ने पूरा होने के महीने के लिए अग्रिम भुगतान किया है या नहीं। उदाहरण के लिए, यदि पूरा होना महीने के मध्य में है और विक्रेता ने पूरे महीने का स्ट्रेटा शुल्क चुका दिया है, तो खरीदार विक्रेता को पूरा होने से महीने के अंत तक आनुपातिक हिस्सा देना होगा (और फिर अगले महीने का शुल्क चुकाएगा)। समायोजन के विवरण में इसे शामिल करें।
• विशेष शुल्क: यदि कोई विशेष शुल्क लगाया गया होता अनुमोदित समायोजन तिथि से पहले, प्रत्येक पक्ष द्वारा देय लेवी का हिस्सा कानून द्वारा निर्धारित किया जाता है: विक्रेता समापन की तिथि तक देय किश्तों का भुगतान करता है, और खरीदार समापन के बाद देय किश्तों का भुगतान करता है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। समायोजन में इसे स्पष्ट रूप से दर्शाएँ (और संभवतः भ्रम से बचने के लिए अनुबंध परिशिष्ट में)। यदि कोई लेवी प्रस्तावित है लेकिन अभी तक स्वीकृत नहीं है, तो इसे आमतौर पर समायोजित नहीं किया जाता है - लेकिन खरीदार को पता होना चाहिए कि यदि यह समापन के बाद पारित हो जाता है तो वे इसे वहन कर सकते हैं। ये परिदृश्य जटिल हो सकते हैं; किसी भी अस्पष्टता के लिए वकील से परामर्श करें।

स्ट्रेटा दस्तावेजों का प्रबंधन सुनिश्चित करना है वित्तीय मामले स्पष्ट हैं और खरीदार विक्रेता के किसी भी ऋण से सुरक्षित है। हमेशा फॉर्म एफ प्रमाणपत्र प्राप्त करें और अपने विवरणों में किसी भी स्ट्रेटा शुल्क या लेवी समायोजन को शामिल करें (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका).

2.5 बंधक निर्देश और प्रभारों का निर्वहन

अधिकांश खरीद लेनदेन में, खरीदार को एक प्राप्त होगा नया बंधक, और अधिकांश बिक्री में, विक्रेता के पास एक होगा मौजूदा बंधक या ऋण की सीमा का निर्वहनइनका समन्वय करना संपत्ति हस्तांतरण का एक प्रमुख हिस्सा है।

• क्रेता के नए बंधक के लिए कार्य करना: यदि आपका कानून कार्यालय खरीदार के लिए काम कर रहा है, तो आप अक्सर उनके ऋणदाता के लिए भी काम करते हैं (अधिकांश ऋणदाता आवासीय बंधक के लिए अलग से वकील नहीं भेजते हैं)। एक बार बंधक स्वीकृत हो जाने के बाद, आपको प्राप्त करना चाहिए बंधक निर्देश ऋणदाता या दलाल से। इनमें ऋणदाता की आवश्यकताओं और बंधक शर्तों का विवरण होता है। प्राप्ति पर:
  • ऋणदाता की शर्तों की समीक्षा करें: निर्देशों में वित्तपोषण की शर्तें सूचीबद्ध होंगी। आम शर्तों में शामिल हैं: संपत्ति पर अग्नि बीमा जिसमें ऋणदाता को नुकसान भुगतानकर्ता के रूप में नामित किया गया हो, निर्दिष्ट भार से मुक्त शीर्षक (नए बंधक और शायद मौजूदा सुखभोगों को छोड़कर), संपत्ति हस्तांतरण कर का भुगतान, और कभी-कभी खरीदार के डाउन पेमेंट का सत्यापन। सुनिश्चित करें कि आप या क्लाइंट समापन द्वारा प्रत्येक शर्त को पूरा कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, बीमा - ग्राहक को नए घर के निर्माण के बाद प्रभावी होने वाले बीमा बाइंडर प्राप्त करने के लिए एक अनुस्मारक भेजें, जिसमें कम से कम वह न्यूनतम कवरेज हो जो ऋणदाता को चाहिए। शीर्षक बीमा - कुछ ऋणदाताओं को शीर्षक बीमा की आवश्यकता होती है; यदि ऐसा है, तो आपको एक शीर्षक बीमा पॉलिसी की व्यवस्था करनी होगी (या कभी-कभी, यदि ऋणदाता इसे स्वीकार करता है, तो वेस्टर्न लॉ सोसाइटी कन्वेयन्सिंग प्रोटोकॉल राय पत्र इसका विकल्प हो सकता है)।
  • बंधक दस्तावेज तैयार करें: मसौदा तैयार करें फॉर्म बी बंधक (बंधक प्रभार के लिए मानकीकृत भूमि शीर्षक प्रपत्र)। बीसी के भूमि शीर्षक प्रपत्र अब वेब फाइलिंग के माध्यम से किए जाते हैं - आप बंधक विवरण (मूलधन, ब्याज दर, भुगतान तिथियां, अवधि, आदि) ऑनलाइन इनपुट करेंगे और निष्पादन के लिए फॉर्म बी तैयार करेंगे (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) इसके अतिरिक्त, ऋणदाता आमतौर पर उधारकर्ता से एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की मांग करते हैं। बंधक प्रतिबद्धता पत्र या ऋण समझौता, और विभिन्न प्रकटीकरण कथन (जैसे उधार लेने की लागत के बारे में) (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका). ये अक्सर निर्देशों के साथ आते हैं। खरीदार की हस्ताक्षर नियुक्ति के लिए इन सभी दस्तावेजों को तैयार करें।
  • समझाएं और हस्ताक्षर करें: खरीदार से मिलते समय, प्रत्येक बंधक दस्तावेज़ को सरल भाषा में समझाएं हस्ताक्षर करने से पहले (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका)। उदाहरण के लिए, पुष्टि करें कि वे मुख्य बंधक शर्तों को समझते हैं: मूल राशि, ब्याज दर, भुगतान अनुसूची, कोई भी पूर्व-भुगतान विशेषाधिकार या दंड, आदि। उन्हें फॉर्म बी पर हस्ताक्षर करने के लिए कहें (आप एक वकील/नोटरी के रूप में बाद में भूमि शीर्षक के लिए निष्पादन करते समय गवाह/अधिकारी के रूप में हस्ताक्षर करेंगे) और सभी ऋणदाता दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करें। इसके अलावा खरीदार को समायोजन के विवरण के अनुसार आपको धन का भुगतान करने की अनुमति देने वाले प्राधिकरण पर हस्ताक्षर करने के लिए कहें (भुगतान करने का निर्देश)। हस्ताक्षर करने के बाद, आप गवाह फॉर्म बी पर अपना हस्ताक्षर करें और फिर इसे दाखिल करते समय अपना डिजिटल हस्ताक्षर लगाएं, यह प्रमाणित करते हुए कि आपने इसे देखा है (नियामक अनुभाग में निष्पादन पर अधिक जानकारी)।
  • ऋणदाता के साथ विश्वास की शर्तें: अधिकांश ऋणदाता आपके लॉ फर्म के ट्रस्ट खाते में वायर या इलेक्ट्रॉनिक ट्रांसफर द्वारा समापन तिथि (या उससे एक दिन पहले) पर बंधक को निधि देते हैं। वे ऐसा ट्रस्ट शर्तों पर करते हैं - अनिवार्य रूप से, आपने केवल इस खरीद और संबंधित संवितरण (पीटीटी, शुल्क) को पूरा करने और बंधक को पहली प्राथमिकता में पंजीकृत करने के लिए धन का उपयोग करने का वचन दिया है। पूरी तरह से सुनिश्चित रहें प्राथमिकता आवश्यकताएं पूरा हो गया है: कोई अन्य नया शुल्क बंधक से पहले नहीं आएगा। आप भूमि शीर्षक पर फाइलिंग ऑर्डर को नियंत्रित करके यह सुनिश्चित करते हैं (हस्तांतरण और नया बंधक एक साथ चलते हैं, बंधक हस्तांतरण के तुरंत बाद पंजीकृत होगा, जिसका अर्थ है कि बंधक केवल शीर्षक हस्तांतरण के पीछे नए शीर्षक पर है)। पंजीकरण के बाद, आप ऋणदाता को एक भेजेंगे रिपोर्टिंग पैकेज (आमतौर पर आवश्यक, जिसमें पंजीकृत बंधक की एक प्रति, उनके बंधक को दर्शाने वाला शीर्षक, बीमा प्रमाण, और आपके वकील की अंतिम रिपोर्ट शामिल है)।
• विक्रेता के बंधक मुक्ति के लिए कार्य करना: यदि आपका ग्राहक विक्रेता है, या यदि आप किसी खरीद पर विक्रेता के बंधक के भुगतान को संभाल रहे हैं, तो आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि मौजूदा शुल्क समाप्त हो जाएं ताकि खरीदार को स्पष्ट शीर्षक मिल जाए। कदम:
  • भुगतान विवरण का अनुरोध करें: शुरुआत में ही विक्रेता से किसी भी बंधक या क्रेडिट लाइन के बारे में जानकारी मांग लें (उधारदाता का नाम और खाता संख्या)। विक्रेता के प्राधिकरण के साथ, ऑर्डर करें भुगतान विवरण प्रत्येक ऋणदाता से। बैंकों को अक्सर इन्हें प्रस्तुत करने के लिए कुछ दिनों की आवश्यकता होती है। भुगतान विवरण में पूर्ण तिथि के अनुसार बंधक का पूरा भुगतान करने के लिए आवश्यक सटीक राशि दी जाएगी (यदि लागू हो तो किसी भी ब्याज, निर्वहन शुल्क और पूर्व भुगतान दंड सहित)। सावधान रहें ब्याज दैनिक उपार्जन - यदि समापन में देरी होती है, तो राशि बदल जाती है।
  • निर्वहन दस्तावेज़: बी.सी. में, आरोपों के लिए मानक रिहाई है फॉर्म सी – रिलीज, जिस पर ऋणदाता द्वारा हस्ताक्षर किए जाने और पंजीकृत किए जाने पर, शीर्षक से शुल्क हटा दिया जाता है। अधिकांश संस्थागत ऋणदाता (बैंक, क्रेडिट यूनियन) भुगतान प्राप्त करने पर स्वयं फॉर्म सी तैयार करते हैं और उस पर हस्ताक्षर करते हैं - कुछ आपको पंजीकृत करने के लिए हस्ताक्षरित फॉर्म सी भेजते हैं, अन्य इसे अपने अंत में इलेक्ट्रॉनिक रूप से पंजीकृत करेंगे। यदि ऋणदाता आपको डिस्चार्ज दस्तावेज़ भेजता है, तो जाँच लें कि यह ठीक से हस्ताक्षरित और दिनांकित है। यदि यह समापन तक नहीं पहुंचने वाला है, तो आप इस वचन पर भरोसा करेंगे कि यह भुगतान के बाद प्रदान किया जाएगा।
  • निर्वहन हेतु वचनबद्धता: यह आम बात है कि पूरा होने के समय, विक्रेता का बंधक मुक्ति अभी तक हाथ में नहीं है। ऐसे मामलों में, खरीदार का वकील धन वापस ले लेगा या कार्रवाई करेगा उपक्रमोंआम तौर पर, विक्रेता का वकील बिक्री से प्राप्त राशि से बंधक का भुगतान करने का दायित्व लेता है और यथाशीघ्र डिस्चार्ज प्राप्त करें और पंजीकृत करें समापन के बाद। ये उपक्रम आमतौर पर वकील के ट्रस्ट लेटर एक्सचेंज में शामिल होते हैं। कन्वेयन्सर के रूप में, समापन के बाद किसी भी बकाया डिस्चार्ज का पालन करने के लिए डायरी बनाएं जब तक कि आप इसे पंजीकृत और स्पष्ट शीर्षक न देख लें।
  • निर्वहन का पंजीकरण सुनिश्चित करें: एक बार जब बंधक का भुगतान पूरा हो जाता है, तो डिस्चार्ज की निगरानी करें। यदि आप इसे पंजीकृत करने के लिए जिम्मेदार हैं, तो ई-फाइलिंग के माध्यम से फॉर्म सी रिलीज जमा करें। इसके पंजीकृत होने के बाद, बंधक के चले जाने की पुष्टि करने के लिए एक त्वरित शीर्षक खोज करें। यदि आपने किसी बैंक को भुगतान भेजा है और वे डिस्चार्ज को संभालते हैं, तो आपको कुछ हफ़्तों में फिर से जाँच करनी होगी - यदि इसे उचित समय में डिस्चार्ज नहीं किया जाता है, तो ऋणदाता का पीछा करें। याद रखें, जब तक विक्रेता के शुल्क शीर्षक से बाहर नहीं हो जाते, तब तक फ़ाइल पूरी तरह से पूरी नहीं होती और खरीदार को वह मिलता है जिसके लिए उसने सौदेबाजी की थी (स्पष्ट शीर्षक)।
  • विक्रेता को रिपोर्ट करना: यदि आप विक्रेता के लिए काम करते हैं, तो अपनी अंतिम रिपोर्ट में यह पुष्टि शामिल करें कि उनके बंधक का पूरा भुगतान किया गया था और या तो उसे छुट्टी दे दी गई है या प्रक्रिया में है। सभी भुगतानों का हिसाब होने के बाद ही विक्रेता को उनके निर्देशानुसार कोई भी अधिशेष बिक्री आय प्रदान करें।
• अन्य ग्रहणाधिकार/प्रभार: विक्रेता को अन्य भारों का भी निर्वहन करना पड़ सकता है जैसे किराए, निर्णयों या बिल्डरों के ग्रहणाधिकारों का असाइनमेंटप्रक्रिया समान है: भुगतान या निकासी पत्र प्राप्त करें और रिलीज रजिस्टर करें। उदाहरण के लिए, बिल्डर्स के ग्रहणाधिकार को बिल्डर्स ग्रहणाधिकार अधिनियम के तहत होल्डबैक या समय समाप्त न होने पर न्यायालय के आदेश की आवश्यकता हो सकती है। निर्णय लेनदार एक प्रदान कर सकते हैं पंजीकरण योग्य रिलीज एक बार भुगतान किया गया। इन्हें हमेशा सावधानी से संभालें और सुनिश्चित करें कि इन्हें साफ़ करने के लिए स्टेटमेंट में धन आवंटित किया गया है।

खरीदार के लिए बंधक निर्देशों और विक्रेता के लिए मुक्ति का प्रभावी ढंग से प्रबंधन करके, आप यह सुनिश्चित करते हैं कि समापन के दिन पैसा ठीक से चलता है और खरीदार का नया शीर्षक साफ है (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) कभी न भूलें: खरीदार के वकील को यह अवश्य करना चाहिए विक्रेता को बिक्री की राशि वितरित न करना जब तक उन्हें यह आश्वासन नहीं मिल जाता कि सभी पिछले आरोपों का निपटारा कर दिया जाएगा। यह आश्वासन आपको इन आरोपों से निपटने और आवश्यक वचन या दस्तावेज प्रदान करने से मिलता है।

2.6 समायोजन विवरण और निधि सारांश

RSI समायोजन का विवरण यह एक वित्तीय सारांश है जो खरीदार को भुगतान की जाने वाली सटीक राशि की गणना करता है और उन निधियों को कैसे वितरित किया जाता है। आम तौर पर, दो कथन होते हैं: एक खरीदार के दृष्टिकोण से और दूसरा विक्रेता के दृष्टिकोण से, जो एक दूसरे को प्रतिबिंबित करना चाहिए (सिवाय मामूली अंतरों के जैसे कि डेबिट बनाम क्रेडिट दिखाता है)। स्पष्ट और सटीक समायोजन तैयार करना महत्वपूर्ण है।

• उद्देश्य: समायोजन का विवरण क्रय मूल्य से शुरू होता है और फिर विभिन्न समायोजनों को जोड़ता या घटाता है। समायोजन (करों आदि के लिए आनुपातिक राशि) निर्धारित करने के लिए देय शेष राशि खरीदार द्वारा समापन पर। यह सुनिश्चित करता है कि प्रत्येक पक्ष समापन तिथि तक अपने हिस्से के खर्च का भुगतान करता है। इसमें जमा और अन्य क्रेडिट भी शामिल हैं। अनिवार्य रूप से, यह उत्तर देता है: "हम अनुबंध खरीद मूल्य से लेकर खरीदार द्वारा टेबल पर लाने के लिए आवश्यक अंतिम राशि तक कैसे पहुँचते हैं, और वह पैसा कहाँ जाता है?"
• प्रारूप: अपनी फर्म के मानक टेम्पलेट का उपयोग करें। खरीद मूल्य विक्रेता को क्रेडिट के रूप में (खरीदार को डेबिट)। फिर समायोजनों की सूची बनाएँ। आम समायोजनों में शामिल हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया):
  • जमा: प्रारंभिक जमा (ट्रस्ट में रखी गई, आमतौर पर रियल एस्टेट ब्रोकरेज द्वारा) खरीदार को जमा की जाती है (उन्होंने पहले ही उस हिस्से का भुगतान कर दिया है) और खरीदार द्वारा विक्रेता को दिए जाने वाले बकाया से तदनुसार कटौती की जाती है। उदाहरण के लिए, "भुगतान की गई जमा राशि से कम: $X"।
  • संपत्ति कर समायोजन: यदि विक्रेता ने समायोजन तिथि से परे करों का अग्रिम भुगतान किया है, तो विक्रेता को क्रेडिट के रूप में "संपत्ति कर (1 जनवरी से [पूर्णता तिथि]) - $Y" जोड़ें। यदि भुगतान नहीं किया गया है और खरीदार भुगतान करेगा, तो इसके बजाय विक्रेता द्वारा बकाया हिस्से के लिए खरीदार को क्रेडिट करें। (गणना करने के तरीके के लिए अनुभाग 2.3 देखें।) समायोजन द्वारा कवर की जाने वाली अवधि को स्पष्ट रूप से लेबल करें।
  • उपयोगिता समायोजन: यदि लागू हो, तो किसी भी मीटर वाली उपयोगिताओं, या प्री-पेड स्ट्रेटा फीस, किराया, या टैंक में प्रोपेन जैसी चीजों के लिए समायोजित करें। अक्सर, संपत्ति कर और कभी-कभी नगरीय उपयोगिताएँ (जल/कचरा) समायोजित किए जाते हैं। यदि किसी उपयोगिता का बिल सालाना या अर्ध-वार्षिक रूप से लिया जाता है और उसका एक हिस्सा दूसरे पक्ष की स्वामित्व अवधि में आता है, तो करों के समान ही समायोजित किया जाता है।
  • स्ट्रेटा शुल्क: यदि कोई स्ट्रेटा है, तो ज़रूरत पड़ने पर मासिक शुल्क समायोजित करें (उदाहरण के लिए, "[तारीख] से [तारीख] तक [महीने] के लिए स्ट्रेटा शुल्क")।
  • किराया और क्षति जमा: अगर प्रॉपर्टी में कोई किराएदार है और खरीदार किराएदारी ले रहा है, तो क्लोजिंग (क्रेडिट खरीदार) और सिक्योरिटी डिपॉजिट के ट्रांसफर के बाद की अवधि के लिए भुगतान किए गए किसी भी किराए को समायोजित करें। सिक्योरिटी डिपॉजिट और ब्याज खरीदार को दिया जाना चाहिए, ताकि आप इसे स्टेटमेंट पर खरीदार को क्रेडिट/डेबिट विक्रेता के रूप में दर्शा सकें या अंडरटेकिंग के माध्यम से समायोजन के बाहर इसे संभाल सकें।
  • विक्रेता क्रेडिट: कभी-कभी विक्रेता समापन क्रेडिट (जैसे, मरम्मत के लिए $5,000) का भुगतान करने के लिए सहमत हो जाता है। यह खरीदार के लिए क्रेडिट के रूप में दिखाई देगा (खरीदार द्वारा भुगतान की जाने वाली राशि को कम करना)।
  • उपकरण या संपत्ति मूल्य: आम तौर पर अलग से मूल्यांकित नहीं किया जाता (कीमत में शामिल), लेकिन अगर शामिल संपत्ति के लिए कोई सहमत मूल्य समायोजन (दुर्लभ) है, तो उसे नोट करें। अगर कोई संपत्ति बिक्री कर (जैसे, मॉड्यूलर घर जैसी उच्च मूल्य वाली वस्तु पर पीएसटी) के अधीन है, तो उसका हिसाब रखें। आम तौर पर कोई समस्या नहीं होती।
  • जीएसटी: अधिकांश प्रयुक्त आवासीय बिक्री जीएसटी-मुक्त हैं। यदि जी.एस.टी. कर देता है लागू होता है (नया निर्माण या काफी हद तक पुनर्निर्मित घर, या बिल्डर द्वारा फ्लिप), अनुबंध में यह बताना चाहिए कि कीमत में जीएसटी शामिल है या नहीं। अगर इसके अतिरिक्त जीएसटी देय है, खरीद मूल्य पर जीएसटी के लिए एक लाइन (5%) जोड़ें और आम तौर पर इसका भुगतान विक्रेता को किया जाता है जो सीआरए को भेजता है। अगर जीएसटी शामिल है, आप नोट में "खरीद मूल्य में जीएसटी शामिल है" नोट कर सकते हैं। नए घरों के लिए जहां खरीदार जीएसटी न्यू हाउसिंग रिबेट का दावा कर रहा है, आमतौर पर बिल्डर द्वारा इसे संभाला जाता है - आमतौर पर कन्वेयन्सर के स्टेटमेंट पर नहीं, सिवाय यह सुनिश्चित करने के कि कोई भी शुद्ध जीएसटी देय शामिल है।
  • संपत्ति हस्तांतरण कर यह क्रेता/विक्रेता के बीच समायोजन का हिस्सा नहीं है (यह क्रेता द्वारा सरकार को अलग से दिया जाने वाला कर है), इसलिए यह नहीं समायोजन के विवरण पर दिखाई देते हैं। हालाँकि, यह आपके लेन-देन सारांश या ट्रस्ट समाधान.
  • कानूनी फीस और व्यय: ये हैं नहीं खरीदार और विक्रेता के बीच बयान पर। प्रत्येक पक्ष अपने वकील को अलग से भुगतान करता है। (कभी-कभी समायोजन में "लॉ सोसाइटी लेवी" या समझौते के अनुसार अन्य अजीब शुल्क शामिल होते हैं, लेकिन यह असामान्य है)।
• शेष राशि की गणना: सभी डेबिट और क्रेडिट को सूचीबद्ध करने के बाद, गणना करें खरीदार द्वारा देय शेष राशि (खरीदार के बयान पर, यह वह है जो खरीदार के वकील को खरीदार और ऋणदाता से प्राप्त करना होगा)। विक्रेता के बयान पर, यह होगा खरीदार से प्राप्त की जाने वाली शेष राशि. ये सभी एक जैसे होने चाहिए। यह राशि, पहले से भुगतान की गई जमा राशि के साथ, खरीद मूल्य प्लस/माइनस समायोजन के बराबर है। अंकगणित को दोबारा जांचें और यदि संभव हो तो किसी सहकर्मी से समीक्षा करवाएं। सुनिश्चित करें कि विवरण संतुलित हो - अर्थात, क्रेता का कुल क्रेडिट विक्रेता के कुल डेबिट के बराबर है और इसके विपरीत (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
• दोनों पक्षों के वक्तव्य: तैयार करना खरीदार के लिए एक बयान और विक्रेता के लिए एकवे एक दूसरे को प्रतिबिम्बित करते हैं लेकिन प्रत्येक दृष्टिकोण से प्रस्तुत किए जाते हैं। खरीदार का विवरण खरीद मूल्य (एक डेबिट जो उन्हें देना है) से शुरू होता है और जमा राशि घटाता है और समायोजन जोड़ता/घटाता है ताकि यह दिखाया जा सके कि उन्हें अभी भी कितना देना है। विक्रेता का विवरण खरीद मूल्य (विक्रेता को क्रेडिट) से शुरू होता है और फिर जमा राशि (जो उन्हें पहले से ही ब्रोकरेज के माध्यम से मिल चुकी है, आमतौर पर) और समायोजन दिखाता है ताकि यह दिखाया जा सके कि उन्हें वास्तव में समापन पर क्या मिलेगा। व्यवहार में, अक्सर केवल एक संयुक्त विवरण बनाया और साझा किया जाता है, लेकिन फ़ाइल और क्लाइंट स्पष्टता के लिए दोनों करना अच्छा तरीका है।
• विवरण के लिए नोट्स और भुगतान के निर्देश: इसमें शामिल करना आम बात है “नोट्स” या “भुगतान की अनुसूची” समायोजन के नीचे। यह अनुभाग इस बात को स्पष्ट करने के लिए महत्वपूर्ण है कि फंड कैसे चलते हैं। उदाहरण के लिए, नोट में लिखा हो सकता है: “क्रेता द्वारा देय शेष राशि का भुगतान निम्नानुसार किया जाएगा: $____ [विक्रेता के वकील] को पूर्णता तिथि पर विश्वास में, वचनबद्धताओं के अनुसार; $____ संपत्ति कर बकाया के लिए __ शहर को; $____ फॉर्म एफ और स्ट्रेटा शुल्क समायोजन के लिए [स्ट्रेटा कॉर्प] को; शेष $____ विक्रेता को।” यह मूलतः एक भुगतान करने का निर्देश और यह सुनिश्चित करता है कि सभी को पता हो कि धन का वितरण कैसे किया जाता है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) आप इसके बजाय एक अलग तैयारी कर सकते हैं वकील का विश्वास पत्र भुगतान का विवरण (विशेष रूप से विक्रेता की ओर से)। खरीदार की ओर से, यदि आप बंधक को संभाल रहे हैं, तो आप एक तैयार करेंगे ट्रस्ट सुलह या “इन/आउट” कथन जो आने वाली धनराशि (जमा, बंधक, क्रेता की नकदी) और बाहर जाने वाली धनराशि (विक्रेता के वकील को, पीटीटी का भुगतान करने के लिए, आपकी फीस का भुगतान करने के लिए, आदि) दिखाता है।अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यह इन/आउट कथन अक्सर आंतरिक होता है, लेकिन कुछ वकील इसे साझा करते हैं। यह सुनिश्चित करना एक अच्छा अभ्यास है हर डॉलर का हिसाब है.
• विशेष होल्डबैक: यदि कोई रोक आवश्यक है, तो उसे समायोजन विवरण में सूचीबद्ध करें या नोटों में स्पष्ट करें। सामान्य रोक:
  • अनिवासी कर होल्डबैक: यदि विक्रेता कनाडा का गैर-निवासी है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य का एक हिस्सा (आमतौर पर 25% या उससे अधिक) तब तक रोकना होगा जब तक कि विक्रेता पूंजीगत लाभ कर के लिए CRA से क्लीयरेंस प्रमाणपत्र प्रदान न कर दे। यह आयकर अधिनियम धारा 116 द्वारा अनिवार्य है। यदि लागू हो, तो इस रोकी गई राशि को स्पष्ट रूप से नोट किया जाना चाहिए (अक्सर समायोजन के बजाय एक नोट के रूप में, क्योंकि यह वास्तव में मूल्य का समायोजन नहीं है, बल्कि निधियों की एक अस्थायी रोक है)। आपको एक नोट दिखाई दे सकता है: "$XX,XXX को गैर-निवासी विक्रेता के कारण CRA क्लीयरेंस प्रमाणपत्र लंबित होने तक ट्रस्ट में रखा जाना चाहिए" (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यह भी सुनिश्चित करें कि विक्रेता एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करे। निवास की वैधानिक घोषणा यह पुष्टि करना कि वे निवासी हैं या अनिवासी (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) - आपको फ़ाइल के लिए इसकी आवश्यकता होगी (और यदि आप अनिवासी हैं, तो आप ट्रस्ट में होल्डबैक स्थापित करने के लिए वकील के निर्देशों का पालन करेंगे)।
  • बिल्डर का ग्रहणाधिकार होल्डबैक: यदि संपत्ति हाल ही में बनी है या हाल ही में पुनर्निर्मित की गई है, तो बिल्डर्स लीन एक्ट के तहत होल्डबैक पर विचार करें (आमतौर पर 10 दिनों के लिए निर्माण लागत का 55%) यदि आवश्यक हो। नए घर की बिक्री आमतौर पर अनुबंध के माध्यम से इसे संभालती है। यदि आवश्यक हो तो किसी भी ऐसे होल्डबैक को शामिल करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
  • मरम्मत या पूर्णता रोक: कभी-कभी, खरीदार और विक्रेता समापन के बाद मरम्मत के लिए कुछ धनराशि एस्क्रो करने पर सहमत होते हैं (उदाहरण के लिए, विक्रेता समापन के बाद कुछ काम पूरा करेगा)। यदि आपके सौदे में ऐसा है, तो ट्रस्ट लेटर में राशि और शर्तों को स्पष्ट रूप से नोट करें।
• समीक्षा और अनुमोदन: समायोजन के मसौदा विवरण को दूसरे वकील को भेजें स्वीकृति के लिए समापन से कुछ दिन पहले। दोनों पक्षों को सहमत होना चाहिए कि वे सही हैं। यह आमतौर पर ईमेल के माध्यम से होता है - आप अपना मसौदा भेजते हैं, वे अपने आंकड़ों के साथ क्रॉस-चेक करते हैं। यदि कोई विसंगति है, तो उसे हल करें। आम विसंगतियां कर राशि में मामूली अंतर या भूला हुआ समायोजन हो सकता है। एक बार सहमत होने के बाद, प्रत्येक वकील अपने क्लाइंट से हस्ताक्षर करवाएगा या उन्हें स्वीकार करेगा (क्लाइंट अक्सर हस्ताक्षर नियुक्ति पर समायोजन पर हस्ताक्षर करते हैं)। क्लाइंट से किसी भी हस्ताक्षर करवाएँ भुगतान करने का निर्देश यदि आपकी फर्म उनकी ओर से धन का वितरण कर रही है (उदाहरण के लिए, विक्रेता आपको बिक्री आय से बंधक, रियल एस्टेट कमीशन, आदि का भुगतान करने का निर्देश देता है)। विक्रेता के विवरण में रियल्टर को देय कमीशन की कटौती सूचीबद्ध हो सकती है - हालांकि अक्सर कमीशन ब्रोकरेज द्वारा जमा राशि से संभाला जाता है, यह क्षेत्र पर निर्भर करता है। यदि कमीशन आय से भुगतान किया जाना है, तो उन्हें विक्रेता के विवरण में शामिल करें और विक्रेता से रियल एस्टेट ब्रोकरेज ट्रस्ट खाते का भुगतान करने के लिए लिखित निर्देश प्राप्त करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (चूंकि वकील विक्रेता की सहमति के बिना रियल एस्टेट एजेंट जैसे किसी तीसरे पक्ष को भुगतान नहीं कर सकता है)।

सभी उचित क्रेडिट और डेबिट के साथ समायोजन के विवरण को सावधानीपूर्वक तैयार करके (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया), आप यह सुनिश्चित करते हैं कि वित्तीय निपटान सही है पैसे तक का हिसाब। यह समापन के बाद विवादों से बचाता है। खरीदार और विक्रेता दोनों ही एक स्पष्ट सारांश की सराहना करेंगे जो यह दर्शाता है कि आपने अंतिम आंकड़े कैसे निकाले।

2.7 समापन दस्तावेज़

समापन दस्तावेज कानूनी कागजात हैं जो वास्तव में शीर्षक के हस्तांतरण और लेनदेन के निपटान को प्रभावित करते हैं। पूरा होने तक, आपने हस्ताक्षर करने के लिए सभी आवश्यक दस्तावेज तैयार और एकत्र कर लिए होंगे। नीचे बीसी में मानक कन्वेयंसिंग दस्तावेजों की एक सूची दी गई है और उन्हें कैसे संभालना है:

• फॉर्म ए – फ्रीहोल्ड ट्रांसफर: यह लैंड टाइटल फॉर्म है जो विक्रेता से खरीदार को स्वामित्व हस्तांतरित करता है। इसे खरीदार के वकील (या कन्वेयन्सर) द्वारा तैयार किया जाता है और इस पर सभी विक्रेताओं द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए और किसी अधिकृत अधिकारी (वकील, नोटरी या शपथ आयुक्त) द्वारा इसकी गवाही दी जानी चाहिए। इलेक्ट्रॉनिक फाइलिंग के आगमन के साथ, आप LTSA के माध्यम से एक फॉर्म A ट्रांसफर तैयार करेंगे। वेब फाइलिंग प्रणाली (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। विक्रेताओं के नाम (जैसा कि वे शीर्षक पर दिखाई देते हैं) और खरीदारों के नाम दर्ज करें (सही वर्तनी और पूर्ण नाम सुनिश्चित करें, और यदि कई खरीदार हैं, तो संयुक्त किरायेदारी बनाम किरायेदारों-इन-कॉमन विभाजन निर्दिष्ट करें यदि निर्देश दिया गया हो)। कानूनी विवरण और पार्सल पहचानकर्ता, और विचार (भुगतान की गई कीमत) भी दर्ज करें। एक बार जब आप वेब फ़ॉर्म पूरा कर लें, तो प्रिंट करें निष्पादन प्रतिलिपि हस्ताक्षर के लिए। प्रत्येक विक्रेता एक वकील/नोटरी की उपस्थिति में हस्ताक्षर करेगा जो फॉर्म पर गवाह अनुभाग (अधिकारी प्रमाणीकरण) को पूरा करेगा। सुनिश्चित करें कि फॉर्म ए पर तारीख और हस्ताक्षर हो, तथा गवाह अधिकारी का पूरा नाम, पता और क्षमता बताई गई हो। (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) निष्पादन के बाद, आप (जमाकर्ता वकील के रूप में) डिजिटल रूप से हस्ताक्षर इलेक्ट्रॉनिक फॉर्म यह प्रमाणित करने के लिए कि आपके पास हस्ताक्षरित मूल प्रति है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) इसके बाद फॉर्म ए, पूर्ण होने की तिथि पर पंजीकरण के लिए तैयार हो जाता है।
  • सुझाव: फॉर्म ए पर नए मालिकों की "किराएदारी" की दोबारा जांच करें। यदि खरीदार विवाहित जोड़े हैं, तो संयुक्त किरायेदारी सामान्य है (ताकि यदि एक की मृत्यु हो जाती है, तो दूसरे को उत्तरजीविता द्वारा शीर्षक प्राप्त हो)। यदि अनुबंध में निर्दिष्ट नहीं है, तो खरीदार से स्पष्ट करें। यदि किरायेदार-इन-कॉमन हैं, तो सुनिश्चित करें कि सटीक शेयर (जैसे, 50/50 या अन्यथा) इंगित किए गए हैं। नाम परिवर्तन (विक्रेता की आईडी बनाम शीर्षक नाम) जैसे किसी भी असामान्य परिदृश्य के लिए, विक्रेता को शीर्षक पर बिल्कुल वैसा ही हस्ताक्षर करने दें और यदि आवश्यक हो तो संभवतः पहचान का हलफनामा तैयार करें।
• फॉर्म बी – बंधक: यदि खरीदार संपत्ति को गिरवी रख रहा है, तो फॉर्म बी वह शुल्क है जो खरीदार के नए शीर्षक के विरुद्ध ऋणदाता के पक्ष में पंजीकृत किया जाएगा। इसे फॉर्म ए के समान वेब फाइलिंग के माध्यम से तैयार किया जाता है। आपको ऋणदाता के निर्देशों (ब्याज दर, अवधि, भुगतान तिथियां, ऋणदाता का कानूनी नाम, आदि) से सभी बंधक विवरणों की आवश्यकता होगी। फॉर्म बी निष्पादन प्रति तैयार करने के बाद, इसे ऋणदाता द्वारा हस्ताक्षरित किया जाता है। उधारकर्ता (ख़रीदार) और हस्ताक्षर नियुक्ति पर आप (या किसी अन्य अधिकारी) द्वारा देखा गया (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका). सुनिश्चित करें कि सभी उधारकर्ता हस्ताक्षर करें और आपका अधिकारी अनुभाग पूरा हो। आप इसे जमा करने के लिए डिजिटल रूप से हस्ताक्षर करेंगे। नोट: आपको नहीं फॉर्म बी पर ऋणदाता के हस्ताक्षर की आवश्यकता है; उधारकर्ता के हस्ताक्षर और वकील का प्रमाणीकरण भूमि शीर्षक पंजीकरण के लिए पर्याप्त है। इसके अलावा, किसी भी प्रासंगिक जानकारी को संलग्न या इनपुट करें मानक बंधक शर्तें फाइलिंग नंबर या विशेष शर्तें - अधिकांश बैंकों ने मानक शर्तें (MT#### जैसी संख्या) दायर की हैं, जिनका आप दर्जनों पृष्ठों को संलग्न करने के बजाय संदर्भ ले सकते हैं। यदि कोई कस्टम शर्तें या अनुसूचियाँ हैं (कभी-कभी निजी ऋणदाताओं के लिए), तो उन्हें फाइलिंग में इलेक्ट्रॉनिक अनुलग्नक के रूप में संलग्न किया जाना चाहिए।
• संपत्ति हस्तांतरण कर (पीटीटी) रिटर्न: खरीदार को बीसी का भुगतान करना होगा संपत्ति हस्तांतरण कर (जब तक छूट न हो) जब हस्तांतरण पंजीकृत हो। 2020 तक, पीटीटी रिटर्न वेब-आधारित प्रणाली के माध्यम से इलेक्ट्रॉनिक रूप से दाखिल किए जाते हैं - कागजी पीटीटी फॉर्म अब स्वीकार नहीं किए जाते (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) अपने LTSA पोर्टल के माध्यम से, आप PTT वेब फ़ॉर्म (आमतौर पर हस्तांतरण जमा करते समय पैकेज में एकीकृत) को पूरा करेंगे और यह कर की गणना करेगा। PTT रिटर्न में हस्तांतरित व्यक्तियों के पूर्ण नाम, नागरिकता (अतिरिक्त 20% विदेशी खरीदार कर के लिए, यदि कोई हो), खरीद मूल्य (उचित बाजार मूल्य), और किसी भी दावा की गई छूट (पहली बार घर खरीदने वाला, नया बना घर, परिवार का हस्तांतरण, आदि) जैसे विवरण शामिल होंगे।
  • फाइलिंग और भुगतान: पीटीटी वेब फॉर्म समापन पर जमा कर दिया जाता है, और भुगतान इलेक्ट्रॉनिक रूप से किया जाता है (भूमि स्वामित्व प्रणाली कर के लिए आपकी फर्म के बीसी ऑनलाइन खाते या ट्रस्ट खाते से कटौती कर देगी) जब हस्तांतरण दर्ज किया जाएगा (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। सुनिश्चित करें कि आपके पास खरीदार से ट्रस्ट में PTT के लिए धन है (अक्सर बंधक अग्रिम या खरीदार के प्रमाणित चेक द्वारा कवर किया जाता है)। खरीदार को PTT फॉर्म पर हस्ताक्षर करना चाहिए (पुराने पेपर फॉर्म पर उनके हस्ताक्षर के लिए एक जगह है; वेब फाइलिंग के साथ, उन्हें जानकारी की पावती पर हस्ताक्षर करवाएं)। पहली बार घर खरीदने वाले जैसे सामान्य छूट के लिए खरीदार को योग्य होना आवश्यक है - आप उनकी जानकारी दर्ज करेंगे और सिस्टम योग्य होने पर छूट लागू करेगा। हमेशा गणित की दोबारा जांच करें: मानक PTT पहले $1k पर 200%, $2k- $200M पर 2%, $3M- $2M पर 3% और $5M से अधिक किसी भी मूल्य पर 3% है (और कुछ क्षेत्रों में अतिरिक्त विदेशी खरीदार कर यदि लागू हो)। क्लाइंट से पुष्टि करें कि वे किसी छूट के लिए योग्य हैं या नहीं। अपने रिकॉर्ड के लिए दाखिल रिटर्न की एक प्रति रखें।
• जीएसटी प्रमाणपत्र: यदि लेन-देन पर जीएसटी लागू होता है (उदाहरण के लिए, बिल्डर द्वारा नए घर या काफी हद तक पुनर्निर्मित घर की बिक्री, या रहने/काम करने वाली इकाई में व्यावसायिक हिस्से की बिक्री) और क्रेता जीएसटी पंजीयक नहीं है, तो आम तौर पर विक्रेता जीएसटी एकत्र करता है। विक्रेता का वकील अक्सर विक्रेता के हस्ताक्षर के लिए एक सरल "जीएसटी प्रमाणपत्र" तैयार करता है, जो पुष्टि करता है कि जीएसटी देय है या नहीं और क्या इसे एकत्र किया गया है। अक्सर यह बताता है कि लेन-देन जीएसटी-मुक्त है (यदि इस्तेमाल किया गया आवासीय है) या, यदि जीएसटी देय है, तो यह या तो कीमत में शामिल है या इसे माफ कर दिया जाएगा। इस्तेमाल किए गए आवासीय बिक्री के लिए, आप एक तैयार कर सकते हैं बिक्री की पुष्टि करने वाला प्रमाणपत्र जीएसटी से मुक्त है और विक्रेता से उस पर हस्ताक्षर करवाएँ। यदि जीएसटी का भुगतान किया जा रहा है, तो सुनिश्चित करें कि भुगतान विधि (आमतौर पर खरीद मूल्य में जोड़ी जाती है या शामिल बताई जाती है) स्पष्ट है। यह दस्तावेज़ ज़्यादातर फ़ाइल रिकॉर्ड के लिए और खरीदार की सुविधा के लिए होता है कि आगे कोई जीएसटी का दावा नहीं किया जाएगा। नए निर्माणों पर, डेवलपर का नोटरी आमतौर पर जीएसटी के विवरण को संभालता है।
• विक्रेता की निवास संबंधी वैधानिक घोषणा: विक्रेता को कनाडाई कर उद्देश्यों के लिए अपनी निवास स्थिति के संबंध में एक वैधानिक घोषणा पर हस्ताक्षर करना चाहिए (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। आयकर अधिनियम के कारण यह आवश्यक है - यदि विक्रेता अनिवासी है, तो खरीदार को संभावित पूंजीगत लाभ कर के लिए धनराशि रोककर रखनी चाहिए। घोषणा में आमतौर पर लिखा होता है "मैं ITA की धारा 116 के अर्थ में कनाडा का अनिवासी नहीं हूँ" (जिसका अर्थ है कि वे कनाडा के निवासी हैं)। यदि विक्रेता अनिवासी है, तो घोषणा में यह लिखा होगा और रोक को स्वीकार किया जाएगा। सुनिश्चित करें कि यह घोषणा आयुक्त (आमतौर पर वकील या नोटरी) के सामने हस्ताक्षरित हो और इसे फ़ाइल में रखें। यह विक्रेता की स्थिति का दस्तावेजीकरण करके विक्रेता के करों के लिए खरीदार को देयता से बचाता है। यदि अनिवासी है, तो आप खरीदार के वकील के रूप में निश्चित रूप से आवश्यक रोक (अक्सर बिक्री मूल्य का लगभग 25%, या CRA से विक्रेता के निकासी प्रमाणपत्र द्वारा सलाह के अनुसार) स्थापित करेंगे (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
• वचनपत्र / भुगतान निर्देश पत्र: हालाँकि भूमि स्वामित्व प्रपत्र नहीं, विश्वास पत्र or वचन पत्र वकीलों के बीच आदान-प्रदान किया जाने वाला दस्तावेज़ एक महत्वपूर्ण समापन दस्तावेज़ है। आम तौर पर, खरीदार का वकील विक्रेता के वकील को समापन दस्तावेज़ों के पैकेज के साथ एक पत्र भेजेगा जिसमें लिखा होगा: "हम ट्रस्ट में $X के लिए फ़ॉर्म ए ट्रांसफ़र और बैंक ड्राफ्ट संलग्न करते हैं। हमारे उपक्रम हैं: पूरा होने की तिथि तक ट्रांसफ़र (और बंधक) को पंजीकृत करना; जब तक शीर्षक खरीदार के नाम पर वित्तीय बाधाओं से मुक्त न हो जाए, तब तक बिक्री की आय विक्रेता को जारी न करना; विक्रेता के वकील को नए शीर्षक की प्रतियाँ प्रदान करना, आदि।" बदले में विक्रेता का वकील यह वचन देता है: "निधि को ट्रस्ट में रखना, विक्रेता को तभी जारी करना जब आप अपने उपक्रमों को पूरा कर लें; विक्रेता के बंधक का भुगतान करना और मुक्ति प्रदान करना; कब्जे पर चाबियाँ प्रदान करना; आदि।" ये मानक उपक्रम बीसी लॉ सोसाइटी और कैनेडियन बार एसोसिएशन द्वारा विकसित किया गया है और हाल ही में इलेक्ट्रॉनिक फंड ट्रांसफर परिदृश्यों के लिए अद्यतन किया गया है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) एक वाहक के रूप में, आप इन पत्रों को वकील की समीक्षा के लिए तैयार कर सकते हैं। यह महत्वपूर्ण है कि वचनबद्धता में दोनों पक्षों की सुरक्षा के लिए आवश्यक सभी बिंदु शामिल हों। एक बार सहमति हो जाने पर, दोनों पक्ष कानूनी रूप से उनसे बंधे होते हैं - वचनबद्धता में विफल होना पेशेवर कदाचार है। आम वचनबद्धताओं में विक्रेता का वकील हस्ताक्षरित हस्तांतरण को वापस कूरियर करने का वादा करता है और खरीदार का वकील पूरा होने की तारीख तक इसे पंजीकृत नहीं करने और ऐसा करने पर तुरंत धनराशि का भुगतान करने का वादा करता है। हमेशा अपनी फर्म द्वारा पसंद किए जाने वाले सटीक शब्दों या मानक टेम्पलेट का पालन करें। यदि धनराशि इलेक्ट्रॉनिक रूप से भेजी जानी है, तो वचनबद्धता बैंक ड्राफ्ट के बजाय इसका संदर्भ दे सकती है।
• विविध दस्तावेज़: सौदे के आधार पर, अतिरिक्त दस्तावेज़ भी हो सकते हैं:
  • बीमा बाइंडर: यह कोई कानूनी दस्तावेज नहीं है जिसे आप तैयार करते हैं, लेकिन सुनिश्चित करें कि खरीदार यदि आवश्यक हो तो बीमा पुष्टि प्रदान करता है (विशेष रूप से यदि कोई बंधक है)। आपको ऋणदाता को एक प्रति भेजने की आवश्यकता हो सकती है।
  • शीर्षक बीमा पॉलिसी: यदि ऋणदाता या खरीदार शीर्षक बीमा प्राप्त कर रहा है, तो आप पॉलिसी की व्यवस्था करेंगे और खरीदार से आवेदन/पावती पर हस्ताक्षर करवाएंगे। पॉलिसी स्वयं बीमाकर्ता द्वारा जारी की जाती है, लेकिन इसका प्रमाण रखें।
  • प्रकटीकरण प्रपत्र: यदि संपत्ति एक नई विकास इकाई है, तो एक प्रकटीकरण विवरण रसीद (स्ट्रेटा डेवलपर प्रकटीकरण के लिए) हो सकती है, जिस पर खरीदार को हस्ताक्षर करना चाहिए - आमतौर पर अनुबंध के साथ पहले ही इसे संभाल लिया जाता है।
  • कुंजी रसीद: कभी-कभी विक्रेता की ओर से तैयार किया जाता है - चाबियाँ कब जारी की गईं, इसकी स्वीकृति। अक्सर रियलटर्स द्वारा अनौपचारिक रूप से संभाला जाता है।
  • समायोजन पावती: दोनों पक्ष आमतौर पर समायोजन विवरण को स्वीकृत करने के लिए उस पर हस्ताक्षर करते हैं।
  • लॉ सोसायटी के फॉर्म: यदि आपकी फर्म लॉ सोसायटी की प्रैक्टिस चेकलिस्ट का उपयोग करती है, तो आपके पास आंतरिक फॉर्म (क्लाइंट आईडी फॉर्म, ट्रस्ट अकाउंटिंग फॉर्म) हो सकते हैं - सुनिश्चित करें कि वे अनुपालन के लिए पूर्ण हैं, लेकिन वे समापन पैकेज एक्सचेंज का हिस्सा नहीं हैं।
• दस्तावेजों का निष्पादन: इसकी व्यवस्था करें नियुक्ति पर हस्ताक्षर पूरा होने से पहले ही (आमतौर पर खरीदार के लिए समापन से 1-3 दिन पहले; विक्रेता अक्सर खरीदार के वकील को दस्तावेज वापस भेजने के लिए थोड़ा पहले हस्ताक्षर करता है)। नियुक्ति के दौरान, ग्राहक के हस्ताक्षर से पहले प्रत्येक दस्तावेज़ और उसके प्रभाव को समझाएं (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका)। उदाहरण के लिए, विक्रेता को फॉर्म ए ट्रांसफर (यह उनके स्वामित्व को स्थानांतरित करता है) और निवास घोषणा के महत्व के बारे में बताएं। खरीदार को बंधक और हस्तांतरण के बारे में बताएं, इस बात पर जोर देते हुए कि वे कानूनी शुल्क ले रहे हैं। यह न केवल क्लाइंट को शिक्षित करता है बल्कि गलतियों को रोकने में भी मदद करता है (जैसे क्लाइंट को उनके नाम की वर्तनी गलत लगना आदि, जिसे आप फिर ठीक कर सकते हैं)। हस्ताक्षर करने के बाद, हस्ताक्षरों को ठीक से देखें (निष्पादन की विस्तृत आवश्यकताओं के लिए विनियामक अनुपालन अनुभाग देखें)। सुनिश्चित करें कि आपके पास हस्ताक्षर सत्र से सभी के सरकारी-जारी फोटो आईडी की प्रतियां हैं, जैसा कि भूमि शीर्षक दस्तावेजों को निष्पादित करते समय लॉ सोसायटी के नियमों द्वारा आवश्यक है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
  • दूरस्थ ग्राहकों के लिए: यदि कोई पक्ष आपकी उपस्थिति में हस्ताक्षर नहीं कर सकता है (उदाहरण के लिए, शहर से बाहर का विक्रेता), तो आपको उस स्थान पर नोटरी पब्लिक या वकील के साथ हस्ताक्षर की व्यवस्था करनी पड़ सकती है, या दूरस्थ हस्ताक्षर प्रावधानों का उपयोग करना पड़ सकता है (जो कुछ शर्तों के तहत मौजूद हैं, खासकर COVID-19 के बाद - LTSA बुलेटिन विशेष प्रक्रियाओं के साथ वीडियो गवाही की अनुमति देता है)। कार्यालय से बाहर हस्ताक्षर करने के लिए हमेशा उचित प्रक्रिया का पालन करें (यदि आवश्यक हो तो गवाह को पहचान और शपथ प्रमाणित करनी चाहिए)।

एक बार सभी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर हो जाएं और वे एकत्र हो जाएं, तो आप तैयार हो जाएंगे समापन पैकेज का आदान-प्रदान करें दूसरे पक्ष के साथ मिलकर काम पूरा करें (फाइलिंग और फंड ट्रांसफर)। दस्तावेजों को अच्छी तरह से व्यवस्थित रखना (चेकलिस्ट मदद करती है) और दोबारा जांचना (नाम, तारीख, हस्ताक्षर) अंतिम समय की भागदौड़ से बचाएगा। समापन दस्तावेजों का एक उचित रूप से तैयार सेट कन्वेयन्सर का गौरव है - इसका मतलब है कि एक निर्बाध समापन पहुंच के भीतर है।

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3. तीसरे पक्ष के साथ संचार

कन्वेयंसिंग एक टीम प्रयास है जो सिर्फ़ आप और आपके क्लाइंट से आगे तक फैला हुआ है। आपको जानकारी इकट्ठा करने और समापन का समन्वय करने के लिए कई तीसरे पक्षों - रियल एस्टेट एजेंट, बंधक दलाल या बैंक, भूमि शीर्षक कार्यालय, नगर पालिकाओं और कभी-कभी स्ट्रेटा प्रबंधकों या अन्य लोगों के साथ संपर्क करना चाहिए। इन पक्षों के साथ प्रभावी और समय पर संचार महत्वपूर्ण है।

3.1 रियलटर्स के साथ संपर्क स्थापित करना

Realtors (रियल एस्टेट एजेंट) अक्सर किसी लेन-देन में संपर्क का पहला बिंदु होते हैं और कब्जे तक शामिल रहते हैं। शामिल रियलटर्स के साथ अच्छे कामकाजी संबंध बनाने से कई मुद्दे सुलझ सकते हैं। मुख्य संपर्क बिंदु निम्न हैं:

• अनुबंध और दस्तावेज़: रियलटर्स आमतौर पर खरीद और बिक्री का हस्ताक्षरित अनुबंध वकीलों को तब प्रदान करते हैं जब विषय हटा दिए जाते हैं। यदि आपको इसे रखने के तुरंत बाद प्राप्त नहीं हुआ है, तो इसे भेजने के लिए रियलटर्स से संपर्क करें। रियलटर्स से किसी भी तरह का अनुरोध भी करें संपत्ति प्रकटीकरण वक्तव्य या संशोधन/परिशिष्ट। अक्सर, प्रत्येक कार्यालय (सूचीकरण और बिक्री एजेंट) के पास एक प्रति होगी; सुनिश्चित करें कि आपको वह मिल जाए अंतिम पूर्णतः निष्पादित संस्करण (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) रियलटर्स भी आपूर्ति कर सकते हैं एमएलएस लिस्टिंग शीट और फीचर शीट यदि आवश्यक हो (यह समावेशन जैसी चीजों की पुष्टि करने में सहायक है या यदि किसी कानूनी सूट का विज्ञापन किया गया था - हालांकि यह कोई कानूनी दस्तावेज नहीं है)।
• संशोधन समन्वय: यदि सौदे में कोई परिवर्तन होता है (तारीखों का विस्तार, खरीद मूल्य में परिवर्तन, मरम्मत क्रेडिट, आदि), तो आमतौर पर रियलटर्स इन पर बातचीत करते हैं और हस्ताक्षर के लिए परिशिष्ट तैयार करते हैं। रियलटर्स के साथ खुला संचार बनाए रखें ताकि आपको किसी भी बदलाव के बारे में पता चलने में देर न हो। उदाहरण के लिए, यदि खरीदार और विक्रेता समापन तिथि को आगे बढ़ाने के लिए सहमत होते हैं, तो अक्सर इसे एजेंटों के माध्यम से सूचित किया जाता है - सुनिश्चित करें कि वे आपको गलत तिथि के साथ दस्तावेज़ तैयार करने से बचने के लिए तुरंत लिखित संशोधन भेजें।
• कब्जे की व्यवस्था: कब्जे (चाबी का आदान-प्रदान) का काम आम तौर पर रियलटर्स द्वारा कब्जे की तारीख़ पर किया जाता है (अक्सर अनुबंध में बताए अनुसार, पूरा होने के अगले दिन दोपहर को)। हालाँकि, वे वकीलों से निर्देश लेते हैं कि सौदा पूरा हो चुका है। एक बार जब शीर्षक हस्तांतरित हो जाए और धन जारी हो जाए, तो तुरंत रियलटर्स को सूचित करें ताकि वे खरीदार को चाबियाँ जारी कर सकें (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) आम तौर पर, खरीदार लिस्टिंग एजेंट के कार्यालय से चाबियाँ उठाता है। यदि समापन के दिन अंतिम समय में देरी होती है, तो रियलटर्स को जल्द से जल्द बता दें ताकि वे चाबी के आदान-प्रदान के समय को समायोजित कर सकें और ग्राहकों की स्थानांतरण के बारे में अपेक्षाओं को प्रबंधित कर सकें।
• रियाल्टार आयोग: अनुबंध में आमतौर पर यह प्रावधान होता है कि रियल एस्टेट कमीशन का भुगतान ब्रोकरेज के ट्रस्ट खाते (जमा राशि से वित्तपोषित) से किया जाएगा। बीसी में मानक अभ्यास यह है कि लिस्टिंग ब्रोकरेज जमा राशि रखता है और पूरा होने के बाद लिस्टिंग और खरीदार दोनों ब्रोकरेज को कमीशन का भुगतान करता है। हालांकि, कुछ मामलों में, यदि जमा राशि अपर्याप्त थी या अन्यथा व्यवस्था की गई थी, तो कमीशन का भुगतान बिक्री आय से करना पड़ सकता है। रियलटर्स एक अलग राशि भेज सकते हैं कमीशन विवरण/चालान वकीलों को अगर वे कन्वेयंसिंग के माध्यम से भुगतान की उम्मीद करते हैं। यदि आपको ऐसा मिलता है, तो इसे अनुबंध के विरुद्ध सत्यापित करें और सुनिश्चित करें कि विक्रेता समझता है कि यह कटौती की जाएगी। फिर आप इसे विक्रेता के समायोजन या उपक्रमों में शामिल करेंगे, विक्रेता के निर्देश के आधार पर बिक्री आय से ब्रोकरेज का भुगतान करेंगे। हमेशा लिस्टिंग रियल्टर के साथ स्पष्ट करें कि कमीशन कैसे संभाला जा रहा है।
• जानकारी का श्रोत: रियलटर्स व्यावहारिक जानकारी का एक बड़ा स्रोत हो सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि आपको ज़रूरत है पीआईडी या कानूनी विवरण और भूमि का शीर्षक अभी तक अपडेट नहीं हुआ है (नए उपविभाजनों के लिए, आदि), रियल्टर के पास अक्सर विवरण होता है। उन्हें यह भी पता हो सकता है कि क्या किसी संपत्ति का हाल ही में सर्वेक्षण किया गया था या क्या कोई अपंजीकृत समझौते (जैसे कि किरायेदारी समझौते या अपंजीकृत सुविधा) हैं जिनके बारे में आपको पता होना चाहिए। अगर कुछ स्पष्ट नहीं है तो पूछने में संकोच न करें।
• व्यावसायिकता: रियलटर्स के साथ संवाद को पेशेवर और उत्तरदायी बनाए रखें। वे क्लाइंट की अपेक्षाओं को भी पूरा कर रहे हैं और समय पर अपडेट की सराहना करेंगे। उदाहरण के लिए, पूरा होने के दिन दोनों रियलटर्स को एक त्वरित ईमेल: "फंड ट्रांसफर हो गए हैं और टाइटल रजिस्टर हो गया है - चाबियाँ खरीदार को जारी की जा सकती हैं" बेहद मददगार और अच्छी सेवा का हिस्सा है। इसके विपरीत, यदि कोई अप्रत्याशित समस्या उत्पन्न होती है (जैसे पंजीकरण में थोड़ी देरी), तो रियलटर्स को बता देने से वे क्लाइंट को शांत कर सकते हैं या मूविंग व्यवस्था को समायोजित कर सकते हैं। रियलटर्स अक्सर तकनीकी कानूनी चरणों को नहीं समझते हैं, इसलिए सरल शब्दों में समझाएँ ("हमें बैंक फंड के साथ थोड़ी देरी का सामना करना पड़ा, लेकिन आज बाद में पूरा होने की उम्मीद है - मैं आपको सूचित करता रहूँगा")। यह सहयोग घबराहट को रोकता है और सभी का विश्वास बनाए रखता है।

याद रखें कि जहां वकील/कन्वेन्सर कानूनी प्रक्रिया को संभालते हैं, वहीं रियल एस्टेट एजेंट ग्राहकों को परिवहन संबंधी कार्यों में सहयोग प्रदान करते हैं - साथ मिलकर काम करने से यह सुनिश्चित होता है कि ग्राहकों को शुरू से अंत तक एक सहज अनुभव मिले।

(घर की चाबियाँ तस्वीरें, सबसे अच्छा मुफ्त घर की चाबियाँ स्टॉक तस्वीरें और HD छवियाँ डाउनलोड करें) एक बार जब आप पुष्टि कर लेते हैं कि समापन पूरा हो गया है तो रियलटर्स चाबियों के हस्तांतरण का समन्वय करते हैं (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) एजेंटों को किसी भी समापन-दिन के घटनाक्रम से अवगत रखना खरीदार के लिए निर्बाध कब्जे को सुनिश्चित करता है।

3.2 बंधक दलालों और ऋणदाताओं के साथ संचार

अधिकांश खरीददारी में, बंधक दलाल या बैंक खरीदार को वित्तपोषण प्रदान करने में शामिल है। बिक्री के लिए, आप विक्रेता के साथ बातचीत करेंगे मौजूदा ऋणदाता बंधकों का निर्वहन करना। संचार के मुख्य बिंदु:

• बंधक निर्देश प्राप्त करना: एक तो बंधक दलाल इसमें शामिल होने पर, वे अक्सर ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच मध्यस्थ के रूप में कार्य करते हैं। ब्रोकर आपको सूचित कर सकता है कि आपको उधारकर्ता के वकील के रूप में चुना गया है और ऋणदाता के वित्तपोषण विभाग से निर्देश प्राप्त होंगे। यदि आपको समापन से कुछ सप्ताह पहले बंधक निर्देश नहीं मिलते हैं, तो यह सुनिश्चित करने के लिए ब्रोकर से संपर्क करें कि सब कुछ ठीक चल रहा है। ब्रोकर कभी-कभी ऋणदाता के साथ स्थिति की जांच कर सकते हैं या उसे गति दे सकते हैं। एक बार निर्देश आने के बाद, ऋणदाता या ब्रोकर को रसीद की पुष्टि करें और किसी भी मुद्दे को रेखांकित करें (उदाहरण के लिए, यदि ऋणदाता कुछ असामान्य मांगता है, तो आप ब्रोकर के माध्यम से स्पष्टीकरण दे सकते हैं)।
• ऋणदाता की आवश्यकताओं को स्पष्ट करना: अगर ऋणदाता के निर्देशों में कुछ भी स्पष्ट नहीं है (उदाहरण के लिए, ऋणदाता कोई अजीब आश्वासन चाहता है या कोई ऐसा दस्तावेज़ जो आपके पास नहीं है), तो संपर्क करें। अक्सर निर्देशों में ऋणदाता के संपर्क नाम/नंबर शामिल होते हैं वकील सहायता या फंडिंग अधिकारी। उदाहरण के लिए, यदि ऋणदाता को उम्मीद है कि उधारकर्ता किसी ऐसे दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करेगा जो आपको प्राप्त नहीं हुआ है, तो इसके लिए पूछें। या यदि कानूनी विवरण बदल गया है (नए उपविभागों के साथ आम), तो ऋणदाता को अपने दस्तावेज़ों में संशोधन करने की सलाह दें। ऋणदाता के प्रतिनिधि के साथ शीघ्र संचार से फंडिंग में देरी को रोका जा सकता है। ब्रोकर को प्रमुख मुद्दों पर जानकारी देते रहें, क्योंकि वे ऋण को वित्तपोषित होते देखने में निवेशित हैं।
• ऋणदाता/ब्रोकर को रिपोर्ट करना: हस्ताक्षर करने के बाद, यदि ऋणदाता को फंडिंग से पहले हस्ताक्षरित दस्तावेजों या बीमा की प्रतियों की आवश्यकता होती है, तो उन्हें जल्द से जल्द भेजें। कई ऋणदाता समापन से 3-5 दिन पहले पैकेज चाहते हैं। ब्रोकर आपको इनकी याद भी दिला सकता है। फंडिंग के दिन, यदि अपेक्षित समय तक पैसा नहीं मिलता है, तो तुरंत ऋणदाता के फंडिंग विभाग से संपर्क करें। बंधक निधि आमतौर पर समापन के दिन (या उससे पहले दोपहर) जल्दी वायर या इलेक्ट्रॉनिक ट्रांसफर द्वारा आती है। यदि दोपहर हो चुकी है और कोई फंड नहीं है, तो आगे बढ़ें - कभी-कभी कोई एडमिन स्टेप छूट जाता है और एक त्वरित कॉल फंड जारी कर सकता है। यदि फंडिंग से जुड़ी कोई समस्या आती है, तो क्लाइंट के ब्रोकर को सूचित रखें, क्योंकि वे भी अपने स्तर पर ऋणदाता को प्रेरित कर सकते हैं।
• विक्रेता का ऋणदाता (भुगतान और मुक्ति): के लिए विक्रेता का बंधक, संचार ऋणदाता के भुगतान विभाग के साथ है। जब आप भुगतान विवरण का अनुरोध करते हैं, तो उन्हें सभी जानकारी (बंधक संख्या, संपत्ति, उधारकर्ताओं के नाम) और अपना फ़ैक्स या ईमेल प्रदान करें। कुछ बड़े बैंकों के पास वकीलों के लिए डिस्चार्ज का अनुरोध करने के लिए ऑनलाइन पोर्टल हैं (उदाहरण के लिए, स्कॉटियाबैंक का INFOlink, RBC का CMS पोर्टल)। यदि उपलब्ध हो तो उनका उपयोग करें क्योंकि वे अनुरोधों को ट्रैक करते हैं। यदि एक सप्ताह बीत जाता है और कोई भुगतान विवरण नहीं मिलता है, तो इसे प्राप्त करने के लिए ऋणदाता के वकील की हॉटलाइन पर कॉल करें। समापन की ओर अग्रसर, आपको ऋणदाता से यह पुष्टि करने की आवश्यकता हो सकती है कि धन कैसे भेजा जाए (EFT विवरण या चेक भुगतान निर्देश) और निष्पादित डिस्चार्ज कहाँ जाएगा। कई बैंक अब वायर या इलेक्ट्रॉनिक भुगतान स्वीकार करते हैं और इलेक्ट्रॉनिक रूप से ऑटो-डिस्चार्ज करेंगे, जो तेज़ हो सकता है। संदेह होने पर पूछें: "क्या आप डिस्चार्ज पंजीकृत करेंगे, या हमें फॉर्म सी की उम्मीद करनी चाहिए?" भुगतान के बाद, यदि डिस्चार्ज दिखाई नहीं देता है, तो हल होने तक फ़ॉलो अप करें। बाद के प्रश्नों के मामले में ऋणदाताओं के साथ अपने संचार को दस्तावेज़ित करें (उदाहरण के लिए, किस प्रतिनिधि ने कहा कि वे डिस्चार्ज को कूरियर करेंगे, आदि)।
• हितों का टकराव - दोनों के लिए कार्य करना: ध्यान दें कि बी.सी. में, एक वकील आम तौर पर आवासीय बंधक पर उधारकर्ता और ऋणदाता दोनों के लिए कार्य कर सकता है (आम प्रथा), क्योंकि उनके हित आम तौर पर संरेखित होते हैं, लेकिन किसी भी संघर्ष के प्रति सचेत होना चाहिए (ब्रिटिश कोलंबिया में संपत्ति हस्तांतरण प्रक्रिया को नेविगेट करना – नॉर्थम लॉ कॉर्पोरेशन) आपको, कन्वेयन्सर के रूप में, बस यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि खरीदार के हितों की रक्षा करते हुए ऋणदाता के सभी निर्देशों का पालन किया जाए। यदि कभी कोई विवाद होता है (उदाहरण के लिए, शीर्षक पर कुछ ऐसा जो ऋणदाता को पसंद नहीं है लेकिन खरीदार अभी भी सौदा चाहता है), तो दोहरी भूमिका को संभालने के तरीके के बारे में मार्गदर्शन के लिए वकील से संपर्क करें या यदि अलग से वकील की आवश्यकता हो।
• निजी ऋणदाता: यदि बंधक किसी निजी व्यक्ति या दूसरे बंधक परिदृश्य से है, तो संचार उस ऋणदाता का प्रतिनिधित्व करने वाले किसी अन्य वकील के साथ हो सकता है। उस मामले में, उस वकील के साथ वैसा ही व्यवहार करें जैसा आप विरोधी वकील के साथ करते हैं - सुनिश्चित करें कि दस्तावेजों का सुरक्षित रूप से आदान-प्रदान किया जाए। वे आपके क्लाइंट को हस्ताक्षर करने के लिए आपको बंधक फ़ॉर्म भेज सकते हैं, या वे इसे स्वयं पंजीकृत करना चाह सकते हैं। दोहराव से बचने के लिए भूमिकाओं को पहले ही स्पष्ट कर दें।

संक्षेप में, सक्रिय और उत्तरदायी बनें सभी ऋणदाताओं और दलालों के साथ। खरीदार के नए ऋण के लिए, आवश्यकताओं को जल्दी से संबोधित करके सुनिश्चित करें कि कोई भी चीज़ वित्तपोषण में बाधा न डाले (ब्रिटिश कोलंबिया में संपत्ति हस्तांतरण प्रक्रिया को नेविगेट करना – नॉर्थम लॉ कॉर्पोरेशन) विक्रेता के ऋणों के लिए, भुगतान पत्र प्राप्त करें और डिस्चार्ज की पुष्टि करें। समापन दिवस का बहुत सारा तनाव "धन कहाँ हैं?" या "क्या बंधक का भुगतान किया गया है?" से आता है - बैंकों और दलालों के साथ आपका स्पष्ट संचार इन मुद्दों को कम करेगा।

3.3 भूमि स्वामित्व कार्यालय (एलटीएसए) के साथ कार्य करना

भूमि शीर्षक और सर्वेक्षण प्राधिकरण (LTSA) वह जगह है जहाँ रबर सड़क से मिलता है - लेन-देन को पूरा करने के लिए हस्तांतरण और बंधक यहाँ पंजीकृत होते हैं। LTSA के साथ संचार ज्यादातर इसके माध्यम से होता है इलेक्ट्रॉनिक सिस्टम, लेकिन यह समझना महत्वपूर्ण है कि इसके साथ कैसे बातचीत की जाए:

• myLTSA और वेब फाइलिंग का उपयोग करना: एक पंजीकृत उपयोगकर्ता के रूप में (अपनी फर्म के खाते के माध्यम से), आप इसका उपयोग करेंगे इलेक्ट्रॉनिक फाइलिंग सिस्टम (EFS) myLTSA के माध्यम से दस्तावेज़ जमा करें। सितंबर 2021, फॉर्म ए, फॉर्म बी, फॉर्म सी और अन्य भूमि शीर्षक फॉर्म वेब फाइलिंग के माध्यम से इलेक्ट्रॉनिक रूप से दाखिल किए जाने चाहिए (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। आप वेब इंटरफ़ेस पर फ़ॉर्म भरेंगे और कोई भी ज़रूरी पीडीएफ स्कैन संलग्न करेंगे (जैसे कि निष्पादन का कोई कागज़ात हलफ़नामा, या स्ट्रेटा फ़ॉर्म F)। एक बार जब सब कुछ हस्ताक्षरित और तैयार हो जाता है, तो आप एक बनाते हैं पैकेज myLTSA में एकाधिक उपकरण (जैसे, स्थानांतरण, नया बंधक, मुक्ति, फॉर्म एफ, सभी एक पैकेज में) हो सकते हैं।
  • समवर्ती पंजीकरण: आम तौर पर, हस्तांतरण और किसी भी नए बंधक को एक पैकेज में एक साथ जमा किया जाना चाहिए ताकि वे समवर्ती रूप से पंजीकृत हों (पहला आइटम के रूप में हस्तांतरण, दूसरा बंधक)। यदि आप फॉर्म एफ (स्ट्रेटा सर्टिफिकेट) या अन्य सहायक दस्तावेज भी पंजीकृत कर रहे हैं, तो उन्हें आवश्यकतानुसार शामिल करें (फॉर्म एफ दाखिल किया जाता है साथ में स्थानांतरण, और 60 दिनों के भीतर दिनांकित होना चाहिए)। “होल्ड” या समयबद्ध रिलीज़ यदि आपको किसी विशिष्ट समय पर सबमिशन को कतारबद्ध करने की आवश्यकता है तो यह सुविधा काम आएगी (शायद ही कभी इसकी आवश्यकता होती है, लेकिन समकालिक समापन के लिए आपको इसकी आवश्यकता हो सकती है)। आम तौर पर, आप पैकेज को पूरा होने की सुबह ही सबमिट कर देंगे, जब आपको आगे बढ़ने की अनुमति मिल जाएगी (ट्रस्ट में पैसा, विक्रेता से हस्ताक्षरित दस्तावेज़, आदि)।
  • डिजिटल हस्ताक्षर: प्रस्तुत करने के लिए, वकील को अपना आवेदन करना होगा ज्यूरिसर्ट डिजिटल हस्ताक्षर प्रत्येक उपकरण के लिए यह क्रिप्टोग्राफ़िक हस्ताक्षर अद्वितीय और पासवर्ड-संरक्षित है। डिजिटल प्रमाणपत्र पासवर्ड या टोकन कभी किसी के साथ साझा न करें - लॉ सोसायटी के नियम सहयोगी कर्मचारियों को वकील के हस्ताक्षर संबंधी क्रेडेंशियल का उपयोग करने की अनुमति देने पर सख्त प्रतिबंध लगाते हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) वकील को लॉग इन करके हस्ताक्षर करना होगा। यह हस्ताक्षर LTSA को प्रमाणित करता है कि वकील के पास मूल हस्ताक्षरित कागज़ात हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यह व्यक्तिगत रूप से हस्ताक्षरित फॉर्म प्रस्तुत करने के आधुनिक समकक्ष है। सुनिश्चित करें कि क्लाइंट द्वारा हस्ताक्षरित निष्पादन प्रति सही है। समान आप जो फाइल करते हैं (वेब ​​फाइलिंग निष्पादन प्रति पर एक टाइमस्टैम्प लगाएगी ताकि इसे इलेक्ट्रॉनिक संस्करण से जोड़ा जा सके) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यदि हस्ताक्षर करने के बाद अंतिम समय में कोई परिवर्तन आवश्यक हो, तो उचित तरीका यह है कि वेब फाइलिंग फॉर्म में संशोधन किया जाए (जो एक नई निष्पादन प्रति तैयार करता है) और डिजिटल रूप से हस्ताक्षर करने से पहले हस्ताक्षरकर्ताओं से परिवर्तन की स्वीकृति ली जाए (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) छोटी-मोटी टाइपिंग त्रुटियों को कभी-कभी वकील के हलफनामे से ठीक किया जा सकता है, लेकिन यदि संभव हो तो पहले दोबारा जांच कर लें।
  • प्रस्तुतिकरण एवं लंबित पंजीकरण: एक बार सबमिट होने के बाद, पैकेज को एक असाइन किया जाएगा लंबित आवेदन संख्या (उदाहरण के लिए, "CA########")। यदि कोई त्रुटि नहीं है तो पंजीकरण आमतौर पर कुछ ही मिनटों में हो जाता है, लेकिन यदि सिस्टम व्यस्त है या यदि आवेदन समीक्षा के लिए चिह्नित है तो इसमें घंटों लग सकते हैं। LTSA अनिवार्य रूप से सबमिशन के वास्तविक समय क्रम में काम करता है (कन्वेयर अक्सर अपना स्थान सुरक्षित करने के लिए पूरा होने के दिन सुबह 8:00-9:00 बजे सबमिट करते हैं)। आप ऑनलाइन स्थिति की निगरानी कर सकते हैं। यदि यह लंबे समय तक लंबित रहता है, और दिन समाप्त हो रहा है, तो आप पूछताछ के लिए LTSA हेल्पलाइन पर कॉल कर सकते हैं (हालांकि आम तौर पर मानक सौदों के लिए यह उसी दिन हो जाता है)।
  • पूर्व-खोज और पश्च-खोज: ऐसा करना एक अच्छा अभ्यास है पूर्व-पंजीकरण शीर्षक खोज कार्य समाप्ति की सुबह (दस्तावेज तैयार करते समय आपके द्वारा की गई अंतिम खोज के बाद) यह सुनिश्चित करने के लिए कि कोई नया आरोप सामने नहीं आया है (जैसे कि अंतिम क्षण में दर्ज किया गया कोई आश्चर्यजनक निर्णय) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यदि कुछ दिखाई दिया है, तो आपको समापन से पहले इसे संबोधित करना होगा (उदाहरण के लिए, विक्रेता से इसका निपटान करवाएं)। आपके द्वारा सबमिट करने और पंजीकरण पुष्टि प्राप्त करने के बाद, एक करें पंजीकरण के बाद की खोज यह पुष्टि करने के लिए कि नया शीर्षक खरीदार को मालिक के रूप में दिखाता है और केवल इच्छित शुल्क (जैसे, नया बंधक) (ब्रिटिश कोलंबिया में संपत्ति हस्तांतरण प्रक्रिया को नेविगेट करना – नॉर्थम लॉ कॉर्पोरेशन)। फिर यदि आवश्यक हो तो स्टेट ऑफ टाइटल सर्टिफिकेट प्राप्त करें (विशेषकर यदि ग्राहक या ऋणदाता द्वारा अनुरोध किया गया हो) (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) पोस्ट-सर्च यह सुनिश्चित करता है कि बीच में कुछ भी छूट न जाए (यदि आपने एक साथ सबमिट किया है तो LTSA वास्तव में बीच में कुछ भी दर्ज होने से बचाता है, लेकिन इसकी पुष्टि करना अच्छा अभ्यास है)।
• एलटीएसए संचार और समर्थन: एलटीएसए स्टाफ के साथ सीधा संचार सीमित है लेकिन उपलब्ध है:
  • यदि किसी एप्लिकेशन में दोषLTSA परीक्षक सबमिट करने वाले वकील से संपर्क करेगा (आमतौर पर फोन द्वारा या सिस्टम में "परीक्षक के नोटिस" के माध्यम से) यह बताने के लिए कि क्या गलत है। आम दोष एक गुम हस्ताक्षर, गलत निष्पादन तिथि, या संलग्न दस्तावेज़ (जैसे, अपठनीय आईडी, आदि) के साथ समस्या हो सकती है। यदि आपको ऐसा नोटिस मिलता है, तो तुरंत जवाब दें - अक्सर आप उसी दिन सुधार कर सकते हैं और फिर से सबमिट कर सकते हैं। कभी-कभी वे त्वरित सुधार की अनुमति देते हैं (जैसे एक स्पष्ट प्रतिलिपि में फ़ैक्स)। यदि ठीक नहीं किया जाता है, तो आवेदन अस्वीकार किया जा सकता है, जिसका अर्थ है कि आपको फिर से सबमिट करना होगा (और संभावित रूप से प्राथमिकता खोनी होगी)। इसलिए, हमेशा कोशिश करें कि आप फिर से सबमिट करें। दोषों का तुरंत समाधान करें परीक्षक के साथ मिलकर काम करके। आप नोटिस में दिए गए नंबर पर कॉल करके परीक्षक से इस मुद्दे पर चर्चा कर सकते हैं - वे आम तौर पर यह समझाने में मददगार होते हैं कि उन्हें क्या चाहिए।
  • सामान्य पूछताछ या तकनीकी मुद्दों के लिए, LTSA के पास एक सहायता लाइन है। उदाहरण के लिए, यदि इलेक्ट्रॉनिक सिस्टम डाउन है या यदि कोई सबमिशन अत्यावश्यक है (दिन का अंत निकट है और कुछ अटका हुआ है), तो उन्हें कॉल करें। वे कभी-कभी वास्तविक अत्यावश्यक मामलों को प्राथमिकता दे सकते हैं या कम से कम मार्गदर्शन दे सकते हैं। असाधारण मामलों (जैसे सिस्टम आउटेज) में, उनके पास प्रोटोकॉल होते हैं (जैसे पेपर फाइलिंग या प्राथमिकता संख्या) - आमतौर पर इसकी आवश्यकता नहीं होती है।
  • यदि आपको किसी असामान्य पंजीकरण (जैसे कि संपत्ति हस्तांतरण या किसी पूर्व शीर्षक पर त्रुटि) पर मार्गदर्शन की आवश्यकता है, तो LTSA को कॉल करने या उनके ऑनलाइन सहायता संसाधनों की खोज करने पर विचार करें। एलटीएसए अभ्यास मैनुअल और बुलेटिन मुश्किल परिस्थितियों के लिए बहुत उपयोगी होते हैं ([पीडीएफ] भूमि शीर्षक अभ्यास मैनुअल भाग 5 से अंश) एक कन्वेयन्सर के रूप में, नियमित फ्रीहोल्ड स्थानान्तरण से चिपके रहें - कुछ भी जटिल हो, तो वकील को सीधे शामिल करें।
• भूमि स्वामी पारदर्शिता रजिस्ट्री (एलओटीआर): नोट: 2020 के अंत तक, बी.सी. को कॉर्पोरेट या ट्रस्टी मालिक (और कभी-कभी व्यक्तियों को भी) को प्रत्येक हस्तांतरण के लिए पारदर्शिता घोषणा दाखिल करने की आवश्यकता है। भूमि स्वामी पारदर्शिता अधिनियमयह myLTSA के माध्यम से एक अलग फाइलिंग है, जहाँ हस्तांतरित व्यक्ति यह घोषित करता है कि क्या कोई लाभकारी स्वामी या हितधारक हैं। आम तौर पर, अपने लिए खरीदने वाले व्यक्तियों के लिए, यह "कोई हितधारक नहीं" की एक सरल घोषणा है। यदि आपका खरीदार एक इकाई (निगम, साझेदारी, ट्रस्ट) है, तो एक पारदर्शिता रिपोर्ट दाखिल की जानी चाहिए। सुनिश्चित करें कि इसे हस्तांतरण के साथ-साथ संभाला जाए (संभवतः वकील द्वारा)। LOTR फाइलिंग हस्तांतरण के पंजीकरण को प्रभावित नहीं करती है, लेकिन यह एक कानूनी आवश्यकता है जिसके अनुसार ऐसा न करने पर दंड लगाया जा सकता है। जागरूक रहें और यदि लागू हो तो इसे उठाएं।

संक्षेप में, एलटीएसए प्रणाली को सम्मान और परिश्रम के साथ अपनाएं। ई-फाइलिंग कुशल है लेकिन इसमें गलतियाँ होने की संभावना नहीं है, इसलिए विवरणों की दोबारा जांच करें और प्रोटोकॉल का पालन करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) अपने डिजिटल प्रमाणपत्र को सुरक्षित रखें। और हमेशा पुष्टि करें कि परिणाम - एक उचित रूप से पंजीकृत शीर्षक - प्राप्त हुआ है, क्योंकि यह आपके सभी काम का अंतिम लक्ष्य है।

3.4 नगर निगम अधिकारियों के साथ व्यवहार

कन्वेयन्सर के साथ बातचीत नगर निगम कार्यालय मुख्य रूप से संपत्ति कर और उपयोगिता संबंधी जानकारी के लिए, लेकिन कभी-कभी अन्य आवश्यकताओं के लिए:

• कर विभाग: जैसा कि अनुभाग 2.3 में बताया गया है, आप अक्सर अनुरोध करेंगे कर प्रमाण - पत्र या कम से कम शहर से कर राशि प्राप्त करें। सुनिश्चित करें कि आप सही नगर पालिका से संपर्क करें (संपत्ति का पता जांचें - कभी-कभी मेलिंग शहर क्षेत्राधिकार से भिन्न होता है)। जानकारी प्राप्त करने के लिए रोल नंबर या संपत्ति का पता प्रदान करें। BC में कई नगर पालिकाएँ वकीलों को ज़रूरत पड़ने पर सीधे संपत्ति कर का भुगतान करने की अनुमति देती हैं (चेक या ऑनलाइन के माध्यम से)। यदि बिक्री आय का कुछ हिस्सा बकाया करों का भुगतान करने के लिए उपयोग किया जाना है, तो आप पूरा होने पर शहर को चेक कूरियर कर सकते हैं या BC ऑनलाइन के माध्यम से ऑनलाइन भुगतान कर सकते हैं। हमेशा भुगतानकर्ता का नाम (आमतौर पर “___ का शहर”) की पुष्टि करें। भुगतान के बाद, रसीद रखो यह साबित करने के लिए कि करों का भुगतान किया गया था (बाद में किसी भी जांच के मामले में)। कुछ मामलों में, खरीदार का नोटरी/वकील विक्रेता की आय से करों का भुगतान करने की जिम्मेदारी लेगा, जिसे उपक्रमों में दर्शाया जाना चाहिए।
• उपयोगिताएँ: कुछ शहर कुछ उपयोगिताओं (पानी, सीवर, कचरा) का बिल संपत्ति कर के साथ या अलग से देते हैं। निर्धारित करें कि किन चीज़ों को समायोजित करने की आवश्यकता है। यदि शहर एक उपयोगिता संतुलन या अलग प्रमाण पत्र, उसे प्राप्त करें। अगर कुछ ऐसा है स्थानीय सुधार शुल्क चल रहा है (जैसे टैक्स बिल पर सड़क सुधार के लिए वार्षिक शुल्क), आमतौर पर यह संपत्ति के साथ रहता है - इसे कर की तरह समायोजित करें। अंतिम मीटरयुक्त उपयोगिताएँ (जैसे, पानी का मीटर या हाइड्रो) अक्सर कन्वेयंसिंग के बाहर पार्टियों द्वारा किया जाता है (जैसे, विक्रेता अंतिम रीडिंग प्रदान करता है)। लेकिन अगर पूछा जाए, तो आप कब्जे के समय या उससे ठीक पहले अंतिम रीडिंग के लिए उपयोगिता विभाग से संपर्क कर सकते हैं। आम तौर पर, बीसी हाइड्रो और फोर्टिस (बिजली/गैस) को विक्रेता/खरीदार द्वारा सीधे खाते खोलने/बंद करने के लिए कॉल करके संभाला जाता है - वे आमतौर पर वकील के अधिकार क्षेत्र में नहीं होते हैं। नगरपालिका उपयोगिताएँ, यदि मीटर नहीं हैं, तो आप फ्लैट राशि समायोजित करते हैं। यदि मीटर है (जैसे तिमाही पानी का बिल), तो कभी-कभी सबसे सुरक्षित यह होता है कि विक्रेता आगामी बिल का भुगतान करे और यदि आवश्यक हो तो करों की तरह समायोजित करे।
• भवन या अग्निशमन विभाग: विरल रूप से, बिक्री की एक शर्त अग्नि रेट्रोफिट प्रमाणपत्र जैसे कुछ प्रमाणपत्र प्राप्त करना या संपत्ति पर कोई बकाया कार्य आदेश न होने की पुष्टि करना हो सकता है। मानक अभ्यास में, कन्वेयन्सर नियमित रूप से खुले परमिट या उपनियम उल्लंघनों की खोज नहीं करता है (जो आमतौर पर खरीदार की उचित परिश्रम पूर्व-विषय हटाने के लिए होता है)। हालाँकि, यदि अनुबंध निर्दिष्ट करता है या यदि खरीदार को चिंता है और वह पूछता है, तो कोई व्यक्ति शहर के भवन विभाग को यह देखने के लिए कॉल कर सकता है कि क्या कोई खुले भवन परमिट या उपनियम समस्याएँ मौजूद हैं। (वकीलों को आम तौर पर ऐसा करने की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन मन की शांति के लिए ऐसा किया जा सकता है - कुछ कानूनी फर्मों की नीति है कि वे दायरे को सीमित करने के लिए ऐसा न करें)। यदि आप ऐसा करते हैं, तो दस्तावेज़ करें कि आपने क्या किया और क्या कहा गया (क्योंकि यह गारंटीकृत परिणाम नहीं है)।
• क्षेत्रीय जिले: अगर संपत्ति नगरपालिका के बाहर है, तो कर प्रांत द्वारा एकत्र किया जा सकता है (ग्रामीण संपत्ति कर, आमतौर पर कर सर्वेक्षक के माध्यम से)। आप उन्हें बीसी ऑनलाइन पर भी खोज सकते हैं। इसी तरह समायोजित करें।
• अनुपालन पत्र: कभी-कभी, खास तौर पर वाणिज्यिक या विशेष सौदों में, वकील "सिटी कंप्लायंस लेटर" (ज़ोनिंग आदि जैसे मुद्दों पर) का अनुरोध करते हैं। एक सामान्य आवासीय सौदे के लिए, यह आम नहीं है। यदि आपका वकील इसके लिए कहता है, तो आप शहर को लिखेंगे और इसका अनुरोध करेंगे (अक्सर इसके लिए शुल्क देना पड़ता है और इसमें समय लगता है)। आमतौर पर इसकी ज़रूरत नहीं होती जब तक कि कोई खास बात न हो।
• स्थानीय कर या शुल्क: इस तरह की किसी भी बात का उल्लेख होने पर नजर रखें अटकलें और रिक्ति कर (प्रांतीय) या खाली घरों पर कर (वैंकूवर) लेन-देन में। ये मालिकों पर व्यक्तिगत कर हैं, सीधे संपत्ति पर ग्रहणाधिकार नहीं है, लेकिन कभी-कभी खरीदार आश्वासन चाहते हैं कि विक्रेता ने ऐसे किसी भी कर का भुगतान किया है। विक्रेता उनके बारे में एक अलग घोषणा प्रदान कर सकता है (वास्तव में लॉ सोसाइटी चेकलिस्ट वैंकूवर में रिक्ति कर के बारे में विक्रेता से स्टेट डिस प्राप्त करने का सुझाव देती है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)). यदि लागू हो, तो विक्रेता के अनुपालन को सुनिश्चित करें ताकि क्रेता को विरासत में कोई परेशानी न हो।
• नगर पालिका के माध्यम से शीर्षक की पूर्व-समापन खोज: ध्यान दें कि बी.सी. में, नगरपालिकाएं नहीं भूमि शीर्षक कार्यालय में अवैतनिक उपयोगिताओं के लिए अपने स्वयं के ग्रहणाधिकार पंजीकृत करें (कुछ मामलों में उपनियमों या लिखित नोटिस को छोड़कर)। इसलिए, आपको शहर से जानकारी प्राप्त करने पर निर्भर रहना चाहिए। वाहन चालक को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि शहर पर कोई बकाया राशि न हो जो खरीदार की समस्या बन सकती है। शहर आम तौर पर विक्रेता को अवैतनिक उपयोगिताओं (या करों में स्थानांतरित) के लिए पीछा करेंगे। अवैतनिक संपत्ति कर निश्चित रूप से भूमि के साथ रहते हैं (इसलिए भुगतान किया जाना चाहिए)।

संक्षेप में, आपका नगरपालिका संचार चारों ओर घूमता है सटीक कर और उपयोगिता आंकड़े प्राप्त करना और यह सुनिश्चित करना कि शहर से जुड़े किसी भी ग्रहणाधिकार या दायित्व को संभाला जाए। शहर के कर्मचारियों के साथ व्यवहार करते समय विनम्र और स्पष्ट रहें - त्वरित उत्तर पाने के लिए रोल नंबर आदि प्रदान करें। हालाँकि शहर सौदे में एक पक्ष नहीं है, नगरपालिका शुल्क का निपटान स्पष्ट शीर्षक प्रदान करने और खरीदार को ऋण विरासत में लेने से बचाने के लिए यह आवश्यक है। कर कार्यालयों और अन्य लोगों के साथ परिश्रमपूर्वक समन्वय करके, आप अपने ग्राहक की रक्षा करते हैं और हस्तांतरण प्रक्रिया का एक महत्वपूर्ण हिस्सा पूरा करते हैं।

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4. विनियामक अनुपालन और सर्वोत्तम प्रथाएँ

एक कन्वेयन्सर के रूप में, आपको लॉ सोसाइटी ऑफ़ बीसी, बीसी के भूमि शीर्षक कानून और अन्य विनियामक निकायों द्वारा निर्धारित कानूनी और नैतिक मानकों का पालन करना चाहिए। अनुपालन केवल देयता से बचने के बारे में नहीं है; यह लेनदेन की अखंडता सुनिश्चित करता है। यहाँ हम प्रमुख अनुपालन क्षेत्रों और सर्वोत्तम प्रथाओं को कवर करते हैं:

4.1 लॉ सोसायटी नियम: क्लाइंट आईडी, फंड और विवाद

• ग्राहक पहचान एवं सत्यापन: लॉ सोसायटी नियम (भाग 3, प्रभाग 11) वकीलों (और विस्तार से उनके कर्मचारियों) को वित्तीय लेनदेन में ग्राहकों की पहचान को ठीक से पहचानने और सत्यापित करने की आवश्यकता है। प्रत्येक हस्तांतरण फ़ाइल के लिए, सुनिश्चित करें कि ग्राहक आईडी और सत्यापन फ़ॉर्म बन चूका है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। इसका मतलब है कि प्रत्येक क्लाइंट के लिए पूरा कानूनी नाम, पता और व्यवसाय रिकॉर्ड करना, और आपके द्वारा मिलने वाले क्लाइंट के लिए सरकारी फोटो आईडी के साथ सत्यापन करना (गैर-आमने-सामने या कॉर्पोरेट क्लाइंट के लिए, प्रमाणपत्र या रजिस्ट्री खोज जैसे अतिरिक्त सत्यापन की आवश्यकता होती है)। इसके अलावा, इस बारे में पूछताछ करें कि क्या आप किसी क्लाइंट के लिए कानूनी पहचान पत्र चाहते हैं। धन के स्रोत खरीद के लिए (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) - उदाहरण के लिए, क्या यह बचत है, कोई उपहार है, या किसी अन्य संपत्ति की बिक्री से प्राप्त आय है? वकीलों को मनी लॉन्ड्रिंग के लिए इस्तेमाल होने से बचने के लिए उपाय करने चाहिए। बड़े नकद भुगतान एक लाल झंडा हैं (अधिकांश धन बैंकों के माध्यम से आना चाहिए)। यदि कुछ भी संदिग्ध है (ग्राहक एक बड़ी जमा राशि के स्रोत को पर्याप्त रूप से स्पष्ट नहीं कर सकता है, आदि), तो इसे वकील को बताएं। आवश्यकतानुसार फ़ाइल में सभी पहचान की प्रतियाँ रखें। रियल एस्टेट में धोखाधड़ी और मनी लॉन्ड्रिंग से निपटने के लिए लॉ सोसाइटी और संघीय FINTRAC विनियमों द्वारा ये कदम अनिवार्य हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
• ट्रस्ट फंड प्रबंधन: यदि आप ट्रस्ट फंड (जमा, समापन फंड) प्राप्त करते हैं या संभालते हैं, तो लॉ सोसाइटी के ट्रस्ट अकाउंटिंग नियमों का अक्षरशः पालन करें। इसका मतलब है रसीदें जारी करना, हर हस्तांतरण को रिकॉर्ड करना, और केवल निर्देशानुसार और शर्तें पूरी होने पर ही संवितरण करना। उदाहरण के लिए, जब तक क्रेता के नाम पर स्वामित्व पंजीकृत नहीं हो जाता है और समाशोधन शुल्क के लिए कोई भी वचनबद्धता पूरी नहीं हो जाती है, तब तक विक्रेता को बिक्री आय जारी न करेंइसी तरह, ट्रस्ट में रखे गए ऋणदाता के फंड का इस्तेमाल केवल उस लेनदेन के उद्देश्यों के लिए ही किया जाना चाहिए। ट्रस्ट सुलह (इन/आउट) कथन यह दिखाने वाली फ़ाइल के लिए कि धन का आवंटन कैसे किया गया (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) समापन के बाद, किसी भी अप्रयुक्त ट्रस्ट धन (जैसे क्लाइंट द्वारा अधिक भुगतान) को तुरंत वापस कर दिया जाना चाहिए या उसका हिसाब देना चाहिए। ट्रस्ट फंड का गलत प्रबंधन गंभीर अनुशासन का कारण बन सकता है, इसलिए किसी भी संवितरण के बारे में अनिश्चित होने पर पर्यवेक्षण करने वाले वकील से परामर्श करें।
• एक ऐसी स्थिति जिसमें सरकारी अधिकारी का निर्णय उसकी व्यक्तिगत रूचि से प्रभावित हो: उन स्थितियों के प्रति सचेत रहें जहां संघर्ष उत्पन्न हो सकता है। बी.सी. व्यावसायिक आचार संहिता सीमित परिस्थितियों को छोड़कर रियल एस्टेट सौदे में वकीलों को दोनों पक्षों के लिए काम करने से प्रतिबंधित करता है (आमतौर पर केवल तभी जब यह एक साधारण हस्तांतरण हो जहां खरीदार और विक्रेता संबंधित हों और दोनों को सूचित किया गया हो, आदि)। अधिकांश बिक्री में, प्रत्येक पक्ष के पास अलग-अलग वकील होते हैं। कभी नहीं दूसरे पक्ष के मुवक्किल को सलाह दें - उदाहरण के लिए, यदि आप खरीदार के लिए काम करते हैं और बिना प्रतिनिधित्व वाला विक्रेता आपसे मदद मांगता है, तो आपको इससे बचना चाहिए (और आदर्श रूप से विक्रेता को स्वतंत्र कानूनी सलाह लेनी चाहिए)। यदि विक्रेता का प्रतिनिधित्व नहीं किया जाता है, तो वकील को विशेष नियमों का पालन करना चाहिए और यह पुष्टि करते हुए पत्र भेजना चाहिए कि वे केवल खरीदार के लिए काम करते हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यह भी आम है: खरीदार और उनके ऋणदाता (दो ग्राहक) दोनों के लिए काम करना। यह आम तौर पर अनुमति दी जाती है क्योंकि उनके हित संरेखित होते हैं (दोनों ऋणदाता के पंजीकृत प्रभार के साथ स्पष्ट शीर्षक चाहते हैं), लेकिन अगर कोई मतभेद उत्पन्न होता है (मान लें कि खरीदार एक शर्त पूरी न होने के बावजूद सौदा बंद करना चाहता है, जिसकी अनुमति ऋणदाता नहीं देगा), तो वकील को एक पक्ष के लिए कदम पीछे खींचना पड़ सकता है। एक और परिदृश्य कई खरीदारों या विक्रेताओं के लिए काम करना है - सुनिश्चित करें कि उनके हित संरेखित हैं (उदाहरण के लिए, एक जोड़ा - आमतौर पर ठीक है; लेकिन अगर असहमति का कोई संकेत है, तो वकील को सूचित करें)। हमेशा संभावित विवादों को पहले ही चिह्नित करें ताकि वकील यह तय कर सके कि क्या फर्म सभी शामिल लोगों के लिए काम कर सकती है या बीसी कोड के अनुसार सहमति की आवश्यकता है। लॉ सोसाइटी चेकलिस्ट और बीसी कोड परिशिष्ट सी टिप्पणी यहाँ मार्गदर्शन प्रदान करती है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).

4.2 दस्तावेजों का उचित निष्पादन

यह सुनिश्चित करना कि सभी दस्तावेज़ सही हों ठीक से निष्पादित (हस्ताक्षरित, साक्षी, दिनांकित) एक मुख्य जिम्मेदारी है। भूमि शीर्षक अधिनियम में पंजीकृत किए जाने वाले उपकरणों के निष्पादन के लिए सख्त आवश्यकताएँ हैं, और अनुचित निष्पादन पंजीकरण दोषों का एक प्रमुख कारण है। इन सर्वोत्तम प्रथाओं का पालन करें:

• अधिकृत गवाहों (अधिकारियों) का उपयोग करें: बी.सी. में, कुछ व्यक्ति भूमि शीर्षक दस्तावेजों पर हस्ताक्षर की पावती ले सकते हैं - विशेष रूप से वकील, नोटरी पब्लिक, और भूमि शीर्षक अधिनियम (अन्य के बीच) द्वारा अधिकृत आयुक्त। जब आपका ग्राहक हस्ताक्षर करता है फॉर्म ए हस्तांतरण या फॉर्म बी बंधक, उन्हें एक अधिकृत अधिकारी द्वारा देखा जाना चाहिए जो फिर फॉर्म पर प्रमाणीकरण पूरा करता है। आम तौर पर, हस्ताक्षर करने वाले वकील या नोटरी यह काम करेंगे (आप एक कन्वेयन्सर के रूप में एक नोटरी पब्लिक या कमिश्नर भी हो सकते हैं - यदि ऐसा है, तो आप गवाह हो सकते हैं)। किसी भी गवाह का उपयोग करने से बचें; यदि कोई अनधिकृत व्यक्ति गवाह है, तो आपको निष्पादन का पूरा हलफनामा चाहिए होगा जो एक परेशानी और देरी है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) हमेशा अधिकारी का विवरण शामिल करें पूरा नाम, पता और क्षमता (वकील, नोटरी, आदि) प्रमाणीकरण भाग में (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यदि हस्ताक्षर प्रांत के बाहर किया जाता है, तो सुनिश्चित करें कि गवाह उस क्षेत्राधिकार में एक नोटरी या वकील है और उसकी मुहर है, और यदि आवश्यक हो तो वे शपथ पत्र का उचित प्रारूप संलग्न करते हैं (कुछ क्षेत्राधिकार पारस्परिक रूप से मान्यता प्राप्त नहीं हैं - प्रांत के बाहर हस्ताक्षरकर्ता नियमों के लिए भूमि शीर्षक अधिनियम भाग 5 की जांच करें)।
• गहरे रंग की स्याही से हस्ताक्षर करें और कोई रिक्त स्थान न छोड़ें: भूमि स्वामित्व कार्यालय दस्तावेजों को स्कैन करता है, इसलिए गहरे नीले या काले रंग की स्याही का उपयोग करें हस्ताक्षर के लिए (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) सुनिश्चित करें कि किसी भी फ़ील्ड में कोई रिक्त स्थान न छोड़ा जाए (“N/A” भरें या अनुपयुक्त क्षेत्रों को काट दें)। साथ ही, दस्तावेज़ पर सभी परिवर्तन या अंतर्संबंधों पर सभी हस्ताक्षरकर्ताओं और गवाहों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए। रजिस्ट्रार बिना हस्ताक्षर वाले परिवर्तनों वाले फ़ॉर्म को अस्वीकार कर देगा। गंदे बदलावों की तुलना में साफ़-सुथरा पुनर्मुद्रण और इस्तीफा देना बेहतर है।
• तिथियाँ और सही नाम: निष्पादन तिथियों की दोबारा जाँच करें। आमतौर पर, हस्तांतरण पर हस्ताक्षर करने के दिन की तारीख होती है (जो कि समापन तिथि से पहले हो सकती है - यह ठीक है)। बंधक पर हस्ताक्षर करते समय भी अक्सर तारीख लिखी होती है। सुनिश्चित करें कि हस्ताक्षर पंक्तियों पर नाम दस्तावेज़ के पहले पृष्ठ और आईडी पर नामों से बिल्कुल मेल खाते हों। उदाहरण के लिए, यदि फ़ॉर्म में "जोनाथन क्यू. पब्लिक" लिखा है और क्लाइंट "जॉन क्यू. पब्लिक" पर हस्ताक्षर करता है, तो यह एक समस्या हो सकती है। उन्हें सलाह दें कि वे अपने नाम के अनुसार ही हस्ताक्षर करें (या यदि यह उपनाम जैसा मामूली अंतर है तो फ़ॉर्म को समायोजित करें - लेकिन आदर्श रूप से हर जगह पूरा कानूनी नाम इस्तेमाल करें)।
• निगम और वकील हस्ताक्षर: यदि कोई पक्ष निगम है, तो सुनिश्चित करें कि हस्ताक्षर करने वाले व्यक्ति के पास अधिकार (निदेशक/अधिकारी) है और वह अपने शीर्षक के साथ हस्ताक्षर करता है। भूमि शीर्षक प्रपत्रों के लिए या तो किसी अधिकारी की गवाही की आवश्यकता होती है या, यदि अधिकृत अधिकारी द्वारा गवाही नहीं दी जाती है, तो एक सहायक हलफनामा। निगम के लिए, अधिकारी (गवाह) को भी होना चाहिए हस्ताक्षरकर्ता का नाम प्रिंट करें और उनके अधिकार की पुष्टि करें (उदाहरण के लिए, एबीसी कंपनी के अध्यक्ष जॉन स्मिथ) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यदि कोई व्यक्ति किसी नियम के तहत हस्ताक्षर कर रहा है मुख्तारनामा, कि POA को लैंड टाइटल ऑफिस में जमा किया जाना चाहिए (संदर्भ के लिए इसका पंजीकरण नंबर प्राप्त करें) और अभी भी वैध होना चाहिए। वकील "[नाम] को [मालिक] के वकील के रूप में" हस्ताक्षर करता है। आपको इसके लिए LTA नियमों का पालन करना होगा - अक्सर एक वकील को गवाह के रूप में रखना और एक बयान शामिल करना सुरक्षित होता है कि POA प्रभावी है।
• यदि आवश्यक हो तो निष्पादन का शपथपत्र: दुर्लभ मामले में किसी ने बिना अधिकृत गवाह के हस्ताक्षर किए हों (मान लीजिए कि विदेश में कोई विक्रेता जिसने किसी यादृच्छिक गवाह का इस्तेमाल किया हो), आपको उस गवाह से निष्पादन का हलफनामा प्राप्त करना चाहिए और उसे दस्तावेज़ में संलग्न करना चाहिए। हलफनामे में यह प्रमाणित होना चाहिए कि गवाह ने व्यक्ति को हस्ताक्षर करते हुए देखा है। यह अतिरिक्त कार्य है और भूमि शीर्षक अधिनियम की आवश्यकताओं का अनुपालन करना चाहिए, इसलिए इस स्थिति में आने से बचने का प्रयास करें। जब भी संभव हो मान्यता प्राप्त अधिकारियों का उपयोग करें ताकि लाभ उठाया जा सके अधिकारी का प्रमाणीकरण जो भूमि स्वामित्व अधिनियम धारा 42-48 प्रदान करती है - यह प्रभावी रूप से गवाह की गारंटी है, इसलिए आपको हलफनामे की आवश्यकता नहीं है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).
• डिजिटल निष्पादन बनाम गीले हस्ताक्षर: ध्यान दें कि बीसी लैंड टाइटल अभी भी मूल रूप से पार्टियों के लिए गीली स्याही के हस्ताक्षरों पर निर्भर करता है, जिसमें प्रस्तुत करने के लिए वकील के डिजिटल हस्ताक्षर होते हैं। वीडियो के माध्यम से रिमोट साइनिंग के लिए (कोविड के दौरान) एक छूट है, लेकिन किसी को अभी भी प्रिंट, साइन, स्कैन आदि करने की आवश्यकता होती है, जिसके बाद वकील डिजिटल प्रमाणपत्र चिपकाता है। आप नही सकता ई-साइन (डॉक्यूसाइन) एक हस्तांतरण जो पंजीकृत होगा - पार्टियों के इलेक्ट्रॉनिक हस्ताक्षर बहुत संकीर्ण हस्ताक्षर अधिकारी संदर्भों को छोड़कर स्वीकार नहीं किए जाते हैं। इसलिए हमेशा कागज़ पर वास्तविक हस्ताक्षर प्राप्त करें (या एक सच्ची प्रति प्रिंट-आउट जिस पर हस्ताक्षर किए गए थे और फिर वापस स्कैन किए गए थे)। डिजिटल प्रमाण पत्र (ज्यूरीसर्ट) केवल वकीलों के लिए प्रस्तुतकर्ता के रूप में हस्ताक्षर करने के लिए है, ग्राहकों के लिए नहीं।
• दस्तावेज़ प्रतिधारण: समापन के बाद, आपको मूल रूप से हस्ताक्षरित दस्तावेज़ (फ़ॉर्म ए, आदि) या लॉ सोसाइटी द्वारा आवश्यक सत्य प्रतियों को बनाए रखना चाहिए। यदि कभी चुनौती दी जाती है तो उन्हें हस्ताक्षर साबित करने के लिए बुलाया जा सकता है। इन्हें अपनी फ़र्म की प्रतिधारण नीति (आमतौर पर 10+ वर्ष) के अनुसार बंद फ़ाइल में रखें। इसके अलावा, लॉ सोसाइटी के नियमों के अनुसार निष्पादन के लिए उपयोग किए जाने वाले पहचान के सबूत (आईडी की प्रति) को बनाए रखें।

उचित निष्पादन एक विस्तृत कार्य है - लेकिन यह ऐसा कार्य है जहाँ एक छोटी सी गलती पंजीकरण को पटरी से उतार सकती है। प्रत्येक हस्ताक्षर पृष्ठ को तीन बार जाँचने की आदत विकसित करें: क्या सभी हस्ताक्षर मौजूद हैं? नाम और तारीख के साथ सही ढंग से प्रमाणित हैं? जहाँ आवश्यक हो वहाँ सभी आरंभिक अक्षर? ऐसा करने से निष्पादन के आधार पर पंजीकरण अस्वीकृतियों को लगभग समाप्त कर दिया जाएगा (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया).

4.3 ई-फाइलिंग सुरक्षा और लॉ सोसायटी प्रोटोकॉल

इलेक्ट्रॉनिक फाइलिंग की अपनी सुरक्षा और अनुपालन आवश्यकताएं हैं:

• डिजिटल हस्ताक्षर सुरक्षा: जैसा कि बताया गया है, वकील का ज्यूरिसर्ट डिजिटल हस्ताक्षर यह व्यक्तिगत है और इसे सुरक्षित रखा जाना चाहिए। लॉ सोसायटी स्पष्ट रूप से कर्मचारियों के साथ डिजिटल प्रमाणपत्र या पासवर्ड साझा करने से मना करती है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। इसका मतलब है कि वकील को व्यक्तिगत रूप से लॉग इन करना होगा और फॉर्म पर हस्ताक्षर करना होगा। एक कन्वेयन्सर के रूप में, आप LTSA पैकेज में सब कुछ तैयार कर सकते हैं, लेकिन वकील हस्ताक्षर करने के लिए अपना पासवर्ड दर्ज करेगा। सुनिश्चित करें कि आपका वर्कफ़्लो इसे समायोजित करता है - उदाहरण के लिए, दस्तावेज़ पहले से तैयार रखें ताकि वकील हस्ताक्षर करते समय जल्दबाजी न करे। यदि कोई वकील दूर है, तो उन्हें आपको अपना टोकन नहीं देना चाहिए - यदि आवश्यक हो तो किसी अन्य हस्ताक्षर करने वाले वकील के लिए पहले से योजना बनाएं। इस नियम का उल्लंघन अनुशासनात्मक कार्रवाई का कारण बन सकता है, क्योंकि डिजिटल हस्ताक्षर वकील की आभासी मुहर की तरह है।
• लॉ सोसायटी इलेक्ट्रॉनिक फाइलिंग प्रोटोकॉल: लॉ सोसायटी ने 2011 में भूमि स्वामित्व इलेक्ट्रॉनिक उपकरणों के लिए एक प्रोटोकॉल (और अपडेट) पेश किया था।अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) मुख्य बिंदुओं में क्लाइंट की ओर से ई-फाइलिंग के लिए सहमति प्राप्त करना और वकील का प्रमाणीकरण शामिल है कि ई-हस्ताक्षर करने से पहले उनके पास हस्ताक्षरित मूल प्रति है। हमेशा अपना डिजिटल हस्ताक्षर करने से पहले हस्ताक्षरित निष्पादन प्रति अपने पास रखें (या दूसरे वकील से ईमेल/फैक्स की गई प्रति लें) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) उदाहरण के लिए, खरीदार के लिए कार्य करते समय, आप विक्रेता के वकील को हस्ताक्षर के लिए हस्तांतरण भेजते हैं; ई-हस्ताक्षर न करें और स्थानांतरण प्रस्तुत न करें जब तक विक्रेता का वकील इसे हस्ताक्षरित करके वापस नहीं कर देता (और आप इसकी जांच नहीं करते)। लॉ सोसाइटी प्रोटोकॉल मूल रूप से कहता है कि ग्राहक (फाइलिंग वकील) यह सुनिश्चित करने के लिए जिम्मेदार है कि दस्तावेज़ की सामग्री में कोई बदलाव नहीं हुआ है और इसे पार्टियों द्वारा विधिवत निष्पादित किया गया है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यदि हस्ताक्षर करने के बाद किसी संशोधन की आवश्यकता होती है, तो प्रोटोकॉल में चरणों की रूपरेखा दी गई है (अक्सर इस्तीफा देने या नई सहमति की आवश्यकता होती है)। इसलिए यदि ऐसा कोई परिदृश्य उत्पन्न होता है, तो प्रोटोकॉल से परामर्श करें।
• गोपनीयता और डेटा सुरक्षा: कन्वेयंसिंग में, आप संवेदनशील व्यक्तिगत जानकारी (आईडी, बंधक निर्देशों में वित्तीय जानकारी, आदि) संभालते हैं। सुनिश्चित करें कि आप इस डेटा को सुरक्षित करके गोपनीयता कानूनों का अनुपालन करते हैं। उदाहरण के लिए, उन आईडी की प्रतियों को नष्ट कर दें जिनकी ज़रूरत नहीं है, या बेहतर होगा कि उन्हें केवल सुरक्षित फ़ाइल में ही रखें। SIN नंबर या इस तरह के अनएन्क्रिप्टेड दस्तावेज़ों को ईमेल न करें। अपनी फ़र्म के सुरक्षित चैनलों का उपयोग करें, खासकर ट्रस्ट अकाउंट विवरण भेजने जैसी चीज़ों के लिए (धोखेबाज़ों द्वारा वायर जानकारी को बाधित करने से बचने के लिए)।
• शीर्षक बीमा बनाम राय: ईसा पूर्व में, यह प्राप्त करना तेजी से आम है टाइटल बीमा कुछ खोजों के पूरक या विकल्प के रूप में या धोखाधड़ी से बचाने के लिए। हालांकि यह अनिवार्य नहीं है, लेकिन कुछ उधारदाताओं को इसकी आवश्यकता होती है। अनुपालन के लिहाज से, यदि कोई उधारदाता शीर्षक बीमा पॉलिसी की अपेक्षा करता है, तो आपको इसे सुरक्षित करना चाहिए (FCT, स्टीवर्ट, शिकागो टाइटल, आदि के माध्यम से) और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि यह समापन पर प्रभावी हो। बीमाकर्ता के निर्देशों का पालन करें (आमतौर पर भरने के लिए एक फॉर्म होता है और पॉलिसी ईमेल के माध्यम से आती है)। उधारदाता को एक प्रति प्रदान करें और एक को फ़ाइल में रखें। शीर्षक बीमा सर्वेक्षण समस्याओं, धोखाधड़ी, या खोजों द्वारा नहीं पाए गए कानूनी दोषों जैसे मुद्दों को कवर कर सकता है। यह उचित कन्वेयंसिंग की आवश्यकता को समाप्त नहीं करता है, लेकिन यह जोखिम प्रबंधन का हिस्सा है। लॉ सोसाइटी वकीलों द्वारा आवश्यकतानुसार इसकी अनुशंसा करने के साथ ठीक है - बस यह सुनिश्चित करें कि यदि आवश्यक हो तो यह लागू हो।
• दायित्व और नैतिक दायित्व: वचनबद्धता को पूरा करना सिर्फ़ पेशेवर शिष्टाचार नहीं है, यह एक अनिवार्य आवश्यकता है। अगर आपका कार्यालय वचनबद्धता देता है (जैसे, बंधक का भुगतान करना और डिस्चार्ज रजिस्टर करना), तो उसे डायरी में लिखें और उसे पूरा करें। लॉ सोसाइटी वचनबद्धता के उल्लंघन को बहुत गंभीरता से लेती है। अगर कोई अप्रत्याशित बात आपको समय पर वचनबद्धता को पूरा करने से रोकती है, तो तुरंत दूसरे वकील से संपर्क करें और विस्तार या विकल्प के लिए सहमति लें - इसे यूं ही समाप्त न होने दें। वचनबद्धता के मामले में हमेशा सावधानी बरतें: कभी ना माने - हमेशा लिखित रूप में दूसरे पक्ष के साथ शर्तों पर स्पष्ट रूप से सहमत हों। उदाहरण के लिए, यदि आपको शीर्षक हस्तांतरण तक विक्रेता को जारी न करने के उपक्रम पर पैसा मिलता है, तो ठीक वैसा ही करें। अधिकांश मानक उपक्रम इन्हें कवर करते हैं, लेकिन सतर्क रहें।

इन विनियामक दिशा-निर्देशों का पालन करके, आप न केवल देयता से बचते हैं, बल्कि एक निष्पक्ष और सुरक्षित संपत्ति हस्तांतरण अभ्यास में भी योगदान देते हैं। बीसी की भूमि शीर्षक प्रणाली और लॉ सोसायटी के नियम अच्छी तरह से स्थापित हैं; उनका पालन करने से लेन-देन भरोसेमंद और धोखाधड़ी से सुरक्षित रहता है। जब संदेह हो, तो अपनी फर्म के वरिष्ठ वकील या लॉ सोसायटी के अभ्यास सलाहकारों से परामर्श करें (मुश्किल परिस्थितियों पर गोपनीय सलाह के लिए उनसे संपर्क किया जा सकता है)[PDF] अभ्यास चेकलिस्ट मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)). गलत कदम उठाने का जोखिम उठाने से बेहतर है कि पूछ लिया जाए।

4.4 सामान्य गलतियों से बचना

जोखिम कम करने के लिए कुछ अतिरिक्त सर्वोत्तम अभ्यास:

• चेकलिस्ट का उपयोग करें: बी.सी. की लॉ सोसायटी विस्तृत कन्वेयन्सिंग चेकलिस्ट प्रदान करती है ([PDF] अभ्यास चेकलिस्ट मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) जिसका हमने इस मैनुअल में प्रभावी ढंग से पालन किया है। हमेशा एक चेकलिस्ट का उपयोग करें ताकि कुछ भी अनदेखा न हो - प्रारंभिक क्लाइंट आईडी से लेकर फ़ाइल बंद करने तक। इससे अच्छी आदतें बनती हैं और एक रिकॉर्ड बनता है कि आपने प्रक्रिया का पालन किया है।
• फ़ाइल नोट्स: अगर कुछ भी असामान्य होता है (क्लाइंट अजीब निर्देश देता है, या कोई समस्या हल हो जाती है), तो इसे फ़ाइल में नोट करें। अगर आगे चलकर कोई व्यक्ति लेन-देन पर सवाल उठाता है, तो एक स्पष्ट फ़ाइल नोट आपका सबसे अच्छा बचाव हो सकता है।
• गैर-प्रतिनिधित्व वाली पार्टियों को सलाह न दें: जैसा कि बताया गया है, लेकिन फिर से बता दें - अक्सर विक्रेता बिना कानूनी सलाह के ही चले जाते हैं (पैसे बचाने के लिए)। आप डील को आगे बढ़ाने के लिए बुनियादी सवालों के साथ उनकी "मदद" करने के लिए प्रेरित हो सकते हैं। ऐसा करने से बचें और कृपया आग्रह करें कि वे स्वतंत्र सलाह के लिए अपना खुद का वकील या नोटरी लें। आप उन्हें हस्ताक्षर करने के लिए दस्तावेज़ भेज सकते हैं, लेकिन उनके कानूनी प्रभाव को तथ्यात्मक "कृपया यहाँ हस्ताक्षर करें; यह आपके अनुबंध के अनुसार शीर्षक स्थानांतरित करता है" से परे न समझाएँ। निश्चित रूप से किसी भी चीज़ पर फिर से बातचीत करने की सलाह न दें - आपको केवल अपने ग्राहक के प्रति कर्तव्य निभाना है। अगर कोई प्रोत्साहित किए जाने के बाद स्वतंत्र कानूनी सलाह लेने से इनकार करता है, तो उसका दस्तावेजीकरण करें (उदाहरण के लिए, ध्यान दें कि "विक्रेता X ने वकील रखने के सुझाव को अस्वीकार कर दिया")।
• धोखाधड़ी जागरूकता: रियल एस्टेट संभावित धोखाधड़ी (पहचान धोखाधड़ी, मूल्य धोखाधड़ी) का क्षेत्र है। यदि आप विक्रेता का प्रतिनिधित्व करते हैं, तो सत्यापित करें कि आप जिस व्यक्ति से मिलते हैं, वह वास्तव में मालिक है - फोटो आईडी की बारीकी से जाँच करें। अगर कुछ "अजीब" लगता है (जैसे कि कोई ग्राहक जल्दी में है, संपत्ति के विवरण से अपरिचित है, या असामान्य भुगतान विधियों का उपयोग कर रहा है) तो सावधान रहें। "लाल झंडों" पर लॉ सोसाइटी की सलाह समीक्षा के लायक है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) एक उदाहरण: एक ग्राहक एक बंधक-मुक्त संपत्ति बेच रहा है, लेकिन वे विदेश में रहते हैं और बाजार से कम कीमत पर त्वरित बिक्री पर जोर देते हैं - यह धोखेबाज़ धोखाधड़ी हो सकती है। ऐसे मामलों में, वकील द्वारा अतिरिक्त कदम (जैसे किसी अन्य चैनल के माध्यम से वास्तविक मालिक से संपर्क करना) की आवश्यकता हो सकती है। एक कन्वेयन्सर के रूप में, किसी भी संदेह को वकील के ध्यान में लाएं।
• फाइलिंग की समय सीमा का अनुपालन: कुछ फाइलिंग की समय-सीमा होती है - उदाहरण के लिए, प्रॉपर्टी ट्रांसफर टैक्स रिटर्न ट्रांसफर रजिस्ट्रेशन के समय ही दाखिल किया जाना चाहिए, बाद में नहीं। अगर छूट फॉर्म (जैसे पहली बार घर खरीदने वाले) की जरूरत है, तो सुनिश्चित करें कि यह तब किया गया हो, अन्यथा क्लाइंट इसे खो सकता है। इसी तरह, अगर कोई पोस्ट-कम्प्लीशन कार्य (जैसे फाइलिंग) भूमि स्वामी पारदर्शिता रजिस्ट्री के लिए फॉर्म 17 या यदि आवश्यक हो तो स्थानांतरण की सूचना नगर पालिका को दे) उन्हें तुरंत करें।
• समापन के बाद की रिपोर्ट: समापन के बाद, समय पर क्लाइंट और ऋणदाता (यदि आवश्यक हो) को रिपोर्टिंग पत्र तैयार करें। खरीदार के लिए, रिपोर्ट में नए शीर्षक की एक प्रति शामिल होगी जो उन्हें मालिक (या शीर्षक प्रमाणपत्र की स्थिति) के रूप में दिखाएगी, और आमतौर पर उनके रिकॉर्ड के लिए सभी हस्ताक्षरित दस्तावेजों की प्रतियां होंगी। विक्रेता के लिए, रिपोर्ट में बंधक का भुगतान, आय कैसे वितरित की गई, और हस्ताक्षरित फॉर्म ए ट्रांसफर आदि की एक प्रति दिखाई जाती है। सटीक रिपोर्टिंग न केवल अच्छी सेवा है, बल्कि यह अंतिम जांच भी है कि सब कुछ किया गया था।

इन प्रथाओं और नियामक आवश्यकताओं का पालन करना कभी-कभी कठिन लग सकता है, लेकिन वे त्रुटियों, चूक या नैतिक उल्लंघनों के जोखिम को काफी हद तक कम करनाजो कन्वेयन्सर नियमों का पालन करता है और अनुपालन बिंदुओं की दोबारा जांच करता है, वह अपनी फर्म और ग्राहक को टालने योग्य समस्याओं से बचाएगा।

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5. जोखिम प्रबंधन रणनीतियाँ

कन्वेयंसिंग में संभावित देनदारियाँ होती हैं - गलतियाँ वित्तीय नुकसान या दावों का कारण बन सकती हैं। हालाँकि, विवेकपूर्ण जोखिम प्रबंधन के साथ, आप त्रुटियों की संभावनाओं को कम कर सकते हैं और उत्पन्न होने वाली समस्याओं को संभाल सकते हैं। जोखिम को प्रबंधित करने और उचित ग्राहक अपेक्षाएँ निर्धारित करने की रणनीतियाँ नीचे दी गई हैं:

5.1 परिश्रम और दोबारा जांच

• समय सीमा के लिए पहले से योजना बनाएं: रियल एस्टेट सौदे बहुत हद तक समय-सीमा से संचालित होते हैं (विषय हटाने की तिथि, दाखिल करने की तिथि, आदि)। डायरी प्रणाली का ईमानदारी से उपयोग करें। महत्वपूर्ण तिथियां दर्ज करें और कुछ दिन पहले अनुस्मारक सेट करें। उदाहरण के लिए, समापन तिथि को चिह्नित करें और दो दिन पहले “सभी फंड हैं?” और “यदि संभव हो तो कल पंजीकरण के लिए भेजें” के रूप में चिह्नित करें। पूर्व-समापन समीक्षा एक सप्ताह पहले से ही पता चल सकता है कि कुछ कमी है या नहीं (जैसे, क्या हमें बीमा प्रमाण मिला? क्या बंधक पैकेज पर हस्ताक्षर हो गए हैं?)। साथ ही, पूरा होने के दिन, पंजीकरण जल्दी जमा करने का लक्ष्य रखें। यदि आप दिन की शुरुआत सब कुछ तैयार करके करते हैं, तो आपके पास अप्रत्याशित बाधाओं को हल करने का समय होता है। विलंब से अक्सर श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रियाएं उत्पन्न होती हैं (बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड), इसलिए आपकी ओर से समयबद्धता देरी का कारण बनने से बचती है। यदि किसी अन्य व्यक्ति के कारण अप्रत्याशित देरी होती है (बैंक से देर से धन प्राप्त करना, आदि), तो तुरंत सभी पक्षों को सूचित करें और समाधान पर काम करें (शायद एक छोटा विस्तार या ट्रस्ट होल्डबैक व्यवस्था)।
• जाँच सूची और सहकर्मी समीक्षा: हम इस बात पर पर्याप्त जोर नहीं दे सकते - प्रत्येक लेनदेन के लिए चेकलिस्ट का उपयोग करें और वास्तव में किए गए कार्यों पर टिक करें। अंतिम दस्तावेज भेजने या समापन करने से पहले, किसी सहकर्मी या वकील से सलाह लें फ़ाइल चेकलिस्ट और महत्वपूर्ण दस्तावेज़ों की समीक्षा करेंउदाहरण के लिए, दूसरी जोड़ी की आँखें यह देख सकती हैं कि कानूनी विवरण ट्रांसफर में लॉट नंबर गायब है, या समायोजन पर गणित $100 से गलत है। पंजीकरण से पहले इन पर ध्यान देने से सिरदर्द से बचा जा सकता है। तथ्य के बाद त्रुटि को ठीक करने की तुलना में कुछ मिनट जांचने में खर्च करना कहीं अधिक सस्ता है (पंजीकृत शीर्षक त्रुटि को ठीक करने में महंगी फाइलिंग शामिल हो सकती है (परिवहन त्रुटि को ठीक करने के लिए स्थानांतरण - ब्रिटिश कोलंबिया प्रांत)).
• संख्याओं को संतुलित करें: हमेशा धन का ट्रस्ट समाधान करें से पहले समापन: कुल क्रेडिट (जमा, बंधक, ग्राहक का पैसा) घटा कुल भुगतान (विक्रेता, कर, शुल्क) शून्य होना चाहिए। यदि ऐसा नहीं होता है, तो विसंगति का पता लगाएं। यह सुनिश्चित करता है कि आप कोई भुगतान भूले नहीं हैं या आप गलती से कम नहीं हैं। यदि कमी है, तो समापन से पहले ग्राहक या ऋणदाता से इसे प्राप्त करें। यदि कोई अधिकता है, तो इसका कारण निर्धारित करें (उदाहरण के लिए, क्या ग्राहक ने अधिक भुगतान किया? - फिर समापन के तुरंत बाद धनवापसी करें)। अपने बहीखाते को संतुलित करके, आप ट्रस्ट अकाउंटिंग त्रुटियों या ऐसी स्थिति के जोखिम से बचते हैं जहाँ आप गुम हुए फंड के कारण पूरा नहीं कर सकते।

5.2 ग्राहक की अपेक्षाओं और समझ का प्रबंधन

• शिक्षा = जोखिम में कमी: ग्राहकों की ओर से बहुत सी शिकायतें इस बात से आती हैं कि वे प्रक्रिया के दौरान कुछ समझ नहीं पाए। अपने ग्राहक को मुख्य बिंदुओं पर शिक्षित करें, जो अवास्तविक उम्मीदों को रोकता है (और इस प्रकार शिकायत या दावे के जोखिम को कम करता है)। उदाहरण के लिए, सुनिश्चित करें कि विक्रेता समझता है कि उन्हें बिक्री का पैसा नहीं मिलेगा ठीक ठीक समापन की सुबह - पंजीकरण होने के बाद अक्सर दिन में बाद में धनराशि आती है, फिर वकील को रिलीज़ करने से पहले पुष्टि का इंतज़ार करना पड़ता है। नाराज़ विक्रेता को यह सोचने से बचाने के लिए कि सुबह 9 बजे उनके खाते में पैसे क्यों नहीं आए, इसे पहले ही समझा दें। खरीदारों के लिए, कब्जे का समय समझाएँ - वे मान सकते हैं कि जैसे ही पैसे का भुगतान किया जाता है, उन्हें चाबियाँ मिल जाती हैं, लेकिन अगर अनुबंध में अगले दिन दोपहर 12 बजे कब्ज़ा लिखा होता है, तो यही सौदा है। इन चीज़ों को सक्रिय रूप से स्पष्ट करने से उम्मीदें प्रबंधित होती हैं।
• लिखित रूप में सलाह दें: यदि आपने क्लाइंट को महत्वपूर्ण सलाह या सिफ़ारिशें दी हैं, खासकर यदि वे इसका पालन नहीं करना चाहते हैं, तो इसे लिखित रूप में नोट करें। उदाहरण के लिए, यदि सर्वेक्षण/निरीक्षण मानक कन्वेयंसिंग का हिस्सा नहीं है, लेकिन खरीदार अतिक्रमण के बारे में चिंतित है, तो आप उन्हें सलाह दे सकते हैं कि "सर्वेक्षण जोखिमों को कवर करने के लिए सर्वेक्षण या शीर्षक बीमा प्राप्त करने पर विचार करें।" यदि वे लागत के कारण मना करते हैं, तो उन्हें कुछ इस तरह ईमेल करें "जैसा कि चर्चा की गई है, आपने संपत्ति का सर्वेक्षण नहीं करवाने का फैसला किया है। हम इसके बिना आगे बढ़ेंगे, लेकिन ध्यान दें कि इसका मतलब है कि हम मौजूदा शीर्षक विवरणों पर भरोसा कर रहे हैं और आप किसी भी छोटी सी सीमा विसंगतियों के जोखिम को स्वीकार करते हैं।" यह आपको कवर करता है यदि बाद में क्लाइंट को पता चलता है कि उनकी बाड़ पड़ोसी के लॉट में 2 फीट अंदर है - उन्हें सर्वेक्षण जोखिम के बारे में चेतावनी दी गई थी।
• जहां उचित हो, वहां दायरा सीमित करें: कन्वेयन्सर (और वकील) इंस्पेक्टर, बीमाकर्ता या कर सलाहकार नहीं होते। आप क्या कर रहे हैं, इस बारे में स्पष्ट रहें नहीं करतेउदाहरण के लिए, आप आम तौर पर संपत्ति की भौतिक स्थिति या उपकरणों के काम करने की स्थिति की जांच नहीं करेंगे - यह कानूनी दायरे से बाहर है। अगर कोई क्लाइंट कुछ ऐसा पूछता है कि "क्या मुझे उस टूटी हुई खिड़की के लिए पैसे रोक कर रखने चाहिए जो हमें मिली है?", तो यह बातचीत का मुद्दा है - आप कानूनी तौर पर सलाह दे सकते हैं कि उन्हें संशोधन के ज़रिए विक्रेता की सहमति की ज़रूरत होगी, लेकिन अगर कोई अनुबंधात्मक रोक नहीं है, तो आप एकतरफ़ा ऐसा नहीं कर सकते। मुद्दा यह है कि अपनी भूमिका से बाहर के मुद्दों के लिए ज़िम्मेदार होने से बचना है। अगर कोई क्लाइंट आपसे हर संभव समस्या (जैसे बिना अनुमति के जीर्णोद्धार, ज़ोनिंग अनुपालन, आदि) खोजने की उम्मीद करता है, तो उन्हें धीरे से याद दिलाएँ कि उन उचित परिश्रम वाली चीज़ों को आमतौर पर विषय हटाने से पहले संभाला जाता है (शायद पेशेवरों या शहर की पूछताछ द्वारा), और अब आपकी भूमिका मुख्य रूप से अच्छे शीर्षक हस्तांतरण को सुनिश्चित करना है। बेशक, अगर कुछ आपके ध्यान में आता है (जैसे स्ट्रेटा मिनट में आपको एक बड़ी लेवी दिखाई देती है), तो आपको उन्हें सूचित करना चाहिए, लेकिन आप संपत्ति की स्थिति की गारंटी नहीं दे रहे हैं। इन सीमाओं को निर्धारित करने से देयता का प्रबंधन होता है।
• निर्देशों का दस्तावेज़ीकरण: अगर कोई क्लाइंट आपको आपकी सिफ़ारिश के विपरीत या कुछ असामान्य करने का निर्देश देता है, तो उसे लिखित में लें। उदाहरण के लिए, खरीदार आपको क्लोजिंग के साथ आगे बढ़ने का निर्देश दे सकता है, भले ही विक्रेता ने वादे के अनुसार कुछ छोटी-मोटी मरम्मत न की हो - ईमेल द्वारा पुष्टि करें "आपके निर्देश के अनुसार, हम मरम्मत किए बिना क्लोजिंग के लिए आगे बढ़ेंगे, और आप क्लोजिंग के बाद सीधे विक्रेता से इस बारे में बात करेंगे।" इस तरह बाद में वे यह नहीं कह सकते कि आपने कुछ लागू करने में चूक की; यह उनका निर्णय था।

5.3 सामान्य दावा स्रोत और उनसे कैसे बचें

वकीलों के बीमा (पीएलटीसी/एलआईएफ) में आम संपत्ति हस्तांतरण दावों के बारे में डेटा है। कुछ उल्लेखनीय दावे और बचाव की रणनीतियाँ:

• कानूनी विवरण त्रुटियाँ: सबसे अधिक बार होने वाली महंगी गलतियों में से एक है कानूनी विवरण में गलती (जैसे, कई पार्सल में से एक को छोड़ देना, या गलत लॉट नंबर का उपयोग करना, जिससे गलत भूमि हस्तांतरित हो जाती है)। बचाव: हमेशा टाइटल सर्च से कानूनी विवरण को ट्रांसफर फॉर्म और कॉन्ट्रैक्ट के साथ क्रॉस-चेक करें (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया)। यदि संपत्ति में कई पीआईडी ​​या स्ट्रेटा लॉट (पार्किंग, भंडारण) हैं, तो सुनिश्चित करें कि वे सभी शामिल हैं। यदि संभव हो तो किसी अन्य व्यक्ति से सत्यापन करवाएं। यदि आपको पंजीकरण के बाद पता चलता है कि कुछ छूट गया है, तो आपको एक सुधारात्मक स्थानांतरण करना होगा (परिवहन त्रुटि को ठीक करने के लिए स्थानांतरण - ब्रिटिश कोलंबिया प्रांत) (जिसके लिए अतिरिक्त पी.टी.टी. देनी पड़ सकती है) - एक महंगा पाठ।
• भार का निपटान न करना: उदाहरण के लिए, बंधक या निर्णय का निर्वहन पंजीकृत करने में विफल होना, जो आपको करना चाहिए था, जिससे खरीदार को एक आश्चर्यजनक ग्रहणाधिकार मिल जाता है। बचाव: यह सुनिश्चित करने के लिए अपनी चेकलिस्ट का उपयोग करें हर आरोप जो माफ किया जाना था, वास्तव में माफ कर दिया गया हैफ़ाइल को बंद घोषित करने से पहले, यह देखने के लिए कि यह साफ़ है या नहीं, पोस्ट-क्लोजिंग टाइटल सर्च करें। यदि डिस्चार्ज में देरी हो रही है (कुछ बैंक बाद में फाइल करते हैं), तब तक फ़ॉलो-अप करें जब तक कि आप इसे पूरा न देख लें। इसके बारे में न भूलें क्योंकि महीनों बाद खरीदार को यह मिल सकता है और दावा उठ सकता है।
• अवैतनिक कर या समायोजन संबंधी गलतियाँ: यदि आप समायोजन की गलत गणना करते हैं (मान लीजिए कि आपने खरीदार को करों के लिए कम राशि दी है), तो ग्राहक को नुकसान हो सकता है। या यदि आप संपत्ति करों का भुगतान करना भूल गए हैं, तो खरीदार को दंड का सामना करना पड़ सकता है। बचाव: समायोजन गणनाओं की दोबारा जाँच करें (शायद सूत्र या किसी अन्य स्टाफ़ द्वारा) (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया), और करों जैसे भुगतान किए जाने के बाद टिक करें (रसीदें रखें)। यदि आप गलती से कोई समायोजन छोड़ देते हैं और समापन के तुरंत बाद इसे पकड़ लेते हैं, तो तुरंत दोनों पक्षों को सूचित करें और सौहार्दपूर्ण ढंग से ठीक करने का प्रयास करें (जितनी जल्दी हो सके, बकाया पक्ष से वसूली करने का उतना ही बेहतर मौका)।
• शीर्षक/स्तर से आश्चर्य: ग्राहक दावा कर सकते हैं कि “मुझे एक्स ईजमेंट या $50k स्ट्रेटा लेवी के बारे में पता नहीं था।” अगर यह रिकॉर्ड में था और आपने उन्हें सचेत नहीं किया, तो वे आपको दोषी ठहरा सकते हैं। परिहार: अनुबंध के दौरान चाहिए ज्ञात शुल्क और खरीदार जैसी बातें उजागर करें चाहिए शीर्षक पढ़ें, व्यवहार में यह मदद करता है यदि आप शीर्षक पर किसी भी असामान्य बोझ या स्ट्रेटा दस्तावेजों में किसी भी महत्वपूर्ण जानकारी को इंगित करते हैं जो आपके द्वारा समीक्षा की गई सामग्री में दिखाई देते हैं (बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड)। उदाहरण के लिए, यदि शीर्षक पर एक सुविधा संपत्ति के पार एक पड़ोसी को रास्ता देने का अधिकार देती है, तो खरीदार को इसका उल्लेख करें और शायद एक प्रति प्रदान करें, ताकि वे बाद में यह न कह सकें कि उन्हें इसकी जानकारी नहीं थी। दस्तावेज़ करें कि आपने ऐसा किया। आपका कर्तव्य मुख्य रूप से उन सूचीबद्ध शुल्कों को छोड़कर स्पष्ट शीर्षक सुनिश्चित करना है, लेकिन किसी भी असामान्य चीज़ को उजागर करने के लिए एक कदम आगे जाना भविष्य में “मुझे नहीं बताया गया” मुद्दों को रोक सकता है।
• धोखाधड़ी वाले लेनदेन: हालांकि यह दुर्लभ है, लेकिन अगर कोई कन्वेयन्सर अनजाने में धोखाधड़ी में मदद करता है (जैसे कि किसी नकली विक्रेता को पैसे भेजना), तो यह विनाशकारी होता है। बचाव: पहचान और खाते के विवरण को सतर्कता से सत्यापित करें। फ़िशिंग प्रयासों से सावधान रहें - उदाहरण के लिए, आपके क्लाइंट से भुगतान निर्देश बदलने वाला ईमेल - हमेशा किसी ज्ञात नंबर पर फ़ोन करके पुष्टि करें। कई फ़र्मों के पास अब फंड ट्रांसफ़र के लिए सुरक्षा उपाय हैं (जैसे कि वकील की मंज़ूरी और कॉल-बैक की आवश्यकता)। साथ ही, अगर कोई क्लाइंट या परिदृश्य कई लाल झंडों को ट्रिगर करता है (जैसा कि चर्चा की गई है, तत्काल बिक्री, अपरिचित मालिक, आदि), तो वकील से संपर्क करें। धोखाधड़ी की योजना को सुविधाजनक बनाने और फ़र्म को देयता में घसीटने की तुलना में देरी करना या कार्रवाई करने से इनकार करना बेहतर है।

5.4 व्यावसायिक देयता बीमा और सहायता कब प्राप्त करें

सभी BC वकीलों के पास वकीलों की क्षतिपूर्ति निधि (LIF) के माध्यम से अनिवार्य बीमा है। एक कन्वेयन्सर के रूप में, वकील की देखरेख में काम करते समय आपको कवर किया जाता है। हालाँकि, लक्ष्य यह है कि आपको इसकी कभी ज़रूरत न पड़े। अगर कोई गलती होती है, तो वकील को तुरंत सूचित करें। अगर समय रहते पता चल जाए तो कई गलतियाँ ठीक की जा सकती हैं (जैसे, सुधारात्मक दस्तावेज़ दाखिल करना, किसी छोटे मुद्दे के लिए समझौता करना)। अगर कोई गंभीर गलती पाई जाती है (जैसे कि ट्रस्ट में बहुत बड़ी कमी या CRA की मांग के कारण कोई गैर-निवासी होल्डबैक छूट जाता है), तो वकील को बीमाकर्ता को सूचित करने की आवश्यकता हो सकती है। जितनी जल्दी यह किया जाता है, बीमाकर्ता दावे का उतना ही बेहतर प्रबंधन कर सकता है। नहीं किसी महत्वपूर्ण गलती को चुपचाप छिपाने का प्रयास करें; पारदर्शिता महत्वपूर्ण है, और यदि आप समाधान लेकर आते हैं तो अक्सर ग्राहक अधिक क्षमाशील होते हैं।

इसके अलावा, यदि प्रक्रिया के दौरान आपको अपनी जानकारी से परे कानूनी मुद्दों का सामना करना पड़ता है - उदाहरण के लिए, विक्रेता बताता है कि वे दिवालियापन में हैं, या आपको पता चलता है कि संपत्ति प्रथम राष्ट्र की लीज़ भूमि पर है - अंदाज़ा मत लगाओरुकें और वकील या वरिष्ठ सलाहकार से सलाह लें। लॉ सोसायटी ऑफर करती है अभ्यास सलाहकार जिनसे वकीलों द्वारा पेचीदा मुद्दों पर परामर्श लिया जा सकता है ([PDF] अभ्यास चेकलिस्ट मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया); आपका पर्यवेक्षक वकील ज़रूरत पड़ने पर उस संसाधन का उपयोग कर सकता है। बाहरी तौर पर मूर्खतापूर्ण गलती करने से बेहतर है कि अंदर ही अंदर कोई "मूर्खतापूर्ण सवाल" पूछा जाए।

संक्षेप में, संपत्ति हस्तांतरण में जोखिम प्रबंधन का सार यह है तैयारी, संचार और सत्यापन (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) (बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड) अपने काम में पूरी तरह से शामिल होने, अपने ग्राहकों के साथ स्पष्ट रहने और अनुपालन के प्रति सतर्क रहने से आप कुछ गलत होने की संभावना को बहुत कम कर सकते हैं। और अगर कुछ गलत होता है, तो अपेक्षाओं को प्रबंधित करने और चीजों को दस्तावेज में दर्ज करने से आप इसे कम से कम नुकसान के साथ हल करने की मजबूत स्थिति में होंगे।

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6. सामान्य समस्याओं का निवारण

बेहतरीन तैयारी के बावजूद भी रियल एस्टेट के लेन-देन में बाधाएँ आ सकती हैं। एक अच्छा कन्वेयन्सर एक समस्या-समाधानकर्ता भी होता है, जो आने वाली समस्याओं का निवारण करने और सौदे को पटरी पर रखने के लिए समाधान खोजने में सक्षम होता है। यहाँ सामान्य समस्याएँ दी गई हैं और बताया गया है कि BC कन्वेयन्सिंग संदर्भ में उन्हें कैसे संभालना है:

6.1 समापन तिथि में देरी

परिदृश्य: यह पूरा होने का दिन है (या उससे ठीक पहले) और कुछ ऐसा है जो समापन में देरी का खतरा पैदा करता है। कारणों में खरीदार के बंधक धन का समय पर न पहुंचना, विक्रेता द्वारा समय पर दस्तावेजों पर हस्ताक्षर न करना, अंतिम समय में पता चलना या यहां तक ​​कि भूमि शीर्षक प्रणाली में मंदी जैसी बाहरी समस्याएं शामिल हो सकती हैं। देरी गंभीर है क्योंकि अनुबंध में एक निश्चित तिथि निर्धारित की गई है - उस तिथि पर पूरा न होना उल्लंघन का मतलब हो सकता है। यहां बताया गया है कि कैसे निपटना है:

• कारण को शीघ्र पहचानें: देरी क्यों हो रही है, इसका पता लगाएं। क्रेता के फंड अगर कोई चीज़ गायब है, तो तुरंत ऋणदाता को फ़ोन करके पता करें कि क्या गड़बड़ है। विक्रेता ने हस्ताक्षरित दस्तावेज़ वापस नहीं किए हैं, संपर्क करें - क्या वे बस देर से आ रहे हैं, या किसी मुद्दे पर मना कर रहे हैं? अगर कोई है शीर्षक पर अंतिम क्षण का मुद्दा (उदाहरण के लिए, पूरा होने की सुबह नया दायर किया गया निर्णय), विवरण इकट्ठा करें और वकील के साथ अपने विकल्पों पर चर्चा करें (क्या इसे कवर करने के लिए धन रोका जा सकता है? क्या विक्रेता के पास उसी दिन इसे निपटाने का कोई तरीका है?)।
• संचार और विस्तार: जैसे ही यह स्पष्ट हो जाए कि अगले दिन (या उससे आगे) तक देरी होने की संभावना है, आपको दूसरे पक्ष के वकील और रियलटर्स से बात करनी चाहिए। अक्सर, दोनों पक्ष करना चाहते हैं सौदा पूरा होने में देरी हो सकती है, इसलिए वे इस मुद्दे को सुलझाने के लिए एक या दो दिन के लिए पूरा होने की तारीख बढ़ाने पर सहमत हो सकते हैं। इसके लिए एक समझौते की आवश्यकता होती है। क्रेता और विक्रेता दोनों द्वारा हस्ताक्षरित लिखित अनुबंध संशोधन. आमतौर पर रियलटर्स इसे हस्ताक्षर के लिए तैयार करेंगे (या वकील ऐसा कर सकते हैं)। शर्तों पर बातचीत करें: कभी-कभी विस्तार की असुविधा के लिए विक्रेता को ब्याज भुगतान या अन्य विचार दिया जाता है। यदि विस्तार पर सहमति हो जाती है, तो सुनिश्चित करें कि अन्य सभी विवरण (जैसे समायोजन तिथि या कब्ज़ा) भी लिखित रूप में तदनुसार समायोजित किए गए हैं।
• यदि संक्षिप्त विलंब हो तो ट्रस्ट उपक्रमों का उपयोग: यदि समस्या का समाधान एक या दो दिन में होने की उम्मीद है (उदाहरण के लिए, ऋणदाता पुष्टि करता है कि धन कल आ जाएगा), तो वकील निम्न उपाय कर सकते हैं: एस्क्रो में बंद करेंउदाहरण के लिए, खरीदार का वकील फंड के अलावा सब कुछ दे सकता है, और विक्रेता का वकील पंजीकरण न होने पर भी चाबियाँ जारी करने के लिए सहमत होता है, इस वचन पर कि खरीदार का वकील सब कुछ ट्रस्ट में रखेगा और अगले दिन फंड आने तक पंजीकरण नहीं करेगा (या इसके विपरीत, विक्रेता का वकील पंजीकरण की सूचना मिलने तक चाबियाँ अपने पास रखता है)। बीसी वकील कभी-कभी इस तरह से थोड़े अंतराल को समायोजित करते हैं, खासकर अगर खरीदार पहले ही बाहर चला गया हो या अन्य मानवीय कारक हों। हालाँकि, दोनों पक्षों की सहमति होनी चाहिए, और वचनबद्धताएँ बिल्कुल स्पष्ट होनी चाहिए। शीर्षक बीमा भी इन अंतराल स्थितियों में मदद कर सकता है (इच्छित और वास्तविक पंजीकरण के बीच के अंतराल का बीमा करना)। ऐसा तभी करें जब दोनों वकील सहज हों; अन्यथा, औपचारिक विस्तार सुरक्षित है।
• ग्राहकों को सूचित करें: अपने क्लाइंट को पूरी जानकारी दें। खरीदार को पता होना चाहिए कि जब तक मामला सुलझ न जाए, तब तक आगे नहीं बढ़ना चाहिए और विक्रेता को पता होना चाहिए कि जब तक मामला सुलझ न जाए, तब तक पैसे की उम्मीद नहीं करनी चाहिए। यह एक तनावपूर्ण परिदृश्य है, इसलिए इसे शांति से संभालें और उन्हें आश्वस्त करें कि हर कोई जल्द से जल्द काम पूरा करने के लिए काम कर रहा है। यदि क्लाइंट देरी का कारण बनता है (उदाहरण के लिए, खरीदार के पास पैसे कम थे), तो उन्हें तत्कालता और संभावित दंड (जैसे कि विक्रेता अनुबंध के अनुसार प्रतिदिन ब्याज ले सकता है, या उचित समय में पूरा न होने पर सौदे का नुकसान भी) के बारे में सलाह दें।
• प्रभाव के बाद: यदि समापन को एक नए दिन में विलंबित किया जाता है, तो कुछ समायोजन बदल सकते हैं (बंधक भुगतान पर ब्याज, करों का अतिरिक्त दिन, आदि)। समायोजन के विवरण को अपडेट करने और संभवतः अंतर के लिए एक छोटी राशि एकत्र/भुगतान करने के लिए तैयार रहें। इन परिवर्तनों को स्पष्ट रूप से दस्तावेज़ित करें।

देरी की कुंजी यह है सक्रिय संचार और लिखित योजना अभी भी बंद करने के लिए। अधिकांश विक्रेता एक असफल सौदे की तुलना में देर से पूरा होने को प्राथमिकता देते हैं, खासकर अगर समस्या हल करने योग्य हो (बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड) (बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड) आगे बढ़कर, आप आमतौर पर विस्तार या अंतरिम व्यवस्था के लिए मध्यस्थता कर सकते हैं और डिफ़ॉल्ट से बच सकते हैं। हालाँकि, अगर देरी अनिश्चित हो जाती है या कोई पक्ष विस्तार करने से इनकार कर देता है, तो यह संभावित कानूनी विवाद (विशिष्ट प्रदर्शन, आदि) में बदल जाता है, जो आपकी भूमिका से परे है - उस बिंदु पर, कानूनी उपायों पर क्लाइंट को सलाह देने के लिए वकील के पास जाएँ। यह दुर्लभ है; आमतौर पर, समाधान मिल जाते हैं।

6.2 पंजीकरण या अस्वीकृति दाखिल करना

परिदृश्य: आपने पंजीकरण के लिए स्थानांतरण प्रस्तुत किया, लेकिन भूमि शीर्षक कार्यालय ने एक समस्या को चिह्नित किया - या तो पूरी तरह से अस्वीकृति या एक लंबित दोष जिसे हल करने की आवश्यकता है। वैकल्पिक रूप से, पैकेज दिन के अंत तक पंजीकृत नहीं हो सकता है। समस्या निवारण कैसे करें:

• भूमि स्वामित्व अस्वीकृति: सामान्य कारणों में हस्ताक्षर या फॉर्म का गायब होना, गलत शुल्क या शीर्षक संबंधी समस्या (जैसे डुप्लिकेट शीर्षक लंबित होने पर स्थानांतरण का प्रयास करना) शामिल हैं। LTSA परीक्षक त्रुटि का संकेत देगा। यदि यह कोई ऐसी चीज़ है जिसे जल्दी से ठीक किया जा सकता है, ऐसा करें। उदाहरण के लिए, यदि निष्पादन का हलफनामा गायब था, तो गवाह से तुरंत एक हलफनामा तैयार करवाएं और फिर से जमा करें। यदि कानूनी विवरण गलत था, तो आपको इसे ठीक करना पड़ सकता है - यदि यह एक छोटी टाइपो है, तो शायद हलफनामे में सुधार; यदि बड़ी है, तो संभवतः पार्टियों द्वारा हस्ताक्षरित एक नया हस्तांतरण (जो समापन दिवस पर एक बड़ी समस्या है)। छोटी-मोटी त्रुटियों के लिए, भूमि शीर्षक कार्यालय अक्सर वकील से पत्र या हलफनामे के माध्यम से सुधार की अनुमति देता है। यदि अनिश्चित हैं तो हमेशा परीक्षक को फोन करें - वे आपको बताएंगे कि इसे स्वीकार्य बनाने के लिए उन्हें क्या चाहिए।
• प्राथमिकता संबंधी चिंताएँ: यदि आपका पंजीकरण समाप्ति तिथि के बाद अस्वीकृत हो जाता है, तो प्राथमिकता खोने का जोखिम होता है (सैद्धांतिक रूप से कोई व्यक्ति अंतरिम अवधि में दूसरा आरोप दर्ज कर सकता है)। इसे कम करने के लिए, यदि आपको पता है कि सबमिशन में कुछ गड़बड़ है, तो आप त्वरित रूप से एक शिकायत दर्ज कर सकते हैं। प्राथमिकता चेतावनी (या आधुनिक व्यवहार में, "पुनः दाखिल किए जाने के लिए लंबित आवेदन" - अनिवार्य रूप से एक ऐसा ऐप जो आपकी जगह रखता है) यदि अनुमति दी जाती है। या बस सही किए गए आवेदन को जल्द से जल्द फिर से जमा करें। जिस समय अवधि में कुछ और फिसल सकता है वह आमतौर पर छोटी होती है, लेकिन यह एक जोखिम है। दूसरे वकील को सूचित रखें - यदि अस्वीकृति होती है, तो विक्रेता के वकील को बताएं और सुधार और समयसीमा की रूपरेखा तैयार करें। वे सशर्त रूप से ट्रस्ट में धन रखते हैं, इसलिए उन्हें पता होना चाहिए।
• दिन की समाप्ति पर पंजीकृत नहीं: यदि समापन तिथि के अंत तक, हस्तांतरण अभी भी पंजीकृत नहीं होता है (शायद LTSA में वॉल्यूम या देर से जमा करने के कारण), तकनीकी रूप से सौदा अभी पूरी तरह से "बंद" नहीं हुआ है, लेकिन यदि सब कुछ प्रक्रिया में है और कोई समस्या नहीं है, तो पार्टियां अक्सर विश्वास के साथ आगे बढ़ती हैं कि यह अगली सुबह पूरा हो जाएगा। देर से दाखिल करने के लिए यह सामान्य है; खरीदार को आमतौर पर अगली सुबह पंजीकरण की पुष्टि होने तक चाबियाँ नहीं मिलती हैं, प्रति उपक्रम। ऐसे मामले में, कटऑफ समय के बाद एक त्वरित शीर्षक खोज करें ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि शीर्षक पर कुछ और नहीं आया है, और दूसरे पक्ष से पुष्टि करें कि धन ट्रस्ट में है। फिर अगली सुबह सबसे पहले, इसे पूरा करें। यह समस्या से ज्यादा समय का मुद्दा है। यह रेखांकित करता है कि समापन तिथि से पहले जमा करना
• नाम विसंगति / निष्पादन संबंधी समस्याएं: यदि भूमि स्वामित्व कार्यालय हस्ताक्षर या नाम पर सवाल उठाता है (जैसे, मध्य प्रारंभिक बेमेल), तो एक सामान्य समाधान है पहचान का शपथ पत्र उदाहरण के लिए, व्यक्ति से यह कहते हुए कि "मैं, जॉन डो, शीर्षक के मामले में जॉन ए. डो जैसा ही व्यक्ति हूँ," क्लाइंट को नोटरी/वकील के सामने ऐसे हलफनामे पर हस्ताक्षर करवाएँ और पंजीकरण संख्या का संदर्भ देते हुए उसे जमा करवाएँ। यह आमतौर पर रजिस्ट्रार को संतुष्ट करता है। इनका पूर्वानुमान लगाना सबसे अच्छा है (यदि आपने देखा है कि अनुबंध में कोई मध्य नाम नहीं था, लेकिन शीर्षक में है, तो देरी से बचने के लिए हस्ताक्षर करते समय क्लाइंट के लिए हलफनामा तैयार करें)।
• अनुपलब्ध सहायक दस्तावेज़: कभी-कभी स्थानांतरण के लिए एक साथ दस्तावेज़ की आवश्यकता होती है - जैसे, स्ट्रेटा के लिए फ़ॉर्म F, या उपखंड के लिए सर्वेक्षण योजना, आदि। यदि इसे छोड़ दिया गया था, तो पंजीकरण रुक जाएगा। दस्तावेज़ प्राप्त करें और लंबित संख्या का संदर्भ देते हुए एक कवरिंग लेटर के साथ इसे जल्दी से जमा करें। LTSA इसे जोड़ सकता है।
• भारी ट्रैफ़िक या सिस्टम समस्या: यदि किसी बहुत व्यस्त दिन (जैसे महीने के अंत में) पंजीकरण के लिए कतारें लग जाती हैं या सिस्टम बंद हो जाता है, तो कन्वेयन्सर घबरा सकते हैं। यदि सिस्टम में कोई त्रुटि है, तो प्रतीक्षा करने या LTSA को कॉल करने के अलावा आप कुछ नहीं कर सकते। यदि LTSA मुद्दों के कारण उस दिन वास्तव में पंजीकरण नहीं हो पाता है, तो यह आमतौर पर एक अप्रत्याशित घटना होती है - दोनों पक्ष अक्सर उस दिन प्रभावी होने पर सहमति जताते हैं और चाबियाँ बदल सकते हैं, अगले दिन पंजीकरण पूरा कर सकते हैं। यदि आवश्यक हो तो शीर्षक बीमा अंतर को कवर कर सकता है।

निवारक सुझाव: हमेशा सभी दस्तावेजों की अंतिम समीक्षा करें से पहले LTSA को भेजना - क्या सभी हस्ताक्षर मौजूद हैं और उचित रूप से प्रमाणित हैं? सभी आवश्यक प्रपत्र संलग्न हैं (जैसे, PTT प्रपत्र, प्रपत्र F, आदि)? कानूनी विवरण शीर्षक से बिल्कुल मेल खाता है? ऐसा करने से अधिकांश अस्वीकृतियों को रोका जा सकेगा। हालाँकि, यदि कोई होता है, इसका तुरंत समाधान करें - देरी न करें क्योंकि पंजीकरण लंबित रहने तक यह और भी जोखिम भरा हो जाता है। क्या हुआ और कैसे हल हुआ, इसका नोट बनाकर रखें, ताकि बाद में आपको क्लाइंट या बीमाकर्ता को समझाना पड़े।

6.3 दस्तावेजों में विसंगतियां और त्रुटियाँ

परिदृश्य: आपको दस्तावेज़ीकरण में कोई विसंगति या त्रुटि मिलती है - उदाहरण के लिए, नाम किसी पार्टी का नाम अनुबंध पर उनकी आईडी से अलग तरीके से लिखा गया है, या कानूनी विवरण बंधक निर्देशों में शीर्षक से मेल नहीं खाता है, या पूरा करने की तिथि वकील के अंडरटेकिंग पत्र पर गलत जानकारी दी गई है। ऐसी चीजें होती रहती हैं; यहाँ बताया गया है कि क्या करना चाहिए:

• नाम विसंगतियां: आदर्श रूप से, सभी दस्तावेजों में एक समान नाम होने चाहिए। यदि विक्रेता के ड्राइविंग लाइसेंस में "एलिजाबेथ" लिखा है, लेकिन अनुबंध में "बेट्टी" लिखा है, तो भूमि शीर्षक के लिए शीर्षक के अनुसार नाम की आवश्यकता होती है (शायद एलिजाबेथ यदि वह शीर्षक पर है)। सबसे सुरक्षित तरीका यह है कि हस्तांतरण पर नाम के साथ हस्ताक्षर किए जाएं, जैसा कि शीर्षक पर है, और यदि आवश्यक हो तो आप नोटरी ब्लॉक में "बेट्टी [अंतिम नाम] के रूप में भी जाना जाता है" जोड़ सकते हैं। यदि विसंगति जल्दी पकड़ी जाती है, अनुबंध को परिशिष्ट द्वारा संशोधित करना सही कानूनी नाम दर्शाने के लिए। खरीदार के लिए, भविष्य में पहचान के लिए शीर्षक पर उनका नाम सही होना महत्वपूर्ण है। यदि किसी क्लाइंट का नाम एक समान भिन्नता वाला है (जैसे कि मध्य नाम से जाना जाता है), तो समझाएँ कि आप सभी दस्तावेज़ों पर उनके कानूनी नाम का उपयोग करेंगे। निष्पादित दस्तावेज़ों पर छोटी-मोटी वर्तनी की त्रुटियों के मामले में, जिन्हें पंजीकरण से पहले पकड़ लिया जाता है, फिर से निष्पादन सबसे साफ-सुथरा समाधान है। अगर यह संभव नहीं है (विदेश में विक्रेता, आदि), तो LTSA को एक वकील का हलफनामा के साथ पत्र पर्याप्त हो सकता है, अगर यह स्पष्ट रूप से एक ही व्यक्ति है।
• कानूनी विवरण त्रुटियाँ: यदि आपको किसी दस्तावेज़ (अनुबंध, बंधक निर्देश, आदि) में कानूनी विवरण में कोई त्रुटि दिखती है, तो वास्तविक शीर्षक के विरुद्ध सत्यापन करें। फिर स्रोत पर इसे सही करवाएँ: यदि अनुबंध में कोई गलती थी, तो सही विवरण के साथ संशोधन करें। यदि बंधक निर्देशों में कोई त्रुटि थी, तो ऋणदाता को तुरंत सूचित करें ताकि वे सही निर्देशों को फिर से जारी कर सकें (ऋणदाता सही संपत्ति पर अपना बंधक चाहता है!)। यदि आपको केवल कानूनी विवरण में त्रुटि दिखती है पंजीकरण के बाद (मान लीजिए कि एक लॉट छोड़ दिया गया है), यह अधिक गंभीर है - एक पुष्टिकरण स्थानांतरण क्योंकि लापता टुकड़े की जरूरत पड़ सकती है (परिवहन त्रुटि को ठीक करने के लिए स्थानांतरण - ब्रिटिश कोलंबिया प्रांत) और शायद अतिरिक्त पीटीटी। इसमें दोनों पक्षों और संभवतः उनके वकीलों को नए दस्तावेज़ निष्पादित करने में शामिल होना पड़ेगा। यह जल्दी जांच करने की आवश्यकता को रेखांकित करता है (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया) यदि ऐसी कोई बड़ी गलती हो जाती है, तो वकील को सूचित करें और यदि टाइटल बीमा हो तो उसे भी सूचित करें (टाइटल बीमा ऐसी गलती को ठीक करने की लागत को कवर कर सकता है)।
• अनुबंध शर्तों में विसंगति: कभी-कभी अनुबंध और वास्तविकता अलग हो जाते हैं - उदाहरण के लिए, अनुबंध में कहा गया है कि फ्रिज शामिल है लेकिन यह वॉकथ्रू पर नहीं है। तकनीकी रूप से यह एक संविदात्मक विवाद है, न कि एक संपत्ति हस्तांतरण त्रुटि। खरीदार को अपने रियल एस्टेट एजेंट से बात करने का निर्देश दें - आमतौर पर उपाय यह है कि विक्रेता कुछ मुआवजा देता है या खरीदार इसे स्वीकार करता है। संपत्ति हस्तांतरणकर्ता के रूप में, इसे फ़ाइल में नोट करें, लेकिन यह ऐसा कुछ नहीं है जो समापन को रोकता है (जब तक कि खरीदार धन वापस रखने का निर्देश नहीं देता है, जो आप विक्रेता के समझौते या अदालत के आदेश के बिना नहीं कर सकते हैं)। खरीदार को सलाह दें कि अनुबंध के तहत उनका सहारा विक्रेता के खिलाफ है, लेकिन अगर यह एकमात्र मुद्दा है तो समापन आगे बढ़ना चाहिए (वकील सलाह दे सकता है कि क्या खरीदार को एस्क्रो में धन रखना चाहिए - लेकिन समझौते के बिना, यह उल्लंघन का जोखिम है)। इसलिए, अपेक्षाओं का प्रबंधन करें कि
• वित्तीय विसंगतियां: अगर जमा राशि अनुबंध पर भुगतान की गई राशि के मुकाबले गलत (टाइपो) है, रियलटर्स से स्पष्टीकरण लें और यदि आवश्यक हो तो संशोधन के माध्यम से सही करें ताकि समायोजन सटीक हो। यदि कोई भुगतान विवरण किसी ऋणदाता से प्राप्त जानकारी में कोई त्रुटि है (हो सकता है कि उन्होंने ब्याज की गलत गणना की हो), तो अपडेटेड जानकारी प्राप्त करें - कभी भी यह न मानें, क्योंकि यदि आप ऋणदाता को थोड़ी सी भी राशि कम देते हैं, तो वे आपको माफ नहीं कर सकते। कम भुगतान करके बंधक को शीर्षक पर छोड़ने की तुलना में थोड़ा अधिक भुगतान करना और ऋणदाता से विक्रेता को अतिरिक्त राशि वापस करवाना अधिक सुरक्षित है।
• पंजीकृत दस्तावेज़ में टाइपो या छोटी त्रुटि: यदि पंजीकरण के बाद आपको कोई छोटी टाइपो (जैसे बीच में नाम का गलत होना) दिखती है, लेकिन इससे पार्टियों की पहचान प्रभावित नहीं होती है, तो आमतौर पर कुछ करने की ज़रूरत नहीं होती है, अगर शीर्षक सही तरीके से जारी किया गया हो। यदि यह बंधक के मुख्य भाग में है (जैसे गलत भुगतान तिथि लेकिन ऋणदाता ने पंजीकरण के समय आपत्ति नहीं की), तो ऋणदाता आपको पंजीकरण करवा सकता है फॉर्म सी संशोधन या बस फ़ाइल में रखें। हमेशा पर्यवेक्षक वकील को सूचित करें और देखें कि क्या सुधार दाखिल करना उचित है या क्या सभी पक्ष हानिरहित टाइपो को अनदेखा करने के लिए तैयार हैं।

सामान्य दृष्टिकोण: जब आपको कोई विसंगति दिखे, इसे कालीन के नीचे मत झाड़ेंयहां तक ​​कि छोटी-छोटी समस्याओं को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए और बाद में विवादों से बचने के लिए पार्टियों के बीच लिखित रूप में उन्हें ठीक किया जाना चाहिए या कम से कम स्पष्ट किया जाना चाहिए। यदि समय हो तो दस्तावेजों को फिर से तैयार करवाएं और सही तरीके से फिर से हस्ताक्षर करवाएं (यह आदर्श है)। यदि समय कम है तो हलफनामे या अंडरटेकिंग का उपयोग करके इसे अनुमति के अनुसार ठीक करवाएं।

6.4 अंतिम क्षण में परिवर्तन या मांग

परिदृश्य: समापन के करीब, एक पक्ष कुछ बदलने की कोशिश करता है - उदाहरण के लिए, खरीदार एक दिन पहले कब्ज़ा स्थानांतरित करने के लिए कहता है, या विक्रेता बिक्री निधि का अग्रिम अनुरोध करता है, या खरीदार का ऋणदाता अचानक मरम्मत के लिए रोक की मांग करता है। ये मुश्किल हो सकते हैं:

• कब्ज़ा या अवधि परिवर्तन: किसी भी भौतिक परिवर्तन के लिए खरीदार और विक्रेता दोनों की सहमति की आवश्यकता होती है। यदि आपका क्लाइंट पूछता है, तो कहें कि आप अनुरोध को दूसरे पक्ष (संभवतः रियलटर्स के माध्यम से) तक पहुँचाएँगे, लेकिन सहमति देना दूसरे पक्ष पर निर्भर है। किसी भी सहमत परिवर्तन को लिखित रूप में प्राप्त करें (अनुबंध संशोधन)। यदि दूसरा पक्ष मना करता है, तो अपने क्लाइंट को समझाएँ कि उन्हें अनुबंध पर टिके रहना है या उल्लंघन का जोखिम उठाना है। कभी-कभी क्लाइंट सोचते हैं कि वकील बस चीजों को समायोजित कर सकते हैं - यह स्पष्ट करें कि आपसी सहमति के बिना शर्तों को बदलने का आपके पास कोई अधिकार नहीं है।
• प्रारंभिक कुंजी रिलीज़: एक आम अनुरोध है, "क्या खरीदार को कुछ सामान ले जाने के लिए पूरा होने से पहले शाम को चाबियाँ मिल सकती हैं?" कानूनी तौर पर, कब्ज़ा अनुबंध के अनुसार होता है, लेकिन कभी-कभी पार्टियाँ मिलकर काम करती हैं। अगर ऐसी ऑफ-रिकॉर्ड व्यवस्थाएँ होती हैं (रियलटर की भागीदारी के साथ), तो सुनिश्चित करें कि आपके क्लाइंट को जोखिम पता है (विक्रेता द्वारा खरीदार को जल्दी अंदर जाने देने का मतलब है कि तकनीकी रूप से खरीदार किसी और की संपत्ति में है - बीमा मुद्दे, आदि)। एक वकील के सहायक के रूप में, आप अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करने को प्रोत्साहित नहीं करेंगे, लेकिन अगर दोनों क्लाइंट ऐसा चाहते हैं, तो उन्हें एक सरल उपयोग समझौते या छूट पर हस्ताक्षर करवाएँ, यदि संभव हो, जिसमें कहा गया हो कि खरीदार को अपने जोखिम पर जल्दी पहुँच मिलती है, आदि। यह रियलटर्स की प्लेट पर अधिक है, लेकिन सावधान रहें।
• निधि हेतु अनुरोध का समय: कभी-कभी विक्रेता पूरा होने के दिन ही बिक्री की आय चाहते हैं क्योंकि वे अगले दिन दूसरी संपत्ति खरीद रहे होते हैं। बी.सी. में, धन आमतौर पर पूरा होने के दिन दोपहर या अगली सुबह उपलब्ध होता है। यदि कोई विक्रेता की जरूरत है एक निश्चित समय तक पैसे प्राप्त करने के लिए, खरीदार के वकील से समन्वय करें - शायद इसे गति देने के लिए सीधे जमा या वायर की व्यवस्था करें। लेकिन सावधानी: जब तक आप खरीदार के नाम पर पंजीकरण के बारे में सुनिश्चित नहीं हो जाते (या उपक्रमों के साथ यह बहुत उच्च आश्वासन है कि यह निकट है) तब तक आप धन जारी नहीं कर सकते। विक्रेताओं को समझाएं कि भूमि शीर्षक पंजीकरण ही धन जारी करने को गति प्रदान करता है। यदि आवश्यक हो, तो सेतु ऋण यदि समय की कमी है तो उनके बैंक के माध्यम से इसका उपयोग किया जा सकता है (विक्रेता का बैंक अक्सर ब्रिज कर सकता है यदि उन्हें पता है कि खरीद के कुछ घंटों बाद बिक्री बंद हो रही है)। यह आपके प्रत्यक्ष कार्य से बाहर है, लेकिन आप इस विचार को प्रेरित कर सकते हैं।
• ऋणदाता होल्डबैक या नई स्थिति: अगर कोई ऋणदाता कोई सरप्राइज देता है, जैसे कि किसी अधूरे निर्माण के लिए होल्डबैक की मांग करना या यह वचन देना कि क्लोजिंग के बाद कुछ किया जाएगा, तो क्लाइंट और संभवतः दूसरे पक्ष दोनों से इस बारे में बात करें। उदाहरण के लिए, किसी नए निर्माण में अधूरे भूनिर्माण के लिए होल्डबैक हो सकता है - खरीदार का ऋणदाता कह सकता है कि वे काम पूरा होने तक $10k रोक कर रखेंगे। इसके लिए विक्रेता से उस व्यवस्था के लिए सहमति की आवश्यकता होती है। आप विक्रेता के वकील के साथ एक वचनबद्धता पर बातचीत करेंगे कि राशि रोक कर रखी जाएगी और केवल तभी भुगतान किया जाएगा जब शर्तें पूरी होंगी। सभी को सहमत होना चाहिए, अन्यथा खरीदार को पूरा पैसा नहीं मिल सकता है और वह पूरा नहीं कर सकता है। इनकी जल्दी पहचान करना महत्वपूर्ण है - ऐसी किसी भी स्थिति को पकड़ने के लिए रसीद पर ऋणदाता के निर्देशों की अच्छी तरह से समीक्षा करें और उन्हें क्लोजिंग की पूर्व संध्या पर नहीं, बल्कि पहले से ही निपटा लें।
• अनिवासी कर रोक आश्चर्य: आदर्श रूप से विक्रेता की स्थिति पूछकर पहले से ही निर्धारित किया जाना चाहिए। लेकिन अगर समापन के दिन आपको पता चलता है कि विक्रेता गैर-निवासी है और किसी रोक-टोक पर विचार नहीं किया गया, तो आपके पास एक गंभीर मुद्दा है क्योंकि खरीदार को कानून द्वारा रोककर रखने के लिए बाध्य किया जाता है (आमतौर पर सकल खरीद मूल्य का ~25%)। अगर यह छूट गया है, तो तुरंत दोनों पक्षों और उनके रियलटर्स को सूचित करें - संभवतः विक्रेता को उस रोक-टोक को एस्क्रो करने के लिए सहमत होना होगा (क्योंकि खरीदार का वकील सभी फंड जारी नहीं करेगा)। संभवतः तब तक समापन में देरी करें जब तक कि यह हल न हो जाए। यह अब एक दुर्लभ चूक है क्योंकि रियलटर्स आमतौर पर अनुबंध में निवास की घोषणा करते हैं और वकीलों को स्टेट डिक्लेरेशन मिलते हैं (अभ्यास जाँच सूची मैनुअल – आवासीय परिवहन प्रक्रिया), लेकिन ध्यान देने योग्य बात यह है कि इस अंतिम क्षण की समस्या से बचने के लिए हमेशा निवास स्थिति की पुष्टि पहले ही कर लें।

6.5 समापन के बाद के मुद्दे

समापन के बाद भी, कुछ समस्याएं सामने आ सकती हैं जिनके लिए आपको सहायता की आवश्यकता हो सकती है:

• शीर्षक त्रुटियाँ पाई गईं: अगर क्लोजिंग के बाद खरीदार को टाइटल पर कुछ ऐसा दिखता है जिसे हटाया जाना चाहिए था (जैसे, अभी भी पुराना बंधक है), तो पहले यह जांच लें कि क्या इसे वाकई खत्म किया जाना चाहिए था (हो सकता है कि यह एक लाभकारी सुविधा थी जिसका मतलब था कि इसे बने रहना चाहिए)। अगर यह एक त्रुटि है (बैंक की देरी के कारण बंधक को खत्म नहीं किया गया), तो इसे जल्द से जल्द हटाने के लिए विक्रेता के वकील से समन्वय करें। अंडरटेकिंग का उपयोग करें और अगर ज़रूरत हो तो टाइटल इंश्योरेंस शामिल करें। आम तौर पर, अगर इसके लिए फंड ट्रस्ट में रखे गए थे (अंडरटेकिंग), तो बस इसे हासिल करने की बात है। खरीदार को यह भरोसा दिलाएँ कि यह हाथ में है - ये सफाई कार्य कभी-कभी हफ्तों तक खींच लेते हैं, लेकिन जब तक काम पूरा न हो जाए, तब तक हर हफ़्ते इन पर बने रहें (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका).
• भुगतान और धनवापसी: बंद करने के बाद, सुनिश्चित करें कि कोई भी अधिशेष धन या रिफंड संभाले जाते हैं। उदाहरण के लिए, यदि रियल एस्टेट ब्रोकरेज के पास कमीशन के बाद अतिरिक्त जमा राशि थी, तो वे विक्रेता को रिफंड भेज सकते हैं - कभी-कभी विक्रेता अपने वकील के माध्यम से इसकी अपेक्षा करता है। सुनिश्चित करें कि क्लाइंट को उनके देय फंड मिलें और अंतिम रिपोर्ट में दस्तावेज़ करें। खरीदारों के लिए, यदि आपके पास सब कुछ चुकाने के बाद ट्रस्ट में कुछ सौ बचे हैं, तो इसे तुरंत एक स्टेटमेंट के साथ वापस कर दें। दावा न किए गए ट्रस्ट बैलेंस एक दायित्व हैं (और लॉ सोसाइटी के नियम हैं कि उन्हें बहुत लंबे समय तक नहीं रखा जाना चाहिए)।
• ग्राहक प्रश्न/अनुवर्ती: ग्राहक कुछ सवाल लेकर वापस आ सकते हैं: “अब मैं अपना प्रॉपर्टी टैक्स बिल कहां से लाऊं?” या “मैं लॉक कैसे बदलूं, क्या मुझे कानूनी तौर पर किसी को सूचित करने की ज़रूरत है?” हालांकि ये अपने आप में कानूनी मुद्दे नहीं हैं, लेकिन ग्राहक सेवा के तौर पर थोड़ा मार्गदर्शन प्रदान करना अच्छा है। उदाहरण के लिए, खरीदार को बताएं कि शहर अंततः लैंड टाइटल पंजीकरण से उनके रिकॉर्ड अपडेट करेगा और अगले चक्र में टैक्स नोटिस भेजेगा, लेकिन वे स्वामित्व परिवर्तन की पुष्टि करने के लिए शहर को कॉल कर सकते हैं ताकि वे सुरक्षित रहें। या खरीदार को सलाह दें कि कर का समय आने पर लागू होने पर होम ओनर ग्रांट के लिए आवेदन करें (क्योंकि पहले साल बिल में अभी भी पिछले मालिक का नाम दिखाई दे सकता है)। ये छोटी-छोटी युक्तियाँ छोटी-मोटी समस्याओं (जैसे अनुदान छूट जाना या टैक्स नोटिस न मिलना) को रोक सकती हैं। विक्रेताओं के लिए, उन्हें अपने पूर्व-अधिकृत प्रॉपर्टी टैक्स भुगतान या उपयोगिता खाते आदि को रद्द करने की याद दिलाएँ, ताकि बिक्री के बाद उनसे शुल्क न लिया जाए।
• दस्तावेज़ संग्रहण: सुनिश्चित करें कि क्लाइंट के पास हर उस चीज़ की कॉपी हो जिसकी उन्हें ज़रूरत हो सकती है। खरीदार अक्सर अपनी कॉपी मांगते हैं सर्वेक्षण या स्तर दस्तावेज़ बाद में - ये आम तौर पर रियलटर्स द्वारा प्रदान किए जाते हैं, लेकिन अगर आपके पास ये हैं, तो उन्हें USB या ईमेल में शामिल करें। क्लाइंट को मुख्य दस्तावेजों (शीर्षक, स्थानांतरण, बंधक, अनुबंध, समायोजन) के पीडीएफ के साथ एक अच्छी तरह से प्रलेखित समापन बाइंडर या ईमेल बहुत उपयोगी है और भविष्य के प्रश्नों को कम करता है।

इन आम समस्याओं का पूर्वानुमान लगाकर और उनके लिए एक कार्यसूची तैयार करके, आप उन्हें आत्मविश्वास के साथ संभाल लेंगे। कन्वेयन्सिंग, हालांकि अक्सर नियमित होती है, लेकिन इसमें कई तरह की परेशानियाँ भी आ सकती हैं (बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड)। आपका काम उन्हें पकड़ना और उन्हें इस तरह से हल करना है कि कानूनी आवश्यकताओं और क्लाइंट के हितों दोनों की रक्षा हो। समय के साथ, आप समस्या-पहचान के लिए अंतर्ज्ञान विकसित करेंगे - अगर कुछ "गलत लगता है", तो आप जल्दी जांच करेंगे। जब समस्याएँ उठती हैं, तो शांत रहें, अपनी टीम से सलाह लें और समाधान स्पष्ट रूप से बताएं। क्लाइंट यह याद नहीं रखते कि कोई समस्या थी, बल्कि यह कि आपने उससे कैसे निपटा।

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निष्कर्ष:

इस चरण-दर-चरण मैनुअल ने आपको ब्रिटिश कोलंबिया में संपूर्ण कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया से परिचित कराया है - पहले क्लाइंट से संपर्क करने से लेकर, दस्तावेज़ तैयार करने, सभी पक्षों के साथ सहयोग करने, अनुपालन सुनिश्चित करने, जोखिमों का प्रबंधन करने, चुनौतियों का निवारण करने तक। एक नए कन्वेयन्सर के रूप में, फ़ाइल के माध्यम से आगे बढ़ने पर प्रत्येक अनुभाग को फिर से देखें। समय के साथ, ये चरण दूसरी प्रकृति बन जाएंगे। याद रखें कि विवरण पर ध्यान, सक्रियता और स्पष्ट संचार आपके सर्वोत्तम उपकरण हैं। सर्वोत्तम प्रथाओं और दिशानिर्देशों का पालन करके (बी.सी. में कन्वेयन्सिंग प्रक्रिया: एक चरण दर चरण मार्गदर्शिका) (बी.सी. में आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के लिए गाइड), आप आसानी से संपत्ति हस्तांतरण की सुविधा प्रदान करेंगे, ग्राहकों को संतुष्ट करेंगे, और पेशे के उच्च मानकों को बनाए रखेंगे। हैप्पी कन्वेयंसिंग!