Achat d'une maison en prévente en Colombie-Britannique : Guide juridique sur la REDMA, les dépôts et les droits de rétractation

Lors de l'achat d'une maison en prévente en Colombie-Britannique, les acheteurs acquièrent un droit de propriété fondé sur des documents légaux et des engagements contractuels, plutôt que sur une construction achevée. Il est donc important de se faire accompagner d'un professionnel qualifié pour mener à bien ces transactions. avocat en droit immobilier en Colombie-Britannique assure une protection complète en vertu de Loi sur la commercialisation des projets immobiliers (REDMA), qui prévoit un délai de rétractation obligatoire de 7 jours, des exigences strictes en matière de déclaration de divulgation et des conditions de fiducie légales pour les dépôts, distinctes du droit de rétractation général de 3 jours prévu par la Loi sur le droit de propriété.

Table des Matières

• 1. Droit de rétractation : Droit général de 3 jours contre droit REDMA de 7 jours
• 2. Déclarations de divulgation et inapplicabilité en vertu de la loi REDMA
• 3. Gestion des dépôts, comptes en fiducie et réclamations des promoteurs
• 4. Retards de construction, faits matériels et dates limites
• 5. Taxes applicables : TPS, remises et taxe de transfert de propriété
• 6. Assurance garantie habitation et considérations relatives à la copropriété
• 7. Liste de vérification préalable avant la signature
• 8. Questions fréquemment posées

1. Droit de rétractation : Droit général de 3 jours contre droit REDMA de 7 jours

Le droit de la Colombie-Britannique prévoit deux cadres de résiliation distincts pour les transactions immobilières. Ces droits sont régis par des lois distinctes et entraînent des procédures et des conséquences financières entièrement différentes.

En vertu de l'article 42(1) de la Loi sur le droit de propriétéL’avis de rétractation doit comporter la description du bien, les noms de l’acheteur et du vendeur, la signature et la date. Si un acompte a été versé, les frais de 0.25 % sont déduits de cet acompte et le solde est remboursé. En revanche, en vertu de l’article 21(2) de la REDMA, la rétractation exige un avis écrit signifié en mains propres ou par courrier recommandé au promoteur ou à l’agence immobilière à l’adresse indiquée dans la convention ou le document d’information, ce qui entraîne le remboursement immédiat de l’intégralité de l’acompte conformément aux articles 21(5) et (6).

2. Déclarations de divulgation et inapplicabilité en vertu de la loi REDMA

Un promoteur ne peut commercialiser un logement à bâtir sans avoir déposé une déclaration de divulgation auprès du surintendant, sans en fournir une copie à l’acheteur, sans lui avoir donné la possibilité raisonnable de la lire et sans avoir obtenu un accusé de réception écrit (REDMA, art. 14(1), 15(1)). La déclaration de divulgation doit présenter clairement tous les faits importants, sans fausse déclaration (art. 14(2)).

Si un acheteur a droit à une déclaration de divulgation en vertu de la REDMA et ne la reçoit pas, il peut résilier la convention d’achat à tout moment (par. 21(3)). Si un promoteur omet de fournir une modification divulguant un fait important susceptible d’influencer raisonnablement la décision d’un acheteur, le contrat peut être résilié, généralement jusqu’à un an après le transfert de propriété (par. 21(3.2)).

De plus, en vertu de l'article 23(1) de la REDMA, un contrat d'achat n'est généralement pas exécutoire à l'encontre de l'acheteur si le promoteur a enfreint les dispositions relatives à la commercialisation ou à la détention d'acomptes prévues dans la partie 2. Chameleon Talent Inc. contre Sandcastle Holdings Ltd. Dans l’arrêt (2010 BCCA 300), la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a établi que les dates de début et de fin des travaux de construction constituent des faits essentiels. La Cour a statué que la connaissance d’un retard par l’acheteur n’exonère pas le promoteur de son obligation légale de déposer et de remettre un amendement.

Comme confirmé dans Ye c Vesta Properties (Latimer) Ltd. (2025 BCSC 773) : les modifications visant à corriger les déclarations erronées importantes doivent être déposées dans les 30 jours suivant la découverte de ces déclarations et communiquées aux acheteurs dans un délai raisonnable, soit au moins 14 jours avant la réalisation de la transaction. Une accélération d’un an du délai de réalisation a été jugée comme un fait important, et un retard de six mois dans la communication de la modification a rendu cette communication déraisonnable.

3. Gestion des dépôts, comptes en fiducie et réclamations des promoteurs

REDMA n'établit pas de pourcentage d'acompte légal universel. Les montants, les versements et les échéanciers des acomptes sont déterminés par les termes du contrat d'achat et de la déclaration de divulgation. Ye (2025 BCSC 773), un trop-perçu involontaire de 9 $ au-dessus d’un acompte contractuel de 10 % n’a pas été jugé comme constituant un motif valable de résiliation.

En vertu du paragraphe 18(1) de la REDMA, tous les dépôts doivent être placés sans délai auprès d’un courtier, d’un avocat, d’un notaire ou d’un fiduciaire désigné, dans un compte en fiducie auprès d’une institution d’épargne de la Colombie-Britannique. Les dépôts ne peuvent être débloqués sans consentement écrit, ordonnance du tribunal, résiliation valide en vertu de l’article 21 ou certification officielle conformément à la Loi (par. 18(2)). Un promoteur ne peut utiliser les fonds déposés avant l’achèvement des travaux que si un contrat de protection des dépôts est souscrit en vertu de l’article 19 et divulgué conformément à l’article 10 du Règlement.

En vertu de l'article 18(4) et de la décision rendue dans Peters c. East 3rd Street North Vancouver Limited Partnership (2023 BCSC 879), un fiduciaire doit libérer le dépôt au promoteur dès réception de l'attestation écrite et statutaire de ce dernier, même en cas de litige entre l'acheteur et le promoteur. Un acheteur contestant une réclamation relative à un dépôt ne peut compter sur le fiduciaire pour retenir les fonds volontairement et doit recourir à une action en justice.

Si un acheteur ne paie pas le solde du prix d'achat à la date de clôture, le promoteur peut être en droit de résilier le contrat et de conserver l'acompte à titre de dommages-intérêts forfaitaires (Palsum Construction Ltd. c. Onni Richards Street Development Limited Partnership, 2021 BCSC 1632).

4. Retards de construction, faits matériels et dates limites

Les retards de construction ne donnent pas automatiquement à l'acheteur le droit de résilier le contrat. Les clauses contractuelles précisent si la date d'achèvement est ferme ou estimée, l'étendue des prolongations autorisées (y compris en cas de force majeure) et l'existence d'une « date butoir » permettant une résiliation mutuelle ou unilatérale.

In Jameson House Properties Ltd. (Re) (2009 BCCA 339), la Cour d’appel a confirmé que les dispositions contractuelles autorisant des prolongations proportionnelles aux retards sont exécutoires. Zheng contre Anderson Square Holdings Ltd. (2024 BCSC 216), les termes contractuels prolongeaient automatiquement la date d'achèvement extérieure en cas de retards indépendants de la volonté du promoteur.

Toutefois, des retards importants demeurent des faits essentiels au regard de la loi REDMA. Comme l'a statué la Cour suprême dans l'affaire REDMA. Maguire c. Revelstoke Mountain Resort Limited Partnership (2010 BCSC 1618), le fait de qualifier une date d’« estimée » n’exempte pas un promoteur de déposer des modifications en temps opportun lorsque des écarts importants surviennent; le défaut de le faire peut rendre l’accord inapplicable en vertu de l’article 23.

A l'inverse, dans Peier c. Cressey Whistler Townhomes Limited Partnership (2011 BCSC 773), la cour a statué qu'un promoteur ne pouvait pas unilatéralement prolonger la date d'achèvement simplement parce que les défauts du bâtiment n'étaient pas corrigés, ordonnant le remboursement de l'acompte de 375 000 $ de l'acheteur.

5. Taxes applicables : TPS, remises et taxe de transfert de propriété

Les achats sur prévente impliquent des considérations fiscales fédérales et provinciales distinctes qui doivent être vérifiées avant la conclusion de la transaction.

Taxe sur les produits et services (TPS)

Les maisons neuves sont soumises à la TPS fédérale. Loi sur la taxe d'accise, art. 254(2)b), le nouveau remboursement pour habitation exige que l’acheteur ou un parent admissible utilise la propriété comme lieu de résidence principal :

• Remise standard : S’applique aux achats avec un seuil d’élimination progressive jusqu’à 450 000 $, offrant un rabais de base maximal de 6 300 $ (art. 254(2)).
• Remise élargie pour les premiers acheteurs : Pour les contrats admissibles conclus après le 19 mars 2025 et avant 2031, les règles élargies permettent d’accepter des valeurs admissibles jusqu’à 1 500 000 $ sous certaines conditions d’échéancier de construction (art. 254(2.1)).
• Limite de dépôt : Les demandes de remboursement doivent être déposées dans les 2 ans suivant la date du transfert de propriété (art. 254(3)).

Taxe sur les mutations immobilières (PTT)

En vertu de l'article 3(1) de la Loi sur la taxe de transfert de propriété, les taux d'imposition de base sont calculés sur la juste valeur marchande :

• 1 % sur les premiers 200 000 $ ;
• 2 % sur la portion comprise entre 200 000 $ et 2 000 000 $ ;
• 3 % sur le solde supérieur à 2 000 000 $.

En vertu de l’exemption pour les maisons neuves (art. 12.01 et 12.02), les propriétés dont la juste valeur marchande ne dépasse pas 1 100 000 $ peuvent bénéficier d’une exemption totale (avec une réduction proportionnelle pour les valeurs dépassant de 50 000 $ ce seuil). Pour être admissible, l’acheteur doit occuper la maison comme résidence principale dans les 92 jours suivant l’enregistrement et y demeurer pendant au moins la première année (art. 12.05). Les exemptions non réclamées peuvent faire l’objet d’un remboursement dans les 18 mois suivant l’enregistrement (art. 12.04).

6. Assurance garantie habitation et considérations relatives à la copropriété

En vertu des Normes sur l’information et les communications, les organismes doivent rendre leurs sites et applications Web accessibles. Ils y parviennent en conformant leurs sites Web au niveau AA des Web Content Accessibility Guidelines (WCAG). Loi sur la protection des propriétaires (art. 22) Les maisons neuves construites par des constructeurs résidentiels agréés doivent être enregistrées pour l’assurance de garantie résidentielle obligatoire prévue par la loi, qui comprend :

• 2 années: Défauts de matériaux et de main-d'œuvre ;
• 5 années: défauts de l'enveloppe du bâtiment (y compris les infiltrations d'eau) ;
• 10 années: Défauts structurels.

Pour les projets de copropriété, le promoteur-propriétaire doit remettre des documents essentiels lors de la première assemblée générale annuelle, notamment les plans de construction, les déclarations de divulgation, les garanties et les dossiers de service (Loi sur les propriétés en copropriété, art. 20(2)). Les syndicats de copropriétaires doivent maintenir un fonds d’exploitation et un fonds de réserve pour imprévus (art. 92) et fournir un certificat de renseignements (formulaire B) décrivant les frais, les soldes de réserve, les cotisations spéciales et les rapports d’amortissement dans un délai d’une semaine suivant une demande (art. 59).

7. Liste de vérification préalable avant la signature

• Examinez simultanément le contrat, la déclaration de divulgation, les plans d'étage et les addenda.
• Calculez le délai exact de rétractation de 7 jours prévu par la loi REDMA à compter de la date de signature du contrat et de l'accusé de réception écrit.
• Vérifiez les licences des constructeurs et l'assurance garantie résidentielle auprès du registre du logement de la Colombie-Britannique.
• Examiner les conditions contractuelles de financement (« sous réserve de financement ») et les restrictions de cession.
• Veuillez vérifier si les dépôts sont détenus dans un compte de fiducie standard ou s'ils sont couverts par un contrat de protection des dépôts.
• Examiner les règlements de copropriété, les budgets initiaux de la copropriété, les restrictions relatives à la location/aux animaux de compagnie et les attributions de stationnement/entreposage.

8. Questions fréquemment posées