حمل و نقل مسکونی در BC - راهنمای گام به گام برای وکلا و دفاتر وکالت و انتقال

معرفی
انتقال مسکونی فرآیند قانونی انتقال مالکیت خانه از فروشنده به خریدار در بریتیش کلمبیا است.راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC). این شامل مراحل متعددی است تا اطمینان حاصل شود که ملک بدون مشکل است و انتقال به راحتی انجام می شود. به عنوان یک انتقال دهنده در یک دفتر حقوقی، شما با مشتریان، مشاوران املاک، وام دهندگان و ارگان های دولتی برای انجام کلیه الزامات قانونی هماهنگ خواهید کرد. این کتابچه راهنمای گام به گام - از تماس اولیه با مشتری تا بسته شدن - با نکات عملی، مفاهیم حقوقی کلیدی و ارجاع به فرم‌ها و مقررات استاندارد ارائه می‌کند. این برای یک نقاله جدید طراحی شده است تا با اطمینان خرید و فروش املاک مسکونی در BC را انجام دهد.

---

1. تعامل با مشتری

انتقال موفقیت آمیز با تعامل موثر با مشتری آغاز می شود. از اولین مشاوره تا پس از بسته شدن، حرفه ای بودن، وضوح و فعال بودن را در همه ارتباطات حفظ کنید.

1.1 مشاوره اولیه و باز کردن پرونده

• بررسی تضاد و تأیید هویت: قبل از بحث در مورد جزئیات، بررسی تضادها را انجام دهید تا مطمئن شوید دفتر شما می تواند برای مشتری اقدام کند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). هویت مشتری را تأیید کنید و اطلاعات آنها را مطابق با قوانین انجمن حقوقی BC (به عنوان مثال شناسه عکس، اطلاعات تماس) ثبت کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). وکلای بریتیش کلمبیا باید قوانین شناسایی و تأیید مشتری، از جمله تأیید آن را رعایت کنند منابع مالی برای خرید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (اقدام مبارزه با پولشویی). اگر مشتری یک شرکت یا اعتماد است، افراد پشت سر آن را نیز شناسایی کنید.
• تعامل و نگهدارنده: نقش خود و محدوده خدمات را به وضوح توضیح دهید. درباره کارمزدها، پرداخت‌ها و جدول‌های زمانی از قبل بحث کنید و شرایط نگهدارنده خود را به صورت کتبی تأیید کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). مدیریت انتظارات در ابتدا از سوء تفاهم جلوگیری می کند - توجه داشته باشید که اگر معامله پیچیده تر شود (به عنوان مثال اسناد اضافی یا تاخیرها)، ممکن است هزینه های اضافی اعمال شود.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اطمینان حاصل کنید که مشتری تاریخ های کلیدی (مانند حذف موضوع, تاریخ پایان (تکمیل)و تاریخ تملک) و مسئولیت های آنها (مانند اخذ بیمه یا تامین وجوه در مهلت مقرر).
• جمع آوری اطلاعات اولیه: یک کپی از قرارداد خرید و فروش (و هر گونه اصلاحیه یا اضافه شده حذف موضوع) در اسرع وقت (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر مشتری یا مشاور املاک آن را ارائه نکرده است، مستقیماً آن را درخواست کنید - یک نسخه امضا شده توسط خریدار و فروشنده ضروری است. همچنین از مشتری بخواهید هر گونه اسناد مرتبط، مانند بیانیه افشای اموال، اسناد طبقاتی (در صورت وجود)، یا جزئیات پیش تأیید رهن را ارائه کند. اطلاعات فایل اصلی را جمع آوری کنید: آدرس ملک، توضیحات قانونی (در صورت اطلاع)، نام همه طرفین، قیمت و تاریخ توافق شده. یک فایل در سیستم خود باز کنید، تمام تاریخ های مهم را در سیستم خاطرات خود یادداشت کنید، و یادآوری های "به جلو" (BF) را یادداشت کنید تا چیزی از قلم نیفتد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).

1.2 ایجاد ارتباط و مدیریت انتظارات

• فرآیند را توضیح دهید: به خصوص برای خریداران یا فروشندگانی که برای اولین بار خانه دارند، روند انتقال را به زبان ساده بیان کنید. به آنها اطلاع دهید که جستجوها، تهیه اسناد، ارتباط با وکیل طرف مقابل، ثبت نام در دفتر مالکیت زمین، و توزیع عواید فروش یا کلیدها را انجام خواهید داد. سوالات را تشویق کنید و با حوصله به آنها پاسخ دهید. یک مشتری آگاه راحت تر و قابل اعتمادتر است.
• جدول زمانی و مراحل کلیدی: جدول زمانی را با مشتری مرور کنید. به عنوان مثال، توضیح دهید که پس از حذف موضوعات، بررسی لازم را انجام خواهید داد (جستجوی عنوان، و غیره)، سپس مشتری را حدود یک هفته قبل از بسته شدن برای امضای اسناد ملاقات می کنید، سپس در تاریخ تکمیل، مبادله وجه و ثبت انتقال را انجام می دهید، با خریدار در تاریخ مالکیت (اغلب روز پس از اتمام در یک زمان مشخص). بر هر گونه وظایف مشتری تأکید کنید: به عنوان مثال، خریدار باید بیمه اموال مؤثر در بسته شدن (الزامات وام دهنده) را ترتیب دهد و مانده پول (از طریق پیش نویس بانک) را قبل از تاریخ تکمیل بیاورد. فروشنده باید برنامه ریزی کند تا در تاریخ تملک خارج شود و اطمینان حاصل کند که هزینه های آب و برق نهایی شده است. مدیریت زودهنگام این انتظارات مشکلات لحظه آخری را کاهش می دهد.
• اولویت های ارتباطی: از مشتریان بپرسید که چگونه ترجیح می دهند با آنها تماس گرفته شود (ایمیل، تلفن و غیره) و جزئیات تماس را تأیید کنید. مطمئن شوید که نام و خط مستقیم/ایمیل شما را برای سؤالات می دانند. یک نمای کلی از ساعات اداری خود و نحوه تماس با شما در صورت بروز مشکل فوری در نزدیکی بسته شدن ارائه دهید. وضوح اولیه در ارتباطات به ایجاد اعتماد به نفس کمک می کند.

1.3 حفظ ارتباطات مداوم

• به روزرسانی های وضعیت: با پیشرفت تراکنش مشتریان را در جریان قرار دهید. بهترین روش این است که مشتری را در نقاط عطف کلیدی به‌روزرسانی کنید - به عنوان مثال «جستجوی عنوان واضح است، هزینه‌های غیرمنتظره‌ای پیدا نشد» یا «ما دستورالعمل‌های وام مسکن را از بانک شما دریافت کرده‌ایم و در حال آماده‌سازی اسناد هستیم». به روز رسانی های منظم مانع از احساس نگرانی مشتریان در مورد ناشناخته می شود. حتی یک ایمیل کوتاه که تأیید می کند "همه چیز در مسیر درست است" اطمینان بخش است.
• به سرعت پاسخ دهید: سعی کنید در صورت امکان در همان روز یا در عرض 24 ساعت به سوالات مشتری پاسخ دهید. جامعه حقوقی بر وظیفه آگاه نگه داشتن مشتریان و پاسخگویی به موقع به ارتباطات تاکید می کند.حاشیه نویسی فصل 3 - انجمن حقوقی بریتیش کلمبیا). حتی اگر هنوز پاسخی ندارید، تایید پیام و قول پیگیری می تواند به مدیریت انتظارات مشتری کمک کند.
• رسیدگی به نگرانی ها: اگر مشتری نگرانی هایی را مطرح می کند (مثلاً سردرگمی در مورد مدت قرارداد یا شایعه تأخیر)، مستقیماً و به طور واقعی به آنها رسیدگی کنید. اصطلاحات حقوقی را به زبان ساده توضیح دهید - بخشی از مدیریت انتظارات، اطمینان از درک مشتریان از آنچه اتفاق می افتد است. اگر مشکلی کشف شد (مثلاً مشکلی در مالکیت یا مشکل مالی)، فوراً مشتری را به همراه اقداماتی که برای حل آن انجام می‌دهید و هرگونه تأثیر بر زمان‌بندی آن را مطلع کنید. صداقت و شفافیت باعث ایجاد اعتماد خواهد شد.
• ثبت سوابق: تمام ارتباطات کلیدی با مشتری را در یادداشت های فایل یا با تأیید ایمیل مستند کنید. به عنوان مثال، اگر به مشتری در مورد موضوع مهمی از طریق تلفن توصیه می کنید، یک ایمیل تکمیلی و خلاصه آن را ارسال کنید. این یک رکورد در صورت بروز هرگونه اختلاف در آینده ایجاد می کند و اطمینان می دهد که همه در یک صفحه هستند. این هم تمرین خوب و هم یک استراتژی مدیریت ریسک است.

1.4 حرفه گرایی و همدلی

• راهنمایی آرام: معاملات املاک و مستغلات می تواند برای مشتریان استرس زا باشد. لحن آرام و مطمئنی را حفظ کنید حتی اگر مشکلی پیش بیاید. به آنها بگویید که قبلاً با مشکلات مشابهی روبرو شده اید و آنها را راهنمایی خواهید کرد. به عنوان مثال، اگر انتظار تاخیر جزئی وجود دارد، به جای ارائه اخبار بد، راه حل ها را توضیح دهید.
• حفظ مرزها: در حالی که دوستانه و حمایت کننده هستید، به یاد داشته باشید که در نقش خود باقی بمانید. توصیه هایی خارج از تخصص خود ندهید (مثلاً مشاوره مالیاتی یا سرمایه گذاری) - در صورت شک، به مشتری پیشنهاد دهید که به دنبال مشاوره حرفه ای مناسب باشد. همچنین از اظهار نظر در مورد موضوعاتی مانند حکمت معامله یا ارزش ملک خودداری کنید. روی روند قانونی تمرکز کنید
• حساسیت فرهنگی و فردی: BC متنوع است - مراقب تفاوت های فرهنگی یا اعصاب خریدار برای اولین بار باشید. آماده باشید تا مفاهیمی را که ممکن است اساسی به نظر برسند (مانند آنچه "تعدیل ها" هستند) بدون اغماض توضیح دهید. اگر زبان مانعی است، ببینید آیا اسناد به زبان‌های دیگر موجود است یا مشتری مترجمی برای امضا می‌خواهد.

با پیروی از این بهترین شیوه های تعامل با مشتری، لحن مثبتی برای انتقال ایجاد خواهید کرد. یک مشتری آگاه، راحت و یک فایل مستند، پایه و اساس یک معامله روان است.

---

2. مدیریت اسناد

انتقال شامل تهیه، بررسی و سازماندهی اسناد متعددی است. مدیریت مجدانه اسناد تضمین می کند که تمام اسناد دقیق، کامل و مطابق با الزامات قانونی است. در زیر خلاصه ای از اسناد کلیدی و نحوه رسیدگی به آنها آورده شده است:

2.1 قرارداد خرید و فروش

La قرارداد خرید و فروش طرح اولیه معامله است - طرفین، قیمت، شرایط و تاریخ ها را مشخص می کند. به عنوان حامل، قرارداد را از نظر کامل بودن و قابل اجرا بودن به دقت بررسی کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). مراحل کلیدی عبارتند از:

• تأیید امضاها و تاریخ ها: اطمینان حاصل کنید که قرارداد توسط همه فروشندگان و خریداران امضا شده است، و هر گونه تغییر یا اضافات (حروف اول تغییرات، صفحات الحاقی) توسط همه امضا یا پاراف شده باشد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). یک قرارداد تا زمانی که همه طرفین شرایط نهایی را امضا نکرده باشند، الزام آور نیست. اگر قرارداد از طریق پیشنهادهای متقابل انجام شد، دوباره بررسی کنید که نسخه نهایی شرایط توافق شده را منعکس کند.
• نام احزاب: تأیید کنید که خریداران و فروشندگان به درستی و به طور کامل شناسایی می شوند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). نام‌ها باید با شناسه‌های قانونی (از جمله نام‌های میانی یا حروف اول، در صورت امکان) مطابقت داشته باشند تا بعداً در عنوان مغایرت ایجاد نشود. از شناسه‌های مبهم مانند «جان دو یا نامزد» اجتناب کنید. اگر در قرارداد یک نامزد یا واگذارنده لیست شده است، اطمینان حاصل کنید که یک سند واگذاری مناسب وجود دارد و فروشنده رضایت خود را اعلام کرده است، همانطور که توسط مقررات بریتیش کلمبیا الزامی شده است.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
• شرایط کلیدی و بندهای استاندارد: بررسی کنید که همه عناصر ضروری یک قرارداد معتبر وجود داشته باشد - پیشنهاد، پذیرش، پرداخت (قیمت) و موضوع روشن (مال) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). مهم است که قرارداد بر اساس استاندارد فعلی باشد فرم BCREA/CBA (بیشتر قراردادهای پیش نویس شده توسط مشاور املاک هستند) و شامل شرایط استاندارد، از جمله بندی است که اجازه می دهد بسته ها توسط تعهدات وکلا انجام شود (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اطمینان حاصل کنید که جزئیات مهم مانند شرح حقوقی ملک و آدرس مدنی گنجانده شده است (گاهی اوقات یک آدرس به تنهایی کافی نیست، اما اکثر فرم های استاندارد فضایی برای توصیف حقوقی دارند). تایید کنید قیمت خرید و ساختار سپرده - در قرارداد باید مشخص شود که چه مقدار سپرده، به چه کسی و چه زمانی پرداخت شده است. به موارد توافق شده نیز توجه کنید تاریخ تکمیل، تاریخ تملک و تاریخ تعدیل - اینها بقیه خط زمانی شما را هدایت می کنند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
• موضوعات و ضمائم: شناسایی هر شرایط موضوعی (تامین مالی، بازرسی و ...) و اینکه آیا حذف شده اند یا خیر. به طور معمول، نماینده خریدار امضا شده را ارائه می دهد حذف موضوع پس از لغو شرایط، الحاقیه اگر سوژه‌ها هنوز معلق هستند، مهلت حذف آنها را مشخص کنید و به مشتری یادآوری کنید - عدم حذف صحیح سوژه‌ها می‌تواند معامله را باطل کند. همچنین هر بند خاص در الحاقیه را بررسی کنید (مثلاً "مشروط به فروش خانه خریدار" یا تعمیرات خاصی که باید انجام شود) تا بدانید که آیا الزامات اضافی قبل از بسته شدن وجود دارد یا خیر.
• شرایط ویژه: به دنبال بندهایی باشید که مربوط به دارایی شخصی (شامل/ استثناء)، تعدیل (مثلاً اگر فروشنده چیزی فراتر از تعدیل های معمولی را پیش پرداخت کرده باشد)، یا ترتیبات غیرمعمول مانند تأمین مالی فروشنده. اگر قرارداد شامل تامین مالی فروشنده (وام مسکن بازپس گیری فروشنده) و یا فرض رهن فروشندهاطمینان حاصل کنید که جزئیات (مبلغ، سود و غیره) به وضوح بیان شده است (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). تعیین کنید که چه کسی مسئول تهیه اسناد مرتبط است (اغلب وکیل خریدار برای وام مسکن جدید یا وکیل فروشنده برای بازپس گیری فروشنده) و آن را یادداشت کنید.
• مسائل اجرایی: ارزیابی کنید که آیا قرارداد به اندازه کافی قابل اجرا است یا خیر (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). عبارات مبهم یا اصطلاحات ناقص می تواند مشکل ساز باشد. به عنوان مثال، موضوعی که اساساً «توافقنامه مشمول یک توافق آینده» است، می‌تواند غیرقابل اجرا باشد. اگر مشکل بالقوه ای را مشاهده کردید (مانند یک بند مبهم یا جزئیات از دست رفته مانند عدم تاریخ تکمیل)، آن را به وکیل ناظر علامت گذاری کنید و به مشتری مشاوره دهید. در برخی موارد، الف قرارداد وثیقه یا ممکن است برای رفع نواقص نیاز به اصلاح باشد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). در حالی که این وظیفه انتقال دهنده نیست باز نویسی قرارداد، جلب توجه وکیل و موکل برای جلوگیری از مشکلات بسیار مهم است.

به طور خلاصه، قرارداد را به عنوان چک لیست معامله خود در نظر بگیرید: به شما می گوید چی باید اتفاق بیفتد و چه زمانی. از محکم بودن آن اطمینان حاصل کنید، زیرا تمام اسناد دیگر از شرایط قرارداد سرچشمه می گیرند.

2.2 جستجوی عنوان و بررسی دقیق

انجام یک جستجوی عنوان زمین اوایل فرآیند یکی از مهمترین مراحل است. بریتیش کلمبیا تحت سیستم Torrens عمل می‌کند، به این معنی که سوابق اداره مالکیت زمین، مدرک قطعی مالکیت و هرگونه هزینه‌های مربوط به مالکیت است (عنوان زمین و مرجع بررسی - ویکی پدیا). بررسی دقیق شما در مورد مالکیت، مالکیت واقعی فروشنده و هرگونه محدودیتی که نیاز به رسیدگی دارد را تأیید می کند.

• جستجوی عنوان را بدست آورید: استفاده از ملک شناسه بسته (PID) یا توضیحات حقوقی، جستجوی عنوان را از سیستم اداره مالکیت و بررسی زمین (LTSA) دریافت کنید (از طریق شما myLTSA حساب یا سرویسی مانند BC Online). بررسی کنید ثبت عنوان فعلی که نشان می دهد مالک(های) ثبت شدهاز شرح حقوقی، و همه ثبت نام کردند هزینه ها / بارها (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). همچنین یک کپی از آن را دریافت کنید طرح مالکیت زمین در صورت نیاز (به خصوص اگر شرح حقوقی به یک طرح اشاره می کند - برای مشاهده حق ارتفاق یا طرح بندی مفید است) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر ملک اقشار است، آن را نیز بکشید طرح اقشار و هرگونه اصلاحیه برای درک مرزهای واحد، دارایی مشترک و غیره.
• بررسی مالکیت و توضیحات حقوقی: بررسی کنید که مالک(های) ثبت شده عنوان با شما مطابقت دارد مشتری فروشنده (یا فروشنده در قرارداد) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر صاحبان ثبت شده دیگری یا نام دیگری پیدا کردید، فوراً تحقیق کنید (ممکن است ازدواج/تغییر نام یا اشتباه در قرارداد باشد). را تایید کنید شرح حقوقی در عنوان منطبق بر قرارداد - از جمله شماره قطعه، شماره طرح، بخش منطقه و غیره (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر در قرارداد فقط آدرس شهروندی ذکر شده بود یا در توضیحات قانونی اشتباهی وجود داشت، توضیحات لازم را دریافت کنید و در صورت لزوم اصلاحیه ای را تهیه کنید. هر گونه مغایرت در توضیحات قانونی باید اصلاح شود قبل از مدارک برای جلوگیری از ثبت نام اشتباه تهیه شده است (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). غیر معمول نیست که یک ملک (مخصوصاً توسعه های جدید) دارای چندین شماره PID یا لات باشد - مطمئن شوید که همه در انتقال حساب می شوند.
• شناسایی هزینه ها و بارها: همه اتهامات، حق حبس و منافع ذکر شده در عنوان را به دقت بررسی کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). موارد رایج عبارتند از: وام مسکن, واگذاری اجاره بها, تسهیلات, میثاق ها, حق تقدم در جاده, طرح های ساختمانی، و احتمالا قضاوت ها or گواهی دعوی در حال رسیدگی. هر مورد باید در نظر گرفته شود: آیا لازم است حذف توسط فروشنده در تاریخ یا قبل از تکمیل، یا در عنوان باقی می ماند و توسط خریدار به عهده می گیرد؟ به عنوان مثال:
  • موجود هزینه های مالی (رهن، وثیقه) معمولاً تخلیه می شود. به شماره‌های ثبت هر وام مسکن توجه کنید - برای آماده‌سازی ترخیص یا تعهد نامه اعتماد خود به این شماره‌ها نیاز دارید.
  • حق ارتفاق، عهدنامه، حق عبور: اینها معمولاً دائمی هستند و در عنوان باقی می مانند. کپی هایی را که قبلاً در اختیار مشتری نیست (از طریق درخواست های تصویر LTSA) دریافت کنید و آنها را بررسی کنید. اطمینان حاصل کنید که هیچ یک از آنها خریدار را غافلگیر نمی کند (به عنوان مثال، یک میثاق محدود کننده که استفاده های خاصی را ممنوع می کند). اگر چیزی به طور بالقوه بر ارزش یا استفاده دارایی تأثیر می گذارد، به وکیل/موکل اطلاع دهید.
  • قضاوت یا CPL: در صورت مشاهده حکمی علیه فروشنده یا الف گواهی دعاوی معوق، این یک پرچم قرمز است. فروشنده باید اینها را برای انتقال عنوان روشن پاک کند. فوراً آن را با وکیل مطرح کنید - اغلب شامل پرداخت حکم از محل درآمد فروش یا اخذ معافیت دادگاه از CPL است.
  • اجاره: گاهی اوقات اجاره بلندمدت ثبت می شود. اگر ملک به شرط اجاره (مشترک برای سرمایه گذاری یا املاک تحت اشغال مستاجر) فروخته می شود، ببینید آیا اجاره نامه ثبت شده است یا فقط اجاره ماه به ماه (ثبت نشده). اجاره نامه ثبت شده ممکن است نیاز به رسیدگی خاصی داشته باشد (خریدار مالکیت آن را می گیرد).
  • اطلاعیه های لایه: برای لات های طبقه ای، هر «فرم G – گواهی حق حق» را در عنوان بررسی کنید. فرم G نشان می‌دهد که شرکت اقشاری ​​دارای حق حبس است (معمولاً برای هزینه‌های پرداخت نشده) - این باید قبل از انتقال توسط فروشنده حل شود.
• عنوان تکراری یا یادداشت های متفرقه را بررسی کنید: جستجو ممکن است نشان دهد که آیا a گواهی عنوان تکراری برجسته است (رویه قدیمی‌تری که در آن مالکان دارای گواهینامه مالکیت کاغذی بودند؛ اگر یک نسخه تکراری «صدور» شود، اداره مالکیت زمین معاملات جدید را تا زمانی که تسلیم نشود ثبت نمی‌کند) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر یک نسخه تکراری برجسته نشان دهد، باید ترتیبی داده شود که آن را تسلیم یا نابود کنند - این را برای وکیل علامت گذاری کنید. همچنین به «یادداشت‌های متفرقه» در عنوان که می‌تواند شامل اعلان‌هایی مانند لغو سفارش یک عنوان تکراری یا سایر یادداشت‌های اداری باشد، توجه کنید.
• انطباق با قرارداد: اطمینان حاصل کنید که هیچ چیز در عنوان با قرارداد مغایرت ندارد. به عنوان مثال، اگر در قرارداد گفته شده است که ملک شامل یک دکه پارکینگ یا کمد انباری است، بررسی کنید که آیا آن ها قسمت های جداگانه هستند یا دارایی مشترک محدود در عنوان مالکیت هستند. اگر قرارداد «بدون تحمیل به جز شرایط موجود در اعطای اولیه و استثنائات قانونی» را وعده می‌داد، که استاندارد در BC است، به این معنی است که خریدار به جز استثنائات جزئی، انتظار مالکیت واضحی را دارد - بنابراین هرگونه رهن یا گواهی حق باید تسویه شود. بارهای مجاز (مانند حق ارتفاق هایی که با زمین اجرا می شود) عموماً توسط خریدار پذیرفته می شود، اما اگر چیزی غیرعادی ظاهر شد، ممکن است لازم باشد طرف خریدار را آگاه کنید و احتمالاً برای حذف یا تعدیل آن مذاکره کنید.
• جستجوهای دیگر (در صورت وجود): بسته به ملک، جستجوهای اضافی را در نظر بگیرید:
  • دفتر ثبت اموال شخصی (PPR): اگر وجود دارد خانه تولیدی (خانه سیار) گنجانده شده است، یا اگر هر ملک اصلی بخشی از فروش است، PPR را جستجو کنید تا مطمئن شوید که هیچ منافع امنیتی علیه آنها ثبت نشده است (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). به عنوان مثال، اجاره پانل خورشیدی یا حق اجاره خانه سیار در PPR ظاهر می شود، نه Land Title.
  • جستجوی ورشکستگی/ورشکستگی: به ندرت، اگر فروشنده ای مشکوک به مشکلات ورشکستگی باشد، جستجوی سریع ورشکستگی می تواند محتاطانه باشد. معمولاً انجام نمی شود مگر اینکه نگرانی خاصی داشته باشد.
  • مالیات بر املاک و خدمات آب و برق: اگر چه به طور جداگانه رسیدگی می شود (به بخش بعدی مراجعه کنید)، مالیات های معوقه دارایی یا هزینه های آب و برق شهری می تواند به عنوان حق مالکیت عمل کند (شهرداری ها دارای اختیارات قانونی هستند). جستجوی مالیاتی یا گواهی این موضوع را آشکار می کند. به طور مشابه، برخی از املاک روستایی ممکن است هزینه های بهبود محلی داشته باشند.

به طور خلاصه، جستجوی عنوان در مورد اطمینان از این است خریدار عنوان واضحی دریافت خواهد کرد و هر گونه مشکل را زود تشخیص دهید. در صورت مشاهده هر گونه عارضه، با وکیل ناظر مشورت کنید و در صورت نیاز با طرف مقابل در ارتباط باشید تا قبل از بستن به خوبی آنها را برطرف کنید.فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). بررسی دقیق در این مرحله "هر گونه چالشی را که ممکن است مانع از نهایی شدن تراکنش شود را شناسایی می کند" (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام) زمان برای رسیدگی به آنها در نظر گرفته شود.

2.3 گواهی های مالیاتی و اصلاحات مالیات بر دارایی

مالیات بر دارایی بخش مهمی از هر پرونده انتقال است. فروشنده باید مالیات املاک را تا تاریخ تعدیل (اغلب تاریخ تکمیل مگر اینکه خلاف آن مشخص شده باشد) بپردازد و پس از آن خریدار مسئول است. اخذ گواهی مالیاتی یا اطلاعات مالیاتی به شما امکان می دهد مالیات ها را تنظیم کنید و اطمینان حاصل کنید که هیچ معوقه ای وجود ندارد که می تواند مشکل خریدار باشد.

• سفارش گواهی مالیاتی: A گواهی مالیاتی سند رسمی شهرداری است که وضعیت مالیات املاک (پرداختی یا بدهی و چقدر) را تا تاریخ صدور تأیید می کند. در سال قبل از میلاد، بسیاری از شرکت های حقوقی از LTSA استفاده می کنند گواهی های مالیاتی آنلاین خدماتی که دسترسی به گواهی مالیات شهرداری را در سراسر استان فراهم می کند (گواهی مالیاتی | راهنمای سیستم). می‌توانید با استفاده از PID یا شماره مالیات ملک جستجو کنید و گواهی را به صورت الکترونیکی دریافت کنید، با هزینه‌ای که به حساب LTSA شما تعلق می‌گیرد (گواهی مالیاتی | راهنمای سیستم) (گواهی مالیاتی | راهنمای سیستم). از طرف دیگر، می‌توانید مستقیماً از شهرداری درخواست دهید (برخی شهرها درخواست ایمیل یا فکس را مجاز می‌کنند یا پورتال آنلاین خود را دارند). شهرداری های کوچکتر ممکن است برای صدور یک تماس تلفنی و پرداخت از طریق کارت اعتباری نیاز داشته باشند.
• چرا گواهی های مالیاتی اهمیت دارند: علاوه بر ارائه مقدار دقیق مالیات برای محاسبات تعدیل، گواهی مالیاتی نیز می باشد الزام آور در شهرداری (24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا) - به این معنی که بیانیه معتبر مالیات های بدهکار در تاریخ آن است. تکیه بر یکی از شما در برابر هرگونه غافلگیری بعدی از شهر محافظت می کند. با این حال، توجه داشته باشید که یک گواهی فقط مبالغ را تا تاریخ صدور نشان می‌دهد و منعکس‌کننده عوارض یا صورت‌حساب‌های تکمیلی آینده نخواهد بود (24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا). اگر معامله در پایان سال به پایان می رسد یا اگر بهبودهای اخیر می تواند باعث ارزیابی تکمیلی شود، توجه داشته باشید که خریدار ممکن است بعداً صورتحساب اضافی دریافت کند (که معمولاً مسئولیت آن بر عهده اوست اگر برای دوره پس از مالکیت آنها باشد). بسیاری از وکلا برای اطمینان گواهی می گیرند، اگرچه اگر زمان کم باشد، ممکن است در عوض این گواهی را انجام دهند جستجوی آنلاین مالیات دارایی یا تماس با اداره مالیات شهرداری برای دریافت مبالغ مالیات فعلی (24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا). چنین روش های غیررسمی به شما اعدادی برای تنظیم می دهد، اما احتیاط: تأیید شفاهی یا آنلاین تضمین نمی شود - این "اثبات وضعیت مالیاتی قابل اعتماد نیست" (24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا). به عنوان یک انتقال دهنده، دریافت گواهی رسمی هر زمان که امکان پذیر است، بهترین روش است، به خصوص اگر دستورالعمل های وام دهنده مستلزم اثبات پرداخت کامل مالیات باشد.24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا).
• تفسیر اطلاعات مالیاتی: تعیین سال مالیات و مقدار در سال قبل از میلاد، مالیات بر دارایی سالانه (معمولاً 2 ژوئیه) برای سال تقویمی پرداخت می شود. اگر تکمیل، مثلاً 1 آگوست باشد، فروشنده احتمالاً مالیات کل سال را در ماه ژوئیه پرداخت کرده است - در این صورت، خریدار برای بخشی از 1 اوت تا 31 دسامبر به فروشنده بدهکار است (از آنجایی که فروشنده پیش پرداخت کرده است). برعکس، اگر تکمیل قبل از تاریخ سررسید مالیاتی باشد و مالیات پرداخت نشده باشد، فروشنده باید خریدار را از اول ژانویه تا بسته شدن اعتبار کند و خریدار صورتحساب را در زمان سررسید پرداخت خواهد کرد. از گواهی مالیات استفاده کنید تا ببینید آیا مالیات وجود دارد یا خیر پرداخت شده یا معوق. اگر سررسید معوق باشد و از موعد مقرر گذشته باشد، ممکن است وجود داشته باشد سود جریمه همچنین. هر گونه مالیات (و جریمه) معوق باید پس از تکمیل از درآمد فروش پرداخت شود - معمولاً وکیل خریدار به شهر پرداخت می کند و آن را از مبلغ قابل پرداخت به فروشنده کسر می کند (که در بیانیه تعدیل ها منعکس شده است).
• کمک مالی صاحب خانه و سایر عوارض: گواهی مالیاتی اغلب به این نکته اشاره می کند که آیا کمک مالی صاحب خانه (HOG) برای سال جاری توسط مالک مطالبه شد. اگر فروشنده در خانه زندگی می کرد و درخواست کمک مالی کرد، مبلغ مالیات خالص از آن کمک هزینه خواهد بود. شما باید بر این اساس تنظیم کنید - معمولاً کمک هزینه تعدیل نمی شود بین احزاب؛ در عوض، اگر فروشنده آن را ادعا کرد، خریدار (در صورت واجد شرایط بودن) باید برای کمک مالی خود در سال آینده درخواست دهد. فقط حواسش بهش باشه عوارض محلی را نیز بررسی کنید: برخی از شهرها عوارض خاصی دارند (مثلاً عوارض مترو ونکوور یا هزینه پروژه بهبود محلی). اینها باید در رقم مالیات لحاظ شوند و بنابراین به عنوان بخشی از مالیات تعدیل شوند. یک آیتم خط جداگانه می تواند چیزی شبیه یک باشد هزینه جمع آوری زباله or مالیات بسته فاضلاب - این هزینه‌ها معمولاً هزینه‌های سالانه هستند که در صورت‌حساب مالیاتی لحاظ می‌شوند و باید به‌طور متناسب تعدیل شوند.
• تعدیل مالیات بر املاک: با استفاده از اطلاعات جمع آوری شده، مالیات بر دارایی را نسبت می دهید بیانیه تعدیل ها (در ادامه بیشتر بحث شده است). تعدیل استاندارد به این صورت است: هر یک از طرفین مالیات را پرداخت کرده است (یا خواهد داشت) از اول ژانویه تا تاریخ تعدیل را پوشش می دهد و طرف دیگر قسمت خود را می پردازد. به عنوان مثال: اگر تکمیل (تاریخ تعدیل) 1 ژوئن باشد و مالیات سال 30 دلار باشد (و هنوز پرداخت نشده باشد)، فروشنده 3,600 ماه (6 ژانویه تا 1 ژوئن) به خریدار بدهکار است و خریدار تمام صورت حساب را در جولای پرداخت خواهد کرد. اگر مالیات از قبل پرداخت شده باشد، خریدار برای 30 ژوئیه تا 1 دسامبر به فروشنده بدهکار است. همیشه ریاضیات و نرخ روزانه خود را دوباره بررسی کنید (بیشتر از سال 31 روزه برای مالیات استفاده می کنند، مگر اینکه دستور دیگری داده شود).
• اطمینان از پرداخت معوقات: هرگز اجازه ندهید که انتقال با مالیات بر دارایی پرداخت نشده در سال های گذشته تکمیل شود. شهرداری‌ها دارای اولویت فوق‌العاده هستند - مالیات‌های پرداخت نشده از سال‌های گذشته به منزله حق التزامی است که روی زمین باقی می‌ماند و می‌تواند منجر به فروش مالیات شود. بنابراین، اگر گواهی مالیات نشان می دهد مالیات های معوقه یا معوق، آنها باید پرداخت شوند. معمولاً، شما به سادگی آنها را در سمت فروشنده از تعدیل ها در نظر می گیرید (از فروشنده کسر می شود). برخی از دستورالعمل های وام مسکن شما را ملزم می کند گواهی مالیات پرداخت شده است (24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا). اگر چنین است، ترتیب پرداخت آنها را در تکمیل و دریافت رسید بدهید. به طور کلی است غیر منطقی است که وام دهنده از یک وکیل بخواهد که شخصاً تأیید کند که همه مالیات ها پرداخت شده است (24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا، اما از شما انتظار می رود که مطمئن شوید که آنها از فروش یا توسط مشتری پرداخت می شوند. در عمل، مدرکی از وضعیت مالیاتی (کپی گواهی یا صورتحساب) به وام دهنده ارائه دهید و تأیید کنید که مالیات تا پایان از وجوه پرداخت می شود.24. مالیات بر دارایی | کانون وکلای کانادا).

به طور خلاصه، اطلاعات مالیاتی رسمی را دریافت کنید و آن را در تنظیمات خود بگنجانید. این امر مشتری شما (و وام دهنده) را از بدهی های مالیاتی محافظت می کند و تقسیم عادلانه هزینه ها را در زمان بسته شدن تضمین می کند.

2.4 اسناد لایه ای (در صورت وجود)

اگر ملک الف باشد اقشار زیادی (کاندومینیوم، خانه شهری، و غیره)، اسناد و ملاحظات اضافی وجود دارد:

• لایه B (گواهی اطلاعات): این فرم که از شرکت اقشار (معمولاً از طریق شرکت مدیریت دارایی) دریافت می‌شود، اطلاعات کلیدی مانند هزینه‌های اقشار، هرگونه بدهی معوقه واحد، عوارض ویژه آتی، مبلغ در صندوق ذخیره احتمالی، هرگونه دعوای طبقاتی و رونوشتی از بودجه جاری و قوانین/آیین‌نامه‌ها را ارائه می‌دهد. اغلب، مشاور املاک فروشنده هنگام فهرست کردن ملک، فرم B را دریافت می کند. مطمئن شوید که فرم B نسبتاً جدید دارید و آن را مرور کنید. به هرگونه ذکر عوارض ویژه (تصویب شده یا در حال انتظار) توجه کنید - اینکه چه کسی آنها را پرداخت می کند بستگی به زمان دارد (در صورت تایید قبل از بسته شدن، معمولاً فروشنده هر بخشی را قبل از بسته شدن می پردازد و خریدار قسمت های سررسید را پس از آن می پردازد، طبق قانون دارایی طبقه s.109) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). همچنین توجه داشته باشید که دکه پارکینگ یا قفسه انباری به عنوان دارایی مشترک، دارایی مشترک محدود یا زمین های جداگانه درج شده است.
• استراتا فرم F (گواهی پرداخت): این هست برای بسته شدن لازم است. فرم F گواهی بر اساس قانون دارایی طبقه است که گواهی می دهد تمام هزینه ها و پول های بدهکار توسط فروشنده به اقشار پرداخت می شود (یا بیان می کند که چه چیزی بدهکار است) - بدون آن، اداره مالکیت زمین انتقالی را ثبت نخواهد کرد از اقشار زیادی فروشنده (معمولاً از طریق وکیل خود) باید ظرف 60 روز قبل از بسته شدن، فرم F را از شرکت لایه دریافت کند. به عنوان حامل خریدار، شما باید اصرار بر دریافت فرم F از طرف فروشنده قبل یا هنگام بسته شدن از طرف فروشنده، شما باید آن را از مدیریت اقشار حدود یک یا دو هفته قبل از تکمیل درخواست کنید (اغلب هزینه ای وجود دارد). اطمینان حاصل کنید که تاریخ فرم F ظرف 60 روز پس از ثبت نام است و موجودی 0 دلاری را نشان می دهد (یا فقط هزینه هایی که از فروش پرداخت می شود). شما این فرم F را با اسناد انتقال به LTSA ارسال خواهید کرد (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام) اگر عنوان خریدار را ثبت می کنید. (کپی فکس یا اسکن شده فرم F برای بایگانی قابل قبول است، بدون نیاز به اصل در بایگانی الکترونیکی).
• آیین نامه، صورتجلسه مالی: در حالی که مستقیماً مسئولیت شما برای بررسی برای انتقال نیست، اما توجه داشته باشید که آیا قرارداد معامله را منوط به تأیید اسناد طبقات توسط خریدار کرده است. اگر آنها را دارید، مطمئن شوید که به خریدار ارائه شده است. هر گونه اطلاعات مهم (به عنوان مثال، مالیات یا دادخواست بزرگ آینده) می تواند بر معامله تأثیر بگذارد - اگر دیر کشف شد، به وکیل هشدار دهید.
• تعدیل هزینه های لایه: هزینه های نگهداری لایه از تاریخ تعدیل تعدیل می شود. هزینه ماهانه را تعیین کنید و اینکه آیا فروشنده برای ماه تکمیل پیش پرداخت کرده است یا خیر. به عنوان مثال، اگر تکمیل در اواسط ماه باشد و فروشنده تمام کارمزدهای طبقات ماه را پرداخت کرده باشد، خریدار نسبت به فروشنده از اتمام تا پایان ماه به فروشنده بدهکار است (و سپس کارمزد ماه بعد را پرداخت خواهد کرد). این را در بیانیه تعدیل ها لحاظ کنید.
• عوارض ویژه: اگر عوارض خاصی بود تایید کرد قبل از تاریخ تعدیل، قسمت مالیات قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین توسط قانون تعیین می شود: فروشنده اقساط سررسید را تا تاریخ بسته شدن می پردازد و خریدار اقساط سررسید را پس از بسته شدن می پردازد.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). این را به وضوح در تنظیمات (و احتمالاً در الحاقیه قرارداد برای جلوگیری از سردرگمی) منعکس کنید. اگر مالیاتی پیشنهاد شده باشد اما هنوز تأیید نشده باشد، معمولاً تعدیل نمی‌شود – اما خریدار باید بداند که در صورت تصویب آن پس از بسته شدن ممکن است آن را تحمل کند. این سناریوها می توانند پیچیده باشند. برای هر گونه ابهام با وکیل مشورت کنید.

مدیریت اسناد اقشار مربوط به تضمین است مسائل مالی اقشار روشن است و خریدار از هر یک از بدهی های فروشنده به اقشار مصون است. همیشه گواهی فرم F را دریافت کنید و هرگونه تعدیل هزینه یا تعدیل مالیات را در اظهارات خود لحاظ کنید (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام).

2.5 دستورالعمل وام مسکن و تخلیه هزینه ها

در اکثر معاملات خرید، خریدار یک را دریافت می کند وام مسکن جدید، و در اکثر فروش ها، فروشنده دارای یک وام مسکن موجود یا خط اعتباری برای تخلیه. هماهنگی اینها بخش عمده ای از انتقال است.

• اقدام برای وام مسکن جدید خریدار: اگر دفتر وکالت شما برای خریدار عمل می کند، اغلب برای وام دهنده او نیز اقدام می کنید (بیشتر وام دهندگان مشاور جداگانه ای برای وام مسکن مسکونی نمی فرستند). پس از تایید وام مسکن، باید دریافت کنید دستورالعمل وام مسکن از وام دهنده یا دلال این جزئیات الزامات وام دهنده و شرایط وام مسکن را شرح می دهد. پس از دریافت:
  • بررسی شرایط وام دهنده: دستورالعمل ها شرایط تأمین مالی را فهرست می کنند. موارد متداول عبارتند از: بیمه آتش سوزی در ملکی که وام دهنده را به عنوان گیرنده خسارت نام می برد، عنوان بدون ضمانت های مشخص شده (به جز رهن جدید و شاید حق ارتفاق های موجود)، مالیات نقل و انتقال اموال پرداخت شده، و گاهی اوقات تأیید پیش پرداخت خریدار. اطمینان حاصل کنید که شما یا مشتری می توانید با بستن هر یک از شرایط را برآورده کنید. به عنوان مثال، بیمه - برای مشتری یک یادآوری ارسال کنید تا یک صحافی بیمه برای خانه جدید با حداقل پوششی که وام دهنده نیاز دارد، پس از اتمام کامل شود. بیمه عنوان - برخی از وام دهندگان به بیمه نامه نیاز دارند. اگر چنین است، باید یک بیمه نامه عنوان کنید (یا گاهی اوقات، اگر وام دهنده آن را بپذیرد، یک نامه نظر پروتکل انتقال جامعه حقوقی غربی می تواند جایگزین شود).
  • تهیه اسناد وام مسکن: پیش نویس فرم B وام مسکن (فرم استاندارد شده عنوان زمین برای هزینه وام مسکن). فرم های عنوان زمین BC اکنون از طریق Web Filing انجام می شود - شما مشخصات وام مسکن (اصالت، نرخ بهره، تاریخ پرداخت، مدت و غیره) را به صورت آنلاین وارد کرده و فرم B را برای اجرا ایجاد می کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). علاوه بر این، وام دهندگان معمولاً از وام گیرنده می خواهند که یک را امضا کند تعهدنامه وام مسکن یا قرارداد قرض الحسنه و انواع مختلف اظهارات افشاگری (به عنوان مثال در مورد هزینه وام گرفتن) (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). اینها اغلب همراه با دستورالعمل ها هستند. تمام این اسناد را برای قرار امضای خریدار آماده کنید.
  • توضیح دهید و امضا کنید: هنگام ملاقات با خریدار، هر سند رهنی را به زبان ساده توضیح دهید قبل از اینکه امضا کنند (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). به عنوان مثال، تأیید کنید که آنها شرایط کلیدی وام مسکن را درک می کنند: مبلغ اصلی، نرخ بهره، برنامه پرداخت، هرگونه امتیاز یا جریمه پیش پرداخت و غیره. از آنها بخواهید فرم B را امضا کنند (شما به عنوان وکیل/دفتر اسناد رسمی بعداً به عنوان شاهد/مأمور هنگام اجرای برای مالکیت زمین امضا می کنید) و تمام اسناد وام دهنده را امضا کنید. همچنین از خریدار بخواهید مجوزی را امضا کند که به شما امکان می دهد وجوه (جهت پرداخت) را طبق بیانیه تعدیل ها پرداخت کنید. پس از امضا، شما شاهد امضای خود را در فرم B و سپس امضای دیجیتال خود را هنگام ثبت آن اعمال کنید و گواهی کنید که شاهد آن هستید (اطلاعات بیشتر در مورد اجرا در بخش مقررات).
  • شرایط اعتماد با وام دهنده: اکثر وام دهندگان وام مسکن را در تاریخ تکمیل (یا روز قبل از آن) از طریق انتقال سیمی یا الکترونیکی به حساب امانی شرکت حقوقی شما تأمین می کنند. آنها این کار را با شرایط اعتماد انجام می دهند - اساساً، شما تعهد داده اید که از وجوه فقط برای تکمیل این خرید و پرداخت های مربوطه (PTT، هزینه ها) استفاده کنید و وام مسکن را در اولویت اول ثبت کنید. کاملا مطمئن باشید الزامات اولویت برآورده می شوند: هیچ هزینه جدید دیگری پیش از وام مسکن پنهان نخواهد شد. شما این را با کنترل دستور بایگانی در Land Title تضمین می‌کنید (انتقال و وام مسکن جدید با هم انجام می‌شوند، وام مسکن بلافاصله پس از انتقال ثبت می‌شود، به این معنی که وام مسکن روی عنوان جدید تنها پشت خود انتقال عنوان است). پس از ثبت نام، شما یک وام دهنده را ارسال می کنید بسته گزارش (معمولاً مورد نیاز است، از جمله یک کپی از وام مسکن ثبت شده، عنوانی که وام مسکن آنها را نشان می دهد، مدرک بیمه، و گزارش نهایی وکیل شما).
• اقدام برای تخلیه وام مسکن فروشنده: اگر مشتری شما فروشنده است، یا اگر پرداخت وام مسکن فروشنده را در خرید انجام می دهید، باید اطمینان حاصل کنید که هزینه های موجود پرداخت می شود تا خریدار صاحب عنوان واضح شود. مراحل:
  • درخواست اظهارنامه پرداخت: در اوایل، از فروشنده اطلاعاتی در مورد وام مسکن یا خطوط اعتباری در عنوان (نام وام دهنده و شماره حساب) بخواهید. با مجوز فروشنده، سفارش دهید اظهارات پرداخت از هر وام دهنده بانک ها اغلب به چند روز برای تولید آنها نیاز دارند. صورت‌حساب پرداخت مبلغ دقیق مورد نیاز برای پرداخت کامل وام مسکن را از تاریخ تکمیل (شامل هرگونه بهره، هزینه‌های تخلیه و جریمه‌های پیش‌پرداخت در صورت وجود) نشان می‌دهد. حواستان باشد اقلام تعهدی بهره روزانه - اگر بسته شدن با تاخیر انجام شود، مبالغ تغییر می کند.
  • سند ترخیص: در BC، انتشار استاندارد برای اتهامات عنوان شده است فرم ج - انتشار، که با امضای وام دهنده و ثبت آن، هزینه از عنوان حذف می شود. اکثر وام دهندگان نهادی (بانک ها، اتحادیه های اعتباری) پس از دریافت پرداخت، فرم C را خودشان تهیه و امضا می کنند - برخی فرم C امضا شده را برای ثبت نام برای شما ارسال می کنند، برخی دیگر آن را به صورت الکترونیکی در انتهای خود ثبت می کنند. اگر وام دهنده سند ترخیص را برای شما ارسال کرد، بررسی کنید که به درستی امضا شده و دارای تاریخ باشد. اگر قرار نیست با بسته شدن وارد شود، به تعهداتی متکی خواهید بود که پس از پرداخت ارائه می شود.
  • تعهدات برای تخلیه: رایج است که در زمان تکمیل، تسویه وام مسکن فروشنده هنوز در دست نیست. در چنین مواردی، وکیل خریدار وجوه را نگه می دارد یا به آن عمل می کند تعهدات: معمولاً وکیل فروشنده متعهد می شود که وام مسکن را از محل فروش و به در اسرع وقت ترخیص را دریافت و ثبت کنید پس از بسته شدن این تعهدات معمولاً در مبادله نامه امانی وکیل لحاظ می شود. به‌عنوان انتقال‌دهنده، برای پیگیری هرگونه ترخیص برجسته پس از بسته شدن، تا زمانی که آن را ثبت شده و عنوان واضحی مشاهده کنید، یادداشت کنید.
  • از ثبت ترخیص اطمینان حاصل کنید: پس از پرداخت وام مسکن در پایان، برای تخلیه نظارت کنید. اگر مسئولیت ثبت آن را دارید، فرم C را از طریق تشکیل پرونده الکترونیکی ارسال کنید. پس از ثبت نام، یک جستجوی سریع عنوان انجام دهید تا تأیید کنید که وام مسکن از بین رفته است. اگر پرداخت را به بانکی پست کرده‌اید و آن‌ها تخلیه را انجام می‌دهند، باید چند هفته دیگر آن را بررسی کنید - اگر در زمان معقولی پرداخت نشد، وام‌دهنده را تعقیب کنید. به یاد داشته باشید، فایل به طور کامل کامل نمی شود تا زمانی که هزینه های فروشنده کاهش یابد و خریدار آن چیزی را دارد که بر سر آن چانه زده اند (عنوان روشن).
  • گزارش به فروشنده: اگر برای فروشنده اقدام می کنید، در گزارش نهایی خود تأیید کنید که وام مسکن او به طور کامل پرداخت شده است و یا تخلیه شده یا در حال انجام است. تنها پس از محاسبه تمام پرداخت‌ها، درآمدهای مازاد فروش را طبق دستور فروشنده در اختیار فروشنده قرار دهید.
• سایر حق‌الزحمه‌ها: همچنین ممکن است فروشنده نیاز داشته باشد که سایر تعهدات را از بین ببرد واگذاری اجاره، حکم، یا حق حبس سازندگان. روند مشابه است: نامه های پرداخت یا ترخیص را دریافت کنید و آزادسازی ها را ثبت کنید. به‌عنوان مثال، حق حبس‌های سازندگان ممکن است به بازپرداخت بر اساس قانون حق مالکیت سازندگان یا حکم دادگاه نیاز داشته باشند. طلبکاران ممکن است الف انتشار قابل ثبت یک بار پرداخت شد همیشه این موارد را با احتیاط انجام دهید و اطمینان حاصل کنید که بودجه برای پاک کردن آنها در بیانیه ها تخصیص داده شده است.

با مدیریت مؤثر دستورالعمل‌های وام مسکن برای خریدار و تخلیه برای فروشنده، تضمین می‌کنید که در روز بسته شدن پول به درستی حرکت می کند و عنوان جدید خریدار تمیز است (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام) (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). هرگز فراموش نکنید: وکیل خریدار باید وجوه فروش را به فروشنده پرداخت نکنید تا زمانی که اطمینان حاصل شود که تمام هزینه های قبلی پرداخت خواهد شد. این اطمینان از برخورد شما با این اتهامات و ارائه تعهدات یا مدارک لازم حاصل می شود.

2.6 خلاصه بیانیه های تعدیل ها و وجوه

La بیانیه تعدیل ها یک خلاصه مالی است که مبلغ دقیقی را که خریدار باید بپردازد و نحوه توزیع آن وجوه محاسبه می کند. به طور معمول، دو بیانیه وجود دارد: یکی از دیدگاه خریدار و دیگری از دیدگاه فروشنده، که باید همدیگر را منعکس کنند (به جز تفاوت‌های جزئی مانند یکی نشان دهنده بدهی در مقابل اعتبار). آماده سازی تنظیمات واضح و دقیق حیاتی است.

• سابقه و هدف: بیانیه تعدیل ها با قیمت خرید شروع می شود و سپس موارد مختلفی را اضافه یا کم می کند تنظیمات (مقدارهای متناسب با مالیات و غیره) برای تعیین موجودی قابل پرداخت توسط خریدار در هنگام بسته شدن این تضمین می کند که هر یک از طرفین سهم خود را از هزینه ها تا تاریخ بسته شدن پرداخت می کند. همچنین شامل سپرده ها و سایر اعتبارات می شود. اساساً پاسخ می دهد: "چگونه از قیمت خرید قرارداد به مبلغ نهایی که خریدار باید روی میز بیاورد برسیم و این پول کجا می رود؟"
• فرمت: از الگوی استاندارد شرکت خود استفاده کنید. لیست کنید قیمت خرید به عنوان اعتبار به فروشنده (بدهی به خریدار). سپس تنظیمات را فهرست کنید. تنظیمات رایج شامل (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی):
  • سپرده: سپرده اولیه (که به صورت امانی نگهداری می شود، معمولاً توسط کارگزاری املاک) به خریدار واریز می شود (آنها قبلاً آن قسمت را پرداخت کرده اند) و به همان نسبت از بدهی خریدار به فروشنده کسر می شود. به عنوان مثال، "سپرده پرداختی کمتر: X دلار".
  • تعدیل مالیات بر دارایی: اگر فروشنده مالیات‌های پیش‌پرداخت را فراتر از تاریخ تعدیل پرداخت کرده است، «مالیات بر دارایی (1 ژانویه تا [تاریخ تکمیل]) – Y $» را به عنوان اعتبار به فروشنده اضافه کنید. اگر پرداخت نشد و خریدار پرداخت خواهد کرد، در عوض سهمی را که فروشنده بدهکار است به خریدار اعتبار می دهد. (برای نحوه محاسبه به بخش 2.3 مراجعه کنید.) دوره ای را که تعدیل پوشش می دهد به وضوح مشخص کنید.
  • تنظیم خدمات: در صورت وجود، برای هر گونه خدمات آب و برق اندازه گیری شده، یا مواردی مانند هزینه های پیش پرداخت شده، اجاره، یا پروپان در مخزن تنظیم کنید. اغلب، مالیات بر دارایی و گاهی اوقات خدمات شهری (آب / زباله) تنظیم می شوند. اگر صورتحساب آب و برق به صورت سالانه یا شش ماهه صادر می شود و بخشی از آن به دوره مالکیت طرف مقابل می رسد، مالیات را به طور مشابه تنظیم کنید.
  • هزینه های لایه: در صورت نیاز، هزینه ماهانه را تنظیم کنید (به عنوان مثال، "هزینه های طبقات برای [ماه] از [تاریخ] تا [تاریخ]").
  • اجاره و ودیعه خسارت: اگر ملک مستاجر دارد و خریدار اجاره را به عهده می گیرد، برای هر اجاره ای که برای دوره پس از بسته شدن (خریدار اعتباری) و انتقال سپرده تضمینی پرداخت می شود، تعدیل کنید. سپرده تضمینی به اضافه سود باید به خریدار داده شود، بنابراین می توانید آن را به عنوان اعتباری برای خریدار/ فروشنده بدهکار در صورت حساب منعکس کنید یا آن را خارج از تعدیل از طریق تعهدات انجام دهید.
  • اعتبار فروشنده: گاهی اوقات فروشنده با پرداخت اعتبار پایانی موافقت می کند (مثلاً 5,000 دلار برای تعمیرات). این به عنوان یک اعتبار برای خریدار ظاهر می شود (کاهش مبلغ پرداختی خریدار).
  • ارزش لوازم خانگی یا Chattel: معمولاً به طور جداگانه ارزش گذاری نمی شود (در قیمت گنجانده شده است)، اما در صورت هرگونه تعدیل قیمت توافق شده برای کالاهای همراه (نادر)، به آن توجه کنید. اگر هر خانه ای مشمول مالیات فروش است (به عنوان مثال، PST برای یک کالای با ارزش مانند یک خانه مدولار)، آن را حساب کنید. معمولاً مسئله ای نیست.
  • GST: بیشتر فروش های مسکونی استفاده شده از GST معاف هستند. اگر GST میکند اعمال می شود (ساخت و ساز جدید یا خانه های کاملاً بازسازی شده، یا تلنگر توسط سازنده)، در قرارداد باید مشخص شود که آیا قیمت شامل GST است یا خیر. اگر GST علاوه بر این قابل پرداخت است، یک خط برای GST در قیمت خرید (5٪) اضافه کنید و معمولاً به فروشنده ای که به CRA حواله می کند پرداخت می شود. اگر GST گنجانده شده است، ممکن است در یادداشت ها «قیمت خرید شامل GST است» را یادداشت کنید. برای خانه‌های جدید که خریدار درخواست تخفیف GST جدید مسکن را دارد، معمولاً سازنده آن را انجام می‌دهد - معمولاً در صورت‌حساب حمل‌ونقل انجام نمی‌شود، به جز برای اطمینان از اینکه هر گونه GST خالص قابل پرداخت در آن گنجانده شده است.
  • مالیات انتقال ملک بخشی از تعدیل بین خریدار/فروشنده نیست (مالیاتی است که توسط خریدار به طور جداگانه به دولت پرداخت می شود)، بنابراین این کار را انجام می دهد. نه در بیانیه تعدیل ها ظاهر می شود. با این حال، بر عهده شما خواهد بود خلاصه تراکنش یا آشتی اعتماد.
  • هزینه های قانونی و پرداخت ها: این نه در بیانیه بین خریدار و فروشنده هر یک از طرفین به طور جداگانه به وکیل خود پرداخت می کنند. (گاهی اوقات تعدیل ها شامل یک مورد برای "Law Society Levy" یا سایر هزینه های عجیب و غریب بر اساس توافق است، اما این غیرعادی است).
• محاسبه موجودی: پس از فهرست کردن تمام بدهی ها و اعتبارات، مقدار را محاسبه کنید موجودی قابل پرداخت توسط خریدار (در اظهارات خریدار، این چیزی است که وکیل خریدار باید از خریدار و وام دهنده ارائه کند). در بیانیه فروشنده، این خواهد بود موجودی باید از خریدار دریافت شود. اینها باید مطابقت داشته باشند. این مبلغ، به اضافه سپرده ای که قبلا پرداخت شده است، برابر با قیمت خرید به اضافه/منهای تعدیل است. حسابی را دوبار بررسی کنید و در صورت امکان از همکار خود بخواهید. از تعادل بیانیه ها اطمینان حاصل کنید - یعنی کل اعتبار خریدار برابر با کل بدهی فروشنده است و بالعکس (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
• اظهارات برای هر دو طرف: آماده یک بیانیه برای خریدار و یکی برای فروشنده. آنها منعکس کننده یکدیگر هستند اما از هر منظر ارائه می شوند. بیانیه خریدار با قیمت خرید شروع می شود (بدهی که بدهی دارد) و مبلغ سپرده را کم می کند و تعدیلاتی را اضافه/کاهش می کند تا نشان دهد هنوز چه چیزی بدهکار است. فروشنده با قیمت خرید (اعتباری به فروشنده) شروع می‌شود و سپس سپرده (که معمولاً از طریق کارگزاری دریافت کرده‌اند) و تنظیماتی را نشان می‌دهد تا نشان دهد واقعاً چه چیزی در هنگام بسته شدن دریافت خواهد کرد. در عمل، اغلب فقط یک عبارت ترکیبی ساخته و به اشتراک گذاشته می شود، اما برای شفافیت فایل و مشتری، انجام هر دو حالت خوب است.
• نکات بیانیه ها و دستورالعمل های پرداخت: رایج است که شامل شود "یادداشت ها" یا "برنامه پرداخت ها" زیر تنظیمات این بخش برای روشن شدن نحوه حرکت وجوه مهم است. به عنوان مثال، یادداشت ها ممکن است بیان کنند:موجودی قابل پرداخت توسط خریدار به شرح زیر پرداخت خواهد شد: ____ دلار به [وکیل فروشنده] به صورت امانی در تاریخ تکمیل، طبق تعهدات. ____ دلار به شهر __ برای معوقه مالیات بر دارایی؛ ____ دلار به [Strata Corp] برای فرم F و تعدیل هزینه طبقه. باقیمانده ____ دلار به فروشنده."این اساسا یک است جهت پرداخت و تضمین می کند که همه از نحوه پرداخت وجوه آگاه هستند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). در عوض ممکن است یک جداگانه تهیه کنید امانت نامه وکیل جزئیات پرداخت ها (به ویژه در سمت فروشنده). برای خریدار، اگر در حال رسیدگی به وام مسکن هستید، یک را تهیه می کنید آشتی اعتماد یا بیانیه «در/خارج». که وجوه در (سپرده، رهن، وجه نقد خریدار) و وجوه خارج شده (به وکیل فروشنده، پرداخت PTT، پرداخت هزینه های شما و غیره) را نشان می دهد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). این بیانیه ورودی/خروجی اغلب داخلی است، اما برخی از حقوقدانان آن را به اشتراک می گذارند. این یک تمرین خوب برای اطمینان است هر دلار حساب می شود.
• بازدارندگی های ویژه: اگر بازدارنده‌ای مورد نیاز است، آن‌ها را در بیانیه تعدیل‌ها فهرست کنید یا در یادداشت‌ها روشن کنید. بازدارندگی های رایج:
  • بازپرداخت مالیاتی غیر مقیم: اگر فروشنده غیر مقیم کانادا باشد، خریدار باید بخشی از قیمت فروش (معمولاً 25٪ یا بیشتر) را تا زمانی که فروشنده یک گواهی ترخیص از CRA برای مالیات بر عایدی سرمایه ارائه دهد، عقب نگه دارد. این امر توسط قانون مالیات بر درآمد s.116 الزامی شده است. اگر قابل اجرا باشد، این مقدار بازپرداخت باید به وضوح ذکر شود (اغلب به عنوان یک یادداشت به جای تعدیل، زیرا در واقع تعدیل قیمت نیست، بلکه به معنای توقیف موقت وجوه است). ممکن است یادداشتی را مشاهده کنید: "XX,XXX$ باید در امانت نگه داشته شود و در انتظار گواهی ترخیص CRA به دلیل فروشنده غیر مقیم باشد" (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). همچنین اطمینان حاصل کنید که فروشنده علامت a اعلامیه قانونی اقامت تأیید مقیم یا غیر مقیم بودن (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) – برای پرونده به آن نیاز دارید (و اگر ساکن نباشید، دستورالعمل های وکیل را در مورد تنظیم بازپرداخت در امانت دنبال خواهید کرد).
  • بازدارندگی Builder's Lien: اگر ملک به تازگی ساخته یا بازسازی شده است، در صورت لزوم، تحت قانون حق مالکیت سازندگان (معمولاً 10٪ از هزینه ساخت و ساز برای 55 روز) عقب نشینی کنید. فروش خانه های جدید معمولاً این کار را از طریق قرارداد انجام می دهند. در صورت نیاز، هرگونه بازدارندگی را درج کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
  • توقف تعمیر یا تکمیل: گاهی اوقات، خریدار و فروشنده توافق می کنند که مقداری وجوه را برای تعمیرات پس از بسته شدن به امانت بگذارند (به عنوان مثال، فروشنده برای تکمیل برخی از کارها پس از بسته شدن). اگر معامله شما چنین است، مقدار و شرایط را در امانت نامه به وضوح یادداشت کنید.
• بررسی و تایید: پیش نویس بیانیه های تعدیل ها را برای وکیل دیگر ارسال کنید چند روز قبل از بسته شدن برای تایید. هر دو طرف باید توافق کنند که درست می گویند. این معمولا از طریق ایمیل اتفاق می افتد - شما پیش نویس خود را ارسال می کنید، آنها با ارقام خود بررسی می کنند. اگر مغایرتی دارید آن را برطرف کنید. اختلافات رایج ممکن است تفاوت جزئی مبلغ مالیات یا تعدیل فراموش شده باشد. پس از توافق، هر وکیل از موکل خود می خواهد آنها را امضا کند یا تأیید کند (مشتریان اغلب تنظیمات را در قرار ملاقات امضا امضا می کنند). همچنین از مشتری بخواهید هر کدام را امضا کند جهت پرداخت اگر شرکت شما از طرف خود وجوهی را پرداخت می کند (مثلاً فروشنده به شما دستور می دهد وام مسکن، کمیسیون املاک و غیره، درآمدهای خارج از فروش را بپردازید). بیانیه فروشنده ممکن است کسر کمیسیون قابل پرداخت به مسکن را ذکر کند - اگرچه اغلب کارمزد توسط کارگزار از سپرده انجام می شود، اما بستگی به منطقه دارد. اگر قرار است کمیسیون از محل درآمد پرداخت شود، آنها را در صورتحساب فروشنده درج کنید و از فروشنده دستور کتبی دریافت کنید تا حساب امانی کارگزاری املاک را پرداخت کند.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (از آنجایی که وکیل نمی تواند بدون رضایت فروشنده به شخص ثالثی مانند ملکی پرداخت کند).

با تهیه دقیق صورت‌های تعدیلات با تمام اعتبارات و بدهی‌های مناسب (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) شما اطمینان حاصل می کنید تسویه مالی صحیح است تا یک پنی. این امر در برابر اختلافات پس از بسته شدن محافظت می کند. هم خریدار و هم فروشنده از یک خلاصه واضح که نشان می دهد چگونه به ارقام نهایی رسیده اید، قدردانی خواهند کرد.

2.7 بسته شدن اسناد

اسناد خاتمه، اوراق قانونی هستند که عملاً انتقال مالکیت و تسویه معامله را انجام می دهند. تا زمان تکمیل، شما تمام مدارک لازم برای امضا را آماده و جمع آوری خواهید کرد. در زیر لیستی از اسناد انتقال استاندارد در BC و نحوه رسیدگی به آنها آورده شده است:

• فرم A – انتقال مالکیت آزاد: این فرم عنوان زمین است که مالکیت را از فروشنده به خریدار منتقل می کند. توسط وکیل خریدار (یا حمل‌ونقل) تهیه می‌شود و باید توسط همه فروشنده یا فروشنده‌ها امضا شده و توسط یک مقام مجاز (وکیل، سردفتر، یا مامور سوگندنامه) گواهی شود. با ظهور پرونده الکترونیکی، شما یک انتقال فرم A را از طریق LTSA ایجاد خواهید کرد بایگانی وب سیستم (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). نام فروشنده‌ها (همانطور که در عنوان نشان داده می‌شود) و خریداران (اطمینان حاصل کنید که املای صحیح و اسامی کامل را وارد کنید، و اگر چند خریدار وجود دارد، در صورت دستور، تقسیم اجاره مشترک در مقابل مستاجران مشترک را مشخص کنید). همچنین مشخصات قانونی و شناسه بسته و مبلغ پرداختی (قیمت پرداختی) را وارد کنید. پس از تکمیل فرم وب، یک را چاپ کنید کپی اجرا برای امضا هر فروشنده با حضور وکیل/دفتر اسناد رسمی که بخش شاهد (گواهی افسر) را در فرم تکمیل می کند امضا می کند. اطمینان حاصل کنید که فرم A دارای تاریخ و امضا با جوهر، با ذکر نام کامل، آدرس و ظرفیت افسر شاهد است. (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). پس از اعدام، شما (به عنوان وکیل ارائه دهنده) این کار را انجام خواهید داد امضای دیجیتالی فرم الکترونیکی برای تأیید داشتن اصل امضا شده (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). سپس فرم A در تاریخ تکمیل آماده ثبت نام است.
  • نکته: «اجاره» مالکان جدید را در فرم الف دوباره بررسی کنید. اگر خریداران زوج متاهل هستند، اجاره مشترک رایج است (به طوری که اگر یکی بمیرد، دیگری با بازمانده شدن صاحب عنوان شود). اگر در قرارداد مشخص نشده است، با خریدار توضیح دهید. اگر مستاجران مشترک هستند، مطمئن شوید که سهام دقیق (مثلاً 50/50 یا غیره) مشخص شده است. برای هر سناریو غیرعادی مانند تغییر نام (شناسه فروشنده در مقابل نام عنوان)، از فروشنده بخواهید دقیقاً همانطور که روی عنوان است امضا کند و احتمالاً در صورت نیاز یک سوگند هویت تهیه کند.
• فرم ب – وام مسکن: اگر خریدار ملک را رهن کند، فرم B هزینه ای است که در مقابل عنوان جدید خریدار به نفع وام دهنده ثبت می شود. از طریق Web Filing مشابه فرم A تهیه شده است. شما به تمام مشخصات وام مسکن از دستورالعمل های وام دهنده (نرخ بهره، مدت، تاریخ پرداخت، نام قانونی وام دهنده و غیره) نیاز دارید. پس از تولید کپی اجرای فرم B، آن را امضا می کند وام گیرنده (خریدار) و توسط شما (یا یک افسر دیگر) در قرار ملاقات امضا (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). اطمینان حاصل کنید که همه وام گیرندگان امضا کرده و بخش افسر شما کامل است. شما آن را به صورت دیجیتالی برای ارسال امضا می کنید. توجه: شما انجام می دهید نه نیاز به امضای وام دهنده در فرم B. امضای وام گیرنده و گواهی وکیل برای ثبت مالکیت زمین کافی است. همچنین، هر مورد مرتبط را پیوست یا وارد کنید شرایط استاندارد وام مسکن شماره پرونده یا شرایط ویژه - اکثر بانک ها شرایط استاندارد (عددی مانند MT###) را به جای پیوستن ده ها صفحه به آنها ارجاع داده اند. اگر شرایط یا زمانبندی های سفارشی وجود دارد (گاهی اوقات برای وام دهندگان خصوصی)، آن ها باید به عنوان پیوست الکترونیکی در پرونده پیوست شوند.
• اظهارنامه مالیات انتقال ملک (PTT): خریدار باید BC را بپردازد مالیات انتقال ملک (مگر معافیت) هنگام ثبت انتقال. از سال 2020، بازده PTT به صورت الکترونیکی از طریق سیستم مبتنی بر وب ثبت می شود - فرم های کاغذی PTT دیگر پذیرفته نمی شوند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). از طریق پورتال LTSA خود، فرم وب PTT (معمولاً هنگام ارسال انتقال در بسته ادغام می شود) را تکمیل می کنید و مالیات را محاسبه می کند. اظهارنامه PTT شامل جزئیاتی مانند نام کامل انتقال گیرندگان، شهروندی (در صورت وجود 20٪ مالیات خریدار خارجی اضافی)، قیمت خرید (ارزش منصفانه بازار) و هرگونه معافیت ادعایی (خریدار بار اول، خانه نوساز، انتقال خانواده و غیره) خواهد بود.
  • تشکیل پرونده و پرداخت: فرم وب PTT پس از بسته شدن ارسال می شود، و پرداخت به صورت الکترونیکی انجام می شود (سیستم Land Title حساب BC OnLine یا حساب امانی شرکت شما را برای مالیات کسر می کند) هنگامی که انتقال تسلیم شد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). مطمئن شوید که وجوه مربوط به PTT را در امانت خریدار دارید (اغلب توسط پیش پرداخت وام مسکن یا چک تایید شده خریدار پوشش داده می شود). خریدار باید فرم PTT را امضا کند (در فرم کاغذی قدیمی جایی برای امضای او وجود دارد؛ با تشکیل پرونده وب، از آنها بخواهید یک تأییدیه اطلاعات را امضا کنند). معافیت‌های رایج، مانند First Time Buyer، به خریدار نیاز دارد که واجد شرایط باشد - شما اطلاعات او را وارد می‌کنید و سیستم در صورت واجد شرایط بودن، معافیت را اعمال می‌کند. همیشه ریاضی را دوباره بررسی کنید: PTT استاندارد 1٪ در 200 هزار دلار اول، 2٪ در 200 تا 2 میلیون دلار، 3٪ برای 2 تا 3 میلیون دلار، و 5٪ برای هر ارزش بیش از 3 میلیون دلار (و مالیات خریدار خارجی اضافی در مناطق خاصی در صورت وجود). در صورتی که مشتری واجد شرایط معافیت باشد، با او تأیید کنید. یک کپی از اظهارنامه ثبت شده را برای سوابق خود نگه دارید.
• گواهی GST: اگر GST برای معامله اعمال شود (به عنوان مثال، فروش یک خانه جدید یا یک خانه کاملاً بازسازی شده توسط یک سازنده، یا بخش تجاری در یک واحد مسکونی/کار)، و خریدار یک ثبت نام کننده GST نیست، سپس معمولاً فروشنده GST را جمع آوری می کند. وکیل فروشنده اغلب یک «گواهی GST» ساده را برای امضای فروشنده آماده می‌کند و تأیید می‌کند که آیا GST قابل پرداخت است یا خیر. اغلب بیان می کند که تراکنش معاف از GST است (در صورت استفاده مسکونی) یا اگر GST قابل پرداخت باشد، یا در قیمت گنجانده شده است یا حواله خواهد شد. برای فروش مسکونی دست دوم، می توانید یک گواهی مبنی بر معافیت فروش از GST و از فروشنده بخواهید آن را امضا کند. اگر GST پرداخت می‌شود، مطمئن شوید که روش پرداخت (معمولاً به قیمت خرید اضافه می‌شود یا به‌صورت درج شده است) مشخص است. این سند بیشتر برای سوابق پرونده و برای راحتی خریدار است که GST بیشتری درخواست نخواهد شد. در ساخت‌های جدید، دفتر اسناد رسمی توسعه‌دهنده معمولاً بیانیه GST را مدیریت می‌کند.
• اعلامیه قانونی محل اقامت فروشنده: فروشنده باید یک اظهارنامه قانونی در مورد وضعیت اقامت خود برای اهداف مالیاتی کانادا امضا کند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). این به دلیل قانون مالیات بر درآمد الزامی است - اگر فروشنده غیر مقیم باشد، خریدار باید وجوه خود را برای مالیات بر عایدی سرمایه بالقوه نگه دارد. بیانیه معمولاً می‌گوید "من غیر مقیم کانادا به معنای بند 116 ITA نیستم" (به این معنی که آنها مقیم کانادا هستند). اگر فروشنده غیر مقیم باشد، اظهارنامه آن را بیان می کند و عقب نشینی را تصدیق می کند. اطمینان حاصل کنید که این اظهارنامه در مقابل یک کمیسیونر (معمولاً وکیل یا سردفتر) امضا شده است و آن را در پرونده نگه دارید. با مستند کردن وضعیت فروشنده، خریدار را از مسئولیت مالیات فروشنده محافظت می کند. اگر غیر مقیم هستید، شما به عنوان وکیل خریدار قطعا بازپرداخت مورد نیاز را اعمال خواهید کرد (اغلب حدود 25٪ از قیمت فروش، یا همانطور که توسط گواهی ترخیص فروشنده از CRA توصیه می شود) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
• تعهدات / جهت نامه پرداخت: اگر چه فرم های عنوان زمین، امانت نامه or تعهد نامه رد و بدل شده بین وکلا یک سند پایانی مهم است. به طور معمول، وکیل خریدار نامه‌ای را همراه با بسته نهایی اسناد به وکیل فروشنده ارسال می‌کند که در آن بیان می‌کند: «ما فرم A انتقال و پیش‌نویس بانک را به ارزش X دلار به صورت امانی ضمیمه می‌کنیم. تعهدات ما عبارتند از: ثبت انتقال (و رهن) تا تاریخ تکمیل. تا زمانی که عنوان به نام خریدار عاری از هرگونه محدودیت مالی نباشد، عواید فروش را به فروشنده واگذار نکند. کپی عنوان جدید و غیره را در اختیار وکیل فروشنده قرار دهد.» وکیل فروشنده در مقابل متعهد می شود که: «وجوه را در امانت نگه دارد، فقط زمانی که تعهدات خود را انجام دادید به فروشنده واگذار کنید. پرداخت وام مسکن فروشنده و ارائه تخلیه؛ ارائه کلید در اختیار داشتن؛ و غیره.» اینها تعهدات استاندارد توسط انجمن حقوق بریتیش کلمبیا و کانون وکلای کانادا توسعه یافته و اخیراً برای سناریوهای انتقال الکترونیکی وجوه به روز شده است.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). به عنوان یک انتقال دهنده، می توانید این نامه ها را برای بررسی وکیل تهیه کنید. بسیار مهم است که تعهدات تمام نکات لازم برای محافظت از هر دو طرف را پوشش دهند. پس از توافق، هر دو طرف از نظر قانونی به آنها متعهد هستند - شکست در یک تعهد یک سوء رفتار حرفه ای است. تعهدات متداول عبارتند از وکیل فروشنده که قول می‌دهد حواله امضا شده را با پیک بازگرداند و وکیل خریدار قول می‌دهد که آن را تا تاریخ تکمیل ثبت نمی‌کند و پس از انجام این کار بلافاصله وجه را پرداخت می‌کند. همیشه عبارت دقیقی را که شرکت شما ترجیح می دهد یا الگوی استاندارد را دنبال کنید. اگر قرار باشد وجوه به صورت الکترونیکی ارسال شود، ممکن است شرکت ها به جای پیش نویس بانکی به آن اشاره کنند.
• مدارک متفرقه: بسته به معامله، ممکن است اسناد اضافی وجود داشته باشد:
  • صحافی بیمه: سندی قانونی نیست که شما تهیه کرده اید، اما اطمینان حاصل کنید که خریدار در صورت نیاز یک تاییدیه بیمه ارائه می دهد (به خصوص اگر وام مسکن وجود داشته باشد). ممکن است لازم باشد یک کپی برای وام دهنده بفرستید.
  • عنوان بیمه نامه: اگر وام دهنده یا خریدار بیمه مالکیت دریافت می کند، شما بیمه نامه را ترتیب می دهید و از خریدار می خواهید درخواست/تصدیق نامه را امضا کند. خود بیمه نامه توسط بیمه گر صادر می شود، اما مدرک آن را نگه دارید.
  • فرم های افشا: اگر ملک یک واحد توسعه جدید است، ممکن است یک رسید بیانیه افشا (برای افشای توسعه‌دهندگان طبقاتی) وجود داشته باشد که خریدار باید آن را امضا کند - معمولاً زودتر با قرارداد انجام می‌شود.
  • رسید کلید: گاهی اوقات از طرف فروشنده تهیه می شود - تأیید زمان آزاد شدن کلیدها. به جای آن، اغلب به طور غیر رسمی توسط مشاوران املاک اداره می شود.
  • تصدیق تنظیم: هر دو طرف معمولا بیانیه تعدیل ها را برای تایید آن امضا می کنند.
  • فرم های انجمن حقوقی: اگر شرکت شما از چک لیست عملکرد انجمن حقوقی استفاده می‌کند، ممکن است فرم‌های داخلی (فرم شناسه مشتری، فرم‌های حسابداری اعتماد) داشته باشید – مطمئن شوید که این فرم‌ها برای انطباق کامل هستند اما بخشی از مبادله بسته نهایی نیستند.
• اجرای اسناد: ترتیب دهید قرار ملاقات خیلی قبل از تکمیل (معمولا 1-3 روز قبل از بسته شدن برای خریدار؛ فروشنده اغلب کمی زودتر امضا می کند تا اسناد را به وکیل خریدار برگرداند). در طول قرار ملاقات، هر سند و تأثیر آن را قبل از امضای مشتری توضیح دهید (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). به عنوان مثال، فروشنده را از طریق انتقال فرم A (که مالکیت آنها را منتقل می کند) و اهمیت اظهارنامه اقامت را طی کنید. خریدار را از طریق رهن و انتقال، راهنمایی کنید، با تاکید بر اینکه آنها هزینه قانونی را بر عهده می گیرند. این نه تنها به مشتری آموزش می دهد، بلکه به جلوگیری از اشتباهات کمک می کند (مثل اینکه مشتری متوجه املای اشتباه نام خود می شود، و غیره، که می توانید آن را برطرف کنید). پس از امضا، به درستی شاهد امضاها باشید (برای جزئیات الزامات اجرایی به بخش انطباق با مقررات مراجعه کنید). همانطور که در قوانین انجمن حقوقی هنگام اجرای اسناد مالکیت زمین الزامی است، اطمینان حاصل کنید که کپی‌هایی از کارت شناسایی عکس‌دار صادر شده توسط دولت از جلسه امضاء دارید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
  • برای مشتریان از راه دور: اگر طرفی نمی تواند در حضور شما امضا کند (مثلاً فروشنده خارج از شهر)، ممکن است لازم باشد با یک دفتر اسناد رسمی یا وکیل در آن مکان امضای خود را ترتیب دهید، یا از مقررات امضای از راه دور استفاده کنید (که تحت شرایط خاص، به ویژه پس از COVID-19 وجود دارد - بولتن های LTSA امکان مشاهده ویدیویی با رویه های خاص را فراهم می کند). همیشه از روش مناسب برای امضاهای خارج از دفتر پیروی کنید (شاهد باید هویت و سوگند را در صورت نیاز تأیید کند).

هنگامی که تمام اسناد امضا و مونتاژ شدند، شما آماده خواهید بود بسته بسته شدن را مبادله کنید با طرف مقابل و اقدام به تکمیل (پرونده و انتقال وجه). مرتب نگه داشتن اسناد (چک لیست کمک می کند) و بررسی مجدد (نام، تاریخ، امضا) از درگیری در آخرین لحظه جلوگیری می کند. مجموعه ای از اسناد بسته شدن که به درستی آماده شده اند افتخار حامل است - به این معنی که بسته شدن بدون درز در دسترس است.

---

3. ارتباط با اشخاص ثالث

انتقال یک تلاش گروهی است که فراتر از شما و مشتری شما است. شما باید با چندین شخص ثالث - کارگزاران املاک، دلالان وام مسکن یا بانک ها، اداره مالکیت زمین، شهرداری ها، و گاهی اوقات مدیران اقشار یا دیگران - برای جمع آوری اطلاعات و هماهنگی بسته شدن در ارتباط باشید. ارتباط موثر و به موقع با این طرف ها بسیار مهم است.

3.1 ارتباط با املاک

مسکن (نمایندگان املاک و مستغلات) اغلب اولین نقطه تماس در یک معامله هستند و تا زمان تملک درگیر هستند. ایجاد یک رابطه کاری خوب با مشاوران املاک درگیر می تواند بسیاری از مسائل را برطرف کند. نکات کلیدی تعامل عبارتند از:

• قرارداد و مدارک: مشاوران املاک معمولاً پس از حذف موضوع، قرارداد خرید و فروش امضا شده را در اختیار وکلا قرار می دهند. اگر بلافاصله پس از نگهداری آن را دریافت نکردید، برای ارسال آن با مشاور املاک پیگیری کنید. همچنین درخواست از Realtors هر بیانیه افشای اموال یا اصلاحات / الحاقیه ها. اغلب، هر دفتر (نماینده فهرست و فروش) یک کپی دارد. اطمینان حاصل کنید که دریافت می کنید نهایی نسخه کامل اجرا شده (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). املاک نیز می توانند عرضه کنند برگه لیست MLS و برگه ویژگی در صورت نیاز (مفید برای تأیید مواردی مانند گنجاندن یا اگر یک مجموعه حقوقی تبلیغ شده است - البته نه یک سند قانونی).
• هماهنگی اصلاحات: در صورت بروز هرگونه تغییر در معامله (تمدید تاریخ ها، تغییر در قیمت خرید، اعتبار تعمیرات و غیره)، معمولاً مشاورین املاک با این موارد مذاکره می کنند و یک الحاقیه برای امضا آماده می کنند. ارتباط باز خود را با مشاوران املاک حفظ کنید تا آخرین تغییراتی را نداشته باشید. به عنوان مثال، اگر خریدار و فروشنده موافقت کنند که تاریخ تکمیل را به تاخیر بیندازند، اغلب از طریق نمایندگان اطلاع رسانی می شود - مطمئن شوید که آنها به سرعت اصلاحیه کتبی را برای شما ارسال می کنند تا از تهیه اسناد با تاریخ اشتباه جلوگیری کنید.
• ترتیبات تملک: مالکیت (تعویض کلید) معمولاً توسط مشاوران املاک در تاریخ تملک (اغلب ظهر روز پس از اتمام، همانطور که در قرارداد ذکر شده است) انجام می شود. با این حال، آنها از وکلا راهنمایی می کنند که معامله بسته شده است. پس از انتقال عنوان و آزاد شدن وجوه، بلافاصله به مشاوران املاک اطلاع دهید تا بتوانند کلیدها را در اختیار خریدار قرار دهند. (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). معمولاً خریدار کلیدها را از دفتر نمایندگی فهرست برمی‌دارد. اگر در آخرین لحظه تاخیر در روز بسته شدن وجود دارد، هر چه زودتر به مشاوران املاک اطلاع دهید تا بتوانند زمان تعویض کلید را تنظیم کنند و انتظارات مشتریان را در مورد جابجایی مدیریت کنند.
• کمیسیون مسکن: معمولاً در قرارداد مقرر می شود که کمیسیون املاک از حساب امانی کارگزاری (که از طریق سپرده تأمین می شود) پرداخت می شود. رویه استاندارد در بریتیش کلمبیا این است که کارگزاری فهرست، سپرده را نگه می دارد و پس از تکمیل، کمیسیون را به کارگزاری های لیست و خریدار پرداخت می کند. با این حال، در برخی موارد، اگر سپرده کافی نبود یا به نحو دیگری ترتیب داده شده بود، ممکن است لازم باشد کمیسیون از محل درآمد فروش پرداخت شود. Realtors ممکن است جداگانه ارسال کنید بیانیه کمیسیون / فاکتور به وکلا در صورتی که انتظار پرداخت از طریق انتقال را داشته باشند. اگر چنین چیزی را دریافت کردید، آن را در مقابل قرارداد تأیید کنید و مطمئن شوید که فروشنده متوجه شده است که این کسر خواهد شد. سپس آن را در تعدیل ها یا تعهدات فروشنده قرار می دهید و کارگزاری را از درآمد حاصل از فروش بر اساس دستور فروشنده پرداخت می کنید. همیشه با مشاور املاک لیست نحوه رسیدگی به کمیسیون را توضیح دهید.
• منبع اطلاعات: مشاوران املاک می توانند منبع عالی اطلاعات عملی باشند. به عنوان مثال، اگر شما نیاز دارید PID یا توضیحات قانونی و عنوان زمین هنوز به روز نشده است (برای تقسیمات فرعی جدید و غیره)، مشاور املاک اغلب جزئیات را دارد. آنها همچنین ممکن است بدانند که آیا ملکی اخیرا مورد بررسی قرار گرفته است یا اینکه آیا قراردادهای ثبت نشده ای (مانند قراردادهای اجاره یا حق ارتفاق ثبت نشده) وجود دارد که باید بدانید. دریغ نکنید که اگر چیزی نامشخص است بپرسید.
• حرفه ای گری: ارتباطات با مشاورین املاک را حرفه ای و پاسخگو نگه دارید. آنها همچنین انتظارات مشتری را زیر سوال می برند و از به روز رسانی های به موقع قدردانی می کنند. به عنوان مثال، یک ایمیل سریع به هر دو مشاور املاک در روز تکمیل: "وجوه منتقل شده و عنوان ثبت شده است - کلیدها را می توان در اختیار خریدار قرار داد" بسیار مفید و بخشی از خدمات خوب است. برعکس، اگر مشکل غیرمنتظره ای پیش بیاید (مانند تاخیر کوتاه در ثبت نام)، اطلاع دادن به مشاوران املاک به آنها اجازه می دهد تا مشتریان را آرام کنند یا ترتیبات جابجایی را تنظیم کنند. مشاوران املاک اغلب مراحل فنی قانونی را درک نمی کنند، بنابراین به زبان ساده توضیح دهید ("ما با تاخیر اندکی در وجوه بانک مواجه شدیم، اما انتظار می رود امروز تکمیل شود - شما را در جریان خواهم گذاشت"). این همکاری از وحشت جلوگیری می کند و اعتماد همه را حفظ می کند.

به یاد داشته باشید که در حالی که وکلا/نقل‌دهنده‌ها بسته شدن قانونی را انجام می‌دهند، مشاوران املاک با نگه‌داشتن مشتری در تدارکات متحرک مدیریت می‌کنند – همکاری با یکدیگر تضمین می‌کند که مشتریان تجربه‌ای بی‌نقص را تجربه می‌کنند.

(عکس‌های کلید خانه، دانلود بهترین عکس‌های استوک رایگان کلید خانه و تصاویر HD) مشاورین املاک تحویل کلیدها را پس از تأیید کامل شدن بسته شدن هماهنگ می کنند (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). مطلع نگه داشتن نمایندگان از هرگونه تحولات روز پایانی، مالکیت یکپارچه را برای خریدار تضمین می کند.

3.2 ارتباط با کارگزاران وام مسکن

در اکثر خریدها، یک وجود دارد دلال وام مسکن یا بانک در تامین مالی به خریدار نقش دارد. برای فروش، شما با فروشنده تعامل خواهید داشت وام دهنده موجود برای تخلیه وام مسکن نکات کلیدی ارتباط:

• دستورالعمل دریافت وام مسکن: اگر یک کارگزار وام مسکن اغلب به عنوان واسطه بین وام دهنده و وام گیرنده عمل می کنند. کارگزار ممکن است به شما اطلاع دهد که شما به عنوان وکیل وام گیرنده انتخاب شده اید و دستورالعمل ها از بخش تامین مالی وام دهنده خواهد رسید. اگر چند هفته قبل از بسته شدن دستورالعمل‌های وام مسکن را مشاهده نکردید، با کارگزار پیگیری کنید تا مطمئن شوید همه چیز در مسیر درست است. کارگزاران گاهی اوقات می توانند وضعیت را با وام دهنده تسریع یا بررسی کنند. پس از رسیدن دستورالعمل‌ها، دریافت را به وام‌دهنده یا کارگزار تأیید کنید و هر مشکلی را مشخص کنید (به عنوان مثال، اگر وام دهنده چیزی غیرعادی درخواست کند، ممکن است از طریق کارگزار توضیح دهید).
• روشن کردن الزامات وام دهنده: اگر چیزی در دستورالعمل‌های وام‌دهنده نامشخص است (مثلاً وام‌دهنده یک تضمین عجیب یا سندی می‌خواهد که شما ندارید)، تماس بگیرید. اغلب دستورالعمل ها شامل نام/شماره تماس برای وام دهنده است پشتیبانی وکیل یا افسر تامین مالی به عنوان مثال، اگر وام دهنده انتظار دارد وام گیرنده سندی را که شما دریافت نکرده اید امضا کند، آن را بخواهید. یا اگر شرح حقوقی تغییر کرد (معمولاً با تقسیمات فرعی جدید)، به وام دهنده توصیه کنید که اسناد خود را اصلاح کند. ارتباط سریع با نماینده وام دهنده می تواند از تاخیر در تامین مالی جلوگیری کند. کارگزار را در جریان مسائل عمده نگه دارید، زیرا آنها برای تامین مالی وام سرمایه گذاری می کنند.
• گزارش به وام دهنده/کارگزار: پس از امضا، اگر وام دهنده نیاز به کپی از اسناد امضا شده یا بیمه قبل از تامین مالی دارد، در اسرع وقت آنها را ارسال کنید. بسیاری از وام دهندگان 3-5 روز قبل از بسته شدن بسته می خواهند. ممکن است کارگزار این موارد را به شما یادآوری کند. در روز تأمین مالی، اگر پول در زمان مورد انتظار دریافت نشد، فوراً با بخش تأمین مالی وام دهنده تماس بگیرید. وجوه وام مسکن معمولاً از طریق سیم یا انتقال الکترونیکی در اوایل روز تکمیل (یا بعدازظهر قبل از آن) دریافت می شود. اگر از ظهر گذشته است و بودجه ندارید، افزایش دهید - گاهی اوقات یک مرحله مدیریت از دست می‌رود و یک تماس سریع می‌تواند وجوه را آزاد کند. در صورت بروز مشکل در تامین مالی، کارگزار مشتری را در جریان بگذارید، زیرا آنها همچنین می توانند وام دهنده را از پایان خود خارج کنند.
• وام دهنده فروشنده (پرداخت و تخلیه): برای وام مسکن فروشنده، ارتباط با بخش پرداخت وام دهنده است. هنگامی که درخواست صورت‌حساب پرداخت می‌کنید، تمام اطلاعات (شماره رهن، ملک، نام وام‌گیرندگان) و فکس یا ایمیل خود را در اختیار آن‌ها قرار دهید. برخی از بانک های بزرگ درگاه های آنلاینی برای وکلا برای درخواست ترخیص دارند (به عنوان مثال، Scotiabank INFOlink، پورتال CMS RBC). در صورت موجود بودن از آنها برای پیگیری درخواست ها استفاده کنید. اگر یک هفته گذشت و اظهارنامه پرداخت نشد، با خط تلفن وکیل وام دهنده تماس بگیرید تا آن را تعقیب کنید. قبل از بسته شدن، ممکن است لازم باشد با وام دهنده نحوه ارسال وجوه (جزئیات EFT یا چک دستورالعمل های قابل پرداخت) و اینکه تخلیه اجرا شده کجا خواهد رفت را تأیید کنید. بسیاری از بانک ها اکنون پرداخت سیمی یا الکترونیکی را می پذیرند و به صورت الکترونیکی تخلیه خودکار می کنند که می تواند سریعتر باشد. وقتی شک دارید بپرسید: "آیا ترخیص را ثبت می کنید یا باید منتظر فرم C باشیم؟" پس از پرداخت، در صورت عدم مشاهده ترشحات، پیگیری کنید تا رفع شود. در صورت سؤالات بعدی، ارتباطات خود را با وام دهندگان مستند کنید (مثلاً اینکه کدام نماینده گفته است که تخلیه را پیک می کند و غیره).
• تضاد منافع - اقدام برای هر دو: توجه داشته باشید که در سال قبل از میلاد، یک وکیل معمولاً می تواند برای وام گیرنده و وام دهنده در مورد وام مسکن مسکونی (رویه معمول) اقدام کند، زیرا منافع آنها به طور کلی در یک راستا است، اما باید مراقب هرگونه تضاد باشد.پیمایش فرآیند انتقال در بریتیش کلمبیا - شرکت حقوقی نورثام). شما، به عنوان انتقال دهنده، فقط باید اطمینان حاصل کنید که تمام دستورالعمل های وام دهنده رعایت می شود و در عین حال از منافع خریدار محافظت می کنید. اگر زمانی تضاد وجود داشت (به عنوان مثال، چیزی در عنوان وام دهنده دوست ندارد اما خریدار هنوز معامله را می خواهد)، برای راهنمایی در مورد نحوه رسیدگی به نقش دوگانه یا در صورت نیاز به مشاوره جداگانه، به وکیل مراجعه کنید.
• وام دهندگان خصوصی: اگر وام مسکن از یک فرد خصوصی یا سناریوی وام مسکن دوم باشد، ممکن است ارتباطات با وکیل دیگری باشد که آن وام دهنده را نمایندگی می کند. در آن صورت، با آن وکیل مانند رفتاری که با وکیل مخالف دارید رفتار کنید – اطمینان حاصل کنید که اسناد به طور ایمن مبادله می شوند. آنها ممکن است فرم وام مسکن را برای شما ارسال کنند تا مشتری شما را امضا کند، یا ممکن است بخواهند آن را خودشان ثبت کنند. برای جلوگیری از تکرار نقش ها را زودتر مشخص کنید.

به طور خلاصه، فعال و پاسخگو باشید با همه وام دهندگان و کارگزاران. برای وام جدید خریدار، اطمینان حاصل کنید که هیچ چیزی با پرداختن به نیازمندی‌ها مانع تامین مالی نمی‌شود (پیمایش فرآیند انتقال در بریتیش کلمبیا - شرکت حقوقی نورثام). برای وام های فروشنده، نامه های بازپرداخت دریافت کنید و تخلیه را تأیید کنید. بسیاری از استرس‌های روز پایانی ناشی از «کجاست سرمایه‌ها؟» یا "آیا وام مسکن پرداخت شده است؟" - ارتباط شفاف شما با بانک ها و کارگزاران این مسائل را به حداقل می رساند.

3.3 کار با اداره مالکیت زمین (LTSA)

مالکیت زمین و مرجع بررسی (LTSA) جایی است که لاستیک با جاده برخورد می کند - انتقال و رهن در اینجا برای تکمیل معامله ثبت می شود. ارتباط با LTSA بیشتر از طریق آن است سیستمهای الکترونیکی، اما درک نحوه تعامل با آن کلیدی است:

• استفاده از myLTSA و Web Filing: به عنوان یک کاربر ثبت نام شده (از طریق حساب شرکت خود)، از آن استفاده خواهید کرد سیستم بایگانی الکترونیکی (EFS) از طریق myLTSA برای ارسال اسناد. از آنجایی که سپتامبر 2021، فرم A، فرم B، فرم C، و سایر فرم های مالکیت زمین باید به صورت الکترونیکی از طریق Web Filing ثبت شوند. (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). فرم‌ها را در رابط وب پر می‌کنید و هر اسکن PDF مورد نیاز (مانند استشهاد کاغذی اجرا در صورت وجود، یا لایه‌های فرم F) را پیوست می‌کنید. هنگامی که همه چیز امضا شد و آماده شد، یک را ایجاد می کنید بسته در myLTSA که می تواند شامل چندین ابزار باشد (به عنوان مثال، انتقال، وام مسکن جدید، تخلیه، فرم F، همه در یک بسته).
  • ثبت نام همزمان: به طور کلی، انتقال و هر وام مسکن جدید باید با هم در یک بسته ارائه شود تا همزمان ثبت شوند (با انتقال به عنوان اولین مورد، رهن دوم). اگر شما همچنین در حال ثبت فرم F (گواهی لایه) یا سایر مدارک پشتیبان هستید، آنها را در صورت نیاز درج کنید (فرم F ثبت شده است. با انتقال، و باید ظرف 60 روز تاریخ داشته باشد). استفاده کنید انتشار "نگه دار" یا زمان بندی شده در صورت نیاز به صف ارسال در یک زمان خاص (به ندرت مورد نیاز است، اما برای بسته شدن همزمان ممکن است) این ویژگی را داشته باشید. به طور معمول، پس از دریافت مجوز (پول در امانت، اسناد امضا شده از فروشنده و غیره) بسته را در صبح تکمیل ارسال می‌کنید.
  • امضای دیجیتالی: برای ارسال، وکیل باید آنها را اعمال کند امضای دیجیتال Juricert به هر ساز این امضای رمزنگاری منحصر به فرد و با رمز عبور محافظت می شود. هرگز رمز یا توکن گواهی دیجیتال را با کسی به اشتراک نگذارید - قوانین انجمن حقوقی اجازه استفاده از اعتبارنامه امضای وکیل را به کارکنان پشتیبانی ممنوع می کند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). وکیل باید وارد سیستم شود و امضا کند. این امضا به LTSA گواهی می دهد که وکیل اصل اسناد کاغذی امضا شده را در اختیار دارد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). این معادل مدرن ارائه فرم های امضا شده به صورت حضوری است. مطمئن شوید که کپی اجرایی که کلاینت ها امضا کرده اند باشد یکسان به آنچه فایل می کنید (وب فایلینگ یک مهر زمانی روی نسخه اجرا می گذارد تا آن را به نسخه الکترونیکی متصل کند) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر تغییرات لحظه آخری پس از امضا لازم بود، روش مناسب اصلاح فرم پرونده وب (که یک کپی اجرایی جدید ایجاد می‌کند) و تأیید تغییر توسط امضاکنندگان قبل از امضای دیجیتال است.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). گاهی اوقات می توان اشتباهات تایپی جزئی را با استشهاد وکیل اصلاح کرد، اما در صورت امکان با بررسی مجدد از قبل از آن اجتناب کنید.
  • ارسال و ثبت نام در انتظار: پس از ارسال، بسته به یک شماره درخواست معلق (به عنوان مثال، "CA########"). اگر خطایی وجود نداشته باشد، معمولاً در عرض چند دقیقه ثبت می‌شود، اما اگر سیستم مشغول باشد یا اگر برنامه برای بررسی علامت‌گذاری شود، ممکن است ساعت‌ها طول بکشد. LTSA اساساً به ترتیب ارسال بلادرنگ عمل می کند (نقل دهندگان اغلب در ساعت 8:00 تا 9:00 صبح روز پایان کار را ارسال می کنند تا محل خود را ایمن کنند). می توانید وضعیت را به صورت آنلاین کنترل کنید. اگر برای مدت طولانی در حالت تعلیق باقی بماند، و روز در حال پایان است، ممکن است با خط راهنمای LTSA تماس بگیرید تا پرس و جو کنید (اگرچه معمولاً برای معاملات استاندارد در همان روز انجام می شود).
  • پیش جستجو و پس از جستجو: انجام یک تمرین خوب است جستجوی عنوان پیش از ثبت نام در صبح تکمیل (پس از آخرین جستجویی که در زمان آماده سازی سند انجام دادید) برای اطمینان از اینکه هیچ هزینه جدیدی نشان داده نشده است (مثل یک قضاوت غافلگیر کننده در آخرین لحظه) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر چیزی ظاهر شد، باید قبل از بستن به آن رسیدگی کنید (مثلاً از فروشنده بخواهید با آن معامله کند). پس از ارسال و دریافت تاییدیه ثبت نام، یک کار را انجام دهید جستجوی پس از ثبت نام برای تأیید عنوان جدید، خریدار را به عنوان مالک و فقط هزینه های مورد نظر (مثلاً وام مسکن جدید) نشان می دهد (پیمایش فرآیند انتقال در بریتیش کلمبیا - شرکت حقوقی نورثام). سپس در صورت نیاز (به خصوص اگر توسط مشتری یا وام دهنده درخواست شده باشد) یک گواهی دولتی دریافت کنید (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام). جستجوی پس از آن تضمین می‌کند که هیچ چیزی در این بین لغزش نمی‌کند (LTSA در واقع از هر چیزی که در این بین ثبت می‌شود، اگر همزمان ارسال کرده باشید، محافظت می‌کند، اما این کار خوبی برای تأیید است).
• ارتباطات و پشتیبانی LTSA: ارتباط مستقیم با کارکنان LTSA محدود است اما در دسترس است:
  • اگر یک برنامه دارای یک کاستی، ممتحن LTSA با وکیل ارسال کننده تماس می گیرد (معمولاً از طریق تلفن یا از طریق "اعلامیه بازرس" در سیستم) تا مشکل را مطلع کند. نقص‌های رایج ممکن است عدم وجود امضا، تاریخ اجرای اشتباه، یا مشکل یک سند پیوست شده باشد (مثلاً شناسه ناخوانا و غیره). اگر چنین اخطاری دریافت کردید، فوراً پاسخ دهید - اغلب می‌توانید در همان روز تصحیح و دوباره ارسال کنید. گاهی اوقات آنها اجازه رفع سریع را می دهند (مانند فکس در یک کپی واضح تر). اگر برطرف نشود، ممکن است درخواست رد شود، به این معنی که باید دوباره ارسال کنید (و احتمالاً اولویت را از دست می دهید). بنابراین، همیشه سعی کنید فوراً نقص ها را برطرف کنید با کار با ممتحن می توانید با شماره ارائه شده در اعلامیه تماس بگیرید تا در مورد موضوع با ممتحن صحبت کنید - آنها معمولاً در توضیح آنچه که نیاز دارند مفید هستند.
  • برای سوالات عمومی یا مسائل فنی، LTSA یک خط پشتیبانی دارد. به عنوان مثال، اگر سیستم الکترونیکی خراب است یا اگر ارسالی فوری است (پایان روز نزدیک است و چیزی گیر کرده است)، با آنها تماس بگیرید. آنها گاهی اوقات می توانند موارد فوری واقعی را اولویت بندی کنند یا حداقل راهنمایی کنند. در موارد استثنایی (مانند قطع شدن سیستم)، پروتکل‌هایی دارند (مانند پر کردن کاغذ یا شماره‌های اولویت) - معمولاً مورد نیاز نیستند.
  • اگر در مورد ثبت نام غیرمعمول (مانند انتقال ملک یا خطا در عنوان قبلی) به راهنمایی نیاز دارید، با LTSA تماس بگیرید یا منابع کمک آنلاین آنها را جستجو کنید. را راهنمای تمرین LTSA و بولتن ها برای موقعیت های دشوار بسیار مفید هستند ([PDF] کتابچه راهنمای تمرین مالکیت زمین از قسمت 5). به عنوان یک انتقال دهنده، به نقل و انتقالات معمولی مالکیت آزاد پایبند باشید - هر چیزی پیچیده است، مستقیماً وکیل را درگیر کنید.
• ثبت شفافیت مالکان زمین (LOTR): توجه: از اواخر سال 2020، بریتیش کلمبیا ملزم به ارائه اظهارنامه شفافیت برای هر انتقال به مالک شرکتی یا امین (و گاهی اوقات حتی افراد) به عنوان بخشی از قانون شفافیت مالکان زمین. این یک پرونده جداگانه از طریق myLTSA است که در آن انتقال گیرنده اعلام می کند که آیا مالکان یا دارندگان ذینفعی وجود دارد. معمولاً، برای افرادی که برای خود خرید می کنند، این یک اعلان ساده از "بدون علاقه" است. اگر خریدار شما یک نهاد (شرکت، مشارکت، اعتماد) است، باید یک گزارش شفافیت ثبت شود. اطمینان حاصل کنید که این امر (احتمالاً توسط وکیل) همزمان با انتقال انجام می شود. تشکیل پرونده LOTR بر ثبت انتقال تأثیر نمی گذارد، اما این یک الزام قانونی است که در صورت عدم انجام آن جریمه می شود. آگاه باشید و در صورت لزوم آن را مطرح کنید.

به طور خلاصه، با سیستم LTSA با احترام و پشتکار رفتار کنید. تشکیل پرونده الکترونیکی کارآمد است، اما اشتباهات را نمی بخشد، بنابراین جزئیات را دوباره بررسی کنید و پروتکل ها را دنبال کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). گواهی دیجیتال خود را ایمن نگه دارید. و همیشه تأیید کنید که نتیجه - یک عنوان به درستی ثبت شده - به دست آمده است، زیرا این هدف نهایی تمام کار شما است.

3.4 برخورد با مقامات شهرداری

انتقال دهنده ها با دفاتر شهرداری عمدتاً برای مالیات بر دارایی و اطلاعات مربوط به آب و برق، اما گاهی اوقات سایر الزامات:

• اداره مالیات: همانطور که در بخش 2.3 پوشش داده شده است، شما اغلب درخواست خواهید کرد گواهی مالیاتی یا حداقل مبلغ مالیات را از شهر دریافت کنید. اطمینان حاصل کنید که با شهرداری صحیح تماس گرفته اید (آدرس ملک را بررسی کنید - گاهی اوقات شهر پستی با حوزه قضایی متفاوت است). برای دریافت اطلاعات، شماره رول یا آدرس ملک را وارد کنید. بسیاری از شهرداری ها در بریتیش کلمبیا به وکلا اجازه می دهند در صورت نیاز (از طریق چک یا آنلاین) مالیات دارایی را مستقیماً پرداخت کنند. اگر قرار است بخشی از درآمد حاصل از فروش برای پرداخت مالیات های معوقه استفاده شود، ممکن است پس از تکمیل، چکی را به شهر ارسال کنید یا از طریق BC Online پرداخت کنید. همیشه نام گیرنده پرداخت را تأیید کنید (معمولاً "شهر ___"). پس از پرداخت، رسید را نگه دارید برای اثبات مالیات ها (در صورت هرگونه تحقیق بعدی). در برخی موارد، سردفتر/وکیل خریدار مسئولیت پرداخت مالیات حاصل از عواید فروشنده را بر عهده می گیرد که باید در تعهدات منعکس شود.
• خدمات رفاهی: برخی از شهرها برخی از خدمات شهری (آب، فاضلاب، زباله) را با مالیات بر دارایی یا به طور جداگانه صورت‌حساب می‌دهند. تعیین کنید که چه چیزی نیاز به تنظیم دارد. در صورتی که شهر الف تعادل آب و برق یا گواهی جداگانه، آن را دریافت کنید. اگر چیزی شبیه الف مالیات بهبود محلی در حال انجام است (مثلاً هزینه سالانه بهبود جاده در صورت حساب مالیاتی)، معمولاً در ملک باقی می ماند - آن را مانند مالیات تنظیم کنید. نهایی آب و برق اندازه گیری شده (به عنوان مثال، کنتور آب یا آب) اغلب توسط طرفین خارج از انتقال انجام می شود (به عنوان مثال، فروشنده قرائت نهایی را ارائه می دهد). اما اگر از شما خواسته شد، ممکن است برای مطالعه نهایی در مورد یا درست قبل از در اختیار داشتن با بخش خدمات تماس بگیرید. به طور کلی، BC Hydro و Fortis (برق/گاز) توسط فروشنده/خریداری که مستقیماً برای باز کردن/بستن حساب‌ها تماس می‌گیرد مدیریت می‌شود – آنها معمولاً در حوزه وکیل نیستند. خدمات شهری، اگر اندازه گیری نشده باشد، مقادیر ثابت را تنظیم می کنید. اگر اندازه‌گیری شود (مانند قبض‌های سه‌ماهه آب)، گاهی اوقات مطمئن‌ترین کار این است که فروشنده قبض آینده را بپردازد و در صورت نیاز مانند مالیات را تنظیم کند.
• ساختمان یا آتش نشانی: به ندرت، شرط فروش ممکن است به دست آوردن گواهی مانند گواهی مقاوم سازی آتش یا تأیید عدم سفارش کار برجسته در ملک باشد. در رویه استاندارد، انتقال دهنده به طور معمول مجوزهای باز یا نقض مقررات را جستجو نمی کند (که معمولاً بررسی دقیق خریدار قبل از حذف موضوع است). با این حال، اگر در قرارداد مشخص شده است یا اگر خریدار نگرانی هایی دارد و درخواست می کند، ممکن است با اداره ساختمان شهر تماس بگیرید تا ببینید آیا مجوزهای باز ساختمانی یا مسائل آیین نامه ای وجود دارد یا خیر. (به طور کلی وکلا ملزم به انجام این کار نیستند، اما می توان این کار را برای آرامش خاطر انجام داد - برخی از شرکت های حقوقی سیاستی دارند که این کار را برای محدود کردن دامنه انجام نمی دهند). اگر این کار را می کنید، آنچه را که انجام داده اید و آنچه گفته شده است را مستند کنید (زیرا نتیجه تضمینی نیست).
• مناطق منطقه ای: اگر ملک خارج از شهرداری باشد، مالیات ممکن است توسط استان دریافت شود (مالیات بر دارایی روستایی، معمولاً از طریق نقشه بردار مالیات). می توانید آن ها را در BC Online نیز جستجو کنید. به طور مشابه تنظیم کنید.
• نامه های انطباق: گاهی اوقات، به ویژه در معاملات تجاری یا تخصصی، وکلا درخواست "نامه مطابقت شهر" (در مورد مسائلی مانند منطقه بندی و غیره) می کنند. برای یک معامله مسکونی معمولی، این معمول نیست. اگر وکیل شما درخواست می کند، باید به شهر نامه بنویسید و آن را درخواست کنید (اغلب با هزینه و زمان می برد). معمولاً مورد نیاز نیست مگر اینکه چیز خاصی در جریان باشد.
• مالیات یا عوارض محلی: مراقب هرگونه ذکر مواردی مانند سفته بازی و مالیات بر جای خالی (استانی) یا مالیات خانه های خالی (ونکوور) در معامله. اینها مالیات های شخصی بر مالکان است، نه مستقیماً حق مالکیت، اما گاهی اوقات خریداران می خواهند اطمینان حاصل کنند که فروشنده چنین مالیات هایی را به روز پرداخت کرده است. فروشنده ممکن است اظهارنامه جداگانه ای در مورد آنها ارائه دهد (در واقع چک لیست انجمن حقوقی پیشنهاد می کند در صورت حضور در ونکوور در مورد مالیات بر جای خالی، یک آمار دسامبر از فروشنده دریافت کنید.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی)). در صورت لزوم، از تبعیت فروشنده اطمینان حاصل کنید تا از به ارث بردن خرابی خریدار جلوگیری شود.
• جستجوی پیش از بسته شدن عنوان از طریق شهرداری: توجه داشته باشید که در BC، شهرداری ها انجام می دهند نه حق حبس خود را برای خدمات آب و برق بدون پرداخت در اداره مالکیت زمین (به استثنای آیین نامه ها یا اخطارهای کتبی در برخی موارد) ثبت کنند. بنابراین، باید به دریافت اطلاعات از شهر تکیه کنید. الف نقاله باید اطمینان حاصل کند که مبالغ معوقه در شهر وجود ندارد که می تواند به مشکل خریدار تبدیل شود. شهرها معمولاً فروشنده را برای خدمات آب و برق پرداخت نشده (یا انتقال به مالیات) تعقیب می کنند. مالیات املاک پرداخت نشده قطعاً با زمین باقی می ماند (از این رو باید پرداخت شود).

به طور خلاصه، ارتباطات شهرداری شما حول محور می چرخد دریافت ارقام مالیاتی و آب و برق دقیق و حصول اطمینان از رسیدگی به هرگونه حق حبس یا تعهدات مربوط به شهر. هنگام برخورد با کارکنان شهر مودب و شفاف باشید - برای دریافت پاسخ سریع، شماره های فهرست و غیره را ارائه دهید. در حالی که شهر طرف معامله نیست، تسویه عوارض شهرداری برای ارائه عنوان واضح و جلوگیری از ارث بردن بدهی های خریدار ضروری است. با هماهنگی مجدانه با دفاتر مالیاتی و سایرین، از مشتری خود محافظت می کنید و بخش مهمی از فرآیند انتقال را انجام می دهید.

---

4. انطباق با مقررات و بهترین شیوه ها

به عنوان یک انتقال دهنده، باید استانداردهای قانونی و اخلاقی تعیین شده توسط انجمن حقوقی BC، قانون مالکیت زمین بریتیش کلمبیا و سایر نهادهای نظارتی را رعایت کنید. انطباق فقط به معنای اجتناب از مسئولیت نیست. این یکپارچگی معامله را تضمین می کند. در اینجا ما زمینه های اصلی انطباق و بهترین شیوه ها را پوشش می دهیم:

4.1 قوانین جامعه حقوقی: شناسه مشتری، وجوه، و تضادها

• شناسایی و تایید مشتری: قوانین جامعه حقوقی (قسمت 3، بخش 11) از وکلا (و به طور گسترده کارکنان آنها) می خواهد که هویت مشتریان را در معاملات مالی به درستی شناسایی و تأیید کنند. برای هر فایل انتقال، اطمینان حاصل کنید شناسه مشتری و فرم تأیید تکمیل شد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). این به معنای ثبت نام کامل قانونی، آدرس، و شغل برای هر مشتری، و تأیید با شناسه عکس دولتی برای مشتریانی است که با آنها ملاقات می‌کنید (برای مشتریان غیر حضوری یا شرکتی، تأیید اضافی مانند گواهی‌ها یا جستجوهای رجیستری مورد نیاز است). همچنین در مورد آن پرس و جو کنید منابع مالی برای خرید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) - به عنوان مثال، آیا پس انداز، هدیه، درآمد حاصل از فروش ملک دیگر است؟ وکلا باید اقداماتی را برای جلوگیری از استفاده برای پولشویی انجام دهند. پرداخت های نقدی بزرگ یک پرچم قرمز است (بیشتر وجوه باید از طریق بانک ها باشد). اگر چیزی مشکوک است (موکل نمی تواند به اندازه کافی منبع سپرده هنگفت و غیره را توضیح دهد)، آن را به وکیل معرفی کنید. در صورت لزوم، کپی تمام مشخصات را در پرونده نگه دارید. این مراحل توسط انجمن حقوقی و مقررات فدرال FINTRAC برای مبارزه با تقلب و پولشویی در املاک و مستغلات الزامی شده است.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
• مدیریت وجوه امانی: اگر وجوه امانی (سپرده‌ها، بسته شدن وجوه) دریافت می‌کنید یا اداره می‌کنید، قوانین حسابداری امانی انجمن حقوقی را به طور کامل دنبال کنید. یعنی صدور رسید، ثبت هر نقل و انتقال و پرداخت فقط طبق دستور و با رعایت شرایط. به عنوان مثال، تا زمانی که مالکیت به نام خریدار ثبت نشده و هرگونه تعهدی برای تسویه هزینه ها برآورده نشده است، وجوه فروش را در اختیار فروشنده قرار ندهید.. به همین ترتیب، وجوه وام دهنده که به صورت امانی نگهداری می شوند باید فقط برای اهداف آن معامله استفاده شوند. جزئیات را نگه دارید بیانیه آشتی اعتماد (داخل/خارج). برای فایلی که نحوه تخصیص بودجه را نشان می دهد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). پس از بسته شدن، هر پول امانی استفاده نشده (مانند پرداخت اضافی توسط مشتری) باید به سرعت برگردانده یا حساب شود. سوء مدیریت صندوق های امانی می تواند منجر به نظم و انضباط جدی شود، بنابراین در صورت عدم اطمینان در مورد پرداخت، با وکیل ناظر مشورت کنید.
• تضاد منافع: مراقب موقعیت هایی باشید که ممکن است درگیری ایجاد شود. را کد رفتار حرفه ای BC وکلا را از اقدام برای هر دو طرف در معامله املاک محدود می کند مگر در شرایط محدود (معمولاً فقط در صورتی که انتقال ساده باشد که خریدار و فروشنده با هم مرتبط هستند و هر دو مطلع هستند و غیره). در اکثر فروش ها، هر طرف مشاور جداگانه ای دارد. هرگز به مشتری طرف مقابل مشاوره بدهید - به عنوان مثال، اگر شما برای خریدار اقدام می کنید و فروشنده بدون نمایندگی از شما کمک می خواهد، باید خودداری کنید (و در حالت ایده آل، فروشنده باید مشاوره حقوقی مستقل دریافت کند). اگر فروشنده ای فاقد وکالت باشد، وکیل باید قوانین خاصی را رعایت کند و نامه هایی را ارسال کند که تأیید کند آنها فقط برای خریدار عمل می کنند.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). همچنین رایج: اقدام برای خریدار و وام دهنده آنها (دو مشتری). این معمولاً به دلیل همسویی منافع آنها مجاز است (هر دو خواهان مالکیت واضح با هزینه وام دهنده هستند)، اما اگر هر گونه اختلافی ایجاد شود (مثلاً خریدار بخواهد علیرغم وجود شرطی که وام دهنده اجازه نمی دهد، آن را ببندد)، وکیل ممکن است مجبور شود به خاطر یکی از طرفین کناره گیری کند. سناریوی دیگر این است که برای چندین خریدار یا فروشنده اقدام کنید - اطمینان حاصل کنید که منافع آنها همسو هستند (مثلاً یک زوج - معمولاً خوب است؛ اما اگر نشانه ای از اختلاف وجود دارد، به وکیل هشدار دهید). همیشه درگیری‌های احتمالی را زودتر علامت‌گذاری کنید تا وکیل بتواند تصمیم بگیرد که آیا شرکت می‌تواند برای همه درگیرها عمل کند یا طبق کد BC به رضایت نیاز دارد. چک لیست های انجمن حقوق و شرح ضمیمه C کد BC در اینجا راهنمایی می کند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).

4.2 اجرای صحیح اسناد

اطمینان از اینکه همه اسناد هستند به درستی اجرا شود (امضا، شاهد، تاریخ) یک مسئولیت اصلی است. قانون مالکیت زمین الزامات سختگیرانه ای برای اجرای اسنادی دارد که به ثبت می رسند و اجرای نادرست یکی از دلایل اصلی نقص ثبت است. این بهترین شیوه ها را دنبال کنید:

• از شاهدان مجاز (افسران) استفاده کنید: در سال قبل از میلاد، افراد خاصی می‌توانند تأییدیه امضای اسناد مالکیت زمین را بپذیرند - به ویژه وکلا، دفاتر اسناد رسمی، و کمیسیون‌های مجاز توسط قانون مالکیت زمین (از جمله سایر موارد). وقتی مشتری شما را امضا می کند انتقال فرم A یا وام مسکن فرم B، آنها باید توسط یک افسر مجاز شاهد باشند که سپس گواهی نامه را در فرم تکمیل می کند. به طور معمول، وکیل یا سردفتری که امضا را انجام می دهد این کار را انجام می دهد (شما به عنوان یک انتقال دهنده ممکن است یک سردفتر یا کمیسر نیز باشید - اگر چنین است، می توانید شاهد باشید). از به کار بردن هر شاهدی بپرهیزید. اگر شخص غیرمجاز شاهد باشد، شما نیاز به استشهادنامه کامل اعدام دارید که دردسر و تاخیر است (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). همیشه افسر را شامل شود نام کامل، آدرس و ظرفیت (وکیل، سردفتر و غیره) در قسمت گواهی (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر امضا در خارج از استان انجام شده است، مطمئن شوید که شاهد یک سردفتر یا وکیل در آن حوزه قضایی است و مهر خود را دارد، و در صورت لزوم فرم مناسب سوگندنامه را ضمیمه کنند (برخی از حوزه های قضایی متقابلاً به رسمیت شناخته نمی شوند - قانون عنوان زمین قسمت 5 را برای قوانین امضاکننده خارج از استان بررسی کنید).
• ورود به سیستم Dark Ink & No Blanks: Land Title Office اسناد را اسکن می کند، بنابراین از جوهر آبی تیره یا سیاه استفاده کنید برای امضا (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اطمینان حاصل کنید که در هیچ فیلدی جای خالی باقی نمانده است («N/A» را پر کنید یا از قسمت‌های غیرقابل اجرا ضربه بزنید). همچنین، کلیه تغییرات یا خطوط درونی یک سند باید توسط همه امضاکنندگان و شاهد پاراف شود. ثبت‌کننده فرم‌های دارای تغییرات بدون پاراف را رد می‌کند. بهتر است یک تجدید چاپ تمیز داشته باشید و استعفا دهید تا تغییرات کثیف.
• تاریخ ها و نام های صحیح: تاریخ های اجرا را دوباره بررسی کنید. معمولاً تاریخ انتقال به روز امضا می رسد (که می تواند قبل از تاریخ تکمیل باشد - خوب است). وام‌های مسکن معمولاً هنگام امضا نیز تاریخ دارند. اطمینان حاصل کنید که نام‌های روی خطوط امضا دقیقاً با نام‌های صفحه اول سند و شناسه مطابقت دارند. برای مثال، اگر فرم می‌گوید "Jonathan Q. Public" و مشتری "John Q. Public" را امضا می‌کند، ممکن است مشکل باشد. به آن‌ها توصیه کنید که به‌طور پیوسته با نام خود امضا کنند (یا اگر تفاوت جزئی مانند نام مستعار است، فرم را تنظیم کنید – اما در حالت ایده‌آل از نام کامل قانونی در همه جا استفاده کنید).
• شرکت ها و امضاهای وکالت: اگر طرف یک شرکت است، اطمینان حاصل کنید که شخص امضاکننده دارای اختیارات (مدیر/مأمور) است و با عنوان خود امضا می کند. در فرم‌های عنوان زمین، یک افسر باید شاهد باشد یا در صورت عدم شهادت افسر مجاز، یک سوگندنامه حمایتی. برای یک شرکت، افسر (شاهد) نیز باید نام امضاکننده را چاپ کنید و صلاحیت آنها را تأیید کنید (به عنوان مثال، جان اسمیت، رئیس شرکت ABC) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر شخصی تحت الف امضا می کند وکالتنامه، که POA باید در اداره مالکیت زمین سپرده شده باشد (شماره ثبت آن را به مرجع دریافت کنید) و همچنان معتبر باشد. وکیل "[نام] به عنوان وکیل [مالک]" را امضا می کند. برای این کار باید از قوانین LTA پیروی کنید - اغلب امن‌تر است که وکیلی شاهد آن‌ها باشد و بیانیه‌ای در مورد POA درج شود.
• گواهی اجرا در صورت نیاز: در موارد نادری که شخصی بدون شاهد مجاز امضا کرده است (مثلاً فروشنده ای در خارج از کشور که فقط از یک شاهد تصادفی استفاده کرده است)، شما باید یک گواهی اعدام از آن شاهد بگیرید و آن را به سند ضمیمه کنید. سوگندنامه باید تصدیق کند که شاهد آن شخص را امضا کرده است. این کار اضافی است و باید با الزامات قانون مالکیت زمین مطابقت داشته باشد، بنابراین سعی کنید از وارد شدن به این وضعیت خودداری کنید. در صورت امکان از افسران شناخته شده برای استفاده از آن استفاده کنید گواهی افسری که بخش‌های 42-48 قانون مالکیت زمین ارائه می‌کند - این عملاً ضمانت شاهد است بنابراین نیازی به استشهاد نیست (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).
• اجرای دیجیتال در مقابل امضای مرطوب: توجه داشته باشید که BC Land Title هنوز اساساً به امضای جوهر مرطوب برای طرفین متکی است و امضای دیجیتالی وکیل برای ارسال است. برای امضای از راه دور از طریق ویدیو (در طول کووید) امکانی وجود دارد، اما هنوز باید چاپ، امضا، اسکن و غیره انجام شود، و وکیل بعداً یک گواهی دیجیتال را الصاق کند. شما نمی توان e-sign (DocuSign) انتقالی که ثبت خواهد شد - امضای الکترونیکی طرفین جز در زمینه های بسیار محدود افسر امضا پذیرفته نمی شود. بنابراین همیشه امضاهای واقعی را روی کاغذ بگیرید (یا یک نسخه چاپی واقعی که امضا شده و سپس اسکن شده است). را گواهی دیجیتال (Juricert) فقط برای وکلا است که به عنوان ارسال کننده امضا می کنند، نه برای موکل.
• نگهداری اسناد: پس از بسته شدن، باید اسناد امضا شده اصلی (فرم A و غیره) یا رونوشت های واقعی را طبق الزام انجمن حقوقی حفظ کنید. در صورت اعتراض می توان از آنها خواست تا امضای خود را ثابت کنند. طبق خط مشی نگهداری شرکت خود (معمولاً بیش از 10 سال) این موارد را در پرونده بسته نگه دارید. همچنین، مدارک هویتی مورد استفاده برای اجرا (کپی شناسنامه) را طبق قوانین انجمن حقوقی حفظ کنید.

اجرای صحیح یک کار جزئیات محور است – اما یک اشتباه کوچک می تواند ثبت نام را از مسیر خارج کند. عادت به بررسی سه بار هر صفحه امضا داشته باشید: آیا همه امضاها وجود دارند؟ به درستی با نام و تاریخ شهادت دادید؟ همه حروف اول در جایی که لازم است؟ انجام این کار عملاً رد ثبت نام به دلایل اعدام را حذف می کند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی).

4.3 پروتکل های امنیت و حقوقی بایگانی الکترونیکی

تشکیل پرونده الکترونیکی مجموعه ای از الزامات امنیتی و انطباق خاص خود را دارد:

• امنیت امضای دیجیتال: همانطور که گفته شد وکیل امضای دیجیتال Juricert شخصی است و باید ایمن نگه داشته شود. انجمن حقوقی به صراحت اشتراک گذاری گواهی دیجیتال یا رمز عبور را با کارکنان ممنوع می کند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). این بدان معناست که وکیل باید شخصاً وارد شده و فرم ها را امضا کند. به عنوان یک انتقال دهنده، می توانید همه چیز را در بسته LTSA آماده کنید، اما وکیل رمز عبور خود را برای امضا وارد می کند. مطمئن شوید که گردش کار شما با این مورد مطابقت دارد - به عنوان مثال، اسناد را از قبل آماده کنید تا وکیل هنگام امضا عجله نداشته باشد. اگر یک وکیل غایب است، آنها نباید نشانه خود را به شما بدهند - در صورت نیاز از قبل برای وکیل امضاکننده دیگری برنامه ریزی کنید. نقض این قانون می تواند منجر به برخورد انضباطی شود، زیرا امضای دیجیتال مانند مهر مجازی وکیل است.
• پروتکل تشکیل پرونده الکترونیکی انجمن حقوقی: انجمن حقوق پروتکلی را در سال 2011 (و به روز رسانی) برای ابزار الکترونیکی مالکیت زمین معرفی کرد.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). نکات کلیدی شامل اخذ رضایت مشتری برای تشکیل پرونده الکترونیکی از طرف او و گواهی وکیل مبنی بر داشتن اصل امضا شده قبل از امضای الکترونیکی است. همیشه قبل از اعمال امضای دیجیتال خود، نسخه اجرایی امضا شده (یا یک کپی ایمیل شده/فکس شده از وکیل دیگر) را در دست داشته باشید. (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). به عنوان مثال، هنگام اقدام برای خریدار، حواله را برای امضا به وکیل فروشنده ارسال می کنید. الکترونیکی امضا نکنید و انتقال را ارسال کنید تا زمانی که وکیل فروشنده آن را امضا شده برگرداند (و شما آن را بررسی کنید). پروتکل انجمن حقوق اساساً می گوید که مشترک (وکیل پرونده) مسئول اطمینان از عدم تغییر محتوای سند و اجرای صحیح آن توسط طرفین است.کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر پس از امضا نیاز به اصلاحاتی باشد، پروتکل مراحلی را بیان می کند (اغلب مستلزم استعفا یا رضایت جدید). بنابراین اگر چنین سناریویی پیش آمد، با پروتکل مشورت کنید.
• حریم خصوصی و امنیت داده ها: در انتقال، شما اطلاعات شخصی حساس (شناسه‌های شناسایی، اطلاعات مالی در دستورالعمل‌های وام مسکن و غیره) را مدیریت می‌کنید. با ایمن سازی این داده ها، از رعایت قوانین حفظ حریم خصوصی اطمینان حاصل کنید. به عنوان مثال، کپی هایی از شناسه را که مورد نیاز نیستند، تکه تکه کنید، یا بهتر است آنها را فقط در فایل ایمن نگه دارید. اسناد رمزگذاری نشده با شماره SIN یا موارد مشابه را ایمیل نکنید. از کانال‌های امن شرکت خود، به‌ویژه برای مواردی مانند ارسال جزئیات حساب اعتماد (برای جلوگیری از رهگیری اطلاعات سیم توسط کلاهبرداران) استفاده کنید.
• بیمه عنوان در مقابل نظر: در سال قبل از میلاد، به طور فزاینده ای به دست آوردن آن رایج است عنوان بیمه به عنوان مکمل یا جایگزین برای جستجوهای خاص یا برای محافظت در برابر تقلب. در حالی که اجباری نیست، برخی از وام دهندگان به آن نیاز دارند. از نظر انطباق، اگر وام دهنده ای انتظار یک بیمه نامه عنوان را دارد، باید آن را تضمین کنید (از طریق FCT، Stewart، Chicago Title، و غیره) و اطمینان حاصل کنید که در بسته شدن آن موثر است. دستورالعمل های بیمه گر را دنبال کنید (معمولاً یک فرم برای پر کردن و بیمه نامه از طریق ایمیل ارسال می شود). یک نسخه به وام دهنده ارائه دهید و یکی را در پرونده نگه دارید. بیمه عنوان می تواند مسائلی مانند مشکلات نظرسنجی، تقلب، یا نقص قانونی را که با جستجو پیدا نمی شود پوشش دهد. این نیاز به انتقال مناسب را برطرف نمی کند، اما بخشی از مدیریت ریسک است. انجمن حقوقی با توصیه وکلا در صورت لزوم موافق است - فقط اطمینان حاصل کنید که در صورت لزوم وجود دارد.
• تعهدات و تعهدات اخلاقی: انجام تعهدات فقط ادب حرفه ای نیست، یک الزام مطلق است. اگر دفتر شما تعهدی می دهد (مثلاً پرداخت وام مسکن و ثبت ترخیص)، آن را در جریان قرار دهید و آن را انجام دهید. جامعه حقوقی نقض تعهد را بسیار جدی می داند. اگر چیزی غیرقابل پیش‌بینی مانع از انجام به موقع یکی از وکیل شد، فوراً با وکیل دیگر تماس بگیرید و برای تمدید یا جایگزینی رضایت بگیرید - اجازه ندهید که این کار صرفاً از بین برود. همیشه در مورد تعهدات احتیاط کنید: هرگز مپندار - همیشه صراحتاً به صورت کتبی با طرف مقابل توافق کنید. به عنوان مثال، اگر با تعهدی که تا زمان انتقال عنوان به فروشنده واگذار نمی کنید، پول دریافت می کنید، دقیقاً این کار را انجام دهید. اکثر شرکت های استاندارد این موارد را پوشش می دهند، اما مراقب باشید.

با رعایت این دستورالعمل‌های نظارتی، نه تنها از مسئولیت جلوگیری می‌کنید، بلکه به یک عمل انتقال منصفانه و ایمن کمک می‌کنید. سیستم مالکیت زمین و قوانین انجمن حقوقی BC به خوبی تثبیت شده است. پیروی از آنها، معاملات را قابل اعتماد و از تقلب حفظ می کند. در صورت شک، با وکیل ارشد شرکت خود یا مشاوران عملی انجمن حقوقی مشورت کنید (برای مشاوره محرمانه در مورد موقعیت های دشوار با آنها تماس بگیرید.[PDF] کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی)). بهتر است بپرسید تا اینکه به خطر بیفتید.

4.4 اجتناب از دام های رایج

چند روش دیگر برای کاهش خطر:

• استفاده از چک لیست ها: انجمن حقوق بریتیش کلمبیا چک لیست های دقیق انتقال را ارائه می دهد ([PDF] کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) که ما به طور موثر در این راهنما دنبال کرده ایم. همیشه از یک چک لیست استفاده کنید تا هیچ چیز نادیده گرفته نشود - از شناسه مشتری اولیه تا بسته شدن پرونده. این باعث ایجاد عادات خوب و سابقه ای می شود که رویه را دنبال کرده اید.
• نکات فایل: اگر اتفاق غیرمعمولی رخ داد (مشتری دستورات عجیب و غریب می دهد، یا مشکلی حل شد)، آن را در فایل یادداشت کنید. اگر کسی معامله را زیر سوال برد، یک یادداشت واضح فایل می تواند بهترین دفاع شما باشد.
• به طرف های بدون نمایندگی مشاوره ندهید: همانطور که ذکر شد، اما برای تقویت - اغلب فروشندگان بدون وکیل قانونی (برای صرفه جویی در هزینه) مراجعه می کنند. ممکن است وسوسه شوید که با سؤالات اساسی به آنها کمک کنید تا معامله را انجام دهند. خودداری کنید و اصرار کنید که برای مشاوره مستقل از وکیل یا دفتر اسناد رسمی خود استفاده کنند. شما می توانید اسنادی را برای آنها ارسال کنید تا امضا کنند، اما تأثیر حقوقی آنها را فراتر از یک واقعیت واقعی توضیح ندهید: «لطفاً اینجا را امضا کنید. طبق قرارداد شما مالکیت را منتقل می کند. قطعاً در مورد مذاکره مجدد درباره چیزی توصیه نکنید - شما فقط به مشتری خود وظیفه دارید. اگر شخصی پس از تشویق، مشاوره حقوقی مستقل را رد کرد، مستند کنید (به عنوان مثال، توجه داشته باشید که "فروشنده X پیشنهاد دریافت وکیل را رد کرد").
• آگاهی از تقلب: املاک و مستغلات منطقه ای از کلاهبرداری بالقوه است (تقلب هویت، تقلب در ارزش). اگر نماینده فروشنده هستید، اطمینان حاصل کنید که شخصی که ملاقات می کنید واقعاً مالک است - شناسه عکس را از نزدیک بررسی کنید. اگر چیزی "خاموش" به نظر می رسد (مثل مشتری در عجله، ناآشنا بودن با جزئیات ملک، یا استفاده از روش های پرداخت غیرعادی) محتاط باشید. توصیه های انجمن حقوق در مورد "پرچم های قرمز" ارزش بررسی را دارد (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). یک مثال: مشتری که ملکی بدون رهن می فروشد اما در خارج از کشور زندگی می کند و اصرار بر فروش سریع آن در بازار دارد - می تواند کلاهبرداری فریبنده باشد. در چنین مواردی، اقدامات اضافی (مانند تماس با مالک واقعی از طریق کانال دیگری) ممکن است توسط وکیل تضمین شود. به عنوان یک انتقال دهنده، هرگونه شبهه را به اطلاع وکیل برسانید.
• رعایت مهلت های تشکیل پرونده: برخی از پرونده ها دارای مهلت هستند - به عنوان مثال، اظهارنامه مالیات نقل و انتقال ملک باید در زمان ثبت نام انتقال ثبت شود، نه بعدا. اگر یک فرم معافیت (مانند First Time Buyer) مورد نیاز است، مطمئن شوید که در آن زمان انجام شده است، در غیر این صورت مشتری ممکن است آن را از دست بدهد. به طور مشابه، اگر هر گونه کار پس از اتمام (مانند پر کردن یک فرم 17 برای ثبت شفافیت مالکان زمین یا اطلاعیه ای به شهرداری مبنی بر انتقال در صورت نیاز)، آنها را به سرعت انجام دهید.
• گزارش های پس از بسته شدن: پس از بسته شدن، نامه های گزارش دهی به مشتریان و وام دهنده (در صورت نیاز) را به موقع آماده کنید. برای خریدار، گزارش شامل یک کپی از عنوان جدید است که آنها را به عنوان مالک (یا گواهینامه وضعیت مالکیت) نشان می دهد، و معمولاً کپی هایی از تمام اسناد امضا شده برای سوابق آنها. برای فروشنده، گزارش پرداخت وام مسکن، نحوه توزیع درآمد، و یک کپی از انتقال امضا شده فرم A و غیره را نشان می دهد. گزارش دقیق نه تنها خدمات خوبی است، بلکه آخرین بررسی است که همه چیز انجام شده است.

رعایت این شیوه ها و الزامات نظارتی ممکن است گاهی سخت به نظر برسد، اما آنها به طور قابل توجهی خطر اشتباهات، حذفیات یا نقض اخلاقی را کاهش می دهد. انتقال دهنده ای که از قوانین پیروی می کند و نکات انطباق را دوباره بررسی می کند، شرکت و مشتری خود را از مشکلات قابل اجتناب محافظت می کند.

---

5. استراتژی های مدیریت ریسک

انتقال بدهی های بالقوه ای را به همراه دارد - اشتباهات می توانند باعث زیان مالی یا خسارت شوند. با این حال، با مدیریت ریسک محتاطانه، می‌توانید احتمال خطاها را به حداقل برسانید و مسائلی را که پیش می‌آیند مدیریت کنید. در زیر استراتژی هایی برای مدیریت ریسک و تنظیم انتظارات مشتری مناسب آورده شده است:

5.1 دقت و بررسی مضاعف

• برنامه ریزی از قبل برای ضرب الاجل ها: معاملات املاک و مستغلات بسیار مهلت محور هستند (تاریخ حذف موضوع، تاریخ تشکیل پرونده و غیره). از یک سیستم خاطرات وفادارانه استفاده کنید. تاریخ های کلیدی را وارد کنید و یادآوری ها را چند روز قبل تنظیم کنید. به عنوان مثال، تاریخ تکمیل را علامت بزنید و همچنین دو روز قبل از آن را به عنوان "همه بودجه دارید؟" علامت بزنید. و "در صورت امکان فردا برای ثبت نام ارسال کنید." انجام یک بررسی پیش از اتمام یک هفته قبل، اگر چیزی گم شده باشد، می توانید آن را بگیرید (مثلاً آیا گواهی بیمه گرفتیم؟ آیا بسته وام مسکن امضا شده است؟). همچنین، در روز تکمیل، سعی کنید ثبت نام را زودتر ارسال کنید. اگر روز را با همه چیز آماده شروع کنید، وقت دارید تا مشکلات پیش بینی نشده را حل کنید. تاخیر اغلب باعث واکنش های زنجیره ای می شود (راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC) بنابراین به موقع بودن از طرف شما باعث تاخیر نمی شود. اگر تأخیر غیرمنتظره ای توسط شخص دیگری ایجاد شود (تأخیر در تأمین مالی از بانک و غیره)، فوراً به همه طرف ها اطلاع دهید و روی راه حلی کار کنید (شاید یک تمدید کوتاه مدت یا ترتیبات بازگرداندن اعتماد).
• چک لیست ها و بررسی همتایان: ما نمی توانیم به اندازه کافی تأکید کنیم - از چک لیست برای هر تراکنش استفاده کنید و در واقع موارد را همانطور که انجام شده است علامت بزنید. قبل از ارسال مدارک نهایی یا بسته شدن، یک همکار یا وکیل داشته باشید چک لیست فایل و اسناد مهم را بررسی کنید. برای مثال، مجموعه دومی از چشم‌ها ممکن است متوجه این موضوع شوند شرح حقوقی در انتقال تعداد زیادی از دست رفته است، یا ریاضیات مربوط به تنظیمات 100 دلار کاهش یافته است. گرفتن اینها قبل از ثبت نام از سردرد جلوگیری می کند. صرف چند دقیقه برای بررسی بسیار ارزان‌تر از تصحیح یک خطا پس از واقعیت است (اصلاح یک خطای عنوان ثبت شده می‌تواند شامل پرونده‌های پرهزینه باشد (انتقال برای تصحیح خطای حمل و نقل - استان بریتیش کلمبیادر)).
• اعداد را متعادل کنید: همیشه یک تطبیق اعتماد بین وجوه انجام دهید قبل از بسته شدن: کل اعتبارات (سپرده، رهن، پول مشتری) منهای کل پرداخت ها (به فروشنده، مالیات، کارمزد) باید به صفر برسد. اگر اینطور نیست، مغایرت را پیدا کنید. این تضمین می کند که پرداختی را فراموش نکرده اید یا به طور تصادفی کوتاه نیامده اید. در صورت کمبود، قبل از بسته شدن آن را از مشتری یا وام دهنده دریافت کنید. اگر بیش از حد است، علت را مشخص کنید (به عنوان مثال، آیا مشتری بیش از حد پرداخت کرده است؟ - سپس پس از بسته شدن، فوراً وجه را بازپرداخت کنید). با متعادل کردن دفتر خود، از خطر اشتباهات حسابداری اعتماد یا موقعیتی که به دلیل کمبود وجوه نمی توانید تکمیل کنید، جلوگیری می کنید.

5.2 مدیریت انتظارات و درک مشتری

• آموزش = کاهش ریسک: بسیاری از شکایات پس از بسته شدن از مشتریان ناشی از عدم درک آنها در طول فرآیند است. وقت بگذارید تا به مشتری خود در مورد نکات کلیدی آموزش دهید، که انتظارات غیر واقعی را از بین می برد (و در نتیجه خطر شکایت یا ادعا را کاهش می دهد). به عنوان مثال، اطمینان حاصل کنید که فروشنده متوجه شده است که پول فروش دریافت نخواهد کرد کاملا در روز بسته شدن صبح - وجوه اغلب در اواخر روز به محض ثبت نام می رسد، سپس وکیل باید قبل از انتشار منتظر تایید باشد. این را از قبل توضیح دهید تا فروشنده عصبانی نپرسد چرا پول در ساعت 9 صبح در حساب آنها نیست. برای خریداران، زمان مالکیت را توضیح دهید - آنها ممکن است تصور کنند به محض پرداخت پول، کلیدها را دریافت می کنند، اما اگر قرارداد روز بعد ساعت 12 بعد از ظهر مالکیت را اعلام کند، این معامله است. روشن کردن فعالانه این موارد انتظارات را مدیریت می کند.
• ارائه مشاوره به صورت کتبی: اگر به مشتری توصیه یا توصیه‌های مهمی داده‌اید، به‌ویژه اگر ترجیح می‌دهند از آن پیروی نکنند، آن را به صورت مکتوب یادداشت کنید. به عنوان مثال، اگر نظرسنجی/بازرسی بخشی از انتقال استاندارد نیست، اما خریدار نگران تجاوزات است، ممکن است به آنها توصیه کنید "برای پوشش خطرات نظرسنجی، یک نظرسنجی یا بیمه عنوان دریافت کنید." اگر به دلیل هزینه رد شدند، چیزی مانند «همانطور که در مورد آن بحث شد، تصمیم گرفتید که بررسی ملک را دریافت نکنید. ما بدون توضیح ادامه می‌دهیم، اما توجه داشته باشید که به این معنی است که ما به توضیحات عنوان موجود تکیه می‌کنیم و شما خطر هر گونه اختلاف مرزی جزئی را می‌پذیرید." اگر بعداً مشتری متوجه شود که حصارش در فاصله 2 فوتی زمین همسایه است، این شما را پوشش می دهد - در مورد خطر بررسی هشدار داده شده است.
• محدوده محدوده در جایی که مناسب است: حمل و نقل (و وکلا) بازرس، بیمه گر یا مشاور مالیاتی نیستند. در مورد آنچه که دارید شفاف باشید انجام نده. برای مثال، شما معمولاً وضعیت فیزیکی ملک یا اینکه آیا لوازم خانگی کار می‌کنند را بررسی نمی‌کنید - این خارج از محدوده قانونی است. اگر مشتری چیزی مانند «آیا برای پنجره شکسته‌ای که کشف کرده‌ایم باید پول را پس بگیرم؟»، این بیشتر یک موضوع مذاکره است – می‌توانید از نظر قانونی راهنمایی کنید که از طریق اصلاحیه به رضایت فروشنده نیاز دارند، اما اگر بازپرداخت قراردادی وجود نداشته باشد، نمی‌توانید به‌طور یکجانبه این کار را انجام دهید. نکته این است که از قرار گرفتن در قلاب برای مسائل خارج از نقش خود اجتناب کنید. اگر مشتری از شما انتظار دارد که هر مشکل احتمالی را بیابید (مانند بازسازی‌های غیرمجاز، رعایت منطقه‌بندی، و غیره)، به آرامی به او یادآوری کنید که موارد بررسی دقیق معمولاً قبل از حذف موضوع (شاید توسط متخصصان یا تحقیقات شهری) انجام می‌شوند و نقش شما در حال حاضر عمدتاً تضمین انتقال خوب عنوان است. البته اگر موردی مورد توجه شما قرار گرفت (مثل دقایق طبقاتی که عوارض زیادی مشاهده کردید) باید به آنها اطلاع دهید، اما ضامن وضعیت ملک نیستید. تعیین این مرزها مسئولیت را مدیریت می کند.
• مستندات دستورالعمل: اگر مشتری بر خلاف توصیه شما به شما دستور داد یا کاری غیرعادی انجام دهید، آن را به صورت کتبی دریافت کنید. به عنوان مثال، خریدار ممکن است دستور دهد که بسته شدن را ادامه دهد، حتی اگر فروشنده چیزی جزئی را همانطور که وعده داده بود تعمیر نکرده باشد - از طریق ایمیل تأیید کنید "بر اساس دستور شما، ما بدون انجام تعمیر به بستن ادامه می دهیم، و شما مستقیماً آن را پس از بسته شدن با فروشنده مطرح می کنید." به این ترتیب بعداً آنها نمی توانند بگویند شما نتوانستید چیزی را اجرا کنید. تماس آنها بود

5.3 منابع ادعای رایج و نحوه اجتناب از آن

بیمه وکلا (PLTC/LIF) دارای داده هایی در مورد ادعاهای متداول حمل و نقل است. برخی از موارد قابل توجه و تاکتیک های اجتناب:

• خطاهای شرح حقوقی: یکی از متداول‌ترین اشتباهات پرهزینه، اشتباه در شرح قانونی است (به عنوان مثال، کنار گذاشتن یکی از چندین قطعه، یا استفاده از شماره قطعه اشتباه، در نتیجه انتقال زمین اشتباه). اجتناب: همیشه توضیحات قانونی را از جستجوی عنوان با فرم انتقال و قرارداد بررسی کنید (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر ملک دارای چندین PID یا چند طبقه (پارکینگ، انباری) است، مطمئن شوید که همه آنها گنجانده شده اند. در صورت امکان از شخص دیگری بخواهید تأیید کند. اگر بعد از ثبت نام متوجه شدید که چیزی از قلم افتاده است، باید یک انتقال تصحیح انجام دهید (انتقال برای تصحیح خطای حمل و نقل - استان بریتیش کلمبیا) (که ممکن است باعث PTT اضافی شود) - یک درس گران قیمت.
• عدم تسویه محموله: به عنوان مثال، عدم ثبت انفصال وام مسکن یا حکمی که قرار بود انجام دهید، خریدار را با یک حق التزام غافلگیرکننده مواجه می کند. اجتناب: از چک لیست خود برای اطمینان استفاده کنید هر شارژی که قرار بود تخلیه شود، در واقع تخلیه می شود. قبل از اینکه فایل را بسته شده اعلام کنید، پس از بسته شدن، عنوان را جستجو کنید تا ببینید تمیز است. اگر ترخیص با تاخیر انجام شد (بعضی از بانک ها بعداً پرونده را ارسال می کنند)، تا زمانی که آن را انجام دهید، پیگیری کنید. آن را فراموش نکنید زیرا ماه ها بعد ممکن است خریدار آن را پیدا کند و ادعایی مطرح شود.
• مالیات های پرداخت نشده یا اشتباهات تعدیل: اگر یک تعدیل را اشتباه محاسبه کنید (مثلاً به خریدار کمتر از آنچه استحقاق مالیات دارد اعتبار می دهید)، مشتری ممکن است پول خود را از دست بدهد. یا اگر فراموش کردید مالیات ملکی را که متعهد به پرداخت بودید بپردازید، خریدار ممکن است با جریمه مواجه شود. اجتناب: محاسبات تنظیم را دوبار بررسی کنید (شاید با فرمول یا کارکنان دیگر) (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) و پس از انجام پرداخت هایی مانند مالیات علامت بزنید (رسیدها را نگه دارید). اگر به طور تصادفی تنظیمی را حذف کردید و بلافاصله پس از بسته شدن آن را گرفتید، فوراً به هر دو طرف اطلاع دهید و سعی کنید دوستانه آن را اصلاح کنید (هر چه زودتر، شانس بیشتری برای دریافت از طرف بدهکار وجود دارد).
• سورپرایز از Title/Strata: مشتریان ممکن است ادعا کنند "من در مورد ارتفاق X یا مالیات 50 هزار دلاری نمی دانستم." اگر سابقه داشت و به آنها هشدار نمی دادید، ممکن است شما را سرزنش کنند. اجتناب: در حالی که عقد باید چیزهایی مانند عوارض شناخته شده و خریدار را نشان دهد باید عنوان را بخوانید، در عمل کمک می‌کند اگر به موارد غیرعادی عنوان یا اطلاعات مهم در اسناد طبقه‌ای که در مطالبی که مرور می‌کنید اشاره کنید کمک می‌کند (راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC). به عنوان مثال، اگر حق ارتفاق در مالکیت به همسایه ای در سراسر ملک حق تقدم اعطا می کند، آن را به خریدار ذکر کنید و شاید یک نسخه از آن ارائه دهید، تا بعداً نتوانند بگویند که از آن بی خبر بوده اند. سندی که این کار را کردی وظیفه شما عمدتاً اطمینان از عنوان واضح به جز موارد ذکر شده است، اما رفتن یک گام فراتر برای برجسته کردن هر چیز غیر معمولی می تواند از مسائل آینده "به من گفته نشده" جلوگیری کند.
• معاملات تقلبی: اگرچه نادر است، اما اگر ناقل به طور ناخواسته به کلاهبرداری کمک کند (مثل انتقال پول به یک فروشنده تقلبی)، فاجعه بار است. اجتناب: با هوشیاری هویت و جزئیات حساب را بررسی کنید. مراقب تلاش‌های فیشینگ باشید - به عنوان مثال، ایمیلی که ظاهراً از طرف مشتری شما دستورالعمل‌های پرداخت را تغییر می‌دهد - همیشه با یک تماس تلفنی با یک شماره شناخته شده تأیید کنید. در حال حاضر بسیاری از شرکت‌ها برای انتقال وجه تضمین‌هایی دارند (مانند نیاز به تأیید وکیل و بازخوانی). همچنین، اگر یک مشتری یا سناریو چندین پرچم قرمز را ایجاد کند (همانطور که بحث شد، فروش فوری، مالک ناآشنا، و غیره)، به وکیل تشدید شود. به تعویق انداختن یا امتناع اقدام بهتر از تسهیل یک طرح کلاهبرداری و کشاندن شرکت به مسئولیت است.

5.4 بیمه مسئولیت حرفه ای و زمان دریافت کمک

همه وکلای BC از طریق صندوق غرامت وکلا (LIF) بیمه اجباری دارند. به عنوان یک انتقال دهنده، هنگام فعالیت تحت نظارت وکیل تحت پوشش هستید. با این حال، هدف این است که هرگز به آن نیاز نداشته باشید. اگر اشتباهی رخ داد، بلافاصله به وکیل اطلاع دهید. بسیاری از خطاها را می توان در صورت تشخیص زودهنگام برطرف کرد (به عنوان مثال، یک سند اصلاحی ثبت کنید، برای یک مشکل کوچک مذاکره کنید). اگر یک خطای جدی کشف شود (مانند کسری اعتماد بزرگ یا عقب ماندگی غیرمقیم از دست رفته که منجر به تقاضای CRA می شود)، وکیل ممکن است نیاز به اطلاع بیمه گر داشته باشد. هر چه زودتر این کار انجام شود، بیمه گر بهتر می تواند خسارت را مدیریت کند. انجام دهید نه سعی کنید بی سر و صدا یک اشتباه مهم را بپوشانید. شفافیت کلیدی است و اگر راه حلی ارائه دهید، اغلب مشتریان بخشنده تر هستند.

همچنین، اگر در طول فرآیند با مسائل حقوقی فراتر از دانش خود مواجه شدید - به عنوان مثال، فروشنده ذکر می کند که در حال ورشکستگی هستند، یا متوجه می شوید که ملک در زمین اجاره ای First Nations است. حدس نزن. مکث کنید و از وکیل یا مربی ارشد مشاوره بگیرید. انجمن حقوقی ارائه می دهد مشاوران تمرین وکلا می توانند در مورد نکات پیچیده با آنها مشورت کنند ([PDF] کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) وکیل ناظر شما می تواند در صورت نیاز از آن منبع استفاده کند. بهتر است یک "سوال احمقانه" در داخل بپرسید تا اینکه یک اشتباه احمقانه از بیرون انجام دهید.

در مجموع، مدیریت ریسک در انتقال به این موارد خلاصه می شود آماده سازی، ارتباط و تأیید (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام) (راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC). با دقیق بودن در کار خود، شفاف بودن با مشتریان و محتاط بودن در رعایت آنها، احتمال بروز مشکل را تا حد زیادی به حداقل می رسانید. و اگر کاری انجام شود، داشتن انتظارات مدیریت شده و موارد مستند، شما را در موقعیتی قوی قرار می دهد تا آن را با کمترین پیامد حل کنید.

---

6. عیب یابی مسائل رایج

حتی با بهترین آمادگی، معاملات املاک و مستغلات می تواند با موانعی روبرو شود. یک نقاله خوب همچنین یک حلال مشکل است و می تواند مشکلاتی را که پیش می آید عیب یابی کند و راه حل هایی برای حفظ معامله در مسیر درست پیدا کند. در اینجا مشکلات رایج و نحوه رسیدگی به آنها در زمینه انتقال قبل از میلاد آورده شده است:

6.1 تاخیر در تاریخ بسته شدن

سناریو: این روز تکمیل است (یا درست قبل از آن) و چیزی تهدید می کند که بسته شدن را به تاخیر می اندازد. دلایل می تواند شامل نرسیدن به موقع وجوه وام مسکن خریدار، عدم امضای به موقع اسناد توسط فروشنده، اکتشافات لحظه آخری یا حتی مسائل خارجی مانند کند شدن سیستم Land Title باشد. تأخیرها جدی هستند زیرا قرارداد یک تاریخ قطعی را تعیین می کند - عدم تکمیل در آن تاریخ می تواند به معنای نقض باشد. در اینجا نحوه رسیدگی است:

• علت را به سرعت شناسایی کنید: مشخص کنید که چرا تاخیر وجود دارد. اگر وجوه خریدار مفقود شده اند، فوراً با وام دهنده تماس بگیرید تا ببینید مشکل چیست. اگر فروشنده اسناد امضا شده را پس نداده است، تماس بگیرید - آیا آنها به سادگی دیر کرده اند یا از یک موضوع امتناع می کنند؟ اگر وجود دارد شماره لحظه آخری عنوان (به عنوان مثال، قضاوتی که به تازگی در صبح تکمیل شده است)، جزئیات را جمع‌آوری کنید و با وکیل گزینه‌های خود را در میان بگذارید (آیا می‌توان برای پوشش آن پول را پس گرفت؟ آیا فروشنده راهی برای رفع آن در همان روز دارد؟).
• ارتباطات و توسعه: در لحظه ای که مشخص است تاخیر در روز بعد (یا بعد از آن) محتمل است، باید با وکیل طرف مقابل و مشاوران املاک ارتباط برقرار کنید. اغلب، هر دو طرف می خواهم قرارداد بسته شود، بنابراین آنها ممکن است با تمدید تاریخ تکمیل یک یا دو روز برای حل مشکل موافقت کنند. این مستلزم الف اصلاحیه قرارداد کتبی امضا شده توسط خریدار و فروشنده. معمولا مشاوران املاک آن را برای امضا آماده می کنند (یا وکلا می توانند). در مورد شرایط مذاکره کنید: گاهی اوقات به دلیل ناراحتی تمدید، پرداخت سود یا هزینه دیگری به فروشنده داده می شود. در صورت موافقت با تمدید، مطمئن شوید که تمام جزئیات دیگر (مانند تاریخ تعدیل یا تملک) نیز به صورت کتبی تنظیم شده است.
• استفاده از تعهدات اعتماد در صورت تأخیر کوتاه: اگر انتظار می رود این مشکل ظرف یک روز یا بیشتر حل شود (به عنوان مثال، وام دهنده تأیید می کند که وجوه فردا می آید)، وکلا ممکن است راه حلی را انجام دهند: بستن در امان. به عنوان مثال، وکیل خریدار ممکن است همه چیز را به جز وجوه تحویل دهد، و وکیل فروشنده موافقت می کند که کلیدها را حتی اگر ثبت نام انجام نشده باشد، آزاد کند، در تعهداتی که وکیل خریدار همه را در امانت نگه می دارد و تا رسیدن وجوه در روز بعد ثبت نام نمی کند (یا بالعکس، وکیل فروشنده کلیدها را تا زمانی که ثبت نام مطلع نشود، نگه می دارد). وکلای بریتیش کلمبیا گاهی اوقات یک شکاف کوتاه را از این طریق تطبیق می دهند، به خصوص اگر خریدار قبلاً از خانه خارج شده باشد یا سایر عوامل انسانی. با این حال، هر دو طرف باید رضایت دهند، و تعهدات باید کاملا شفاف باشد. بیمه عنوان نیز می تواند در این شرایط شکاف (بیمه کردن شکاف بین ثبت نام مورد نظر و واقعی) کمک کند. فقط در صورتی این کار را انجام دهید که هر دو وکیل راحت باشند. در غیر این صورت، تمدید رسمی امن تر است.
• به مشتریان اطلاع دهید: مشتری خود را به طور کامل در جریان بگذارید. خریدار باید بداند که تا زمانی که مشکل حل نشده است شروع به نقل مکان نکند، و فروشنده باید بداند که تا زمانی که کار انجام نشده است، انتظار پول نداشته باشد. این یک سناریوی استرس زا است، بنابراین آن را با آرامش مدیریت کنید و به آنها اطمینان دهید که همه تلاش می کنند تا در اسرع وقت به پایان برسند. اگر مشتری باعث تأخیر شود (مثلاً خریدار کمبود بودجه دارد)، در مورد فوریت و جریمه‌های احتمالی با او مشورت کنید (مانند بهره روزانه که فروشنده می‌تواند طبق قرارداد دریافت کند، یا حتی از دست دادن معامله اگر در زمان معقول تکمیل نشود).
• اثرات بعدی: اگر بسته شدن به یک روز جدید به تعویق بیفتد، ممکن است برخی از تنظیمات تغییر کند (سود پرداخت وام مسکن، روز اضافی مالیات، و غیره). برای به روز رسانی بیانیه تعدیل ها و احتمالاً جمع آوری/پرداخت مبلغ کمی برای تفاوت آماده باشید. این تغییرات را به وضوح ثبت کنید.

کلید با تاخیر است ارتباط فعال و یک برنامه مدون تا هنوز بسته شود اکثر فروشندگان، انجام دیرهنگام معامله را ترجیح می دهند، به خصوص اگر مشکل قابل حل باشد (راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC) (راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC). با قرار گرفتن در سمت جلو، معمولاً می توانید یک تمدید یا ترتیب موقت را واسطه کنید و از پیش فرض اجتناب کنید. با این حال، اگر تأخیر نامحدود شود یا یکی از طرفین از تمدید آن امتناع کند، آنگاه به یک اختلاف حقوقی بالقوه (عملکرد خاص و غیره) تبدیل می‌شود که فراتر از وظایف شما است - در آن مرحله، برای مشاوره به موکل در مورد راه‌حل‌های حقوقی به وکیل مراجعه کنید. این نادر است؛ معمولا راه حل هایی پیدا می شود

6.2 ثبت نام یا ثبت رد

سناریو: شما انتقال را برای ثبت ارسال کردید، اما اداره مالکیت زمین مشکلی را نشان می‌دهد - یا رد کامل یا نقص معلقی که نیاز به حل دارد. از طرف دیگر، بسته ممکن است تا پایان روز ثبت نشده باشد. نحوه عیب یابی:

• رد مالکیت زمین: دلایل متداول عبارتند از: امضاها یا فرم‌ها، هزینه‌های نادرست، یا مشکل عنوان (مانند تلاش برای انتقال در حالی که عنوان تکراری وجود ندارد). ممتحن LTSA خطا را نشان خواهد داد. اگر چیزی است که به سرعت قابل تعمیر است، این کار را انجام دهید. به عنوان مثال، اگر سوگندنامه اعدام مفقود بود، فوراً شهادت را تهیه کرده و مجدداً تسلیم کنید. اگر شرح قانونی اشتباه بود، ممکن است مجبور شوید آن را اصلاح کنید - اگر اشتباه تایپی جزئی باشد، شاید تصحیح سوگندنامه. اگر بزرگ باشد، احتمالاً یک انتقال جدید امضا شده توسط طرفین (که در روز بسته شدن مشکل بزرگی است). برای اشتباهات جزئی، اداره مالکیت زمین اغلب اجازه تصحیح را از طریق نامه یا استشهاد وکیل می دهد. اگر مطمئن نیستید همیشه با ممتحن تماس بگیرید - آنها دقیقاً به شما خواهند گفت که برای قابل قبول کردن آن به چه چیزی نیاز دارند.
• نگرانی های اولویت دار: اگر ثبت نام شما پس از تاریخ تکمیل رد شود، خطر از دست دادن اولویت وجود دارد (کسی از نظر تئوری می تواند هزینه دیگری را در این میان ثبت کند). برای کاهش این مشکل، اگر می‌دانید هنگام ارسال مشکلی وجود دارد، می‌توانید سریعاً درخواست دهید هشدار اولویت (یا در عمل مدرن، یک "برنامه در حال بررسی برای تکمیل مجدد" - اساساً برنامه ای که جای شما را حفظ می کند) اگر مجاز باشد. یا به سادگی برنامه اصلاح شده را در اسرع وقت دوباره ارسال کنید. بازه زمانی که ممکن است چیز دیگری در آن جا بیفتد معمولاً کوچک است، اما یک خطر است. وکیل دیگر را در جریان بگذارید - اگر رد شد، به وکیل فروشنده بگویید و اصلاحیه و جدول زمانی را مشخص کنید. آنها وجوه را به صورت مشروط در امانت نگه می دارند، بنابراین باید بدانند.
• پایان روز ثبت نام نشده: اگر تا پایان تاریخ تکمیل، انتقال هنوز ثبت نشده باشد (شاید به دلیل حجم در LTSA یا ارسال دیرهنگام)، از نظر فنی معامله هنوز به طور کامل "بسته" نشده است، اما اگر همه چیز در حال انجام باشد و مشکلی وجود نداشته باشد، طرفین اغلب با اعتماد ادامه می دهند که صبح روز بعد تکمیل می شود. این برای پرونده های اواخر روز رایج است. خریدار معمولاً کلید دریافت نمی کند تا زمانی که ثبت نام در صبح روز بعد تأیید شود، به ازای هر تعهد. در چنین مواردی، پس از زمان قطع، جستجوی سریع عنوان را انجام دهید تا مطمئن شوید که هیچ چیز دیگری در عنوان وجود ندارد و با طرف مقابل تأیید کنید که وجوه در امانت باقی مانده است. سپس صبح روز بعد، اول آن را ببینید. این بیشتر یک مسئله زمان بندی است تا یک مشکل. این نشان می دهد که چرا ارسال زودهنگام در تاریخ تکمیل عاقلانه است - برای جلوگیری از وضعیت معلق یک شبه.
• عدم تطابق نام / مسائل اجرایی: اگر دفتر مالکیت زمین یک امضا یا نام (مثلاً عدم تطابق اولیه میانی) را مورد سؤال قرار دهد، یک راه حل رایج این است گواهی هویت برای مثال، از طرف شخص، با بیان اینکه "من، جان دو، همان شخص جان آ. دو در عنوان" هستم. از موکل بخواهید چنین سوگندنامه ای را نزد یک سردفتر/وکیل امضا کند و آن را با ذکر شماره ثبت ارسال کند. این معمولاً ثبت کننده را راضی می کند. بهتر است این موارد را پیش‌بینی کنید (اگر متوجه شده‌اید که قرارداد نام میانی ندارد اما عنوان دارد، برای جلوگیری از تأخیر، در هنگام امضا برای مشتری سوگندنامه تهیه کنید).
• مفقود شدن سند پشتیبانی: گاهی اوقات یک انتقال به یک سند همراه نیاز دارد - به عنوان مثال، یک فرم F برای اقشار، یا یک طرح بررسی برای یک بخش فرعی، و غیره. اگر حذف شود، ثبت نام متوقف می شود. سند را دریافت کنید و آن را به سرعت با یک نامه پوششی که به شماره معلق ارجاع می دهد ارسال کنید. LTSA می تواند با آن ازدواج کند.
• ترافیک سنگین یا مشکل سیستم: اگر در یک روز بسیار شلوغ (مانند پایان ماه)، صف ثبت نام بالا بیاید یا سیستم از کار بیفتد، ممکن است حمل و نقل ها وحشت کنند. کار زیادی نمی توانید انجام دهید جز اینکه صبر کنید یا اگر خطای سیستمی است با LTSA تماس بگیرید. اگر واقعاً نمی‌توان آن روز را به دلیل مسائل LTSA ثبت کرد، معمولاً یک موقعیت فورس ماژور است - هر دو طرف اغلب توافق می‌کنند که تکمیل آن روز موثر باشد و کلیدها ممکن است تعویض شوند و ثبت نام در روز بعد تمام شود. بیمه عنوان می تواند شکاف را در صورت نیاز پوشش دهد.

نکته پیشگیرانه: همیشه تمام اسناد را بررسی نهایی کنید قبل از ارسال به LTSA - آیا همه امضاها وجود دارند و به درستی شاهد هستند؟ تمام فرم های لازم پیوست شده است (به عنوان مثال، فرم PTT، فرم F، و غیره)؟ توضیحات حقوقی دقیقاً با عنوان مطابقت دارد؟ انجام این کار از اکثر رد شدن ها جلوگیری می کند. با این حال، اگر یکی رخ دهد، بلافاصله به آن رسیدگی کنید - به تعویق نیندازید زیرا هر چه ثبت نام طولانی‌تر باشد، خطر بیشتری می‌گیرد. در مورد آنچه اتفاق افتاده و چگونگی حل آن یادداشت کنید، در صورتی که بعداً لازم است به مشتریان یا بیمه‌گران توضیح دهید.

6.3 اختلاف و اشتباه در اسناد

سناریو: شما یک مغایرت یا خطا در اسناد کشف می کنید - به عنوان مثال، نام املای یک طرف در قرارداد با شناسه آنها متفاوت است شرح حقوقی در دستورالعمل وام مسکن با عنوان مطابقت ندارد تاریخ تکمیل در تعهد نامه وکیل اشتباه است. این اتفاقات می افتد؛ در اینجا چه باید کرد:

• اختلاف نام: در حالت ایده آل، همه اسناد باید دارای نام های ثابت باشند. اگر در گواهینامه رانندگی فروشنده "الیزابت" نوشته شده باشد، اما در قرارداد "بتی" نوشته شده باشد، عنوان سرزمین مستلزم نامی است که در عنوان عنوان شده است (شاید الیزابت اگر روی عنوان باشد). مطمئن‌ترین دوره این است که انتقال با نام دقیقاً مطابق عنوان امضا شود، و در صورت نیاز می‌توانید «همچنین به نام بتی [نام خانوادگی] نیز شناخته می‌شود» را در دفتر اسناد رسمی اضافه کنید. اگر اختلاف زودتر تشخیص داده شود، قرارداد را با یک الحاقیه اصلاح کنید تا منعکس کننده نام قانونی صحیح باشد. برای یک خریدار، مهم است که نام آنها در عنوان برای شناسایی آینده صحیح باشد. اگر مشتری دارای یک تنوع رایج است (مانند نام میانی)، توضیح دهید که از نام قانونی او در همه اسناد استفاده خواهید کرد. در صورت اشتباهات املایی جزئی در اسناد اجرا شده که قبل از ثبت نام گرفته شده است، اجرای مجدد تمیزترین راه حل است اگر این امکان پذیر نیست (فروشنده در خارج از کشور، و غیره)، یک نامه وکیل به LTSA همراه با سوگندنامه ممکن است کافی باشد اگر به وضوح همان شخص باشد.
• خطاهای شرح حقوقی: اگر در هر یک از اسناد (قرارداد، دستورالعمل‌های رهن و غیره) در توضیحات قانونی با خطا مواجه شدید، نسبت به عنوان واقعی آن اطمینان حاصل کنید. سپس آن را در منبع تصحیح کنید: اگر قرارداد اشتباهی داشت، اصلاحیه ای را با توضیحات صحیح انجام دهید. اگر دستورالعمل‌های وام مسکن خطا داشت، فوراً به وام‌دهنده اطلاع دهید تا بتواند دستورالعمل‌های تصحیح شده را مجدداً صادر کند (وام‌دهنده می‌خواهد وام مسکن خود را در مورد ملک صحیح وام بگیرد!). اگر فقط با خطای توصیف قانونی مواجه شدید پس از ثبت نام (مثلاً یک مقدار حذف شده)، جدی تر است - الف انتقال تاییدی برای قطعه گم شده ممکن است مورد نیاز باشد (انتقال برای تصحیح خطای حمل و نقل - استان بریتیش کلمبیا) و شاید PTT اضافی. این امر هر دو طرف و احتمالاً وکلای آنها را برای اجرای اسناد جدید درگیر می کند. این نیاز به بررسی زودهنگام (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی). اگر چنین خطای بزرگی رخ داد، وکیل و بیمه عنوان را در صورت وجود مطلع کنید (بیمه عنوان ممکن است هزینه رفع چنین خطایی را پوشش دهد).
• مغایرت شرایط قرارداد: گاهی اوقات قرارداد و واقعیت از هم جدا می‌شوند - به عنوان مثال، قرارداد می‌گوید یخچال گنجانده شده است، اما به مرحله اجرا رسیده است. از نظر فنی، این یک اختلاف قراردادی است، نه یک خطای انتقال. خریدار را راهنمایی کنید تا با مشاور املاک خود صحبت کند - معمولاً راه حل این است که فروشنده مقداری غرامت می دهد یا خریدار آن را می پذیرد. به عنوان انتقال دهنده، آن را در پرونده یادداشت کنید، اما این چیزی نیست که از بسته شدن جلوگیری کند (مگر اینکه خریدار دستور دهد وجوه را نگه دارد، که بدون توافق فروشنده یا حکم دادگاه نمی توانید انجام دهید). به خریدار توصیه کنید که رجوع آنها بر علیه فروشنده بر اساس قرارداد است، اما در صورتی که تنها موضوع این باشد، بسته شدن باید ادامه یابد (وکیل می تواند راهنمایی کند که آیا خریدار باید وجوه را در امان نگه دارد - اما بدون توافق، این خطر نقض می شود). بنابراین، انتظارات را مدیریت کنید که هر موضوع قراردادی را نمی‌توان در زمان بسته شدن توسط انتقال دهنده حل کرد.
• اختلافات مالی: اگر مبلغ سپرده در قرارداد اشتباه است (اشتباه تایپی) در مقابل آنچه واقعاً پرداخت شده است، با مشاوران املاک توضیح دهید و در صورت نیاز از طریق اصلاح اصلاح کنید تا تنظیمات دقیق باشد. اگر الف بیانیه پرداخت از یک وام دهنده حاوی یک خطا است (شاید آنها سود را اشتباه محاسبه کرده اند)، یک مورد به روز دریافت کنید - هرگز فرض نکنید، زیرا اگر مبلغ کوتاهی به وام دهنده پرداخت کنید، ممکن است آنها را تخلیه نکنند. ایمن‌تر است که کمی اضافه پرداخت کنید و وام‌دهنده مازاد آن را به فروشنده بازپرداخت کنید تا اینکه کمتر از آن پرداخت کنید و وام مسکن را بر روی مالکیت بگذارید.
• اشتباه تایپی یا جزئی در سند ثبت شده: اگر پس از ثبت نام متوجه یک اشتباه تایپی کوچک (مثل اشتباه ابتدایی میانی) شدید، اما بر هویت طرفین تأثیری نمی گذارد، معمولاً اگر عنوان به درستی صادر شود، هیچ کاری انجام نمی شود. اگر در بدنه وام مسکن باشد (مثل تاریخ پرداخت اشتباه، اما وام دهنده در ثبت اعتراض نکرد)، ممکن است وام دهنده از شما بخواهد اصلاح فرم C یا فقط در پرونده نگه دارید. همیشه به وکیل ناظر اطلاع دهید و ببینید آیا تشکیل پرونده اصلاحی موجه است یا همه طرفین با نادیده گرفتن یک اشتباه تایپی بی ضرر مشکلی ندارند.

رویکرد کلی: وقتی مغایرتی پیدا کردید، آن را زیر فرش جارو نکنید. حتی مسائل جزئی باید مورد توجه قرار گیرد و یا اصلاح شود یا حداقل به صورت کتبی بین طرفین روشن شود تا از اختلافات بعدی جلوگیری شود. اگر زمان اجازه داد، اسناد را دوباره ترسیم و به درستی امضا کنید (این ایده آل است). اگر زمان کوتاه است، از سوگندنامه ها یا تعهدات برای اصلاح آن در حد مجاز استفاده کنید.

6.4 تغییرات یا خواسته های لحظه آخری

سناریو: در نزدیکی بسته شدن، یکی از طرفین سعی می کند چیزی را تغییر دهد - به عنوان مثال، خریدار درخواست می کند مالکیت را یک روز زودتر منتقل کند، یا فروشنده درخواست پیش پرداخت وجوه فروش می کند، یا وام دهنده خریدار به طور ناگهانی تقاضای بازپرداخت برای تعمیرات می کند. اینها می توانند مشکل ساز باشند:

• تغییرات مالکیت یا مدت: هرگونه تغییر مادی مستلزم توافق خریدار و فروشنده است. اگر مشتری شما درخواست کرد، بگویید که درخواست را به طرف مقابل منتقل خواهید کرد (احتمالاً از طریق مشاوران املاک)، اما این به طرف مقابل بستگی دارد که موافقت کند. هرگونه تغییر توافق شده را به صورت کتبی دریافت کنید (اصلاح قرارداد). اگر طرف مقابل گفت نه، به مشتری خود توضیح دهید که باید به قرارداد پایبند باشد یا خطر نقض را داشته باشد. گاهی اوقات مشتریان فکر می‌کنند که وکلا فقط می‌توانند چیزها را تنظیم کنند - روشن کنند که شما هیچ اختیاری برای تغییر شرایط بدون رضایت دوجانبه ندارید.
• انتشار اولیه کلید: یک درخواست متداول این است: «آیا خریدار می‌تواند کلیدها را عصر قبل از تکمیل برای جابجایی چند چیز در اختیار داشته باشد؟» از نظر قانونی، تملک طبق قرارداد است، اما طرفین گاهی اوقات مسائل را حل می کنند. اگر چنین ترتیبات بی سابقه ای اتفاق بیفتد (با دخالت مشاور املاک)، مطمئن شوید که مشتری شما از خطرات آن آگاه است (فروشنده که زودتر به خریدار اجازه می دهد به این معنی است که خریدار از نظر فنی در ملک شخص دیگری است - مسائل بیمه و غیره). به عنوان دستیار وکیل، شما تشویق نمی‌کنید که شرایط قرارداد را نقض کنید، اما اگر هر دو مشتری آن را می‌خواهند، از آنها بخواهید در صورت امکان، یک قرارداد استفاده ساده یا چشم پوشی امضا کنند، مبنی بر اینکه خریدار با مسئولیت خودش زودتر دسترسی پیدا می‌کند، و غیره.
• درخواست برای زمان بندی وجوه: گاهی اوقات فروشندگان عواید فروش را در همان روز تکمیل می‌خواهند زیرا روز بعد ملک دیگری را می‌خرند. در سال قبل از میلاد، وجوه معمولاً در بعدازظهر روز تکمیل یا صبح روز بعد در دسترس است. اگر فروشنده نیازهای پول را در زمان معینی، با وکیل خریدار هماهنگ کنید - شاید برای تسریع آن، یک واریز مستقیم یا سیم ترتیب دهید. اما احتیاط: تا زمانی که از ثبت نام به نام خریدار مطمئن نشده باشید (یا اطمینان بسیار بالایی که در تعهدات قریب الوقوع است) نمی توانید وجوه را آزاد کنید. به فروشندگان توضیح دهید که ثبت مالکیت زمین چیزی است که باعث آزادسازی پول می شود. در صورت نیاز، الف وام پل اگر زمان‌بندی محدود باشد، می‌توان از طریق بانک آن‌ها استفاده کرد (بانک فروشنده اغلب می‌تواند اگر بداند فروش چند ساعت پس از خرید بسته می‌شود، پل می‌زند). این خارج از کار مستقیم شما است، اما ممکن است شما این ایده را تحریک کنید.
• بازدارندگی وام دهنده یا شرایط جدید: اگر وام دهنده با تعجب مواجه شد، مانند اینکه بخواهد برای برخی از ساخت و سازهای ناقص عقب نشینی کند یا تعهد کند که کاری پس از بسته شدن انجام شود، آن را هم با مشتری و هم احتمالاً طرف مقابل مطرح کنید. به عنوان مثال، یک ساختمان جدید ممکن است مانعی برای محوطه سازی ناقص داشته باشد - وام دهنده خریدار ممکن است بگوید که تا پایان کار 10 هزار دلار نگه خواهد داشت. این امر مستلزم توافق فروشنده با آن ترتیب است. شما باید با وکیل فروشنده تعهد کنید که مبلغ نگه داشته شود و فقط در صورت برآورده شدن شرایط پرداخت شود. همه باید موافق باشند، در غیر این صورت خریدار ممکن است سرمایه کامل را دریافت نکند و نتواند آن را تکمیل کند. شناسایی زودهنگام این موارد کلیدی است - دستورالعمل های وام دهنده را به طور کامل در هنگام دریافت بررسی کنید تا چنین شرایطی را تشخیص دهید و از قبل با آنها برخورد کنید، نه در آستانه بسته شدن.
• سورپرایز بازپرداخت مالیات غیر مقیم: در حالت ایده آل از قبل با پرسیدن وضعیت فروشنده مشخص می شود. اما اگر در روز بسته شدن متوجه شدید که فروشنده غیر مقیم است و هیچ بازپرداختی در نظر گرفته نشده است، مشکل جدی دارید زیرا خریدار طبق قانون موظف به عقب‌نشینی است (معمولاً 25٪ از قیمت ناخالص خرید). اگر از قلم افتاد، فوراً به هر دو طرف و مشاوران ملکی آنها اطلاع دهید - احتمالاً فروشنده باید با سپردن این بازپرداخت موافقت کند (زیرا وکیل خریدار همه وجوه را آزاد نمی کند). احتمالاً بسته شدن را به تعویق بیندازید تا زمانی که مرتب شود. اکنون این یک نظارت نادر است زیرا مشاوران املاک معمولاً اقامت خود را در قرارداد اعلام می کنند و وکلا دارایی های آماری می شوند (کتابچه راهنمای چک لیست تمرین - رویه انتقال مسکونی) اما قابل ذکر است - همیشه وضعیت اقامت را زودتر تأیید کنید تا از این بحران لحظه آخری جلوگیری کنید.

6.5 مسائل پس از بسته شدن

حتی پس از بسته شدن، ممکن است مشکلاتی ظاهر شوند که ممکن است لازم باشد به آنها کمک کنید:

• خطاهای عنوان کشف شده: اگر پس از بسته شدن، خریدار متوجه چیزی در عنوانی شد که باید از بین می رفت (مثلاً یک وام مسکن قدیمی هنوز وجود دارد)، ابتدا بررسی کنید که آیا واقعاً قرار بود تسویه شود (شاید این یک حق ارتفاق سودمند برای ماندن بوده است). اگر خطایی است (وام مسکن به دلیل تاخیر بانکی تسویه نشد)، با وکیل فروشنده هماهنگ کنید تا در اسرع وقت حذف شود. از تعهدات استفاده کنید و در صورت نیاز از بیمه نامه استفاده کنید. معمولاً، اگر وجوهی برای این (تعهد) به صورت امانی نگهداری می شد، فقط باید آن را تعقیب کرد. به خریدار اطمینان دهید که در دست است - این کارهای پاکسازی گاهی اوقات هفته ها طول می کشد، اما تا زمانی که انجام شود، به صورت هفتگی روی آنها باقی می مانند (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام).
• پرداخت و بازپرداخت: پس از بسته شدن، اطمینان حاصل کنید مازاد وجوه یا بازپرداخت رسیدگی می شوند. به عنوان مثال، اگر کارگزاری املاک و مستغلات پس از کارمزد سپرده اضافی داشته باشد، ممکن است بازپرداخت وجه را به فروشنده ارسال کند - گاهی اوقات فروشنده از طریق وکیل خود انتظار دارد. اطمینان حاصل کنید که مشتری وجوه و اسناد خود را در گزارش نهایی دریافت می کند. برای خریداران، اگر پس از پرداخت همه چیز، چند صد امانت باقی مانده بود، آن را فوراً با بیانیه ای برگردانید. مانده های امانی مطالبه نشده یک بدهی است (و قوانین انجمن حقوقی را برای مدت طولانی نگه نمی دارد).
• سوالات مشتری / پیگیری: مشتریان ممکن است با این سوال مراجعه کنند: "اکنون صورتحساب مالیات بر دارایی خود را از کجا دریافت کنم؟" یا "چگونه قفل ها را عوض کنم، آیا باید از نظر قانونی به کسی اطلاع دهم؟" در حالی که اینها به خودی خود مسائل قانونی نیستند، ارائه کمی راهنمایی به عنوان خدمات مشتری خوب است. به عنوان مثال، به خریدار بگویید که شهر در نهایت سوابق خود را از ثبت عنوان زمین به روز می کند و یک اخطار مالیاتی در چرخه بعدی ارسال می کند، اما آنها می توانند با شهر تماس بگیرند تا تغییر مالکیت را برای ایمن بودن تأیید کنند. یا به خریدار توصیه کنید که در صورت امکان برای کمک هزینه مالکیت خانه در زمان فرا رسیدن زمان مالیات (از آنجایی که سال اول صورتحساب هنوز نام مالک قبلی را نشان می دهد) درخواست دهد. این نکات کوچک می تواند از مشکلات جزئی (مانند از دست دادن کمک مالی یا عدم دریافت اخطار مالیاتی) جلوگیری کند. برای فروشندگان، به آن‌ها یادآوری کنید که پرداخت‌های پیش‌مجاز مالیات بر دارایی یا حساب‌های آب و برق و غیره را لغو کنند تا پس از فروش هزینه‌ای دریافت نکنند.
• ذخیره سازی اسناد: اطمینان حاصل کنید که مشتری از هر چیزی که ممکن است به آن نیاز داشته باشد کپی دارد. خریداران اغلب آنها را درخواست می کنند اسناد پیمایشی یا طبقاتی بعد - اینها معمولاً توسط مشاوران املاک ارائه می شود، اما اگر آنها را دارید، در یک USB یا ایمیل قرار دهید. یک صحافی بسته یا ایمیل مستند به مشتری با فایل‌های PDF اسناد کلیدی (عنوان، انتقال، رهن، قرارداد، تنظیمات) بسیار مفید است و درخواست‌های بعدی را کاهش می‌دهد.

با پیش بینی این مسائل رایج و داشتن یک کتاب بازی برای آنها، با اعتماد به نفس آنها را مدیریت خواهید کرد. انتقال، در حالی که اغلب معمول است، می تواند توپ های منحنی پرتاب کند (راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC). وظیفه شما این است که آنها را بگیرید و آنها را به گونه ای حل کنید که هم الزامات قانونی و هم منافع مشتری حفظ شود. با گذشت زمان، شهودی برای تشخیص مشکل ایجاد خواهید کرد - اگر چیزی "ناراحت شد"، زود تحقیق خواهید کرد. وقتی مشکلاتی پیش آمد، آرام بمانید، با تیم خود مشورت کنید و راه حل ها را به وضوح بیان کنید. مشتریان به یاد نمی آورند که مشکلی وجود داشت، بلکه به یاد می آورند که چگونه با آن برخورد کردید.

---

نتیجه:

این کتابچه راهنمای گام به گام شما را در کل فرآیند انتقال در بریتیش کلمبیا راهنمایی کرده است - از اولین تماس با مشتری، از طریق تهیه سند، همکاری با همه طرف‌ها، اطمینان از انطباق، مدیریت خطرات، تا عیب‌یابی چالش‌ها. به عنوان یک انتقال دهنده جدید، با پیشروی در فایل به هر بخش مراجعه کنید. با گذشت زمان، این مراحل به ماهیت دوم تبدیل خواهند شد. به یاد داشته باشید که توجه به جزئیات، فعال بودن و ارتباط شفاف بهترین ابزار شما هستند. با رعایت بهترین شیوه ها و دستورالعمل ها (فرآیند انتقال در BC: راهنمای گام به گام) (راهنمای حمل و نقل مسکونی در BC)، نقل و انتقالات ملکی را تسهیل می‌کنید، مشتریان را راضی می‌کنید و استانداردهای بالای این حرفه را حفظ می‌کنید. انتقال مبارک!